Évora
| 2789/14.0TBSTB.E1 |  |
LOCAÇÃO
HIPOTECA
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: I. Relatório.
Banco AA, SA instaurou contra BB e mulher, CC providência cautelar de entrega judicial.
Em síntese, alegou haver celebrado com os requeridos um contrato de locação financeira, sobre dois imóveis, mediante o pagamento de 240 rendas mensais, contrato que resolveu por carta registada de 18/9/2014, por falta de pagamento das rendas vencidas no período de 25/4/2014 a 25/8/2014, assistindo-lhe o direito de exigir dos requeridos a restituição dos imóveis de imediato.
Concluiu pedindo a restituição dos imóveis, em bom estado de conservação e livres de pessoas e bens.
Os requeridos deduziram oposição defendendo, em síntese, que não estão reunidos os requisitos necessários à resolução do contrato, o contrato de locação financeira é simulado e o negócio havido entre as partes não se enquadra no regime jurídico da locação financeira.
Concluíram pela improcedência da providência.
2. Teve lugar a audiência final e em seguida foi proferida decisão em cujo dispositivo se consignou:
“Pelo exposto, em conformidade com o disposto nos art.º 21 do dec.-lei 149/95, de 24 de Junho e 381º do Código de Processo Civil, determino a entrega à Requerente dos seguintes imóveis:
- Fração autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinada a habitação, anexo destinado a garagem e arrecadação; e
- Fração autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinada a habitação, anexo a forno e arrecadação;
Ambos do prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 129, e inscrito na matriz predial sob o artigo 18.597, da mencionada freguesia.”
3. Recurso.
É desta decisão que os requeridos recorrem, exarando as seguintes conclusões que se reproduzem:
“A) A douta sentença ao determinar a procedência do procedimento cautelar e dando ordem para entrega das fracções autónomas, não interpretou, a nosso ver, bem, a norma aplicável.
B) Os contratos devem ser analisados e qualificados não apenas com base na sua configuração formal, mas também em função das circunstâncias em que se enquadram e os objectivos que visam realizar,
C) Nesta conformidade, e tendo sido feita prova da dação dos imóveis sub judice, pelos Recorrentes à Recorrida, entendem os Recorrentes que não poderá enquadrar-se o intitulado contrato com se de um contrato de locação financeira se trate e porquanto;
D) Carecerá de enquadramento no regime especial disposto no Decreto Lei nº 149/95 de 24/6.
Pelo exposto, não podem os Recorrentes conformar-se com a douta decisão do Tribunal ‘’a quo’’ já que a mesma não salvaguarda os direitos dos recorrentes.
Nestes termos deve a decisão de que se recorre ser revogada, e substituída por douto Acórdão que julgue em conformidade, assim se fazendo como de costume JUSTIÇA!”
Não houve lugar a resposta.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre decidir.
II. Objeto do recurso.
O objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, excetuadas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (artºs. 635º, nº3, 639º, nº1 e 608º, nº2, todos do Código de Processo Civil).
Vistas as conclusões da motivação do recurso, importa decidir se a aquisição por dação em cumprimento dos imóveis dados de locação obsta, no caso dos autos, à qualificação como locação financeira do contrato celebrado entre as partes.
III. Fundamentação.
1. Factos.
1.1 A decisão recorrida proferiu a seguinte decisão de facto que se mantém inalterada, por ausência impugnação:
Factos provados com interesse para a boa decisão da causa:
1 - Em 26 de Junho de 2008 a Requerente, deu de Locação Financeira Imobiliária aos Requeridos os seguintes imóveis:
- Fracção autónoma designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinada a habitação, anexo destinado a garagem e arrecadação; e
- Fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinada a habitação, anexo a forno e arrecadação;
Ambas do prédio urbano descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º 129 e inscrito na matriz predial sob o artigo 18.597, da mencionada freguesia.
2 - As aquisições dos imóveis identificados no anterior artigo 1.º, a favor do Banco AA, S.A., encontram-se registadas na Conservatória do Registo Predial pelas inscrições Ap. 8 de 2008/05/26 e Ap. 9 de N2008/05/26, respetivamente.
3 - a locação financeira imobiliária, a favor dos ora Requeridos, encontrava-se registada, através da inscrição Ap. 18 de 2008/07/23.
4 - Em 28 de Novembro de 2012, as Partes celebraram um Aditamento ao Contrato de Locação Imobiliário, tendo acordado proceder à alteração das Cláusulas 4 e 5 das Condições Particulares do mencionado contrato, referentes às rendas e à indexante e taxa de juro nominal variável.
