Évora
| 1342/15.6TBPTG.E1 |  |
ACTUALIZAÇÃO DE RENDA
(Sumário do Relator)
Portalegre
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório.
1. (…), solteiro, estudante, residente na Avª (…), Lote 4 – 4º, esq., em Portalegre, por si e na qualidade de herdeiro e cabeça de casal da herança aberta por óbito de (…) e (…), instaurou contra (…), viúva, reformada, na Avª (…), Lote 4, r/c frente, em Portalegre, acção declarativa com processo comum.
Em resumo, alegou pertencer à herança de que é cabeça-de casal o prédio que serve de residência à Ré, o qual, em 1/1/1967, foi dado de arrendamento pelo autor da herança a (…), marido da Ré, entretanto falecido, mediante o pagamento da renda mensal de esc. 400$00.
Por carta de 28/4/2014, comunicou à Ré que a renda do mês seguinte, bem como as que se vencessem posteriormente, teriam o valor de € 120,00, a Ré não aceitou a renda proposta e após troca de correspondência, entre ambos, passou a depositar a renda no valor de € 40,00 mensais.
Entre Junho de 2014 e Outubro de 2015, à razão de € 120,00 mensais, venceram-se rendas no total de € 2.040,00 que a Ré não pagou.
Concluiu pedindo a resolução do contrato de arrendamento, o despejo do prédio e a condenação da Ré no pagamento da quantia de € 2.040,00 a título de rendas vencidas e das vincendas deste Novembro de 2015 e até ao transito em julgado da declaração de resolução do contrato, bem como o pagamento da quantia de € 120,00, a título de indemnização, desde esta última data e até efectiva entrega do locado.
Contestou a Ré defendendo, em resumo, que no prazo previsto na lei, se opôs ao valor da renda fixada pelo A., invocando ter idade superior a 65 anos e persistindo este naquele valor, fez prova do seu rendimento anual bruto corrigido (RABC) ser inferior a € 500,00 mensais, propondo uma renda de € 40,00 mensais que passou a depositar, face à irredutibilidade do A.
Concluiu pela improcedência da acção.
2. Houve lugar a audiência prévia e na consideração que os autos reuniam os elementos necessários para o conhecimento do mérito da causa, foi ordenada a notificação das partes para se pronunciarem, no prazo de dez dias, quanto à questão de direito.
Decorrido este prazo foi proferido saneador/sentença, em cujo dispositivo designadamente se consignou:
“(…) decido julgar a presente acção parcialmente procedente por provada e, em consequência:
a) Declaro resolvido o contrato de arrendamento celebrado relativo ao r/c frente, do prédio sito à Av. (…), Lote 4, em Portalegre;
b) Condeno a Ré (…) a entregar imediatamente à herança aberta e indivisa por óbito de (…) e (…), o locado livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Condeno a Ré (…) a pagar à herança aberta e indivisa por óbito de (…) e (…) o remanescente das rendas vencidas até Outubro de 2015 (inclusive) no montante de 1.360,00 € (mil, trezentos e sessenta euros) e as vincendas desde Novembro de 2015, até à data do trânsito em julgado da presente sentença, e desde essa última data numa indemnização mensal até ao mês em que ocorrer a efetiva restituição do locado, sempre à razão mensal de 120,00 € (cento e vinte euros), absolvendo-a do remanescente do pedido.”
3. É desta sentença que a Ré recorre, exarando as seguintes conclusões que se reproduzem:
“I. O NRAU impõe expressamente que o arrendatário se oponha à alteração da renda no prazo de 30 dias previsto no Art. 30º, o que a Recorrente fez!
II. As normas legais do NRAU, in casu, interpretadas nos termos do Art. 9º do Código Civil, permitem concluir que está subjacente uma ideia de protecção social do arrendatário mais vulnerável e desprotegido em função da idade e /ou rendimento. Com efeito, os Arts. 31º, 35º e 36º do NRAU são claramente normas que protegem o arrendatário que se encontre nas situações supra mencionadas.
III. O comportamento da Recorrente, dando cumprimento às normas legais citadas, não só as não violou, como merece ver reconhecido o seu direito ao arrendamento nas condições por si propostas.
