Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1871/06-2 |  |
ALTERAÇÃO DA ESTRUTURA DO PRÉDIO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – O arrendatário é apenas titular do direito pessoal de gozo, que lhe permite usar o locado, mas não transformá-lo ou alterar-lhe a fisionomia, desfigurando-o ou descaracterizando-o.
II – Torna-se necessário apurar, caso a caso, segundo um critério flexível de razoabilidade, se as alterações introduzidas podem integrar o conceito de alteração substancial e definitiva da obra levada a cabo pelo locatário.
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PROCESSO Nº 1871/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, na qualidade cabeça de casal da herança aberta por óbito de seu marido, “B”, instaurou, em 3 de Março de 2004, no Tribunal de …, uma acção de despejo contra “C” e marido “D”, pedindo a resolução do contrato de arrendamento para habitação referente ao prédio urbano de um só piso térreo, com quatro compartimentos e quintal, situado em …, no denominado …, freguesia de …, concelho de …, bem como a condenação dos réus na entrega do locado, com fundamento no disposto no artigo 64° n° 1 al. d) do RAU. PROCESSO Nº 1871/06
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou, no essencial, que o seu falecido marido deu de arrendamento à ré mulher, em 1960, por contrato verbal, o referido imóvel, tendo os réus construído sobre a açoteia da casa um novo piso utilizando vigas, cobertura, tijolos, cimento e reboco, acrescentando-lhe três novas divisões, o que fizeram sem qualquer autorização.
Invocou ainda que a construção efectuada pelos réus altera substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio arrendado.
Os réus excepcionaram a legitimidade da autora, por desacompanhada dos demais herdeiros, e a caducidade do direito de pedir a resolução do contrato, nos termos do art. 65° n° 1 do RAU, uma vez que as obras com tijolos sobrepostos e argamassados existem há mais de 16 anos, o que a autora conhecia, pois desloca-se ao local todos os anos; por impugnação, vieram dizer, no essencial, que o que existe na açoteia são pombais que não alteram a composição do prédio e das suas divisões, nem a estrutura do prédio ficou alterada substancialmente.
Houve resposta da autora e foi depois proferido despacho saneador a julgar improcedente a excepção de (i)legitimidade e a relegar para final o conhecimento da caducidade; foram também descritos os factos assentes e organizada a base instrutória.
Após julgamento, a sentença julgou improcedente a excepção de caducidade e procedente a acção, por entender que as obras realizadas, sem autorização do senhorio, alteram substancialmente a estrutura externa do prédio, tendo decretado a resolução do contrato e condenado os réus a entregá-lo à autora.
Inconformados, os réus apelaram, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª. A discordância quanto aos termos e sentido da douta sentença recorrida reside nos seguintes fundamentos:
- discordância e impugnação quanto à resposta dada aos quesitos 1°, 10°, 11°, 18°, 19°,20°,22° e 28° da matéria de facto;
- discordância e impugnação quanto à forma meramente negativa da resposta aos quesitos 10° e 11 ° da matéria de facto.
- discordância e impugnação quanto à conclusão da douta sentença de que não se encontra provado "que quer a autora, quer os seus familiares ou a senhora que passou a receber as rendas, …, tivessem conhecimento da existência dos pombais, tendo os mesmos autorizado, aceite e consentido na construção" (cf. pág. 9 da douta sentença, 1 ° parágrafo);
- discordância e impugnação quanto à conclusão da douta sentença de que "as construções foram acrescentadas ao locado, na açoteia, como um primeiro andar, numa casa que inicialmente era térrea" (cf. pág. 21 da douta sentença, 5° parágrafo).