5 - Nos termos do contrato de locação financeira imobiliária, junto como Doc. nº 1, os locatários, ora Requeridos, estavam obrigados a efectuar o pagamento de 240 (duzentas e quarenta) rendas mensais, sendo o valor da 1.ª à 12.ª renda de € 1.392,83 (mil trezentos e noventa e dois euros e oitenta e três cêntimos) e da 13.ª à 240.ª renda de € 2.138,43 (dois mil cento e trinta e oito euros e quarenta e três cêntimos) cada.
6 - Nos termos do Aditamento ao Contrato de locação financeira imobiliária, junto como Doc. nº 2, os Requeridos obrigaram-se a cumprir o pagamento dos seguintes montantes:
- Da Renda n.º 39 (de 25 de Abril de 2012) à Renda n.º 45 (de 25 de Outubro de 2012), pagamento de rendas correspondentes a juros com carência de capital;
- Da Renda n.º 46 (de 25 de Novembro de 2012) à Renda n.º 49 (de 25 de Fevereiro de 2013), pagamento de rendas correspondentes a juros com carência de capital, no valor de € 620,60 (seiscentos e vinte euros e sessenta cêntimos), com as alterações decorrentes da variação do indexante;
- A partir da Renda n.º 50 (de 25 de Março de 2013), pagamento de rendas no montante de € 1.458,00 (mil quatrocentos e cinquenta e oito euros), correspondentes a capital e juros, com as alterações decorrentes da variação do indexante;
- Inclusão do capital vencido no montante de € 5.768,28 (cinco mil setecentos e sessenta e oito euros e vinte e oito cêntimos) no contrato cfr. cláusula 1.ª do aditamento junto como documento n.º 2.
7 – Em face do não pagamento de rendas por parte dos Requeridos, nomeadamente das rendas nºs 63 a 67 a Requerente enviou-lhes as cartas registadas com aviso de receção, constantes de fls. 37 a 42 dos autos.
8 – Os Requeridos continuam a ocupar os imóveis acima identificados.
9 – Entre a empresa DD, Lda., de que os Requeridos era sócios e o Banco EE foi celebrado em 11 de Maio de 1984 o contrato de abertura de Crédito a Longo prazo que se encontra junto com a oposição como documento nº 7.
10 - Têm-se aqui por reproduzidas as escrituras públicas de dação em pagamento constante de fls. 144v a 148v.
Factos não provados:
a) Não se provou que em face das dificuldades financeiras da empresa DD, Lda, a Requerente impôs aos Requeridos o reforço das garantias do contrato de abertura de crédito, propondo a transferência da propriedade dos imóveis descritos nos autos a fim de simularem a celebração de um contrato de locação financeira.
b) Não se provou que as dações em cumprimento a que se alude em 10 tivessem sido celebradas por valor muito inferior ao de mercado.
c) Não se provou que na data de interposição do presente procedimento cautelar decorriam negociações entre Requerente e Requeridos para “reestruturação do crédito”.
1.2. Decompondo factualmente o ponto 10 dos factos julgados provados pela decisão recorrida, importa considerar o seguinte:
Por escritura pública, de 26/6/2008, celebrada entre FF e marido, GG e o requerente, aqueles na qualidade de donos e legítimos possuidores da fração “B”, a que se reporta o número 1 dos factos provados, declararam que “sobre o referido imóvel incide uma hipoteca registada a favor do “Banco EE, S.A. (…). Que procedem à dação em cumprimento do identificado imóvel ao Banco (…) para pagamento parcial das responsabilidades da sociedade DD, Ldª (…), que a presente dação é feita pelo valor de cento quarenta oito mil quinhentos euros para liquidação parcial das referidas responsabilidades” e o Banco, ora requerente, declarou aceitar a “dação em cumprimento, nos termos exarados” .
Por escritura pública, de 26/6/2008, celebrada entre HH e o requerente, aquela na qualidade de dona e legítima possuidora da fração “B”, a que se reporta o número 1 dos factos provados, declarou que “sobre o referido imóvel incide uma hipoteca registada a favor do “Banco EE, S.A. (…). Que procedem à dação em cumprimento do identificado imóvel ao Banco (…) para pagamento parcial das responsabilidades da sociedade DD, Ldª (…), que a presente dação é feita pelo valor de cento cinquenta seis mil euros para liquidação parcial das referidas responsabilidades” e o Banco, ora requerente, declarou aceitar a “dação em cumprimento, nos termos exarados”.
