Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1634/07-3 |  |
RECURSO CONTENCIOSO
I – Não pode ser pedida a renovação duma inscrição provisória, se antes se operou a sua caducidade.
II – Se num contrato-promessa não está fixado o prazo para cumprimento do mesmo, o prazo de um ano constante do artigo 92º, nº 4 do CRP conta-se a partir da data inicial do contrato-promessa, independentemente de posterior alteração deste.
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PROCESSO Nº 1634/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, com sede na …, …, …, requereu na Conservatória do Registo Predial de …, através da apresentação n° 31/2003/06/06 a renovação da inscrição "G" n° 21, de 29 de Novembro de 2000, relativamente ao prédio n° 1897/19930512, da freguesia da …, tendo Exmº Conservador proferido, em 29 de Agosto de 2003, dois despachos, um, convolando o pedido (face à situação tabular do prédio e à caducidade do registo provisório de aquisição na sequência da Ap. 21 de 2000/11/29) para aquisição baseada no contrato-promessa arquivado na Conservatória e que instruíra a referida apresentação e, outro, consignando que, para além da provisoriedade por natureza inerente ao acto requerido, o registo era também lavrado com o carácter de provisoriedade por dúvidas, dado não constar do contrato-promessa de compra e venda de 11/02/2000, o reconhecimento das assinaturas dos representantes da titular inscrita, “B”, nessa qualidade, e com poderes para o acto. PROCESSO Nº 1634/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Inconformado com o facto de o registo subsequente à apresentação nº 31 de 20030606 não ter sido efectuado como renovação da inscrição "G", interpôs a requerente recurso hierárquico, que não mereceu provimento.
Inconformada, interpôs a requerente recurso contencioso para o Tribunal de …, que, obtido o parecer do M. Público, veio a ser julgado improcedente.
Novamente inconformada, interpôs o presente agravo em cuja alegação formula as seguintes conclusões:
1 - No entendimento da agravante, a renovação da inscrição "G" 20001129021 (apresentação n° 21 de 2000/11/29), baseada em contrato-promessa de alienação e respectivo aditamento, não teria que ser efectuada por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido pela simples razão de que o referido contrato, na cláusula IV, faz depender o pagamento do restante preço e consequentemente o momento da assinatura da escritura notarial de compra e venda da condição de aprovação do projecto pela Câmara Municipal de … com a área de construção bruta de 400m2, não incluindo a área da cave.
2 - Acresce que tal convenção encontra-se reforçada através do aditamento ao contrato-promessa de compra e venda outorgado por ambas as partes em 04/07/2001, que acrescenta uma nova cláusula, a V - A, na qual: "O restante pagamento, ou seja, o montante que resultar da aprovação pela Câmara Municipal da área de construção, conforme previsto na cláusula IV do Contrato promessa de Compra e Venda, será pago pelo segundo ao primeiro outorgante, no acto da outorga da escritura pública de compra e venda".
3 - Foi com base na referida condição contratual (aprovação do projecto pela Câmara Municipal de … com área de construção bruta de 400 m2, não incluindo a área da cave) que as partes se quiseram vincular, tendo, em reforço dessa vontade, procedido a um aditamento ao contrato-promessa de compra e venda outorgado por ambas as partes em 04/06/2001 (conf. Documento que consta dos autos) acrescentando aquela nova cláusula.
4 - Sucede que, até à presente data, não se encontra verificada a condição de que as partes fizeram depender a celebração do contrato definitivo, ou seja, a Câmara Municipal de … ainda não aprovou o projecto com a referida área de construção.
5 - Carece de fundamento a conclusão do Mmo Juiz do tribunal a quo quanto a considerar que a cláusula VI do contrato-promessa se mantém em vigor, pois não teve em consideração a relevância preponderante da vontade real e declarada dos outorgantes, manifestada na cláusula IV do contrato-promessa e respectivo aditamento, onde ambas as partes reafirmam a intenção de celebração da escritura definitiva de compra e venda após a verificação da condição de aprovação por parte da Câmara Municipal de … da área de construção acordada.
