Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2317/06-2 |  |
Na fixação da indemnização só quando não há mercado ou as transacções são insignificantes pelo número e valores movimentados é que os peritos e o Tribunal devem lançar mão do critério do valor/rendimento.
PROCESSO Nº 2317/06 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Por despacho do Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas, de …, publicado na II série do Diário da República, de …, foi declarada a utilidade pública da expropriação com carácter urgente de diversas parcelas de terreno necessárias à construção da obra do … ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Entre esse bens, incluem-se as parcelas 596.1, 596.2, 596.3 e 596.4, com a área total de 246.440 m2, a destacar do prédio rústico situado na freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz predial rústica sob o art. 1 das secções F, FI e F2 da Repartição de Finanças de … e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o art. 9100, a fls. 57 do Livro B-24, pertencente à “A”.
Realizada a vistoria ad perpetuam rei memoriam, a entidade expropriante – “B” - foi investida na posse administrativa das quatro parcelas de terreno.
Os senhores árbitros, por unanimidade, apresentaram relatório de avaliação, considerando que o valor da indemnização a atribuir é de 269.915,00 euros (valor do terreno: 229.840,00 euros; valor das espécies arbóreas: 39.575,00 euros; valor das benfeitorias: 500,00 euros).
Remetido o processo ao Tribunal da comarca de …, o senhor juiz adjudicou as referidas parcelas de terreno ao expropriante “B”.
Notificada a decisão arbitral, dela recorreu a expropriada “A”, defendendo que a indemnização justa deve ser fixada em 1.515.606,00 euros (246.440 m2 x 6,15 euros/m2), acrescida do valor das vedações das duas parcelas sobrantes ao longo da estrada que agora corta o prédio, bem como das duas passagens superiores que permitam o trânsito entre ambos os lados do prédio, bem como do valor das faixas de servidão non aedificandi, a determinar após a junção de dados pela expropriante, a título de prejuízos decorrentes da desvalorização das parcelas sobrantes.
Nomeados os peritos, foi elaborado relatório subscrito pelos peritos do Tribunal e da expropriante a fixar em 336.648,55 euros o valor global para a totalidade das parcelas e em 6.732,97 euros o valor da depreciação da parte sobrante, havendo a deduzir o montante de 13.240,43 euros, nos termos do art. 23° n° 4 do Código das Expropriações de 1999 (CE/99).
Por seu turno, o perito da expropriada atribuiu às parcelas expropriadas o valor de 1.574.752,00 euros, por corresponder ao valor de mercado.
Após diversos esclarecimentos prestados pelos senhores peritos, foi proferida sentença a fixar a indemnização em 330.141,00 euros, a actualizar nos termos do art. 24° do CE/99.
Para tanto, foram dados como apurados os seguintes factos:
1. Por despacho de …, do Secretário de Estado Adjunto e das Obras Públicas, publicado no Diário da República, II Série, n° …, de …, foi declarada a utilidade pública (DUP), com carácter de urgência, das expropriações das parcelas de terreno necessárias à construção do empreendimento …
2. Entre os terrenos cuja "Declaração de Utilidade Pública" foi aí declarada, figuram as Parcelas nºs 596.1, 596.2, 596.3 e 596.4, com a área total de 246.440 m2, desanexadas do prédio rústico sito na freguesia e concelho de …, inscrito na respectiva matriz sob o artº 1 das Secções F, F1 e F2 daquela freguesia, e descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 9100, a fls. 57 do livro B - 24.
3. A expropriada é proprietária do prédio supra referido.
4. Em 10/4/2001 realizou-se a vistoria “ad perpetuam rei memoriam" da parcela, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido.
5. O Acórdão Arbitral fixou, por unanimidade, o valor da indemnização devida aos expropriados pela expropriação da parcela em 269.915,00 euros.
6. No Relatório de Avaliação de fls. 249 a 263, cujo teor, acompanhado dos esclarecimentos de que foi objecto, aqui se dá por integralmente reproduzido, os peritos fixam por maioria o valor da indemnização pela expropriação da parcela em causa em 330.141,00 euros.
7. O perito da expropriada efectuou a adenda de fls. 272 a 277, cujo teor aqui se dá por reproduzido, concluindo pelo valor de 1.574.752 como o da justa indemnização.
8. No P.D.M. de … as parcelas estão em zona classificada como "Espaços Naturais".
9. À expropriada foi dado em pagamento o prédio de onde as parcelas expropriadas foram destacadas, em 24/1/1986, pelo valor de 5.471.000$00 (doc. de fls. 148 e segs.).
10. Em 15/7/98 foi vendida uma parcela de terreno do prédio de onde foram destacadas as expropriadas nestes autos, nos termos constantes de fls. 167 a 170, que aqui se dão por reproduzidos.
11. Na sequência das cartas cujas cópias constam a fls. 171 e 172 dos autos, aqui se dando por reproduzido o seu teor, foi outorgada a escritura de fls. 173 a 175, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
12. A área global do supra referido prédio é de 14.506.000 m2, e já o era à data da transmissão da propriedade para a expropriada (cfr. doc. de fls. 26).
