Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3077/07-2 |  |
FALTA DE PAGAMENTO DE RENDA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I - Na falta de fixação pelas partes ou pelos usos de outro regime, a renda deve ser paga no domicílio do locatário à data do vencimento.
II - Provado o não pagamento das rendas, se as partes nada alegaram quanto ao lugar do pagamento, tem de presumir-se que ocorre mora do locador.
III – Verificando-se mora do locador, o inquilino não está obrigado ao depósito das rendas, dado o carácter facultativo da consignação em depósito.
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PROCESSO Nº 3077/07 – 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, solteiro, maior, residente na Rua …, n° …, …, invocando a qualidade de cabeça de casal, na herança aberta por óbito de “B”, propôs acção de despejo, com processo sumário, contra “C”, maior, residente no sítio de …, …, pedindo que: PROCESSO Nº 3077/07 – 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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- seja declarada a resolução do contrato de arrendamento que incide sobre o prédio sito em …, pertencente à referida herança, de que o R. é arrendatário;
- seja o R. condenado a despejá-lo imediatamente e a entregá-lo livre e desocupado ao A., bem como a pagar as rendas vencidas e vincendas na pendência da acção, até efectiva entrega do locado, com juros de mora a contar da citação.
Alega, resumidamente que foi estipulada a renda mensal de 30.000$00 e que, tendo o arrendamento tido início anterior a 1995, o R. nada liquidou a esse título, desde Janeiro do referido ano, pelo que está em dívida a quantia de € 18.854,56, a que há a deduzir os montantes de € 3,441,71, correspondente ao custo do arranjo do telhado acordado com o R e de € 500,00, por ele entregue por conta dos montantes em dívida.
O R. contestou alegando, também resumidamente, que manteve com a senhoria “B” uma boa relação, sendo as rendas pagas quase sempre em dinheiro e algumas vezes em trabalhos prestados, nomeadamente pintura e conservação da casa da senhoria, sendo esta que contactava o R. no seu domicílio para obter o pagamento, e, havendo efectivamente algumas rendas em atraso, foi notificado em 7 de Julho de 2001 para as pagar, chegaram a acordo e as rendas ficaram integralmente pagas, o mesmo tendo acontecido até Dezembro de 2003, sem que ela lhe tenha emitido qualquer recibo, a não ser um, em 26.05.94 e pelos quais o R, nunca insistiu muito, dadas as suas boas relações, e também porque, enquanto ela foi viva, sempre resolveram todos os problemas. Reconhece, entretanto, dever a importância de € 3.142,44, correspondente a 21 meses de renda, que, entretanto depositou após a citação para a presente acção.
Conclui pela improcedência da acção.
O A. apresentou resposta ao que considerou matéria de excepção, aproveitando por requerer o despejo imediato na medida em que o R. não depositou a quantia peticionada nem a indemnização devida.
Tal pretensão foi desatendida pela decisão de fls. 51-54, de que o A. interpôs agravo que foi recebido (fls. 82) para subir com o primeiro recurso que houvesses de subir imediatamente e com efeito meramente devolutivo.
Entretanto, pelo despacho de fls. 96-98 foram os autos mandados prosseguir como processo ordinário, outrossim se convocando a audiência preliminar.
Realizada esta sem que se lograsse o acordo das partes, foi proferido o despacho saneador em que se relegou para final o conhecimento da excepção de pagamento e a que se seguiu o estabelecimento dos factos assentes e a organização da base instrutória.
Instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento, após o que foi proferida a decisão de fls. 179, sobre a matéria de facto.
Por fim, foi proferida a sentença que, na parcial procedência da acção, declarou a resolução do contrato e consequentemente "o despejo pedido" e condenou o R. a pagar ao A. a quantia de € 12.369,05, referente a rendas vencidas e não pagas bem como as que se vencerem até entrega do locado.
Inconformado, interpôs o R, o presente recurso de apelação em cuja alegação formula as seguintes conclusões úteis:
1 - Para a resolução do contrato é condição necessária acordar-se qual o local do pagamento das rendas,
2 - O Autor não fez prova do local do pagamento e, não estando este acordado, aplica-se a regra supletiva - domicílio do locatário.
3 - Desconhecendo-se o local do pagamento das rendas, presume-se a mora accipiendi dado que a mesma não foi afastada.
4 - A sentença aceita que a quantia depositada pelo Réu é suficiente para pagar o montante das rendas e indemnização igual a 50% referentes aos últimos 12 meses em dívida.
5 - Mas o Tribunal, sem qualquer suporte legal, entendeu que, para obstar à resolução do contrato, o R. tinha que depositar a totalidade das rendas em dívida.
6 - O Réu depositou quantia superior às rendas em atraso e à indemnização de 50%, vencidas há menos de um ano.
Conclui no sentido da revogação da sentença e da sua absolvição.
O A. contra-alegou no sentido da confirmação da sentença.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
Na douta sentença considerou-se assente a seguinte factualidade:
1 - Em data anterior a Janeiro de 1995, “B” cedeu ao Réu a utilização do prédio urbano sito na …, nº …, em …, para habitação, mediante a renda mensal de 30.000$00, a que correspondem € 149,64.
2 - A retribuição referida em 1 deveria ser paga até ao dia 8 do mês a que respeita.
3 - No dia 25 de Março de 2004, no Cartório Notarial de …, foi lavrada escritura de Habilitação de onde consta:
"( ... ) compareceu como outorgante: “A” ( ... )
Por ele foi dito que:
Tendo vivido com sua mãe mais de um ano antes da sua morte é o cabeça da casal da herança aberta por óbito dela, prestando nessa qualidade as seguintes declarações:
No dia 29 de Fevereiro de dois mil e quatro, na freguesia da … e …, concelho de …, faleceu “B”, natural de …, …, com última residência habitual na Rua …, n° …, em …, …, no estado de viúva de “D”.
A falecida não deixou testamento ou qualquer outra disposição de última
vontade, sucedendo-lhe como únicos herdeiros seus filhos:
a) “E” ( ... )
b) “F” ( ... )
c) Ele outorgante, “A” ( ... )
Que, segundo a lei, não há quem prefira ou concorra com os mencionados herdeiros na sucessão à herança da falecida “B”.
4 - O prédio referido em 1 integra a herança aberta por óbito de “B”.
5 - O Réu realizou obras de beneficiação do prédio referido em 1, nomeadamente no telhado do imóvel, no valor de € 3. 444,71.
6 - O R. pagou ao Autor o montante de € 500,00 por conta da retribuição referida em 1.
7 - O Réu depositou em 19 de Setembro de 2005, na conta n° … da “G”, à ordem deste Tribunal, a quantia de € 3.142,44, indicando no documento de "depósito de renda", sob a menção "motivo" "Falecimento da proprietária. Desconhecimento a quem de direito as deve receber - acção de despejo nº 282/05.1 … e, no campo destinado às observações, fez constar "este depósito é relativo a 21 meses, com o valor mensal de cento e quarenta e nove euros e sessenta e quatro cêntimos.
8 - Em 7 de Junho de 2001, “B” solicitou ao Réu o pagamento da retribuição referida em 1 relativa ao período que mediou entre Janeiro de 1995 e Junho de 2001, que estava em dívida, no montante global de 2.340.000$00.
Vejamos então.
Cumpr e conhecer em primeiro lugar da apelação na medida em que tendo o agravo sido interposto pelo aqui apelado, a sua apreciação, face ao disposto na 2° parte do nº 1 do artº 710° do C.P.Civil, na redacção aqui aplicável, só terá lugar no caso de a sentença não vir a ser confirmada.
Como resulta do precedente relatório, o fundamento da resolução do contrato de arrendamento é falta de pagamento da renda, previsto, à data da propusitura da acção (23.06.05), na alínea a) do n° 1 do art° 64 do RAU, nos termos do qual o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e no lugar próprio nem fizer depósito liberatório.
Retendo-se a referência aos requisitos tempo e lugar do pagamento, a factualidade disponível nos autos esclarece-nos quanto ao primeiro, no sentido de que a renda, no montante de 30.000$00 mensais, deveria ser paga até ao dia 8 do mês a que respeitasse. Mas já é omissa quanto ao segundo, posto que, na ausência de documento comprovativo do arrendamento, nenhuma das partes se referiu ao lugar estipulado para o pagamento da renda.
Perante tal realidade tem então de ser chamado à colação o disposto no art° 1039° do C. Civil, nos termos do qual, na falta de fixação pelas partes ou pelos usos de outro regime, a renda deve ser paga no domicílio do locatário à data do vencimento.
Ora, provado embora o não pagamento por parte do Réu da maior parte das rendas entretanto vencidas (na verdade apenas se prova o pagamento de € 500 "por conta da retribuição"), se as partes nada alegaram quanto ao lugar do pagamento, tem de presumir-se que ocorre mora do locador, não sendo por isso aplicáveis ao locatário as sanções do art" 1041 ° do C. Civil no que respeita à indemnização de 50% nem podendo aquele obter a resolução do contrato. E isto porque, nos termos do n° 2 daquele artº 1039° se presume, na falta de pagamento da renda, que o locador não foi nem mandou receber a prestação no dia do vencimento com o que, constituindo-se ele próprio em mora, seria injusto e até imoral que se aproveitasse do não pagamento, de que se desinteressou, para sancionar o inquilino com a resolução do contrato e consequente despejo. Por outro lado, ante a mora do locador, não estava o réu obrigado ao depósito das rendas, dado o carácter facultativo da consignação em depósito a que alude o art° 841 ° do C. Civil.
Em resumo, se numa acção de despejo por falta de pagamento de rendas cabe ao inquilino o ónus da prova desse pagamento, já a atribuição da mora ao mesmo, e respectiva prova, constitui ónus do senhorio, sendo que a especificidade do estatuído na alínea a) do artº 64° do RAU, aliás nos mesmo termos em que o fazia a alínea do nº 1 do artº 1093 do C. Civil, afasta, no caso, a regra da presunção de culpa do devedor quanto ao incumprimento consagrada no art° 799° do mesmo diploma (ver, a propósito, os acórdão da Relação de Coimbra de 5 de Maio de 1981, sumariado no BMJ n° 310, pag. 339-340, da Relação de Lisboa de 29.06.95 in CJ, Ano XX, tomo 3, pag. 146- 148 e da Relação do Porto de 28 de Abril de 1998, sumariado no BMJ n° 476, pag 484.)
Procedendo, neste contexto, as três primeiras conclusões da alegação do apelante, a acção tem necessariamente de sucumbir no que respeita à resolução do contrato e consequente despejo.
Porém, porque, devidas e vencidas, a mesma tem de proceder quanto ao pagamento do montante das rendas que a douta sentença considera em dívida, ou seja, € 12. 369,05, que aliás, o apelante não impugnou.
A revogação da sentença quanto ao pedido de resolução baseado na falta de pagamento das rendas vencidas até à data da propositura da acção, determina a necessidade de conhecer do agravo interposto do despacho que indeferira o pedido de despejo imediato.
Na verdade, no que respeita às rendas vencidas na pendência da acção, que o n° 1 do art° 58 do RAU manda pagar ou depositar, a acção incidental prevista no n° 2 do mesmo preceito, aplicável em todas as acções de despejo independentemente do respectivo fundamento, tem ela própria um fundamento autónomo do da acção principal, que no caso, como decorre do art 1048° do C. Civil, só poderá ser o da falta de pagamento das rendas que se vencerem após o termo do prazo da contestação e que, a verificar-se determinaria por si, o despejo imediato.
No presente caso, uma vez citado para a acção, o réu, com a contestação, oferecida em 21 de Setembro de 2005, ofereceu comprovativo de um depósito, efectuado em 19 do mesmo mês, no montante de € 3.142,44, correspondente à quantia global das rendas que considerava em dívida. Ora, foi perante esse concreto depósito e a sua alegada insuficiência para cobrir as rendas reclamadas e cuja falta de pagamento servia de fundamento à acção que logo o A. na réplica, se apressou o requerer o despejo imediato.
E perante o indeferimento da sua pretensão, nas conclusões do agravo que dele veio a interpor, insiste o A. que o Réu não fez prova de que liquidou as rendas desde Setembro de 1996 e que, de todo o modo se encontra em dívida a renda correspondente ao mês de Outubro de 2005, já na pendência da acção, questão esta que não suscitara no seu requerimento e que, por isso mesmo, não podia ser apreciada na decisão recorrida.
De qualquer forma, a referida renda foi depositada em 6.10.2005, como se vê de fls. 48, ou seja atempadamente, face ao prazo de pagamento a que alude o n° 2 do elenco dos factos dados como provados, assim como atempadamente foram depositadas as rendas relativas aos meses seguintes.
Portanto, não havia, ao tempo em que foi requerido, qualquer fundamento para o despejo imediato, nem passou a havê-lo quanto às rendas vencidas na pendência da acção.
Por todo o exposto, sem necessidade de mais considerandos, na parcial procedência da apelação e na improcedência do agravo:
a) Confirmam o despacho recorrido que indeferira o pedido de despejo imediato;
b) Revogam a sentença recorrida na parte em que decretou a resolução do contrato de arrendamento e, consequentemente o despejo pedido;
c) Confirmam a mesma sentença na parte em que condenou o Réu a pagar ao autor a quantia de € 12.369,05 referente a rendas vencidas e não pagas à data da propositura da acção e autorizando o mesmo A. a proceder ao levantamento dos depósitos efectuados nos autos, incluindo os relativos às rendas vencidas na pendência da acção.
Custas pelo A. no que respeita ao agravo e por A. e R. na proporção do respectivo decaimento quanto à apelação.
Évora, 14 de Fevereiro de 2008