Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3619/22.5T8LLE.E1 |  |
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
COMPARTICIPAÇÃO
I - O critério subjacente à norma constante do nº 4 do artigo 1424º do Código Civil relativa à comparticipação dos condóminos nas despesas com elevadores, prende-se essencialmente com a possibilidade de aceder à fração através da utilização dos mesmos, independentemente de existir maior ou menor necessidade de tal utilização, ou de esse uso ser ou não efetivo por parte do condómino.
II – Devem ficar isentos de contribuir para as despesas de manutenção e conservação dos elevadores os condóminos cujas frações não são (nem podem ser) servidas por eles como os do rés-do-chão e cave.
III – Esses condóminos só não devem beneficiar de tal isenção se possuírem algum arrumo no último piso, ou se houver neste um terraço, sala de reuniões ou de convívio que possa ser usada por todos os condóminos, o que não se verifica tratando-se apenas de um terraço de cobertura e da casa das máquinas, os quais existem em quase todos os prédios e não são de utilização comum dos condóminos.
(Sumário elaborado pelo Relator)
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
RELATÓRIO
AA intentou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra Condomínio do Edifício …, sito na Rua …, Quarteira, peticionando a anulação de todas as deliberações da Assembleia de Condóminos realizada no dia 29.10.2022, a imposição da obrigatoriedade das despesas do condomínio serem distribuídas na proporção do valor das frações, ou em 11 partes iguais, nomeadamente para a fração I, bem como a anulação de todas as dívidas, quer as que não estejam documentadas com a convocação do autor para a respetiva assembleia, quer as prescritas.
Alega, em síntese, que o terraço é parte comum do edifício e que, como tal, por todos os condóminos terem o direito de aceder e utilizar o mesmo, as despesas de elevador devem ser repartidas por todos na proporção das respetivas permilagens.
Mais alega, quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos, no que diz respeito à dívida que lhe é imputada, ser a deliberação em causa contrária à Lei, porquanto as alegadas dívidas foram criadas à sua revelia por não ter sido convocado para as Assembleias e/ou já terem decorrido mais de 5 anos, encontrando-se prescritas.
O réu contestou, invocando ser o autor parte ilegítima por estar desacompanhado na ação da sua mulher, mais impugnando a factualidade alegada pelo autor, contrapondo ter convocado regularmente todos os condóminos para estarem presentes na Assembleia em causa e que as deliberações aí tomadas são válidas e eficazes.
Realizou-se a audiência prévia, em cujo âmbito foi apreciado o incidente de intervenção provocada do cônjuge do autor, por este suscitado, tendo o mesmo sido indeferido por se entender não se tratar de um caso de litisconsórcio necessário.
Nessa mesma audiência foi ainda proferido despacho, determinando que o despacho saneador seria proferido por escrito, considerando a complexidade das questões a resolver.
Foi posteriormente proferido despacho saneador-sentença que julgou a ação improcedente e absolveu o réu do pedido.
Inconformado, o autor apelou do assim decidido, tendo finalizado a respetiva alegação com a formulação das conclusões que a seguir se transcrevem:
«1. O recorrente pretende ver reapreciada a douta decisão recorrida no que se refere à repartição das despesas comuns com a manutenção do elevador.
2. No que respeita às partes comuns do edifício que somente alguns condóminos usem, ou melhor, possam usar, a regra da comparticipação nas despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns de acordo com o valor de cada uma das frações, isto é, de acordo com a permilagem, cede em face da consagração que o legislador criou de uma isenção de participação nesses encargos ou despesas por parte dos condóminos que não as possam utilizar no âmbito da normal utilização da sua fração.
3. A obrigação dos condóminos de contribuir para as despesas comuns não está dependente de um efetivo uso, outrossim da possibilidade de utilização das partes comuns no âmbito da fruição da fração autónoma em apreço, como advém do artigo 1424º do Código Civil (neste sentido, Ac.STJ de 24-2-2005 disponível em www.dgsi.pt e processo 05B094 e Ac. RP de 11-10-2001 disponível em www.dgsi.pt e processo 0131362).
4. Resulta da deliberação a que se reporta os pontos 10. e 11. da matéria de facto, que as frações A, B e C não participam das despesas com a manutenção do elevador, sendo certo que, para além da prova positiva da localização das frações em apreço, não se acha provado facto algum que permita concluir pela isenção das frações A, B e C da obrigação de contribuírem paras as despesas de manutenção do bem comum que é o elevador.