13. Pelo “C” foi, em 6/3/2003, enviada, a expropriada a comunicação de fls. 317, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
14. Por transacções de prédios na área do Concelho de …, em 2001 e 2002, foram declarados os valores constantes das cópias de guias de pagamento de sisa juntas aos autos de fls. 279 a 299, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
15. A relação completa de valores declarados de transacções de prédios rústicos efectuadas nos últimos 5 anos (com referência a 2005) foi enviada aos autos em 3/7/2005 pela Repartição de Finanças de … e encontra-se de fls. 344 a 349, aqui se dando por reproduzido o seu teor.
16. Pela Resolução do Conselho de Ministros nº …, de … foi aprovado o "Plano Urbanização do “D”, constante de fls. 379 a 390.
17. A propriedade “D” situa-se próximo do prédio de onde foram desanexadas as parcelas expropriadas (cfr. as confrontações constantes do doc. de fls. 8).
Inconformadas, expropriante e expropriada apelaram, tendo a primeira formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. O Tribunal a quo atribuiu a título de justa indemnização o montante de 330,141,00 euros, valor este a actualizar nos termos da lei.
2ª. Na sua aliás douta decisão veio anuir na integra à peritagem maioritária, colocando em causa as regras básicas do processo civil.
3ª. Uma vez que ignorou o alegado pela expropriante e se pronunciou sobre matéria que não foi alegada pelas partes e por alguma deixada transitar em julgado.
4ª. É que a expropriada, apenas recorreu do valor unitário do metro quadrado do terreno não tendo colocado em causa a fórmula de cálculo efectuada pelos árbitros.
5ª. Também aquela parte, única recorrente, não peticionou qualquer desvalorização do prédio sobrante, mas mesmo assim o Tribunal atribuiu os 2% defendidos pelos peritos a este título.
6ª. Além do excesso de pronúncia, o Tribunal a quo aceitou a avaliação de matéria que havia sido deixada transitar em julgado pelas partes, pela expropriante por falta de recurso da arbitragem e pela expropriada por não discordar dos preços apontados pela arbitragem para as benfeitorias e espécies arbóreas.
7a. Mais uma vez errou o Tribunal a quo ao tomar tal decisão, colocando em causa o princípio da justa indemnização.
Por seu turno, a expropriada finalizou assim as suas alegações:
1ª. O direito à justa indemnização em caso de expropriação, consagrado no artº 62°/2 da CRP tem a natureza de direito análogo aos direitos, liberdades e garantias, estando sujeito ao regime previsto no artº 18° ex vi do disposto no artº 17° do mesmo diploma;
2a. O pagamento da justa indemnização representa a concretização dos princípios do Estado de direito democrático (artº 2° da CRP), que impõe a indemnização os actos lesivos de direitos ou causadores de danos e da igualdade na repartição dos encargos públicos, impondo a reconstituição integral dos prejuízos sofridos pelo administrado em resultado da expropriação;
3a. A interpretação conforme à Constituição das normas do Código das Expropriações que versam sobre a indemnização impõe o recurso ao critério do valor de mercado do bem e que a indemnização cubra todos os danos indemnizáveis causados pela expropriação, aferidos nos termos gerais de direito, ou seja, a justa indemnização há-de corresponder ao âmbito da responsabilidade civil constante do artigo 560° do CC, abrangendo todos os prejuízos patrimoniais e morais, danos emergentes e lucros cessantes e danos futuros;
4ª. A determinação do valor do solo apto para outros fins (como sucede no caso vertente) importa a consideração, para além dos critérios clássicos do rendimento, natureza do solo e sua configuração, acessos e culturas, as "outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influir no respectivo cálculo" (artº 27°/3 CE), o que "possibilita a consideração, nos casos concretos, de todos os aspectos objectivos relevantes para o cálculo do montante indemnizatório (A. Correia, Jurisprudência do Tribunal Constitucional sobre expropriações por utilidade pública e o código das expropriações de 1999, Separata da RLJ, Coimbra, 2000, p. 148);
5ª. O legislador de 1999, na sequência da jurisprudência uniforme do tribunal Constitucional, prescreveu expressamente a natureza instrumental dos critérios legais de integração da justa indemnização, quer ao fazer constar da norma do artº 23°/5 o atendimento a circunstâncias particulares, quer ao determinar o afastamento da regra rígida (e inconstitucional) do artº 26°/1 do CE 91, quando impunha de apuramento do valor dos solos "aptos para outros fins" pelo método do seu valor "efectivo ou possível";
6a. O CE 99 determina, no seu artigo 27°, que o valor dos solos aptos para outros fins (conceito residual que abrange todos os solos não classificados como aptos para construção no artº 25° do CE como sucede com as parcelas expropriadas), deve ser integrado primacial e nuclearmente, pela busca do seu valor real e corrente, pelo método denominado "comparativo" ou de mercado;
7a. O recurso interposto pela expropriante, que invoca o excesso de pronúncia do tribunal a quo, deve ser declarado improcedente, porquanto (independentemente da inexpressividade do valor das benfeitorias e desvalorização de parte sobrante não expropriada no valor global peticionado), a expropriada não se limitou a "questionar o valor por metro quadrado, não tendo colocado e causa a fórmula de cálculo utilizada pelos árbitros", tendo colocado ambos em causa, bem como a violação do disposto no artº 27°/1, 29° e 23°/5 do CE 99, para além de ter expresso a discordância quanto ao valor de benfeitorias e ausência de cômputo de desvalorização da parte sobrante não expropriada;
