Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2085/06-2 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
NÃO PAGAMENTO NA PENDÊNCIA DA ACÇÃO
A falta de pagamento de rendas na pendência da acção de despejo, fundamenta a dedução de uma nova acção de natureza incidental, que se confina à petição inicial do senhorio e à resposta do inquilino, sendo que este tão somente poderá alegar e provar o pagamento ou o depósito das rendas e não quaisquer outras circunstâncias modificativas ou impeditivas de tal pagamento, designadamente a mora accipiendi do senhorio.
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PROCESSO Nº 2085/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” instaurou, no Tribunal da …, uma acção de despejo contra “B”, pedindo a resolução de dois contratos de arrendamento para comércio referentes ao rés-do-chão e ao 1 ° andar do prédio sito na Rua …, nºs 53 e 55, na …, com fundamento na falta de pagamento das respectivas rendas. PROCESSO Nº 2085/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Pediu ainda a condenação do réu no despejo imediato dos locados, no pagamento das rendas vencidas e vincendas e na indemnização de 878,48 euros correspondente aos danos provocados no chão do 1 ° andar.
Na contestação, o réu confessou a falta de pagamento das rendas, mas alegou ter feito depósito das rendas em atraso, acrescidas de 50%, relativamente ao 1° andar.
E deduziu reconvenção a pedir a condenação da autora no pagamento da quantia de 7.500,00 euros, acrescida de juros moratórios e da sanção compulsória prevista no art. 829°-A n° 4 do CC, a título de indemnização pelos prejuízos que lhe advieram do mau estado de conservação dos dois locados.
No saneador, conhecendo de mérito, o senhor juiz decretou a resolução do contrato de arrendamento referente ao rés-do-chão e determinou o imediato despejo desse locado, mandando prosseguir os autos para conhecimento dos demais pedidos da acção e da reconvenção.
O processo continuou a ser tramitado e, a certa altura, a autora veio requerer o despejo imediato do 1° andar, nos termos do artigo 58° do RAU, invocando que, na pendência da causa, o réu não pagou as rendas entre Setembro de 2003 e Junho de 2005.
Ouvido o réu, aceitou que se encontram em dívida algumas rendas, mas que não está obrigado a pagá-las enquanto a autora não proceder às necessárias obras no locado, o que obsta ao despejo imediato do 1 ° andar.
O senhor juiz julgou depois procedente o incidente, decretando o despejo imediato do 1 ° andar.
Inconformado, o réu apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. Assiste ao réu o direito de não pagar as rendas do locado, enquanto a autora não realize as obras de conservação a que foi obrigada pela Câmara Municipal da … e não seja efectuada eventual compensação com o montante peticionado na reconvenção.
2ª. Dispõe o artigo 428° do Código Civil que, "se nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo".
3ª. O réu só deixou de pagar as rendas exactamente porque a autora não procedeu às obras de recuperação do imóvel o que inviabiliza completamente o exercício do objecto do arrendamento.
4ª. Como resulta dos autos, o réu devido à evidente falta de condições do locado, põe em causa, fundamentadamente, o direito que a autora se arroga de receber rendas.
5ª. Não tem aplicação ao caso "sub judice", o disposto no artigo 58° do Decreto Lei 321- B/90, de 15 de Outubro.
6ª. A sentença recorrida viola o disposto nos artigos 428°, 1031° b) do Código Civil e 58° do Dec. Lei 321-B/90, de 15 de Outubro.
A autora contra-alegou a pugnar pela confirmação da decisão.
Colhidos os vistos, cabe decidir.
A questão que se coloca no presente recurso consiste apenas em saber se há lugar ao despejo imediato do 1 ° andar do prédio situado na Rua …, nºs 53 e 55, …, em razão do disposto no artigo 58° do RAU.
Vejamos, então.
Conforme decorre do normativo em causa, durante a pendência de qualquer acção de despejo devem continuar a ser pagas ou depositadas as rendas que se forem vencendo, constituindo a omissão do pagamento fundamento para a dedução de nova acção, agora de natureza incidental.
A consagração desta medida legislativa tem em vista obstar a que o arrendatário se aproveite da morosidade do processo - e esta acção, apesar de intentada em 2003, ainda não se mostra finda -, deixando de pagar as rendas que se forem vencendo no decurso da acção.
O incidente de que nos ocupamos confina-se à petição do senhorio e à resposta do inquilino, sendo que o único meio de defesa consiste na alegação e prova do pagamento ou depósito da quantia invocada pelo senhorio como encontrando-se em dívida (art. 58° n° 3 do RAU), sendo inadmissível a alegação de quaisquer circunstâncias modificativas ou impeditivas da efectivação do atempado pagamento pelo arrendatário das rendas vencidas na pendência da acção, inclusive a mora accipiendi do senhorio - cf. ac. STJ, de 18.2.99, BMJ 484-355.
No caso em apreço, o apelante aceita ser devedor de rendas vencidas, mas entende que não são devidas, em virtude da mora do senhorio, por omissão de realização de obras no locado, pretendendo ainda compensar as rendas em falta com o valor dos prejuízos que diz ter sofrido (matéria que constitui objecto da reconvenção, ainda não julgada).
Mas não lhe assiste razão, conforme se viu.
Na verdade, a falta de obras necessárias à manutenção e conservação da coisa locada possibilita ao inquilino o ressarcimento pelos prejuízos sofridos, a demanda do senhorio no sentido da realização das obras e até a realização de obras por ele próprio, com direito a reembolso, quando se trate de obras de reparação ou outras que, pela sua urgência, se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial, mas não pode eximir-se ao pagamento das rendas vencidas no decurso da acção.
Ante todo o exposto, julgando improcedente a apelação, acorda-se em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelo apelante.
Évora, 11 de Janeiro de 2007