Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 565/05-2 |  |
ARRENDAMENTO RURAL
I – Se o titular dum direito legal de preferência, sem atentar na existência de direitos da mesma natureza e conflituantes com o seu, avançar com uma acção de preferência, poderá ver a sua posição ser posta em causa e ser substituído na titularidade do direito conferido na acção que havia antes proposto, numa outra acção contra ele instaurada, por quem tinha melhor preferência.
II – O direito de preferência dum arrendatário rural com mais de três anos tem primazia sobre o direito de preferência dum proprietário confinante, no caso de venda do prédio locado.
PROCESSO Nº 565/05
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B” e mulher “C”, a presente acção declarativa sob a forma ordinária, pedindo que seja declarado que ele A. tem a melhor preferência na venda do prédio rústico identificado nos autos e que lhe seja adjudicado, com exclusão dos RR., o prédio alienado; que sejam os RR. condenados a reconhecer que o A. tem a melhor preferência na alienação do prédio e que seja ordenado o cancelamento de todas as inscrições existentes na Conservatória do Registo Predial referentes ao prédio.*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Citados, contestaram os RR. nos termos de fls. 21 e segs. concluindo pela improcedência da acção.
Houve resposta, concluindo o A. como na petição inicial.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionada a matéria de facto assente e controvertida, sem reclamação.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 144/145 que também não sofreu reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 149 e segs. que julgou a acção totalmente improcedente e absolveu os RR. dos pedidos contra eles formulados.
Inconformado, apelou o A. alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - O A. intentou a presente acção pedindo que lhe seja reconhecido que tem a melhor preferência na venda do prédio rústico objecto dos autos.
2 - Apenas este pedido devia ter sido apreciado pois os direitos de preferência já se encontravam reconhecidos.
3 - Pelo que a sentença é nula - artº 668 nº 1 al. d) e e) do C.P.C..
4 - Entre A. e a então proprietária do prédio rústico objecto dos autos celebrou-se um contrato de arrendamento rural.
5 - Este contrato foi celebrado verbalmente em Abril de 1974.
6 - Com a entrada em vigor do D.L. 201/75 de 14/04 e a Lei 76/7 de 28/08, foi imposta a redução a escrito dos contratos existentes.
7 - Nos anos 90 foram concedidos subsídios pela Comunidade Europeia aos arrendatários rurais que possuíssem contratos escritos.
8 - O A. solicitou, então à senhoria o contrato escrito.
9 - Pelo que houve apenas a redução a escrito de um acordo que já existia.
10 - Não a celebração de um novo contrato.
11 - O referido contrato começou a vigorar em Abril de 1974.
12 - Como tal, é o A. titular do direito de preferência previsto no artº 28º nº 1 do D.L. 385/88 de 25/10.
13 - Este direito de preferência cede perante o exercício do co-herdeiro e do comproprietário.
14 - Mas só perante estes.
15 - Assim, o direito de preferência do arrendatário tem prioridade em relação ao direito de preferência de um prédio confinante.
Não foram apresentadas contra-alegações.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que apenas abrange as questões nelas contidas (artº 684 nº 3 e 690 nº 1 do C.P.C.)
Do que delas decorre, verifica-se que a única questão a decidir é saber:
- Se ocorre a nulidade da sentença com fundamento no disposto no artº 668 nº 1 als. e) e d) do CPC.
- Se o direito de preferência de que se arroga deve prevalecer sobre o direito de preferência invocado pelos RR., sendo que ambos foram judicialmente reconhecidos em sentenças autónomas, transitadas em julgado.
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São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:1 – “D”, representada por “E”, com procuração com poderes especiais para o acto, vendeu a “F”, o prédio rústico sito aos …, com a área de 2.500 hectares, da freguesia e concelho de …, inscrito na matriz cadastral sob o artº 84 da Secção I, descrito na C.R.P. de … sob o nº …, pelo preço de Esc. 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), acordo titulado pela escritura lavrada em 16/02/1995, a fls. 53º v.º a 56º v.º do Livro 108-B do Cartório Notarial de …
2 - Por sentença transitada em julgado em 12/12/1997, proferida nos autos de acção declarativa sob a forma de processo ordinário nº 28/96 que correram termos no Tribunal de Círculo de …, em que figuraram como autores “B” e mulher “C”, ora RR., e como RR. “D”, “F” e mulher “G”, reconheceu-se “B” e mulher “C”, como titulares do direito de preferência na venda celebrada entre “D” e “F”, do prédio rústico, sito em …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, inscrito na matriz sob o artº 84º da Secção I, da freguesia e concelho de …
3 - O direito de preferência reconhecido na sentença proferida em 2 fundou-se no disposto no artº 18º nº1 do D.L. 384/88 de 25/10;
4 - A acção na qual foi proferida a sentença referida em 2 foi registada pela inscrição F - 1 Ap. 03/210296, enquanto provisória por natureza e foi convertida pela inscrição F - 1 Ap. 04/250398;
5 - Por sentença transitada em julgado em 16/03/1998, proferida nos autos de acção declarativa sob a forma de processo sumário nº 2/96, que correram termos no Tribunal Judicial da Comarca de …, em que figuraram como autor, “A”, ora A., e, como RR., “D”, “F” e mulher, “G”, reconheceu-se “A” como titular do direito de preferência na venda celebrada entre “D” e “F”, do prédio rústico, sito em …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, inscrito na matriz sob o artº 84º da Secção I, da freguesia e concelho de …
6 - O direito de preferência reconhecido na sentença referida em 5 fundou-se no disposto no artº 28º do D.L. 385/88 de 25/10.
7 - Em dia que não foi possível determinar com precisão do ano de 1974, mas seguramente posterior a 25 de Abril, “D” e o A. fizeram um acordo por via do qual a primeira deu de arrendamento ao segundo o prédio rústico, sito aos …, com a área de 2.500 hectares, da freguesia e concelho de …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, a que correspondem os recibos comprovativos do pagamento de renda constantes de fls. 80 a 82 dos autos.
8 - Em 03/12/1992, “D” e “A” fizeram um acordo por via do qual a primeira deu de arrendamento ao segundo o prédio rústico sito aos …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, inscrito na matriz sob o artº 84º da Secção I, da freguesia e concelho de …, celebrado pelo prazo de 10 anos, mediante a renda anual de Esc. 25.000$00; as partes declararam, nesse contrato, nomeadamente, que “Este contrato teve início em 15 de Agosto de 1992 e é celebrado pelo prazo de 10 (dez) anos” (doc. de fls. 83 dos autos).
9 - O A. teve conhecimento da venda referida em 1 em 15/08/1995, quando pretendeu efectuar o pagamento da renda e lhe foi comunicado que o dono do prédio já não era “D”.
10 - O prédio rústico denominado “Herdade …” confina com o prédio referido em 1;
11 - A aquisição pelos RR., por compra, do prédio rústico denominado “Herdade …” está inscrita no registo predial, inscrição essa efectuada com base em certidão de escritura pública de 23/09/1969, lavrada a fls. 91º do Livro de Notas nº 22 do Cartório Notarial de … (documento de fls. 102 a 105 dos autos).
Estes os factos.
Estão em causa na presente acção os direitos de preferência, reconhecidos em acções autónomas intentadas respectivamente pelo A. e pelos RR., na venda do prédio rústico de que o primeiro é arrendatário e os segundos proprietários confinantes.
Nessas duas acções, nem o A. foi interveniente na intentada pelos RR. nem estes foram intervenientes na acção intentada pelo A. para reconhecimento dos respectivos direitos de preferência.
Pretende agora o A. que lhe seja reconhecido que detém melhor preferência que os RR., sendo-lhe nessa medida adjudicado o prédio alienado.
Importa referir, desde já, que a propositura de cada uma dessas acções e respectivas decisões transitadas em julgado não fazem atribuir prevalência do direito reconhecido em cada uma delas sobre a outra, quer com base na prioridade do trânsito, quer com base na prioridade do registo.
Com efeito, se o titular de um direito legal de preferência, sem atender à existência de direitos da mesma natureza conflituantes com o seu e sem prévio recurso ao processo previsto no artº 1465 do CPC, avançar para a propositura de uma acção de preferência, terá de suportar o ónus de ver a sua posição posta em causa em acção que algum dos titulares daqueles direitos proponha ulteriormente contra ele e eventualmente ver-se substituído na titularidade do direito a que a preferência se reporta.
Ora, como bem se refere na sentença recorrida, “Porque autor e réus estão finalmente na mesma sentença, a discutir entre si os direitos de preferência que se arrogam e qual deles deverá prevalecer, tudo está em discussão, independentemente do que se considerou provado em qualquer das duas acções anteriores, que vêm sendo referidas. Isto é, está em discussão, nesta acção desde logo, a própria existência dos direitos de preferência que autor e réus se arrogam, pois só agora cada um destes teve oportunidade para contradizer a pretensão do seu opositor. Concluindo-se que qualquer das partes é titular do direito de preferência que se arroga, terá de se decidir qual desses direitos deve prevalecer. Mais precisamente, tendo em conta a diferente posição processual das partes, há que analisar, em primeiro lugar, se o autor, a quem cabe o ónus de demonstrar o bem fundado da sua pretensão, é, efectivamente, titular do direito de preferência que se arroga. Como já se salientou, a essa indagação não obsta o facto de ter sido decidido, na acção de preferência por ele proposta, que ele é titular desse direito, pois os ora RR. não intervieram nessa acção, não lhes sendo, portanto, oponível tal decisão. Se se concluir que o é, terá de se averiguar, em seguida, se os réus, pelo seu lado, são titulares do direito de preferência de que se arrogaram nesta acção e, na hipótese afirmativa, se o direito de preferência do autor deverá prevalecer sobre ele”.
Por isso, não tem razão o apelante quando argui de nula a sentença recorrida com fundamento em excesso de pronúncia ou condenação em objecto diverso do pedido (artº 668 nº 1 als. d) e e) do C.P.C.) pois, como se viu, para se reconhecer a melhor preferência no caso dos autos é necessário, antes de mais, conhecer da própria existência do direito de que cada uma das partes se arroga.
Improcedem, pois, as conclusões 1ª a 3ª da alegação do apelante.
Vejamos então se o A. apelante e RR. apelados detém o direito de preferência de que se arrogam e, em caso afirmativo, qual deles deve prevalecer.
O A. apelante funda o seu direito na alegada qualidade de arrendatário do prédio alienado e os RR., por sua vez, na qualidade de proprietários confinantes, isto é, no disposto no artº 28º nº 1 do D.L. 385/88 de 25/10 (Lei do Arrendamento Rural) o primeiro e no disposto no artº 18 nº 1 do D.L. 384/88 de 25/10 os segundos.
Dispõe o nº 1 do artº 28 do D.L. 385/88 de 25/10 que “no caso de venda ou dação em cumprimento do prédio arrendado, aos respectivos arrendatários com, pelo menos, três anos de vigência do contrato assiste o direito de preferência na transmissão” prescrevendo o seu nº 2 que tal direito de preferência do arrendatário cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário.
Conforme resulta deste preceito é condição do exercício deste direito a qualidade de arrendatário do prédio alienado com, pelo menos, três anos de vigência do contrato.
Como nota o Eng.º Lopes Cardoso, o direito de opção do rendeiro na compra do prédio que explora, é hoje corrente em quase todo o mundo e, não só é justo, como constitui um processo de fomentar a exploração por conta própria, de favorecer a entrega da terra aos verdadeiros “profissionais da agricultura”, contribuindo-se para a eliminação do absentismo e, não poucas vezes, de conduzir a uma mais correcta e equitativa repartição da propriedade rústica (in Subsídios para a Regulamentação do Arrendamento Rústico, pág. 200 e segs.).