8ª. A douta sentença recorrida enferma de erro de julgamento ao perfilhar o laudo pericial maioritário, que aplicou à determinação do valor do solo expropriado apenas o método do rendimento efectivo ou potencial (artº 27°/3 do CE 99), sem cuidar de quaisquer outros factos ou circunstâncias objectivas e adjutoras do fim de determinação da justa indemnização correspondente ao valor prudente de mercado, que, no caso, deveriam prevalecer ou pelo menos corrigir - no sentido de majorar - o valor obtido por recurso àquele método;
9a. A avaliação dos terrenos expropriados pelo método do rendimento efectivo ou potencial, perfilhada pela douta sentença recorrida, constitui uma ficção legal inadequada ao caso vertente, uma vez que a razão de valor dos terrenos não aptos para construção na zona do litoral algarvio em causa nada tem que ver com a sua rendibilidade agrícola, mas sim com o valor paisagístico e ambiental e com o valor intrínseco da zona marginal do Rio Arade, junto à cidade de …, pelo que o recurso apenas ao referido método viola directamente o artº 62°/2 da CRP e 23° do CE;
10ª. Do tratamento para valores médios da listagem de fls. 344 e segts., junta pela Repartição de Finanças de … a pedido do tribunal, decorre que o valor médio de transacção, para a freguesia de … foi de: 2000: 7,13 euros/m2; 2001: 4,09 euros/m2; 2002: 1,05 euros/m2; 2003: 3,5 euros/m2; 2004: 17,93 euros/m2 e que o valor médio m2 para o concelho de … (3 freguesias) foi de : 2000: 5,05 euros/m2; 2001: 4,05 euros/m2; 2002: 4,83 euros/m2; 2003: 11,81 euros/m2; 2004: 11,85 euros/m2;
11ª. A avaliação das parcelas expropriadas deveria ter tido em consideração que o valor unitário não deveria, em função daqueles dados, ser inferior a 4,00 euros;
12ª. A simples disparidade de áreas ou valores constante da listagem não permite afirmar a sua irrelevância para o cálculo do valor do solo, como fez a sentença do tribunal a quo, devendo ser considerada, a par dos valores fornecidos pela Repartição de Finanças de … ao perito da expropriada, os antecedentes expropriativos e de aquisição de parcelas do prédio de 1998, e os valores actualizados da Resolução de Conselho de Ministros de 1984, como elementos a integrar nas "circunstâncias objectivas susceptíveis de influir no respectivo cálculo" referidas na parte final do artº 27°/3 do CE, bem como os "outros critérios" mencionados na parte final do artº 23°/6, visando alcançar o valor real e corrente do bem expropriado;
13a. Ao excluir qualquer relevância dos elementos probatórios que não o cálculo do valor pelo método do rendimento seguido pelo laudo pericial maioritário, a douta sentença recorrida violou o disposto nos arts. 27°/3 in fine, 23°/1 e 6 do CE 99, devendo ser revista;
14ª. A douta sentença recorrida merece ainda a mesma censura, de violação do disposto nos arts. 27°/3 in fine, 23°/1 e 6 do CE 99 quanto à total desqualificação dos antecedentes de aquisição e desvalorização dos terrenos de 1984/85, bem como das expropriações realizadas em 1998 em favor de entidades públicas, tratando-se de dados pertinentes para a determinação da dimensão do prejuízo decorrente da expropriação, e para o qual esta tem o direito de ser ressarcida nos termos do artº 23° do CE;
15ª. O argumento utilizado pela sentença para negar relevância ao valor atribuído ao terreno pelas Resoluções de Conselho de Ministros de 1984 - Esc. 377$15/m2 a valores de 1984, correspondentes a 6,15 por cada metro quadrado de terreno, a valores de 2001 (data da D.U.P.) - não colhe, enfermando de erro, porquanto:
a. Não existe nos autos qualquer suporte que permita ao tribunal afirmar - e muito menos concluir - que o terreno não teria restrições construtivas em 1984 e passou a tê-las posteriormente, por via do … ou do PDM de … (1991 e 1995);
b. As actuais servidões (REN e RAN) incidentes sobre as parcelas expropriadas existiam já, ao tempo da elaboração da Comissão arbitral referida na RCM 34/84, determinando, os artº 3° do DL 321/83, de 5/7 (Reserva Ecológica Nacional) e 3°/1 do DL 451/82, de 16/11 (Reserva Agrícola Nacional) a proibição de realização de obras nos solos abrangidos, pelo que a avaliação subjacente à Resolução de Conselho de Ministros terá já tido tais restrições em consideração;
16ª. A douta sentença errou, ao afastar totalmente a relevância probatória do valor decorrente da Resolução de Conselho de Ministros de 1984, cujo valor nominal não actualizado excede o valor proposto pelo laudo maioritário, apontando a actualização para um valor unitário de 6,15 euros/m2, a integrar no processo de determinação e cômputo da indemnização (arts 23°/1 e 6 e 27°/3).
17ª. O erro de julgamento mantém-se, salvo o devido respeito, na exclusão de qualquer valor probatório em sede de determinação de valor indemnizatório, relativamente às expropriações amigáveis de parcelas do prédio, efectuadas em 1998 em favor de sociedades concessionárias de capitais públicos.
18ª. Em 1998, a “E”, sociedade concessionária dos serviços de transporte e distribuição de água, adquiriu à expropriada, em sede de expropriação amigável, uma parcela de 29.999 m2 pelo valor de 3,57 euros/m2 a e “F”, sociedade concessionária dos serviços de valorização e resíduos sólidos, adquiriu à expropriada uma parcela de 1920 m2, pelo valor de 4,21 euros m2.