IV. Do exposto resulta que, a renda pode ser actualizada para o valor proposto pelo senhorio, na falta de oposição do arrendatário, apenas e se respeitar os limites materiais impostos pelo disposto nos Arts. 35º e 36º do NRAU, e dentro dos valores que da sua aplicação resulta, não podendo nunca ser superior a tais valores.
V. O direito do arrendatário invocar o RABC, para efeitos da fixação do novo valor de renda, não se extingue após o prazo de 30 dias previsto no Art. 30º do NRAU, podendo ser valida e eficazmente invocado após tal momento, visto que, como se viu a Recorrente não deixou, como devia, de se opor à actualização proposta.
VI. Ao decidir como o fez a sentença recorrida e salvo o devido respeito, violou os citados Arts. 30º, 31º, 33º e 35º do NRAU.
Nestes termos e no mais de direito deve ser dado provimento ao presente recurso, e consequentemente revogada a decisão recorrida, fazendo-se, assim e uma vez mais, a esperada e indispensável, JUSTIÇA!”
Respondeu o A. defendendo a confirmação da sentença recorrida.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II - Objecto do recurso.
Considerando as conclusões da motivação do recurso, a única questão nele colocada consiste em determinar se no procedimento de transição para o NRAU e actualização da renda, dos arrendamentos para habitação celebrados antes e na vigência do RAU, a oposição do arrendatário ao valor da renda com fundamento na sua idade superior a 65 anos, no prazo de trinta dias após a comunicação pelo senhorio do aumento da renda, preclude o direito de se opor ao aumento de renda com fundamento no rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais.
III. Fundamentação.
1. Factos.
Na ausência de impugnação, importa considerar os seguintes factos julgados provados pela decisão recorrida:
1. O Autor é herdeiro e cabeça de casal da herança aberta e indivisa por óbito de seus avós, (…) e (…), nomeado nos autos de inventário, que correm seus termos neste tribunal, com o n.º 891/11.0TBPTG.
2. A 20 de Dezembro de 1966, o avô do cabeça-de-casal, (…) cedeu a (…), falecido marido da Ré, com efeitos a partir de a 1 de Janeiro de 1967, o gozo e utilização para habitação, do r/c frente, do prédio sito à Av. (…), Lote 4, em Portalegre, pela contrapartida mensal de 400$00, paga antecipadamente no primeiro dia útil do mês anterior a que a mesma dissesse respeito e na residência do primeiro.
3. O marido da Ré (…) faleceu e, na habitação referida em 2., permaneceu até hoje a sua mulher (…).
4. Por carta de 28 de Abril de 2014, o autor enviou à Ré a carta de que existe cópia a fls. 6-v, informando-a que, tendo o acordo referido em 2. passado a estar submetido ao NRAU, pretende manter o tipo e duração desse acordo, propondo que a contrapartida mensal passe ser actualizada para o valor mensal de 120,00€, dado que o valor patrimonial actual do prédio referido em 2. é de 25.238,95€ e contrapartida mensal pode ir até ao valor máximo de 140,00€.
5. Mais informou o autor na aludida carta que «na falta de resposta de V. Exa., a renda que se vencer no primeiro dia do segundo mês seguinte, bem como as que posteriormente se vencerem, passarão a ser de 120,00€ por mês – artº 31º, nº 6, do NRAU», e juntou cópia da caderneta predial actualizada.
6. A Ré, por carta que dirigiu ao Autor a 8 de Maio de 2014, e de que existe cópia a fls. 7, respondeu-lhe referindo que concordava com a intenção de manter o tipo e duração do acordo referido em 2., mas informou-o que «não concordo com a renda proposta pois encontro-me abrangida pelo disposto no nº 4, alínea b) do artigo 31º. Mais informo que junto cópia do meu Bilhete de Identidade para comprovar efectivamente a minha idade.».
7. O autor, a 6 de Junho de 2014, informou a Ré, por carta de que existe cópia a fls. 8, que «a relação arrendaticia não fica submetida ao NRAU», e que «o aumento da renda proposto respeita os limites de 1/15 do valor do locado, conforme estipula o artigo 35º da Lei 31/2012, de 14 de Agosto», e renovou o pedido do pagamento da renda de 120€ a partir do 1º dia do segundo mês seguinte ao da sua comunicação.
