Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1865/07-2 |  |
DESPEJO
São devidas pelo arrendatário o montante correspondente ao valor das rendas que se vencerem desde a propositura da acção até entrega efectiva do espaço que estava cedido.
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PROCESSO Nº 1865/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B”, residentes no parque residencial "…", lote …, …, …, instauraram (22.6.2006) nessa Comarca, contra “C” e marido “D”, residentes no estabelecimento "…" situado nesse parque residencial e no mesmo lote …, uma acção declarativa sumária que fundamentam nos seguintes factos, em resumo: PROCESSO Nº 1865/07 – 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Os A.A. são os donos de um prédio urbano composto de cave, rés-do-chão para habitação e comércio, e 1º andar para habitação, sito no parque residencial "…", lote …, …, …, inscrito na respectiva matriz sob o art. 6493° e descrito na Conservatória Reg. Predial de … sob o nº 532. Por acordo que celebraram no dia 19.5.2005 com os R.R., cederam-lhes temporariamente o uso, fruição e aproveitamento das utilidades da fracção "C" - loja com casa de banho e despensa, para comércio - sita no rés-do-chão deste prédio, mediante a retribuição mensal de € 1.000,00. Os R.R. não satisfizeram as retribuições respeitantes aos meses de Maio e Junho de 2005, e a respeitante ao mês de Abril só foi entregue no dia 12 de Maio desse ano.
Terminam pedindo a resolução do contrato de arrendamento e o consequente imediato despejo, a condenação dos R.R. no pagamento das rendas vencidas no quantitativo global de € 2.000,00 e das vincendas até ao efectivo despejo, acrescidas de juros à taxa legal até ao efectivo pagamento, e no pagamento da indemnização correspondente a 50% da renda respeitante ao mês de Abril.
Os R.R. não contestaram.
Os A.A. informaram posteriormente que os R.R. procederam à entrega das chaves no dia 8.1.2007 (v. fls.93).
Foi proferido despacho saneador/sentença.
O Mmo. Juiz julgou provados os factos articulados na petição inicial.
O Mmo. Juiz considerou que, tendo os R.R. feito a entrega das chaves aos A.A. no dia 8.1.2007, e tendo terminado durante o mês de Dezembro de 2006 o prazo para contestar, não havia rendas vencidas na pendência da causa e que devessem ser pagas. As que deviam ser pagas seriam somente as vencidas após o prazo da contestação - invocando a interpretação que fez do art. 1048° Cód. Civil segundo a qual quando a acção tiver por fundamento a falta de pagamento de rendas as que se vencerem na pendência dessa acção são apenas as que se vencerem após o prazo da respectiva contestação, porque até então podia ser feito o pagamento das somas devidas e da indemnização referidas nessa disposição legal - e com base naqueles factos julgou resolvido o contrato de arrendamento, condenou os R.R. a pagar aos A.A. as rendas vencidas até à data da instauração da acção, e a respeitante ao mês de Janeiro de 2007, mas não as vencidas entre a data dessa instauração e o fim do prazo para a contestação, julgou extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de efectivo despejo, e absolveu-os do demais que fora peticionado.
Recorreram de apelação os A.A., alegaram e formularam as seguintes conclusões:
a) Na presente acção proposta em 27.6.2006 pedia-se a resolução do contrato de arrendamento comercial de um café por falta de pagamento de rendas com a consequente entrega do locado;
b) Até à data da sua propositura os R.R. não haviam pago aos A.A. as rendas relativas aos meses de Maio e Junho, por mês no valor de € 1.000,00 e no total de € 2.000,00;
c) Os R.R. foram citados em 7.7.2007 e o prazo para a contestação, atento o pedido de apoio jurídico por si deduzido e indeferido após confirmação em sede de recurso, terminou em Dezembro de 2006;
d) Os R.R. não contestaram;
e) Os R.R. entregaram a chave do locado aos A.A. no dia 8.1.2007, não tendo, contudo, pago, nem depositado quaisquer das rendas em falta até àquela data;
f) Mas na douta sentença recorrida os R.R. foram condenados a pagar aos A.A. a quantia de € 3.000,00 a título de rendas vencidas: As não pagas até à propositura da acção e a renda referente ao mês de Janeiro;
g) A posição defendida pelo Tribunal "a quo" tem como base o disposto no art. 1048° Cód. Civil - o direito à resolução do contrato caduca logo que o arrendatário, até à contestação pague ou deposite as somas devidas e a indemnização referida no nº 1 do art. 1041 ° Cód. Civil;
h) Mas o Mmo. Juiz "a quo" fez uma errada interpretação e aplicação do art. 1048° Cód. Civil, e da doutrina, pois, aquele dispositivo legal fala em somas devidas e não em rendas vencidas;
i) Depois, deve entender-se que a expressão "somas devidas" contida naquele artigo, abrange não só as rendas vencidas até à data da propositura da acção como também as que se vencerem até à contestação, para efeito do depósito liberatório;
j) O que, em consequência, origina que se os R.R. não pagaram, nem demonstraram o depósito das rendas por documento adequado, todas são devidas;
k) Sendo contraditória a decisão do Mmo. Juiz "a quo" quando condena os R.R. no pagamento das rendas vencidas e não pagas até à propositura da acção, mas não as que se venceram entre a citação e o prazo da contestação;
l) Violando, assim, o disposto no art.24° R.A.U.;
m) E ainda o disposto no art. 58° nº 1 R.A.U. - rendas vencidas na pendência da acção - "na pendência da acção de despejo as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais". O mesmo se entendendo no nº 3 da Lei n° 6/2006, 27 Fev.;
n) A pendência da acção inicia-se após a entrega da acção na secretaria judicial;
o) O que decorre de ambos os preceitos legais é que o arrendatário teria sempre que depositar ou fazer prova do depósito de que as rendas vencidas haviam sido pagas;
p) Pelo que o Mmo. Juiz "a quo" não podia ter concluído como concluiu que "não existem quaisquer rendas vencidas na pendência da acção (...)";
q) Mesmo sabendo que decorreram mais de três meses após a citação, decorria ainda o prazo para a defesa (contestação) não fazendo, por isso, sentido a utilização de qualquer incidente por parte dos A.A., até porque o mesmo preceito mantém a possibilidade do depósito das rendas e respectiva mora (nº 3 do art. 58° R.A.U.);
r) À semelhança do que acontece agora com o art. 14 ° nºs 3 e 4 da Lei transitória n° 6/2006, 27 Fev. N.R.A.U.;
s) Mas tal procedimento implica sempre a verificação pelo Juiz se os montantes alegadamente em dívida foram pagos ou depositados, (v. art.664° Cód. Proc. Civil);
t) Mais, o Mmo. Juiz "a quo" não se pronunciou sobre esse facto, o de se os R.R. haviam ou não pago as rendas vencidas nos meses que decorrem entre a citação e o fim do prazo da contestação;
u) A falta desta decisão, mesmo que racional, a par do exposto, levou o Mmo. Juiz "a quo" a não condenar os R.R. no pagamento das rendas dos meses de Julho a Dezembro de 2007, no total de € 6.000,00;
v) Portanto, independentemente do fundamento aduzido na sentença, o Tribunal "a quo" não se pronunciou sobre uma questão que devia apreciar (art.668° nº 1 alínea d) Cód. Proc. Civil);
w) Sendo certo que os A.A. na conclusão do seu petitório (alínea c), pediram não só as rendas vencidas até à propositura da acção no montante global de € 2.000,00 e vincendas até entrega efectiva do locado ( ... );
x) Quanto aos juros: Igualmente se discorda da não condenação dos R.R. nos juros moratórios sobre as rendas em dívida, os quais devem ser computados à taxa legal de 4% (arts. 559°, 804° e 806°, todos Cód. Civil e Portaria nº 291/03, 8 Abr.), após o trânsito da decisão;
y) Violou assim os arts. 559°, 804° e 806°, todos Cód. Civil e Portaria n° 291/03,8 Abr., porque dos preceitos dos arts. 1041° e 1048° Cód. Civil, não se pode extrair que a indemnização neles prevista representa o único direito do senhorio em termos das obrigações locatárias, para os quais os R.R. foram citados para cumprir e não o fizeram - art.805° Cód. Civil.
Recebido o recurso o processo foi aos vistos.
Em conformidade com o art. 690° nº 1 Cód. Proc. Cicvil segundo o qual são as questões suscitadas nas conclusões das alegações que circunscrevem o âmbito de apreciação dos recursos, este de apelação está limitado à apreciação da questão de saber se entre a data da instauração da acção (22.6.2006) e o fim do prazo para contestar (Dezembro de 2006) são devidas pelo locatário as rendas vencidas, já que o Mmo. Juiz absolveu os R.R. do pedido desse pagamento - apenas os tendo condenado, como se disse, no pagamento das rendas vencidas até essa data da instauração e ainda no pagamento da renda respeitante ao mês de Janeiro de 2007.
Por conseguinte está fora de questão a condenação dos R.R. no pagamento das rendas vencidas até à data em que esta acção de despejo foi instaurada (22.6.2006) e também a sua condenação no pagamento da renda correspondente ao mês de Janeiro de 2007.
Em primeiro lugar, do art. 1048° Cód. Civil não se pode concluir que as rendas vencidas na pendência da acção e que o locatário está obrigado a pagar são só as que se vencerem após o prazo da contestação.
Esta disposição legal diz apenas respeito à consequência da mora do locatário no que toca à vigência do contrato de arrendamento, estabelecendo que, no caso de o locador pretender resolvê-lo com esse fundamento, esse direito caduca se até à contestação aquele pagar ou depositar as "somas devidas e a indemnização referida no n° 1 do art. 1 041º".
Ou seja, se o locatário não pagar as rendas e o locador pretender resolver o contrato de arrendamento com esse fundamento, o que se estabelece é que nesse caso de mora do locatário o direito do locador à resolução caduca logo que, até à contestação, aquele proceda a esse pagamento ou depósito.
Em segundo lugar, como a renda é um dos elementos do contrato (v. arts. 1022° e 1023° Cód. Civil), e consiste numa retribuição que o locatário tem para com o locador como contrapartida pelo gozo da coisa locada, compreende-se que, ainda que o contrato de arrendamento termine, se aquela não for restituída o locatário não fique eximido do dever de retribuir por esse gozo. Por isso o art. 1045° nº 1 Cód. Civil (sob epígrafe "Indemnização pelo atraso na restituição da coisa") estabelece que "Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ... ".
Ou seja, a renda que nesse caso o locatário deva pagar não corresponde ao cumprimento da obrigação do contrato de arrendamento, mas apenas e tão só ao pagamento de uma indemnização - de valor igual ao da renda que tenha sido estipulada - pela não restituição da coisa, isto é, pela privação do gozo daquele a quem deva ser restituída. Por conseguinte, extinto o contrato de arrendamento mas não restituída a coisa locada, pela continuação do respectivo gozo aquele que nesse contrato foi locatário fica obrigado a indemnizar a contraparte, em montante correspondente ao da renda que tiver sido estipulada contratualmente.
Assim, não é com base no art. 1048° Cód. Civil que o locatário deve pagar as rendas vencidas até à efectiva entrega da coisa locada, mas com base no aludido art. 1045° nº 1 do mesmo diploma.
Como o contrato de arrendamento terminou com a entrega das chaves no dia 8.1.2007, os R.R. deverão pagar as quantias indemnizatórias correspondentes aos montantes das rendas mensais desde a data da instauração da acção até ao mês de Dezembro de 2006, já que, como previsto nesse contrato (v. fls.29 a 32) a respectiva renda deveria ser paga até ao dia 8 do mês a que dissesse respeito.
Sobre estas quantias incidem juros compensatórios à taxa anual de 4% desde a data da citação até ao efectivo pagamento.
Em suma o recurso procede.
Pelo exposto acordam em julgar procedente o recurso de apelação e condenar os R.R. a pagar aos A.A. as quantias correspondentes às rendas mensais vencidas posteriormente à data da instauração da acção até ao mês de Dezembro de 2006, e respectivos juros compensatórios à taxa anual de 4% desde a citação até ao efectivo pagamento, revogando-se a douta sentença recorrida apenas na parte em que os absolveu do respectivo pedido de pagamento.
Custas pelos R.R.
Évora, 08 Novembro 2007