19ª. Tratando-se de entidades públicas concessionárias e sem qualquer relação com a expropriada, obrigadas ao cumprimento da lei em matéria expropriativa, não se vê onde residem as circunstâncias excepcionais que permitam ao tribunal afastar toda a relevância probatória, sendo certo que o valor unitário atribuído oscila entre os 3,5 euros e os 4,2 euros, o que de novo aponta para o valor médio de 4,00 euros por cada m2 de terreno;
20a. Caso o tribunal entendesse não poder basear a avaliação dos terrenos expropriados apenas nos referidos elementos, tendo de recorrer também, ao método do rendimento previsto no art° 27°/3 do CE, os dados de facto contidos naqueles elementos constituem elementos adjuvantes e majorativos do valor obtido por recurso ao método do rendimento, como determina a parte final do art° 27°/3 e a norma do artº 23°/6 in fine, cuja aplicação a expropriada expressamente requereu.
21ª. O erro de julgamento em que veio a incorrer a douta sentença recorrida decorre de ter excluído completamente a relevância daquele material fáctico.
22a. Quanto à valorização das benfeitorias e depreciação da parte sobrante e não expropriada, separada pela expropriação, nada existe a apontar à douta decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
A sentença recorrida, na senda de estimar a justa indemnização, pressuposto constitucional incontornável que representa uma das emergências do princípio geral, ínsito na estrutura do Estado de direito democrático, do ressarcimento dos actos lesivos dos direitos e dos danos causados a outrem, direito à justa indemnização que é, afinal de contas, um direito de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias, convocou para a tarefa a problemática de terem de ser utilizados critérios legais de respeito pela materialidade constitucional (princípio da igualdade e proporcionalidade ).
Por isso mesmo, não podendo a indemnização expropriativa cair no irrisório ou manifestamente distante da perda do bem em causa, certo é também que o arbitramento não deve visar compensar o benefício alcançado pelo expropriante, mas ressarcir apenas o prejuízo que resulta para o expropriado da expropriação, e mediante uma reparação estrita da perda patrimonial sofrida pelo expropriado.
Neste sentido, começou por convocar a regra que vem da prática de a indemnização nestas circunstâncias se dever fundamentalmente basear nos valores dados pelos laudos e relatórios dos peritos nomeados pelo tribunal, que devem merecer, por maior garantia de imparcialidade e independência, a preferência do julgador.
Citando Ac RE, 77.01.11, CJ I, p. 125 e Ac RP 88.05.27, CJ III, p. 82, insiste, até na ideia de unanimidade jurisprudencial acerca deste tópico hermenêutico que radica na exigência de uma competência técnica específica que se não encontra directamente ao alcance do juiz, mas que este tem de reconhecer nos peritos que escolhe e porque os escolhe.
Desta feita, o temperamento dos relatórios periciais só se justificaria perante imprecisões ou incorrecções patentes, nomeadamente, quando avocam matéria de direito para além do admissível ou se por vezes alguns aspectos dos laudos ferem propriamente o senso comum. E distingue e separa deste conspecto os casos de erro de expressividade da perícia, circunstância que, porém, terá ocorrido no desenvolvimento desta lide.
Por esta via, acaba a sentença recorrida por sustentar a estimativa da maioria dos peritos, na qual se incluem, aritmeticamente, os peritos nomeados pelo tribunal, não obstante reconhecer que o preço por metro quadrado proposto na avaliação é inferior ao preço de há cerca de vinte anos atrás, altura em que a expropriada adquiriu ao Estado a parcela de terreno em causa.
Sustenta: a verdade, porém, é que CE não só permite como impõe uma solução que vai de encontro aos considerandos dos senhores peritos maioritários.
Por isso mesmo, não critica a classificação do solo como apto para outros fins, pois encontrando-se situado segundo o PDM em zona reservada a espaços naturais, zonas non edificandi e, para além do mais, sendo terrenos RAN, nem sequer possuem uma muito próxima aptidão edificativa, sem existirem, aliás, quaisquer aprovadas permissões em concreto da construção de edifícios.
Em suma, em relação à parcela expropriada, existe apenas uma mera expectativa ou um mero desejo de construção no local bem situado e com qualidade ... , sendo que na propriedade contígua se encontra a ser desenvolvido empreendimento turístico de vulto.
No passo seguinte, a sentença acabou por estabelecer que o preço do m2 teria neste caso de ser estabelecido através dos critérios do artº 27/3 CE, porque os números 1 e 2 não têm aqui campo exigentemente normativo, perante o insucesso da mobilização probatória da expropriada, não obstante o louvável esforço do senhor perito que esta nomeou.
E, referindo-se à carência sistemática de dados da administração fiscal para a operatividade do sistema do artº 27/1.2 CE, anotou: sendo esta uma situação comum à generalidade do país, não resta outra via que não seja a de recorrer aos critérios do número 3 com vista à avaliação do solo.
Acontece, porém, que, segundo o tribunal, não deixa de poder compreender-se a argumentação da expropriada no sentido do desajuste da estimativa do preço por m2 imputada à indemnização, tendo em conta o preço de aquisição, na década de 80 passada: a expropriada não arriscou, efectivamente, qualquer intuito especulativo que a tivesse movido ou motivado a suscitar o problema.
