Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3006/07-3 |  |
PRESUNÇÃO LEGAL
Tendo-se provado que o devedor se limitou a aceitar como boa a opinião de um terceiro (que não investigou minimamente e se veio a verificar ser falsa), não ilide a presunção contida no artigo 799º, nº 1, do Código Civil.
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PROCESSO Nº 3006/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou, em 13.07.2006, acção declarativa sumária contra “B”, pedindo que esta fosse condenada a pagar-lhe a quantia de € 6.224,77 (€ 4.724,77 de danos patrimoniais, mais € 1.500,00 de danos não patrimoniais), acrescida de juros legais desde a citação e até integral pagamento. PROCESSO Nº 3006/07 – 3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou para tanto e em resumo que, tendo celebrado com a ré um contrato de mediação imobiliária, nos termos da qual esta ficou de diligenciar por encontrar arrendatário idóneo para uma fracção autónoma da autora, a ré veio a informar da existência de um interessado, de nacionalidade espanhola que, segundo garantia sua, seria sério e cumpridor das suas obrigações, entregando dias depois dois exemplares do contrato de arrendamento já feito com o tal indivíduo, de quem recebeu logo duas rendas adiantadas, mas que o arrendatário não pagou qualquer outra renda, bem como as despesas a que se havia obrigado, vindo a saber que o mesmo tinha transformado o local arrendado numa casa de prostituição,
Mais alegou que teve prejuízos, de ordem patrimonial, relativos ao tempo em que o tal arrendatário continuou a ocupar a fracção sem pagar as rendas e demais despesas a que se havia obrigado, e de ordem não patrimonial, relacionados com a vergonha e humilhação por que passou, perante os vizinhos e conhecidos, pelo facto de a fracção ter sido utilizada para a prática da prostituição.
Mais alegou ainda que a ré é responsável por tais prejuízos, pelo facto de ter violado o dever de informação e ter induzido a autora em erro quando lhe garantiu que o arrendatário era pessoa idónea e cumpridora.
Citada, contestou a ré, defendendo-se por impugnação, alegando em resumo que não lhe foi solicitado nem se obrigou a encontrar pessoa idónea e cumpridora, da mesma forma que nunca prestou informação à autora nesse sentido, concluindo no sentido da improcedência da acção.
Foi proferido despacho saneador e foram elaborados os factos assentes e a base instrutória, após o que, instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento.
Seguidamente, foi proferida sentença, nos termos da qual a acção foi julgada parcialmente procedente, condenando-se a ré a pagar à autora a quantia de € 4.644,77, a título de danos patrimoniais, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a citação, e a quantia de € 500,00 a título de danos não patrimoniais, acrescida de juros de mora à taxa legal desde a data da sentença (no mais se absolvendo a ré do pedido).
Inconformada, interpôs a ré o presente recurso de apelação, em cujas alegações, pedindo a substituição da sentença recorrida por outra que a absolva do pedido, apresentou as seguintes conclusões:
1ª - Autora e ré celebraram o contrato de mediação imobiliária constante dos autos;
2a - No clausulado daquele contrato nada consta sobre o perfil do arrendatário pretendido pela autora;
3a - Paralelamente autora e ré acordam, verbalmente, que o arrendatário deveria ser pessoa idónea, de confiança, cumpridora das suas obrigações, com uma vida familiar respeitável e inserida socialmente, que conservasse a habitação da autora com todos os móveis aí existentes e lhe pagasse a renda pontualmente;
4ª - A autora contratou com a ré por a considerar uma empresa competente e de confiança;
5ª - A ré, no cumprimento do contrato, arranjou uma pessoa interessada no arrendado;
6a - Pessoa essa que era conhecida de uma sua funcionária;
7ª - A qual a tinha por ser uma pessoa idónea e séria e por a mesma pertencer ao círculo de amigos do seu sogro;
8a - A autora aceitou a avaliação feita pela ré do carácter e personalidade do futuro inquilino;
9ª - Assinou o contrato de arrendamento sem querer conhecer a pessoa que ia meter em sua casa;
10ª - Nunca a autora solicitou qualquer documento comprovativo da situação económica e social do seu inquilino;
11ª - À data da celebração do contrato de arrendamento a ré não dispunha de informações que lhe permitissem colocar em causa a idoneidade e seriedade do “C”;
12ª - A ré cumpriu integralmente o contrato que havia estabelecido com a autora;
13ª - Tendo feito tudo o que estava ao seu alcance, e lhe era exigido, para o cumprimento daquele contrato;
14ª - O incumprimento do contrato não pode ser imputado à ré;
15ª - Os depoimentos das testemunhas “D”, “E” e “F” impunham decisão diversa daquela que foi proferida.