5. São partes comuns partes do edifício o átrio de entrada, escada e patins de circulação, elevador desde o rés-do-chão, casa das máquinas e terraço de cobertura, pelo que se torna obvio que o elevador não serve exclusivamente algum ou alguns condóminos, antes podendo servir (também) todas as zonas do prédio sem exceção, pelo que se encontram objetivamente em condições de afetação ao uso comunitário dos condóminos.
6. Todos e cada um dos titulares das frações A, B e C dispõem de acesso ao edifício através das suas escadas interiores e elevador designadamente à casa das máquinas e terraço de cobertura que são espaços comuns, e neste sentido são servidos pelo elevador, pelo que não tem qualquer sentido isentar do pagamento da manutenção do elevador as frações A, B, e C que dele podem servir-se para se deslocar ao terraço de cobertura, que é zona comum.
7. As frações A, B e C estavam, e estão, obrigadas a contribuir proporcionalmente para as despesas de fruição e conservação do elevador e de todos os espaços comuns de acesso às zonas comuns, e nesta medida a ação deve proceder.
Foram, pois, violadas as indicadas normas no sentido acabado de expor.
Termos em que e naqueles que V.Ex.ªs hão-de suprir, deve o recurso merecer provimento, com as legais consequências, como é de sã JUSTIÇA.»
O réu contra-alegou, defendendo a manutenção da decisão recorrida.
Corridos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso (arts. 608º, nº 2, 635º, nº 4 e 639º, nº 1, do CPC), a questão essencial a decidir consubstancia-se em saber se a deliberação tomada quanto à forma de repartição das despesas com a manutenção dos elevadores constante no orçamento aprovado para 2022/2023 (ponto 4 da ordem de trabalhos), dela se excluindo as frações A, B e C, é contrária à lei e ao título de propriedade horizontal.
III – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
A 1ª instância deu como provados os seguintes factos:
1) O Autor e a esposa têm inscrito a seu favor, através da AP. …, o direito de usufruto da fração designada pela letra “I”, correspondente ao 3.º andar direito, do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito em Rua …, Quarteira, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, daquela freguesia, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé com o n.º ….
2) Além da fração identificada em 1) o referido prédio é constituído pelas seguintes frações:
- fração A, constituída pela cave, lado direito, com permilagem 32;
- fração B, constituída pelo rés-do-chão direito, com permilagem 85;
- fração C, constituída pelo rés-do-chão e cave, lado esquerdo, com loja no rés-do-chão e contra-loja na cave, com a permilagem de 117,4;
- fração D, constituída pelo primeiro andar esquerdo, com permilagem de 95,7;
- fração E, constituída pelo primeiro andar direito, com a permilagem de 95,7;
- fração F, constituída pelo segundo andar esquerdo, com a permilagem de 95,7;
- fração G, constituída pelo segundo andar direito, com a permilagem de 95,7
- fração H, constituída pelo terceiro andar esquerdo, com a permilagem de 95,7;
- fração J, constituída pelo quarto andar esquerdo, com a permilagem de 95,7;
- fração L, constituída pelo quarto andar direito, com a permilagem 95,7.
3) A fração I, referida em 1), tem a permilagem de 95,7.
4) Na escritura de constituição de propriedade horizontal ficou estipulado “entre as partes comuns do edifício enumeradas no artigo 1421.º do Código Civil e além delas, destacam o átrio de entrada, escada e patins de circulação, elevador desde o rés-do-chão, casa das máquinas e terraço de cobertura”.
5) A Administração do Condomínio do prédio referido em 1), por meio de carta registada expedida no dia 17.10.2022, convocou os condóminos do prédio referido em 1) para Assembleia Ordinária a ter lugar no dia 29.10.2022, através de convocatória com o seguinte teor “Na qualidade de administradores do condomínio do edifício em referência, nos termos e para efeitos do que dispõem os artigos 1431.º e 1432.º do Código Civil, convocamos V.ª Ex.ª para a Assembleia Ordinária a realizar no próximo dia 29 de outubro de 2022, pelas 10:00, no/a Escritório da administração, Centro Comercial …, Quarteira, com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apresentação e aprovação do relatório de contas 2021/2022;
2. Dívidas ao condomínio e a fornecedores;
3. Eleição da administração;
4. Apresentação e aprovação do orçamento para 2022/2023;
5. Outros assuntos do interesse geral.
Não se obtendo o número de condóminos necessários para deliberar, fica, desde já, convocada nova reunião, no mesmo local e com a mesma ordem de trabalhos, para o dia 29 de Outubro de 2022, pelas 10:30 horas.
Caso não possa estar presente, poderá fazer-se representar por outra pessoa, desde que este se faça acompanhar da respectiva procuração.
Junto remetemos o Relatório de Contas do orçamento do ano transato e solicitamos que depois leve o documento consigo para a Assembleia.
Com os melhores cumprimentos.”.
6) A Assembleia de Condóminos de 29.10.2022, reuniu em 2ª convocatória, nos termos resultantes da respetiva convocatória, com 46,78% do capital investido, tendo sido lavrada a Ata n.º 52.
7) O Autor recebeu a convocatória e não esteve presente na Assembleia de Condóminos referida em 6).
8) Na Assembleia referida em 6) estiverem presentes os titulares das frações E e L e os titulares da frações B, F e H fizeram-se representar por procurador, outorgando os respetivos instrumentos escritos a conferir esses poderes e que acompanham a Ata.
9) Na Assembleia em causa, quanto ao ponto 2 da ordem de trabalhos ficou consignado “Ponto 2 – Foram identificadas as dívidas ao condomínio nas seguintes frações, conforme descritivo presente no anexo 2 que será rubricado e anexado á presente ata: (…)
Fracção I (AA & BB, Usufrutuários) – 6.399,58€ referente ao valor transitado em dívida da anterior administração, explanado na Assembleia de 14 de março de 2020, conforme Ata n.º 49, sendo: 1.580,14€ referente ao acordo de dívida à OTIS; 176,04€ referente ao valor parcial do condomínio do ano de 2008/2009; 346,80€ referente ao valor do condomínio no ano de 2010; 376,70€ referente ao valor do condomínio no ano de 2011; 376,70€ referente ao valor do condomínio no ano de 2012; 475,46€ referente ao valor do condomínio no ano de 2013; 474,26€ referente ao valor do condomínio do ano de 2014; 475,46€ referente ao valor do condomínio do ano de 2015; 475,46€ referente ao valor do condomínio do ano de 2016; 538,50€ referente ao valor do condomínio no ano de 2017; 538,14€ referente ao valor do condomínio no ano de 2018; 565,92€ referente ao valor do condomínio do ano de 2019; 552,84€ referente à quotização do período de agosto de 2020 a julho de 2021, como valor mensal de 46,07€, aprovado na Assembleia de 01 de agosto de 2020, conforme Ata n.º 50; 552,64€ referente ao exercício de agosto de 2021 a julho de 2022, com um valor mensal de 46,47€. O valor total em dívida da fração I, em nome dos usufrutuários, é de 9.772,06€.
Perante o exposto, a Assembleia deliberou por unanimidade que as Frações em dívida devem liquidar as suas dívidas ou contactar a Administração do Condomínio a fim de acordar um plano de pagamentos num prazo de 8 dias.”.
10) Quanto ao ponto 4 da ordem de trabalhos ficou consignado na referida Ata “O Sr. Administrador apresentou o orçamento do condomínio para o ano de 01 de agosto de 2022 a 31 de julho de 2023. A Assembleia aprovou o mesmo e a respetiva quotização mensal, por unanimidade, sendo um exemplar rubricado e anexado à presente ata, denominado anexo 3. A quotização aprovada tem efeitos retroativos a partir do início de agosto de 2022. O Sr. Administrador informou os presentes, que tendo o exercício o término de julho de 2023 a reunião será posteriormente a essa data. Os presentes consentiram.”.
11) De acordo com o orçamento aprovado, as frações A, B e C não participam nas despesas com a manutenção de elevador, sendo estas apenas repartidas pelas demais frações em igual proporção.
Mais se consignou na decisão recorrida que, para além dos factos dados como provados, «não se selecionaram quaisquer outros factos alegados ou resultantes dos documentos por não assumirem relevância para a decisão da causa».
O DIREITO
Dispõe o artigo 1424º do Código Civil[1]:
«1. Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3. As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4. Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas frações por eles possam ser servidas.
[…]»
No caso concreto a questão prende-se essencialmente com a melhor interpretação a conferir ao normativo constante do nº 4 do preceito acabado de transcrever.
Segundo o recorrente os titulares das frações A, B e C, estão obrigadas a contribuir proporcionalmente para as despesas de fruição e conservação do elevador e de todos os espaços comuns, por disporem de acesso ao edifício através das suas escadas interiores e elevador, designadamente, à casa das máquinas e terraço de cobertura que diz serem espaços comuns.
Na sentença recorrida entendeu-se que as referidas frações, situadas na cave e no rés-do-chão do prédio, não sendo servidas pelos elevadores não têm que participar nas ditas despesas, devendo estas ser suportadas apenas pelas frações que por eles possam ser servidas.
Vejamos, pois, de que lado está a razão.
Como se ponderou no Acórdão desta Relação de 15.09.2022[2], «[o] critério subjacente ao normativo em causa prende-se essencialmente com a possibilidade de aceder à fracção através da utilização do elevador, independentemente de existir maior ou menor necessidade de tal, ou de o condómino usar efectivamente, ou não, o elevador».
Foi este também o entendimento acolhido, inter alia, nos seguintes arestos, em cujo sumário se consignou:
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 06.12.2012:
«1. De acordo com o disposto no artigo 1424º nº 4 do Código Civil não participam nas despesas de conservação e reparação dos ascensores os condóminos cujas fracções não sejam por eles servidas;
2. Situando-se a fracção no rés do chão, no vestíbulo da entrada principal do prédio, e local de onde parte o elevador, os respectivos proprietários não comparticipam nas despesas com o elevador;
3. É anulável a deliberação tomada em assembleia geral de condóminos na parte em que, contra o voto dos respetivos proprietários, se decidiu que a fracção correspondente ao rés do chão comparticiparia nas despesas de reparação e substituição do elevador.»
- Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 02.03.2023:
«I - As despesas de conservação e de fruição das coisas comuns e o pagamento dos serviços de interesse comum recaem sobre os condóminos, cada um contribuindo na proporção do valor das suas frações (artigo 1424º, do Código Civil).
II - As despesas relativas a coisas comuns que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
III - O que conta é a destinação objetiva das coisas comuns, isto é, o uso que cada condómino pode fazer dessas coisas, e não o uso que efetivamente faça delas.»
A jurisprudência de que se socorre o recorrente[5], com vista a demonstrar o desacerto da decisão recorrida, tinha subjacente uma outra realidade, pois estava aí em causa uma sala de convívio ou arrecadação geral, o que é coisa bem diferente de uma casa das máquinas ou de terraço da cobertura, como sucede in casu.
Como bem aduz o recorrido na resposta ao recurso, «[e]stas duas componentes existem em quase todos os prédios e não são de utilização comum dos condóminos conforme ficou decidido na assembleia de condóminos. (…). Um terraço de cobertura e casa das máquinas não tem a mesma utilização que uma sala de convívio ou uma arrecadação geral. Por esse motivo no caso em concreto todos os condóminos decidiram na não comparticipação nas despesas dos elevadores às frações da cave e Rés do chão».
Na verdade, situando-se as frações A, B e C na cave e no rés-do-chão do prédio, não são servidas pelos elevadores, e não sendo o terraço de cobertura e casa das máquinas locais de utilização comum, devem os respetivos condóminos beneficiar de isenção de participar nas despesas de manutenção dos elevadores, como bem se decidiu no saneador-sentença recorrido.
Só assim não seria se houvesse algum arrumo no último piso, ou se houvesse neste uma sala de reuniões ou de convívio que pudesse ser usada por todos os condóminos, o que não é o caso.
Por conseguinte, improcede o recurso.
Vencido no recurso, suportará o autor/recorrente as respetivas custas – art. 527º, nºs 1 e 2, do CPC.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelo recorrente.
*
Évora, 18 de dezembro de 2023
Manuel Bargado (Relator)
Ana Isabel Pessoa (1ª Adjunta)
José António Moita (2º Adjunto)
(documento com assinaturas eletrónicas)
Évora, 18 de dezembro de 2023
Manuel Bargado (Relator)
Ana Isabel Pessoa (1ª Adjunta)
José António Moita (2º Adjunto)
(documento com assinaturas eletrónicas)
__________________________________________________
[1] Doravante abreviadamente designado CC.
[2] Proc. 2715/19.0T8FAR.E1, relatado pelo aqui 2º adjunto, disponível, como os demais adiante citados sem outra indicação, in www.dgsi.pt.
[3] Proc. 54/09.4TJLSB.L1-6.
[4] Proc. 836/20.6T8VVD.G1.
[5] Designadamente, o Acórdão do STJ de 24.02.2005, proc. 05B094.