Contudo, continua a sentença: sucede, porém, que o terreno em questão foi adquirido numa altura em que não havia quaisquer restrições à construção o que, como claramente resulta dos autos, não sucede hoje, sobretudo desde que em 1994, foi aprovado (e em 1995 ratificado) o PDM (sendo que em 1991 já havia sido aprovado o … pelo Dec. Reg. …).
Assim, ocorreu uma depreciação do preço, e não é necessariamente impossível e muito menos ilegal, que o valor da respectiva avaliação em sede de processo de expropriações venha a resultar inferior ao da aquisição.
É esta apreciação, e numa medida ajustada, que os peritos maioritários tiveram em conta, não procedendo, portanto, a tese da expropriada de um preço de mercado diferente a acertar pelos dados das declarações de IMS referentes aos prédios vizinhos recentemente transmitidos por compra e venda: não está demonstrado que nesses negócios a determinação do preço por metro quadrado tenha tido em conta apenas o puro valor dos terrenos.
Importa agora revisitar os motivos das avaliações.
Dizem-nos os árbitros:
(i.) Em conformidade com o PDM do conselho de … o prédio de que vão ser anexadas as parcelas a expropriar está inserido em zona de recursos naturais e de equilíbrio ambiental... , considerada genericamente uma proibição de construir: ... o solo das parcelas é, pois, de classificar solo para outros fins;
(ii) ... tendo em atenção os seus rendimento efectivos ou possíveis, à data da DUP ... , atendendo às características de aptidão agrícola do solo, deve considerar-se para cálculo do seu valor uma rotação bianual das duas culturas características da região, tomate e melão.
(iii) Considerando na cultura do tomate a produção média por hectare, 35 mil kg, o valor unitário da produção, € 0,25/kg, 70% de despesas de produção e 4% de taxa de capitalização, o rendimento fundiário é igual a € 2625.
(iv) Considerando na cultura do melão, a produção média por hectare 20.000kg, o valor unitário da produção, € 0,35/kg, 65% de despesas com a produção e 4% da taxa de capitalização, o rendimento fundiário é de € 2800.
(v) Assim, o rendimento fundiário resultante da rotação das culturas leva a um valor unitário por m2 de € 6,681m2 e a um valor do terreno do regadio de € 144027,54.
(vi) Na parte da cultura arvense de sequeiro, considerando a produção média por hectare, 3000 Kg, o valor unitário da produção, € 0,5/Kg, 60% de despesas com a produção e a taxa de capitalização de 4%, o valor médio de produção é de € 1500,00, o rendimento fundiário de € 600,00, o preço por m2, € 1, 5/m2; logo, o valor do terreno de sequeiro é de € 21 984,00.
(vii) Quanto ao cálculo do valor do terreno do pomar tradicional, tratando-se de terreno de cultura arvense de sequeiro, atendendo à aptidão agrícola do solo e à menor produtividade devida ao sombreamento provocado pelas árvores, elege-se a fava, cultura característica da região, para a estimativa e, assim, considerando uma produção/hectare de 2 000 Kg, o valor da produção/kg de € 0,5 e os encargos de 60%, teremos um rendimento bruto/hectare de € 1000,00 e líquido de € 400,00, aplicando a taxa de capitalização de 4% obtêm-se para esta parte da parcela o valor de € 3000,00.
(viii) Agora, quanto ao cálculo do valor do pinhal, tomando como base os preços normais e correntes para este tipo de terreno e tendo em conta que se trata de solos com um fraco potencial, atribui-se o valor unitário de € 4000/hectare, por conseguinte, o preço global de € 29 538,80.
(ix) Mas há também que entrar em linha de conta com o valor das árvores do pinhal, 251 x € 2,25, o que com arredondamento dá € 34 155,00.
(x) Quanto ao cálculo do valor do terreno de mato, tomando como base os preços normais e correntes para este tipo de terreno e tendo em conta também que se trata ainda de solos com um fraco potencial, deve ser-lhe atribuído o valor
unitário de € 2500,00/hectare e, por consequência, o preço global do terreno será assim de é 26. 673,50.
(xi) Tudo somado: € 229 840,00.
(xii) Acrescentar-se-á o valor das espécies arbóreas descritas na v.a.p.r.m. de € 39 575,00 e das benfeitorias que atendendo ao estado de ruína da maioria delas remontam a € 500,00; e não há qualquer depreciação da parte sobrante do prédio.
Vejamos o laudo em confronto:
(i) ... o terreno da parcela classifica-se como solo para outros fins e porque no processo não consta qualquer lista das transacções e das avaliações fiscais que corrijam os valores declarados relativamente a aquisições efectuadas nas mesmas freguesias ou nas freguesias limítrofes de prédios com as mesmas características, o valor deste solo para outros fins terá de ser calculado tendo em atenção os seus rendimentos efectivos ou possíveis, no estado que tinha à data da DUP, e segundo a natureza do solo e do subsolo, a configuração do terreno, as condições de acesso e as culturas predominantes, clima, frutos pendentes e outras circunstâncias objectivas susceptíveis de influir no respectivo cálculo.
(ii) Para os terrenos com potencialidade para a exploração de culturas arvenses regadas, consideraram-se as culturas comuns do tomate e do melão com as produções, receitas, encargos e valores do rendimento de base, a uma taxa de capitalização de 4%. O resultado é o seguinte: rendimento médio/hectare, € 2.537,50,· valor de rendimento/hectare, € 63.437,50,· valor do rendimento/m2, € 6,34.