8. A Ré, por carta que dirigiu ao Autor a 2 de Julho de 2014, e de que existe cópia a fls. 8-v, enviou certidão dos serviços de finanças de Portalegre, comprovativa de que o seu RABC é de 3.595,07€, e propôs-se passar a pagar 40€ mensais de renda, a partir do mês de Agosto seguinte.
9. Em resposta, por intermédio da carta de 21 de Julho de 2014, de que existe cópia a fls. 9-v, o autor informou não aceitar a renda proposta de 40€ e que, como a Ré na primeira resposta que lhe havia dado à solicitação de 28 de Abril de 2014, apenas tinha cumprido a al. b) do n.º 4 do artigo 31.º do NRAU e, não havia cumprido o n.º 1 do artigo 32.º, enviando documento comprovativo do valor do RABC, ou em alternativa, documento comprovativo de o ter requerido, considerou que a Ré não actuou em conformidade com a Lei, já que apenas enviou o RABC a 7/7/2014, muito para além do prazo de 30 dias estipulado no artigo 31º.
10. Nessa última carta o Autor reiterou que o valor da renda não ultrapassava 1/15 do valor do locado mantendo-se a actualização para 120€.
11. A Ré respondeu-lhe, por intermédio das cartas datadas de 31 de Julho, e de 5 de Agosto de 2014, de que existe cópia a fls. 10 e 10-v respectivamente, informando que mantinha a posição anteriormente assumida, passando a depositar rendas no valor de 40€, a partir de Agosto de 2014 até hoje.
12. A Ré nasceu a 20 de Outubro de 1945.
13. O valor patrimonial actual do prédio referido em 2. é de 25.238,95€.
2. Direito.
A questão colocada no recurso, como supra se anotou, consiste em determinar se no procedimento de actualização da renda, relativo a arrendamentos para habitação celebrados antes e na vigência do RAU, a oposição do arrendatário ao valor da renda com fundamento na sua idade superior a 65 anos, no prazo de trinta dias após a comunicação do aumento da renda pelo senhorio, preclude o direito de se opor ao aumento de renda com fundamento no rendimento anual bruto corrigido do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais.
E isto porque a Ré, no decurso do processo negocial da actualização da renda, fez prova do rendimento anual do seu agregado familiar, o A. considerou esta prova irrelevante por extemporânea, a decisão recorrida ratificou este entendimento e a Ré diverge porque considera que o direito de invocar a sua situação económica para efeitos de actualização da renda, existindo oposição, não se preclude no prazo de dedução desta.
Está, assim, em causa a interpretação dos artºs 31º, 35º e 36º do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/2, com as alterações que lhe foram introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14/8, cuja aplicação ao concreto caso dos autos não vem questionada nem, a nosso ver, é questionável.
Vejamos, em traços gerais e na parte que releva para os autos, o regime de actualização da renda referente a contratos celebrados antes da vigência do NRAU.
A iniciativa da actualização da renda incumbe ao senhorio que deve comunicar a sua intenção ao arrendatário, indicando: (a) o valor da renda, (b) o valor do locado, avaliado nos termos dos artigos 38.º e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI), constante da caderneta predial urbana e juntar à comunicação (c) cópia da caderneta predial urbana – artº 30º do NRAU, aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27/2, com as alterações que lhe foram introduzidas pela Lei nº 31/2012, de 14/8 (como o serão os demais artigos infra referidos sem menção da proveniência).
Recebida a comunicação o arrendatário dispõe do prazo de 30 dias para responder (artº 31º, nº 1); a falta de resposta do arrendatário, no referido prazo, vale como aceitação da renda (artº 31º, nº 5); respondendo, o arrendatário pode aceitar ou opor-se ao valor da renda proposto pelo senhorio (31º, nºs 3 e 4).
Constituem fundamentos de oposição ao aumento da renda proposto pelo senhorio (a) o rendimento anual bruto corrigido (RABC) do agregado familiar do arrendatário inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais (RMNA) e (b) a idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, circunstâncias que devem ser invocadas, isolada ou cumulativamente, na resposta (artº 31º, nº 4).
Invocando o arrendatário o primeiro dos fundamentos segue-se o procedimento do artº 35º e actualização tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, durante cinco anos, mas até à aprovação dos mecanismos de protecção e compensação social, a renda actualizada exigível ao arrendatário não pode ser superior a 25%, 17% ou 10% do RABC do seu agregado familiar, determinando-se esta percentagem em função dos respectivos rendimentos mensais (artº 35º, nº2); invocando o arrendatário o segundo dos fundamentos, segue-se o procedimento previsto no artº 36º e a actualização renda tem como limite máximo o valor anual correspondente a 1/15 do valor do locado, durante cinco anos (artº 36º, nº 6).
