Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3148/17.9T8FAR.E1 |  |
PARTES COMUNS
LOTEAMENTO URBANO
1. A nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do n.º1 do art.º 615.º do C. P. Civil remete-nos para o princípio da coerência lógica da sentença, pois que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Não está em causa o erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontava os fundamentos.
2. Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Coisa diversa são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art.º 615º, nº 1, al. d), do C. P. Civil.
3. A impugnação da matéria de facto prevista no n.º1 e 2 do art.º 640.º do CPC, exige, sob pena de rejeição, que o recorrente especifique os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões, bem como os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizado impunham decisão diversa da adotada quanto aos factos impugnados, indicando as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição.
4. Por força da remissão contida no revogado n.º3 do art.º 15.º do Dec. Lei n.º 448/91, de 29/11, atual n.º 4 do art.º 43.º do Dec. Lei n.º 555/99, de 16/12, aos espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento é aplicável o regime previsto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil, ou seja, é aplicável às zonas comuns de loteamento urbano o regime da propriedade horizontal.
5. Provada a existência de zonas comuns do loteamento, ou seja, áreas de utilização coletiva que totalizam 14.829,50 m2, assim definidas e reservadas nos alvarás que o licenciaram e registados com essa natureza e finalidade na respetiva Conservatória, soçobra o fundamento e pressuposto invocado pelos recorrentes para obtenção de qualquer dos pedidos formulados, visto que a Ré exerce legitimamente as funções de administradora dessas zonas comuns e estão obrigados a contribuir para os encargos com a sua manutenção e fruição, de acordo com o regulamento aprovado em assembleia de condóminos, nos termos dos art.º 1424.º e 1429.º-A do C. Civil.
Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Évora
***
***
I. Relatório.
BB, de nacionalidade italiana, residente no Lote …, …, Quinta do Lago, …-…, freguesia de Almancil, concelho de Loulé; CC, de nacionalidade britânica, residente no Lote …, …, Quinta do Lago, …-…, freguesia de Almancil, concelho de Loulé; DD, de nacionalidade britânica, residente no Lote …, …, Quinta do Lago, …-…, freguesia de Almancil, concelho de Loulé; EE, de nacionalidade britânica, residente no Lote …, …, Quinta do Lago, …-…, freguesia de Almancil, concelho de Loulé; FF, LDA., com sede no Lote …, …, Quinta do Lago, …-…, freguesia de Almancil, concelho de Loulé; GG, LDA, com sede em Praça …, Edifício …, …, Vilamoura, …-…, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, Faro; e HH LLC, sociedade comercial, com o número único de matrícula de pessoa coletiva n.º …, com sede em … … Street, Wilmington, New Castle, Delaware …, Estados Unidos da América, intentaram a presente ação declarativa comum contra:
- II, associação civil, com o NIPC …, com sede na Receção do …, Quinta do Lago, …- …, freguesia de Almancil, conselho de Loulé, Faro;
Pedindo:
a) Se declare a extinção imediata da Ré por prosseguir um fim real que não coincide com o fim expresso nos seus estatutos;
b) Se declare a nulidade das deliberações tomadas na assembleia levada a cabo a 23 de Novembro de 2012;
c) Se declare a falta de legitimidade da Ré para exercer o objeto para o qual foi constituída, nos termos, nas condições e na qualidade em que o tem feito;
d) Caso assim não se entenda, se condene a Ré a abster-se de praticar atos no âmbito da sua putativa administração de alegadas partes comuns do presente loteamento, nos termos e nas condições em que o tem feito;
e) Se condene a Ré a indemnizar os Autores, no valor de 250,00 € (duzentos e cinquenta euros), a título de sanção pecuniária compulsória negativa, caso o primeiro pedido não seja procedente mas sim qualquer um dos anteriores;
f) Cumulativamente a todos os pedidos, se condene a Ré a restituir aos Autores, o valor total de 109.250,00 € (cento e nove mil duzentos e cinquenta euros), a título de pagamentos indevidos;
g) Se condene a Ré a indemnizar os Autores, no valor total de 30.000,00 € (trinta mil euros), a título de indemnização por danos não patrimoniais;
Alegaram, em síntese, que a Ré exerce, atualmente, as funções de administração do condomínio que alega existir sob determinadas áreas e infraestruturas sitas no loteamento L… V…, que as autodenomina como partes comuns, cobrando aos Autores, enquanto proprietários de moradias unifamiliares sitas nesse loteamento, todos os anos, avultadas quantias a título de uma alegada quota-parte de responsabilidade que os mesmos teriam no pagamento de putativas despesas com o condomínio que alega existir, sendo que adquiriram as suas moradias livres de quaisquer ónus ou encargos, nunca tiveram conhecimento da existência de quaisquer eventuais partes comuns inerentes ao seu direito de propriedade, pelas quais os mesmos teriam de se responsabilizar enquanto seus comproprietários, não existe qualquer título constitutivo de qualquer propriedade horizontal sob quaisquer parcelas, nem a sua existência alguma vez se manifestou ou refletiu nos registos prediais dos prédios urbanos de que são proprietários até ao dia de hoje.
Citada, a Ré contestou, alegando que o loteamento L… V…, onde os Autores são proprietários de lotes, tem áreas privadas comuns, sujeitas ao regime legal da administração destas áreas privadas comuns do art. 43º, n.º 4 do RJUE, com as suas remissões para os arts. 1420º a 1438º-A do Cód. Civil, tendo o Regulamento aprovado pelos proprietários em assembleia geral, em 2012, definido o regime do uso, fruição e conservação das partes ou áreas comuns em causa.
Foi dispensada a audiência prévia e proferido saneador-sentença que julgou improcedente a ação e absolveu a Ré dos pedidos formulados.