(iii) Para os terrenos de cultura arvense de sequeiro, consideraram-se as culturas da fava e da batata e a mesma taxa de capitalização: rendimento médio total/hectare, € 756,25; valor do rendimento/hectare, € 18. 906,25,· valor do rendimento/m2, € 1,89.
(iv) Para o pomar tradicional consorciado com culturas sob coberto, constituído por figueiras, amendoeiras e alfarrobeiras dispersas, foi considerada a possibilidade especifica de uma cultura sob coberto de forragem e a taxa de capitalização de 3%. Resultado: rendimento médio/hectare, € 315,00,· valor de rendimento/hectare, € 10 500,00; valor de rendimento/m2, € 1,05.
(v) Para a pastagem e mato com árvores dispersas - estimativa a partir da capitalização da renda máxima, à taxa de 4%: € 0,25/m2.
(vi) O povoamento de pinhal manso englobou, na estimativa, € 4.616,39/hectare, tanto o valor da expectativa como o valor potencial do solo: para uma produção média de material lenhoso de 7 m3/ha/a, distribuídos por rolaria e madeira, a € 20,22/ton e € 53,92/ton, a produção de pinhas, os encargos anuais e o ciclo de 60 anos, à taxa de capitalização de 3%.
(vii) O preço das espécies arbóreas frutícolas dispersas foi valorizado em função das produções médias capitalizadas à taxa de 4%: alfarrobeiras g, € 336,69; alfarrobeiras m, € 202,01; alfarrobeiras p, € 101,01, oliveiras g, € 36,47, oliveiras m, € 24,32; amendoeiras g, € 78,56; amendoeiras m, € 52,37; amendoeiras p, € 26,19, figueiras m, € 56.11; figueiras p, € 28,06.
(viii) Sobreiros ... classes de DAP 20 e DAP 30, € 45,16 e € 83,37; azinheiras, ... enquadradas na classe DAP 50, valorizadas em função do material lenhoso susceptível: € 53,37; espécies diversas ornamentais; € 74,82 para as resinosas; € 34,92 para os salgueiros e € 29,93 para os cedros.
(ix) A ruína das benfeitorias levou ao cálculo de € 51m2, e no caso da vedação linear a € 3,11 por metro linear.
(x) Assim, o cálculo global da totalidade das parcelas ascende € 336.648,55, pelos inconvenientes que a expropriação cause ao prédio, os árbitros atribuíram por unanimidade uma depreciação de 2%: € 6.632,97.
(xi) Mas há que nos termos do artº 23/4 CE deduzir ao cálculo o montante da contribuição autárquica calculada para os bens expropriados: € 13 240,43.
(xii) Valor total da expropriação, portanto: € 330.141,00.
No voto de vencido, o perito da expropriada comentou:
(i) Dada a conjuntura actual do Algarve, não se afigura real falar em explorações agrícolas intensivas: o método do rendimento não é o mais correcto para determinar o valor do solo;
(ii) ... por outro lado ... apesar da classificação actual do solo no PDM de …, dada a dimensão da propriedade, será esta passível de plano de urbanização que se demonstre ser estruturante para a zona e à semelhança de outros elaborados no Algarve, vocacionados para o turismo de qualidade.
(iii) Em face das suas características especificas, neste caso, sem dúvida alguma de que a propriedade se depreciou pela divisão em duas, podendo ocorrer no futuro uma diminuição da área total edificável, face às protecções [da rodovia] estabelecidas.
(iv) No entanto, nada disto foi quantificado.
(v) Depois, segundo a listagem em anexo fornecida pelos serviços tributários para o ano de 2001, o valor médio da área de terreno rústico por transacção real efectuada foi de € 6,391m2, e para os anos de 2001 a 2003, € 6,48/m2.
(vi) Assim, ao determinar o valor do mercado do imóvel, à data da DUP (tomando-se como termo de referência o valor médio mais baixo), de acordo com as condicionantes anotadas e os critérios especificados por referência ao artº 27/1 CE (critério de comparação do mercado) deve ser-lhes atribuído, às parcelas expropriadas o valor de € 1.574.752,00.
Os documentos referidos pelo perito minoritário são declarações para efeitos de IMS de terrenos rústicos da zona.
Perante reclamação dos expropriados fundada, nomeadamente, nestes elementos fiscais, os peritos maioritários limitaram-se a responder que as fotocópias dos conhecimentos de sisa não correspondem a prédios com idênticas características, tal como se encontra preceituado no CE: não são comparáveis, tanto mais que a DGI (repartição de finanças de …) enviou à empresa adjudicatária de todo o trabalho relacionado com o processo de expropriação um ofício, 00.05.16, do seguinte teor: ... este serviço local de finanças não dispõe de registos que permitam fornecer a lista solicitada [elementos a que se referem os artO 26/3 e 27/2 CE].
E numa resposta, perante a insistência da expropriada, disseram: os conhecimentos de sisa apresentados relacionam-se com vendas, curiosamente todas elas a individualidades estrangeiras de pequenas propriedades de reduzida área, não chegando, por vezes, ao hectare: tais elementos ... não dizem, respeito a prédios com idênticas características e a sua expropriação para o prédio em causa constituiria um grave apelo à função de perito.