Contra-alegou a autora, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Perante o conteúdo das conclusões das alegações da apelante, enquanto delimitadoras do objecto do recurso (arts. 684°, n° 3 e 690°, nº 1 do CPC), são as seguintes as questões de que cumpre conhecer:
- impugnação da matéria de facto;
- inexistência de incumprimento por parte da ré.
Matéria de facto dada corno provada na 1ª instância:
1) A autora é dona da fracção autónoma designada pela letra "F" do prédio urbano sito na … ou …, nº …, …, inscrita na matriz urbana da freguesia de … sob o artigo 2870°, antigo artigo 58°;
2) Sendo a referida fracção a que corresponde o número de polícia …, composta por hall, sala, cozinha, despensa, corredor, dois quartos, uma instalação sanitária, um lugar de estacionamento no piso -2 e uma arrecadação no piso -1;
3) Estando toda mobilada e com electrodomésticos na cozinha;
4) E, 19 de Julho de 2005 foi celebrado entre a autora e a ré um contrato de mediação imobiliária, pelo prazo de 3 meses, renovável por igual período, em regime de exclusividade, a fim de esta diligenciar no sentido de conseguir interessado para arrendatário da fracção identificada em 1) e 2), pela renda mensal de € 500,00 (quinhentos euros);
5) A remuneração a pagar pela autora à ré só era devida se esta última conseguisse interessado para arrendatário e seria entregue quando fosse celebrado o contrato de arrendamento;
6) Tendo sido fixada em € 750,00 (setecentos e cinquenta euros), acrescida de IVA à taxa de 21 %;
7) No momento da assinatura do contrato de mediação imobiliária referido em 4) a autora entregou à ré dois conjuntos de chaves da referida fracção "F" e do comando da garagem;
8) Poucos dias após a assinatura do contrato com a ré, a autora recebeu a informação desta de que existia uma pessoa conhecida de uma das suas funcionárias que teria interesse em arrendar a referida fracção;
9) Foi-lhe ainda fornecida a informação de que essa pessoa era espanhola e de total confiança, pois a funcionária da ré, “F”, conhecia-a porque ia muitas vezes a casa dos sogros e de quem era amiga;
10) A autora comunicou à ré que aceitava arrendar a fracção à pessoa indicada;
11) Alguns dias depois a ré entregou à autora dois exemplares do contrato de arrendamento já feito, escrito e assinado pelo inquilino espanhol, “C”, para que os assinasse;
12) Tal contrato estabelecia:
- O prazo de arrendamento de um ano, com início em 1 de Agosto de 2005 e termo em 31 de Julho de 2006,com eventuais prorrogações;
- A renda mensal de € 500,00, a pagar pelo inquilino ao senhorio, até ao dia 8 do mês a que dissesse respeito e ficava sujeita a actualizações anuais, verificando-se a primeira um ano após a celebração do contrato;
- O regime de renda livre;
- O local arrendado destinava-se exclusivamente a habitação do inquilino que não podia sublocar ou ceder, no todo ou em parte, onerosa ou gratuitamente, por qualquer forma, os direitos do arrendamento, ou dar destino diferente ao mesmo sem consentimento expresso e por escrito do senhorio, sob pena de resolução contratual;
- O locado encontrava-se mobilado e o inquilino obrigava-se a mantê-lo em boa conservação e limpeza;
- O inquilino obrigava-se ao pagamento das despesas com a água, energia eléctrica, gás e de administração e condomínio;
- Findo o arrendamento, o local arrendado seria entregue em bom estado de conservação e limpeza, com todos os pertences;
13) A autora assinou os dois exemplares do contrato de arrendamento e em seguida devolveu à ré a cópia para ser entregue ao arrendatário;
14) E foi ao Serviço de Finanças de … comunicar o mesmo e pagar o respectivo imposto;