3. Desta sentença vieram os autores interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões:
a) Com a entrada em vigor do Decreto-Lei n.º 448/91, é verdade que o artigo 15.º, n.º 3 veio expressamente considerar os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada como partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento, regendo-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.
b) Não obstante, é preciso esclarecer que o que está em causa neste artigo é, tão-somente, a fixação do estatuto legal dos referidos bens, enquanto partes integrantes do loteamento urbano unitariamente considerado.
c) Daí a necessidade de levar a registo, pelo menos, a afetação dos espaços e equipamentos aos fins que os definem como partes comuns dos edifícios a erigir nos lotes resultantes da operação de loteamento, como elemento que é do seu estatuto real.
d) Só assim será possível a coexistência, com caráter de incindibilidade e por conseguinte, num plano unitário, do direito de propriedade singular e plena sobre cada um dos lotes e o correspondente direito de compropriedade, denominado “condomínio” sobre as partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento, mesmo fora dos contornos próprios da propriedade horizontal.
e) Tal incindibilidade significa, nomeadamente, que nenhum daqueles direitos – o direito de propriedade sobre o lote e o correspondente direito de compropriedade sobre as partes comuns – pode ser alienado separadamente, nos termos do disposto no artigo 1420.º, n.º 2 do Código Civil.
f) Resulta daí, também, ser vedado ao proprietário do prédio loteado, quando ainda não tenha transmitido para outrem a propriedade de qualquer dos lotes – e consequentemente a correspondente quota na compropriedade –, alienar apenas os bens que constituem as partes comuns dos lotes e igual proibição pende sobre os proprietários dos lotes, ainda que atuem em conjunto e sob consenso unânime.
g) Pelo que, no âmbito da solução legal encontrada pelo Decreto-Lei n.º 448/91 de 29 de Dezembro, a alienação dos espaços verdes e de utilização coletiva resultantes da operação de loteamento, fora do contexto em que ela é admitida no artigo 1420.º, n.º
2 do Código Civil, será sempre manifestamente nula nos termos do artigo 294.º do Código Civil.
h) Posto isto, lógica e facilmente se conclui que, qualquer que seja a posição a tomar relativamente à questão de saber qual o estatuto legal dos espaços verdes de natureza privada e utilização coletiva resultantes de operação de loteamento autorizada ao abrigo do Decreto-Lei n.º 448/91 de 29 de Novembro, sempre teria o tribunal a quo
de ter considerado nulas as suas alienações, nas condições em que ocorreram no caso em apreço nestes autos.
i) Andou mal a sentença recorrida ao admitir uma coisa e exatamente o seu contrário, pois se a douta sentença perfilhou o entendimento que as áreas sub judice constituíam partes comuns do loteamento, não poderia ter considerado como válidas as alienações que lhe estiveram subjacentes na medida em que teria sido necessária a sua prévia desafetação como bens de utilização coletiva, o que demandaria a alteração do licenciamento e o consenso unânime dos proprietários dos lotes, sendo que nada disto se verificou.
j) Omitiu o tribunal recorrido o seu dever de pronúncia sobre diversas e relevantíssimas questões que lhe haviam sido colocadas pelos Apelantes na sua douta petição inicial, ignorou as suas alegações e descorou a prova documental junta aos autos, cujo conhecimento teria tido profundas implicações na decisão da presente causa.
k) Interpretou, ainda, no humilde entendimento dos Apelantes, de forma manifestamente errada, as normas jurídicas existentes aos factos que foram dados a conhecer ao tribunal a quo.
l) A sentença recorrida é, assim, notoriamente ambígua e obscura, tendo o douto tribunal a quo utilizado fundamentos que se vieram a revelar estar em crassa contradição com a decisão proferida, não sendo possível compreender o raciocínio e a lógica intrínseca numa sentença que mais parece uma mera compilação de alguns dos muitos artigos escritos pelas partes nas peças processuais por si apresentadas, sem qualquer fundamentação ou explicação de Direito que a sustente.
Da violação da lei:
m) Proferindo sentença contendo a decisão que ora se apela e que se impugna, violou o tribunal a quo, o disposto no artigo 43.º, n.º 4 do RJUE, os artigos 1420.º, n.º 2, 1306.º, n.º 1, 939.º e 956.º, n.º 1, 892.º, 294.º do Código Civil.
Finalizaram pedindo a revogação da sentença e usa substituição por outra que condene a Ré nos pedidos contra si formulados.
***
4. A Ré contra alegou, pugnando pela improcedência do recurso e manutenção da decisão recorrida.O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente e com efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
***
II. Âmbito do Recurso.Perante o teor das conclusões formuladas pela recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608.º, nº2, 609º, 620º, 635º, nº3, 639.º/1, todos do C. P. Civil em vigor, constata-se que as questões essenciais a decidir são as seguintes:
a) Nulidades da sentença.
b) Se a Ré pode exigir dos autores a sua quota-parte de responsabilidade nas despesas com o condomínio e administração das partes comuns.
***
III. Fundamentação fáctico-jurídica.1. Matéria de facto.
1.1. A matéria de facto fixada na 1.ª instância, que não vem posta em crise, é a seguinte:
1) A Ré II é uma associação civil sem fins lucrativos que tem como âmbito de atividade a proteção dos interesses dos proprietários de moradias e apartamentos sitos no L… V…, assim como assegurar, direta ou indiretamente, a administração das áreas e infraestruturas de utilização comum e deter a propriedade dos equipamentos comuns do Empreendimento L… V… registados em nome da Ré até que o registo dos mesmos possa ser alterado de modo a refletir que os mesmos formam parte das áreas comuns do Empreendimento L… V…, tal como resulta de fls. 78 a 95 e 529 a 547, cujo tero se dá por integralmente reproduzido (artigo 1º da petição inicial).
2) A Ré exerce atualmente as funções de administração do condomínio que alega existir sob determinadas áreas e infraestruturas sitas no loteamento L… V…, que as denomina como partes comuns do mesmo, utilizando para o efeito o disposto no artigo 43.º, n.º 4 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, regulado pelo Decreto-Lei n.º 555/99 de 16 de Dezembro, por considerar que foi devidamente eleita como tal numa assembleia reunida a 23-11-2012, putativamente designada por “assembleia de condóminos”, tal como resulta de fls. 98 a 111, 435 a 466, 627 e 628, cujo tero se dá por integralmente reproduzido, pelo que cobra aos Autores BB, CC, DD, EE, FF, Lda, GG, Lda e HH LLL, enquanto proprietários de moradias unifamiliares sitas no L… V…, todos os anos, quantias monetária a título de uma quota-parte de responsabilidade no pagamento de despesas com o condomínio (artigos 3º e 4º da petição inicial).
3) O loteamento atualmente designado por L… V… (anteriormente B… V…) fica situado na zona conhecida por Quinta do Lago, freguesia de Almancil, concelho de Loulé e distrito de Faro, essa última, criada e desenvolvida pela “JJ, S.A.” (artigo 5º da petição inicial).