6 - A conclusão retirada pelo Mmo Juiz de que" ... o contrato prometido deveria ter sido formalizado até 2000/08/09, considerando aquele prazo de cento e oitenta dias", não tem qualquer fundamento em face da vontade real e declarada pelos outorgantes à data da celebração do contrato-promessa de compra e venda (em 11/02/2000) e respectivo aditamento, acrescendo que, com a outorga do aditamento, as partes consideraram-no efectivamente válido e eficaz, alterado por aditamento da cláusula V-A.
7 - Motivo pelo qual é abusivo considerar-se que a cláusula VI do contrato foi alterada, quando fica claro que a intenção real das partes é outorgar o contrato definitivo de compra e venda após a referida aprovação pela Câmara Municipal, vontade essa manifestada tanto na cláusula IV como no aditamento. Acresce que, por via do ponto 2 do aditamento, as partes convencionaram que ficariam sem efeito os termos e o montante em que se efectuaria o pagamento da quantia remanescente, reafirmando a condição de outorga da escritura após aprovação pela Câmara Municipal da área de construção bruta de 400 m2.
8 - Enquanto não se verificar a condição de celebração do contrato prometido, não pode o Senhor Conservador entender que existe um "termo do prazo fixado", o que conduz à inexistência de caducidade e consequentemente necessidade de a agravante ter de proceder à renovação da referida inscrição ("G" 20001129021) "por períodos de seis meses e até um ano após o termo do prazo fixado para a celebração do contrato prometido com base em documento que comprove o consentimento das partes", conforme dispõe o n° 4 do art° 92° do Código de Registo Predial. E em face do contrato-promessa e respectivo aditamento, não pode o Mmº Juiz considerar que " ... face ao prescrito no cit, n° 4 do art° 92°, o registo provisório por natureza de aquisição feito com base no contrato em causa poderia ser renovado por um prazo de seis meses até 2001/08/09", quando, na realidade, não se verificou a condição convencionada para o respectivo temo.
9 - Ao contrário do entendimento expresso pelo Mmº Juiz, aquando da Ap. 31 de 2003/06/06, o prazo de renovação não tinha decorrido, pois a inscrição "G" 20001129021 pela Ap. 8 de 2001/10/22 continuava efectivamente válida e eficaz.
10- Fundamenta o Mmo Juiz a sua decisão num parecer do Conselho Técnico dos Registos e do Notariado com o Proc. n° …, colhendo o entendimento de que se deveria "ficcionar" o prazo de um ano, contado a partir da data da celebração do contrato-promessa, como data de vencimento da obrigação de contratar. Esquece o MmO Juiz que o referido parecer não tem carácter vinculativo, tratando-se de meras recomendações aos Senhores Conservadores. Logo, constitui uma interpretação abusiva pretender ficcionar um prazo, aplicando e impondo o mesmo a um contrato em que as partes pretenderam atribuir efeito diverso.
11 - É indiscutível que a validade e eficácia de um contrato não pode ser posta em causa por o mesmo não estipular um prazo calendarizado para a realização de um contrato definitivo.
12 - Nem podemos, por via de um parecer técnico dos Registos e Notariado, querer alterar as condições e os efeitos sob os quais os contraentes outorgaram um contrato-promessa e respectivo aditamento.
13 - Não se verificando a caducidade da inscrição "G" 20001129021, o registo apresentado sob o n° 31 de 20030606 deveria ter sido efectuado como renovação, não devendo ocorrer, por via do despacho do Sr. Conservador, convolação para aquisição.
Imputando à decisão recorrida a violação do disposto no n° 2 do art° 264, nº 2 do art° 659°, n° 2 do art° 660°, al. b) e d) do art° 664°, nº 1, do art° 668°, todos do CPC, 9°, n° 2, 219°, 224°, 238°, 239°, 270°, 272°, 11°, nº 4 e 6 do art° 92°, e 95°, al. a) e d) do C.R.Predial, por isso que o tribunal não formou a sua convicção com base em toda a matéria de facto provada, não atribuindo a relevância devida aos factos que deu como provados e não aplicou as normas jurídicas correspondentes, cometendo, em consequência, erros na interpretação, determinação e aplicação das disposições legais aplicáveis, termina pedindo a revogação da decisão recorrida para ser substituída por outra que conclua pela procedência do recurso, decidindo-se pela rectificação e concretização do registo apresentado sob o n° 31 de 20030606 como renovação da Ap. 21 de 2000/11/ 29.
