Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1135/09.0TBLGS.E1 |  |
RESOLUÇÃO
MORA
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
1 – A resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo (arts 808.º e 801.º, nº 2 do CC).
2 – Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento verifica-se em três hipóteses: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato, ou assumir comportamento com igual significado.
Sumário do relator
Acordam os juízes desta secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
1 – Relatório
1.1 - Os autores, L... e O..., intentaram a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra a ré R..., Lda., pedindo a resolução do contrato promessa de compra celebrado com a ré, e a condenação desta a pagar-lhes a quantia de €50.891,88 (cinquenta mil oitocentos e noventa e um euros e oitenta e oito cêntimos), a título de devolução em dobro do sinal, a quantia de €8.979,19 (oito mil novecentos e setenta e nove euros e dezanove cêntimos), a título de despesas e juros do empréstimo bancário, comissão à mediadora e outras despesas para concretização do negócio, tudo acrescido de juros de mora à taxa legal, vencidos desde a citação e vincendos até integral pagamento.
Alegam para tanto que celebraram com a ré, em 02/03/2009, um contrato nos termos do qual prometeram comprar à ré e esta prometeu vender-lhes, livre de ónus e encargos, uma moradia T3, pelo preço de €280.000,00 (duzentos e oitenta mil euros), do qual pagaram logo €25.445,94 (vinte e cinco mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e noventa e quatro cêntimos).
O remanescente do preço seria pago, no acto da escritura, mediante a entrega em permuta de um T3 propriedade dos autores e no valor de €160.000,00, acrescido da quantia de €94.554,06 (noventa e quatro mil quinhentos e cinquenta e quatro euros e seis cêntimos).
Dois dias depois da celebração do contrato promessa, acordaram actualizar o valor da moradia para €299.000,00 (duzentos e noventa e nove mil euros), ficando a ré incumbida, como contrapartida, de fazer alguns melhoramentos na moradia.
À data da celebração do contrato promessa incidiam sobre a moradia, uma hipoteca a favor do BIC e uma penhora por parte da Administração Fiscal, tendo ficado estipulado no contrato, que os autores pagariam a dívida fiscal (por conta do preço) e a ré apresentaria, no acto da escritura, declaração bancária para distrate da hipoteca.
Também ficou estipulado que os autores iriam solicitar empréstimo bancário para o financiamento do contrato prometido.
Ficou ainda consignado no contrato promessa, que a escritura a formalizar o contrato prometido deveria realizar-se, como prazo máximo, até 30 de Abril de 2009, cabendo a ambas as partes a obrigação de comunicação para escriturar.
Posteriormente, os autores foram surpreendidos com a comunicação de que tinha sido intentada acção de impugnação pauliana, requerendo a ineficácia da venda do imóvel feita pela E... à ora ré e, por consequência, a ineficácia do negócio entre esta e os aqui autores.
Nada tendo a ré feito para resolver a questão, a referida acção e os ónus e encargos incidentes sobre a moradia prometida vender, inviabilizaram o cumprimento do contrato promessa.
Os autores, que tudo fizeram para a concretização do negócio prometido, tendo a expectativa de, em curto espaço de tempo (logo no início do Verão de 2009), se mudarem para a moradia, com o passar do tempo, acabaram por perder objectivamente o interesse na conclusão do respectivo negócio.
Disso tentaram os autores dar conhecimento à ré, por múltiplas cartas que lhe enviaram, mas que a mesma sempre se furtou a receber.
Deste modo, os autores acabaram por resolver o contrato promessa por incumprimento culposo da ré.
Para financiar o negócio, os autores solicitaram crédito bancário, passando a pagar juros mensais de €261,40. Pagaram ao banco €634,04 pela formalização do crédito e avaliação do imóvel.
Na expectativa de mudar de casa, pediram a desactivação do serviço de Cabovisão da casa que habitam e, face à não concretização da mudança de casa, pediram nova activação, com o que despenderam €25,99.
Terão que pagar à Mediadora Imobiliária, a quantia de €6.000,00, a título de comissão. Gastaram, também, €751,00 com os registos provisórios de aquisição.
1.2 - A ré contestou, alegando terem sido os autores que não cumpriram o contrato promessa, por não terem notificado a ré para a escritura, não lhe solicitaram os documentos necessários, nem fizeram chegar ao conhecimento da ré a perda do interesse na concretização do negócio. Foram, pois, os autores que tudo fizeram para inviabilizar a realização do negócio prometido.
Por outro lado, havendo sinal e não tendo sido convencionado o direito a qualquer indemnização, não assiste aos autores o direito a qualquer outra indemnização.
Deduziu ainda reconvenção, pedindo a condenação dos autores à execução específica do contrato ou a perda do sinal, se mantiverem o desinteresse na sua concretização.
Os autores replicaram, de forma sintética pugnando pela improcedência da excepção e da reconvenção.
1.3 - Foi oportunamente elaborado despacho saneador e organizados os factos assentes e a base instrutória.
Designado dia para a audiência de discussão e julgamento, veio este a realizar-se e, a final, foi proferida decisão sobre a matéria de facto, que não sofreu qualquer reclamação.
Proferida sentença, foi julgada parcialmente procedente a acção e em consequência declarado resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré, e condenada a ré a pagar aos autores a quantia de €50.891,88 (cinquenta mil oitocentos e noventa e um euros e oitenta cêntimos), a título de devolução em dobro do sinal, e ainda a pagar aos autores juros de mora sobre o montante referido, à taxa supletiva legal para obrigações meramente civis, vencidos desde a data da citação e nos que se vencerem até integral pagamento.
Na parte restante, foi julgada improcedente a acção e absolvida a ré do mais que era pedido e julgada improcedente a reconvenção e absolvidos os autores dos pedidos reconvencionais.
1.4 - A ré veio então interpor o presente recurso, que foi admitido como de apelação.
A terminar as suas alegações formulou extensas conclusões, que se transcrevem:
“1 - Apenas o incumprimento definitivo do contrato-promessa confere ao contraente fiel o direito à resolução do contrato e desencadeia a aplicação das sanções a que se reporta o art. 442º, n02, do C.C.
2 - Toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor a título de antecipação do preço presume-se ter o carácter de sinal (art. 441 do Código Civil).
3 - Se quem constituir o sinal deixar de cumprir a obrigação, por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente o direito de fazer sua a coisa entregue; se o incumprimento for assacável a quem recebeu o sinal, tem a contraparte a faculdade de exigir o dobro do que lhe prestou (art. 442, n.º 2 do Código Civil).
4 - O regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora: a resolução do contrato-promessa e as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro só têm lugar no caso de incumprimento definitivo da promessa.
5 - Isto porque não se antevê qualquer razão que justifique que o contrato-promessa seja, em matéria de incumprimento, excepcionado ao regime geral dos contratos.
6 - Pelo contrário, a norma do art. 410°, n.º 1 CC, inculca a orientação de que o contrato-promessa está por regra sujeito à disciplina relativa ao contrato prometido, o que no caso da compra e venda é dizer: sujeito ao regime geral de incumprimento estabelecido no Código Civil.
7 - Na jurisprudência, também prevalece largamente o entendimento segundo o qual o regime legal do sinal é inaplicável em caso de simples mora, só tendo lugar as sanções da perda do sinal ou da sua restituição em dobro, bem como a da exigência do valor actualizado da coisa deduzido do preço convencionado (cit. art. 442°, n.º 2) no caso de incumprimento definitivo da promessa.
8 - Ora, sucede que, a factualidade provada não revela por parte da R. uma situação de incumprimento culposo definitivo da prestação a que estava adstrita, que viabilize o exercício do direito de resolução do contrato-promessa que funda a acção.
9 - Como mal entendeu o Tribunal" a quo".
10 - Cabe razão ao Mmo. Dr. Juiz "a quo" quando nas suas doutas motivações refere que as partes obrigaram-se, por "contrato Promessa de Compra e venda com permuta", datado de 03 de Março de 2009 a realizar a assinatura do contrato prometido a realizar a escritura de compra -venda, até ao dia 30 de Abril de 2009, conforme resulta da alínea b) dos factos provados.
11- E verdade que do Contrato Promessa resulta que a escritura deveria ter sido outorgada até dia ao dia 30 do mês de Abril de 2009, sendo esse o prazo máximo para a realização da mesma.
12 - Cabia como resulta dos factos provados à Empresa G… SA., mediadora de esta operação a marcação da escritura prometida.
13 - Estando igualmente estabelecido que qualquer das partes podia proceder à marcação para a realização da escritura, pelo que nenhuma delas pode considerar-se em mora antes de interpelada pela outra para outorgá-la com indicação da data, hora e local designados para tanto.
14 - Ora sucede que, como resulta igualmente da factualidade dada como provada, a escritura nunca chegou a ser marcada nem pela G…, nem pelos autores, tendo apenas sido consultado o Notário a fim de saber seria ou não possível a marcação da escritura para o dia 28 de Abril de 2009, sem que desse facto tenha sido dado conhecimento à aqui recorrente.
15 - Ora, da missiva do Senhor Notário resulta claramente que teriam que ser entregues até ao dia 27 de Abril os seguintes documentos para instrui-la documentos que cabia quer à A. quer a Ré fazer a entrega, resultando claramente, da respectiva missiva que ambos os outorgantes se encontravam em falta.
16 - Resultando claramente da matéria provada que ambos A. e Ré não cumpriram a sua obrigação de ter toda a documentação em ordem para a escritura, de forma a que esta se pudesse realizar até ao dia 30 de Abril conforme ficou contratualmente previsto. cfr. ponto 111 da PI.
17 - Se é verdade que como bem refere o Mmo. Dr. Juiz" a quo", nas suas doutas motivações, que cabia ao aqui recorrente "o dever contratual de providenciar pelo expurgo dos ónus e encargos incidentes sobre o imóvel que prometeu vender, por forma a que estivesse em condições de até ao dia 30 de Abril de 2009 outorgar a escritura de compra e venda pela qual transmitiria a propriedade da moradia livre de ónus e encargos."
18 - Não é menos verdade que de facto, sendo pacífico que a escritura de compra e venda prometida entre as partes não foi outorgada até ao dia 30 de Abril de 2009, conforme se encontra convencionado no Contrato-Promessa, ante os termos do acordo promissório não é possível afirmar que tal prazo de outorga do contrato prometido fosse essencial absoluto para qualquer dos outorgantes.
19 - Por isso se afirma que o decurso do prazo não acarreta em si, como pretendem os A. e como decidiu o Mmo. Dr. Juiz "a quo", a impossibilidade da prestação de qualquer das partes ou a caducidade do negócio, nem pode ser tido como sinónimo da perda de interesse subjectivo ou objectivo de qualquer delas na realização do negócio prometido.
20 - Pelo contrário, o dito prazo deve haver-se como fixo relativo, determinando o seu decurso a constituição em mora do contraente a que seja imputável o seu desrespeito, circunstância que confere ao contraente cumpridor o direito de exigir o seu cumprimento, exigir a indemnização moratória e/ ou accionar a interpelação admonitória.
21- Ora, dos termos do contrato, da natureza deste e do conteúdo das prestações a que as partes se vincularam, não resulta minimamente, que as partes tenham estipulado como essencial (com carácter absoluto ou com carácter relativo) o prazo para a celebração do contrato prometido; Pelo que decorrido o prazo fixado no contrato-promessa para celebração do contrato prometido sem que a necessária escritura tenha sido outorgada, as correspondentes obrigações convertem-se em obrigações puras, a que se aplica o disposto no art. 805, n.º 1, do CC.
22 - O artigo 805° n.º 1 do CC. estabelece que: "o devedor só fica constituído em mora depois de ter sido judicial ou extrajudicialmente interpelado para cumprir."
23 - Assim sendo, indemonstrada a essencialidade do prazo de cumprimento de contrato-promessa, deve ter-se por excluído o direito de resolução do contrato, fundado no simples esgotamento do prazo acordado.
24 - Refere o Mmo. Dr. Juiz "a quo" que: "Os autores ainda interpelaram a ré, para cumprir, conforme resulta do ponto 7. da factualidade provada, enviando-lhe a carta cujo teor está referido em tal ponto da factualidade provada, mas a ré nada fez.
25 - Ora, como resulta dos factos provados, apenas resulta que os autores enviaram uma carta à aqui recorrente: "datada de 29 de Abril de 2009, os autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção, não reclamada, visando "notificar a R… Lda, na qualidade de promitente vendedora, para, no prazo de dez dias, a contar da recepção da presente carta, nos apresentar a documentação comprovativa do prédio se encontrar livre de ónus ou encargos, de qualquer natureza, nomeadamente de se encontrar cancelado ou garantido o cancelamento da inscrição relativa ao registo da supra indicada acção de impugnação pauliana, a fim de darmos imediato seguimento aos procedimentos necessários ao agendamento da escritura”.
26 - carta que visava apenas que a aqui recorrente comprovasse que o prédio se encontrava livre de ónus ou encargos, ora, como também resulta dos factos provados e consta do contrato-promessa, tal prova apenas teria de ser feita perante o notário,
27 - Ora estando contratualmente estipulado e previsto que as provas de pagamentos e cancelamentos teriam que ser feitas na presença do notário, não vemos porque razão o cancelamento da acção de impugnação pauliana deveria ter diferente tratamento.
28 - Pelo que decidiu mal o Mmo. Dr. Juiz "a quo" por erro de interpretação e de aplicação do estipulado nos artigos 442º, nº 2, 830°, n°. 1 e 2 e 808°, n.s. 1 e 2, estes ex vi art., 410º, n.º 1 do Código Civil.
29 - Porquanto, a Ré, aqui recorrente nunca foi interpelada para cumprir, ao contrário do decidido pelo tribunal "a quo" e nem inviabilizou a concretização do negócio de forma culposa.
30 - Tendo mais uma vez decidido mal o Mmo. Dr. Juiz ao "quo", violando por erro de interpelação e de aplicação o estatuído no artigo art° 224°, n.º 2 do Código Civil.
31- A Ré aqui recorrente, ao contrário da interpretação do Tribunal "a quo" não tinha que aceitar a solução proposta pelos aqui A. para a obtenção do cancelamento do ónus "acção pauliana",
32 - Porquanto, a obrigação que impendia sobre a Ré era apresentar ao notário, na data da outorga da escritura documento comprovativo do cancelamento dos ónus que incidiam sobre o prédio, e não aos autores na data que estes lhe indicassem.