2a. Em relação ao quesito 1°, entende-se que o Tribunal a quo deveria ter respondido não provado, pelo facto de a constatação da autora quanto à existência dos pombais ter ocorrido depois do falecimento do seu marido, pelo menos há 10, 15 anos, quando começou a deslocar-se junto do locado, para receber as rendas na casa da …
3ª. Tal convicção flui dos depoimentos de parte da autora que afirma que a casa da sogra fica próximo do arrendado, que vivia lá e que via a ré lá ir e da conjugação dos depoimentos das testemunhas …, …, …, …, … e …, como fica explanado em II desta alegação, donde resulta, em síntese, demonstrado aquela proximidade da casa da sogra da autora do locado; que a autora se deslocava, depois da morte do marido, todos os anos à casa da …, junto ao locado, para receber o dinheiro das rendas; que a … recebia como sua representante e, sendo os pombais desse seu locado visíveis (cf. docs. 5 e 6 juntos à P.I., fotos), não é de todo credível que a autora não os visse.
4ª. A resposta ao quesito 10° não devia ser meramente não provado (cf. ac. STJ., de 1/10/1974: BMJ, 2400 - 230, citado em III deste recurso), mas antes explicativo, considerando o depoimento da … atrás referido, que refere as faladas deslocações anuais da autora a sua casa, junto do locado, para receber as rendas e, consequentemente, deveria o tribunal a quo ter dado como provado que a autora, anualmente, se deslocava à casa da …, que fica junto do locado, para receber tais rendas.
5ª. Pelas razões apontadas em IV destas conclusões, deveria o Tribunal a quo considerar provadas que tais deslocações ocorriam uma vez por ano, no concernente ao quesito 11°.
6a. Em relação ao quesito 18º, os elementos probatórios carreados para os autos através dos depoimentos das testemunhas, a que se aludiu em II desta peça, designadamente da …, demonstra que os pombais que não são de alvenaria se encontram na açoteia do locado há mais de 30 anos, facto que deveria ter sido atendido e dado por provado pelo Tribunal a quo.
7a. No respeitante ao quesito 19°, entende-se que foi feita prova de que a autora e a sua filha viúva já tinham conhecimento dos pombais em período muito anterior ao Verão de 2003, porquanto a apelada, por vezes acompanhada pela sua filha viúva, deslocou-se uma vez por ano a casa da … - que fica ao lado do locado - a fim de receber as rendas, no período que se seguiu à morte do seu marido em que passou a viver fora de … e, no dizer da testemunha …, só não veriam os pombais se estivessem de cabeça em baixo, o que não é de todo de crer face aos padrões de normalidade, ainda por cima tratando-se de um locado de que eram proprietários.
8ª. Tal entendimento decorre dos depoimentos das testemunhas, designadamente da … e também das testemunhas … e …, já indicados e ainda da foto (doc. 5) junta com a p.i., que mostram que os pombais são visíveis, sendo a sua existência conhecida por todos quantos passam e residem no local.
9a. Sopesados os elementos probatórios acabados de referir e combinados os mesmos com as regas de experiência comum, não foi correcto responder-se não provado ao quesito 19°, mas antes, pelo que fica dito, devia-se ter respondido afirmativamente (provado).
10ª. No que tange ao quesito 22°, entende-se, salvo o devido respeito, que o Tribunal a quo respondeu erradamente ao mesmo, dando-o como não provado.
11ª. O que decorre desde logo do teor do aludido depoimento da … que mostra que esta testemunha conhecia a existência dos pombais de madeira desde o início do arrendamento e da parte de alvenaria há cerca de 15 ou 16 anos pelo menos.
12ª. Por outro lado, a resposta a esse quesito 22° dada em termos simplesmente negativos (Cf. Acórdão do STJ de 1/10/1974, atrás citado) não propicia o alcance da verdade dos factos, em vista, em última análise, a fazer-se Justiça.
13ª. Assim, a resposta ao quesito 22° devia consignar que a … tinha conhecimento do pombal em alvenaria há 15, 16 anos e dos outros indubitavelmente antes desta data.
14ª. Relativamente ao quesito 28° discorda-se do decidido pelo Tribunal a quo que respondeu simplesmente provado.
