Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 61/14.5T8GDL.E1 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
CADUCIDADE DO CONTRATO
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
(…), casado, reformado, residente na Avenida (…), Torre 1 – (…), Parede, (…), viúva, residente no Bairro (…), lote 35, (…) Alcácer do Sal, (…), viúva, residente na Rua Prof. (…), n.º 9, (…) Carnaxide, (…), casada no regime da comunhão de adquiridos com (…), residente na Avenida (…), n.º 9, (…) Setúbal, (…), casada na comunhão de adquiridos com (…), residente na Alameda (…), Alcácer do Sal, (…), casado no regime da comunhão de adquiridos com (…), residente no Largo (…), n.º 5 (…), Reboleira, Amadora, intentaram a presente acção declarativa de condenação contra (…), solteiro, maior, residente na Travessa da (…), n.º 6, em Alcácer do Sal, peticionando a condenação do Réu a:
A reconhecer os Autores como legítimos donos do imóvel que ocupa;
A reconhecer que o arrendamento do rés-do-chão descrito no artigo 3.º desta petição caducou em 12 de Maio de 2014, por morte do arrendatário (…);
A entregar aos Autores, o rés-do-chão identificado, totalmente devoluto e desocupado, por não possuir qualquer título que legitime essa ocupação;
Pagar aos Autores a quantia mensal de 500,00€, desde Maio de 2014 até efectiva entrega do referido imóvel, acrescida dos juros legais de mora desde a data da sua citação, pela ocupação indevida e que corresponde ao valor locativo do imóvel.
O Réu contestar pugnando, em síntese, pelo direito à transmissão do arrendamento, uma vez que pelo menos desde 2010, explorava o estabelecimento comercial com o seu pai.
Realizada a audiência de discussão e julgamento foi a acção julgada parcialmente procedente e, em consequência,
Declarou-se que os Autores são proprietários do prédio urbano, em propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, sito no Largo de São (…), em Alcácer do Sal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcácer do Sal sob o n.º (…), inscrito na respectiva matriz sob artigo (…) da União de Freguesias (Santa Maria do Castelo e Santiago) e Santa Susana.
Declarou-se que o contrato de arrendamento do rés-do-chão do prédio identificado caducou por morte de (…).
Condenou-se o Réu a entregar aos Autores o rés-do-chão identificado, livre e devoluto de pessoa e bens.
O Réu foi absolvido do demais peticionado.
Inconformado recorreu o R tendo formulado as seguintes conclusões:
O Apelante não se conforma com tal decisão, uma vez que desde pelo menos o ano de 2010 que vinha explorando em comum com o pai o estabelecimento mais conhecido por “café (…)”.
Resulta da prova produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, que o Apelante trabalhava ao balcão, atendendo clientes, recebendo dinheiro, conferindo a caixa e contactava com os fornecedores, com o contabilista.
Tanto assim o é que o Tribunal a quo deu como provado na alínea R) da douta sentença, fundado no depoimento prestado pelas testemunhas, designada mente a testemunha (…), arrolada pelos AA que: “desde pelo menos 2010 que o Réu ajudava o seu Pai no estabelecimento comercial, realizando contactos com fornecedores; recebendo dinheiro das clientes; conferindo a caixa ao final do dia; entregando facturas ao contabilista; atendendo os clientes no estabelecimento.”
Não obstante, ter-se provado a verificação dos requisitos que materializam o conceito jurídico – exploração conjunta – ainda assim,
O Tribunal decidiu pela caducidade do contrato de arrendamento, uma vez que entende que “0 facto do Réu nos três anos que antecederam a morte do seu Pai ter desenvolvido actividades laborais por conta de outrem, em períodos sazonais” seria um factor impeditivo da exploração conjunta do estabelecimento.
Pese embora o entendimento da Doutrina seja diverso daquele que foi acolhido pelo Tribunal.
Uma vez que o conceito de exploração conjunta se corporiza através das seguintes características:
“Qualquer modo de participação regular na exploração da actividade económica desenvolvida no local arrendado” (Prof.ª Olinda Garcia).
“Colaboração ou participação na actividade a que está afectado o estabelecimento, não envolvendo a titularidade dele” (Pinto Furtado no “Manual do Arrendamento Urbano”, pág. 627).
“O sucessor trabalhe no estabelecimento a funcionar no locado, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento” (Prof. Menezes Leitão).