Entretanto, os signatários desenvolveram todas as diligências ao seu alcance para as conclusões a que chegaram e não dispuseram de meios para, no tempo útil de desempenho da diligência, procederem à obtenção por outros elementos provavelmente de difícil ou impossível acesso (acontece com regularidade nos mais variados processos de expropriação e em diferentes regiões que os serviços do Ministério das Finanças comunicam a impossibilidade de acorrerem a solicitações de semelhantes elementos, com base nos mais diversos argumentos: foi o que se verificou relativamente à obra da via rodoviária que motivou a expropriação das parcelas presentes).
Há, por fim, que ter em conta o seguinte:
I. As parcelas expropriadas provêm de um prédio que foi integrado no património de uma sociedade criada por bancos credores da “G”, valor do activo, determinado então através de um processo de arbitragem, nomeados os árbitros pelo senhor Ministro das Finanças, considerado em duas resoluções do Conselho de Ministros de 1984, nas quais foi homologado esse valor, através do qual o Estado determinou aos bancos públicos o preço pelo qual o prédio em causa teria de ser transmitido. Esse preço foi de € 6,15/m2 a valores corrigidos, à data da DUP, por referência à data da aquisição, 1984.
II. Em duas expropriações recentes, também incidentes sobre o prédio “D” e arbitradas em favor de sociedades anónimas de capitais públicos (“F” e “E”) foi aceite um valor médio unitário por metro quadrado: cerca de € 4,00/m2.
Estes factos, por assumirem relevância para a boa decisão da causa, podem e devem ser aditados à matéria assente, visto o artº 712º nº 1 al. a) do CPC, e é o que se decide.
Segue-se, naturalmente a pergunta sobre qual é a influência que poderá ter este aditamento na crítica da sentença recorrida.
A resposta é simples. Na verdade, a lei só impõe como critério de última ratio a avaliação expropriativa constitucional com base no rendimento dos prédios rústicos, e não pode de modo algum aceitar-se a tese de que na ausência de colaboração das actividades fiscais ou de dados disponíveis para o estudo de mercado, todavia investigáveis, haja de automaticamente socorrer-se a estimativa da compensação indemnizatória constitucional por expropriação do critério do artº 27/3 CE, que dissemos ser de última ratio.
Mantemos, neste sentido, de só dever ser utilizado quando de todo não pode ser levantado o preço de mercado por um estudo consistente das transacções nos últimos cinco anos. Isto é, só quando não há mercado ou as transacções são insignificativas pelo número e valores movimentados é que os peritos e o tribunal poderão lançar mão do critério valor/rendimento.
Ora, não é este o caso vertente, onde há uma soma de dados congruentes que podem e devem ser estudados no sentido de estabelecer metodicamente o preço de mercado ideal e onde, sobretudo, o paradigma do preço expropriativo se pode estabelecer através de decisões ocorridas em lides que não podemos deixar de aceitar como de semelhança muito próxima.
Aliás, o preço de mercado dos prédios rústicos nas circunstâncias da construção de uma rodovia surge naturalmente referido aos sucessivos e numerosos acordos espontâneos, quando há expropriações amigáveis, e têm de considerar também, sem dúvida alguma, o conjunto das decisões contenciosas acerca do tema.
Posto isto, e antes de ser enfrentada a questão da discordância da expropriada há, no entanto, que comentar e decidir acerca das conclusões do recurso da expropriante.
Basicamente, a expropriante discorda do cálculo da indemnização arbitrada pela 1ª instância, porquanto defende não ter sido posto em crise nas conclusões do recurso da arbitragem a fórmula da estimativa. Esta, aplicada ao preço por m2 determinado pelos peritos daria um montante diferente de ressarcimento.
Parece-nos claro não ter razão.
Tal como nas sentenças, o que transita é o dispositivo e não os argumentos, que dizem respeito à liberdade de pensamento e, por isso mesmo, não poderiam, de alguma forma, dar-se por definitivos e inderrogáveis; também o efeito preclusivo das conclusões dos recursos diz respeito apenas àquilo que se pede e não aos motivos.
Em suma: a regra de cálculo utilizada pelos árbitros é, por um lado, argumento da decisão recorrida e não o dispositivo em si mesmo, por outro, quando a recorrente põe em causa o resultado, esse sim, que faz parte do dispositivo do arbitramento, põe naturalmente em crise os argumentos em que ele se fundou. Ou, sendo mais preciso, nem sequer tem qualquer necessidade de os pôr em Crise: a discordância basta-se e circunscreve-se na crise do dispositivo, independentemente da argumentação de que arrancou.
Por conseguinte, no que diz respeito à apelação da expropriante, entendemos, por mor dela e das suas conclusões não dever ser feita crítica à sentença recorrida.
Voltando agora à crise da sentença provocada pela apelação da expropriada.
A sentença em causa reconhece e é, aliás, ponto doutrinal e jurisprudencial incontornável, que a estimativa indemnizatória constitucional da expropriação tem de ter como parâmetro o preço de mercado dos bens expropriados.
Entretanto, neste caso, a sentença recorrida, também fez bom julgamento da classificação do solo, remetendo para o risco dos negócios todas as expectativas em que a expropriada incorreu de poder vir a urbanizar a propriedade rústica de onde foram destacadas as parcelas da expropriação presente.
Com efeito, perante o quadro legal urbanístico da zona, certo é que tem de se ter como dado que o solo, nas circunstâncias comprovadas, não é apto à construção. Terá de ser considerado solo apto para fins diversos.