A lei teve em particular atenção os arrendatários mais frágeis, seja por razões de carência económica, seja por razões de idade ou de deficiência incapacitante, impondo limites máximos para a actualização da renda em ambos os casos.
A observância destes limites máximos de actualização da renda não dispensa, a oposição do arrendatário ao valor da renda proposto pelo senhorio, oposição que deverá ser endereçada ao senhorio no prazo de trinta dias a contar da comunicação da actualização da renda, uma vez que a falta de resposta do arrendatário e, assim, a falta de oposição vale como aceitação da renda.
Opondo-se o arrendatário à actualização da renda com fundamento na sua carência económica, na sua idade ou na sua deficiência incapacitante, incumbe-lhe fazer a prova da concreta situação invocada e esta prova deve acompanhar a sua resposta, ou seja, deve ser feita no referido prazo de trinta, o que se compreende pela relevância que a alegação e prova das referidas situações comportam para o cálculo do valor máximo da renda.
A alegação e prova dos referidos fundamentos de oposição à actualização da renda comporta, porém, uma diferença de regimes, a nosso ver, relevante para os autos.
Invocando o arrendatário como fundamento de oposição razões de idade ou de incapacidade – idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, [artº 31º, nº 4, al. b)] – deve fazer acompanhar a sua resposta, conforme os casos, de documento comprovativo de ter completado 65 anos ou de documento comprovativo da deficiência alegada, sob pena de não poder prevalecer-se das referidas circunstâncias – artº 32º, nº 4.
Mas se o arrendatário invocar como fundamento de oposição razões de carência económica – rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais [artº artº 31º, nº 4, al. a)] – a lei não prevê idêntica preclusão, não obstante estabelecer que a resposta é acompanhada de documento comprovativo emitido pelo serviço de finanças competente, do qual conste o valor do RABC do seu agregado familiar ou, caso não disponha do documento, do comprovativo de ter o mesmo sido já requerido, devendo juntá-lo no prazo de 15 dias após a sua obtenção (artº 32º, nº 1 e 2).
Sendo a lei expressa quando à preclusão que resulta da falta de instrução da oposição com o documento comprovativo da idade ou deficiência – sob pena de não poder prevalecer-se destas circunstâncias – será adequado admitir, numa matéria tão sensível, por contender com o direito à habitação de pessoas com acentuada carência económica, que teria estabelecido idêntica preclusão, se fora essa a sua intenção, para a falta de instrução da oposição com documento comprovativo do valor do RABC do agregado familiar, nos casos em que a oposição tem por fundamento estas circunstâncias.
No caso dos autos, a Ré para além de ter mais de 65 anos de idade, veio a demonstrar, no decurso do processo negocial com o A., que o RABC do seu agregado familiar é de € 3.595,07 (ponto 8 dos factos provados), ou seja, é muito inferior a cinco retribuições mínimas nacionais anuais.
Tendo a Ré duplo fundamento – razões de carência económica e razões de idade – para se opor à actualização da renda é indubitável que podia, na sua resposta, invocar tais fundamentos isolada ou cumulativamente (artº 31º, nº 4) mas optando por invocar, ab initio, como fundamento de oposição (isoladamente) as razões de idade tal não significa, a nosso ver, que se haja precludido o direito de invocar as razões de carência económica no decurso do processo negocial com o A. e, assim, depois de decorrido o prazo de trinta dias para a resposta à inicial comunicação ao aumento da renda.
Suporta esta afirmação, não só aquele primeiro argumento de inexistência expressa de uma qualquer preclusão para a falta de comprovação da carência económica na resposta do arrendatário à comunicação da actualização do senhorio, como uma razão de ordem sistemática que se colhe da dinâmica do processo negocial para a actualização da renda decorrente da leitura dos artºs 35º e 36º.