“Não importa o título a que o fazia mas sim o que fazia: interessa se lhe cabia explorar o estabelecimento, é dizer, se lhe cabia tomar as decisões próprias de um empresário; não importa tão pouco saber se era ou não o beneficiário económico dessa exploração” (Prof. Pinto Monteiro e Dr.º Pedro Maia).
Tudo factos, comportamentos e conceitos que integram as acções assumidas pelo Réu e dadas como provadas em sede de audiência de discussão e julgamento, mormente através da abundante prova testemunhal.
Deste modo, o Tribunal fez uma interpretação desajustada da norma – art.º 58.º do NRAU.
A prova testemunhal produzida e matéria de facto assente, impunham uma decisão diversa.
Devendo pois ser proferida sentença que determine a transmissão do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, para o sucessor do primitivo arrendatário, aqui Apelante.
Os AA. apresentaram contra alegações pugnando pela confirmação da decisao recorrida.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
O Tribunal recorrido julgou provada a seguinte matéria de facto:
A) Encontra-se registado a favor de (…), (…), (…), (…), (…) e (…), sem determinação de parte ou de direito, mediante a AP … de 1989/02/28, o prédio urbano, em propriedade total com andares ou divisões susceptíveis de utilização independente, sito no Largo de São (…), em Alcácer do Sal, descrito na Conservatória do Registo Predial de Alcácer do Sal sob o n.º (…), inscrito na respectiva matriz sob artigo (…) da União de Freguesias (Santa Maria do Castelo e Santiago) e Santa Susana, proveniente do artigo (…) da freguesia de Santiago, que por sua vez teve a sua proveniência no artigo (…).
B) (…) faleceu no dia 25 de Setembro de 2008, tendo-lhe sucedido os seus filhos, (…) e (…).
C) Por contrato de arrendamento reduzido a escrito em 1 de Novembro de 1981, o então proprietário do imóvel, (…) deu de arrendamento a (…), o rés-do-chão do prédio identificado no artigo anterior, com o valor patrimonial de € 14.620,00.
D) O mencionado rés-do-chão era composto de uma divisão e destinava-se exclusivamente a comércio, tendo então sido ajustada entre os contraentes a renda mensal de esc. 2.000$00.
E) Tal arrendamento teve o seu início no dia 1 de Novembro de 1981, pelo período de um ano, supondo-se sucessivamente renovado por igual período.
F) Por contrato de trespasse celebrado no Cartório Notarial de Alcácer do Sal em 26 de Abril de 1988, o mencionado (…) e sua mulher (…), trespassaram a (…), o estabelecimento comercial, instalado no rés-do-chão do prédio identificado no artigo 3º.
G) No arrendado, o (…) passou a explorar um estabelecimento comercial de café, que denominou “(…)”.
H) Por carta registada, com aviso de recepção, datada de 29 de Maio de 2014, o Réu deu conhecimento à herdeira (…), do falecimento de seu pai e da sua intenção de “dar continuidade ao arrendamento do estabelecimento comercial” instalado no arrendado, alegando “que era colaborador do meu pai no estabelecimento, trabalhando conjuntamente com ele na actividade comercial desenvolvida no mesmo”.
I) Em resposta a essa carta, o Autor (…), em 6 de Junho de 2014, também por carta registada com aviso de recepção, informou o Réu que de acordo com o artigo 58° do NRAU não lhe assistia o direito à transmissão do arrendamento.
J) (…) faleceu em 7 de Maio de 2014.
K) O Réu foi trabalhar por conta de uma empresa de trabalho temporário de Janeiro a Março de 2010.
L) Foi trabalhador por conta de “(…), Produção de (…), Lda.”, entre Abril a Setembro de 2010.
M) Foi trabalhador por conta de “(…) – Empresa de Trabalho Temporário, Lda.” de Março a Maio de 2011.
N) O Réu foi trabalhador por conta de “(…)” de Julho a Novembro de 2011.
O) Foi trabalhador por conta do “(…) – Actividades Hoteleiras Culturais, Lda.” de Agosto de 2012 a Setembro de 2013.
P) Inscreveu-se como trabalhador independente no Instituto de Segurança Social em Junho de 2014, situação que mantém pelo menos até Julho de 2015.
Q) Beneficiou de subsídio de desemprego no mês de Janeiro de 2010, Outubro, Novembro e Dezembro de 2013, de Janeiro a Junho de 2014.