15ª. Em nosso entender, o Tribunal a quo deveria ter respondido não provado, na medida em que, como decorre nomeadamente dos depoimentos supracitados da … e do …, a realidade dos pombais é visível da via pública, o que é realçado pelo vaivém quotidiano dos pombos de e para os pombais, facto público e notório que a apelada, que se deslocou por diversas vezes junto do locado não podia desconhecer, não os ver, como nota a testemunha …
16ª. E, neste contexto, sempre os apelantes, de boa fé, produziram dados ou sinais exteriores de toda a realidade dos pombais, captáveis, e efectivamente captados pela apelada e seus familiares que com ela foram ao sitio do locado, notadamente a casa da … que fica ao lado.
17ª. Deste modo, sempre presumiram os apelantes que a apelada conhecia, como de facto bem conhecia, a realidade dos pombais, bem como, consequentemente, presumiram o seu consentimento tácito dessa falada realidade e nisso sempre de boa fé confiaram, não se podendo responder tão-só e simplesmente não provado ao quesito "os réus nunca informaram a autora ?", pois que, deste modo, o Tribunal fica impedido à mingua de matéria de facto de indagar se foi violada a tutela da confiança dos recorrentes e se ipso facto existiu ou não abuso de direito.
18ª. No respeitante às razões da discordância da conclusão da douta sentença recorrida de "não lograram os réus provar que quer a autora, quer os seus familiares ou a senhora que passou a receber as rendas, …, tivessem conhecimento da existência dos pombais, tendo os mesmos autorizado, aceite e consentido na construção" (cf. pág. 9 da douta sentença, 10 parágrafo), em face do que atrás se veio de expor, dá-se aqui por reproduzido na íntegra para todos os legais efeitos o que já atrás se alegou, designadamente em II, VI, VII e VIII da presente peça processual, pois, como decorre dos depoimentos a que aí se alude, é nosso entendimento que a existência dos pombais era do conhecimento da autora, dos seus familiares e da Senhora que passou a receber as rendas, a …, o de alvenaria há 15, 16 anos e os outros sem dúvida anteriormente, tendo as mesmas aceite e consentido tacitamente a sua construção e, assim devia o Tribunal a quo ter considerado provada tal matéria.
19ª. Quanto aos motivos da discordância da conclusão da douta sentença recorrida de que "as construções foram acrescentadas ao locado, na açoteia, como um primeiro andar, numa casa que era inicialmente térrea" (cf. pág. 21 da douta Sentença, 5° parágrafo), os mesmos são sustentados pelos já citados depoimentos das testemunhas …, … e …, os quais militam no sentido de que tais construções não constituem um piso novo, um primeiro andar, mas sim meros pombais, sobretudo pelo seu tamanho e função.
20ª. E, nesta conformidade, não devia o Tribunal a quo considerar provado que tais construções foram acrescentadas ao locado, na açoteia, como um primeiro andar, mas antes ajuizá-las como simples pombais que na realidade são.
21ª. Por outra banda, a nosso ver e como se assinalou sustentadamente em II e III destas conclusões, não resulta da prova produzida que a autora e seus familiares só tivessem tomado conhecimento dos pombais, ocasionalmente, no final do Verão de 2003.
22ª. Portanto, não é de todo crível à luz das mais elementares regras de lógica e de experiência comum que a autora não tenha tomado conhecimento da existência dos pombais porquanto os vê desde e quando se desloca ao arrendado, daqui derivando a admiração e estranheza da testemunha … quando a autora a questionou sobre os pombais, volvidos tantos anos sobre a existência dos mesmos, conhecida da dona e de toda a vizinhança do local.
23ª. E, assim sendo, como é, não violaram os apelados, com a sua conduta a obrigação que resulta da previsão legal da al. d) do n° 1 do art° 64° do RAU, não havendo fundamento para a resolução do contrato de arrendamento em causa.
24ª. E mesmo que, por mera hipótese de raciocínio, assim não fosse, sempre se deveria considerar caducado o direito da autora de intentar a atinente acção de resolução (art. 65° n° 1 do RAU), atento o que se veio de expor sobre a matéria de facto.
25ª. Até porque a factualidade que vem imputada aos réus é de natureza instantânea, como é reconhecido na douta Sentença do Tribunal, a quo (cf. pag. 8 da douta sentença, 2° parágrafo).
26ª. As obras consubstanciadas no pombal de alvenaria identificado nos autos não alteraram substancialmente a estrutura externa do arrendado.
27ª. Tais obras não se integraram de modo definitivo e irreversível no esqueleto arquitectónico do prédio, podendo ser retiradas, sem prejuízo ou sem dano para o mesmo.
28ª. Tais obras não colocam em crise a resistência e segurança do prédio, nem a sua fachada, nem o seu equilíbrio arquitectónico.
29ª. As obras são reparáveis antes da restituição do prédio, tendo a sua realização sido determinada para assegurar conforto e comodidade aos recorrentes arrendatários, pelo que são lícitas ao abrigo do disposto no art° 4° do RAU.
30ª. O prédio em causa não se inscreve na zona histórica de …, com as atinentes açoteias, (cada vez mais raras diga-se em abono da verdade) antes se situa na saída de … para …, a norte da Estrada Nacional … e está entre outros prédios, alguns deles pertença da autora e familiares, que se encontram degradados, não preservando as açoteias, elemento arquitectónico que a douta sentença diz ter sido posto em causa pela construção dos pombais.
31ª. Não houve neste campo qualquer dano estético ou outro que faça diminuir o valor do prédio, prejudicando assim os senhorios.
32a. A douta sentença não repudiou, antes acolheu a actuação abusiva da autora, nas modalidades de venire, suppressio e desequilíbrio, em violação do disposto no art. 334° do CC.
33a. O direito à habitação é um direito social, com consagração constitucional, que deve hierarquicamente prevalecer sobre o direito de uso e disposição da propriedade privada,
34a. Foram violados pela douta decisão a quo os artigos 4°, 64° nº 1 al. d) e 65° do RAU, os artigos 334°, 342°, 762° nº 2, 802 n° 2 e 1043°, todos do CC, e o artigo 65° da CRP.
34ª. O Tribunal a quo julgou mal ao decretar a resolução do contrato de arrendamento e condenar os recorrentes na entrega do prédio à autora, livre e desembaraçado de pessoas e coisas, pelo que deve a decisão sub judice ser revogada e substituída por outra que decrete a improcedência da acção.
A autora contra-alegou a pugnar pela confirmação da decisão recorrida.
Colhidos os vistos, cabe decidir.
São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados:
1. A autora é cabeça de casal e, nessa qualidade, administradora da herança aberta por óbito de seu marido, “B”, ocorrido em 20 de Janeiro de 1988.
2. Esta herança, de cujos bens a autora é também meeira, não foi ainda partilhada.
3. Do acervo da herança faz parte um prédio urbano composto de um só piso térreo, constituindo um só fogo, com quatro compartimentos, com área de 52 m2 e quintal com área de 20 m2, sito em … (no denominado …), na freguesia de …, concelho de …, inscrito na matriz sob o nº 2361°.
4. Tal prédio encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o nº 00340/050785, daquela freguesia de …, e aí está inscrita a sua propriedade, em comum e sem determinação de parte, a favor da autora e das restantes herdeiras (filhas) do referido “B”.
5. Por acordo verbal de meados de 1960, foi proporcionado à ré mulher o gozo do identificado prédio urbano.
6. Para habitação desta.
7. Pela contrapartida mensal inicial de Esc. 200$00.
8. A ser paga na casa dos senhorios, na altura sita na Avenida …, n.º 51, 1º Esq., em …
9. No primeiro dia útil de cada mês a que respeitasse.
10. O mencionado acordo de "arrendatnento" foi objecto de participação fiscal junto da Repartição de Finanças de …
11. O prédio arrendado compunha-se, quando foi cedido o gozo à ré, de um piso térreo, com quatro compartimentos e quintal.
12. As contrapartidas mensais devidas pelo arrendamento à ré passaram, após o falecimento de “B”, a ser pagas por esta a …, também residente no …, n.º 9, …, em …
13. A contrapartida mensal actual paga pelos réus é de 8,00 euros.
14. Sobre a açoteia do locado existem uns pombais.
15. O réu marido é colombófilo, e está como tal inscrito na Sociedade Columbófila …, desde 22/1 0/1971.
16. No final do passado Verão de 2003 a autora passou ocasionalmente junto do prédio identificado em 3. e 4. e constatou que havia construções sobre a açoteia (como um primeiro andar).
17. A autora “A” passou a residir em …, em casa de uma filha, aí centrando a sua vivência, alguns meses após o falecimento do seu marido, “B”.
18. Após ter passado a residir em …, a autora “A” se vem deslocando a …, em média, uma ou duas vezes por ano.
19. A época de férias de Verão é passada em …, com as suas filhas, genros e netos.
20. A autora tem actualmente 82 anos de idade.
21. Em cima da açoteia do locado existem três construções: uma em platex (com altura de 2,10 m, largura de 1,79 m e profundidade de 2,10 m. Esta construção não está assente no solo e é suportada por seis tubos de PVC, ficando a 17 cm do solo); outra em pladur (que se desenvolve sob o vão das escadas que dão acesso à açoteia e a placa de cobertura de uma construção ao nível do rés-do-chão, e tem a altura de 2,21 m, largura de 2,28 m e profundidade de 1,72 m); e uma terceira (que fica entre as duas outras) construída em tijolos sobrepostos e revestidos a cimento com altura de 2,04 m, largura de 2,28 m e profundidade de 2,10 m.
22. Todas as construções possuem tecto em lusalite.
23. O que acrescenta ao locado três divisões internas.
24. Com área aproximada de 6 (seis) metros quadrados.
25. Há cerca de quinze anos existem construções na açoteia.
26. Foi a sogra da autora, …, que proporcionou o gozo da casa aos réus.
27. E que residia nas proximidades do pombal.
28. Os réus nunca solicitaram aos autores ou às filhas autorização.
29. Os réus nunca informaram a autora.
30. A acção foi intentada no dia 3 de Março de 2004.
Atentas as conclusões dos apelantes, delimitadoras, como é regra, do objecto do recurso, são três as questões que se mostram equacionadas:
- modificação da matéria de facto;
- caducidade do direito de pedir a resolução do contrato de arrendamento;
- fundamento do despejo (resolução do contrato).
Vejamos, então:
No que respeita à primeira questão, importa considerar que a garantia do chamado duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, na afirmação que o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art. 6550 CPC).
Mas esta liberdade de julgamento não constitui um poder arbitrário do juiz, antes está vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção (art. 6530 do CPC).
Por isso, os acrescidos poderes da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1 a instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
No caso em apreço, ouvidos, na íntegra, o depoimento de parte e os depoimentos gravados das testemunhas e vistos os documentos dos autos, bem como o teor da inspecção judicial ao local, improcede a pretensão dos apelantes, porquanto todas as provas produzidas mostram-se apreciadas com grande rigor crítico e assinalável bom senso, a fls. 128 a 133, dando-se inteira concordância quanto ao acervo dos factos dados como provados e não provados.
Fixada, assim, a matéria de facto a atender, torna-se manifesta a improcedência da excepção de caducidade prevista no artigo 65° n° 1 do RAU, invocada pelos réus/apelantes, uma vez que não fizeram prova, como lhes cabia, nos termos do artigo 3430 n° 2 do Código Civil, que a autora conhecia há mais de um ano o facto que serve de fundamento ao pedido de resolução do contrato de arrendamento.
Por último, o fundamento da resolução do contrato.
A este propósito, estabelece o artigo 640 nº 1 al. d) do RAU, que o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura exterior ou a disposição interna das suas divisões.