33 - Nenhuma prova foi careada para os autos de que a Ré não o fizesse, incumprindo assim a sua parte no contrato, uma vez que nunca foi agendada e comunicada à Ré data para a escritura, o que os A. podiam ter feito e não fizeram.
34 - A R. não recebeu a missiva que lhe era destinada, circunstância que inibe que da mesma possam retirar-se quaisquer efeitos, já que estamos em presença de uma declaração receptícia, cuja eficácia está portanto dependente da sua recepção ou conhecimento pelo destinatário - cf. art°.224°, n.º 1 CC.
35- Contudo e ainda que a Ré houvesse recepcionado tais cartas, do seu teor resulta claramente que os A. se limitaram tão só a interpelar a Ré "para no prazo de dez dias, a contar da recepção da presente carta, nos apresentar a documentação comprovativa do prédio se encontrar livre de ónus ou encargos de qualquer natureza, nomeadamente de se encontrar cancelado ou garantido o cancelamento da inscrição relativa ao registo da supra indicada acção de impugnação pauliana, a fim de darmos imediato seguimento aos procedimentos necessários ao agendamento da escritura."
36 - Ora, a interpelação constitui um acto jurídico que deve ser explícito quanto ao modo e momento em que o cumprimento deve ser efectuado (designadamente através da indicação de dia, hora e cartório onde a escritura será celebrada) não se compadecendo com uma mera indicação vaga do promitente de que pretende dar de imediato seguimento aos procedimentos necessários para que o contrato prometido seja celebrado. Para além do facto que a aqui recorrente nenhuma obrigação tinha de apresentar aos autores antes da data da escritura documento comprovativo de se encontrar cancelado ou garantido o cancelamento da inscrição relativa ao registo da supra indicada acção de impugnação pauliana.
37 - Não há interpelação se o promitente-vendedor, aqui recorrente, nunca foi notificado para comparecer no notário a fim de celebrar a escritura.
38 - Estando estabelecido que qualquer das partes podia proceder à marcação para a realização da escritura, nenhuma delas pode considerar-se em mora antes de interpelada pela outra para outorgá-la com indicação da data, hora e local designados para tanto.
39 - Pelo que salvo mais douta opinião a aqui Ré recorrente porque não foi interpelada para cumprir nem sequer se constituiu em mora, pelo que violou o douto acórdão recorrido por erro de aplicação e de interpretação o estabelecido no artigo 805º, n.º 1 do CC.
Caso assim se não entenda sempre se dirá que:
40- Também os A. se constituíram em mora, porquanto, como resulta da factualidade provada só por carta datada de 29 de Abril de 2009 solicitaram à Ré, aqui recorrente "para no prazo de dez dias, a contar da recepção da presente carta, nos apresentar a documentação comprovativa do prédio se encontrar livre de ónus ou encargos de qualquer natureza, nomeadamente de se encontrar cancelado ou garantido o cancelamento da inscrição relativa ao registo da supra indicada acção de impugnação pauliana, a fim de darmos imediato seguimento aos procedimentos necessários ao agendamento da escritura."
41 - Estabelece o art° 808.º n.º l CC que "se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação".
42 - Acrescenta o n.º2 da norma que "a perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente".
43 - Ora, das normas transcritas resulta que basilar à aplicabilidade do instituto previsto é a mora do devedor, sem a qual o credor não pode accionar o mecanismo instituído.
44 - Alegam os A. que o prazo estabelecido no contrato-promessa não foi respeitado em virtude de a R. não ter reunido condições de efectuar a prestação por si prometida, "por manifesta indiferença e falta de vontade" em solucionar o problema causado com o registo da Acção de Impugnação Pauliana.
45 - Ora o simples não cumprimento por parte da Ré, apenas levaria quando muito à mora só quando fosse ultrapassado o prazo razoavelmente fixado pelo credor ou, quando objectivamente, desaparecesse o interesse deste na prestação, se poderiam transcender as consequências da mora. O credor poderia, então, resolver o contrato, entre outras medidas, com relevo para a indemnização.
46 - A regra estabelecida na lei é a de que a mora do devedor não faculta imediatamente ao credor a resolução do contrato do qual emerge a obrigação que não foi pontualmente cumprida.
47 - Tendo a obrigação não cumprida por fonte um contrato bilateral, como é o caso do contrato causa de pedir da presente acção para que o credor possa resolvê-lo, libertando-se do seu dever de prestar, é necessário, em princípio, que a prestação da contraparte se tenha tornado impossível por causa imputável ao devedor (art. 801°, n.º 1 do Código Civil).
48 - Ora, como os AA. bem sabem a prestação é ainda possível, pois como resulta da Certidão Predial que fizeram juntar aos autos, o prédio prometido ainda se encontra em nome da Ré, podendo a todo o tempo a Ré resolver o diferendo com a referida H… e cumprir com a sua parte na prestação.
49 - Nos termos gerais, o incumprimento definitivo de uma obrigação ocorre quando, objectivamente, o credor perca o interesse na prestação e quando o devedor não cumpra num prazo razoavelmente fixado pelo credor a chamada interpelação admonitória (art. 808º do Código Civil).
50 - Estabelece o art. 808 do CC que o incumprimento definitivo da obrigação apenas pode decorrer da superveniência de um facto que o torne impossível (incumprimento naturalístico) ou resultar da conversão da mora em incumprimento nos termos do art. 808º do CC (incumprimento normativo) através da perda do interesse do credor ou do facto de o devedor não cumprir após interpelação admonitória em que o credor lhe fixou um prazo razoável para o cumprimento.
51- Ora o incumprimento definitivo ocorre quando se verifique alguma das seguintes situações:
- quando, em consequência da mora do devedor, o credor perdeu o interesse na prestação;
- quando, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para o cumprimento e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta nesse prazo;
- quando o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato
52 - No caso concreto, não houve qualquer interpelação admonitória, uma vez que os AA., não fixaram à Ré qualquer prazo, para cumprir com a obrigação e nem a objectiva perda de interesse negocial invocada pelos AA.
53- Ora, configurando-se a situação dos autos, como simples mora, forçoso é concluir-se pela ausência de fundamento da pretendida resolução contratual.
54 - Há mora do devedor quando, por acto ilícito e culposo deste, se verifique um cumprimento retardado (art. 804 n.º 2 do Código Civil). A mora é, portanto, o atraso ilícito e culposo no cumprimento da obrigação: existe mora do devedor, quando, continuando a prestação a ser possível, este não a realiza no tempo devido.
55 - Não obstante o regime geral exige para a resolução dos contratos o incumprimento definitivo.
54 - Não basta que o credor afirme, mesmo convictamente, que a prestação já não lhe interessa para se considere que perdeu o interesse na prestação: há que ver, em face das circunstâncias, concretas e objectivas, se a perda de interesse corresponde à realidade das coisas (art. 808, n.º 2).
55- Ora dos factos provados resulta tão só que:
"Datadas de 23 de Julho e 10 de Agosto de 2009, os autores enviaram à ré cartas registadas com aviso de recepção, não reclamadas, fazendo menção de que "tendo nós, promitentes compradores perdido irremediavelmente o interesse objectivo na aquisição do prédio em questão, vimos resolver imediata e automaticamente o contrato promessa por incumprimento contratual por parte de V. Exas. Promitentes vendedores.