R) Desde pelo menos 2010 que o Réu ajudava o seu pai no estabelecimento comercial, realizando contactos com fornecedores, recebendo dinheiro dos clientes; conferindo a caixa ao final do dia; entregando facturas ao contabilista, atendendo os clientes no estabelecimento.
Não se provou:
Que o Réu procedesse a pagamentos periódicos de água, luz, gás e outras despesas do estabelecimento.
É pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, salvo questões de conhecimento oficioso – artigo 639.º, CPC.
Discute-se essencialmente a vigências de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais que, do ponto de vista do Réu, constitui título contratual que legitima a posse da coisa reivindicada.
Resulta dos autos que o arrendamento em causa foi celebrado em 1 de Novembro de 1981 com (…) que em 26 de Abril de 1988 o trespassou ao pai do Réu, (…) e ainda que este faleceu em 7 de Maio de 2014, e que por missiva de 29 de Maio de 2014, o Réu comunicou aos Autores a intenção de dar continuidade ao contrato de arrendamento comercial.
Não se discute o regime jurídico aplicável, atentas as normas transitórias existentes na Lei n.º 6/2006, no que respeita à transmissão por morte dos contratos de arrendamento – artigo 26.º.
Nos contratos não habitacionais celebrados antes e depois do Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de Setembro, é aplicável o disposto no artigo 58.º da Lei 6/2006, sendo que a regra aí estabelecida é a caducidade do contrato quando o arrendatário morrer após a entrada em vigor do NRAU.
Se esta é a regra, a excepção (transmissão do arrendamento), prevista no regime transitório depende da alegação e prova de que ao primitivo arrendatário sobreviveu sucessor que, há mais de três anos no período que anteceda imediatamente a morte do arrendatário, venha explorando, em comum com este, o estabelecimento que funcione no local.
O conceito de «exploração em comum com o primitivo arrendatário» enquanto pressuposto da transmissão do arrendamento tem suscitado dúvidas de interpretação que a sentença recorrida bem salienta.
Uma coisa parece ser certa. O preceito não pode ser entendido em sentido literal, na medida em que a exploração do estabelecimento em comum com o arrendatário, sem autorização do senhorio, representaria uma violação do artigo 1083º, n.º 2, alínea e), CC, que permitiria ao senhorio a resolução do contrato. Ou seja, o facto fundamentador da transmissão seria constituído por um ilícito civil cometido pelo arrendatário e premiado com a consagração de um regime de transmissão para o seu sucessor.
Entendemos que esta expressão seja interpretada no sentido de abranger os familiares do arrendatário que, com ou sem remuneração, trabalhavam no estabelecimento e dele retiravam o seu sustento. Exige a lei que o sucessor trabalhe no estabelecimento a funcionar no locado, independentemente da natureza do vínculo que o liga a esse estabelecimento (Menezes Leitão, in Arrendamento Urbano, pág. 123).
Essencial é que essa ligação se apresente com carácter estável, não bastando o desempenho pontual de tarefas de entreajuda, mas também não se exige a exclusividade no desempenho dessas tarefas.
Sufragamos o entendimento expresso na sentença recorrida nos termos do qual o facto constante da alínea R) da fundamentação de facto atendendo às actividades remuneradas por conta de outrem que desenvolveu em longos períodos que abarcam os 3 anos que antecede a morte do seu pai, afigura-se insuficiente para que se possa afirmar que o Recorrente explorava o estabelecimento em comum com o seu pai.
Apuraram-se actos desenvolvidos pontualmente, fora do respectivo horário laboral e sem qualquer responsabilidade própria na actividade comercial desenvolvida no arrendado.
Não se discutindo o direito de propriedade invocado pelos AA. e não tendo resultado provada a transmissão do arrendamento para o ora recorrente, por demonstrar ficou o direito pessoal bastante que constituía o fundamento invocado pelo R. para obstaculizar a pretensão dos AA. de lhes ser restituída a coisa que lhes pertence.
Por todo o exposto, acordam os juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar o recurso improcedente e, em consequência, confirmam decisão recorrida.
Custas a cargo dos recorrentes.
Évora, 12 de Janeiro de 2017
Jaime Ferdinando de Castro Pestana
Paulo Tavares de Brito Amaral
Francisco Rodrigues de Matos