Acórdãos TRE	Acórdão do Tribunal da Relação de Évora
Processo:	2550/09.4TBPTM.E1
Relator:	BERNARDO DOMINGOS
Descritores:	CONTRATO DE COMPRA E VENDA FALTA DE PAGAMENTO DO PREÇO
Data do Acordão:	07/08/2010
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	CONFIRMADA A SENTENÇA
Sumário:	I – A falta de pagamento do preço num contrato de compra e venda, não é condição de validade do acto e portanto nunca pode conduzir à anulação do contrato e da escritura que o titula, se ademais se prova que a A. ao fazer a declaração de venda tinha plena consciência de que ainda não tinha recebido integralmente o preço devido e deixou isso perfeitamente claro na escritura. II - O pagamento do preço é apenas um dos efeitos do contrato de compra e venda e releva em matéria de cumprimento ou incumprimento das obrigações contratuais. III- Nos contratos que importem a transferência de direitos reais sobre coisa determinada, esses direitos transferem-se, salvo estipulação em contrário, por mero efeito do contrato e independentemente do pagamento do preço.
Decisão Texto Integral:	Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: Proc.º N.º 2550/09.4TBPTM.E1 Apelação 1ª Secção Tribunal de Família e Menores e de Comarca de Portimão – 3º Juízo Cível. Recorrente: A......................- Promoção de Empreendimentos Imobiliários, Lda. Recorrido: José Manuel .................... e Maria de los Dolores .................... . * ANDRADE E LINO PROMOÇÃO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS, LDA., com sede na Av. da Independência Nacional, nº 8 B, R/C, freguesia das Caldas da Rainha, Nossa Senhora do Pópulo, concelho de Caldas da Rainha, propôs a presente acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra JOSÉ MANUEL .................... e mulher MARIA DE LOS DOLORES ...................., casados sob o regime de comunhão de adquiridos, naturais de Espanha, de nacionalidade espanhola, residentes em ……………. Sevilha, Espanha. Peticionado que: a) Fosse decretada a anulação da escritura pública, celebrada entre a A. e os R.R., no dia 30.05.2008, no Cartório Notarial de Lagoa, por se verificar um dos vícios da formação da vontade - dolo. Caso assim não se entenda b) Fosse tal escritura, de igual forma, anulada, por não se ter verificado uma das condições essenciais a qualquer compra e venda, que é o pagamento pela aquisição c) Fossem os réus condenados a restituírem à A., a fracção autónoma em causa, livre de quaisquer ónus ou encargos, e ainda, desocupada de pessoas e coisas, em bom estado de conservação e em perfeitas condições de habitabilidade. Para tanto alegou, em síntese, que: • A A. tem como actividade principal a construção de edifícios, tendo construído um, de que uma fracção é objecto desta PI, sita no Alto do Pacheco, freguesia e concelho de Portimão. • Tal fracção autónoma é designada pelas letras "BF", correspondente ao Piso 06, Apartamento 606, destinado a habitação, tipo TO, que faz parte do prédio urbano denominado "Lote 2", sito no Alto do Pacheco, freguesia e concelho de Portimão, descrito na Conservatória do Registo Predial de 'Portimão, sob o n" 7979, daquela freguesia, afecto ao regime da propriedade horizontal, conforme inscrição F - apresentação 14 de 23.05.2006, com e registo de aquisição a favor da Sociedade vendedora, conforme" inscrição Q , apresentação 26 de 11.01.2004, inscrito na matriz sob O artigo 16J38 da referida freguesia, com o valor patrimonial correspondente à fracção de 37.710,00 euros. • A A. é representada pelo Sócio Gerente - Luís Artur Andrade. Nessa qualidade, outorgou em representação da A., no dia 30.05.2008, no Cartório Notarial de Lagoa, escritura pública do imóvel supra referido, com os aqui R.R .. • Os R.R., foram angariados pelo Sr. Ricardo Jorge Guerreiro Robalo, Sócio Gerente da Imobiliária Mares do Algarve, sita em Portimão. • Relativamente ao preço a pagar pelo imóvel em causa, ficou consignado na escritura: "que do preço já recebeu a quantia de três mil euros, sendo que o remanescente do pagamento do preço se encontra pendente da concretização de duas transferências bancárias efectuadas da conta com o IBAN ES zero zero três zero quatro dois dois três um cinco seis nove dois sete um, em 29/05/2008 junto do "Banesto - Banco Espaíiol de Crédito, S.A.", nos montantes de quarenta mil euros e de trinta mil euros. " • Após diversas dificuldades atinentes à recepção dos € 70.000 por parte do mencionado Ricardo Robalo só no dia 16.07.2008, a A, teve, efectivamente, conhecimento que o valor resultante (setenta mil euros), da venda do imóvel supra referido não tinha sido transferido para a sua conta, apesar de, os RR, terem pago por transferência bancária pela venda de tal imóvel, ao Sr. Ricardo Robalo a quantia de setenta e dois mil, trinta e seis euros e vinte e nove cêntimos e, ainda o Sr. Ricardo Robalo ter demonstrado no acto da escritura, que tinha efectuado tais transferências, a verdade é que nunca foram feitas e os comprovativos exibidos não passaram de meros pedidos de transferência, por si - Ricardo Robalo devidamente preenchidos e assinados, mas que nunca deram entrada no banco respectivo • Em conversa com o representante legal da A - Sr Luís Andrade, os R.R. deixaram escapar que, muito antes da celebração da escritura pública já tinham tido conhecimento que o Sr. Ricardo Robalo não era uma pessoa honesta, pois, já tinha enganado várias pessoas em Espanha, de nacionalidade espanhola. • Dúvidas não subsistem que, por parte da A, mais precisamente do seu representante legal da A - Sr Luís Andrade, verificou-se um erro, motivado por um vício na formação da sua vontade pois se soubesse que o devido preço, relativo à venda do imóvel supra identificado, nunca seria pago, jamais celebraria tal escritura pública. • Relativamente ao vício da vontade, salvo melhor opinião, tudo indica estarmos perante uma situação de dolo prevista no art° 253° do C.C., em que a consequência legal é Anulabilidade. * Findos os articulados a sr.ª Juíza entendeu que os autos já continham todos os elementos para o conhecimento do mérito da causa e conhecendo decidiu julgar a acção improcedente e absolver os RR. dos pedidos. * Inconformada, veio a A. interpor recurso de apelação, tendo rematado as suas alegações com as seguintes Conclusões: «1 - A sentença foi proferida, sem ter sido realizada a Audiência de Discussão e Julgamento. Assim sendo, 2 - Não foi possível inquirir as testemunhas arroladas na P.I., sendo esta prova crucial para a confirmação dos factos aí vertidos, como sejam, o conhecimento prévio e anterior, à transferência do montante dos 70 mil euros para a conta do Sr. Ricardo Robalo, bem como da celebração da escritura pública, por parte dos Recorridos, do passado negro do Sr. Ricardo Robalo, pois, 3 - os Recorridos tinham pleno conhecimento de que não era uma pessoa honesta e de confiança já que, tinha enganado / burlado, em Espanha várias pessoas de nacionalidade espanhola. Mesmo assim, nada disseram à Recorrente, tendo inclusive transferido para a conta do Sr. Ricardo Robalo, a quantia remanescente, resultante da venda do imóvel, ou seja 70 mil euros. 4 - Quanto à classificação do dolo, dúvidas não subsistem que seria um dolo comissivo, agora no que concerne à sua intensidade, tal só seria possível de apurar, através da produção de prova a efectuar em sede de julgamento e não, salvaguardando mais uma vez o devido respeito à sentença proferida através de ilações e, consequentes, presunções retiradas pelo Tribunal, dos factos vertidos na P.I.. e contestação apresentadas, sendo estas duas peças processuais, totalmente, divergentes, no que concerne à matéria fáctica aí enunciada entre si. Ou seja 5 - a prova carreada para os autos foi totalmente desprezada pelo Tribunal a quo, sendo privilegiadas, única e exclusivamente, as ilações retiradas da contradição inerente às duas peças processuais, no que concerne aos factos aí vertidos. 6 - Violando-se assim o principio de audiência contraditória, previsto no n.º 2 , do art° 517 do C.P.C., mais precisamente, no que concerne à prova constituenda como sejam os depoimentos das testemunhas. 7 - Ao contrário do que defende a nossa mais reconhecida e consagrada Doutrina, mais precisamente, na pessoa do Exmo Senhor Professor Doutor José de Oliveira Ascensão, em que o mesmo defende que basta a mera recognoscibilidade, pelo destinatário da declaração, de que o terceiro age ou agiu com dolo, para "cair-se" necessariamente, na previsão do art° 2530 do C.C . Portanto, 8 - tal situação se verificou no caso concreto em análise, já que, os Recorridos sabiam perfeitamente do tipo de condutas adoptadas, no passado, pelo Sr. Ricardo Robalo, em que tinha como modo de vida enganar as pessoas, mesmo assim, transferiram o valor de 70 mil euros, referente ao preço do imóvel, para a conta do mesmo, sem nunca terem alertado o legal representante da aqui Recorrente para tal situação, tendo os mesmos optado pelo silêncio, permitindo, assim, que mais uma pessoa, por desconhecimento, caísse nas "teias ardilosas" do Sr. Ricardo Robalo. Mais se refere que, 9 - a Recorrente não tinha dado autorização aos Recorridos, para efectuarem tal transferência, para a conta do Sr. Ricardo Robalo. 10 - Foi em Agosto de 2008 que, os Recorridos, em conversa com o legal representante da aqui Recorrente, - Sr. Luís Andrade, do seu ex-sócio e secretária, reconheceram que, muito antes da transferência bancária e da celebração da escritura pública em causa, tinham pleno conhecimento que, o Sr, Ricardo Robalo tinha enganado, em Espanha, várias pessoas de nacionalidade espanhola, e que, de certeza, iria fazer o mesmo com a Recorrente. Ora bem, 11 - perante isto, como é possível o Tribunal a quo ter julgado não existir, no caso concreto em análise, um caso de dolo comissivo???!!!! 12 - O Tribunal a quo também concluiu pela não verificação de uma situação de erro pelos motivos, previsto DO a~ 2520 do C.C . Mais uma vez, 13 - desde já, ressalvando o devido respeito, o Tribunal a quo, decidiu em contradição com os ensinamentos de um dos mais respeitados e grandes nomes da nossa Doutrina, como seja o Exmo Senhor Professor Doutor José Oliveira de Ascensão, já que, este Ilustre e Sapiente Professor, defende que basta as partes reconhecerem num negócio jurídico, como condição essencial, detenninado motivo. Ora bem 14 - na escritura pública celebrada foi consignada uma cláusula que fez depender do pagamento do preço, a efectivação da transferência do montante de 70 mil euros que, nunca foi feita. Assim sendo, 15 - não tendo o preço sido pago, o negócio jurídico em questão não se pode considerar como validamente concretizado. Aliás, 16 - sendo esta, de igual forma, a douta opinião dos Exmos Senhores Professores Pires de Lima e Antunes Varela, ao defenderem que, qualquer negócio jurídico para se considerar, em toda a sua plenitude, como válido, deve ser pago, ao legitimo proprietário da coisa o seu preço, o que não se verificou no caso concreto em análise. Pois, 17 - o preço foi, efectivamente, pago, mas não ao legitimo proprietário da coisa, mas sim a um agente angariado r de clientes, contratado para, apenas e somente esse efeito, ou seja, angariar clientes para a compra do imóvel. Logo, 18 - sendo tal consagrado como condição essencial, significa, necessária e obrigatoriamente que, para qualquer negócio ser considerado como válido, deve ser pago o preço da coisa subjacente ao mesmo, pois, caso contrário, como defendia o nosso Mui Ilustre e Saudoso Exmo Senhor Professor Doutor José de Castro Mendes, tal negócio jurídico é susceptível de ser anulado. Nos termos supra exarados, sempre com o Mui Douto Suprimento de V.Exas., deve ser dado provimento ao presente recurso e, consequentemente, a sentença proferida revogada e, por necessária e imprescindivel, deve ser ordenada a realização da Audiência de Discussão e Julgamento….» * Não houve contra-alegações. * Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[1], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 684º, n.º 3, 685-A do Cód. Proc. Civil)[2], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil). Das conclusões do recurso resulta que o mesmo tem como objecto apenas saber se havia fundamento legal para conhecer do mérito no despacho saneador e se a decisão proferida é conforme ao direito. Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir. Dos factos Na primeira instância foi considerada a factualidade, alegada pela A. e acima descrita. Do direito As questões decidendas são de singela simplicidade e pode desde já dizer-se que não assiste qualquer razão à recorrente. Quanto à primeira questão, a de saber se os autos continham ou não elementos suficientes para conhecer do mérito da causa, a resposta não pode deixar de ser afirmativa, porquanto, tal como decorre da decisão recorrida, no entender do Tribunal “a quo”, a matéria fáctica alegada era insuficiente para conduzir à procedência da acção e sendo assim impunha-se conhecer do fundo da causa já que do prosseguimento dos autos, não poderia resultar a prova de mais factos do que os que foram alegados pelas partes (art.º 664º e 264º do CPC). E diga-se que tinha razão ao decidir como decidiu. Na verdade analisada a petição inicial e admitindo, no melhor cenário para a A., que todos os factos que foram alegados como constituintes da causa de pedir viessem a ser provados, nem assim a acção procederia. E aqui entramos já na decisão da segunda questão – o acerto e bondade da decisão recorrida. Esta fez uma apreciação de todas as questões suscitadas na acção e fez uma correcta subsunção dos factos ao direito, demonstrando e bem que no caso não há factos que sustentem a existência de erro na formação da vontade da A. determinado por dolo (art.º 254º n.º 1 e 253 do CC), nem erro sobre os motivos determinante da anulação da escritura de compra e venda celebrada com os RR., nem tão pouco ocorre a não verificação de uma condição, tida como essencial para a celebração do contrato e que no entender da A. seria o pagamento do preço acordado. Com efeito e como muito bem se salienta no despacho recorrido o não pagamento do preço não é condição de validade do acto e portanto nunca poderia conduzir à anulação do contrato de compra e venda e da escritura, tanto mais que a A. ao fazer a declaração de venda tinha plena consciência de que ainda não tinha recebido integralmente o preço devido e deixou isso perfeitamente claro na escritura. Por outro lado o pagamento do preço é apenas um dos efeitos do contrato de compra e venda. O contrato torna-se perfeito com as declarações de venda e de compra. A entrega da coisa e o pagamento do preço são efeitos essenciais do contrato, relevam em matéria de cumprimento de obrigações decorrentes do contrato mas não afectam a validade deste. Outro efeito do contrato e este, ao contrário dos outros, é automático, é a transferência da propriedade da coisa (art.º 408º n.º 1 do CC). Decorre daqui, que independentemente de os RR. terem pago integralmente o preço acordado para a compra da fracção, a propriedade desta passou a pertencer-lhes no acto de celebração da escritura de compra e venda. * Em síntese. I – A falta de pagamento do preço num contrato de compra e venda, não é condição de validade do acto e portanto nunca pode conduzir à anulação do contrato e da escritura que o titula, se ademais se prova que a A. ao fazer a declaração de venda tinha plena consciência de que ainda não tinha recebido integralmente o preço devido e deixou isso perfeitamente claro na escritura. II - O pagamento do preço é apenas um dos efeitos do contrato de compra e venda e releva em matéria de cumprimento ou incumprimento das obrigações contratuais. III- Nos contratos que importem a transferência de direitos reais sobre coisa determinada, esses direitos transferem-se, salvo estipulação em contrário, por mero efeito do contrato e independentemente do pagamento do preço. * Pelo exposto e sem necessidade de mais considerações, acorda-se na improcedência da apelação e confirma-se a sentença recorrida. Custas pela apelante. Registe e notifique. Évora, em 8 de Julho de 2010. -------------------------------------------------- (Bernardo Domingos – Relator) -------------------------------------------------- (Silva Rato – 1º Adjunto) --------------------------------------------------- (Sérgio Abrantes Mendes – 2º Adjunto) __________________________________________________ [1] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs. [2] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.