Como já se referiu, a oposição à actualização da renda com fundamento em razões de idade ou de deficiência incapacitante, dá lugar ao procedimento previsto no artº 36º, ou seja, após a resposta do arrendatário invocando a sua idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade superior a 60 %, abre-se um espaço de negociação entre o senhorio e o arrendatário no decurso do qual o senhorio dispõe do prazo de 30 dias contados da receção da resposta do arrendatário para lhe comunicar se aceita, ou não a nova renda, valendo como aceitação da proposta do arrendatário a falta de resposta do senhorio (artº 36º, nºs 3 e 4) e caso o senhorio não aceite o valor da renda proposto pelo arrendatário, o valor da renda é apurado nos termos das alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35º, sem prejuízo do arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA, caso em que o valor da renda é apurado nos termos dos nºs 2 e 3 do artigo 35º (artº 36º, nºs 6 e 7).
Assim, se as razões de carência económica tivessem necessariamente que ser invocadas na oposição à comunicação da actualização da renda, nos casos em que a oposição do arrendatário se fundamenta em razões de idade, não se compreenderia a possibilidade da renda vir a ser actualizada nos termos das alíneas a) e b) do nº 2 do artº 35º (artº 36º nº 6), nem o processo negocial que constitui seu antecedente, uma vez que a lei, nesse caso, estabelece valores máximos de actualização tendencialmente inferiores [artº 35º, nº 2, ex vi do artº 36º, nº 7, al. a)].
Solução que não é excluída e, a nosso ver, se conforma com a redacção do nº 7 do artº 36º, pois aí se refere se o arrendatário invocar e comprovar que o RABC do seu agregado familiar é inferior a cinco RMNA e não se o arrendatário tiver invocado e comprovado como seria decisivo se a lei tivesse em vista a preclusão deste meio de defesa do arrendatário com o decurso do prazo de trinta dias para a resposta à comunicação de actualização da renda.
Acresce que opondo-se o arrendatário à actualização da renda ab initio, isto é, no prazo da resposta, invocando razões de carência económica e de idade, o procedimento que se segue, se bem vemos, é o previsto no artº 35º, por ser então evidente que o arrendatário invoca o RABC do seu agregado familiar como fundamento de oposição (artº 35º, nº 1) não havendo então lugar à aplicação do procedimento do artº 36º.
Nesta acepção o nº 7 do artº 36º terá aplicação precisamente naquelas situações em que o arrendatário encontrando-se em posição de se opor à actualização da renda por razões de idade e por razões de carência económica, no prazo da resposta apenas invoca a primeira.
Não ignoramos a dificuldade desta interpretação resultante da falta de previsão de um prazo para o arrendatário invocar as razões de carência económica, no decurso do processo negocial a que se reporta o artº 36º, mas tal dificuldade não tem relevância bastante para nos afastar duma solução que a lei, a nosso ver, consente, num domínio de clara preocupação legislativa com os arrendatários mais fragilizados, designadamente quando às razões de idade ou de incapacidade acrescem razões de carência económica.
Circunstâncias particularmente evidentes no caso dos autos em que a Ré arrendatária tem 72 anos de idade e um RABC de 3.595,07, veio a comprovar este no decurso do processo negocial com o A., cinco dias depois do decurso do prazo de 60 dias que a lei estabelece como termo do processo negocial de actualização da renda – cfr. nºs. 1 do artº 31 e nº 3 do artº 36º e pontos 4 e 6 a 8 dos factos provados.
Prazo razoável e, assim, relevante.
O recurso procede, não porque a decisão recorrida se mostre desconforme e muito menos haja violado, como diz a Ré, as normas que aplicou mas porque, a nosso ver, a lei não afasta a solução defendida pela Ré, ou seja, a lei não é conclusiva quanto à preclusão que resulta para o arrendatário, em casos como o dos autos, da falta de alegação ab initio das razões de carência económica como fundamento de oposição da renda, nem esta preclusão resulta à evidência dos procedimentos de actualização de renda que detalhadamente disciplina o que, no confronto dos interesses em presença – com particular incidência no direito à habitação de arrendatários identificados como especialmente carecidos de protecção – justifica que se acolha a interpretação que melhor se ajusta aos fins de protecção prosseguidos pela lei.
Termos em que procede o recurso.
IV. Dispositivo:
Delibera-se, pelo exposto, na procedência do recurso em revogar a sentença recorrida e em julgar improcedente a acção.
Custas a cargo do Recorrido.
Évora, 23/02/2017
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho