Évora
| 1297/14.4TBFAR.E1 |  |
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
DECLARAÇÃO NEGOCIAL
EFICÁCIA
1. Sentença nula é uma “não-sentença”, o que acontece, nomeadamente, quando o decidido é, em absoluto, alheio ao “thema decidendum”.
2. Assim, não é nula a sentença que absolve de dois dos pedidos e condena num outro, ainda que, em princípio, se verifique uma relação lógica entre eles.
3. Compete ao demandante - e não ao demandado - alegar e provar factos suscetíveis de permitir à conclusão da ausência de culpa do primeiro no não conhecimento da declaração negocial emitida pelo segundo.
Acordam, em conferência, no Tribunal da Relação de Évora:
Relatório
AA, S.A., com sede no Largo …, nº …, Faro, veio requerer, através da presente ação, contra BB, arrendatária, desde data anterior ao Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro, do 2º andar do prédio urbano, composto de 3 pisos, sito no referido largo, freguesia da …, concelho de Faro, inscrito na matriz sob o artigo …, que se decrete a resolução do contrato de arrendamento, que tem por objeto o aludido andar, com consequente entrega do local arrendado e pagamento das rendas vencidas e vincendas, até à sua entrega efetiva, aquelas no montante de €3.762,00, articulando factos que, em seu entender, conduzem à sua procedência, a qual culminou com a absolvição da demandada dos pedidos de resolução e restituição e a sua condenação no pagamento da importância de €11.186,00, “correspondente ao montante devido a titulo de rendas vencidas até à presente data”.
Inconformada com a sentença, quanto à parte condenatória, recorreu a demandada, com as seguintes conclusões[1]:
- A demandante/recorrida deduziu um pedido principal - resolução do contrato de arredamento - e dois pedidos “dependentes”- restituição do locado e pagamento das rendas vencidas até à data da restituição;
- Tendo o principal sido julgado improcedente, também o deveriam ter sido os “dependentes”;
- A sentença impugnada é nula, por ter condenado em objeto diverso do pedido;
- A declaração negocial de 2 de abril de 2013, remetida pela recorrente à recorrida, é eficaz, apesar de não ter sido, oportunamente, recebida, por esta, o que aconteceu por facto imputável à mesma;
- Face à referida eficácia, o arrendamento em causa não transitou para o regime do NRAU, com a renda de €698,00 mensais, sendo, por isso, a renda de €71,00 mensais, que tem sido paga;
- A recorrente deve, também, ser absolvida da condenação impugnada.
Contra-alegou a recorrida, votando pela manutenção do decidido.
Face às antes referidas conclusões, o objeto do recurso circunscreve-se à apreciação das seguintes questões: a) a alegada nulidade da sentença, por condenação ilegal; b) a invocada eficácia da declaração de 2 de abril de 2013, com a consequente não transição do arredamento em causa para o regime do NRAU e pagamento da renda de €698,00 mensais.
Foram colhidos os vistos legais.
Fundamentação
A- Os factos
Na sentença recorrida, foram considerados os seguintes factos:
1 - A Autora é proprietária do prédio urbano, composto de 3 pisos, sito no Largo …, nºs … e …, freguesia da …, concelho de Faro, inscrito na matriz predial sob o artigo …;
2 - Em data anterior à entrada em vigor do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de outubro, foi celebrado contrato de arrendamento para habitação da fração correspondente ao 2º andar, sendo a atual arrendatária a Ré;
3 - A renda em vigor, em abril de 2013, era de €71,00;
4 - Em 7 de março de 2013, a Autora enviou à Ré uma carta registada, com aviso de receção, com o seguinte teor: “ (…) Na qualidade de senhoria do apartamento sito no Largo …, nº … -…º, em Faro, de que V. Exa. é arrendatária e uma vez que o contrato de arrendamento foi celebrado antes da entrada em vigor do Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, serve a presente para, nos termos do disposto no art. 30 da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro, na redação que lhe foi dada pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto, comunicar a V. Exa. a intenção de que o referido contrato transite para o regime do NRAU. De harmonia com a referida disposição legal toma-se a iniciativa de atualização da renda, pelo que propomos que o valor da renda mensal, atualmente, de 68,00 Euros, passe para 698,00 Euros mensais. Mais se informa que o valor do locado, avaliado nos termos do artigo 38 e seguintes do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, constante da respetiva caderneta predial, cuja cópia se anexa, é de 125.609,29 euros (…)”;
5 - Em resposta à carta antes referida, rececionada pela Ré, em 8 de março de 2013, esta remeteu à Autora, carta registada, com aviso de receção, datada de 2 de abril de 2013, com o seguinte teor: “(…) Na qualidade de arrendatária do locado sito na Praça …, …, …º, … Faro, venho opor-me à vossa proposta. Mais se informa que a signatária pretende não transitar para o Novo Regime de Arrendamento. Apresento nesta data reclamação nas finanças ao abrigo do artigo 130º do CIMI, que anexa. A decisão que houver sobre a reclamação tem efeitos sobre o valor patrimonial e, decorrentemente, sobre o valor da renda se calculado na sua base”;
6 - A carta antes referida foi remetida para a morada da sede da Autora e foi devolvida à Ré, em 5 de abril de 2013, com a menção “destinatário mudou-se, devolvido”, aposta no dia 4 de abril de 2013;
7- Por não ter recebido resposta à sua carta, a Autora remeteu, em 12 de agosto de 2013, carta registada, com o seguinte teor: “ (…) Como é do seu conhecimento, remetemos-lhes em 7 de Março de 2013, carta registada que rececionou em 8 de Março, nos termos do disposto no artigo 30º da Reforma do Novo Regime do Arrendamento Urbano (Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto). Nos termos legais e verificado o facto de V. Exa. não ter respondido considera-se aceite a transição para o NRAU e a atualização da renda. Assim o Contrato de Arrendamento passa a ser considerado com prazo certo, pelo período de cinco anos. Por outro lado, a renda passou a ser de 698,00 Euros a partir de 1 de Junho de 2013. No entanto, verifica-se que V. Exa. procedeu somente ao pagamento mensal do valor de 71,00 Euros, pelo que permanece em dívida a quantia de 627,00 Euros relativamente às rendas dos meses de Junho, Julho e Agosto, num total de 1.881,00 Euros. Acresce que, nos termos do disposto na lei, constituindo-se o arrendatário em mora, o locador tem direito a exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que se mostra devido. Desta forma deve V. Exa. proceder ao imediato pagamento da quantia de 2.821,50 Euros (valor correspondente às rendas parcialmente em dívida, acrescidas de 50%), sem o que seremos forçados a recorrer aos meios legais para solicitar a resolução do contrato e o pagamento dos valores devidos (…)”;
8 - Na sequência da receção da carta antes mencionada, a Ré remeteu à Autora nova missiva, datada de 5 de setembro de 2013, com o seguinte teor: ” (…) Na qualidade de arrendatária do locado sito na Praça …, …-…º, … Faro, vem expor como segue. A vossa missiva datada de 7 de março de 2013 (em anexo) teve a minha melhor e a devida resposta a dia 3 de Abril de 2013 por carta registada (datada de dia 02/04/2013, em anexo) com o registo nº RD 206914789Pt (que anexa) com aviso de receção. Assim atento (i) o conteúdo da mesma, (ii) o facto de haver recibo (em anexo) - posterior ao prazo de 30 dias contados da minha resposta de 02 de Abril - passado por vos na quantia igual à anterior (€ 71,00) - e ainda dado (iii) o decurso dos prazos aplicáveis, fica a signatária na sustentada convicção de que não há nem houve lugar, quer a aumento de renda, quer a transição para o novo regime, o NRAU. Assim, refuta que haja rendas em atraso ou valores devidos a qualquer título, assim como tenha havido transição para o regime (…)”;
9 - A Ré fez acompanhar esta missiva com cópia da carta de 2 de abril de 2103;
10 - A Autora respondeu à missiva da Ré antes referida, por carta de datada de 3 de Outubro de 2013, com o seguinte teor:” (…) Como é do V. conhecimento a V. carta datada de 3 de Abril de 2013 não foi por nós rececionada, tendo-lhe sido devolvida em 8 de Abril. Foi esse o motivo, aliás, que lhe enviámos a carta de 12 de Agosto. Considerando, agora o teor da mencionada carta, verificamos que V. Exa. se opõe ao teor da nossa comunicação datada de 7 de Março, uma vez que declara pretender não transitar para o NRAU e que não se pronunciou sobre o valor da renda por nós proposto. Uma vez que a V. resposta não é acompanhada de um novo valor da renda, considera-se, nos termos da lei, que tal vale com proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da nossa comunicação, situação que não aceitamos. Assim, e de acordo com o previsto no art. 33º, nº 5 da alínea b), da Lei nº 6/2006, na redação da Lei nº 31/2012, atualizamos a renda de acordo com os critérios previstos na lei de harmonia com o vigente valor do locado, no valor de 698 Euros. Assim a renda passa a ser de 698 Euros a partir do primeiro dia do segundo mês seguinte ao da receção da presente. Mais informamos que - nos termos da citada disposição legal - o contrato se considera celebrado pelo período de cinco anos a contar desta comunicação (…)”;
11- À carta antes referida respondeu a Ré, por carta datada de 14 de outubro de 2013, com o seguinte teor: ”(…) A carta registada com AR que enviei datada de 3 de Abril de 2013 tornou-se eficaz no dia em que o respetivo aviso chegou à caixa do correio dessa empresa (…). Os senhores tinham 30 dias para responder a essa carta, nos termos do artigo 33º., nº 1 do NRAU, prazo que não foi cumprido, não podendo por isso, surtir qualquer efeito uma carta vossa enviada posteriormente. Assim, nos termos do artigo 33º., nº 2 e nº 3 do citado diploma, a falta de resposta vossa vale como aceitação do valor da renda em vigor à data da vossa primeira comunicação, valendo em tudo o mais que antes a signatária expusera, propusera ou refutara (…). Pelo que, assim, continuará a proceder ao pagamento da renda com valor em vigor à data do início de todo este procedimento por vós iniciado”;
12- Por carta registada, datada de 12 de novembro de 2013, a Autora reiterou junto da Ré, o teor da carta de 3 de outubro de 2013;
13 - Não obstante o teor das cartas da Autora de 3 de outubro e 12 de novembro de 2013, a Ré, em dezembro continuou a efetuar o pagamento mensal da renda, no montante de €71,00
14 - A Autora encerrou as instalações de escritório sitas numa loja do prédio referido, tendo mantido a sede social naquele local;
15 - Neste local, existe recetáculo postal;
15 - Na sequência da carta da Autora de 7 de março de 2013, a Ré apresentou reclamação junto do Serviço de Finanças de faro, relativamente à avaliação patrimonial do arrendado.
B - O Direito/doutrina
Quanto à alegada nulidade da sentença, por condenação ilegal
-“Limitado pelos pedidos das partes, o juiz não pode, na sentença, deles extravasar: a decisão, seja condenatória, seja absolutória, não pode pronunciar-se sobre mais do que foi pedido ou sobre coisa diversa daquela que foi pedida”[2]; “o juiz não pode conhecer, em regra, senão das questões suscitadas pelas partes; na decisão que proferir sobre essas questões, não pode ultrapassar, nem em quantidade, nem em qualidade, os limites constantes do pedido formulado pelas partes” [3];
- ”Embora a Relação possa anular, total ou parcialmente, a decisão sobre a matéria de facto (…), caso em que reenviará o processo à primeira instância para novo julgamento, em afloramento do regime cassatório, a regra é o tribunal da relação substituir-se ao tribunal de 1ª instância, quanto tenha ocorrido algumas das nulidades do art.668-1, alíneas b) a e)” [4].
Quanto à invocada eficácia da declaração de 2 de abril de 2013, com a consequente não transição do arredamento em causa para o regime do NRAU e pagamento da renda de €698,00 mensais
- “Às partes cabe a formação da matéria de facto da causa, mediante a alegação nos articulados, dos factos principais, isto é, dos que integram a causa de pedir (…). Sem prejuízo dos factos da causa poderem ser alegados por qualquer das partes, cada uma tem o ónus da legação daqueles que têm um efeito que lhe é favorável (…); ao juiz está vedada “(…) a consideração de factos principais diversos dos alegados pelas partes” [5];
- “A quem invoca um direito em juízo incumbe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado, quer o facto seja positivo, quer negativo. À parte contrária compete provar os factos impeditivos, modificativos ou extintivos desse direito” [6];
- “ O juiz é livre na busca e na escolha da norma jurídica que considera adequada. O autor ou o réu invoca determinada disposição legal; se o juiz entender que tal disposição não existe ou que, apesar de existir, não é a que se ajusta ao caso concreto em litígio, põe completamente de parte a indicação feita pela parte e vai buscar a regra de direito que, em seu modo de ver, regula a espécie de que se trata” [7];
- As declarações negociais recipiendas, “como se dirigem a alguém”, tornam-se eficazes quando chegam ao poder do destinatário, circunstância que faz presumir, “juris et de jure”, o seu conhecimento[8];
- Tendo em vista a proteção do declarante, “considera-se eficaz a declaração que não foi recebida por culpa do destinatário” [9];
- Em princípio, as comunicações legalmente exigíveis entre senhorio e inquilino, relativas, nomeadamente, à atualização da renda, devem ser realizadas mediante escrito, assinado pelo declarante e remetido por carta registada, com aviso de receção[10];
- As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereço constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicação imediatamente anterior[11];
- Não existindo contrato escrito, nem comunicação anterior do senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu domicílio ou sede[12];
- Qualquer comunicação deve conter o endereço completo da parte que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alteração daquele[13];
- Tendo a comunicação do senhorio como objeto a transição para o NRAU e a atualização da renda, deverá a mesma conter, sob pena de ineficácia, os pontos que a eventual resposta do inquilino pode abordar [14];
- A oposição do inquilino ao valor da renda proposto pelo senhorio não acompanhada de proposta de um novo valor vale como proposta de manutenção do valor da renda em vigor à data da comunicação do senhorio [15];
- Caso o inquilino se oponha ao valor da renda, propondo outro, o senhorio, no prazo de 30 dias, contados da receção da carta daquele, deve comunicar-lhe se aceita ou não a proposta, valendo a falta de resposta “como aceitação da renda, bem como do tipo e duração do contrato proposto” [16];
- A correspondência registada que não possa ser entregue ao destinatário é devolvida ao remetente [17].
C - Aplicação do direito aos factos
Quanto à alegada nulidade da sentença, por condenação ilegal
A demandante/recorrida AA, S.A. deduziu três pedidos, a saber: resolução do contrato de arrendamento, restituição do locado e pagamento das rendas vencidas até à restituição.
Os dois primeiros foram julgados improcedentes; o último foi declarado procedente.
É, pois, manifesto que o Tribunal recorrido não se pronunciou “sobre coisa diversa daquela que lhe foi pedida”.
Saber se o insucesso dos dois primeiros pedidos conduzia, necessariamente, ao fracasso do terceiro, tal diz respeito, apenas, ao mérito da causa, sendo, em consequência, irrelevante, em sede de nulidade da sentença.
Sentença nula é uma “não-sentença”, o que acontece, nomeadamente, quando o decidido é, em absoluto, alheio ao “thema decidendum”.
Não é o caso dos autos.
Improcede, assim, esta parte do recurso.
Quanto à invocada eficácia da declaração de 2 de abril de 2013, com a consequente não transição do arredamento em causa para o regime do NRAU e pagamento da renda de €698,00 mensais
Nesta fase processual, está, apenas, em causa a atualização da renda de €71,00 mensais, para €698,00 mensais, o que está relacionado com a eficácia ou não da declaração negocial de 2 de abril de 2013, emitida pela demandada/recorrente BB.
O Tribunal recorrido rotulou-a de ineficaz, com fundamento na circunstância desta não ter logrado provar, “como lhe competia que a carta na qual comunicou a sua oposição à atualização da renda só não foi recebida por culpa daquela”.
Acontece, porém, que o ónus de alegação e prova da mencionada ausência de culpa competia, sim, à dita demandante/recorrida e não à referida demandada/recorrente, pelo facto de se tratar de um facto constitutivo do seu direito, ainda que negativo.
À Ré BB competia, apenas, alegar e provar que comunicou a sua oposição à atualização da renda, em conformidade com a lei, o que fez. Por seu turno, competia à Autora AA, S.A. alegar factos que, uma vez provados, permitissem obter um juízo de ausência de culpa no não conhecimento da dita oposição, o que não sucedeu.
Assim sendo, e no critério desta Relação, tal declaração negocial foi eficaz.
Como tal e perante a ausência de resposta da dita senhoria, no prazo legal, não se verificou a pretendida atualização da renda.
Acresce que, apurando o funcionário dos CTT que a Autora se tinha “mudado” - o que correspondia, efetivamente, à realidade - apenas lhe restava devolver a carta, e não deixar um aviso no recetáculo existente.
De referir, ainda, que sendo a causa de pedir invocada pela Autora/recorrida AA, S.A. a regularidade formal e eficácia de todo um procedimento, este não se iniciou de forma regular, dado que a carta que o desencadeou - a de 7 de março de 2013 - não mencionou os pontos que a eventual resposta da inquilina/recorrente podia abordar, sendo, como tal, ineficaz, viciando, por isso, todo ele.
Procede, assim, a apelação.
Em síntese[18]: sentença nula é uma “não-sentença”, o que acontece, nomeadamente, quando o decidido é, em absoluto, alheio ao “thema decidendum”; assim, não é nula a sentença que absolve de dois dos pedidos e condena num outro, ainda que, em princípio, se verifique uma relação lógica entre eles; compete ao demandante - e não ao demandado - alegar e provar factos suscetíveis de permitir à conclusão da ausência de culpa do primeiro no não conhecimento da declaração negocial emitida pelo segundo.
Decisão
Pelo exposto, decidem os juízes desta Relação revogar a sentença recorrida, na parte impugnada, absolvendo, também nesta parte, a demandada/recorrente Maria de Lurdes Oliveira.
Custas pela recorrida.
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Évora, 8 de setembro de 2016
Sílvio José Teixeira de Sousa
Rui Machado e Moura
Maria da Conceição Ferreira
__________________________________________________
[1] Conclusões elaboradas pela Relação, a partir das “conclusões” da recorrente; efetivamente, estas reproduzem, no essencial, as alegações.
[2] Artigos 609º., nº 1 e 615º., nº 1, e) do Código de Processo Civil e José Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, 2ª edição, pág. 681.
[3] Prof. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol V, 1984, págs. 67 e 68.
[4] José Lebre de Freitas, A. Montalvão Machado e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol. II, 2ª edição, pág. 681.
[5] José Lebre de Freitas, João Redinha e Rui Pinto, in Código de Processo Civil Anotado, vol. I, 2ª edição, pág. 506, e artigo 5º., nº 1 do Código de Processo Civil.
[6] Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, 2ª edição, 1982, pág. 452, e artigo 342º., nºs 1 e 2 do Código Civil.
[7] Profs. Alberto dos Reis, in Código de Processo Civil Anotado, vol. V, 1984, pág.93, e artigo 5º., nº 3 do Código de Processo Civil.
[8] Artigo 224º., nº1 do Código Civil e Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 4ª edição, pág. 214.
[9] Artigo 224º., nº2 do Código Civil e Profs. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. I, 4ª edição, pág. 214.
[10] Artigo 9º., nº 1 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[11] Artigo 9º., nº 3 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[12] Artigo 9º., nº 4 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[13] Artigo 9º., nº 5 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[14] Artigo 30º., e) e nº 3 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[15] Artigo 33º., nº 2 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[16] Artigo 33º., nº 3 do Decreto-Lei nº 6/2006, de 27 de fevereiro (NRAU).
[17] Artigo 24º., nº 4 do Decreto-Lei nº176/88, de18 de maio.
[18] Artigo 663º., nº 7 do Código de Processo Civil.