Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 210/08.2TBVRS.E1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
No Tribunal Judicial da Comarca de Santarém, Instância Central, Secção Cível, Juiz 3, corre termos o presente processo proveniente do Tribunal Judicial de Benavente, que (…) e mulher, (…), moveram a (…), formulando o seguinte pedido: declarar-se resolvido o contrato promessa em causa nos autos por incumprimento imputável ao réu; declarar-se perdidas a favor dos autores todas as quantias por ele recebidas no âmbito do referenciado contrato; condenar-se o réu a desocupar a fracção autónoma em causa no contrato; condenar-se o réu a indemnizar os autores pelos prejuízos sofridos com a ocupação da fração, a liquidar em execução de sentença.
Alegam para tanto que celebraram com o réu um contrato promessa de compra e venda da fração autónoma designada pela letra “E” que identificam, destinada a habitação, com um arrumo na cave, pelo preço de 141.500€, tendo o réu pago de sinal a quantia de 97.750€. Em 05.07.2007 o autor marido remeteu ao réu uma carta a informá-lo de que a escritura pública de compra e venda estava agendada para o dia 06.08.2007 no cartório notarial de Tavira. Os autores compareceram na referida data e o réu, não tendo comparecido, recusa-se a celebrar a escritura.
O réu contestou e deduziu pedido reconvencional, pedindo que os autores sejam condenados a: a) entregar-lhe o arrumo nº 1, sito na cave, com a área de 30,55 m2, e a garagem nº 31, também sita na cave; b) a pagar-lhe a quantia de 4.787,27€ a título de danos patrimoniais, acrescido de juros de mora; c) a pagar-lhe as quantias que o réu tiver que despender com a amarração do seu barco na Associação Naval do (…) até que a garagem nº 31 lhe seja entregue, a liquidar em execução de sentença; caso a entrega da garagem nº 31 seja impossível de concretizar e o réu tenha de ficar com a garagem nº 29, deverá ser reduzido o preço da fração para a quantia de 129.000€, faltando portanto pagar a quantia de 31.250€.
Alegou que garagem se destinava também a guardar o barco de sua propriedade mas como a garagem não lhe foi entregue teve de fazer a amarração do mesmo na Associação Naval do (…), pela qual pagava a quantia mensal de 140,80€.
Correram os demais trâmites e, efetuada a audiência de julgamento, foi proferida sentença que terminou com a seguinte decisão:
“Face ao exposto, julgo os pedidos principais formulados pelos autores improcedentes por não provados, deles absolvendo do pedido o réu, e julgo os pedidos reconvencionais improcedentes por não provados, deles absolvendo do pedido os autores.
Custas da ação pelos autores e da reconvenção pelos réus.
Registe e notifique”
Os autores, inconformados, vieram recorrer, terminando o seu requerimento de recurso com as seguintes conclusões:
1. Os AA (atenta a factualidade assente) cumpriram o convencionado com o R.
2. O R não obstante ter acordado com os A.A. substituir a garagem inicialmente prevista no contrato por outra e designá-la por “arrumo” no título constitutivo de propriedade horizontal (arrumo esse que tem as característicos dos demais compartimentos existentes na cave do lote 9 e que estão designadas como garagens no título constitutivo da propriedade
3. O R., atenta a sobredita factualidade, e a circunstância de não ter comparecido na data designada para a outorga da escritura de compra e venda, pretendendo que lhe fosse vendido aquilo que não foi convencionado, não quis, de facto, celebrar o negócio prometido.
De facto,
4. O R, ao arrepio daquilo que livremente convencionou com os AA, pretende “o arrumo nº1, sito na cave, com a área de 30,55 m² e a garagem nº 31, também sita na cave”.
5. E nega-se pagar o remanescente do preço para formalizar o negócio prometido (vd. teor da contestação e do pedido reconvencional).
6. Dispõe a lei (art. 442º nº 2 do C.C.):“Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue (…)”.
7. Há incumprimento definitivo (fundamento da resolução) se o devedor se comporta de forma a inequivocamente se recusar a cumprir a prestação.
8. O R (tal como deixou dito na sua contestação) não quis celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda, nos termos que livremente convencionou com os AA.
9. Por outro lado os AA cumpriram integralmente os termos do contrato promessa celebrado com o R.
10. Verificou-se assim incumprimento (incumprimento definitivo na modalidade da recusa antecipada) do contrato promessa “sub judice”, incumprimento esse exclusivamente imputável ao R.
11. A decisão em crise violou assim o consignado no art. 442º do Código Civil.
12. Pelo que deve ser revogada e substituída por outra que julgue procedente a ação e condene o R nos termos peticionados.
Não houve contra-alegações.
Foram dispensados os vistos ao abrigo do art. 657 nº4 do Código de Processo Civil.
Cumpre apreciar e decidir:
De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça (cfr. a título de exemplo os Acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, Proc. nº 04B3876; de 11/10/2005, Proc. nº 05B179; de 25-5-2010, Proc. nº 8254/09.0T2SNT.L1.S1; e de 30-6-11, Proc. nº 527/05.8TBVNO.C1.S1, todos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ), o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resultava dos arts. 684 nº3 e 685-A nº1 do Cód. Proc. Civil e continua a resultar das disposições conjugadas dos arts. 635 nº 4, 637 nº2 e 639 do N. Cód. Proc. Civil.
Nesta conformidade, a recorrente coloca à apreciação deste tribunal a seguinte questão:
- Verificou-se o incumprimento (incumprimento definitivo) do contrato promessa “sub judice”, incumprimento esse exclusivamente imputável ao R. (?)
- A decisão em crise violou assim o consignado no art. 442º nº2 do Código Civil (?)
A sentença recorrida fixou a seguinte matéria de facto:
A) Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sobre o n.º …/20000831 da freguesia de Vila Real de Santo António, do prédio urbano denominado Urbanização (…) – Lote c-9 (Bloco C-9), situado em Vila Real de Santo António, Avenida da (…), com a área total de 437,7 m2, composto por edifício com cave, rés-do-chão, primeiro, segundo e terceiro andares, confrontando a norte com lote C10; sul com Rua Dr. (…); Nascente com Rua (…) e poente com Lote C8, desanexado do n.º …/19980312, estando inscrita, pela apresentação n.º 3 de 2007/02/08, a constituição de propriedade horizontal, relativamente às frações A a N;
B) Encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial de Vila Real de Santo António sobre o n.º …/20000831-E da freguesia de Vila Real de Santo António, a fração E do prédio referido em A), denominado Segundo Andar Direito – Tipo T2 – destinado a habitação, com um arrumo na cave, designado pelo n.º 1;
C) Pela apresentação 8 de 2002/10/24 foi inscrita a aquisição da propriedade da fração E do prédio referido em A), por compra, a favor de (…) e (…);
D) (…), na qualidade de primeiro contratante, e (…), na qualidade de segundo contratante, assinaram um escrito intitulado Contrato Promessa de Compra e Venda, datado de 10 de Janeiro de 2004, no qual fizeram constar, além do mais, sob a cláusula primeira o seguinte: A primeira contratante é dona e legítima possuidora de um prédio designado por Lote C9, sito no Quarteirão C do Loteamento n.º 13/99, registado na Conservatória do Registo Predial desta cidade sob o n.º …/000831 e promete vender ao segundo contratante o apartamento identificado na cláusula seguinte.
E) Da cláusula 2.ª ficou a constar o seguinte: O preço do apartamento é de € 141.500 (Cento e quarenta e um mil e quinhentos euros). A fração está designada pela letra “E” e encontra-se situada no 2.º andar Direito do referido Lote 9. Está incluído neste valor uma garagem fechada designada com o n.º 31, situada na cave do quarteirão atrás referido;
F) As partes acordaram ainda, sob a cláusula 3.ª, que O preço referido na cláusula anterior será pago da seguinte forma: a 30 de Janeiro de 2004 a quantia de 33.750 € (Trinta e três mil setecentos e cinquenta euros); - a 30 de Abril de 2004, a quantia de 33.750 € (Trinta e três mil setecentos e cinquenta euros); - a 30 de Janeiro de 2005ª quantia de 33.750 € (Trinta e três mil setecentos e cinquenta euros). Por transferência bancária para a conta + NIB.-(…) o restante;
G) Acordaram ainda na cláusula 4.ª e 5.º que A escritura de compra e venda do contrato definitivo será celebrada no prazo máximo de 90 dias após a passagem da licença de habitabilidade, e que A escritura será marcada pelo primeiro contratante que avisará a segunda contratante com pelo menos com 30 dias de antecedência relativamente ao termo do prazo referido na cláusula anterior, através de carta registada com aviso de receção do local, dia e hora em que a mesma se realizará;
H) Fizeram ainda constar da cláusula 9.ª que A primeira outorgante terá concluída a construção em que se integra a fração prometida vender até 24 meses após a assinatura do presente contrato, prazo que não poderá de qualquer forma exceder em mais de três meses os referidos 24 meses;
I) Nas cláusulas 11.ª a 13.ª escreveu-se que em caso de incumprimento do presente contrato, o contratante não faltoso poderá indemnizar-se nos termos do artigo 442.º, n.º 2 do Código Civil ou, em alternativa, exigir a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830.º do Código Civil que O segundo contratante ficará na posse da referida fração logo que o edifício seja concluído com a entrega das chaves através do termo de entrega assinado por ambos os contratantes e que Essa sua posse será a título precário, não constitutiva de direitos reais os quais só serão obtidos com a assinatura do contrato definitivo;
J) As partes redigiram ainda, na cláusula 14.ª, que o promitente-comprador obriga-se no entanto: a) A manter a fração em bom estado de conservação, respondendo por todos os danos que resultem da sua posse. B) Devolver imediatamente a fração à primeira contratante no caso de não ser celebrada escritura, caso em que a posse precária caducará.
K) O réu pagou ao autor até à data a quantia de 97.750,00 euros;
L) Em 5 de Julho de 2007, o autor marido remeteu ao réu carta registada com aviso de receção dando-lhe conta que a escritura pública de compra e venda da fração autónoma identificada estava marcada para o dia 6 de Agosto pelas 11h30, no Cartório Notarial de Tavira;
M) Foi redigido pelo notário (…) um certificado, datado de 6 de Agosto de 2007, onde se faz constar que compareceu no mesmo (…) e mulher (…), os quais declararam pretender celebrar a escritura de COMPRA E VENDA pelo preço de cento e dez mil euros da fração autónoma designada pela Letra E, segundo andar direito, destinada a habitação, integrada no prédio urbano sito na Urbanização (…), Avenida da (…), freguesia e concelho de Vila Real de Santo António, designado por lote C nove (bloco C nove), inscrito na matriz predial sob o artigo provisório (…); construído no prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o número (…), de trinta e um de Agosto de dois mil; a qual se encontrava marcada para hoje neste Cartório, pelas onze horas e trinta minutos, conforme registada com aviso de receção de cinco de Julho de dois mil e sete, dos CTT, recebida mas sem data.
Certifico que a mencionada escritura não se realizou em virtude do comprador (…), NIF (…), residente em (…), lote 16, (…), Benavente, não ter comparecido nem ter apresentado qualquer documento para o efeito;
N) Os réus ocupam a fração referida em B).
Da Base Instrutória:
1. O réu não compareceu na data referida em L).
2. O arrumo na cave com 30,55 m2, referido em B) dos factos provados, não foi entregue pelos autores ao réu no dia 5 de Julho de 2007 nem posteriormente.
3. A garagem identificada numericamente pelo n.º31 no contrato promessa também não foi entregue ao réu no dia 5 de Julho de 2007 nem posteriormente.
4. A garagem identificada numericamente pelo n.º 29 pertence a outro condómino do mesmo prédio.
5. A licença de utilização do prédio foi emitida no dia 14 de Fevereiro de 2007.
6. O réu pretendia adquirir uma garagem.
7. O réu pretendia estacionar um barco no seu lugar de garagem.
8. Houve um acordo com vista a substituir a garagem inicial.
9. A garagem atribuída à fração E ficou designada por “arrumo” no título constitutivo da propriedade horizontal.
10. O arrumo em apreço tem as características dos demais compartimentos existentes na cave do lote 9 e que estão designados como garagem no título constitutivo da propriedade horizontal, nomeadamente portões.
Apreciando os factos provados e não havendo diferendo quanto à classificação do contrato celebrado entre os autores e o réu – contrato promessa de compra e venda – constata-se que o réu ao não comparecer para os termos da escritura de compra e venda da fração para a qual fora intimado – factos L e M – entrou na situação de mora.
Nos termos do regime geral das obrigações (art. 762 do Código Civil), o devedor cumpre a obrigação quando realiza a prestação a que está obrigado, pontualmente e de boa fé. O não cumprimento atempado da obrigação ainda possível faz com que o devedor se constitua em mora nos termos do art. 804, nº 2, do Código Civil.
Alegam os recorrentes que 8. O R (tal como deixou dito na sua contestação) não quis celebrar a escritura pública de compra e venda do imóvel objeto do contrato promessa de compra e venda, nos termos que livremente convencionou com os AA. 9. Por outro lado os AA cumpriram integralmente os termos do contrato promessa celebrado com o R.10. Verificou-se assim incumprimento (incumprimento definitivo na modalidade da recusa antecipada) do contrato promessa “sub judice”, incumprimento esse exclusivamente imputável ao R.
Para o incumprimento definitivo da obrigação é pressuposto que exista, declaradamente, situação de mora e é necessário que, ao abrigo do disposto no n° 1 do art. 808º do Código Civil, se verifique uma de duas situações: perda objetiva do interesse do credor por via da mora do devedor; incumprimento do devedor depois de o credor lhe ter fixado um prazo razoável para o cumprimento.
Ora no caso em apreço, o facto de o devedor (réu) ter faltado à escritura não evidencia, por si só, que deixou de ter interesse na concretização do contrato prometido e, por seu lado, o credor (autor) nunca evidenciou perante aquele perda de interesse no negócio prometido. Aliás como alegou o réu, e veio a ficar provado nos pontos 2., 3., 6., 7., 8., e 9. da matéria de facto, existe ainda a situação da garagem/arrumo para assentar, pois o contrato promessa na cláusula 2ª – facto E – refere que a fração inclui uma garagem fechada (…)
Ora a resolução do contrato, não opera automaticamente e a circunstância de o réu ter faltado à escritura, não nos leva a concluir, como referimos, à míngua de outros elementos, pela perda do interesse de qualquer das partes.
Por outro lado, a lei impõe para a verificação do desinteresse uma objetividade – nº 2 do art. 808 do Código Civil - e esta tem de estar plasmada em factos concretos. O que significa que a perda do interesse suscetível de legitimar a resolução do contrato deve ser justificada à luz de circunstâncias objetivas, aferindo-se em função da utilidade que a prestação teria para o credor, segundo o critério da razoabilidade própria do comum das pessoas.
E, na situação que apreciamos, não se verificou.
O autor enquanto credor da obrigação contratual deveria, através de uma interpelação admonitória intimar o réu a cumprir a obrigação, sob pena de perder o interesse no acordado e não, como fez, alegar um desinteresse simplesmente subjetivo, querendo fazer operar, sem mais, a cláusula 11ª do contrato promessa.
Como decidiu o Acórdão o Supremo Tribunal de Justiça, de 7-6-2011, Proc. nº 7005.06TBMAI.P1.S1, in www.dgsi.pt, “… A mora, pressupondo a subsistência da possibilidade da prestação, é um mero incumprimento temporário, não legitimando a resolução do contrato, não obstante, poder converter-se em incumprimento definitivo, nos termos do art. 808.º, n.º 1, do Código Civil , se por via dela o credor perder o interesse na prestação ou se o devedor não cumprir o prazo adicional e final que lhe for fixado por aquele. É eticamente inexigível que, perante a mora de uma das partes, a outra tenha que a suportar, per omnia saecula saeculorum, continuando vinculada sem nada poder fazer; para que assim não seja o art. 808.º, n.º 1, do CC confere-lhe o poder de fixar ao devedor em mora um derradeiro prazo suplementar – é a conversão do incumprimento temporário em incumprimento definitivo, através da notificação admonitória”.
Segundo A. Varela, o prazo-limite que o credor pode fixar ao devedor é um prazo especial, estipulado ad hoc, que tanto vale para as obrigações puras, como para aquelas a que abinitio ou aposteriori, foi imposto um prazo, conquanto nada obste a que o prazo suplementar surja logo no momento constitutivo da obrigação – “Das Obrigações” 2ª edição, II Vol., 109.
A estipulação da cláusula 11ª que versa “no caso de incumprimento do presente contrato, o contratante não faltoso poderá indemnizar-se nos termos do art. 442 nº2 do Código Civil, ou em alternativa exigir a execução específica do contrato, nos termos do art. 830 do mesmo código” não opera automaticamente.
Com efeito, verificando-se ainda no caso dos autos que houve tradição da fração para o promitente-comprador, o ora réu, este passou a ter uma posse legítima e não meramente precária – art. 442 nº2 do Código Civil -. E, como decidiu o Acórdão Da Relação de Lisboa de 11-12-1986, Coletânea de Jurisprudência, 1986, 5º, 153, em situação idêntica “ … a resolução do contrato do contrato promessa bilateral com base em mora, só pode produzir-se quando se objetivarem factos ou circunstâncias que revelem que a mora se converteu em não cumprimento definitivo ou que o credor perdeu o interesse que tinha na prestação ou esta não foi realizada no prazo razoavelmente fixado”.
Ora os factos provados não dão conta de qualquer interpelação admonitória dos autores a intimarem o réu a cumprir a obrigação a que ficou adstrito por força do contrato promessa de compra e venda e, como tal, o réu apenas permanece em simples mora.
É jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça “a exigência (antes demonstrada) duma situação de incumprimento definitivo para que o contraente fiel possa ver legitimado o seu pedido de resolução do negócio e reclamar do promitente faltoso a restituição do sinal em dobro nos termos do artº 442º do Código Civil” – neste sentido, a título de exemplo, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8-2-2000, publicado na Coletânea de Jurisprudência, Ano 2000, I, pag.72 e o Acórdão Supremo Tribunal de Justiça, de 7-6-2011, Proc. nº 7005.06TBMAI.P1.S1, in www.dgsi.pt.
Nesta conformidade, as conclusões dos autores não podem proceder.
Decisão:
Nos termos expostos, decide-se negar provimento ao recurso e manter a decisão recorrida.
Custas pela recorrente.
(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)
Évora, 16-04-2015
Assunção Raimundo
Sérgio Abrantes Mendes
Luís da Mata Ribeiro