Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 873/04-2 |  |
A remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, podendo, todavia, as partes acordarem em formas de pagamento (total ou parcelar), aquando for celebrado contrato-promessa.
TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” intentou contra “B” e mulher “C”, presente acção com processo ordinário pedindo a condenação dos RR. a pagar-lhe a quantia de Esc. 3.510.500$00, acrescida de juros de mora a partir da citação.
Os RR. contestaram nos termos de fls. 18/19, concluindo pela improcedência da acção.
Foi proferido o despacho saneador com a selecção dos factos assentes e organização da base instrutória que não sofreu reclamação.
Designado dia para julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 78/79, sem reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 89/92 que, julgando a acção parcialmente procedente, condenou os RR. a pagarem ao A. a quantia de € 7.357,27, acrescida do IVA e de juros de mora, contados à taxa legal desde a data da citação.
Inconformado, apelou o R. alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - A resposta ao quesito 2º, na parte em que faz uso da expressão “celebrou promessa”, não corresponde à demonstração de um facto, posto que tais expressões, salvo melhor entendimento, traduzem uma conclusão jurídica, fazendo uso de expressões de natureza jurídica, pelo que, nos termos do artº 646 nº 4 do CPC, deve tal resposta ter-se por não escrita.
2 - Por outro lado, o A. ora apelado, não alegou nem provou os factos constitutivos do seu direito, designadamente, não alegou nem provou:
3 - Que os RR. ora apelantes concretizaram a venda da casa de sua propriedade objecto do “contrato de mediação de venda” a fls. ..., que celebraram com o A. ora apelado.
4 - Que tinha, com a sua intervenção tentado obter, ou obtido para os RR. ora apelantes, (vendedores) um sinal de 20% do valor da venda (50.000.000$00 x 20% = 11.800.000$00);
5 - Ou que, com a sua intervenção tenha tentado obter e obtido para os RR. ora apelantes, um sinal, mesmo que inferior a 20% do valor da venda, que era 59.000.000$00 (condição 1.2).
6 - Aliás, com todo o respeito, o A. ora apelado não provou que os RR. ora apelantes celebraram qualquer contrato promessa de compra e venda com o potencial comprador (“D”) por si angariado.
7 - A resposta ao quesito 2º mesmo sem levar em conta a questão levantada na nossa primeira conclusão, não demonstra qual o tipo e natureza da promessa, designadamente se se tratou de um contrato promessa ou de uma promessa unilateral, tal como não demonstra, se a promessa se refere a uma compra e venda, a usufruto, a arrendamento, enfim, não demonstra qual a natureza jurídica do negócio prometido.
8 - E, em regra, a remuneração devida ao mediador está dependente da obtenção de um resultado que é a conclusão do negócio visado (artº 16 nº 1 do D.L. 77/99).
9 - Mesmo no caso em apreço o “Contrato de Mediação de Venda” celebrado entre o A. e o R. marido, ora apelante, prevê, expressamente, que a remuneração ou comissão só lhe é devida no caso de a venda se concretizar.
10 - Com efeito, é essa a interpretação que resulta do mesmo, quando diz que no caso de ter havido entrega antecipada ao mediador de qualquer quantia correspondente à totalidade ou parte da comissão ou remuneração que lhe vier a ser devida a final este só não a devolve ao cliente (vendedor) se o negócio (venda) objecto da mediação não se concretizar por culpa do vendedor ou do comprador (condição 5, à contrário sensu).
11 - Portanto, mesmo em conformidade com as condições particulares do “Contrato de Mediação de Venda” celebrado entre o A. ora apelado e o R. ora apelante, o pagamento da remuneração ou da comissão devida pela realização do serviço de mediação só é devido e, consequentemente, só teria e tem de ser efectivamente pago, se a venda mediada se tivesse efectivamente concretizado ou viesse a ser concretizada.
