Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1092/04-3 |  |
ESTABELECIMENTO COMERCIAL
AUTORIZAÇÃO
COMUNICAÇÃO
I - Dispensando a lei a prévia autorização, no caso do trespasse (art. 115.º n.º1 do RAU), menos razões existem para que se exija essa autorização na cessão de exploração, em que não é posta em causa a relação de arrendamento. Por outro lado, nem a alínea f) do art.64.º do RAU, nem a alínea f) do art. 1038.º do CC se referem à cessão de exploração. As situações negociais aí previstas são apenas a cessão contratual do locatário, a sublocação e o comodato, que não se confundem com a cessão de exploração - arts. 424.º, 1060.º e 1129.º do CC- e sendo a respectiva enumeração taxativa (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 4.ª ed., 351 e Ac. do STJ de 3/7/97 in BMJ, 469.º-486) daí que não seja necessária a referida autorização.
II - Quanto à necessidade de comunicação da cessão resulta da redacção na alínea g) do art. 1038.º do CC. que tal obrigação não é imposta por lei, nem nesta está prevista para a cessão de exploração. Esta só se refere às situações da anterior alínea f) que, como já antes se referiu, não engloba a dita cessão.
III - A própria lei (art. 111.º do RAU) afasta a cessão de exploração das regras do arrendamento. É que na cessão de exploração, o contrato de arrendamento permanece intocável, não tendo qualquer influência nos deveres do arrendatário, nem nos direitos do senhorio. O seu poder de fiscalização, permanece o mesmo.
Acordam em Conferência os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Tribunal Judicial da Comarca de ....... – 3º Juízo – proc. n.º 5445/03.1TBSTB.
Recorrente: Maria ......................
Recorrido: Domingos ..................
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Domingos ................residente na ................., demandou Maria .................. residente na Rua ............, pedindo a resolução de certo contrato de arrendamento comercial, porquanto cedeu a exploração do mesmo a terceiros, sem autorização prévia nem comunicação posterior ao A., e efectuou obras no locado que alteraram a sua estrutura interior, o que justificaria o pedido, ao abrigo do art. 64.° n.° 1 als. d) e f) do RAU.Citada a R. veio contestar, afirmando que o primitivo arrendatário comunicou ao A. a cessão de exploração do locado, em 10.08.2001, pelo que inexiste o direito invocado e, quanto às obras, não só não alteraram substancialmente o locado, como eram do conhecimento do A. há mais de um ano, verificando-se a caducidade do seu direito.
Respondeu o A., afirmando não ocorrerem as excepções invocadas pela Ré.
No despacho saneador, depois de verificada a existência dos pressupostos processuais necessários, relegou-se para final o conhecimento das excepções invocadas na contestação. Após, fixou-se a matéria assente e elaborou-se a base instrutória.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença julgando a acção procedente, no tocante ao fundamento da cedência do locado sem comunicação ao senhorio e decretou-se o despejo do arrendado.
Inconformada veio a R. interpor recurso de apelação onde formulou as seguintes conclusões:
« A) O contrato pelo qual o titular do estabelecimento comercial cede a outrem a fruição temporária do estabelecimento é um contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial;B) Tal contrato, mesmo que inválido, não autorizado nem comunicado, não integra fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto na alínea f) do n° 1 do art. 64° do R.A.U. pois nele não existe transmissão da posição do arrendatário, o qual se mantém como titular da relação de arrendamento assim como dos restantes elementos constitutivos do estabelecimento excepto o gozo temporário deste;
C) Mas caso não se subscreva a posição de que o contrato por ser atípico é inominado não lhe são aplicáveis as normas excepcionais do contrato de arrendamento, afastando-se o disposto no art.º1038° alíneas f) e g) do C.C.