Não foi oferecida contra-alegação.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Na douta decisão consignou-se que a situação tabelar do prédio n° 01897 da freguesia da …, …, é a seguinte:
"G 199612090 17 - Ap. 17/19961209 - Aquisição a favor de “B”, divorciada, Rua …,…, …, … - Por compra a “C” e mulher, “D”, casados sob o regime da comunhão geral, …, ….
G220001129021 - Ap. 21/20001129- Provisório por natureza (artigo 92°, nº 1, alínea g) e n° 3 do Código do Registo Predial) - Aquisição a favor de “A”, …, …, … - Por compra.
Av. 1 à Ap. 21/20011129 - Ap.53/200110502 - RENOVAÇÃO. Provisório por natureza (art° 92°, n° 1, alínea g) e n° 4 do CRP).
A V.2 à Ap.21/20001129 - Ap. 08/20011022 - RENOVAÇÃO - Provisório por natureza (artigo 92°, n° 1, alínea g) e n° 4 do C.R.P.).
Ap. 11/20020418 - RECUSA - Recusado o pedido de renovação da inscrição G2001129021.
Anot. À Ap.21/20001129 - Of20030529 - Caducidade.
G20030606031 - Ap.31/20030606 - Provisório por natureza (artigo 92°, nº 1, alínea g) e n° 4 do C.R.P.) e por dúvidas - Aquisição a favor de “A” - Por compra.
G20030701039 - Ap. 39/20030701 - Provisório por natureza (artigo 92°, n° 2 alínea b) do C.R.P.) - Aquisição a favor de “E”, …, …, … - Por compra a “B”.
Anot. À Ap. 31/20030606 Ap. 21/20031002 INTERPOSTO RECURSO HIERARQUICO.
Of. Av. à AP.31120030606 - 20031013 - A inscrição é provisória por natureza, nos termos do artigo 92°, n° 1. alínea g) e n° 4 do C.R.P.
Vejamos então.
Em complemento dos precedentes elementos, convirá esclarecer a situação de facto subjacente à questão registral, tal como resulta dos documentos juntos aos autos.
Assim:
A inscrição "G" 20001129 (apresentação n° 21 de 2000/11/29) consiste no registo de aquisição, provisória, por natureza, do prédio descrito sob o n° 31271 do Livro N° B -79 a favor da ora recorrente, tendo por base um contrato-promessa de compra e venda celebrado com a titular inscrita, “B”.
O referido contrato, em que a ora recorrente figura como segundo outorgante e promitente compradora, fora celebrado em 11 de Fevereiro de 2000 e dele constavam, além de outras, as seguintes cláusulas:
IV - O valor da compra e venda ora prometido é de Esc. 13.500.000$00 (treze milhões e quinhentos mil escudos, condicionado à área de construção bruta de 400 metros quadrados não incluindo a área da cave, que, no caso de redução dessa área, seria diminuído o valor na proporção.
V - As condições de pagamento serão as seguintes:
a) Neste acto, a título de sinal e princípio de pagamento, o segundo outorgante entrega ao primeiro outorgante a quantia de 3.500.000$00 (três milhões e quinhentos mil escudos).
b) O restante pagamento, Esc. 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) será pago pelo segundo outorgante ao promitente vendedor no acto de outorga da escritura notarial de compra e venda.
VI - A outorga da escritura notarial de compra e venda será feita no prazo máximo de até cento e oitenta dias. Ficando o primeiro outorgante de avisar o segundo do local, data e hora em que a outorga vai ter lugar com antecedência mínima de quinze dias, consignando-se que a mesma terá lugar num Cartório Notarial do Algarve.