15) Quando a ré apresentou à autora os dois exemplares do contrato de arrendamento para assinar, já estavam assinados pelo arrendatário espanhol que se encontrava a viver no arrendado;
16) A ré recebeu do arrendatário duas rendas adiantadas, referentes aos meses de Agosto e Setembro de 2005, tendo desse valor deduzido a remuneração com o IVA à taxa de 21 %, que estava estabelecida no número dois da cláusula 5ª do contrato de mediação imobiliária, no valor de € 907,50 (novecentos e sete euros e cinquenta cêntimos);
17) A autora e a ré acordaram verbalmente que a pessoa a ser indicada pela segunda para arrendatário da fracção teria que ser idónea, de confiança, cumpridora das suas obrigações, com uma vida familiar respeitável e inserida socialmente;
18) Que lhe conservasse a habitação com todos os móveis aí existentes e lhe pagasse a renda pontualmente;
19) A ré garantiu à autora que o indivíduo espanhol referido era idóneo, cumpridor das suas obrigações, respeitável, inserido socialmente e que iria estimar e conservar o apartamento mobilado e equipado com electrodomésticos da autora;
20) A autora aceitou arrendar a referida fracção ao referido indivíduo em consequência da garantia dada pela ré e referida no facto anterior;
21) A autora assinou os dois exemplares do contrato de arrendamento sem ter conhecido o arrendatário ou falado com este;
22) E fê-lo por ter confiado no que a ré lhe havia garantido;
23) Passados alguns dias do início do arrendamento, vários vizinhos comunicaram à autora que a fracção que tinha sido arrendada era habitada normalmente por duas ou três raparigas novas, que se vestiam de forma a exibir o corpo como é usual nas prostitutas e que se comportavam como tal;
24) Pois estavam sempre a entrar e sair homens da fracção arrendada, a qualquer hora do dia ou da noite, pela porta da frente ou pelo portão da garagem;
25) E que estes tocavam muitas vezes nas outras campainhas do prédio por engano.
26) Que as persianas da fracção se encontravam quase sempre fechadas, fosse de dia ou de noite;
27) Que numa noite uma das vizinhas ao entrar pela garagem viu uma das raparigas que habitava a fracção a ter relações sexuais com um homem dentro de um automóvel que aí estava estacionado;
28) Na mesma altura, a autora é informada pelo seu pai que a vizinhança do prédio em causa e dos prédios contíguos estava escandalizada com o que se estava a passar;
29) E que tais vizinhos tinham feito queixa à polícia, por se tratar de uma zona residencial, onde habitam muitas famílias com filhos menores;
30) Na mesma altura, a autora verificou que o arrendatário não pagara a renda do mês de Outubro de 2005;
31) Perante esta situação a autora pediu ao seu pai para entrar em contacto com a ré, para que esta resolvesse a situação que havia criado;
32) O arrendatário também não pagou a renda do mês de Dezembro;
33) Como a situação se mantinha, a autora conseguiu obter junto da ré, por intermédio de seu pai, o número do telemóvel do arrendatário;
34) E começou a telefonar-lhe todos os dias para que saísse de imediato do locado;
35) No entanto, o arrendatário só veio a abandonar a fracção em Janeiro de 2006;
36) Sem ter pago mais nenhuma renda à autora;
37) O arrendatário abandonou a fracção sem ter pago as despesas com a água, energia eléctrica e gás consumidos;
38) A autora foi obrigada a pagar de água, juros de mora e despesas aos Serviços Municipalizados de …, a quantia de € 51,99 (cinquenta e um euros e noventa e nove cêntimos);
39) À EDP Distribuição Energia S.A., a autora foi obrigada a pagar a quantia de € 60,07 (sessenta euros e sete cêntimos), pelo consumo de electricidade nos meses de Novembro e Dezembro de 2005;
40) À …, a autora foi obrigada a pagar a quantia de € 76,04 (setenta e seis euros e quatro cêntimos) pelo consumo de gás, no período entre 15 de Outubro a 16 de Dezembro de 2005;
41) Quando abandonou o arrendado, o arrendatário deixou as paredes e o chão todo sujo, cheios de nódoas, mascarradas, vestígios de pontas de cigarros apagados e de líquidos gordurosos;
42) As paredes, o chão, os armários e as louças da cozinha e casa de banho estavam também muito sujos, com nódoas e vestígios de líquidos gordurosos entornados;
43) Os electrodomésticos, o fogão e frigorífico estavam pegajosos das gorduras e nódoas acumuladas nas suas superfícies;
44) Devido ao estado de sujidade em que se encontrava todo o arrendado e os móveis aí existentes, a autora foi obrigada a contratar duas mulheres para procederem à sua limpeza e à pintura das paredes que necessitassem;
45) Tendo demorado 4 dias a execução de referida tarefa;
46) Cada uma das duas mulheres trabalhou oito horas por dia, com o custo de € 5,00 à hora;
47) Dois colchões de duas camas ficaram estragados, cheios de manchas de sangue e nódoas;
48) Importando o custo de um novo colchão 183x133 o valor de € 120,00 (cento e vinte euros);
49) E de um colchão 183x98 o valor de € 100,80 (cem euros e oitenta cêntimos);
50) O tecido do terno de sofás existentes na sala ficou com buracos em alguns locais e cheio de manchas e nódoas;
51) A estrutura dos referidos sofás ficou desconjuntada e a parte que dobra no sofá cama ficou estragada;
52) Além das almofadas terem ficado plasmadas;
53) Em consequência do estado do terno de sofás, a autora terá de proceder à sua substituição por novos, o que importará o custo de € 1.200,00 (mil e duzentos euros);
54) Com o abandono da fracção pelo arrendatário, desapareceu um candeeiro de pé alto que se encontrava na sala;
55) O que obriga a autora a adquirir um igual pelo preço de € 100,00 (cem euros);
56) Na casa de banho o autoclismo em cerâmica ficou partido, pelo que a autora terá de proceder à sua substituição por um novo, o que importa o valor de € 83,37 (oitenta e três euros e trinta e sete cêntimos);
57) A autora e a sua família são conhecidas e respeitadas em …;
58) Quando foi informada pelos vizinhos que a sua casa se tinha transformado numa casa de prostituição, a autora sentiu-se envergonhada e humilhada socialmente;
59) Sentiu-se também envergonhada perante os restantes vizinhos que, constantemente, lhe estavam a telefonar para resolver a situação;
60) Deixou de dormir descansada;
61) E estava constantemente ansiosa pela impotência que sentia por não conseguir expulsar da sua fracção o arrendatário;
62) E mais nervosa ficou ao ver que a ré nada fazia para resolver a situação;
63) A autora soube por um dos funcionários da ré que o cidadão espanhol, “C” tinha ido ao estabelecimento da ré assinar o contrato de arrendamento acompanhado por uma mulher vestida e com os modos de uma prostituta;
64) Quando obteve tal informação, a autora sentiu-se enganada e ludibriada pela ré;
65) Foi a ré quem pressionou e diligenciou no sentido de o arrendatário abandonar o locado.
Quanto à impugnação da matéria de facto:
Após tomar posição no sentido da inexistência de incumprimento contratual da sua parte, a ré apelante acaba por dizer, sem mais, na última conclusão (15ª) que "os depoimentos das testemunhas “D”, “E” e “F” impunham decisão diversa daquela que foi proferida".
A menos que, com base nos depoimentos das ditas testemunhas (ou com base noutras provas) pretendesse ver alterada a matéria de facto dada por provada na 1ª instância (alteração essa que implicasse uma decisão diversa da que foi proferida), não pode a apelante pedir a revogação ou alteração da decisão proferida (de condenação da ré a indemnizar a autora) apenas e directamente com base nos depoimentos das ditas testemunhas.