4) O loteamento L… V… foi licenciado em duas fases, sobre o prédio originalmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º … da freguesia de Almancil e a 1ª fase deu lugar ao prédio, desanexado do …, descrito na Conservatória sob o n.º … (Sob a Ap. … de 8/9/86, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 2/86 e depois de desanexados deste prédio os diversos lotes de terreno, consta do Av. … à descrição que restaram 24.065,50 m2, dos quais 11.351 m2 foram cedidos ao município para equipamentos gerais, e 12.714,50 m2 "são destinados a condomínio", sendo que a área de 12.714,50 m2 é uma área não cedida ao município e corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento aprovado na assembleia geral de 23 de Novembro de 2012 e a 2ª fase corresponde ao prédio, igualmente desanexado do …, descrito na Conservatória sob o n.º … e sob a Ap. … de 15/9/88 foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 7/88 e sob a Ap. … de 21/7/98 foi registada a alteração ao alvará 7/88, introduzida pelo alvará 6/96, junto a fls. 155, da qual consta, sob a alínea e), que "a área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, é de 2.115 m2, sendo que esta área corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º
2, b) do Regulamento (artigos 1º e 2º da contestação).
5) A sociedade loteadora utilizou o prédio rústico adquirido para construir um loteamento, na sua aceção de terreno dividido em lotes para construção urbana e não qualquer aldeamento ou uma urbanização turística, como inicialmente acordado entre vendedor e comprador no referido documento complementar (artigo 8º da petição inicial).
6) Os Autores têm inscrita a seu favor a compra de moradias unifamiliares sitas no loteamento, designadamente:
a) Os 1º e 2º Autores são titulares do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º …, composto por edifício com cave, rés-do-chão, terraço e logradouro, adquirido com a AP. … de 2004/…/14;
b) O 3º Autor é titular do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º …, composto por habitação de 2 divisões, cozinha, casa de banho, vestíbulo, 2 arrumos e terraço, no 1.º piso; 2 divisões, 2 casas de banho, vestíbulo e terraço no 2.º piso e logradouro com piscina, adquirido com a AP. 28 de 2004/…/15;
c) O 4º Autor é titular do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º …, composto por moradia de 1 piso (cave e r/c), tipo T4 e logradouro com piscina, adquirido com a AP. … de 2008/…/09;
d) A 5ª Autora é titular do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º …, composto por habitação de 1.º piso com pátio, 2.º piso com 2 pátios; e logradouro com piscina, adquirido com a AP. … de 1989/…/07;
e) A 6ª Autora é titular do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º …, composto por moradia unifamiliar de rés-do-chão com 2 divisões, cozinha, casa de banho, despensa, vestíbulo; 1.º andar com 2 divisões, 2 cozinhas, despensa, 2 terraços e logradouro, adquirido com a AP. … de 1991/…/01;
7) A 7ª Autora é titular do prédio urbano designado por lote …, inscrito na matriz predial da freguesia de Almancil com o artigo …, descrito na CRP de Loulé sob o n.º ..., composto por edifício de 2 pisos, tipo T3, destinada a habitação e logradouro com piscina, adquirido com a AP. … de 1986/…/08 tal como resulta de fls. 166, 167, 169, 170, 172, 173, 175, 176, 178, 179, 18 1 e 182, cujo tero se dá por integralmente reproduzido (artigo 12º da petição inicial).
8) As infraestruturas de que as moradias dos Autores beneficiam, nomeadamente, rede viária, esgotos, iluminação, manutenção de espaços verdes, vigilância, piscinas privadas e logradouros, são suportadas do mesmo modo que as suportam a generalidade da população proprietária na Quinta do Lago, ou seja, mediante o pagamento de IMI à Autoridade Tributária e Financeira, a liquidação de faturas mensais a empresas municipalizadas ou privadas como a In… e a Vi…, responsáveis pelo fornecimento e distribuição de serviços na Quinta do Lago e mediante a contratação de serviços especializados na manutenção das suas piscinas e jardins privados (artigo 15º da petição inicial).
9) A presente ação foi intentada em 20 de Outubro de 2017.
Nos termos do art.º 607.º/4 ex vi art.º 663.º/2 do CPC, acrescenta-se a seguinte factualidade:
10) O loteamento L… V… compreende, atualmente, um total de 98 lotes que se encontram divididos e demarcados da seguinte forma:
- 92 moradias unifamiliares (lotes 401 a 425, 427 a 432, 432-A, 433, 433-A, 434, 434- A, 435 a 460 e 463 a 493);
- 52 apartamentos distribuídos por 3 blocos habitacionais, constituídos em propriedade horizontal (lotes 4, 5 e 6);
- 1 piscina, receção, bar/barbecue e terraços (lote 3);
- 1 piscina e terraços (lote 495) e;
- 1 piscina e jardim (lote 7).
***
2. O direito.2.1. Das nulidades da sentença.
Os recorrentes invocam a nulidade da sentença, nos termos da alínea c) do n.º1, do art.º 615.º do CPC, por considerar que o tribunal a quo admitiu a possibilidade dos lotes 3, 7 e 495 não se integrarem nas áreas comuns do loteamento, mas “não retirou quaisquer conclusões relativas à falta de inclusão que o apraz admitir existir, ignorando a prova apresentada e produzida, as conclusões por si obtidas e estatuindo pela legitimidade da atuação da Ré em toda a sua extensão, quando a previsão do seu próprio raciocínio foi em sentido totalmente diverso no que às referidas áreas diz respeito”.
Está em causa, segundo os recorrentes, a nulidade decorrente de oposição entre os fundamentos e a decisão.
Porém, sem razão.
Com efeito, nos termos da alínea c) do n.º1 do art.º 615.º do C. P. Civil, a sentença é nula quando “ os fundamentos estejam em oposição com a decisão, ou ocorra ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.
A nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do referido preceito legal remete-nos para o princípio da coerência lógica da sentença, pois que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Não está em causa o erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontava os fundamentos.
Como escrevem Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, “Dos Recursos”, Quid Juris, pág. 117: “A observação da realidade judiciária mostra que é vulgar a arguição da nulidade da decisão … E a verdade é que por vezes se torna difícil distinguir o error in judicando – o erro na apreciação da matéria de facto ou na determinação e interpretação da norma jurídica aplicável – e o error in procedendo, como é aquele que está na origem da decisão”. No mesmo sentido o Ac. do S, T. J. de 30/9/2010, Proc. n.º 341/08.9TCGMR.G1.S2, in www.dgsi.pt/jstj, quando refere “o erro de julgamento (error in judicando) resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error júris), para que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa”.
Porque assim é, as nulidades da decisão, são vícios intrínsecos da própria decisão, deficiências da estrutura da sentença que não podem confundir-se com o erro de julgamento que se traduz antes numa desconformidade entre a decisão e o direito (substantivo ou adjetivo) aplicável. Nesta última situação, o tribunal fundamenta a decisão, mas decide mal; resolve num certo sentido as questões colocadas porque interpretou e/ou aplicou mal o direito (cf. Ac. RC de 15.4.08, Proc.1351/05.3TBCBR.C1).
Assim, no que respeita a esta nulidade, é evidente a sua inexistência, pois que o raciocínio lógico seguido na decisão teria de conduzir à improcedência da ação nos precisos termos exarados, não se vislumbrando, a não ser aos olhos dos recorrentes, qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão.
Com efeito, os autores formularam vários pedidos relacionados com a abusiva cobrança, pela Ré, de despesas pelas partes comuns do aldeamento onde são proprietários de lotes individuais, aplicando indevidamente o regime da propriedade horizontal e prosseguindo finalidade contrária aos seus estatutos, por considerarem inexistir partes/zonas comuns no loteamento.
Na sentença recorrida pode ler-se:
“Ora, apurou-se que o loteamento L… V… foi licenciado em duas fases, sobre o prédio originalmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º … da freguesia de Almancil, que a 1ª fase deu lugar ao prédio, desanexado do …, descrito na Conservatória sob o n.º … e sob a Ap. … de 8.../…/86, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 2/86, sendo que depois de desanexados deste prédio os diversos lotes de terreno, consta do Av. … à descrição que restaram 24.065,50 m2, dos quais 11.351 m2 foram cedidos ao município para equipamentos gerais, e 12.714,50 m2 "são destinados a condomínio".
A supra referida área de 12.714,50 m2 corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
A 2ª fase corresponde ao prédio, igualmente desanexado do …, descrito na Conservatória sob o n.º … e sob a Ap. … de 15/…/88, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 7/88, junto a fls. 145, sob a Ap. … de 21/7/98, foi registada a alteração ao alvará 7/88, introduzida pelo alvará 6/96, junto a fls. 155, da qual consta, sob a alínea e), que "a área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, é de 2.115 m2" e esta área de 2.115 m2 destinada a zonas verdes de utilização coletiva corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento – cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
O artigo 43º, n.º 4 do DL 555/99, de 16 de Dezembro (RJUE) dispõe que "os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil".
Assim sendo, o loteamento aqui em causa que integra os lotes de que os Autores são proprietários, tem zonas comuns definidas no alvará e registadas na Conservatória, pelo que à administração dessas zonas comuns aplicam-se as regras da propriedade horizontal nos termos do referido artigo 43º, n.º 4 do RJUE, atuando a Ré na qualidade de administradora do condomínio formado pelas partes comuns do loteamento.
Ora, como consta do registo predial, os Autores quando adquiriram os seus lotes de terrenos, já constava do registo a existência das partes comuns cuja manutenção é da responsabilidade dos proprietários de lotes do aldeamento aqui em causa, sendo irrelevante o nome que é dado a essas parcelas comuns dado que são zonas do loteamento de natureza privada, uma vez que não foram cedidas ao município, mas destinadas à construção de equipamento para utilização coletiva dos proprietários do loteamento, sendo a sua cedência à Ré feita de acordo com o documento complementar que era associado às escrituras de venda destes lotes, segundo o qual o empreendedor se obrigava a transferir para a associação dos proprietários, após a constituição da mesma, a titularidade das áreas comuns, em cumprimento do artigo 9º dos regulamentos dos alvarás 2/86 e 7/88 (pelo que não há qualquer aplicação retroativa do RJUE à situação dos autos), sendo que os proprietários em assembleia geral deliberaram que os lotes em causa integravam também as partes comuns do loteamento, tal como consta do Regulamento aprovado.
…
Saliente-se que, ainda que se admitisse a não integração dos lotes 3, 7 e 495 nas áreas comuns do loteamento, não se poderia considerar a inexistência de áreas comuns no loteamento, considerando que as áreas de 12.714,50 m2 e de 2.115 m2 que provieram dos prédios mãe de cada uma das fases do loteamento constam como tal dos alvarás correspondentes e estão registadas na Conservatória como áreas verdes privadas de utilização coletiva e destinadas a condomínio, o que permite a aplicação do regime previsto no artigo 43º, n.º 4 do RJUE e logo da propriedade horizontal, pelo que os Autores estão sujeitos às deliberações aprovadas pelos proprietários no que concerne à aprovação das despesas e formas de pagamento, não tendo sequer sido invocado que se impugnaram tais deliberações, das quais resulta que aos Autores cabe comparticipar nas despesas de conservação e fruição dessas parcelas comuns, podendo a Ré, enquanto administradora do condomínio constituído pelas partes comuns do loteamento, poderá solicitar aos Autores o pagamento destas contribuições”.
Assim, a sentença recorrida considerou a existência de zonas comuns no loteamento, definidas no alvará e registadas na Conservatória, competindo a administração dessas zonas comuns à Ré, na qualidade de administradora do condomínio, tendo em conta os 12.714,50 m2 relativos á 1.ª fase “destinados a condomínio” e a área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, correspondentes a 2.115 m2, nos termos da 2.ª fase desse loteamento.
E apenas se admitiu, face à existência dessas áreas comuns, que mesmo que se considerasse a não integração dos lotes 3, 7 e 495 nas áreas comuns do loteamento, não se poderia aceitar a inexistência dessas áreas comuns no loteamento.
Dito de outro modo, tendo o tribunal concluído pela existência de áreas comuns no loteamento L… V…, não tendo, por isso, quaisquer dúvidas quanto à natureza dessas áreas, devidamente registadas, entendeu que mesmo que os lotes 3, 7, e 495 não fossem comuns, ainda assim haveria condomínio.
Donde, a sentença recorrida analisando os factos provados e o direito aplicável concluiu pela existência de áreas comuns do loteamento, devidamente administradas pela Ré, o que determinou a absolvição desta do pedidos formulados.