Entretanto, em 4 de Junho de 2001, as partes acordaram entre si no aditamento ao contrato da cláusula V-A, com a seguinte redacção:
a) na data da assinatura do presente aditamento o segundo outorgante entregará ao primeiro outorgante a título de reforço do sinal, o montante de Esc. 1.500.000$00;
b) O restante pagamento, ou seja o montante que resultar da aprovação pela Câmara Municipal da área de construção, conforme previsto na cláusula IV do contrato promessa de compra e venda, será pago pelo segundo ao primeiro outorgante, no acto da outorga da escritura de compra e venda.
Mais fizeram consignar que "Com a assinatura do presente aditamento acordaram as partes que fica sem efeito o disposto na alínea b) da cláusula V do contrato supra referido".
Estando agora em condições de abordar as questões que se suscitam, e ante a realidade de que é aplicável ao caso a redacção dada aos pertinentes preceitos do C.R. Predial pelo Dec.Lei n° 533/99, de 11 de Dezembro, temos que, nos termos do art° 11 ° do C.R.P. os registos provisórios caducam no prazo de seis meses (n° 3) se não forem convertidos em definitivos ou renovados dentro do prazo da referida vigência (n° 2), devendo a caducidade ser anotada ao registo, logo que verificada.
Nesta perspectiva, o registo de aquisição provisória consistente na inscrição "G" 20001129 caducaria em 29 de Maio de 2001, o que não sucedeu por ter sido renovada em 02/05/2001 e em 22/10/2001, conforme averbamentos nºs 1 e 2 à referida inscrição, sendo que a segunda renovação terminaria a sua vigência em 22 de Abril de 2002.
E, pedida que foi mais uma renovação pela apresentação n° 11/20020416, antes portanto (seis dias) da respectiva caducidade, a mesma surge recusada, o que não consta ter sido atempadamente impugnado, ou seja no prazo de trinta dias a que alude o n° 1 do art° 141 ° do C. R. Predial, contexto em que a Anot 1 à Ap 21/20001129-0f 20030529, a declarar essa mesma caducidade, tem de ser vista como decorrência automática da referida recusa.
Assim, quando, em 2003/06/06, a ora recorrente requereu nova renovação, a mesma não podia obviamente ser levada ao registo, posto que perante aquela recusa e consequente caducidade da inscrição "G", já nem sequer de renovação se podia falar.
Só que, como já se adiantou, o Exmo Conservador, constatando tal realidade, convolou o pedido para aquisição "baseada no contrato promessa que se encontra arquivado, art°s 2°.n° 1, al.a), 47°, n° 3, 43, n° 2 e 68° do C.R.Predial".
Interessando particularmente ao caso o n° 2 do art° 43°, nos termos do qual os documentos arquivados são utilizados para a realização de novo registo sempre que referenciados e novamente anotados no diário, não se deixará de secundar a perplexidade manifestada na proposta de decisão que veio a ser acolhida em sede de recurso hierárquico, ante tal convolação, posto que, se já antes se negara a renovação "muito menos o contrato promessa no qual aquele acto se apoiou poderia servir, sem mais, para suportar novo registo com idêntica natureza", tanto mais que o prazo para a celebração da escritura nele estipulado (180 dias) já se esgotara em 09.08. 2000.
Por outro lado, os elementos disponíveis permitem concluir que os pedidos de renovação apresentados em 16/04/2002 e 06/06/03 foram instruídos com o aditamento ao contrato que atrás se transcreveu. Mas tendo presente que a recorrente entende que, em vez da nova inscrição da aquisição provisória, o que deveria ter ocorrido era a renovação requerida naquela última data, a sua absoluta sem razão surge como evidente, face à caducidade que já havia sido anotada em 29/05/2003, certo como é não poder ser renovado o que já caducou.
E esta é, na verdade, a questão fulcral trazida ao presente recurso e sobre que também já se debruçara o recurso hierárquico.
De todo o modo, e posto que a recorrente insiste na tese da renovação valendo-se do aditamento ao contrato promessa, até se estará de acordo com ela quando sustenta que, deixou de ser relevante, para o efeito, o prazo de 180 dias inicialmente estipulado bem como para invocar os limites à renovação impostos pelo n° 4 do art° 92° do C. R. Predial.