Mas não deixaremos de anotar a dúvida que não vem apenas do senso comum e que radica na previsibilidade de mudanças urbanísticas em face do próprio lançamento e construção rodoviária. É que qualquer estrada de tráfego moderno deve ser qualificada como obra de urbanização, de tipologia urbana e poderá não fazer sentido indemnizar pelo preço de solo apto para outros fins aquele outro solo onde já esta erguida uma infra-estrutura urbana; pelo menos, centro virtual de desenvolvimento urbanístico.
Passado este comentário, sublinha-se que se adere, apesar de tudo, ao critério do laudo dos peritos e da sentença recorrida, a partir do qual o solo das parcelas expropriadas foi tido e havido como solo apto para outros fins.
Vejamos, todavia, como não podemos concordar com a determinação do preço da expropriação.
Em primeiro lugar, vem de cima a opinião crítica acerca do funcionamento aceite no laudo e na sentença recorrida de uma certa supletividade rígida do critério do artº 27/3 CE.
Como já vimos, não a aceitamos, e para nós é claro um dever de investigação do preço de mercado que supere as dificuldades da documentação e do arquivo tributário.
A lei, na interpretação que lhe damos, de acordo com a directiva constitucional da justa indemnização através do preço de mercado, refere-se ao arquivo e documentação fiscal, pressupondo e exigindo que esteja automaticamente organizado e prestável, funcionando como elemento em si mesmo também supletivo, na carência de uma investigação comum sobre o funcionamento do mercado imobiliário rústico numa dada região.
De qualquer modo, siga-se uma ou outra das orientações, na falha da repartição de finanças, não se segue de imediato que possa avançar-se para uma avaliação sob o critério tradicional do rendimento fundiário.
Há que investigar o preço justo do mercado, e o preço justo do mercado não pode decorrer, como os senhores peritos foram defendendo nas respostas às objecções ao laudo apresentadas pela expropriada, da mera documentação junta ao processo.
É justamente por serem peritos experimentados numa determinada matéria que foram nomeados e não por terem competências de análise documental.
Se a avaliação pudesse ser feita apenas com base nos elementos documentados nos autos, as especificações curriculares dos peritos seriam não de engenharia ou de economia agrária: não é o caso.
Ora bem! Os materiais, quer de conhecimentos de IMS, quer respeitantes à fixação de indemnizações em casos de características e qualidade aproximadas às da lide, permitem estabelecer com razoável segurança que o preço por m2 das parcelas rústicas objecto da expropriação é de € 4,00
Com efeito haveremos de raciocinar no âmbito e alcance críticos que nos vem do discurso argumentativo da expropriada recorrente, o qual não será de mais recordar:
10a. Do tratamento para valores médios da listagem de fls. 344 e segts., junta pela Repartição de Finanças de … a pedido do tribunal, decorre que o valor médio de transacção, para a freguesia de … foi de: 2000: 7,13 euros/m2; 2001: 4,09 euros/m2; 2002: 1,05 euros/m2,· 2003: 3,5 euros/m2; 2004: 17,93 euros/m2 e que o valor médio m2 para o concelho de … (3 freguesias) foi de : 2000: 5,05 euros/m2; 2001: 4,05 euros/m2; 2002: 4,83 euros/m2,· 2003: 11,81 euros/m2,· 2004: 11,85 euros/m2,·
11ª. A avaliação das parcelas expropriadas deveria ter tido em consideração que o valor unitário não deveria, em função daqueles dados, ser inferior a 4,00 euros;
Mais adiante:
18ª. Em 1998, “E”, sociedade concessionaria do serviços de transporte e distribuição de água, adquiriu em sede de expropriação amigável uma parcela de 29 999 m2, pelo valor de € 3,57/m2, e “F”, sociedade concessionaria, adquiriu também por expropriação uma parcela de 1920 m2, pelo valor de € 4,21/m2.
19. Tratando-se de entidades publicas ... o valor unitário atribuído ao terreno de novo aponta para a média de € 4,00/m2.
Deste modo, sendo de considerar adequado e justo valorar em 4,00 euros o m2 do terreno expropriado, fixa-se em 1.057.760,00 euros o montante a atribuir ao mesmo terreno, incluindo o coberto arbóreo que existia na altura da expropriação, ao qual haverá que deduzir a importância de 42.084,90 euros, por força do disposto no art. 23° nº 4 do CE/99.
Ao quantitativo encontrado - 1.015.670,10 euros - será adicionado o valor de 500,00 euros, correspondente a benfeitorias.
Ante todo o exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação da expropriante e procedente, em parte, a apelação da expropriada, revogando-se parcialmente a sentença recorrida, fixando-se em 1.016.170,10 euros o montante da indemnização a satisfazer pela expropriante, a actualizar nos termos do art. 24° nº 2 do CE/99, tendo-se em conta o que a este propósito ficou definido no ac. de uniformização de jurisprudência do STJ nº 7/2001, de 12.07.2001 (in DR I-A, de 21-10-2001).
Custas pela apelante expropriada, na proporção do decaimento, gozando a apelante expropriante de isenção, em face do disposto nos artigos 2° nº 1 al. a) do CCJ/96 e 14° nº 1 do Decreto Lei 324/2003, de 27 de Dezembro.
Évora, 31 Maio 2007