Com efeito, a decisão proferida baseou-se, como não podia deixar de ser, na factualidade dada como provada (fundamentação de facto), que não nos depoimentos das testemunhas, depoimentos esses que apenas podiam ser atendidos, como foram, para efeitos de fixação da matéria de facto.
Ora, para que, chamando à colação os depoimentos de testemunhas ouvidas em sede de audiência de julgamento, a apelante pudesse ver alterada a matéria de facto, mister se tornava que, desde logo e em primeira mão, especificasse, sob pena de rejeição, quais os concretos pontos da matéria de facto que pretendia ver alterados, nos termos do disposto na ai. a) do nº 1 do art. 690o-A do CPC - o que, manifestamente não fez.
Desta forma, para além de ser de todo infundado o raciocínio contido na conclusão 15ª, a considerar-se que a apelante pretende impugnar a decisão proferida sobre a meteria de facto, sempre terá que improceder tal pretensão.
Improcede assim a conclusão 15ª havendo que considerar como definitivamente fixada a factualidade dada por provada na 1ª instância.
Quanto ao incumprimento contratual da ré apelante:
Embora do clausulado do contrato escrito de mediação imobiliária celebrado entre as partes nada tenha sido feito constar sobre o perfil do arrendatário pretendido pela autora (vide doc. de fls. 14), o certo é que, conforme a própria apelante refere, ficou provado que, paralela e verbalmente, foi acordado entre autora e ré que a pessoa a indicar por esta para arrendatário "teria que ser idónea, de confiança, cumpridora das suas obrigações, com uma vida familiar respeitável e inserida socialmente".
Todavia, segundo a ré apelante, inexiste incumprimento da sua parte na medida em que:
- o arrendatário que indicou era conhecido por uma sua funcionária e por esta tido como pessoa idónea e séria por pertencer ao círculo de amigos do seu sogro;
- a autora aceitou a avaliação feita pela ré;
- nunca a autora solicitou qualquer documento comprovativo da situação económica e social do inquilino;
- a ré não dispunha de informações que pudessem por em causa a idoneidade e seriedade do mesmo.
Com interesse específico para a questão, resultou provado que:
- A autora e a ré acordaram verbalmente que a pessoa a ser indicada pela segunda para arrendatário da fracção teria que ser idónea, de confiança, cumpridora das suas obrigações, com uma vida familiar respeitável e inserida socialmente, que lhe conservasse a habitação com todos os móveis aí existentes e lhe pagasse a renda pontualmente;
- Poucos dias após a assinatura do contrato com a ré, a autora recebeu a informação desta de que existia uma pessoa conhecida de uma das suas funcionárias que teria interesse em arrendar a referida fracção;
- Foi-lhe ainda fornecida a informação de que essa pessoa era espanhola e de total confiança, pois a funcionária da ré, “F”, conhecia-a porque ia muitas vezes a casa dos sogros e de quem era amiga;
- A ré garantiu à autora que o indivíduo espanhol referido era idóneo, cumpridor das suas obrigações, respeitável, inserido socialmente e que iria estimar e conservar o apartamento mobilado e equipado com electrodomésticos da autora;
- A autora aceitou arrendar a referida fracção ao referido indivíduo em consequência da garantia dada pela ré e referida no facto anterior;
- A autora assinou os dois exemplares do contrato de arrendamento sem ter conhecido o arrendatário ou falado com este;
- E fê-lo por ter confiado no que a ré lhe havia garantido;
Resulta assim que a ré, no âmbito do contrato de mediação imobiliária, se obrigou perante a autora a encontrar para arrendatário pessoa idónea, de confiança e cumpridora das suas obrigações.
Por outro lado, resulta à evidência, face ao comportamento do arrendatário, indicado pela ré (tipo de utilização da fracção, falta de pagamento da rendas e despesas, estado em que ficou a fracção ... ) que o mesmo era tudo menos aquele tipo de pessoa, ou seja, que não tinha, bem pelo contrário, o perfil exigido pela autora.