Com efeito, datando o aditamento de 4 de Junho de 2001 e tendo aquele prazo terminado em 9 de Agosto de 2000, a interpretação da cláusula aditada e acima transcrita não pode ter o sentido restritivo que lhe dão, tanto a decisão hierárquica, como a sentença impugnada, quando afirmam que a autorização camarária nem sequer é causa da celebração do contrato mas mera condicionante do preço final. É que, no pressuposto de que não fora cumprido o prazo inicialmente fixado, as partes continuam a perspectivar a outorga da escritura de compra e venda, diferindo para esse acto o "restante pagamento" em "montante que resultar da aprovação pela Câmara Municipal da área de construção. Ou seja, com o aditamento, o contrato deixou de prever tanto o exacto preço da compra e venda como um prazo definido para a realização da escritura.
Só que, com base nesta realidade, pretende a recorrente que o registo poderia ser renovado sem as limitações temporais do falado n° 4° do art° 92, nos termos do qual a renovação só seria possível até um ano decorrido sobre o prazo inicialmente previsto para a outorga da escritura e que, como referem tanto a decisão hierárquica, como a sentença, terminaria em 09/08 2001.
Mas a verdade é que, por um lado, como, aliás, já adiantámos, o que a recorrente impugna é o despacho do Exmº Conservador em vez da requerida renovação pela Ap. N° 31 de 2003/06/06, convolou o pedido para a aquisição baseada no contrato arquivado, no que não lhe assiste qualquer razão, repete-se, face à caducidade anteriormente anotada, e por outro, a sufragar-se a sua tese de que enquanto não se verificar a condição de celebração do contrato prometido não se verifica a caducidade da inscrição, então deixaria de haver qualquer limite temporal para a renovação e vigência dos registo provisórios, contexto em que se concorda inteiramente com a decisão hierárquica quando pondera, a propósito do contrato promessa em que não se fixe prazo para a celebração do contrato prometido, que " ... está no pensamento legislativo a intenção de fixar com transparência os pressupostos de renovação do registo, de modo a que terceiros possam conhecer exactamente até quando é que determinado registo provisório é renovável. Ou seja, o pensamento legislativo vai, a nosso ver, no sentido de exigir que o registo dê a conhecer a terceiros os pressupostos temporais da sua renovação, assim se densificando a definição da situação jurídica do imóvel, que, como é consabido, constitui o verdadeiro escopo do registo predial"
E é nesta perspectiva que, perante a lacuna constatável no falado n° 4 do art° 92°, quando, estabelecendo para a renovação do registo o limite de um ano após o termo do prazo para a celebração do contrato prometido, deixa de fora os contratos em que tal prazo não tenha sido fixado, a respectiva integração há-de fazer-se, nos termos do n° 3 do artO 10° do C. Civil, segundo a norma que o próprio interprete criaria, se houvesse de legislar dentro do espírito do sistema, contexto em que merece inteira adesão a doutrina expressa na decisão hierárquica e também acolhida na sentença segundo a qual, " se não está fixado o prazo de cumprimento do contrato-promessa, aquele prazo de um ano terá de ser contado a partir da data do contrato promessa, que assim se "ficciona" como data do vencimento da obrigação de contratar".
E, sendo assim, caberá frisar que, ao falar-se de renovação, ela tem de reportar-se ao registo inicial, ao concreto contrato que lhe deu origem e à data neste aposta como sendo a da respectiva celebração, que não a qualquer outra, designadamente à da sua eventual alteração, sob pena de se eternizar a provisoriedade em prejuízo do referido escopo de definição da situação jurídica do prédio e dos interesses de terceiros, no caso até visíveis na informação requerimento de fls. 72-74, em que se dá conta de ter o prédio em causa sido entretanto adquirido por “E”, e dos transtornos que a esta causa o não poder obter o registo definitivo da aquisição, em virtude da pendência do presente processo.
Improcedendo, assim, as conclusões da alegação, acordam os juízes desta Relação em, negando provimento ao recurso, confirmar, ainda que com fundamentos não totalmente coincidentes, a decisão recorrida.
Custas pela agravante.
Évora, 11 de Outubro de 2007