56 - Havendo mora do devedor no cumprimento da obrigação, a perda do interesse do credor tem de ser justificada à luz de circunstâncias objectivas: essa perda não pode assentar numa simples mudança de vontade do credor por, não tendo o devedor cumprido a obrigação na altura própria, o negócio não ser já do agrado daquele, não bastando igualmente, para fundamentar a resolução, qualquer circunstância que justifique a extinção do contrato aos olhos do credor.
57 - Não basta, portanto, que, o contraente alegue ter perdido o interesse que tinha na realização do contrato prometido definitivo; é indispensável que a perda seja justificada à luz de circunstâncias objectivas, quer dizer, segundo um critério de razoabilidade, próprio do comum das pessoas.
58- Apenas resulta da factualidade provada que:
…Por forma a poder levar a cabo o acordado em 1, 2 e 3 os autores contactaram H…, propondo-lhe que, com vista à desistência da acção mencionada em 5. a ré fizesse um registo de hipoteca voluntária sobre outro prédio a favor daquela, o que a ré não aceitou."
… Também propuseram os autores a H… o pagamento da quantia objecto da acção referida em 5 .. contra a desistência da mesma, o que a ré não aceitou."
59 - Ora a Ré, aqui recorrente, não tinha que aceitar a solução proposta pelos aqui A., como estes pretenderam fazer crer ao Tribunal" a quo".
60 - A obrigação que impendia sobre a Ré era apresentar ao notário, na data da outorga da escritura documento comprovativo do cancelamento dos ónus que incidiam sobre o prédio,
61- Nenhuma prova foi carreada para os autos de que a Ré não o fizesse, uma vez que nunca foi agendada e comunicada à Ré data para a escritura, o que os A.. podiam ter feito e não fizeram.
62 - Pelo que decidiu mal o Mmo. Dr. Juiz a "quo" quando decidiu:
.. Deste modo, quando os autores procederam à resolução do contrato promessa, nos termos em que o fizeram, e que o ponto 8 dos factos provados documenta, fizeram-no validamente,
63 - Quando ao invés devia ter concluído que a resolução contratual operada pelos AA. mais não é que o incumprimento definitivo do contrato por parte destes.
64 - Porquanto, estando em causa a formalização da Permuta compra de uma casa não se vê nos factos trazidos ao processo que ela não pudesse ocorrer num momento posterior ao estipulado, nem que só no decurso do período previsto algum dos outorgantes tivesse interesse na sua efectivação.
65 - Diversamente, o normal é que quem pretende adquirir uma casa mantenha esse interesse enquanto não satisfaz a sua necessidade habitacional e que quem faz da venda de imóveis actividade procure alienar todos os que tem em carteira.
66 - porque se exige, não simplesmente a diminuição ou redução do interesse do credor na realização da prestação, mas a perda absoluta, completa, desse interesse, esta só ocorrerá no caso de desaparecimento da necessidade do credor a que a prestação visava responder.
67 - Nestas condições, a perda do interesse do credor significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visava satisfazer. Se o credor já não tem interesse na prestação, o caso já não é em rigor de simples retardamento do cumprimento - mas de não cumprimento definitivo.
68 - Com efeito, o que está provado é apenas que não foi outorgada a escritura no dia convencionado, que esta não foi outorgada nessa data e que até então o imóvel prometido vender está onerado com o Registo de Acção Pauliana (mas deste facto, por si só, não decorre que o contrato-promessa não poderia vir a ser cumprido pela Ré), mesmo porque a mesma só tem que demonstrar que o ónus se encontra assegurado no dia da escritura, na presença do notário, conforme se encontra contratualmente acordado e salvaguardado.
69 - Ora, não revestindo o prazo fixado no contrato-promessa carácter essencial (peremptório ou relativo), a inobservância do mesmo não é suficiente para imputar à Ré o incumprimento definitivo daquele; serve unicamente para que fique constituído em mora.
70 - E esta, para se converter em incumprimento definitivo, teria que passar pelo crivo do art. 808°. Como também o autor não alegou - nem provou - que tivesse perdido objectivamente interesse no contrato prometido, nem que tivesse procedido à interpelação admonitória do apelante, marcando-lhe um prazo razoável para a outorga da escritura do contrato de compra e venda, logo se vê que a Ré apenas está em mora, não tendo ainda havido incumprimento definitivo da sua parte.
71- A invocação dos AA. que a Ré não manifestou qualquer interesse ou vontade em resolver o problema, arrastando assim a concretização do negócio prometido, poderia facilmente ter sido ultrapassada pelos A. lançando mão da interpelação admonitória da Ré para cumprir, o que não fizeram.
72- Na verdade, não é razoável, nem aceitável, que se admita a resolução do contrato outorgado entre as partes por os A.. terem, por razões de índole pessoal e subjectiva, modificado a sua intenção aquisitiva.
73 - Na situação vertente, o que os factos conhecidos mostram é que na génese do desinteresse da A. na concretização do contrato que celebrou com a R. não está a mora intolerável desta, mas sim problemas de índole económico financeiros dos AA, evidenciados pelo depoimento das suas testemunhas, depoimentos que se encontram gravados.
74 - Pelo que, verifica-se da parte dos A.. uma inequívoca e peremptória recusa de cumprimento, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória - Ae. do STJ de 5/12/2006 (Proc. n.º 06A3914; Relator - SEBASTIÃO PÓVOAS), cujo texto integral está acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt.
75 - O incumprimento definitivo só ocorre perante situações que, inequivocamente, o indiciem (declaração antecipada de não cumprir, termo essencial, cláusula resolutiva expressa e perda de interesse na prestação) - Ac. do STJ de 18/4/2006 (Proc. n.º 06A844; Relator - SEBASTIÃO PÓVOAS), cujo texto integral está acessível, via Internet, no sítio www.dgsi.pt..
76 - Tendo decidido mal o Mmo. Dr. Juiz "a quo" quando decidiu que: "No que tange aos pedidos reconvencionais, fácil é de concluir que os mesmos estão condenados ao naufrágio, porquanto tendo o contrato sido incumprido pela ré e validamente resolvido pelos autores, não assiste à ré nem o direito à execução específica do contrato-promessa nem tão-pouco o direito a fazer seu o sinal pago pelos autores."
.. Não lhe assiste o direito à execução específica porquanto sendo a resolução equiparada, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio (art. 433° do Código Civil), implica a inutilização retroactiva do negócio resolvido e, como tal, é insusceptível de execução."
.. E também não lhe assiste o direito a fazer seu o montante pago a título de sinal. porquanto foi a própria ré e não os autores quem deixou de cumprir (cfr. art. 442. n° 2 do Código Civil)."
77 - porquanto conforme se deixou expresso foram os Autores e não a Ré, quando decidiram resolver o contrato, alegando a perda de interesse na prestação, quem o incumpriu de forma definitiva.
78 - Julgando improcedente o pedido reconvencional e não tendo conhecido de questão de que devia conhecer, o Mmo. Dr. Juiz" a quo" por erro de interpretação e de aplicação violou o estipulado no artigo 668°. nº. 1 alínea d) do CPC, o que acarreta a nulidade da sentença recorrida.
