Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 5383/19.6T8STB.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
MORA
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
1. Apenas o incumprimento definitivo do contrato promessa por banda do promitente vendedor confere ao promitente comprador o direito à resolução do contrato e a exigir o dobro do sinal prestado, ao abrigo do regime instituído no art.º 442º, nº 2, do C. Civil.
2. A circunstância de o promitente comprador proceder, dentro do prazo estabelecido, à marcação da escritura pública para realização do negócio prometido, dando conhecimento à promitente vendedora, bem como do local onde seria efetuada, a simples não comparecia desta não é configurável como incumprimento definitivo, antes incorrendo em mora, com a consequente obrigação de indemnizar aquele dos prejuízos causados, mas não lhe confere o direito de, sem mais, proceder unilateralmente à resolução do contrato.
3. A mora só se converte em incumprimento definitivo se o credor, em consequência da mora, perder objetivamente o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada, pelo devedor, dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, com a advertência expressa de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida – art.º 808.º do C. Civil. (sumário do relator)
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
I. Relatório.
1. J…, residente na Rua dos …, em Setúbal, intentou a presente ação declarativa comum condenatória contra M…, residente na Rua …, pedindo a condenação desta no pagamento da quantia de € 25.000,00, a título de sinal dobrado.
Para tanto alegou, em síntese, ter celebrado com a Ré, em 11 de Setembro de 2018, mediante documento escrito, um contrato promessa de compra e venda de um prédio urbano, sito na Estrada Nacional, Quinta do Anjo, pelo preço de 42.000,00 €, tendo entregue, nessa data, a título de sinal, a quantia de 12.500,00€, procedeu à marcação da escritura, como acordado, e a ré não compareceu, incumprindo o contrato.
Citada, a Ré contestou, alegando que o preço de venda acordado foi de € 82.000,00, no entanto, o Autor para “fugir” ao pagamento de IMT e Imposto de Selo, convenceu a Ré que o melhor era assinar o contrato por esse valor de 42.000,00 €, pois o restante, ou seja, 40.000,00 €, seria pago “à parte”, que deveria ter sido liquidado até ao final de dezembro de 2018, o que o Autor não fez. Mais alegou que o Autor bem sabia que havia 2 arrendatários, pelo que era necessário efetuar a notificação dos mesmos para, querendo, exercerem o direito de preferência relativamente à compra do imóvel referido, e que sabia que não era possível efetuar a escritura sem notificação dos arrendatários, sob pena de os mesmos poderem impugnar a compra do imóvel. Por isso, a marcação de escritura no Cartório e a presença do Autor na mesma foi apenas e, só, uma farsa.
E termina imputando ao Autor o incumprimento do contrato promessa, pedindo que lhe seja reconhecido o direito em fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
2. Foi proferido saneador-sentença que julgou a ação improcedente e absolveu a ré do pedido.
3. Desta sentença veio o Autor interpor o presente recurso, terminando com extensas e complexas conclusões, razão pela qual não serão integralmente transcritas, extraindo-se de relevantes as seguintes:
1.ª A sentença proferida pelo Tribunal a quo e da qual se recorre padece de vício porquanto não interpretou corretamente o Direito nomeadamente no que se reporta o normativo do artigo 442.º do Código Civil;
2.ª Tal incumprimento terá de ser definitivo, não se compadecendo o dispositivo legal com a simples mora por parte do devedor inadimplente;
3.ª A declaração de não cumprimento por parte do devedor, ainda que tácita, tem sido entendida, pela doutrina e pela jurisprudência como relevante para efeitos de conversão da situação de mora em incumprimento definitivo;
4.ª A resolução do contrato-promessa pressupõe regulamentação especifica prevista, nomeadamente, no artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil, sendo necessário que se verifique incumprimento definitivo para que possa o promitente fiel acionar o mecanismo do sinal;
5.ª Em 14 de janeiro de 2019, o ora recorrente enviou à Ré missiva, conforme facto provado na al. f) da sentença recorrida, conferindo àquele prazo de 12 dias para que procedesse ao envio da documentação necessária à outorga da escritura;
6.ª Mais a advertiu que, findo tal prazo, incorreria em incumprimento definitivo;
7.ª Conforme matéria provada na al. h) da sentença proferida pelo tribunal a quo o ora recorrente, em março, comunicou à recorrida data, hora e local da marcação da escritura. Novamente lhe concedendo prazo para envio da documentação necessária para
outorga da escritura;
8.ª Novamente a advertiu que, o incumprimento o levaria a acionar os mecanismos contratualmente estipulados e legalmente previstos por força do incumprimento definitivo;
9.ª Por duas vezes (14 janeiro e 28 de março de 2019) o Recorrente interpelou a Recorrida para o cumprimento;
10.º Preenchido está o n.º 1 do artigo 805.º do Código Civil;
11.º Esta nada fez, o que culminou com a falta à escritura sem qualquer motivo justificativo e envio de uma missiva na qual informava que pelo preço acordado não iria cumprir;
12.º Pois que dizer que “mantém o interesse” não seria certamente no contrato outorgado, mas sim noutro qualquer por si ficcionado! Um que previa o dobro do preço e a venda do prédio onerado com contratos de arrendamento!
13.ª A declaração de não cumprimento do contrato releva para efeitos da conversão da mora em incumprimento definitivo;
14.ª A declaração tácita encontra-se prevista no artigo 217.º n.º 1 in fine do Código Civil, podendo ser a declaração que se “deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelem.”;
15.ª A conduta da Recorrida, não só com a sua missiva de 15 de abril, mas também como os anteriores incumprimentos, apresenta-se como manifestamente incompatível com o cumprimento do contrato prometido;
16.ª Termos nos quais não poderia ser exigido ao Recorrente, no critério do bonus páter-famílias que não entendesse os vários comportamentos da Recorrida como levando ao incumprimento definitivo do contrato;
Pelo exposto e com o douto suprimento de V. Exas., deve ser concedido provimento ao presente recurso, sendo a sentença proferida pelo Tribunal a quo anulada e substituída por outra na qual se declare resolvido o contrato promessa pelas partes outorgado, condenando-se a Recorrida na devolução do dobro do sinal prestado, no montante total de € 25.000,00.
***
4. A Ré contra-alegou defendendo a bondade e manutenção da decisão recorrida.O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
***
II – Âmbito do Recurso.
Perante o teor das conclusões formuladas pelo recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608.º, nº2, 609º, 620º, 635º, nº3, 639.º/1, todos do C. P. Civil, constata-se que a questão essencial a decidir consiste em saber se a Ré incumpriu definitivamente o contrato promessa de compra e venda e, em consequência, o Autor tem direito a receber o preço do sinal dobrado, como peticionou.
***
III – Fundamentação.1. Matéria de facto.
Na 1.ª instância foi considerada assente a seguinte factualidade (que as partes não questionaram):
a) Autor e Ré celebraram no dia 11 de setembro de 2018 um acordo escrito que denominaram de contrato de promessa de compra e venda, no qual a Ré figurava como promitente vendedora e o Autor figurava como promitente comprador;
b) Pelo acordo referido em a), a Ré prometeu vender ao Autor, ou a quem ele determinar, que prometeu comprar, livre de quaisquer ónus, hipotecas ou outros encargos, o prédio urbano sito na Estrada Nacional e Rua do Sabugueiro, Quinta do Anjo, descrito na Conservatória do Registo Predial de Palmela sob o número … da freguesia da Quinta do Anjo, inscrito na matriz sob o artigo …;
c) O acordo escrito celebrado entre as partes tem o seguinte conteúdo:
“Terceira Cláusula
O preço global, acordado para a prometida compra e venda é de 42.000,00€ (Quarenta e dois mil Euros).
Quarta Cláusula
1.O pagamento do preço referido na cláusula anterior será feito da seguinte forma:
a) 12.500€ (Doze mil e quinhentos Euros) que nesta data o promitente-comprador entrega à promitente vendedora, a título de sinal/princípio de pagamento do preço, através do cheque n.º 7499693919, emitido pelo Banco …, quantia que esta recebe e da qual dá a respetiva quitação;
b) O remanescente no valor de 29.500€ (Vinte e nove mil e quinhentos Euros) será entregue pelo promitente-comprador à promitente vendedora na data da celebração da escritura de compra e venda.
2.No caso de desistência do respetivo negócio pela promitente vendedora, a mesma fica obrigada a entregar o dobro do sinal entregue pelo promitente-comprador na data deste contrato, assim como em caso de desistência por parte do promitente comprador o mesmo perderá o valor a título de sinal entregue na presente data.
Quinta Cláusula
A realização da escritura de compra e venda será efetuada no prazo máximo de um ano após a assinatura do presente contrato promessa, podendo desde já o promitente comprador efetuar quaisquer obras que sejam necessárias no imóvel;
Sexta Cláusula
A marcação da escritura a realizar num Cartório Notarial, será efetuada pelo promitente-comprador, que deverá avisar a promitente vendedora da hora, dia e local da realização da mesma com antecedência mínima de 5 dias por qualquer via, podendo ser carta registada com aviso de receção.”
d) O Autor procedeu ao pagamento à Ré da quantia de 12.500,00€, no momento da outorga do acordo referido em a);
e) As assinaturas apostas no contrato em causa foram reconhecidas presencialmente em 11 de Setembro de 2018, pela colaboradora N… (autorizada pela Notária Paloma da Paz Costa Lavrador Rito);
f) Em 14 de Janeiro de 2019 o Autor enviou à Ré carta registada com aviso de receção com o seguinte teor:
“Com vista à marcação da escritura, venho pelo presente solicitar que me sejam
enviadas cópias dos seguintes documentos:
· Certidão predial;
· Certidão matricial;
· Certidão comprovativa da inscrição matricial do prédio antes de 1951;
· Certificado energético.
Permito-me recordar que, o citado prédio foi prometido vender “livre de quaisquer ónus, hipotecas ou quaisquer outros encargos”, tendo V. Ex.ª até à data da outorga da escritura que assegurar que o mesmo se verifica, nomeadamente, quanto à parte do prédio que atualmente se encontra “ocupada”, desconhecendo-se a que título.
Nos termos contratuais todo o prédio deve encontrar-se livre e devoluto de pessoas e coisas até à data da escritura.
Solicito que, os supramencionados documentos, me sejam enviados no prazo máximo de 12 dias uteis, findos os quais V. Exa incorrerá em incumprimento definitivo, com as inerentes consequências legais.”
g) O Autor procedeu à marcação de escritura pública no Cartório Notarial de Maria Teresa Morais Carvalho de Oliveira para o dia 16.04.2019, pelas 17h00;
h) Por carta registada com aviso de receção enviada pelo Autor à Ré, datada de 28 de março de 2019, aquele comunicou a marcação da escritura, e a data, hora e local de realização da mesma.
i) Na comunicação referida em h), o Autor comunicou à Ré que:
“Se a escritura não for outorgada no supra indicado dia, será na integra aplicado o contrato, nomeadamente, o disposto na cláusula 4.ª, n.º 2, não prescindindo do exercício de qualquer dos meus direitos contratuais legais.”
j) Em 15 de Abril de 2019 a Ré enviou ao Autor uma missiva com o seguinte teor:
“ASSUNTO: Interpelação para cumprimento de promessa de aquisição do prédio urbano sito na Estrada Nacional e Rua do …, descrito na Conservatória do Registo Predial de palmela sob o n.º …, freguesia de Quinta do Anjo.
Exm.º Senhor,
Venho pela presente INTERPELAR V. Exª., ao cumprimento do que se obrigou aquando da assinatura do contrato de promessa referido em epígrafe em 11 de Setembro de 2018, ou seja:
A) Entrega a título de reforço de sinal da quantia de 42.362,70€ que V. Exª., ficou de entregar até 31 de dezembro de 2018 e que, ainda não efetuou. Como é do seu conhecimento o valor acordado para a venda foi de 84.350,20€ sendo certo que por imposição sua para não liquidar o respetivo IMT o contrato de promessa ficou com o valor de 42.000,00€.
B) Envio de minutas de carta para comunicação aos arrendatários para, caso entendam, exerçam o respetivo direito de preferência. Como é do seu conhecimento o prédio em causa tem dois arrendatários que, nos termos legais, têm direito de preferência tendo ficado V. Exª., de ver como proceder relativamente a essa situação, com os seus advogados e, posteriormente, enviar-me as respetivas minutas para envio aos mesmos o que, também, V. Exª., ainda não fez.
Assim, e em face do incumprimento de V. Exª., mas estando, no entanto, interessada em manter o respetivo negócio pelas condições acordadas, venho INTERPELÁ-LO ao cumprimento da entrega da quantia de 42.362,70€ no prazo de 8 dias sob pena de não o fazendo ficar V. Exª., em incumprimento definitivo sujeitando-se assim à penalização prevista no artigo 442º do Código Civil, ou seja, perda do sinal entregue”.
k) No dia 16.04.2019 a Ré não compareceu no Cartório referido em g).
***
2. O direito.2.1. Do incumprimento do contrato e suas consequências jurídicas.
Não restam dúvidas quanto à existência de um acordo de vontades vinculativo, estabelecido entre a Autor e a Ré, mediante a emissão de declarações de vontade recíprocas, visando a produção de determinado efeito jurídico.
Por isso que, atendendo à factualidade apurada nestes autos, urge concluir que as partes celebraram, por escrito particular, um típico contrato – promessa de compra e venda de um imóvel urbano, tal como vem definido no art.º 410, n.º 1.
De acordo com o n.º2, do art.º 442.º, C. Civil, se o não cumprimento do contrato for imputável ao promitente-vendedor, o promitente-comprador “tem a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago”.
Assim, o incumprimento (definitivo), imputável a um dos contraentes, confere ao outro o direito de resolver o contrato-promessa - artigos 432º, nº 1, 799.º/1 e 801º, nº 2.
No caso de falta de cumprimento ser imputável ao promitente-comprador, pode o promitente vendedor fazer sua a quantia entregue a título de sinal. E sendo o incumprimento atribuído ao promitente-vendedor, o outro contraente, no caso em apreço, tem direito a exigir o dobro do sinal (artigo 442º, nº 2).
Como é consabido, a resolução do contrato pode ocorrer quando esteja prevista na lei ou por acordo das partes, sendo os seus efeitos equiparados à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico, o mesmo é dizer que a resolução tem efeito retroativo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente, e faz-se por declaração à outra parte – art.ºs 289.º/1, 432.º/1, 433.º e 436.º/1, todos do C. Civil.
Como se refere no Ac. do S. T. J. de 22/3/2011, Proc. n.º 4015/07.0TBVNG.P1.S1, quando a resolução do contrato se funda na lei, “está-se perante a condição resolutiva tácita, que consiste no direito potestativo, conferido a um dos contraentes, de ter o contrato por resolvido em virtude da outra parte não ter cumprido a sua prestação; se a resolução se funda em convenção, está-se perante a condição resolutiva expressa, que se traduz na destruição da relação contratual com base num facto posterior à sua celebração, não tendo tal facto de estar necessariamente ligado ao incumprimento, podendo consistir numa simples razão de conveniência.”
Mário Júlio de Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 5.ª Edição, pág. 250, define a resolução do contrato, “como o ato de um dos contraentes dirigido à dissolução do vínculo contratual, em plena vigência deste, e que tende a colocar as partes na situação que teriam se o contrato não se houvesse realizado”.
A resolução legal verifica-se, por exemplo, nos casos de incumprimento da obrigação, impossibilidade de cumprimento ou alteração das circunstâncias, nos termos dos art.ºs 801.º/2, 802.º, 808.º e 437.º - Pires de Lima e Antunes Varela, C. C. Anotado, Vol.I, 4.ª Edição, pág. 409.
A impossibilidade da prestação por culpa do devedor, nos contratos bilaterais, confere ao credor, independentemente do direito à indemnização, o direito de resolver o contrato – vd. art. 801º e 798º. do C. Civil.
O direito de resolução do contrato promessa, por incumprimento imputável a um dos contraentes, abrange apenas o incumprimento definitivo, não a simples mora - artigos 432º, nº 1, 799.º/1 e 801º, nº 2, do C. Civil.
Tem sido este o entendimento dominante, quer na doutrina, quer na jurisprudência, que acompanhamos de perto, e que o próprio recorrente reconhece, que os efeitos previstos no art.º 442.º, n.2 do C. Civil, no caso que ora importa - a restituição do sinal em dobro -, apenas ocorre em sede de incumprimento definitivo do contrato-promessa, não bastando, para o efeito, a simples mora.
Na doutrina, pode ver-se Gravato de Morais, Contrato-Promessa em Geral, Contratos-Promessa em Especial, Almedina, pág. 203, citando no mesmo sentido Calvão da Silva, Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 297 e segs.; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7.ª Edição, pág. 128, Sousa Ribeiro, in “O campo de aplicação do regime indemnizatório do art.º 442.º do Código Civil”, Menezes de Leitão, Direito das Obrigações, Vol. I, pág. 240.
Também Brandão Proença, in “Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações”, Coimbra Editora, pág. 338, defende que “o exercício desse direito potestativo extintivo exige o incumprimento definitivo da promessa, apesar da expressão “não cumprimento”, referida na segunda parte do n.º 2 do art.º 442.º e no seu n.º4, poder ser entendida num sentido mais amplo e o n.º3 admitir (falsamente) uma genérica execução específica”.
Quanto à resolução legal, é entendimento pacífico na jurisprudência que só pode ter lugar a resolução de um contrato promessa em que tenha havido entrega de sinal se ocorrer uma situação de incumprimento definitivo (e não de simples mora) - veja-se, a título de exemplo, os Acórdãos do S. T. J. de 12/1/10, Proc. n.º 628/09.3YFLSB e de 6/10/2011, Proc. n.º 2434/08.3TBSTS.P1.S1, disponíveis em www.dgsi.pt).
Com efeito, a simples mora debitoris não se confunde com o incumprimento definitivo da obrigação, e ocorre quando a prestação, ainda possível, não foi cumprida no tempo devido, por causa imputável àquele, como flui do art.º 804.º, n.º 2 do C. Civil. E a simples mora apenas constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor, não lhe conferindo o direito à resolução do contrato – seu n.º1.
Além das situações de não observância de prazo fixo absoluto, contratualmente estipulado, o caráter definitivo do incumprimento do contrato-promessa ocorre nas circunstâncias descritas no art.º 808.º/1 do C. Civil, a saber:
a) se, em consequência de mora do devedor, o credor perder o interesse na prestação;
b) se, estando o devedor em mora, o credor lhe fixar um prazo razoável para cumprir e, apesar disso, aquele não realizar a prestação em falta;
c) se o devedor declarar inequívoca e perentoriamente ao credor que não cumprirá o contrato.
Assim, a simples situação de mora pode conduzir ao incumprimento definitivo do contrato se o credor perder o interesse que tinha na prestação ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, nos termos do n.º1 do art.º 808.º do C. Civil.
Ora, no caso concreto, não foi fixado prazo absoluto para a celebração do contrato definitivo, dele apenas constando que “A realização da escritura de compra e venda será efetuada no prazo máximo de um ano após a assinatura do presente contrato promessa”. Daí ser discutível que as partes quisessem estabelecer esse prazo como definitivo para a realização da escritura.
Em todo o caso, ainda que assim não se entendesse, a verdade é que o Autor instaurou a presente ação antes do termo desse prazo, visto que ação deu entrada em 22 de agosto de 2019 e aquele prazo de um ano terminaria em 10 de setembro de 2019.
Assim, o facto de o autor proceder á marcação da escritura para 14 de abril de 2019, dando conhecimento à Autora, bem como do local onde seria efetuada, a qual não compareceu, não pode ser configurável como incumprimento definitivo, mas de simples mora, com a consequente obrigação de indemnizar o promitente vendedor dos prejuízos causados, mas não lhe conferiu o direito de, sem mais, proceder unilateralmente à resolução do contrato.
Dito de outro modo, o recorrente, ao instaurar a presente ação, com a consequente pretensão de resolução do contrato, fê-lo indevidamente, porque não está demonstrado o incumprimento definitivo do contrato por banda da recorrida, antes deveria ter diligenciado pela marcação de nova escritura pública, dando disso conhecimento à Ré, ou seja, era necessário que lhe tivesse efetuado a denominada interpelação admonitória.
Com efeito, a mora só se converte em incumprimento definitivo se o credor, em consequência da mora, perder objetivamente o interesse que tinha na prestação, ou se esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, com a advertência expressa de se considerar a obrigação como definitivamente incumprida.
O Autor não alega, pelo que não podia demonstrar, ter havido, por banda da recorrida, incumprimento definitivo do contrato promessa pela verificação de qualquer uma das referidas situações.
No que respeita à comunicação feita pelo recorrente à Ré, em 28/03/2019, não podemos deixar de acompanhar a seguinte fundamentação da sentença recorrida:
“Analisada a interpelação enviada pelo Autor à Ré em 28.03.2019 constata-se que na mesma o Autor fez consignar que caso a escritura não fosse outorgada na data por si agendada para a celebração da escritura, considerava que a Ré tinha desistido da celebração do contrato prometido, tal como se encontrava previsto no ponto 2 da Quarta Cláusula do contrato de promessa em crise. Será que o Autor podia considerar que a não comparência da Ré à escritura equivalia a uma desistência da celebração do contrato definitivo? (…)
Parece-nos que não.
Como supra se aduziu, ao não comparecer na data marcada para celebrar a escritura de compra e venda, a Ré passa a estar em mora no que tange à obrigação de celebração do contrato definitivo. O que significa que, para que o Autor possa resolver o contrato com justa causa, teria que transformar a mora em incumprimento definitivo, concedendo para tanto à Ré um prazo razoável para a celebração da escritura, sob pena de incumprimento definitivo do contrato de promessa, sendo que, primeiramente teria que comunicar tais circunstâncias à Ré, ou seja, teria que enviar comunicação no qual informava a Ré do prazo limite para celebrar a escritura, prazo esse que não sendo respeitado equivaleria, então, ao incumprimento definitivo do contrato.
…
No caso dos autos verifica-se que o Autor nunca transformou a mora da Ré em incumprimento definitivo, nunca procedeu à interpelação admonitória que lhe permitia, verificando-se a persistência da mora, convertê-la em incumprimento definitivo, atribuindo assim, e apenas nessa medida, justa causa para que o Autor pudesse resolver o contrato de promessa de compra e venda. De facto, a partir do momento em que a Ré não compareceu para celebrar a escritura de compra e venda do imóvel objeto do contrato de promessa (em 16.04.2019), passou a estar em mora no que tange a essa obrigação. Assim, posteriormente competia ao Autor, se pretendia resolver o contrato de promessa que havia celebrado com aquela interpelá-la admonitoriamente, concedendo-lhe um prazo limite (prazo esse que não pode ser muito curto sob pena de não se ter por razoável) para a celebração da escritura.
Nessa comunicação o Autor deveria ainda advertir a Ré de que o não cumprimento de tal prazo limite seria considerado como incumprimento definitivo do contrato de promessa. Diga-se ademais, que, uma vez que o contrato celebrado entre as partes atribuía ao Autor a competência para proceder à marcação da escritura, para que se verificasse o incumprimento definitivo, o Autor deveria, depois de ter enviado a comunicação a que acabamos de fazer referência, proceder a nova marcação de escritura pública, de acordo com o prazo concedido à Ré na interpelação admonitória, e comunicar à mesma tal marcação. Sendo que, só se a Ré voltasse a não comparecer para celebrar a escritura, uma segunda vez, e já depois de ter sido interpelada admonitoriamente, aí sim o Autor estaria em condições de resolver o contrato de promessa com justa causa e, em consequência, exigir da Ré o pagamento do dobro do sinal entregue, ou seja, 25.000,00€.
Não tendo o Autor procedido da forma descrita, não podemos considerar que tenha existido incumprimento definitivo do contrato de promessa por banda da Ré e, nessa medida, a resolução do contrato pelo Autor é ilícita”.
Por outro lado, do teor da carta enviada pela recorrida ao recorrente, em 14 de janeiro de 2019, contrariamente ao que este sustenta, não se pode inferir qualquer manifestação de vontade, ainda que tácita, de não querer cumprir o contrato promessa.
Na verdade, a ré limita-se a interpelar o Autor para o cumprimento do contrato promessa, no sentido de proceder ao pagamento de 42.362,70€, título de reforço de sinal, que, segundo a sua versão dos factos, aquele se obrigou a entregar até 31/12/2018, já que o valor da venda acordado foi de 84.350,20, e que se não procedesse ao seu pagamento no prazo de oito dias considerava o contrato incumprido definitivamente.
Daqui não se pode concluir, sem mais, de declaração de intenção de não cumprir definitivamente o contrato.
Importa relembrar que a Ré, na sua contestação, alegou que o preço de venda acordado do imóvel foi de € 82.000,00, mas que o Autor, para “fugir” ao pagamento de IMT e Imposto de Selo, convenceu a Ré que o melhor era assinar o contrato pelo valor de 42.000,00 €, pois o restante, ou seja, 40.000,00 €, seria pago “à parte”, que deveria ter sido liquidado até ao final de dezembro de 2018, o que o Autor não fez. Mais alegou que o Autor bem sabia que havia dois arrendatários, pelo que era necessário efetuar a notificação dos mesmos para, querendo, exercerem o direito de preferência relativamente à compra do imóvel referido, e que sabia que não era possível efetuar a escritura sem notificação dos arrendatários, sob pena de os mesmos poderem impugnar a compra do imóvel. Por isso, sustentou a Ré, a marcação de escritura no Cartório e a presença do Autor na mesma foi apenas, e só, uma farsa, imputando ao Autor o incumprimento do contrato promessa, e pediu que lhe seja reconhecido o direito em fazer sua a quantia recebida a título de sinal.
Ora, esta factualidade, a provar-se, demonstra a existência de uma verdadeira simulação quanto ao valor real do imóvel a vender e a obrigação do Autor em reforçar o sinal até 31/1272018.
Destarte, perante a posição assumida na contestação pela Ré, essa pretensa factologia, sendo controvertida e reveladora de eventual incumprimento do contrato por banda do Autor, justificaria o prosseguimento dos autos para a respetiva produção de prova.
Como sublinham Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa, in “Código de Processo Civil Anotado”, Almedina, 2018, Vol. I, págs. 696/697, “o juiz só deve conhecer do pedido ou dos pedidos formulados sempre que não exista matéria controvertida suscetível de justificar a elaboração de temas da prova e a realização da audiência final. Assim acontecerá, nomeadamente quando seja indiferente para qualquer das soluções plausíveis a prova dos factos que permaneçam controvertidos: se, de acordo com as soluções plausíveis da questão de direito, a decisão final de modo algum puder ser afetada com a prova dos factos controvertidos, não existe interesse na enunciação dos temas da prova”.
No mesmo sentido se pronunciam Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado “, Vol. 2.º, 3.ª edição, Almedina, 2017, pág. 667, salientando que o juiz não se deve limitar aos factos que interessam à sua visão jurídica, mas também àqueles factos que interessam a outras vias de solução possível do litígio, tendo em conta as posições assumidas pelas partes quanto à sua fundamentação jurídica e correntes doutrinais e jurisprudenciais.
A este propósito, escreve Paulo Pimenta, in “Processo Civil Declarativo”, 2.ª edição, Almedina, 2017, pág. 287, que quando a questão de direito possa ter mais que uma solução, implicando que o relevo dos referidos factos (ainda controvertidos) varie em função desta ou daquela possível solução jurídica, “justifica-se que o juiz só conheça do mérito da causa no despacho saneador quando “possa emitir uma decisão segura que, em princípio, não seja afetada pela evolução posterior”.
Ora, tendo em conta a causa de pedir e o pedido formulado pelo Autor, e considerando que a Ré não deduziu reconvenção, no sentido de pedir a resolução do contrato por incumprimento definitivo do autor e o reconhecimento do direito de fazer seus os montantes entregues a título de sinal, a verdade é que o estado dos autos permite, sem necessidade de outras provas, a apreciação total da pretensão do autor, pois a demonstração daquela factologia não pode conduzir a outra solução jurídica plausível.
Com efeito, competia ao autor/recorrente, de acordo com o ónus da prova ínsito no art.º 342.º/1 do C. Civil, alegar e demonstrar o incumprimento definitivo por banda da recorrida, por traduzir factos constitutivos do reclamado direito ao sinal dobrado.
E quanto à eventual perda (objetiva) de interesse na prestação, por banda do Autor, adiantou-se na sentença recorrida, que igualmente se acompanha:
Por outro lado, sempre se diga que no que respeita à perda de interesse na celebração do contrato alegada pelo Autor, tal perda de interesse terá que ser apreciada objetivamente, e não sob um posto de visto subjetivo.
Ora, a verdade é que o próprio Autor não invocou qualquer razão objetiva para ter perdido o interesse na celebração do negócio, nomeadamente razões que adviessem de não ter sido cumprido o prazo de 16.04.2019 ou o prazo de um ano estabelecido no contrato que implicassem a perda desse interesse, tendo-se limitado a alegar de forma genérica que tinha perdido o interesse no contrato definitivo, o que só por si não poderá constituir como uma causa objetiva de perda do interesse por banda do Autor em virtude da mora da Ré”.
Decorrentemente, a sentença recorrida aplicou corretamente o direito aos factos provados, não merecendo qualquer censura.
Improcedem, pois, todas as conclusões do recorrente e a apelação.
Vencido na apelação, suportará o recorrente as custas respetivas – art.º 527.º/1 e 2 do C. P. Civil.
***
IV. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e manter a decisão recorrida.
Custas da apelação pelo apelante.
Évora, 2020/11/19
Tomé Ramião (Relator)
(Assinatura eletrónica)
Francisco Xavier (1.º Adjunto)
(Assinatura eletrónica)
Maria João Sousa e Faro (2.º Adjunto)
(Assinatura eletrónica)