Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 884/07-3 |  |
I – Os defeitos de construção, de má execução da obra e de má qualidade dos materiais utilizados, bem como a desconformidade entre a obra realizada e o projecto apresentado, suscitam a aplicação de dois regimes:
- o regime da empreitada;
- o regime de compra e venda de coisa defeituosa
II – Não tendo sido invocado qualquer contrato de empreitada, nem que o vendedor do imóvel tenha sido o seu construtor, aos defeitos apresentados no imóvel adquirido é aplicável o regime da compra e venda de coisa defeituosa – artigos 913º a 922º e não o regime dos artigos 1221 e 1225º, do Código Civil.
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PROCESSO Nº 884/07 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e “B” intentaram contra “C”, a presente acção declarativa sob a forma sumária pedindo a condenação da Ré a proceder à reparação de vícios que indica, existentes na moradia de que são proprietários e que adquiriram à Ré. PROCESSO Nº 884/07 – 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Citada, contestou a Ré nos termos de fls. 17 e segs. impugnando a factualidade alegada pelos AA. e concluindo pela improcedência da acção.
Foi proferido o despacho saneador e seleccionados os factos assentes e controvertidos com a organização da base instrutória, sem reclamação. Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 232/235, também sem reclamação.
Foi, em seguida, proferida a sentença de fls. 239 e segs. que julgando a acção procedente por provada condenou os RR. a procederem às reparações nela descriminadas.
Inconformada, apelou a Ré alegando e formulando as seguintes conclusões:
A - São factos assentes: a realização de obras pelos próprios apelados, na garagem, demolindo parte de parede e abrindo uma porta noutra das paredes e na placa que serve o sótão, executando uma abertura maior para instalação de uma escada;
B - Como são também factos assentes: a instalação de um tubo metálico no interior da lareira, que obsta à emanação de fumo para o interior do prédio, a substituição de uma pedra mármore da cozinha pelos apelados e a existência de uma banheira;
C - No entanto, na douta sentença decide-se condenar a apelante a:
- substituir a pedra mármore da cozinha que se partiu,
- eliminar o cheiro a fumo emanado pela lareira,
- corrigir a inclinação das banheiras.
D - Por outro lado, a Mmª Juíza não apreciou nem ponderou toda a prova produzida, nomeadamente, o relatório pericial elaborado pelos técnicos da Câmara Municipal de …, no âmbito da perícia requerida pelos próprios apelados.
E - E no qual se esclarece que as manchas existentes se devem a falta de arejamento e ao fenómeno da condensação e não a infiltrações.
F - E ainda confiram a realização das obras supra referidas na garagem e na placa que divide o sótão, sem as sujeitarem a qualquer projecto camarário.
G - É notório e curial que obras que interferem com a estrutura do prédio, como as que foram executadas pelos apelados, trarão como consequência o surgimento de rachas e fissuras nos outros elementos do mesmo prédio.
H - Sendo certo que uma vez que tais obras foram feitas pelos próprios apelados, sem conhecimento nem autorização da apelante, deverão aqueles assumir as consequências da execução das mesmas;
I - De modo nenhum poderá ser responsabilizada a apelante, nem poderá ser-lhe imputada culpa.
J - Acresce que os apelados viveram mais de um mês no prédio, antes de celebrarem a escritura pública de compra e venda e não encontraram quaisquer vícios ou defeitos de construção.
K - Defeitos que, por inexistentes, também não podiam ser do conhecimento da apelante.
L - Falece ainda clareza à douta sentença, na fundamentação de direito pois a apelante fica sem saber se aos factos foi aplicado o normativo dos art°s 914° e segs., ou dos art°s 1211 ° 1 e 1225° do C. Civil.
M - Por último sempre se dirá que há condenação em excesso, extravasando manifestamente o pedido, e estando a fundamentação em oposição com a decisão e conhecendo esta de questões que não podia tomar conhecimento, por extravasarem o pedido, deve a sentença ser declarada nula - cfr. art° 668° do CPC.
Os apelados contra-alegaram nos termos de fls. 295 e segs. concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir. Delimitando-se o âmbito do recurso pelas conclusões da alegação dos recorrentes abrangendo apenas as questões aí contidas (art°s 684 n° 3 e 690 nº 1 do CPC), verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
- A relativa à matéria de facto, (por falta de apreciação e ponderação de toda a prova produzida)
- Impossibilidade de responsabilização da ré por ausência de culpa relativamente aos alegados defeitos.
- Nulidade da sentença por contradição entre a fundamentação e a decisão e por excesso de pronúncia.
São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
A - No dia 10/11/1998, no Cartório Notarial …, por escritura pública, os legais representantes da Ré declararam vender aos AA. e estes declararam comprar, pelo preço de Esc. 24.000.000$00, o prédio urbano sito na freguesia de … do Concelho de …, descrito na … Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 00571 de 26/02/1987.
B - Quando os AA. passaram a habitar o referido prédio em 06/10/1998, não se aperceberam de quaisquer defeitos de construção ou acabamentos.
C - No início de 1999, os AA. tomaram conhecimento de várias deficiências no seu imóvel, tendo-os transmitido de pronto aos representantes da Ré, mediante a entrega a esta de uma lista manuscrita onde os elencava.
D - As deficiências referidas em C) são as seguintes:
a) 4 vidros partidos, 1 circular e 3 rectangulares;
b) existência de uma mancha de cor acastanhada com aspecto exterior de fermentação, detectada no Inverno de 2001/2002, junto ao hall de entrada e perto dos degraus de acesso à garagem, na zona de junção com a vivenda nº 6, indicadora de infiltrações;
c) o muro da fachada da moradia encontrava-se com diversas rachas e com manchas amareladas ao longo do seu comprimento, requerendo uma pintura de conservação;
d) as paredes exteriores da moradia apresentam diversas rachas, exigindo pelo menos, uma nova pintura das mesmas;
e) existência de rachas na parede lateral externa da casa do gás, com sinais externos e internos de infiltrações recentes, exigindo nova pintura,
f) na garagem existem rachas no tecto e nas paredes;
g) tem de se proceder à substituição de uma pedra mármore na bancada da cozinha, que foi partida.
h) a pedra mármore da janela existente na garagem apresenta uma falha de cerca de 5 cm, a qual foi substituída por uma massa amarela esbranquiçada, impondo-se a substituição por uma pedra completa.
i) duas pedras mármores foram partidas quando foi efectuada a manutenção da casa do gás e foram substituídas por duas pedras de cor preta, sendo a cor original castanha.
j) as banheiras existentes na casa de banho do 1º andar possuem uma inclinação para fora em vez de ser para dentro, na zona das torneiras, pelo que a água escorre para o chão mesmo com cortinados.
k) as duas casas de banho do 1º andar, assim como a do rés-da-chão, apresentam azulejos rachados.
l) os azulejos do rodapé das escadas das traseiras apresentam-se rachados.
m) os azulejos no patamar exterior da entrada da moradia apresentam-se rachados.
n) a lareira continua a emitir cheiro a fumo que se detecta no quarto do 1º andar.
E - A garagem dos AA foi alvo de obras de remodelação, feitas por terceiros contratados pelos AA.
F - Tendo para o efeito sido demolida parte de uma parede e tendo sido aberta uma porta numa das paredes.
G - A pedra partida referida na al. D) - g) - partiu-se aquando da sua substituição a mando dos AA ..
H - Os AA. mandaram terceiros efectuar obras, tendo em vista o aumento da entrada do sótão, para instalação de uma escada.
I - Quando a Ré reparou recentemente a lareira dos AA., colocou um tubo metálico no interior da fuga que antes existia, o que elimina a possibilidade de fumos.
J - Após a referida reparação, os AA. não informaram a Ré de que continuava a verificar-se qualquer anomalia na lareira.
Estes os factos.
Na sua alegação questiona a apelante a matéria de facto alegando que a Mmª Juíza não apreciou nem ponderou toda a prova produzida, nomeadamente o relatório pericial elaborado pelos técnicos da Câmara Municipal de …, no âmbito da perícia requerida pelos próprios apelados, o que teria reflexo na factualidade declarada provada, designadamente quanto à causa das manchas existentes.
Todavia, conforme se verifica da sua alegação, a apelante não impugnou a decisão da 1ª instância sobre a matéria de facto nos termos impostos pelos art° 712° n° 1 e 690-A do CPC, (a prova oralmente produzida também não foi gravada) pelo que a alegada falta de apreciação e ponderação da referida perícia nenhum reflexo tem ou pode ter naquela decisão de facto, sendo certo ainda que sendo a mesma perícia objecto de livre apreciação (art° 389° do C.C.) está a apelante a sindicar a convicção da julgadora fundada na livre apreciação da prova o que não lhe é legalmente permitido (art° 655° do CPC)
Porém, sempre se dirá que, conforme resulta do despacho de fundamentação da sua decisão sobre a matéria de facto, a Exmª Juíza terá atendido ao referido relatório pois, começando por dizer que "A convicção do tribunal (cfr. Artº 6530 n° 2 do CPC) foi adquirida com base na apreciação crítica e conjugada do documento junto aos autos, designadamente, auto de vistoria da CM de … de fls. 93 e 94, relatório pericial de fls. 133 e 135 e depoimentos das testemunhas inquiridas em audiência" refere, expressamente, além do mais, que "Essencial para a prova da existência das deficiências no prédio em causa nos autos, foi, na verdade, o auto de vistoria e relatório pericial junto aos autos, que sendo elaborados por técnicos especializados, concretizaram o estado em que o imóvel se encontra e, bem assim, em algumas situações a possibilidade de resolução das deficiência"
Pelo exposto, inexistindo qualquer fundamento de alteração da matéria de facto, que, como se referiu, também não foi sindicada, tem-se por definitiva a factualidade declarada provada acima descrita.
Como é sabido, os defeitos de construção, de má execução da obra e de má qualidade dos materiais utilizados, bem como da desconformidade entre a obra realizada e o projecto apresentado, suscitam a aplicação de dois regimes diferentes previstos no Código Civil, a saber, o regime da empreitada e o regime da compra e venda de coisa defeituosa, previstos, respectivamente, nos artºs 1207° e segs e 913° e segs. do CC.
Conforme resulta da sua p.i., os AA. não alegaram a realização de qualquer contrato de empreitada, nem que o vendedor do imóvel foi o seu construtor, pelo que, tratando-se de compra e venda de coisa imóvel com defeito, ao caso em apreço é aplicável o regime da compra e venda de coisa defeituosa a que se reportam os art°s 913° a 922° do C.C. e não o regime dos art°s 1221° e 1225° do C.C.
E isso resulta claro da sentença recorrida, que subsumindo a matéria de facto provada no regime previsto no art° 913° e segs. do C.C., concluiu que "em face de toda a matéria de facto apurada e das disposições legais aplicáveis à mesma, nada mais resta à A. senão proceder à reparação dos vícios detectados na coisa, elencados na al. D)".
A referência ao regime do n° 4 do art° 1225° do C.C. trata-se apenas de mais um considerando para concluir que a responsabilidade da Ré pela reparação dos defeitos sempre se verificaria caso resultasse provado que a Ré era simultaneamente a construtora do prédio que vendeu.
Mas não existe qualquer falta de clareza na fundamentação de direito da sentença, como pretende a apelante (conclusão L) da sua alegação), sendo que expressamente ali concluiu a Exmª Juíza que, "Todavia, a Ré responderá pelo regime de coisa defeituosa, como atrás se deixou consignado, na medida em que não consta da matéria de facto apurada que a Ré tivesse sido a construtora, facto essencial à aplicação do referido regime jurídico (. . .)"
Assente que ao caso se aplica o regime da venda de coisa defeituosa, cumpre agora apreciar o recurso da Ré quanto ao decidido tendo presente a factualidade provada.
Por coisa defeituosa entende-se a que sofre de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tenha as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização desse fim - art° 913° nº 1 do C.C .. "A coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado. O vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal das coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa a discordância com respeito ao fim acordado.
Os vícios e as desconformidades constituem defeito da coisa" - "Direito das Obrigações", Pedro Romano Martinez, ed. de 5/2000, ps. 122/123.
Da conjugação do disposto nos art°s 913° nº 1 e 914° do C.C. com os art°s 908° a 910° e 915° do mesmo diploma resulta que o comprador de coisa defeituosa goza do direito de exigir do vendedor a reparação da coisa; de anulação do contrato e do direito de redução do preço e também do direito à indemnização do interesse contratual negativo.
Como ensina Calvão da Silva, "Além da anulação do contrato e da redução do preço, cumuláveis com a indemnização, o regime de venda de coisas defeituosas reconhece ainda ao comprador um quarto direito: o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa ou, se for necessário e esta tiver natureza fungível, a substituição dela (artº 914° 1ª parte); mas esta obrigação não existe se o vendedor desconhecia sem culpa o vício ou a falta de qualidade de que a coisa padece (artª 914° 2ª parte)
Esse desconhecimento tem de ser alegado e provado pelo próprio vendedor, visto tratar-se de facto impeditivo do direito contra si invocado pelo comprador (artº 342° n° 2) e estar obrigado a prestar a coisa isenta de vícios ou defeitos. Equivale a dizer, noutra formulação, que o direito à reparação ou substituição da coisa repousa sobre a culpa presumida do vendedor, cabendo a este ilidir tal presunção mediante prova em contrário (artº 350° n° 2), isto é, a prova da sua ignorância, sem culpa, do vício ou da falta de qualidade da coisa, como facto impeditivo do direito invocado pelo comprador (... )" - cfr. "Compra e Venda de Coisas Defeituosas - Conformidade e Segurança", pág. 56.
Também a este respeito, refere Pedro Martinez que "As consequências da compra e venda de coisas defeituosas determinam-se atentos três aspectos: em primeiro lugar, na medida em que se trata de um cumprimento defeituoso, encontram aplicação as regras gerais da responsabilidade contratual (artº 798º e segs. do C C); segundo, no artº 913° n° 1 do C C faz-se uma remissão para a secção anterior .... Nos termos gerais, incumbe ao comprador prova do defeito (artº 342° n° 1 do CC) e presume-se a culpa do vendedor, se a coisa entregue padecer de defeito (artº 799° n° 1 do CC)" - cfr. "Direito das Obrigações Parte Especial", pág. 126.
Voltando ao caso dos autos verifica-se da factualidade assente, que os AA. provaram a existência de vários defeitos (que se manifestaram posteriormente) no imóvel que adquiriram à Ré, a quem os denunciaram, sendo certo que não vem questionada no recurso a tempestividade da denúncia.
Porém, a Ré, não logrou provar, como lhe competia, que desconhecia a sua existência (o que se concede por não existirem ou não serem visíveis à data da venda) ou que o seu desconhecimento relativamente aos mesmos não procedia de culpa sua.
Carece, pois, de fundamento a alegação da Ré constante das als. I), J) e K) das conclusões da sua alegação.
Assente, assim, a obrigação da Ré de reparar os defeitos manifestados no imóvel que vendeu aos AA., cumpre agora apreciar, em face da alegação da Ré, se essa obrigação se verifica em relação a todos os defeitos elencados na al. D) dos factos provados.
Começa a apelante por questionar essa obrigação relativamente a alguns defeitos porquanto, as obras realizadas pelos apelados na garagem, demolindo parte da parede e abrindo uma porta noutra das paredes e na placa que serve o sótão executando uma abertura maior para instalação de uma escada, interferem com a estrutura do prédio e trarão como consequência o surgimento de rachas e fissuras nos outros elementos do mesmo prédio.
Relativamente a tal matéria, porém, apenas se provou que "a garagem dos AA. foi alvo de obras de remodelação, feitas por terceiros contratados pelos AA., tendo para o efeito, sido demolida parte de uma parede e tendo sido aberta uma porta numa das paredes" (als. E) e F) dos f. p.) e bem assim que "Os AA. mandaram terceiros efectuar obras, tendo em vista o aumento da entrada do sótão, para instalação de uma escada" (al, H) dos f.p.)
Ora, assistindo-lhes o direito de executarem tais obras de melhoramento na sua residência (não se vendo qual a necessidade do conhecimento e autorização da Ré para a sua execução, como pretendem na conclusão H) da sua alegação), não resulta da matéria de facto provada qualquer relação entre as mesmas e as rachas e fissuras denunciadas e tidas por provadas no muro da fachada da moradia (ponto D - al, c) dos f.p.), nas paredes exteriores da moradia (D - al. d)), na parede lateral externa da casa do gás e no tecto e paredes da garagem (D- als. e) e f) dos f.p.). (Atente-se ainda, na resposta negativa ao perguntado no quesito 6° da B.I.)
Ora, cabia à Ré apelante a prova de que tais rachas e fissuras provinham das obras executadas pelos AA., o que, como se vê dos factos provados, não logrou fazer.
Questiona ainda a Ré apelante a sua obrigação determinada na sentença recorrida de "substituir a pedra mármore da cozinha que se partiu" "eliminar o cheiro a fumo emanado pela lareira" e "corrigir a inclinação das banheiras", isto, porque ficou provada "a instalação de um tubo metálico no interior da lareira que obsta à emanação de fumo para o interior do prédio", "a substituição de uma pedra mármore da cozinha pelos apelados" e "a existência de uma banheira"
Com efeito, compulsada a matéria de facto, verifica-se, relativamente à lareira, que vem provado que "Quando a Ré reparou recentemente a lareira dos AA., colocou um tubo metálico no interior da fuga que antes existia, o que elimina a possibilidade de fumos" e que "após a referida reparação, os AA. não informaram a Ré que continuava a verificar-se qualquer anomalia na lareira" (als. L) e J) dos f.p.).
Assim sendo, assiste razão à apelante quanto a esta questão pois, reparada que foi a lareira, não houve, por parte dos AA. qualquer denúncia posterior relativamente a essa reparação a qual "eliminou a possibilidade de fumos".
No que se refere à pedra mármore na bancada da cozinha, efectivamente, ficou provado que a mesma se partiu aquando da sua substituição a mando dos AA. Sucede, porém, conforme alega a própria Ré na sua contestação, " … a pedra que efectivamente se partiu não era a pedra original que a Ré colocou, mas outra que tinha sido colocada em substituição da inicial colocada pela Ré" "Tendo sido a pedido dos AA., que não gostavam da pedra inicial, que a Ré teria então procedido à substituição da mesma pedra, por outra escolhida a seu gosto, pelos mesmos" "Sendo que a que foi efectivamente escolhida pelos AA. estava cortada de maneira diferente da primeira, facto que a tornava bastante mais frágil" ( art°s 48°, 49° e 50° da contestação).
Daqui resulta que, ao contrário do que parece sugerir na sua alegação, foi a própria Ré quem, embora a mando dos AA., fez a substituição da pedra que se partiu, nessa altura, nada tendo ficado provado que exima a Ré da sua responsabilidade de substituição da pedra que se partiu "aquando da sua substituição" por ela própria.
Relativamente à questão das banheiras afigura-se a mesma destituída de qualquer fundamento só se admitindo por mero lapso da apelante.
É que, conforme se verifica da p.i., os AA. alegaram, expressamente, que "As banheiras existentes nas casas de banho do primeiro andar possuem uma inclinação para fora em vez de ser para dentro na zona das torneiras, pelo que a água escorre para o chão, apesar da existência de cortinados" (al. 1) do art° 3º).
Tal facto foi levado à base instrutória no seu art° 1 ° al. m), e mereceu do tribunal a resposta "Provado".
Não tem, assim, qualquer sentido o alegado pela apelante reportando-se ao relatório da sentença, onde, certamente por lapso, a Exmª Juíza refere "banheira" em vez de "banheiras", (o que nenhuma consequência tem para a decisão que apenas tem por base a factualidade provada e o direito aplicável e não o relatório), para concluir que houve excesso de pronúncia e pretender que se verifica, com esse fundamento, a nulidade da sentença.
Lida a sentença recorrida não se vislumbra qualquer nulidade seja por excesso de pronúncia, seja por contradição entre os fundamentos e a decisão (art° 668° nº 1 als. c) e d) do CPC), nem mesmo relativamente à questão da chaminé, onde, tão só se verificou erro de julgamento.
Assim sendo e por todo o exposto, improcedem as conclusões da alegação da apelante, salvo relativamente à questão dos fumos emitidos pela lareira, impondo-se, assim, a revogação parcial da sentença quanto à reparação determinada na al. M) da decisão e a sua confirmação no mais.
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DECISÃO *
Nesta conformidade, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente a apelação e, em consequência, de passo que no mais a confirmam, decidem revogá-la na parte em que condena a Ré a proceder à eliminação do cheiro a fumo emitido pela lareira (al, M) da decisão).
Custas por apelante e apelados na proporção do respectivo decaimento que se fixa em 11/12 e 1/12, respectivamente.
Évora, 2008.04.10