Mas se este não for o entendimento sempre se diga que:
D) A aplicação do disposto no art. 1038° alínea g) C.C. de que resulta a obrigatoriedade de comunicação ao senhorio no prazo de 15 dias, caberá ao senhorio o ónus de provar que a comunicação da cessão não lhe foi comunicado já que tal facto é constitutivo do seu direito à resolução;
E) Não tendo ficado provado qualquer facto de que o senhorio não foi recebedor de qualquer comunicação da cedência da exploração o pedido teria de ser improcedente.
F) Existindo nos articulados das partes uma qualificação e aceitação da relação contratual existente entre o primitivo arrendatário e a sociedade que actualmente explora o estabelecimento tal não poderia suscitar dúvidas ao julgador, atento o disposto no n°2 do Art.264° do CPC.
G) Mas se houvesse duvida ou insuficiência de matéria para decidir sempre este poderia ter feito uso do disposto na alínea f) do n°2 do Artº 650° CPC, ampliando a base instrutória nela incluindo os factos que permitissem concluir pela qualificação contratual.
Mal interpretou o Art°1038° al. g) do C.Civil e 64° n° l al. f) do CC. Alínea f) do n° 2 do Artº650° e n°2 do Artº264 do CPC.
Mal aplicou o Artº343 n°1 do Código Civil.
Nestes termos ... deverá a douta sentença recorrida ser revogada e substituída por outra que absolva a Ré do pedido.
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Contra-alegou o recorrido pugnando pela manutenção do julgado.*
Nos termos do disposto no art.º684º n.º 3 e 690º n.º 1 do CPC, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões do recorrente.Colhidos os vistos cumpre decidir.
O recurso não visa a alteração da matéria de facto dada como assente na primeira instância pelo que não se justificando a sua alteração por este Tribunal, temos como definitivamente fixada a seguinte factualidade:
« A - Por escritura pública de 22.10.1985, o A. deu em arrendamento ao ex-marido da Ré, João .........., o prédio urbano sito na Travessa do Açougue - ............Azeitão, pela renda mensal de 25.000$00, hoje actualizada para € 326,44, destinando-se o locado a estabelecimento comercial de café e restaurante ou qualquer outra actividade permitida por lei;
B - Na cláusula quinta afirmava-se que o arrendatário não poderia fazer no locado quaisquer obras ou benfeitorias sem autorização escrita do senhorio, e que se fossem feitas -sem autorização deste, poderia exigir a reposição no estado anterior;
C - Logo após a celebração do referido contrato, o ex-marido da Ré instalou no locado um estabelecimento comercial de café e restaurante, aberto ao público, denominado "Restaurante Alvorada";
D - Por carta de 27.12.1995, o ex-marido da Ré comunicou ao A. a cessão de exploração do referido estabelecimento comercial a favor de Maria......, pelo prazo de dois anos e com efeito a partir de 01.01.1996;
E - Por escritura de partilha parcial por divórcio, datada de 06.08.2002, o referido estabelecimento comercial, que constituía o activo do património comum do casal dissolvido pelo divórcio do dito João............ e da Ré, foi adjudicado a esta última;
F - Mediante carta do mandatário da Ré, datada de 08.08.2002, os recibos de renda passaram a ser emitidos em nome desta;
G - Desde Agosto de 2001, a exploração do estabelecimento tem estado a ser efectuada pela sociedade "Aqui Azeitão - Organização e Promoção, Lda.", deixando a Ré de ali ser vista;
H - Desde então, os clientes que se dirigem ao estabelecimento são atendidos por empregados daquela sociedade, que recebem igualmente os montantes devidos pelos consumos aí realizados, tratando ainda esta sociedade das encomendas, fornecimentos, abertura e fecho, e utilizando os móveis e utensílios que se encontram no seu interior;
I - No interior do locado procederam-se a decorações e arranjo de espaços, dispondo-se ainda o balcão e móveis ali existentes.
H- Alguns dos filhos do A. frequentam o estabelecimento desde Agosto de 2001.»
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Decorre das conclusões da recorrente que a única e verdadeira questão que aí é colocada consiste em saber se a cessão de exploração de um estabelecimento comercial carece de ser comunicada a este e se a falta dessa comunicação constitui motivo para a resolução do contrato por parte do senhorio.Defende a apelante que não é necessária tal comunicação e que o sr. juiz não pode questionar a existência ou validade do contrato de cessão de exploração, como o fez na sentença, porquanto o A. não a põe em causa nem questiona. Quanto a este último aspecto embora não conste propriamente da decisão (mas sim da fundamentação da sentença onde o sr. juiz afirma que não tendo sido junto aos autos o contrato não se sabe houve ou não uma verdadeira cessão de exploração ou simples cedência e sendo tal facto matéria de excepção, impunha-se à R. alegar e provar tal situação...) convém referir que a apelante tem razão.
Com efeito o A. em parte alguma questionou a existência ou validade da cessão de exploração do estabelecimento comercial feita pela R.. O fundamento da acção não é a validade ou invalidade da cessão - que não é arguida por qualquer das partes - mas sim a falta da sua comunicação, não sendo, pois, lícito ao Tribunal conhecer de tal questão, sob pena de nulidade da sentença por excesso de pronúncia (art. 668º n.º 1 al. d) do CPC).
Quanto à questão da necessidade de comunicação da cessão, trata-se de um tema já largamente discutido na doutrina e jurisprudência nacionais.
É incompreensível e desprestigiante para a JUSTIÇA deste país, que, decorridos quase 15 anos sobre a entrada em vigor do novo R.A.U (que até já sofreu algumas alterações...!) continuem a existir nos Tribunais superiores, designadamente no STJ, as três posições, que desde o início da vigência da lei se manifestaram, sem que tenha havido a preocupação de uniformizar a jurisprudência ou de sensibilizar o poder político para alterar a lei tornando-a definitivamente clara. Os argumentos de cada uma das teses em confronto já não convencem os opositores e cada um vai mantendo as suas posições... Urge por fim a esta confusão que, enquanto se mantiver só pode servir os interesse duma classe..., mas sempre com prejuízo para a JUSTIÇA !!
As soluções defendidas pelas três teses referidas são as seguintes:
Uma entende que é exigível a autorização e comunicação da cessão sob pena de poder ser resolvido o contrato ( é a solução adoptada por Pires de Lima e Antunes Varela no Cód. Civil Anotado, vol. 2, anotação ao art. 111 ° do RAU; Pedro Romano Martinez em Direito das Obrigações, pág. 273; Acórd. da Rel. de Évora de 31-10-91, 6-10-94,18-5-95 e 18-5-96, respectivamente, nas C.J. 1991-I-290, 1994-IV-267, 1995-3-279 e 1996-III-265, e também Acórdão desta Relação de 21 de Fevereiro de 2002, proferido na Apelação 2132/01 [1] .
Outra a acolhida na sentença, considera não ser necessário autorização do senhorio mas exige a comunicação dessa cessão, para que possa ser eficaz e oponível ao senhorio, à semelhança com o que ocorre com o trespasse, por força do disposto no art. 1038°, al. g) do C.C.. Defendem esta posição, designadamente, Januário Gomes em Arrendamentos Comerciais, pág. 77, Dias Pereira em Da Resolução do Arrendamento Comercial in C.J. - STJ - 1998-2-15; Acórd. do STJ de 20-10-92, no BMJ, 420-524; Acórd. do STJ de 6-5-98, no -BMJ, 477-428 (com voto de vencido); Acórd. da Rel. de Lisboa de 14-11-96, de 27-1-97 e de 15-1-98, respectivamente, nas C.J. 1996-5-94, 1997-1-214 e 1998-1-77; Acórd. da Rel. de Porto de 8-1-98, na C.J. 1998-1-184 e Acórd. da Rel. de Évora de 29-1-98, na C.J. 1998-1-262 .
A terceira, que é a que temos seguido e não vemos razões para mudar, sustenta não ser exigível quer a autorização do senhorio quer a obrigação de comunicação pelo arrendatário da cessão de exploração do estabelecimento comercial [2] - seguem esta orientação, entre outros, Aragão Seia em Arrendamento Urbano, 6ª ed., pág. 620/621; Carvalho Martins em Locação de Estabelecimento ou Cessão de Exploração, pág. 13; Orlando de Carvalho in Critério e Estrutura do Estabelecimento Comercial, pag. 603, e Mário Frota in Arrendamento Urbano, pag. 81; e na jurisprudência vejam-se, entre outros, Acórd. do STJ de 2-6-98 na C.J STJ - 1998-2-107; Acórd. da Rel. do Porto de 18-1-94, na C.J. 1994-I-211; Acórd. da Rel. de Coimbra de 26-3-96 na C.J. 1996-II-31; Acórd. da Rel. de Lisboa de 20-6-96 na C.J. 1996-III-119 ; ac. da RP de 18.10.99 in BMJ, 490-318, da RC de 04.04.98 in BMJ, 481-549 e de 20.03.2001 in CJ, 2001, II, 229 e da RE de 13.10.98 in BMJ 480-560, de 28.05.98 in BMJ 477-582 e de 23.04.98 in BMJ, 476, 504 e Acórd. da Rel. de Évora de 18-12-2002, proferido na Apelação 1668/02.
Com efeito, dispensando a lei a prévia autorização, no caso do trespasse (art. 115.º n.º1 do RAU), menos razões existem para que se exija essa autorização na cessão de exploração, em que não é posta em causa a relação de arrendamento. Por outro lado, nem a alínea f) do art.64.º do RAU, nem a alínea f) do art. 1038.º do CC se referem à cessão de exploração. As situações negociais aí previstas são apenas a cessão contratual do locatário, a sublocação e o comodato, que não se confundem com a cessão de exploração - arts. 424.º, 1060.º e 1129.º do CC- e sendo a respectiva enumeração taxativa (Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 4.ª ed., 351 e Ac. do STJ de 3/7/97 in BMJ, 469.º-486) daí que não seja necessária a referida autorização.
Quanto à necessidade de comunicação da cessão resulta da redacção na alínea g) do art. 1038.º do CC. que tal obrigação não é imposta por lei, nem nesta está prevista para a cessão de exploração. Esta só se refere às situações da anterior alínea f) que, como já antes se referiu, não engloba a dita cessão.
Também é a própria lei (art. 111.º do RAU) que afasta a cessão de exploração das regras do arrendamento.
É que na cessão de exploração, o contrato de arrendamento permanece intocável, não tendo qualquer influência nos deveres do arrendatário, nem nos direitos do senhorio. O seu poder de fiscalização, permanece o mesmo.
De igual modo, não se justifica a invocada analogia com o trespasse.
Neste, a obrigação de comunicação impõe-se para que o senhorio possa usar do direito de preferência e para que se possa aferir da legalidade do negócio, sendo que a transmissão do arrendamento é definitiva.
Sendo os arts.115.º e 111.º do RAU de natureza excepcional, são insusceptíveis de aplicação analógica a outras situações, como seja à cessão de exploração.
Decisão
Deste modo e pelo exposto acorda-se na procedência da apelação, revogando-se a sentença e em consequência julga-se a acção improcedente por não provada, absolvendo-se a R. do pedido.Custas pelo apelado tanto nesta como na primeira instância.
Registe e notifique.
Évora, em 17 de Junho de 2004.
( Bernardo Domingos – Relator)
(Sérgio Abrantes Mendes– 1º Adjunto)
( José Feteira – 2º Adjunto)
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[1] Vide também o voto de vencido do Ex.mº Conselheiro Sousa Inês no, Acórd. do STJ de 6/5/98, publicado no BMJ, 477- 428).
[2] Fundamenta-se essencialmente no facto de o contrato de cessão não se integrar quer na cessão da posição contratual, quer na sublocação, quer no comodato, únicas formas de cedência do gozo do locado que constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento, segundo os art. 64°, n.° 1, al. f) do RAU e 1038, al. f) e g) do C.C.