79 - Deve por isso, a douta decisão recorrida ser declarada nula e se assim se não entender deverá a mesma ser revogada e substituída por outra que julgue improcedentes os pedidos formulados contra a aqui recorrente,
80 - e que declare resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre os autores e a ré (constante de fls. 22 a 24 dos autos), por facto imputável aos autores; julgando consequentemente procedente o pedido reconvencional formulado pela aqui recorrente, condenando os autores na perda do montante pago a título de sinal. ”
1.5 - Os autores/apelados apresentaram contra-alegações, que concluíram da forma seguinte:
(…)
1. Cumpre agora conhecer do mérito do recurso.
*
2 – Os FactosNa primeira instância foi julgada provada a seguinte matéria de facto com relevância para a decisão:
“1. Em documento encimado com a expressão “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA COM PERMUTA”, datado de 03 de Março de 2009, assinado e figurando autores e ré, respectivamente, como segundos e primeira outorgantes, declarou esta, sob a cláusula primeira, ser possuidora de “UMA MORADIA USADA, situada na Urbanização …, Caderneta Predial Urbana artigo 4209 […] com projecto aprovado pela câmara municipal, mas sem alvará de utilização” mais declarando, sob a cláusula segunda, que “a Moradia atrás descrita, os primeiros outorgantes prometem vender ao segundos outorgantes, e estes prometem comprar, a mencionada Moradia, que se encontra numa zona urbanizada com projecto aprovado pela Câmara Municipal de Lagos […]”.
2. Sob a cláusula terceira, declararam que “o preço total da venda é de € 280.000,00 (DUZENTOS E OITENTA MIL EUROS) que vão ser pagos pelos promitentes-compradores aos promitentes vendedores da seguinte forma: Em forma de sinal a quantia de euros € 25.445,94 (Vinte e cinco mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e noventa e quatro cêntimos) importância esta que os Segundos Outorgantes fazem entrega aos Primeiros Outorgantes, dando a Primeira Outorgante o presente contrato Promessa de suficiente recibo e carta de pago, pagamento efectuado com um cheque n.º 9000089550 do Banco Totta à ordem das Finanças de Lagos, para que a Primeira Outorgante cancele a Penhora existente sobre o imóvel que vende. A quantia de € 160.000,00 (Cento e sessenta mil euros) os Segundos Outorgantes fazem entrega neste valor de UM APARTAMENTO tipologia T3 usado […] descrito na Conservatório do Registo Predial de Lagos com o número 03669/251199. O saldo remanescente de € 94.554,06 (Noventa e quatro mil quinhentos e cinquenta e quatro euros e seis cêntimos) serão pagos pelos Segundos Outorgantes aos Primeiros Outorgantes no acto da assinatura da respectiva escritura de Compra e Venda dita importância deverá ser paga através de dois cheques Bancários, o primeiro no valor do distrate, ou seja € 50.000,00 (Cinquenta mil Euros) em conformidade com a informação comunicada pelo BES em data de 16/02/09, à ordem do banco BES e o segundo à ordem da R… . A escritura deverá ser outorgada com um prazo máximo até dia 30 do mês de Abril de 2009 ”.
3. Sob a cláusula quarta, declararam que “os Segundos Outorgantes vão efectuar a gestão de um Empréstimo Bancário para a aquisição da Moradia antes descrita. Os Primeiros e Segundo Outorgantes comprometem-se a entregar toda a documentação da referida Moradia, como assim do apartamento que vai ser entregue na qualidade de Permuta, à Empresa G… S.A., Mediadora de esta operação, a fim de que possa marcar a data das escrituras correspondentes” bem assim como, sob a cláusula quinta, que “os bens imóveis identificados tanto a Moradia como o Apartamento usados são vendidos livres de quaisquer ónus ou encargos. Os Primeiros Outorgantes se comprometem a entregar no prazo de trinta dias a contar da data da assinatura de este Contrato Promessa de Compra e Venda, o cancelamento total da PENHORA existente sobre o imóvel de data de 17/04/2007, pela importância de € 25.445,94 (Vinte e cinco mil quatrocentos e quarenta e cinco euros e noventa e quatro cêntimos) perante as finanças de Lagos […] serão entregues na presença do Notário os seguintes pagamentos e distrates: Cancelamento do saldo hipotecário por dívidas a Bancos que pudesse existir no momento das assinaturas das respectivas escrituras, pagos de, consumo de luz, água, e gás, como assim os pagos do condomínio, serão dados de baixa, telefones, cabo canal, Cabo Visão e outros se os houver. A escritura será efectuada nos cartórios notariais de Lagos e ou na região do Algarve, a obrigação de comunicação para escriturar é recíproca, a qual deverá ser efectuada com antecedência de quinze dias fazendo constar local do cartório notarial, com assim dia e hora”.
4. Em documento encimado com a expressão “ADITAMENTO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, datado de 05 de Março de 2009, assinado e figurando autores e ré, respectivamente, como segundos e primeira outorgantes, sob a cláusula terceira declararam que “ao preço da moradia que figura no Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado entre as partes em data anterior. A Primeira Outorgante e Segundos Outorgantes acordam neste acto, fazer este aditamento e dizem que por melhoramentos no imóvel o preço da Moradia sofre um aumento de mais € 19.000,00 (Dezanove mil euros) em dinheiro numerário, soma que será paga pelos Segundos Outorgantes aos Primeiros Outorgantes antes da assinatura da escritura de Compra e Venda, ficando saldado o valor total da Moradia de € 299.000,00 (Duzentos e noventa e nove mil euros).
5. Sob o n.º …/19890131, da Conservatória do Registo Predial de Lagos, descreve-se o prédio denominado Lote 76, sito na Urbanização …, inscrito na matriz sob o n.º …, mostrando-se registada pela Ap. 34 de 2007.10.17, a “Aquisição” a favor da ré e, pela Ap. 1696 de 2009.03.23 a “Acção de Impugnação Pauliana”, fazendo-se menção do pedido como consistindo em “ser decretada a ineficácia da transmissão da 1ª Ré ‘E...’ para a 2ª Ré ‘R…’ dos bens imóveis descritos sob os n.ºs …, … e … da C.R.P. de Lagos; ser a 2ª Ré condenada a restituir os imóveis referidos à 1ª Ré, de modo a executar tais bens no seu património […]” e sendo sujeito activo da acção H....
6. Datada de 22 de Abril de 2009, F…, Notário, enviou ao autor missiva dando conta de que “há viabilidade de efectuar a escritura pretendida no próximo dia 28 pelas 17h00. No entanto, de acordo com os documentos apresentados informo que a escritura só poderá ser realizada se até ao dia anterior (27/04) forem apresentados neste Cartório os seguintes documentos: a) Certidão de registo predial da fracção autónoma; b) Licenças de utilização dos dois imóveis; c) Ficha técnica de habitação do lote.
Informo ainda que sobre a moradia do lote 76 se encontra registada uma acção de impugnação pauliana e uma hipoteca a favor do Banco Internacional de Crédito e que nos termos legais o vendedor é obrigado a entregar ao adquirente o certificado energético e da qualidade do ar do interior dos imóveis”.
7. Datada de 29 de Abril de 2009, os autores enviaram à ré carta registada com aviso de recepção, não reclamada, visando “notificar a R..., Lda., na qualidade de promitente vendedora, para, no prazo de dez dias, a contar da recepção da presente carta, nos apresentar a documentação comprovativa do prédio se encontrar livre de ónus ou encargos, de qualquer natureza, nomeadamente de se encontrar cancelado ou garantido o cancelamento da inscrição relativa ao registo da supra indicada acção de impugnação pauliana, a fim de darmos imediato seguimento aos procedimentos necessários ao agendamento da escritura”.
8. Datadas de 23 de Julho e 10 de Agosto de 2009, os autores enviaram à ré cartas registadas com aviso de recepção, não reclamadas, fazendo menção de que “tendo nós, promitentes compradores perdido irremediavelmente o interesse objectivo na aquisição do prédio em questão, vimos resolver imediata e automaticamente o contrato promessa, por incumprimento contratual por parte de V. Exas. Promitentes vendedores […] somos a requerer a devolução em singelo, no prazo máximo de 15 dias, de todas as quantias entregues a V. Exas. ao abrigo do contrato promessa em questão, assim como o pagamento das despesas por nós suportadas em virtude do atraso na realização da escritura de compra e venda, cujo montante actual total ascende ao valor de 47.000,00 € (quarenta e sete mil euros”.
9. A escritura a que se alude em 2. não foi, ainda, realizada.
10. Pela Ap. 1734 de 2009.03.03 mostra-se registada, provisoriamente por natureza, a “Aquisição” a favor dos autores mostrando-se registadas, provisoriamente por natureza, pelas Ap. 23.03.2009 e Ap. 2541 de 2009.03.03 hipotecas a favor do Banco Santander Totta, figurando como sujeitos passivos os autores e fazendo-se menção de constituir “garantia de empréstimo”.
11. Os autores pediram ao Banco Santander Totta a quantia de quarenta mil euros, através de “Crédito Sinal”, para pagamento da quantia a que se alude em 2. e despesas decorrentes da aquisição, como escritura, registos, IMT, Imposto de Selo, que ficou disponível na sua conta em 25 de Março de 2009, passando a entregar a este a quantia de duzentos e sessenta e um euros e quarenta cêntimos mensais, o que fizeram por seis vezes, até 23 de Outubro de 2009, data da propositura da presente acção.
12. Os autores entregaram ao Banco Santander Totta a quantia de seiscentos e trinta e quatro euros e quatro cêntimos pelo processo de formalização e avaliação do imóvel a que se alude em 1., no âmbito do empréstimo hipotecário.
13. Os autores, perspectivando a mudança de casa, solicitaram à Cabovisão a desactivação do serviço de TV e Internet, tendo que posteriormente solicitar a reactivação de tal serviço, despendendo a quantia de vinte e cinco euros e noventa e nove cêntimos.
14. Os autores terão que entregar à Sociedade de Mediação Imobiliária G…, pela intervenção a que se alude em 3., a quantia de seis mil euros.
15. Os autores despenderam a quantia de setecentos e cinquenta e um euros com os registos provisórios a que se alude em 6.
16. Por forma a poder levar a cabo o acordado em 1., 2. e 3., os autores contactaram H..., propondo-lhe que, com vista à desistência da acção mencionada em 5. a ré fizesse um registo de hipoteca voluntária sobre outro prédio a favor daquela, o que a ré não aceitou.
17. Também propuseram os autores a H... o pagamento da quantia objecto da acção referida em 5., contra a desistência da mesma, o que a ré não aceitou.
18. Os autores tinham a expectativa de passar a Primavera e Verão de 2009 no prédio a que se alude em 1. e, por virtude deste facto e dos referidos em 16. e 17., perderam a vontade de se mudar e viver no mesmo.”
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3 – O DireitoComo é sabido, é pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, salvo questões de conhecimento oficioso.
Importa portanto apreciar o recurso de apelação interposto pela ré, tendo presentes as conclusões por ela apresentadas.
Em face dessas conclusões, constata-se que não vem posto em causa o julgamento da matéria de facto efectuado na primeira instância, residindo a discordância da recorrente na aplicação do Direito a esses factos.
Concretamente, a apelante entende que a factualidade apurada aponta para a invalidade da resolução do contrato-promessa comunicada pelos apelados, e consequentemente para a improcedência dos pedidos destes, e por outro lado esses mesmos factos justificariam a procedência da reconvenção que deduziu.
Vejamos então as razões da recorrente, examinando os dois aspectos acima referidos.
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A) A resolução do contrato-promessa efectuada pelos apeladosNa sentença impugnada foi julgada válida a resolução do contrato promessa alegada pelos autores na acção, aqui apelados.
Recorde-se que da factualidade disponível consta que “Datadas de 23 de Julho e 10 de Agosto de 2009, os autores enviaram à ré cartas registadas com aviso de recepção, não reclamadas, fazendo menção de que “tendo nós, promitentes compradores perdido irremediavelmente o interesse objectivo na aquisição do prédio em questão, vimos resolver imediata e automaticamente o contrato promessa, por incumprimento contratual por parte de V. Exas. Promitentes vendedores […] somos a requerer a devolução em singelo, no prazo máximo de 15 dias, de todas as quantias entregues a V. Exas. ao abrigo do contrato promessa em questão, assim como o pagamento das despesas por nós suportadas em virtude do atraso na realização da escritura de compra e venda, cujo montante actual total ascende ao valor de 47.000,00 € (quarenta e sete mil euros”.
Apesar da natureza receptícia de tais comunicações, o julgador entendeu que tal resolução produzira os seus efeitos, dado que não tinha sido recebida por culpa do destinatário, a ré, que não as levantou nos correios – apoiando o seu entendimento no art. 224º, n.º 2, do Código Civil.
O ponto decisivo no raciocínio que fundamentou o decidido, e em que se concentra a discussão trazida a esta instância, encontra-se no segmento seguinte:
“Ora, estando, assim, a ré em mora, os autores, com o decurso do tempo, perderam objectivamente o interesse na concretização do negócio definitivo, quer porque o prédio prometido vender tinha elevados ónus e encargos (que a ré não expurgou) quer porque tinham a legítima expectativa de, num curto espaço de tempo irem para o mesmo habitar, o que não se concretizou, nem até à Primavera de 2009, nem sequer até ao presente ano de 2012 e, portanto, decorridos mais de três anos desde o prazo estabelecido para a realização da prometida venda.
Deste modo, quando os autores procederam à resolução do contrato promessa, nos termos em que o fizeram, e que o ponto 8 dos factos provados documenta, fizeram-no validamente.”
E é aqui que, com o devido respeito, não podemos perfilhar o entendimento expresso pelo tribunal recorrido.
Com efeito, ainda que se aceite que a ré, promitente-vendedora, se constituiu em mora, independentemente de interpelação para cumprir, uma vez que não logrou até à data convencionada expurgar os ónus que impendiam sobre o imóvel que prometeu vender, o que impossibilitaria a realização do negócio nos termos acordados e até ao momento estipulado, não é possível considerar que os factos apurados signifiquem um incumprimento definitivo, e só este faria surgir na esfera jurídica dos autores o direito potestativo à resolução do contrato.
Na verdade, o termo do prazo para outorgar a escritura tinha ficado fixado para 30 de Abril de 2009. Mas nada no texto contratual, nem nos factos provados, nos autoriza a ver esse prazo como essencial para as partes, impreterível, de natureza tal que a sua simples ultrapassagem seja equivalente à perda de interesse no negócio.
E que assim não era deduz-se mesmo dos factos apurados, quando estes revelam que os autores, após o final desse prazo, diligenciaram por encontrar soluções para afastar os ónus inscritos sobre o imóvel, nomeadamente negociando com a autora da acção de impugnação pauliana, a testemunha HN… (estes factos foram aliás alegados pelos autores, acrescentando que foi a ré que não aceitou as soluções negociadas com esta, v. g. o pagamento da quantia reclamada por ela na acção em que era autora ou a constituição de garantia hipotecária sobre outro imóvel da ré).
Soma-se a isto que, se temos por certo que a ultrapassagem do prazo inicialmente acordado não equivalia a inviabilizar o negócio, também é forçoso concluir que não se descortina onde estão os factores objectivos que determinam a perda de interesse no negócio por parte dos autores.
Na realidade, como recorda a sentença, a perda de interesse a que se refere o art. 808º do CC há-de ser apreciada objectivamente. O mesmo é dizer que terão que apurar-se factos, que não a mera mudança de disposição de uma das partes, para se poder dizer que houve perda de interesse no negócio.
Ora a verdade é que os autores, como se mostra na própria carta que endereçaram à ré (“tendo nós, promitentes compradores perdido irremediavelmente o interesse objectivo na aquisição do prédio em questão, vimos resolver imediata e automaticamente o contrato promessa”), e nas próprias conclusões acima transcritas (ali repetem que face à mora da ré “perderam a vontade de se mudar”), embora literalmente refiram a perda de “interesse objectivo” referem-se sempre a uma perda de interesse claramente subjectivo, que traduz a sua mudança de vontade.
Não está alegada por eles (e era a eles que competia o ónus dessa alegação) quais são as circunstâncias objectivas em que radica a falada perda de interesse no negócio.
Não basta certamente para este efeito a circunstância de terem visto frustrada a expectativa de se mudar para aquela morada ainda na Primavera de 2009 (ficou estipulado que a escritura seria feita até 30 de Abril; a Primavera prolonga-se até 21 de Junho; logo a 27 de Julho os autores estavam a remeter a carta declarando a resolução do contrato-promessa, dizendo resumidamente que “tendo nós, promitentes compradores perdido irremediavelmente o interesse objectivo na aquisição do prédio em questão, vimos resolver imediata e automaticamente o contrato promessa, por incumprimento contratual por parte de V. Exas. Promitentes vendedores”).
Não é uma frustração desse teor que pode significar a perda de interesse num negócio com as dimensões do convencionado.
Em suma, se havia efectivamente mora por parte da ré, promitente-vendedora, por incumprimento atempado dos deveres acessórios estabelecidos no contrato-promessa, não parece no entanto que se possa falar na perda de interesse objectivo do negócio em consequência dessa mora – houve sim mudança na vontade dos autores.
Acresce que a mora de uma das partes, só por si, como é proclamado geralmente e aceite pacificamente, não confere à outra parte o direito à resolução do negócio. Esse direito potestativo só surge quando se verificar incumprimento definitivo.
Ora quando a 27 de Julho de 2009 os autores endereçaram a sua carta comunicando a sua vontade de resolver o negócio não se verificava incumprimento definitivo (continuando aqui a não discutir a eficácia dessa declaração, afirmada na sentença com base no n.º 2 do art. 224º CC).
Se, como ficou dito, não se encontra na factualidade disponível nenhuma demonstração da perda de interesse do negócio para os compradores também não se encontra nenhuma interpelação admonitória à vendedora que tenha a consequência de transformar a sua mora em incumprimento definitivo.
Interpelação admonitória significa inequivocamente comunicar à outra parte que se lhe concede um prazo suplementar, para fazer cessar a sua mora, informando-a também das consequências de continuar em falta – a resolução.
Não existindo perda de interesse no negócio, apreciada objectivamente, nem tendo havido interpelação admonitória, nem qualquer comportamento da ré de onde se retire, expressa ou implicitamente, a decisão de não cumprir (o atraso verificado, de 30 de Abril a 27 de Julho, inferior a três meses, não é de molde a só por si, em termos de razoabilidade, justificar essa ilacção) não pode considerar-se que a mora se convertera em incumprimento definitivo e como tal assistia aos autores a faculdade de resolver o contrato em causa.
Assim, repetimos, mesmo sem discutir a mora da ré nem a afirmada eficácia das comunicações dos autores não reclamadas pela ré, chega-se à conclusão firme de que não foi lícita, à luz do art. 808º do CC, a resolução declarada nas cartas de 27 de Julho e 10 de Agosto, pelo que a mesma não tem validade.
Não permitindo a situação de mora, por via de regra, e fora das hipóteses legais, previstas nas disposições conjugadas dos artigos 801º, 802º e 808º, nº 1, todos do CC (se lhe sobrevier a impossibilidade da prestação, se o credor perder o interesse na mesma, objectivamente considerado, ou verificando-se inobservância do prazo suplementar e peremptório que o credor fixe, razoavelmente, ao devedor relapso), a imediata resolução do contrato, carece de fundamento legal a declaração de resolução do contrato-promessa, levada a cabo por iniciativa unilateral do outro promitente sem que as mesmas se verifiquem.
Como se diz no Ac. STJ de 18-12-2012, in ww.dgsi.pt, em relação à necessidade dessa interpelação:
“A interpelação admonitória, necessária à conversão da mora em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808.º, n.º 1, do CC, supõe que se fixe prazo suplementar, entendido como aquele que, fixado pelo credor, segundo um critério que, atendendo à natureza e ao conhecido circunstancialismo e função do contrato, aos usos correntes e aos ditames da boa - fé, permite ao devedor satisfazer, dentro dele, o seu dever de prestar.”
Ou como se esclarece no Ac. do STJ de 15-03-2012, publicado no mesmo local, acerca da perda de interesse no negócio:
“A perda do interesse do accipiens terá que resultar, objectivamente, das condições e das expectativas concretas que estiveram na origem da celebração do negócio, bem como das que, posteriormente, venham a condicionar a sua execução, inscrevendo-se no contexto daquilo que Calvão da Silva chama o respectivo “programa obrigacional”.
Podendo a perda do interesse resultar da superveniente inutilidade da prestação ou do prejuízo que a sua prestação fora do tempo lhe traria.
Não bastando a mesma de mera alegação do credor, nesses termos, tendo de ter na sua base uma razão objectivamente perceptível e compreensível para o cidadão comum. “
E como se afirma no Ac. STJ de 13-09-2012, ainda no mesmo site:
“A resolução do contrato-promessa, por via da lei, só poderá ocorrer se estivermos perante uma impossibilidade culposa do cumprimento da prestação ou se houver um incumprimento definitivo (arts 808.º e 801.º, nº 2 do CC).
Não podendo, assim, o credor resolver o contrato em consequência da simples mora do devedor.
Haverá incumprimento definitivo, alem do mais, por via dos mecanismos previstos no art. 808.º do CC, ou seja, pela ultrapassagem do prazo suplementar razoável fixado na interpelação admonitória feita pelo credor da prestação em falta ou pela perda objectiva do interesse, por banda deste, na celebração do contrato prometido, em consequência da mora do faltoso.”
Ou finalmente como se proclama no Ac. STJ de 26-06-2012, também disponível no mesmo local:
“Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o carácter definitivo do incumprimento do contrato-promessa verifica-se nas três hipóteses seguintes: a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação; b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta; c) se o devedor declarar inequívoca e peremptoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.”
Em suma e para terminar: no caso presente não encontramos à data da declaração de resolução dos autores nenhum incumprimento definitivo, por não se deparar um prazo impreterível que tenha sido excedido, por a mora do devedor não ser de molde a implicar a perda objectiva de interesse no negócio, por não ter existido interpelação admonitória, por não haver declaração ou comportamento inequívoco do devedor que signifique que não cumpriria o contrato.
Consequentemente, não são procedentes os pedidos deduzidos, que tinham todos como pressuposto essa resolução.
O recurso apresenta-se como procedente, nesta parte, impondo-se a revogação da sentença recorrida.
*
B) Os pedidos reconvencionaisNa parte final do articulado em que apresentou a sua contestação, a ré, ora apelante, deduziu também reconvenção.
Os pedidos reconvencionais foram julgados improcedentes, o que a recorrente, naturalmente, impugna.
Todavia, e para começar, alega que o julgador não conheceu de questão de que devia conhecer, pelo que, de acordo com o artigo 668°, nº 1 alínea d) do CPC, existe nulidade da sentença recorrida.
Não existe tal nulidade. As questões colocadas, seja a pretensão de execução específica seja a questão da resolução do contrato e perda do sinal, foram apreciadas e decididas. O julgador decidiu o que tinha para decidir, não se detectando omissão alguma. A errada interpretação ou aplicação das normas, aludida pela recorrente, não é enquadrável no vício mencionado. Existindo, constituirá matéria de fundo, a traduzir erro de julgamento e a fazer valer em sede de recurso.
Rejeita-se, pois, a invocada nulidade, passando a conhecer-se do fundo da questão – o mérito dos pedidos da ré.
Quanto a estes, verifica-se que a ré reconvinte diz, no seu articulado, que mantém o interesse na concretização do negócio, pelo que requer a execução específica do contrato-promessa.
Invoca para tal o disposto no art. 442º, n.º 3, do CC, onde se estatui que “Em qualquer dos casos previstos no número anterior, o contraente não faltoso pode, em alternativa, requerer a execução específica do contrato, nos termos do art. 830º”.
O número anterior refere, para o que aqui interessa, a hipótese de quem constituir sinal “deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável”.
Ou seja, e acompanhando o raciocínio da ré e a letra da lei, não tendo os autores, que fizeram entrega de sinal como consta do contrato-promessa em questão, cumprido as suas obrigações contratuais, por causa que lhes é imputável, pode a ré, como contraente não faltoso, escolher entre fazer seu esse sinal (cfr. o n.º 2) ou requerer a execução específica do contrato (cfr. o n.º 3).
Salta à vista a improcedência do raciocínio, e para tanto basta remeter para o que ficou dito atrás. A ré não pode apresentar-se como “contraente não faltoso”, para estes efeitos ou outros. O que ficou provado foi efectivamente que estava em mora, não cumpriu os deveres acessórios que lhe estavam consignados no contrato-promessa celebrado, e só por outros motivos a resolução pretendida pelos autores não foi julgada válida.
Por outro lado, não pode afirmar-se, com base nos factos provados, que os autores não cumpriram a obrigação a que estavam obrigados (e estão, mantendo-se o contrato) por causa que lhes é imputável.
Vem a propósito neste ponto recordar à recorrente os seus próprios argumentos, que usou contra os autores, abundantemente desenvolvidos nas suas alegações: se nunca tratou de marcar a escritura e de notificar os autores para esta, não pode afirmar que eles faltaram às suas obrigações contratuais (seja a principal, a de outorgar no contrato prometido, sejam as acessórias, nomeadamente facultar ao notário os documentos necessários para a permuta do seu andar).
Em conclusão, sem necessidade de examinar os requisitos previstos no citado art. 830º, afigura-se que a simples consideração das disposições deste art. 442º, n.ºs 2 e 3, inviabiliza a alvitrada execução específica.
Por conseguinte, improcede o pedido de execução específica deduzido na reconvenção.
Prossegue a ré/apelante pedindo “em alternativa, caso os AA. mantenham o desinteresse no negócio, a consequente resolução do contrato, e a consequente perda do sinal entregue a seu favor”.
Também a este propósito se torna oportuno remeter a recorrente para os seus próprios argumentos, e recordar tudo o que foi dito mais acima. Ou seja, só a resolução do contrato por alguma das partes teria como consequência a aplicação do art. 442º do Código Civil, fosse para o promitente-comprador lograr a restituição do sinal em dobro fosse para o promitente-vendedor fazer sua a importância recebida a título de sinal.
Ora o contrato não foi validamente resolvido pelos autores, e também não pode ser resolvido pela ré (que até declara manter o seu interesse no negócio) visto que não foi provada a existência de mora dos autores – e muito menos de incumprimento definitivo por parte deles, circunstância que, como ficou amplamente desenvolvido, possibilitaria à parte cumpridora efectuar a resolução.
Por outras palavras, o direito a resolver o contrato assiste ao contraente fiel, contra o contraente que esteja em mora, quando esta se converter em incumprimento definitivo… A factualidade aqui a considerar define a ré como a parte que se constituiu em mora, e não os autores.
Ademais, cumpre ainda observar o seguinte: a resolução do contrato, nestes casos em que a lei não exige que ela se faça por decisão judicial (como estamos habituados v. g. nos arrendamentos habitacionais), opera pela simples declaração à contraparte nesse sentido (cfr. art. 436º, n.º 1, do CC). Por consequência, ao tribunal não cabe propriamente declarar a resolução do contrato-promessa, mas sim e apenas apreciar a validade e eficácia da resolução operada pela parte mediante comunicação efectuada (como se fez em relação à comunicação invocada pelos autores).
Evidentemente que essa comunicação da parte à contraparte pode ser feita extrajudicialmente, como geralmente acontece, mas também pode acontecer com a citação para a acção ou com notificação nesta realizada, quando se faça constar dos articulados uma inequívoca declaração nesse sentido da resolução.
Porém, a ré nem efectuou extrajudicialmente nenhuma comunicação aos autores que possa tomar-se como resolução, cuja validade e eficácia haja de apreciar-se aqui, nem faz essa declaração na sua reconvenção, pois o que ali faz constar é o pedido de “caso os réus mantenham o alegado desinteresse no negócio ser declarada a resolução do contrato”, com consequente perda do sinal.
Como nos parece indiscutível, não estamos aqui perante uma declaração resolutiva (quando muito poderá significar uma intenção da ré para o futuro, a efectivar quando confirmar pelas formas próprias que existe esse desinteresse dos autores), nem em rigor estamos perante um pedido susceptível de conduzir a essa declaração, visto que por um lado não compete ao tribunal decidir essa resolução, mas sim apreciar se ela operou válida e eficazmente, e por outro lado não pode tomar-se decisão sobre a perda do sinal “sub conditionem”, ou seja condenar os autores a perder o sinal “se” eles mantiverem o seu desinteresse no negócio prometido e “se” a ré vier a resolver validamente o contrato-promessa…
Por conseguinte, improcede também o pedido deduzido referente à resolução do contrato pela ré, com a consequente apropriação do sinal pela recorrente.
*
4 – DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o presente recurso de apelação, revogando a sentença recorrida na parte referente à condenação da ré e confirmando-a no que se refere à improcedência dos pedidos reconvencionais.
Custas pela apelante, na proporção de metade.
Notifique.
Évora, 1 de Outubro de 2013
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)