1.3 Por se mostrar provado por documento (declaração do Banco requerente, por este não impugnada, junta aos autos pelos requeridos com a oposição – fls. 122) e ao abrigo do disposto nos artºs 607º, nº4 e 663º, nº2, ambos do CPC), adita-se aos factos provados o seguinte:
Com data de 26/6/2008, o Banco requerente emitiu a seguinte declaração:
(…) declara para os devidos efeitos que com a contabilização da dação em cumprimento, das frações autónomas: - designada pela letra “A”, correspondente ao rés-do-chão esquerdo, destinada a habitação, anexo destinado a garagem e arrecadação; e designada pela letra “B”, correspondente ao rés-do-chão direito, destinada a habitação, anexo a forno e arrecadação, ambas do prédio urbano, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número cento e vinte e nove da referida freguesia, inscrito na matriz predial sob o artigo 18.597---
pelo valor conjunto de € 304.500,00 (trezentos quatro mil quinhentos euros) cujas escrituras públicas tiveram hoje lugar no Cartório Notarial de Lisboa (…) ficam liquidadas as responsabilidades emergentes de:
a) DD, Ldª (…) ---
Contrato de empréstimo contabilizado no Banco em 30-03-2005 com a referência RLS 6174066, com o capital em dívida de € 233.608,88 ---
Descoberto da conta (…), com o capital em dívida de € 12.933,40 ---
b) BB (…) e esposa ---
Contrato de empréstimo contabilizado no Banco em 30-11-2006 com a referência ILS 2180326242, com o capital em dívida de € 4.171,44 ---
Descoberto da conta (…) com o capital em dívida de € 16,74 ---
nada mais sendo devido pelos referidos devedores e avalistas.---”
2. Direito.
2.1. Se a aquisição por dação em cumprimento dos imóveis dados de locação obsta, no caso dos autos, à qualificação como locação financeira do contrato celebrado entre as partes.
Na consideração que os recorrentes incumpriram o contrato de locação financeira que celebraram com o Banco recorrido e que não fizeram prova que tenha “havido simulação, coação ou abuso de direito relativamente à celebração do contrato de locação financeira ora em causa”, a decisão recorrida ordenou a entrega ao recorrido dos imóveis objeto do contrato.
Os recorrentes discordam da decisão porque devendo a qualificação dos contratos observar, para além da sua configuração formal, os objetivos que visam realizar e tendo sido feita prova da dação dos imóveis sub judice, pelos Recorrentes à Recorrida, o contrato celebrado entre as partes não pode haver-se como um contrato de locação financeira [concls. B), C) e D)].
Decorrendo da matéria de facto provada que a dação dos imóveis ao Banco recorrido foi feita, respetivamente, por FF e marido, GG e por HH (cfr. ponto 1.2 dos factos provados) e não pelos recorrentes, como afirmam, à primeira vista poderia parecer que estava solucionado o recurso, por ausência de demonstração do pressuposto de facto [dação dos imóveis sub judice, pelos Recorrentes à Recorrida] que suporta, na aceção dos recorrentes, a solução de direito que perfilham.
Mas a divergência dos recorrentes comporta, até pela generalidade da sua formulação, uma outra linha de argumentação que importa considerar, ou seja, a desinteligência entre o negócio celebrado entre as partes e a sua causa função, desacerto que assume maior evidência quando se atenta aos factos que se provam, em essência, porque não deixa de impressionar a circunstância do Banco requerente haver dado de locação financeira aos recorrentes as frações autónomas que antes garantiam dividas destes, depois de se haver declarado pago, enquanto credor hipotecário, com a entrega das mesmas frações.
Decidindo.
Locação financeira é o contrato pelo qual uma das partes se obriga, mediante retribuição, a ceder à outra o gozo temporário de uma coisa, móvel ou imóvel, adquirida ou construída por indicação desta, e que o locatário poderá comprar, decorrido o período acordado, por um preço nele determinado ou determinável mediante simples aplicação dos critérios nele fixados (artº 1º do DL nº 149/95, de 24/6, alterado pelos DL nºs 265/97, de 2/10, 285/2001, de 3/11 e de 30/2008, de 25/2, como o serão os demais artigos indicados sem outra menção).