Estamos assim perante uma evidente situação de incumprimento, ou cumprimento defeituoso, por parte da ré, na medida em que o arrendatário que indicou não correspondia minimamente ao tipo de pessoa que se comprometera a encontrar.
No âmbito da responsabilidade civil contratual, estabelece o art. 7980 do C. Civil que "o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor", sendo que nos termos do disposto no nº 1 do art. 799° do mesmo diploma "incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento ou o cumprimento defeituoso da obrigação não procede de culpa sua ".
Assim, e atento o disposto nesta disposição, que estabelece uma presunção de culpa, competia à ré fazer a prova de que a falta de cumprimento da obrigação a que se vinculou, relativa ao perfil da pessoa do arrendatário, não procedeu de culpa sua, ou seja, competia à ré elidir a presunção de culpa estabelecida em tal disposição legal.
E o certo é que, em face da factualidade dada por provada, se nos afigura manifesto que a ré não logrou fazer tal prova, ou seja, não logrou elidir a presunção de culpa que sobre si recaía, conforme bem se considerou na sentença, sendo que os argumentos que apresenta (acima enunciados) se nos afiguram de todo inconsequentes.
Desde logo, haveremos de ter por irrelevante o argumento invocado relativo ao facto de a autora ter aceite a avaliação feita pela ré, sem nunca ter solicitado qualquer documento comprovativo da situação económica e social do inquilino.
Com efeito, se tivesse condições para procurar a pessoa com o perfil que pretendia, certamente que a autora não teria tido necessidade de contratar os serviços (pagos) da ré.
Por outro lado, face ao acordado nesse sentido e à garantia dada pela ré sobre a idoneidade do arrendatário, naturalmente que a autora se limitou a confiar na ré, a confiar que esta, enquanto empresa ligada à mediação imobiliária, teria feito as diligências necessárias para se certificar sobre as qualidades pessoais do arrendatário.
Aliás, a ré nem sequer provou que tivesse feito diligências destinadas a obter a adequada informação.
Segundo a ré, esta indicou o arrendatário pelo facto de ser conhecido de uma sua funcionária e de ser por esta tido como pessoa idónea e séria, por pertencer ao círculo de amigos do seu sogro.
Mas o certo é que nem isso se mostra provado. Come efeito, conforme acima se consignou, o que se provou foi que a autora recebeu informação da ré de que existia uma pessoa conhecida de uma das suas funcionárias que teria interesse em arrendar a referida fracção e ainda que à autora foi fornecida a informação de que essa pessoa era espanhola e de total confiança, pois a funcionária da ré, “F”, conhecia-a porque ia muitas vezes a casa dos sogros e de quem era amiga.
Ora, uma coisa é a prova de que a ré informou a autora de que, com base nisto ou naquilo, a pessoa indicada é séria e cumpridora e outra coisa é a prova - que não se mostra feita - de que a ré fez esta ou aquela diligência, obteve esta ou aquela informação (designadamente a tal informação da funcionária) nesse sentido.
Diz ainda a ré que não dispunha de informações que pudessem por em causa a idoneidade e seriedade do arrendatário.
Todavia, a questão (tendo em vista elidir a presunção de culpa) não se pode colocar nesses termos, pela negativa: face ao compromisso que assumiu, ela teria era que fazer a prova, pela positiva, de que procurou e dispunha de informações seguras ou minimamente razoáveis que atestassem as qualidades pretendidas pela autora.
Desta forma, improcede a alegação da ré apelante de que o incumprimento do contrato lhe não pode ser imputável.
Isto na medida em que, face ao que acima se expôs, se terá que concluir no sentido de que, efectivamente, conforme se considerou na sentença recorrida, por ter havido incumprimento contratual da ré e pelo facto de esta não ter elidido a respectiva presunção de culpa, é a mesma responsável pelos prejuízos causados à autora.
Improcedem assim as demais conclusões do recurso.
Termos em que se acorda em negar provimento à apelação, assim se confirmando a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Évora, 13 de Março, 2008