Daí não se vislumbrar qualquer nulidade da sentença por contradição entre os fundamentos e a decisão, já que a descrita fundamentação teria de conduzir, inevitavelmente, à decisão proferida.
E também não se deteta qualquer nulidade da sentença decorrente da sua ininteligibilidade por ambiguidade ou obscuridade.
Improcede, pois, a nulidade invocada.
2.2. Defendem ainda os recorrentes que a sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia, nos termos do art.º 615.º/1, al. d) do CPC, já que na “sua petição inicial trouxeram à colação e alegaram diversos factos e questões de direito sobre contendas manifestamente relevantes para uma correta decisão da causa e sobre as quais os tribunal a quo tinha obrigação de se ter pronunciado”, mais concretamente “o tribunal descorou as alegações e toda a prova documental junta pelos Apelantes na sua douta petição inicial, com vista à demonstração da impossibilidade de qualificação jurídica dos lotes 3, 7, 495, áreas comuns dos blocos 4, 5 e 6 e campos de ténis como partes comuns do loteamento”, assim como “ao desatender às alegações e a toda a prova documental junta pelos Apelantes, com vista à demonstração da utilidade exclusiva do lote 7 e das áreas comuns dos blocos 4, 5 e 6 e da restrição do seu acesso a todos aqueles que não sejam seus legítimos comproprietários”.
Ora, é manifesta a falta de razão.
De acordo com a 1.ª parte da alínea d), do n.º1, do art.º 615.º do C. P. Civil, a sentença é nula, quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outra, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – art.º 608.º/2 do C. P. Civil.
E a decisão padece do vício da nulidade quer no caso de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar, quer quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Tem sido entendimento pacífico da doutrina e da jurisprudência, que apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras questões de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade prevista nesse preceito legal.
Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art.º 615º, nº 1, al. d), do C. P. Civil.
Daí que, se na sua apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.
Como escreve Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 9.ª Edição, pág. 57, “trata-se de nulidade mais invocada nos tribunais, originada na confusão que se estabelece com frequência entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos no decurso da demanda”. E acrescenta, citando Alberto dos Reis, Código de Processo Civil, Anotado, Volume V, pg. 143, que “são na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”.
Os argumentos invocados pelos apelantes não se podem equacionar em sede de nulidades da sentença, por omissão de pronúncia, nos termos previstos na citada alínea d) do n.º1 do art.º 615.º, mas no âmbito de erro de julgamento.
Portanto, como decorre dos argumentos invocados pelos recorrentes, está em causa o erro de julgamento quanto aos factos e ao direito aplicável, o que afasta a convocação da apontada nulidade da sentença.
O tribunal a quo pronunciou-se sobre as questões que tinha de apreciar – pedidos e causas de pedir -, excetuadas aquelas cuja decisão ficou prejudicada pela solução dada a outras ( n.º2 do art.º 608.º do CPC).
Improcede a suscitada nulidade.
***
2.3. Os apelantes manifestaram, no corpo das alegações ( ponto V), o desejo de impugnar a matéria de facto, mencionando, em seu entender, alguns “factos/questões” que não estão provados.Ora, para além de não se tratar de verdadeira matéria de facto, de factos concretos, objetivos, reais, acontecimentos da vida real, mas de juízos conclusivos ou juízos normativos, a verdade é que os apelantes não impugnaram validamente a matéria de facto, como sublinha a recorrida nas suas contra alegações, pois como é consabido, se o recurso envolver a impugnação da matéria de facto, o recorrente, sob pena de rejeição, deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões, bem como os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizado impunham decisão diversa da adotada quanto aos factos impugnados, indicando as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição – Art.º 640.º/1 e 2 do C. P. C. (Cf. Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 3.ª Ed., Almedina, pág.153 e Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, dos Recursos, Quid Juris, Pág. 253 e segs).
Na verdade, como sublinham Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, ob. Cit. Pág. 253 e 254, “(…) o recorrente que impugne a matéria de facto deve procurar demonstrar o erro de julgamento dessa matéria, demonstração que implica a produção de razões ou fundamentos que, no seu modo de ver, tornam patente tal erro “(…). “(…) não parece excessivo exigir ao apelante que, no curso da alegação, exponha, explique e desenvolva os fundamentos que mostram que o decisor de 1.ª instância errou quanto ao julgamento da matéria de facto, exposição e explicação que deve consistir na apreciação do meio de prova que justifica a decisão diversa da impugnada, o que pressupõe, naturalmente, a indicação do conteúdo desse meio de prova, a determinação da sua relevância e a sua valoração. Este especial ónus de alegação, a cargo do recorrente …, deve ser cumprido com particular escrúpulo ou rigor, caso contrário, a impugnação da matéria de facto banaliza-se numa mera manifestação inconsequente de inconformismo.” – No mesmo sentido, Abrantes Geraldes, ob. cit. E Luís Filipe Brites Lameiras, Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 2008, pág. 80.
Assim, para se modificar a decisão da 1.ª instância, em caso de erro de julgamento, é necessário que, sob pena de rejeição, para além da especificação dos concretos pontos de facto que se consideram incorretamente julgados e dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impõem decisão diversa, que o recorrente fundamente a respetiva discordância, alegando as respetivas razões, isto é, torna-se necessário que o recorrente delimite efetivamente o objeto do recurso, e fundamente as razões da despectiva discordância, motivando a sua alegação.
Não procedendo a estas obrigatórias especificações o recurso sobre a matéria de facto será rejeitado, nos termos do art.º 640.º/1, do C. P. C., sendo que se não indicar com exatidão as passagens da gravação ou transcrever os excetos que considere relevantes dos depoimentos em que funda o seu recurso, será rejeitado o recurso nesta parte – n.º2, al. a), do citado preceito legal.
Não basta, pois, discordar da convicção, alicerçada nos meios de prova produzidos, formulada pelo Senhor Juiz quanto à demonstração de determinada realidade, no que tange à valorização que foi dada a uns meios de prova em detrimento de outros, é necessário que se identifiquem, além do mais, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, com a especificação (e apreciação crítica) dos concretos meios de prova e a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões.
Ora, as conclusões são totalmente omissas quanto aos pontos da matéria de facto impugnada, ignora-se quais os pontos de facto impugnados e qual a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, bem como dos concretos meios de prova em que alicerçam essa discordância.