No dizer de Engrácia Antunes, «este contrato constitui uma operação que, celebrada entre um banco ou instituição creditícia especializada (sociedade de locação financeira: cf. arts. 3º, g) e 4º, nº1, b) do RGIC) e uma pessoa singular ou coletiva, é caracterizado pelos seguintes elementos definidores fundamentais: a obrigação do locador adquirir ao fornecedor a coisa imóvel ou móvel indicada pelo locatário (mediante a celebração do contrato de compra e venda), concedendo temporariamente a este último o gozo da mesma; a obrigação do locatário pagar ao locador uma “renda”, que funciona simultaneamente como retribuição pelo serviço financeiro e amortização e amortização do financiamento prestados; e o direito do locatário comprar a coisa pelo respetivo preço residual no termo do contrato»[1].
Inicialmente circunscrito como um instrumento financeiro de apoio às atividades produtivas e às profissões liberais – a locação financeira só era permitida para bens de equipamento e para bens imóveis afetados ou a afetar ao investimento produtivo na indústria, na agricultura, no comércio ou em outros setores de serviços de manifesto interesse económico ou social (artºs 2º e 3º, do DL 171/79, de 6/6) – o regime sofreu várias alterações e hoje, a “locação financeira tem como objeto quaisquer bens suscetíveis de serem dados em locação” (artº 2º, nº1).
A coisa móvel ou imóvel, dada de locação, deverá ser adquirida ou construída por indicação da parte a quem é cedido o gozo temporário da coisa (artº 1º), ou seja, do locatário e este “pode exercer contra o vendedor ou o empreiteiro, quando disso seja caso, todos os direitos relativos ao bem locado ou resultantes do contrato de compra e venda ou de empreitada” (artº 13º).
A forma de aquisição do bem pelo locador não é indiferente à plena aplicação do regime; em princípio, o bem carece de ser adquirido pelo banco ou sociedade de locação financeira mediante um contrato de compra e venda.
E dizemos, em princípio, porque o próprio regime estabelece uma exceção: “findo o contrato por qualquer motivo e não exercendo o locatário a faculdade de compra, o locador pode dispor do bem, nomeadamente vendendo-o ou dando-o em locação ou locação financeira ao anterior locatário ou a terceiro” (artº 7º).
A circunstância da lei expressamente admitir a locação financeira de bens anteriormente dados em locação financeira sem que os mesmos houvessem sido adquiridos pelos locatários – relocação financeira – concorre, a nosso ver, para a afirmação da importância da causa da aquisição na caracterização do contrato, ou seja, o contrato de locação financeira não pode ter por objeto todos e quaisquer bens imóveis adquiridos pelo banco ou pela sociedade de locação financeira, mas tão só os comprados ou construídos por indicação do locatário e aqueles que, objeto de locação financeira anterior, advenham à locadora por via do incumprimento do contrato ou do não exercício de opção de compra do locatário; afirmação que não arreda a possibilidade ser o locatário o vendedor do bem - nesta situação, denominada de locação financeira restitutiva ou lease back, o proprietário do bem vende-o a uma sociedade de locação financeira a qual, lhe cede de imediato o seu gozo ficando aquele com a possibilidade de voltar a adquirir o bem finda a locação - pois, também aqui, a locadora adquire o bem por indicação do locatário.
Neste sentido, Rui Pinto Duarte, “a coisa dada em locação, tendencialmente, é fornecida ao locador por um terceiro não interveniente no contrato de locação financeira (só assim não sucede no caso do chamado «leaseback» e, em certa medida, no caso dos contratos em que locadores financeiros dão em leasing bens que anteriormente tinham dado em locação financeira sem que os mesmos tivessem sido adquiridos pelos locatários financeiros).[2]
A ser, assim, como supomos, escapa de todo à causa-função do contrato a sua utilização enquanto instrumento de reestruturação ou de novação de dívidas ainda que por via indireta, como cremos ser o caso.
E, tornando a este, as frações dadas aos requeridos de locação financeira não foram compradas nem construídas por indicação dos recorrentes, o Banco recorrido adquiriu-as enquanto dação em cumprimento, prestada por terceiros, exoneratória das dívidas dos recorrentes, garantidas por hipotecas sobre as ditas frações, constituídas a favor do Banco.
Os recorrentes, em seu nome pessoal e na qualidade de avalistas de DD, Ldª, deviam ao recorrido a quantia de € 250.730,46 e o recorrente com a contabilização da dação em cumprimento, das frações autónomas, pelo valor conjunto de € 304.500,00 considerou os recorrentes exonerados de tais dividas (cfr. ponto 1.3 dos fundamentos de facto) e no mesmo dia em que recebeu as frações em pagamento o recorrido deu-as de locação financeira aos recorrentes, mediante o valor convencionado de € 304.500,00 (cfr. cláusula 2ª do contrato de locação financeira imobiliária, junto aos autos pelo recorrido)
Em síntese, a dívida dos recorrentes mantém-se (agravou-se) e o Banco recorrido, antes credor garantido com hipotecas sobres as frações, é hoje o seu proprietário e assim se manterá, designadamente, em caso de incumprimento do contrato de locação imobiliária por parte dos recorridos.
“É nula, mesmo que seja anterior ou posterior à constituição da hipoteca, a convenção pela qual o credor fará sua a coisa onerada no caso do devedor não cumprir” (artº 694º, do Cód. Civil).
Como explicam P. Lima e A. Varela, esta proibição “funda-se no prejuízo que do pacto comissório pode resultar para o devedor, que seria facilmente convencido, dado o seu estado de necessidade, a aceitar cláusulas lesivas dos seus interesses”.
Não obstante esta apontada ratio da norma, certo é que a lei não distingue os casos em que a hipoteca incide sobre bens do devedor, dos casos em que incide sobre bens de terceiro; a lei visa obstar a que credor e o devedor convencionem que aquele fique com a coisa hipotecada, no caso de este não cumprir e isto para evitar que o credor venha a obter uma coisa de valor económico muito superior ao montante da dívida, razão que não se poderá excluir também nos casos da hipoteca incidir sobre bens de terceiro, como ocorreu no caso dos autos.
Certo, não se mostrar incluída, quer na dação em cumprimento, quer no contrato de locação financeira, uma qualquer cláusula, que permitisse ao Banco recorrido ficar com as frações hipotecadas em caso de incumprimento dos recorrentes, mas o resultado prático dos efeitos jurídicos conjugados destes dois negócios foi precisamente este; por via da dação em cumprimento, o Banco adquiriu a propriedade dos bens de que era credor hipotecário e, por força da locação financeira, cedeu o seu gozo aos seus devedores assistindo-lhe agora a faculdade, em caso de incumprimento destes, de os manter seus; ou seja, o Banco recorrido, pode hoje ficar com as frações, antes hipotecadas, caso os recorridos não cumpram (não paguem a nova dívida) o contrato de locação financeira.
A combinação da dação em pagamento e da locação financeira conduzem ao resultado prático a que a proibição do pacto comissório visa obstar, evidenciando-se, assim, a nosso ver, uma situação de fraude à lei.
Na lição de Galvão Telles, na fraude à lei “(…) em substância, o que se faz, sempre é tornar inaplicável, na sua letra a proibição, recorrendo a um negócio jurídico ou, mais frequentemente, a uma combinação de negócios jurídicos que a lei em si não reprova, mas que conduzem ao resultado proibido ou a um resultado prático semelhante. Não se viola a letra da lei, mas ofende-se o seu espírito. O negócio jurídico ou os negócios jurídicos não seriam ilícitos noutras condições, mas são-no nas condições concretas em que ocorrem”.[3]
Os efeitos jurídicos combinados da dação em cumprimento e da locação financeira imobiliária, documentados nos autos, violam disposição legal imperativa e, como tal, são nulos (artºs 694º e 294º, ambos do Código Civil.
Os negócios jurídicos nulos não produzem efeitos (artº 289º, do Código Civil), disciplina que aplicada ao caso dos autos, determina a improcedência da providência fundada, como se encontra, na validade do contrato.
Procede, pois, o recurso.
2.2. Custas
Porque vencido na providência e no recurso, o recorrido deverá pagar as custas (artº 527º, nº1, do CPC).
IV. Decisão:
Delibera-se, pelo exposto, na procedência do recurso, em revogar a decisão recorrida, indeferindo-se a providência.
Custas em ambas as instâncias a cargo do ora recorrido.
Évora, 23/2/2016
Francisco Matos
Manuel Bargado
Elisabete Valente
__________________________________________________
[1] Direito dos Contratos Comerciais, pág. 518.
[2] O Contrato de Locação Financeira, disponível em www.fd.unl.pt/docentes_docs/ma/rpd_ma_10250.pdf
[3] Manual dos Contratos em Geral, 4ª ed., pág. 301.