Como se sabe, a ilicitude das intervenções (não autorizadas) do inquilino que alterem substancialmente a estrutura externa do locado ou a disposição interna das suas divisões é uma decorrência do direito de transformação do prédio que pertence em exclusivo ao proprietário, uma vez que não pode ser sacrificada a estrutura do prédio às comodidades do inquilino.
O arrendatário é apenas titular de um direito pessoal de gozo, que lhe permite usar o prédio, mas não transformá-lo, ou alterar-lhe a fisionomia, desfigurando-o ou descaracterizando-o.
O senhorio tem, na qualidade de proprietário, um direito à integridade do prédio, consistindo, assim, o bem jurídico protegido no interesse do proprietário em manter o essencial da traça do seu prédio e a respectiva arrumação interna.
No entanto, nem todas as alterações da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões constituem fundamento para a resolução do contrato, sendo, por isso, necessário apurar, caso a caso, segundo um critério flexível de razoabilidade, se as alterações introduzidas podem integrar o conceito de alteração substancial.
N a verdade, só as alterações relevantes, no sentido de substanciais, da fisionomia essencial do prédio, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico podem assumir a categoria que conduza à resolução do contrato.
O que releva, ainda, é o carácter definitivo da obra e, para isso, há que atender à sua natureza duradoura, o que sucede quando é implantada uma estrutura no prédio que não permite que a reposição do local arrendado se faça sem causar estragos no imóvel.
Como vem referido no acórdão do STJ, de 10.1.2002 (relator Sousa Inês, revista 3482/01), por alteração substancial deve entender-se aquela modificação do prédio, respeitante à sua estrutura externa ou à disposição interna das suas divisões que afecte o edifício naquilo que ele tem de essencial, de fundamental, de tal sorte que apareça como justificada, à luz de critérios de razoabilidade, de boa fé e do interesse do locador, a aplicação da sanção severa e drástica da resolução do arrendamento, em lugar da simples condenação do arrendatário a repor o prédio no estado anterior e a indemnizar o senhorio pelo prejuízo sofrido.
Na situação que se judicia, a obra realizada na açoteia consistiu na construção de três pombais (o réu marido é colombófilo), sendo um em platex assente em tubos de PVC e cobertura em lusalite, outro em pladur que se desenvolve sobre o vão das escadas que dão acesso à açoteia, com cobertura em lusalite, e o terceiro em tijolos sobrepostos revestidos a cimento, também com cobertura em lusalite (cf. 14. e 21. supra).
Não estamos, portanto, perante obra que altere o piso térreo, sendo que as duas primeiras construções, dada a natureza dos materiais utilizados, são, necessariamente, precárias e desmontáveis sem qualquer prejuízo para o imóvel.
O problema poderia apenas colocar-se em relação ao pombal em tijolo revestido a cimento.
No entanto, também aqui não existe qualquer construção solidamente implantada no imóvel, isto é, obra que tenha passado a integrar a estrutura física do prédio, antes se tratando de uma construção assente no piso da açoteia, não se tendo provado a utilização, nessa construção, de vigas ou cimento armado, mas apenas tijolos sobrepostos revestidos a cimento.
O que significa que a reposição do locado no estado original pode fazer-se sem particular dificuldade, ou seja, sem causar estragos no imóvel.
Sobre a qualidade arquitectónica do imóvel nada ficou provado, mas as reproduções fotográficas de fls. 26 a 29 permitem perceber que de trata de imóvel envelhecido e descuidado, pelo que não é lícito concluir que os pombais construídos implicaram uma modificação profunda na fisionomia do prédio, alterando de tal modo as suas linhas exteriores que, externamente, pareça outro ou que a harmonia exterior do prédio foi significativamente afectada.
Deste modo, não podendo afirmar-se que os pombais constituem alteração substancial da estrutura externa do prédio ou da disposição interna das suas divisões, inexiste fundamento para a resolução do contrato, nos termos do art. 64° n° 1 al. d) do RAU, pelo que se acorda em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e absolvendo-se os réus do pedido.
Custas pela apelada.
Évora,18 de Janeiro de 2007