Em suma, os recorrentes incumpriram totalmente o ónus de especificação mencionado no art.º 640.º/1 do CPC. E seria este o caminho a seguir para a eventual discordância quanto à matéria de facto.
E assim sendo não se conhece da matéria de “facto”.
***
2.4. Da existência de espaços comuns no loteamento em causa e sua administração.Os apelantes intentaram a presente ação apresentando como causa de pedir a inexistência de partes comuns no loteamento L… V… e, consequentemente inexistir qualquer condomínio que justifique a cobrança, pela Ré, dos montantes relativos aos encargos com essas partes comuns, bem como da ausência de fundamento legal para o desempenho das funções de administrador por banda desta.
A decisão recorrida indeferiu os pedidos formulados pelos recorrentes por dar como assente a existência dessas partes comuns e, em consequência, a legitimidade da Ré quanto à sua administração e cobranças aos recorrentes da sua quota-parte em despesas com a sua manutenção, de acordo com o Regulamento aprovado em assembleia de condóminos e junto a fls. 19 (doc. n.º2 junto com a contestação).
Com efeito, escreveu-se na decisão recorrida:
“(…) Ora, apurou-se que o loteamento L… V… foi licenciado em duas fases, sobre o prédio originalmente descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o n.º … da freguesia de Almancil, que a 1ª fase deu lugar ao prédio, desanexado do ..., descrito na Conservatória sob o n.º … e sob a Ap. … de 8/…/86, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 2/86, sendo que depois de desanexados deste prédio os diversos lotes de terreno, consta do Av. 04 à descrição que restaram 24.065,50 m2, dos quais 11.351 m2 foram cedidos ao município para equipamentos gerais, e 12.714,50 m2 "são destinados a condomínio".
A supra referida área de 12.714,50 m2 corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
A 2ª fase corresponde ao prédio, igualmente desanexado do …, descrito na Conservatória sob o n.º … e sob a Ap. … de 15/…/88, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 7/88, junto a fls. 145, sob a Ap. … de 21/…/98, foi registada a alteração ao alvará 7/88, introduzida pelo alvará 6/96, junto a fls. 155, da qual consta, sob a alínea e), que "a área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada, é de 2.115 m2" e esta área de 2.115 m2 destinada a zonas verdes de utilização coletiva corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento – cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
Assim sendo, o loteamento aqui em causa que integra os lotes de que os Autores são proprietários, tem zonas comuns definidas no alvará e registadas na Conservatória, pelo que à administração dessas zonas comuns aplicam-se as regras da propriedade horizontal nos termos do referido artigo 43º, n.º 4 do RJUE, atuando a Ré na qualidade de administradora do condomínio formado pelas partes comuns do loteamento.
Ora, como consta do registo predial, os Autores quando adquiriram os seus lotes de terrenos, já constava do registo a existência das partes comuns cuja manutenção é da responsabilidade dos proprietários de lotes do aldeamento aqui em causa, sendo irrelevante o nome que é dado a essas parcelas comuns dado que são zonas do loteamento de natureza privada, uma vez que não foram cedidas ao município, mas destinadas à construção de equipamento para utilização coletiva dos proprietários do loteamento, sendo a sua cedência à Ré feita de acordo com o documento complementar que era associado às escrituras de venda destes lotes, segundo o qual o empreendedor se obrigava a transferir para a associação dos proprietários, após a constituição da mesma, a titularidade das áreas comuns, em cumprimento do artigo 9º dos regulamentos dos alvarás 2/86 e 7/88 (pelo que não há qualquer aplicação retroativa do RJUE à situação dos autos), sendo que os proprietários em assembleia geral deliberaram que os lotes em causa integravam também as partes comuns do loteamento, tal como consta do Regulamento aprovado.
De facto, o Regulamento aprovado pelos proprietários em assembleia geral de 23 de Novembro de 2012, definiu o regime do uso, fruição e conservação das partes ou áreas comuns em causa, nos termos do artigo 1429º-A Código Civil, aí se englobando as áreas que constam dos alvarás e estão registadas como tal, bem como as áreas comuns dos lotes 3, 7 e 495, deliberação que até à presente ação não há notícia de que foi objeto de impugnação por parte dos proprietários.
Saliente-se que, ainda que se admitisse a não integração dos lotes 3, 7 e 495 nas áreas comuns do loteamento, não se poderia considerar a inexistência de áreas comuns no loteamento, considerando que as áreas de 12.714,50 m2 e de 2.115 m2 que provieram dos prédios mãe de cada uma das fases do loteamento constam como tal dos alvarás correspondentes e estão registadas na Conservatória como áreas verdes privadas de utilização coletiva e destinadas a condomínio, o que permite a aplicação do regime previsto no artigo 43º, n.º 4 do RJUE e logo da propriedade horizontal, pelo que os Autores estão sujeitos às deliberações aprovadas pelos proprietários no que concerne à aprovação das despesas e formas de pagamento, não tendo sequer sido invocado que se impugnaram tais deliberações, das quais resulta que aos Autores cabe comparticipar nas despesas de conservação e fruição dessas parcelas comuns, podendo a Ré, enquanto administradora do condomínio constituído pelas partes comuns do loteamento, poderá solicitar aos Autores o pagamento destas contribuições”.
Ora, a verdade é que não podemos deixar de acompanhar a interpretação seguida, atentos os factos apurados e o direito aplicável.
É que está provado que a autorização de loteamento constante do alvará 2/86, correspondente à 1.ª fase, depois de desanexados do prédio os diversos lotes de terreno, fez-se constar do Av. … à descrição que restaram 24.065,50 m2, dos quais 11.351 m2 foram cedidos ao município para equipamentos gerais, e 12.714,50 m2 " são destinados a condomínio".
Esta área de 12.714,50 m2, destinada a condomínio, é de facto uma área privada, por não ser cedida ao município, e corresponder à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
E, a 2.ª fase do loteamento, sob a Ap. … de 15/…/88, foi registada a autorização de loteamento constante do alvará 7/88 (fls. 145), e sob a Ap. … de 21/…/98 foi registada a alteração a esse alvará (7/88), introduzida pelo alvará 6/96 (fls. 155), do qual consta "a área de zonas verdes de utilização coletiva, de natureza privada , é de 2.115 m2".
Esta área de 2.115 m2 destinada a zonas verdes de utilização coletiva e natureza privada corresponde à área definida no Regulamento de fls. 19 como uma das áreas comuns do loteamento - cláusula II, n.º 2, b) do Regulamento.
Assim, estas áreas de utilização coletiva/áreas comuns totalizam 14.829,50 m2, e não podem deixar de ser consideradas como zonas comuns do loteamento, porque assim estão definidas e reservadas nos alvarás que o licenciaram, em ambas as fases, e mostram-se registadas como tal, ou seja, como áreas comuns, na Conservatória, desde 1997 para a primeira fase, e 1998 para a segunda fase.
Ora, o Decreto-Lei n.º 448/91 de 29 novembro, que estabelecia o anterior regime jurídico dos loteamentos urbanos e obras de urbanização, previa no seu 15.º/1: “As parcelas de terreno destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos ou os parâmetros para o dimensionamento de tais parcelas são os que estiverem definidos nos planos municipais de ordenamento do território ou, (…)”.
E acrescentava-se no seu n.º2 ( na redação dada pela Lei n.º 25/92, de 31 de agosto): “Para aferir se o projeto de loteamento respeita os parâmetros a que alude o número anterior, consideram-se quer as parcelas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada quer as parcelas a ceder à câmara municipal para aqueles fins”.
Por fim adiantava-se no seu n.º3 que “os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil”.
E de acordo como o art.º 16.º, n.º1, desse diploma legal, os proprietários e demais titulares de direitos reais sobre o prédio a lotear, estavam obrigados a ceder gratuitamente à câmara municipal parcelas de terreno para espaços verdes públicos e de utilização coletiva, infraestruturas, nomeadamente arruamentos viários e pedonais, equipamentos públicos, que de acordo com a operação de loteamento devam integrar o domínio público.
E acrescentava o n.º5 deste preceito legal, para o caso de não se justificar essa cedência, por não se justificar a localização de equipamentos públicos ou já estiver servidos pelas infraestruturas, ficavam obrigados a pagar à câmara municipal uma compensação em numerário ou em espécie, em termos a definir por regulamento municipal.
Este diploma legal foi revogado pelo Dec. Lei n.º 555/99, de 16/12, que aprovou o atual Regime Jurídico da Urbanização e Edificação (RJUE), e depois de estabelecer no seu art.º 43.º/1 que os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos, consagra expressamente no seu n.º4 :
“Os espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil”.
Assim, por força desta remissão, é aplicável o regime da propriedade horizontal às zonas comuns do loteamento urbano em causa.
E decorre desse regime jurídico que ao lado da propriedade exclusiva sobre a sua moradia/lote, cada condómino é ainda comproprietário das zonas comuns do loteamento, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as zonas comuns.
Existe, assim, uma total incindibilidade destes direitos – parte privada e autónoma e parte comum -, de modo a que a alienação do direito real autónomo não pode ser desanexado ou separado da parte afeta à comunhão, pois que a lei o proíbe expressamente (n.º2 do art.º 1420.º do C. Civil), como também sublinham Pires de Lima e Antunes Varela. Ob. citada, pág. 417, “Cada fração autónoma é, em princípio, inseparável das partes comuns do edifício a que correspondem. Isto significa que o direito de propriedade exclusiva sobre a fração não pode ser alienado sem o direito de compropriedade correspondente sobre as coisas comuns e vice-versa. O princípio da incindibilidade é aplicável não só em relação às coisas como relativamente àquelas que podiam ser objeto de propriedade exclusiva de qualquer dos condóminos, mas que realmente o não são. O que interessa á regra da inseparabilidade é que elas estejam efetivamente em comunhão.”
Sobra a natureza jurídica da propriedade horizontal ensina José Oliveira Ascensão, in “Direitos Reais”, 4.ª Edição, pág. 408, tratar-se de “um novo direito real, caracterizado por resultar de um complexo incindível de propriedade e compropriedade das partes comuns”. E caracteriza a propriedade horizontal como uma propriedade especial: “Entre a propriedade e a compropriedade, a propriedade é o fundamental, sendo a compropriedade meramente instrumental. Escopo da propriedade horizontal não é criar situação de comunhão: é permitir propriedades separadas, embora em prédios coletivos. Sendo assim, há nuclearmente uma propriedade, mas que é especializada pelo facto de recair sobre parte da coisa e de envolver acessoriamente uma comunhão sobre outras partes do prédio”.
Daí extrair as seguintes consequências deste regime jurídico: 1) O conjunto dos dois direitos é incindível e nenhum deles pode ser alienado separadamente (art.º 1420.º/2 ); 2) O abandono liberatório é excluído; não é lícito renunciar à parte comum como meio de o condómino se desonerar das despesas necessárias à sua conservação e fruição (art.º 1420.º/2); 3) Os condóminos não podem exigir a divisão das coisas comuns (art.º 1423.º).
E o n.º1 do art.º 1424.º do C. Civil consagra a regra geral no que respeita aos encargos resultantes da conservação e fruição das zonas comuns, prescrevendo que “ Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas frações”.
Acresce que cabe aos condóminos, em assembleia convocada para o efeito, aprovar o regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns – art.º 1429.º-A/1 do C. Civil.
Assim, provada a existência de zonas comuns do loteamento, ou seja, áreas de utilização coletiva que totalizam 14.829,50 m2, soçobra o fundamento e pressuposto invocado pelos recorrentes para obtenção de qualquer dos pedidos formulados, visto que a Ré exerce legitimamente as funções de administradora dessas zonas comuns.
Aliás, quanto à citada área de 12.714,50 m2, destinada a condomínio, considerada área comum ao loteamento, não deixa de ser significativo o Parecer da Direção Geral dos Registos, Proc. n.º R. P. 142/98 DSJ-CT, homologado em 31 de maio de 1999, proferido no âmbito deste loteamento e na sequência da recusa pelo Conservador do Registo Civil na realização de registo de aquisição a favor da Ré de “um prédio urbano destinado a zonas verdes” (com a área de 12.714,50 m2), referente ao loteamento titulado pelo alvará 2/1986, em que concluiu, nomeadamente:
I - A criação de espaços verdes, de infra- estruturas viárias e de equipamentos de natureza privada e utilização coletiva como elementos indissociáveis da estrutura unitária que é o loteamento para construção urbana era já admitida pela legislação, reguladora do seu licenciamento, anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei n° 448/91, de 29 de Novembro, embora sem definir expressamente o estatuto legal a que tais bens estavam sujeitos e cujo conteúdo era assaz controvertido, dada a insuficiência de tutela dos interesses em jogo que oferecia qualquer das soluções então avançadas como possíveis e que iam desde o regime de propriedade singular a favor do proprietário do prédio loteado - mas com restrições, que a doutrina sentiu sempre dificuldade em especificar, ao seu conteúdo - a um regime de condomínio a favor dos proprietários dos lotes, cujos contornos não chegaram a ser também suficientemente explicitados.
II - Tal definição só veio a acontecer com o referido Decreto-Lei n° 448/91, que no n° 3 do seu art° 15° considerou tais elementos como partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento, regendo-se pelo disposto nos art°s 1420° a 1438° do Código Civil.
III - Não é este um caso de constituição, ainda que ope legis, da propriedade horizontal, cujos pressupostos legais na situação decorrente do referido licenciamento se não verificam, mas antes e propriamente o de regulamentação, no âmbito mesmo do regime do loteamento urbano, das relações jurídicas que se estabelecem entre os proprietários dos lotes, por forma duradoura e tendencialmente perpétua, devido à existência dessas partes comuns”.
E quanto à questão da natureza dos lotes 3 (que constitui a piscina, receção, bar/barbecue e terraços), 495 (1 piscina e terraços) e 7 ( 1 piscina e jardim), apesar de irrelevante para o objeto do presente recurso, face à demonstrada área de utilização coletiva, a verdade é que os proprietários dos lotes, reunidos em assembleia geral, deliberaram que estes lotes integravam também as partes comuns do loteamento, como consta do Regulamento (Cf. Cláusula II, n.º 2, a) e 6, a), onde estão designados precisamente como "equipamentos comuns”.
E a propósito desta questão, refere a professora Fernanda Paula Oliveira, no seu Parecer, pág. 32, ( doc. n.º3 da contestação):
“Antes de mais, os designados “lotes” 3, 7 e 495, são unidades prediais de natureza privada que se destinam a uma utilização comum aos vários lotes do loteamento ( no caso dos lotes 3 e 495, de todos aqueles lotes, no caso do lote 7, apenas de alguns) não se configurando, por isso, atenta a sua natureza, como verdadeiros lotes urbanos. Os mesmos surgem, é certo, designados nos respetivos alvarás de loteamento como lotes, sendo também certo que, pelo menos quanto ao enquadramento legal vigente à data dos respetivos licenciamento, não se previa que as áreas afetas a finalidades comuns assumissem o estatuto de parcelas privadas: com esta finalidade tais parcelas, que não configuravam lotes, tinham de ser cedidas ao domínio municipal”.
E acrescenta, “A solução encontrada pelo promotor do loteamento – de não ceder as referidas unidades prediais ao domínio municipal não obstante o uso comum a que as destinava - ter-se-á devido de se pretender destiná-las ao serviço exclusivo dos lotes do loteamento – donde a cedência para o domínio público municipal não se apresentar como uma solução adequada porque impunha às mesmas um uso mais amplo do que apenas o dos lotes (…)”
E de facto assim era, no âmbito do regime do Dec. Lei n.º 400/84, de 31 de dezembro, diploma legal que regulava as operações de loteamento e precedeu o Dec. Lei n.º 448/91 de 29/11, prevendo no seu art.º 42.º e 43 as cedências pelo proprietário do terreno objeto da operação de loteamento à câmara municipal, a título gratuito, de parcelas de terreno devidamente assinaladas na planta de síntese relativas a praças, arruamentos, baías de estacionamento de veículos e de paragem de transportes públicos, área públicas envolventes das edificações destinadas ao movimento e estar de peões, equipamentos públicos, tais como destinados a educação, saúde, assistência, cultura e desporto, a superfícies verdes para convívio, recreio e lazer e bem assim, a parques de estacionamento.
Convém sublinhar que os recorrentes não questionaram, nem invocaram na p.i., que a Ré lhes cobra indevidamente parte das despesas relativas à zona comum que integra o lote 7, ou seja, despesas de manutenção e conservação dessa piscina e jardim, de uso exclusivo de alguns proprietários, que não os autores, como decorre do Regulamento, dado não terem acesso a esses equipamentos.
Resumindo, a decisão recorrida mostra-se acertada, porque devidamente apoiada nos factos provados e enquadrada nas pertinentes disposições legais, pelo que não merece censura, devendo ser mantida.
Improcede, pois, a apelação.
Vencidos no recurso, suportarão os apelantes as custas respetivas – art.º 527.º/1 do C. P. C.
***
IV- Sumariando, nos termos do art.º 663.º/7 do C. P. C.1. A nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do n.º1 do art.º 615.º do C. P. Civil remete-nos para o princípio da coerência lógica da sentença, pois que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Não está em causa o erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontava os fundamentos.
2. Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio. Coisa diversa são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art.º 615º, nº 1, al. d), do C. P. Civil.
3. A impugnação da matéria de facto prevista no n.º1 e 2 do art.º 640.º do CPC, exige, sob pena de rejeição, que o recorrente especifique os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões, bem como os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizado impunham decisão diversa da adotada quanto aos factos impugnados, indicando as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição.
4. Por força da remissão contida no revogado n.º3 do art.º 15.º do Dec. Lei n.º 448/91, de 29/11, atual n.º 4 do art.º 43.º do Dec. Lei n.º 555/99, de 16/12, aos espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento é aplicável o regime previsto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil, ou seja, é aplicável às zonas comuns de loteamento urbano o regime da propriedade horizontal.
5. Provada a existência de zonas comuns do loteamento, ou seja, áreas de utilização coletiva que totalizam 14.829,50 m2, assim definidas e reservadas nos alvarás que o licenciaram e registados com essa natureza e finalidade na respetiva Conservatória, soçobra o fundamento e pressuposto invocado pelos recorrentes para obtenção de qualquer dos pedidos formulados, visto que a Ré exerce legitimamente as funções de administradora dessas zonas comuns e estão obrigados a contribuir para os encargos com a sua manutenção e fruição, de acordo com o regulamento aprovado em assembleia de condóminos, nos termos dos art.º 1424.º e 1429.º-A do C. Civil.
***
V. Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e manter a decisão recorrida.
Custas da apelação pelos recorrentes.
Évora, 2018/07/12
Tomé Ramião
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro