Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2907/03-2 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – O senhorio pode pedir a resolução do contrato de arrendamento destinado a habitação, com base no artigo 64º, nº 1, alínea b) do R.A.U., se o inquilino ao fim estipulado no contrato aditar outro, totalmente diferente, que não possa ser considerado como de pequena importância relativamente à habitação propriamente dita.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, intentou contra “B” e marido “C”, a presente acção com processo sumário pedindo que se declare resolvido o contrato de arrendamento celebrado com RR. e estes condenados a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo à A. completamente livre e devoluto.
Alega, em síntese, que deu de arrendamento aos RR o prédio que identifica, destinado a habitação, sendo que estes têm vindo nos últimos anos a utilizar as diversas dependências da casa, de forma continuada, para armazém de materiais e sementes agrícolas e o quintal depósito de ferro velho e oficina de máquinas agrícolas.
Citados, contestaram os RR. nos termos de fls. 22 e segs., contrapondo, em síntese, que habitam o arrendado desde que vieram de África e desde essa altura o R. desenvolve actividade agrícola e por essa razão tem guardado, ao longo dos anos, no pátio da casa algumas alfaias e sementes, pelo que não deram destino diferente ao arrendado.
Concluem pela improcedência da acção.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, que não sofreu reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 101 a 107 que não foi objecto de reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 109 e segs. que, julgando a acção procedente, declarou resolvido o contrato de arrendamento em causa e condenou os RR. a entregar o arrendado à A. livre de pessoas e coisas.
Inconformados, apelaram os RR. alegando e formulando as seguintes conclusões:
A - O R. habita o prédio arrendado pela A.
B - Ao arrendado foi estabelecido um fim habitacional.
C - O R. é agricultor.
D - O R. desenvolve a sua actividade agrícola desde data coincidente com o início do arrendado.
E - O R. guarda desde essa data os seus bens conexos com a actividade que desenvolve no arrendado, em casa e no quintal.
F - O facto de aí guardar os seus bens conexos com a sua actividade profissional, não altera o fim do contrato estabelecido entre A. e R..
G - Os factos eram do conhecimento geral e é habitual que quem desenvolve actividade profissional agrícola guarde os seus bens em casa.
H - Não foi violado o disposto na al. b) do nº 1 do artº 64 do RAU.
I - A sentença ao decidir de forma diferente violou o disposto no artº 668 nº 1 als. c) e d) do C.P.C.
A apelada contra-alegou nos termos de fls. 146 e segs., concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso, abrangendo apenas as questões aí contidas (artº 690 nº 1 do C.P.C.).
Do que delas decorre, verifica-se que constitui questão a decidir saber se em face da factualidade provada se verificam o invocado fundamento de resolução do contrato de arrendamento em causa nos autos.
*
São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:A - A A. tem inscrita a seu favor a aquisição do prédio urbano sito na Rua …, nº … (anteriormente designada Rua ... ), em …, descrito na C.R.P. desta vila sob o nº … e inscrito na matriz predial sob o artº …
B - Em 5/11/1975, a Ré “B” celebrou com “D” o contrato de arrendamento relativo ao prédio identificado na alínea anterior.
C - O prédio arrendado destinava-se exclusivamente a habitação dos RR, sendo esse o único destino compatível com as características do local.
D - O valor actual da renda devida mensalmente é de Esc. 9.070$00 (nove mil e setenta).
E - Os RR. transformaram a antiga cozinha do prédio em depósito de sacos de sementes agrícolas, vindo a armazenar os mesmos em tal quantidade que se tornou impossível a entrada naquela dependência.
F - Também um antigo quarto de dormir se viu transformado em armazém de sementes.
G - Por toda a casa existem alfaias agrícolas, pedaços de madeiras, sacos com objectos putrefactos e restos de veículos.
H - Os RR. fizeram do quintal do prédio um depósito de ferro velho e oficina de máquinas agrícolas.
I - Por todo o lado há um amontoado de peças de automóveis, madeiras e lixo, tornando aquele espaço praticamente inacessível.
J - Os RR. deixaram de cuidar do quintal e das árvores nele existentes, transformando aquilo que em tempos foi um aprazível jardim numa autêntica lixeira,
K - O referido logradouro é utilizado exclusivamente para amontoar lixo e ferro velho e para arranjar as alfaias agrícolas que são transportadas para dentro da casa à revelia da A. e ao arrepio do contrato com aquela.
L - Em 26 anos de habitação naquele local, jamais os RR. procederam a qualquer obra de manutenção da casa.
M - A mesma não é pintada, caiada, nem tão pouco limpa.
N - A casa nunca é arejada.
O - As louças sanitárias de uma casa de banho estão destruídas.
P - As paredes estão riscadas.
Q - Na casa existem ratos.
R - A data em que o contrato de arrendamento foi celebrado coincide com a data em que os RR. regressaram de África.
S - Desde essa altura que o R. “C” desenvolve a actividade agrícola.
T - O R. marido continua a habitar o local arrendado.
Com base nestes factos entendeu a Exmª Juíza recorrida que se mostra verificado um dos fundamentos invocados - o de que o R. usa o arrendado para fim diverso daquele a que destina (artº 64 nº 1 al. b) do RAU).
Contra esta decisão insurgem-se os RR. alegando que o facto de guardarem no arrendado bens conexos com a sua actividade profissional não altera o fim do contrato estabelecido com a A.
Não obstante algumas alusões no corpo das alegações à credibilidade do depoimento de algumas testemunhas, não foi impugnada a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto que assim se tem por assente.
Vejamos, pois, se a factualidade assente tem ou não eficácia resolutiva nos termos da al. b) do nº 1 do artº 64 do RAU.
O artº 64 nº 1 al. b) do RAU inclui entre os casos de resolução do contrato pelo senhorio se o locatário “Usar ... o prédio arrendado para fim ou ramo diverso daquele ... a que se destina”
Este fundamento de resolução corresponde à directa violação da obrigação expressamente imposta ao locatário, em geral na al. c) do artº 1038 do C. C. de não aplicar a coisa locada a fim diverso daquele a que se destina.
A expressão usada na lei “usar ... para fim ou ramo de negócio diverso” não impõe, que para se verificar o referido fundamento de resolução, haja a substituição do fim a que se destina o arrendado, configurando igualmente tal fundamento quando ao fim estipulado se aditar outro diverso dele.
Como assinalou Vasco Lobo Xavier, em anotação publicada na RLJ, ano 116, pág. 115 a solução da lei que permite ao senhorio resolver o arrendamento quando o local é afectado a fim diverso do que nele houver sido acordado funda-se na necessidade de garantir que não é nele desenvolvida actividade que o possa desgastar ou deteriorar mais do que o previsto, ou que possa criar menores condições de comodidade e segurança, ou desvalorizá-lo, para além de com isso poder gerar-se a favor do inquilino uma fonte de rendimento que desequilibre o sinalagma por desvirtuar o circunstancialismo que esteve subjacente à fixação da renda.
Quanto ao fundamento de resolução em causa também no Ac. da R. Lx. de 11/02/93 se escreveu que “tem em vista o interesse do senhorio na conservação do prédio contra os riscos de deterioração ou mesmo de destruição, o seu maior valor locativo quando utilizado para determinado fim ou ramo de negócio e a comodidade e segurança do próprio senhorio ou de outros arrendatários ou da própria vizinhança.
Mas, destinando-se o prédio a habitação, o legislador entendeu não dever ser tão rígido que proibisse totalmente a utilização do arrendado para nele o inquilino exercer alguma actividade de carácter laboral destinada a produzir riqueza, desde que de escassa importância relativamente ao fim de utilização do arrendado (habitação do arrendatário)”. E concluiu que “não constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento para habitação a circunstância de o inquilino, professor, dar explicações a alunos que eles ou os respectivos pais lhes pedem e são ministradas numa sala do locado sem qualquer afectação específica a esse fim”- cfr. BMJ 424,720.
É um exemplo semelhante a este que os apelantes invocam nas suas alegações para ilustrar o despropósito da decretada resolução do contrato de arrendamento que celebrou com a A.
Só que a situação dos autos nenhum paralelo tem, quer com a do acórdão supra citado, quer com a situação invocada na sua alegação.
Com efeito, face à matéria de facto provada, dúvidas não restam de que tendo sido o destino do arrendado, exclusivamente, a habitação dos RR, sendo esse o único destino compatível com as características do local, os apelantes não só o utilizam, quase totalmente, como armazém de produtos agrícolas e alfaias agrícolas e oficina destas, como fazem dele um uso que põe em risco a sua conservação e as suas estruturas com a consequente desvalorização do imóvel.
É certo que se provou que o R. marido continua a habitar o local arrendado e que desenvolve a actividade agrícola desde o início do arrendamento.
Mas também é certo, conforme ficou provado, que os apelantes transformaram a antiga cozinha do prédio em depósito de sacos de sementes agrícolas, vindo a armazenar os mesmos em tal quantidade que se tornou impossível a entrada naquela dependência. Também um antigo quarto de dormir se viu transformado em armazém de sementes. Por toda a casa existem alfaias agrícolas, pedaços de madeiras, sacos com objectos putrefactos e restos de veículos. Os RR. fizeram do quintal do prédio um depósito de ferro velho e oficina de máquinas agrícolas. Por todo o lado há um amontoado de peças de automóveis, madeiras e lixo, tornando aquele espaço praticamente inacessível. Deixaram de cuidar do quintal e das árvores nele existentes, transformando aquilo que em tempos foi um aprazível jardim numa autêntica lixeira. O referido logradouro é utilizado exclusivamente para amontoar lixo e ferro velho e para arranjar as alfaias agrícolas que são transportadas para dentro da casa à revelia da A. e ao arrepio do contrato com aquela. Em 26 anos de habitação naquele local, jamais os RR. procederam a qualquer obra de manutenção da casa que não é pintada, caiada, nem tão pouco limpa ou arejada. As louças sanitárias de uma casa de banho estão destruídas. As paredes estão riscadas. Na casa existem ratos.
Ora, em face da descrita factualidade é manifesto que os apelantes desvirtuaram o fim do contrato que foi, exclusivamente, a sua habitação para fazer do arrendado uma utilização nada consentânea com tal fim (transformando-o praticamente em armazém), embora o R. marido nele habite, nas degradantes condições descritas.
Tal utilização, ainda que se considerasse acessória ou subsidiária da habitação em face da actividade profissional do apelante, ultrapassa os limites razoáveis da conjugação dos seus interesses com os do senhorio, infringindo a vinculação negocial a que ficou adstrito o arrendatário.
Por todo o exposto conclui-se que, em face da factualidade provada verifica-se a causa de resolução prevista na al. b) do nº 1 do artº 64 do RAU.
Improcedem, pois, in totum, as conclusões da alegação dos apelantes impondo-se a confirmação da sentença recorrida.
*
DECISÃONesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes. Évora, 14 de Julho de 2004