O que interessa, pois, a nosso ver, não é a formalização dessa qualidade de arrendatário mas essa qualidade em si mesma. Isto é, o que interessa é que o arrendatário o seja há pelo menos três anos para que possa exercer o direito de preferência que a lei lhe confere.
In casu, está provado que “Em dia que não foi possível determinar com precisão do ano de 1974, mas seguramente posterior a 25 de Abril, “D” e o autor fizeram um acordo por via do qual a primeira deu de arrendamento, ao segundo, o prédio rústico sito em , com a área de 2500 hectares da freguesia e concelho de …, inscrito na matriz cadastral sob o artº 84 da Secção 1 e descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, a que correspondem os recibos comprovativos de renda constantes de fls. 80 a 82 dos autos”. (ponto 7 dos f.p.)
Por sua vez “Em 03/12/1992 “D” e “A” fizeram um acordo por via do qual a primeira deu de arrendamento ao segundo, o prédio rústico sito em descrito na C.R.P. de … sob o nº1 01739/010295, inscrito na matriz sob o artº 84 da Secção 1, da freguesia e concelho de …, celebrado pelo prazo de 10 anos, mediante a renda anual de 25.000$00; as partes declararam nesse contrato, nomeadamente, que “Este contrato teve início em 15/08/1992 e é celebrado pelo prazo de 10 anos” (ponto 8 dos f.p.)
Ora, conforme resulta do doc. de fls. 82 dos autos, em 3 de Setembro de 1991 o arrendatário ora apelante efectuou o pagamento da renda correspondente ao ano de 1991 no âmbito do contrato de arrendamento celebrado em 1974 referido no ponto 7 dos factos provados pelo que o mesmo se manteve em vigor até àquela data.
Por sua vez, o contrato escrito celebrado em 3/12/92, reporta o início da sua vigência a 15/08/92 data que também estabeleceram como limite do pagamento da renda anual respectiva.
Como é sabido, o D.L. 385/88 de 25/10/88, veio determinar que todos os contratos de arrendamento rural, mesmo os já existentes àquela data teriam de estar obrigatoriamente reduzidos a escrito a partir de 1/07/89 ( cfr. artºs 3º e 36º nº 3).
Ora, face a tais factos, é legítimo inferir que o A. ora apelante é arrendatário do prédio em causa, ininterruptamente, desde o início do contrato verbal celebrado em 1974, até à celebração do contrato escrito em 1992, por imposição legal, mantendo essa qualidade posteriormente por força deste contrato, sendo-o, designadamente, à data da alienação do prédio a terceiros.
E, exigindo a lei, apenas, que o contrato vigore há pelo menos três anos e não que esteja reduzido a escrito há mais de três anos, não pode, pois, deixar de considerar-se, para efeitos de existência do direito de preferência na esfera jurídica do A., o contrato verbal de arrendamento que vigorou até à celebração do posterior contrato escrito em cuja data o Exmº juiz julgador se apoiou para negar ao A. apelante tal direito.
Pelo exposto, contrariamente ao decidido, entende-se que o A. apelante é, efectivamente, titular do direito de preferência a que se refere o artº 28 nº 1 do D.L. 385/88 de 28/10.
Assim sendo, importa agora averiguar se os RR. apelados são titulares do direito de preferência que se arrogam e, em caso afirmativo, se o direito de preferência do A. apelante prevalece sobre este.
Dispõe o artº 18 nº 1 do D.L. 384/88 de 25/10 que “os proprietários de terrenos confinantes gozam do direito de preferência previsto no artº 1380 do Código Civil, ainda que a área daqueles seja superior à unidade de cultura”
Podem, pois, preferir na venda de um prédio os proprietários de terrenos confinantes mesmo que os seus terrenos tenham área superior à unidade de cultura.
Face à factualidade provada, designadamente nos pontos 2, 10 e 11 forçoso é concluir que os RR. são titulares do direito de preferência que se arrogam, derivado da confinância do prédio de que são proprietários com o prédio alienado.
Assim sendo, importa agora indagar se o direito de preferência do A. apelante deverá prevalecer sobre o dos RR. apelados.
E, não obstante as considerações avançadas pelo Exmº juiz para o caso, não verificado na sua perspectiva, de o A. ser titular do direito de preferência de que se arroga, defendendo que não existe norma legal que hierarquize entre si os direitos de preferência decorrentes dos artºs 28 do D.L. 385/88 e 18 do D.L. 384/88, entendemos que, efectivamente, no caso de conflito entre esses dois direitos, prevalece o do arrendatário.
Com efeito, foi o D.L. 201/75 de 15/4 que reconheceu o direito de preferência do arrendatário rural, determinando, contudo, que a regra assim estabelecida “cede (...) em face do direito de preferência do co-herdeiro e do comproprietário” (artº 25 nº 1)
O artº 29º da Lei 76/77 de 29/09 ao prescrever que “No caso de venda ou dação em cumprimento de prédios objecto de arrendamento rural, têm direito de preferência, em primeiro lugar, os respectivos arrendatários” veio, assim, reforçar o direito de preferência do arrendatário rural, eliminando a restrição mencionada naquele preceito.
Por sua vez, o nº 2 do artº 28 do D.L. 385/88, veio de novo estabelecer que “o direito de preferência do arrendatário cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário”
Ora, com esta alteração, pretendeu o legislador voltar à solução inicialmente prevista e não colocar este direito ao mesmo nível de outros direitos de preferência, como o do proprietário confinante (artº 1380 do C.C.) ou do prédio encravado (artº 1555 do mesmo Código).
Foi esta a solução propugnada no Ac. do STJ de 25/06/2003, de que foi relator o Exmº Cons. Moitinho de Almeida, que inteiramente se acolhe (acessível via INTERNET em www.dgsi.pt).
E como se refere neste aresto, “É certo que no referido nº 2 do artº 28 não se estabelece que o direito de preferência do arrendatário só cede perante o exercício desse direito por co-herdeiro ou comproprietário, mas a quase reprodução da última parte do nº1 do artº 25º do D.L. 201/75, demonstra bem que era esta a vontade do legislador. Se tivesse querido ir mais além impunha-se que expressamente o dissesse pois tal constituiria uma modificação profunda do regime do direito de preferência do arrendatário.
Entre a necessidade de constituir unidades agrícolas de produção com as dimensões adequadas, na base do direito de preferência do proprietário do prédio confinante e a garantia da «estabilidade necessária ao exercício da ... actividade produtiva» do arrendatário rural, um dos objectivos da legislação de 1988 (cfr. preâmbulo do D.L. 385/88), o legislador português, desde 1975, confere a este objectivo prioridade”
Também neste sentido, cfr. Ac. do STJ de 20/05/1997 (revista nº 825-A/96)
Por todo o exposto, procedem as conclusões da alegação do apelante, impondo-se a revogação da douta sentença recorrida.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação e, em consequência, revogando-se a douta sentença recorrida, decidem:
- reconhecer ao A. apelante “A” a melhor preferência do seu direito relativamente ao direito de preferência dos RR. apelados “B” e mulher “C” e, por via desse direito, substituí-los por aquele na aquisição do prédio rústico sito em …, descrito na C.R.P. de … sob o nº 01739/010295, inscrito na matriz sob o artº 84º da Secção I, da freguesia e concelho de …
- Ordenar o cancelamento do registo da adjudicação da propriedade efectuada a favor dos RR. através da inscrição F - 1 Ap. 04/250398.
Custas pelos RR. apelados.
Évora 10/11/2005