12 - Só assim não seria, se o A. ora apelado tivesse alegado e provado que a venda objecto do contrato de mediação que celebrou com o R. ora apelante não se concretizou por culpa deste ou do potencial comprador angariado por ele.
13 - Como nada disto se passou, nem tão pouco tal foi alegado e demonstrado, não têm os RR. ora apelantes qualquer obrigação de pagar qualquer remuneração ou comissão ao A. ora apelado.
14 - Posto que, o A. ora apelado ainda não prestou a totalidade da sua obrigação de mediação que era de angariar um comprador que, efectivamente, compre a casa objecto do contrato de mediação.
15 - Não tendo o mediador A. ora apelado, logrado tal desiderato, não tem, nos termos da lei e do “Contrato de Mediação de Venda” que celebrou com o R. ora apelante, o direito a que lhe seja paga qualquer quantia a título de remuneração ou comissão pelo seu serviço de mediação, o qual só lhe era e é efectivamente devida com a celebração da respectiva escritura notarial (condição 1.2)
16 - No caso de em resultado da intervenção e actividade desenvolvida pelo mediador (A. ora apelado) tivesse este conseguido obter do potencial comprador um sinal igual ou inferior a 20% do preço pretendido (59.000.000$00), conseguindo que este e os vendedores (RR. ora apelantes) celebrassem um contrato promessa de compra e venda, em que o promitente comprador, a título de sinal, lhes pagasse uma quantia igual ou inferior a 20% do preço pretendido, neste caso, teria o direito a reter no acto de pagamento desse sinal, quantia correspondente à totalidade da comissão devida a final (no caso do sinal ser correspondente a 20% do preço da venda) ou a reter a quantia correspondente a metade da comissão que fosse devida a final (no caso do sinal obtido ser inferior a 20% do preço da venda).
17 - Todavia, a retenção desta(s) quantia(s) não seria feita a título translativo de propriedade ou de efectivo pagamento, só podendo ser considerada como efectivo pagamento, com e quando se desse efectiva concretização da venda mediada, ou seja, com a celebração da escritura notarial da compra e venda.
18 - Ou, como se disse acima, se a venda mediada se não viesse a concretizar por culpa do vendedor ou do comprador (condição nº 5).
19 - Não podem, com todo o respeito pela decisão douta do tribunal a quo ser os RR. ora apelantes condenados a pagar ao A. ora apelado a quantia de € 7.357,27 (Esc. 1.475.000$00), correspondente a metade do valor da comissão que seria devida caso o negócio se concretizasse, acrescida do IVA devido.
20 - Devendo, antes, ser os RR. ora apelantes absolvidos da totalidade do pedido efectuado pelo A. ora apelado.
O A. contra-alegou nos termos de fls.132/137.
Na pendência do presente recurso nesta Relação, veio o A. apelado requerer a revisão da sentença recorrida nos termos do artº 771 e segs. do CPC, com fundamento na falsidade do depoimento da testemunha “D”, sendo certo que o imóvel objecto do negócio por ele angariado foi vendido, por escritura outorgada em 19/11/2003, isto é, 15 dias após a prolação da sentença recorrida, a “E”, casada com a referida testemunha, juntando do facto prova documental.
A requerida revisão foi, contudo, indeferida liminarmente com os fundamentos constantes da decisão de fls. 23 e segs. do apenso A.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.Como é sabido, são as conclusões da alegação do recorrente que delimitam o âmbito do recurso pelo que só abrange as questões aí contidas (artº 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC)
Do que delas decorre verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- A relativa à matéria de facto
- A relativa à interpretação do contrato e ao enquadramento dos factos provados.
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São os seguintes os factos tidos por provados na 1ª instância:1 - O A. exerce com fins lucrativos a actividade de mediador imobiliário sendo titular da licença nº … - (A)
2 - No exercício da sua actividade, o A. foi contratado pelo R. marido para promover a venda da propriedade dos RR. denominada …, …, lote …, …, freguesia de …, concelho de … - (B)
3 - As condições do contrato celebrado entre A. e R. constam do documento denominado contrato de Mediação de Venda celebrado em 18 de Outubro de 2000 - (C)
4 - Nos termos do contrato celebrado entre A. e R. o imóvel seria vendido por 59.000.000$00 e a comissão que seria paga ao A. seria de 5% do preço acrescida de IVA - (D)
5 - Na sequência do contrato celebrado entre A. e R. aquele elaborou a respectiva brochura e promoveu a venda do imóvel através dos seus escritórios e vendedores que o A. tem contratados - (E)
6 - O R. marido, quando foi instado a pagar a comissão, recusou-se a pagá-la - (F)
7 - A comissão que o A. receberia da venda seria do montante de Euros equivalentes a Esc. 2.950.000$00 acrescido de IVA de 19% no total de 560.500$00 - (G)
8 - Em Dezembro de 2001 o A. angariou comprador para o prédio dos RR. - (artº 1º da B.I.)
9 - O comprador angariado foi “D”, com quem o R. celebrou promessa (artº 2º da B.I.).
Estes os factos.
I - A questão relativa à matéria de facto.
Insurgem-se os apelantes contra a decisão de facto no que respeita à resposta do tribunal ao quesito 2º da B.I. porquanto a expressão ali utilizada “celebrou promessa” não corresponde à demonstração de um facto, traduzindo antes uma conclusão jurídica pelo que, nos termos do artº 646 nº 4 do CPC deve tal resposta ter-se por não escrita.
Vejamos.
Vem perguntado no quesito 1º da B.I. se “Em 12 de Dezembro de 2001, o A. angariou comprador para o prédio dos RR.?”.
A tal quesito respondeu o Tribunal “Provado que em Dezembro de 2001 o A. angariou comprador para o prédio dos RR.”
Na sequência deste quesito, vem formulado o quesito ora em causa que tem o seguinte teor: “O comprador angariado pelo autor foi “D”, com quem o Réu celebrou promessa e com quem vai fazer escritura de compra e venda?”
Foi a seguinte a resposta do tribunal: “Provado que o comprador angariado foi “D” com quem o Réu celebrou promessa”.
Ora, é manifesto que a promessa celebrada só pode referir-se ao contrato de compra e venda referido na segunda parte do quesito que o tribunal considerou não provada por não ter sido produzida prova bastante e concludente relativa à realização da escritura.
Devendo interpretar-se o teor do quesito em causa de acordo com a matéria alegada, é evidente que não foi alegada na p.i. a celebração de qualquer outro contrato-promessa que não o de compra e venda para cuja concretização os RR. contrataram os serviços de mediação do A.
Se assim não fosse e se se tratasse de qualquer outra promessa como hipoteticamente pretendem os apelantes, é evidente que a resposta não podia ser positiva à primeira parte do quesito pois ela referia-se a um contrato de compra e venda do prédio dos RR.
De resto, nenhumas dúvidas existem, em face da fundamentação do tribunal a esta resposta, de que a promessa celebrada referida no quesito se refere ao contrato de compra e venda para cuja promoção de venda os RR. encarregaram o A.
Com efeito, diz a Exmª juíza na fundamentação das respostas àqueles dois únicos quesitos que “A testemunha “D” confirmou que teve pela primeira vez conhecimento que os RR. pretendiam vender o prédio por contacto com a agência de mediação imobiliária do A., o qual, através dos seus empregados lhe mostrou a referida casa em Dezembro de 2001 (...) e que assinou um documento conjuntamente com o Réu marido em que prometia comprar o prédio dos RR. e na sequência do qual entregou ao R. o valor de dez mil libras esterlinas”.
É certo que a expressão utilizada na p.i. “celebrou promessa” não é feliz e encerra pouco rigor técnico. Mas, tendo embora um preciso alcance jurídico, não deixa, pelo seu uso generalizado, de conter também um sentido factual concreto, apreensível pelo cidadão comum. “Celebrar promessa” com alguém (“e com quem vai fazer escritura de compra e venda” conforme alegado e perguntado) traduz o facto material de as partes interessadas em determinado negócio (in casu, comprador e vendedor) prometerem realizar o negócio que têm em vista (in casu, a compra e venda de um imóvel).
Pelo exposto, entende-se que não assiste razão aos apelantes ao pretenderem se considere não escrita a resposta dada pelo tribunal ao quesito em causa, improcedendo, quanto a esta matéria, as conclusões da alegação dos recorrentes.
II - Posto isto, a matéria de facto a considerar é a que vem provada e acima enunciada.
Vejamos então o enquadramento jurídico.
Não se suscita qualquer dúvida quanto à qualificação do contrato em causa nos autos como um contrato de mediação imobiliária a que são aplicáveis as disposições do D.L. 77/99 de 13 de Março, o que vigorava à data dos factos, diploma este entretanto revogado pelo D.L. 211/2004 de 20/08.
Define o nº 1 do artº 3 daquele diploma, que a actividade imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis ou na constituição de quaisquer direitos reais sobre os mesmos, bem como para o seu arrendamento e trespasse, desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis.
Sobre a remuneração, refere o nº 2 al. f) do artº 20 do diploma legal em apreço que do contrato deve constar, obrigatoriamente, as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento com indicação da taxa de IVA aplicável.
Na vigência do D.L. 285/92 de 19/12, revogado pelo D.L. 77/99, suscitavam-se algumas dúvidas sobre o momento em que nasce a obrigação de o cliente remunerar o mediador. Entendia a jurisprudência que era necessário uma relação causa-efeito entre a actividade do mediador e o negócio realizado: era necessário que o negócio se concluísse como consequência adequada da actividade do mediador (cfr. Acs. RLx de 24/06/93 CJ T3, pág. 139 e RE de 24/03/94, CJ T2, pág. 260 e do STJ de 31/05/2001 CJSTJ T2, pág.109).
Mas sendo esta a orientação jurisprudencial, o certo é que não tinha suporte literal no texto daquele diploma.
Por isso, conforme se lê no seu preâmbulo uma das motivações do D.L. 77/99 foi “clarificar o momento e estabelecer as condições em que é devida a remuneração pela actividade de mediação imobiliária”.
Assim, veio o referido diploma estabelecer no seu artº 19 que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação (nº 1), exceptuando, porém, no seu nº 2, a aplicação daquela regra ao dispor que “caso seja celebrado contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, as partes podem prever o pagamento da remuneração após a sua celebração” (al. b).
Compulsado o contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes verifica-se que, efectivamente, resulta das condições estabelecidas, relativamente à remuneração que “A agência tentará obter para o vendedor um sinal de 20%. Se conseguir, a comissão será entregue à Agência na totalidade na data do pagamento do referido sinal” (ponto 1.1);
“Se o sinal for inferior a 20%, 50% da comissão será entregue na data do pagamento do referido sinal. O remanescente da comissão, ou seja, 50%, será pago na data da escritura notarial” (ponto 1.2)
Mais acordaram que “Se a venda não se concretizar, quer seja por culpa do vendedor ou do comprador, este mediador terá direito a reter a comissão já recebida” (ponto 5).
Estabeleceram, pois, as partes um acordo de remuneração tendo em vista o sinal recebido, naturalmente, é lógico presumir-se, aquando da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
E, na verdade, tratando-se de um contrato-promessa de compra e venda, presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço (artº 441 do C.C.).
Ora, conforme vem provado, no âmbito do contrato que celebrou com o R. marido, o A. elaborou a respectiva brochura e promoveu a venda do imóvel através dos seus escritórios e vendedores, tendo angariado comprador para o prédio dos RR. que foi “D”, com quem o R celebrou promessa.
Assim, com a realização do contrato-promessa, terá o A. direito ao pagamento da remuneração estabelecida de acordo com as cláusulas 1.1 e 1.2. (artº 19 nº 2 al. b) do DL 77/99).
Desconhecendo-se, porém, que sinal terá o R. recebido, a remuneração terá que se reportar ao valor mínimo previsto, isto é, de acordo com a cláusula 1.2, metade da comissão prevista, sendo certo que nenhuma alteração do preço proposto foi comunicada ao A. (cfr. cláusula 3ª)
Constitui, exactamente, uma excepção ao princípio contido no nº 1 do artº 19 do DL 77/99 de que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, excepção que as partes entenderam estipular.
Mas sempre se dirá, a propósito do que se deve entender por “conclusão” do negócio que como se escreveu no Ac. do STJ de 31/05/2001 CJ T II, p. 108, “quanto à participação do mediador e direito à sua retribuição, vem a jurisprudência deste tribunal entendendo que é de seguir o entendimento da doutrina e jurisprudência italiana no sentido de que o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela”
E como refere Azzolina, o nexo de causalidade (e a correspondente retribuição do mediador) não ficará excluído nos casos em que o terceiro indicado pelo mediador ao comitente não intervém no contrato por se fazer substituir por interposta pessoa, o que constitui uma das hipóteses mais frequentes de fraude para lesar o mediador (La Mediazone, 1957, pág. 163).
In casu, como já se referiu, o A. logrou provar a relação causa-efeito constitutiva do seu direito de mediador à retribuição pois, promoveu a venda do imóvel e angariou o comprador com quem o R. celebrou contrato-promessa de compra e venda do mesmo, o que lhe conferiu tal direito por expressamente acordado no contrato de mediação.
É certo que não se provou a realização do contrato prometido, mas tal não obsta ao direito ao recebimento da percentagem acordada tendo em vista o sinal recebido com o contrato-promessa, sendo certo que o que resulta da cláusula 5ª é que, independentemente da culpa de qualquer dos interessados (comprador ou vendedor) na não concretização do negócio, sempre assistirá ao mediador o direito a reter a comissão recebida nos termos das cláusulas 1.1 e 1.2..
Não colhe, pois, salvo devido respeito, a pretensão do apelante de que o A. só teria direito ao pagamento da remuneração se tivesse alegado e provado que a venda objecto do contrato não se concretizou por culpa dele vendedor ou do potencial comprador.
Com efeito, afigura-se-nos que o que resulta da conjugação das três condições supra referidas é que havendo recebimento de sinal (obviamente com o contrato-promessa), e paga à mediadora a percentagem estabelecida de acordo com a percentagem do sinal recebido - a sua totalidade se for de 20%, ou metade deste valor se a percentagem for inferior ao mesmo - ainda que a venda não se concretize, por culpa de qualquer dos contraentes, o mediador terá direito a reter a comissão já recebida.
Afigura-se-nos que o que as partes quiseram foi prevenir o pagamento da remuneração acordada ao mediador, logo com a celebração do contrato-promessa, caso o mediador obtivesse para o vendedor uma quantia igual a 20% do preço total, apenas fazendo depender da concretização do negócio prometido o pagamento de metade da comissão caso o sinal fosse inferior àqueles 20%., cláusula que tem cobertura na citada al. b) do nº 2 do artº 19 do DL 77/99.
E neste caso, configurando-se uma excepção ao princípio contido no nº 1 da mesma disposição legal, não se exige a concretização do negócio para haver direito à remuneração.
Assiste, pois ao A., nos termos expostos e em face da factualidade assente, o direito à remuneração correspondente a metade da comissão acordada.
Por todo o exposto, improcedem as conclusões da alegação dos apelantes, impondo-se a confirmação da sentença recorrida
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação e confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Évora, 17 de Março de 2005