Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2434/21.8T8PTM-B.E1 |  |
DEPÓSITO DO PREÇO
(Sumário do Relator)
Acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
Recorrentes: (…) e (…)
Recorrida: (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento, (…) – Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Colectivo, S.A. e (…), S.A.
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No Tribunal Judicial da Comarca de Faro, Juízo Central Cível de Portimão – Juiz 3, na ação de preferência proposta por (…) e (…), contra (…) – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento, (…) – Sociedade Gestora de Organismos de Investimento Colectivo, S.A. e (…), S.A. foi proferida a seguinte decisão:Requerimento datado de 29.04.2022
Nos presentes autos, estamos perante uma ação de preferência relativa à fração autónoma designada pela Letra (…), correspondente ao terceiro andar direito, para habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Praia do (…), Rua dos (…), n.º 61, 3.º andar, direito, freguesia do (…), Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das freguesias de (…).
Peticionam os Autores que se
- Anule a venda da fração autónoma designada pela Letra (…), correspondente ao terceiro andar direito, para habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Praia do (…), Rua dos (…), n.º 61, 3.º andar, direito, freguesia do (...), Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das freguesias de (…), efetuada pelas 1ª e 2ª Rés a favor da 3ª Ré, com fundamento na violação do disposto nos artigos 1091.º, n.º 1, do Código Civil;
- Condenem as 1ª e 2ª Rés a, no prazo máximo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença, procederem à regularização da situação toponímica do imóvel e bem assim à retificação da divergência de áreas apresentada de modo a permitir que o Banco Financiador liberte a verba necessária ao pagamento do preço pelos Autores;
- Condenem as 1ª e 2ª Rés a outorgarem no prazo de trinta dias a contar do cumprimento do disposto no número anterior o contrato definitivo de compra e venda do imóvel a favor dos Autores, nos precisos termos e condições que foram aceites por estes;
- Comunique à competente Conservatória do Registo Predial a pendência dos presentes autos, de modo a evitar a alienação do imóvel por parte da Sociedade (…), SA..
- Condenem as 1ª e 2ª Rés ao pagamento da quantia de € 10.000,00 a cada um dos Autores a título de danos não patrimoniais;
- Condenem as 1ª e 2ª Rés ao pagamento da quantia de 868,75 euros (oitocentos e sessenta e oito euros e setenta e cinco cêntimos), a título de danos patrimoniais sofridos pelos Autores, acrescida de juros à taxa legal em vigor desde a data da citação até ao efetivo e integral pagamento.
- Condenem as Rés ao pagamento de custas, custas de parte e condigna procuradoria.
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Na audiência prévia, foram os Autores notificados para, no prazo de 10 dias, juntarem o comprovativo do depósito do preço.Vieram os Autores, por requerimento datado de 29.04.2022, informar que não procederam ao depósito do preço, requerendo a dispensa do mesmo com base nos fundamentos que alegam.
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Cumpre apreciar e decidirNos termos do disposto no n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil «O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda ou da dação em cumprimento tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da acção».
In casu, o direito de preferência da Autora advém da sua qualidade de arrendatária.
Na ação de preferência prevista no n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil, existem dois os ónus que recaem sobre o preferente: por um lado, tem de instaurar a ação no prazo de seis meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação e, por outro, tem de depositar o preço devido nos 15 dias seguintes à propositura da ação.
Estes dois prazos previstos no n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil constituem “sem a menor sombra de dúvida de um prazo de caducidade” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, página 372) conforme resulta do n.º 2 do artigo 298.º onde se estipula que quando por força da lei ou por vontade das partes um direito deva ser exercido dentro de certo prazo são aplicáveis as regras da caducidade (a menos que a lei se refira expressamente à prescrição).
E sendo o prazo de 15 dias para depósito do preço um prazo de caducidade é também um prazo de natureza substantiva.
Pese embora a alegação dos Autores, resulta por demais evidente não terem estes cumprido um dos pressupostos previsto no artigo 1410.º do Código Civil, pelo que não se mostra satisfeito o requisito substantivo ao exercício do direito peticionado, que consiste no depósito do preço devido.
O depósito do preço visa garantir o vendedor contra o risco de, finda a ação, o preferente vir a desinteressar-se da compra ou a não ter possibilidades financeiras para a concretizar, e de perder também o contrato com o primeiro comprador – neste sentido o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10/01/2008 –, daqui decorre a obrigação do preferente depositar a totalidade do preço (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume III, página 374).
Não tendo sido depositado o preço pelos Autores, não se mostra, pois, satisfeito o requisito substantivo respeitante ao exercício do direito peticionado, o depósito do preço devido.
Em consequência, mostra-se verificada a caducidade do direito dos Autores.
Não obstante, o titular do direito de preferência poderá instaurar ação de responsabilidade civil para ressarcimento dos danos que o incumprimento definitivo ou o cumprimento defeituoso da comunicação para a preferência lhe tenha causado.
Os Autores vêm peticionar indemnização por danos patrimoniais e danos não patrimoniais.
Considera-se assim, que a presente ação de preferência deverá ser convolada numa ação de responsabilidade civil.
Nos termos do disposto pelo artigo 6.º do Código de Processo Civil, que tem como epígrafe “Dever de gestão processual”
«1 – Cumpre ao juiz, sem prejuízo do ónus de impulso especialmente imposto pela lei às partes, dirigir ativamente o processo e providenciar pelo seu andamento célere, promovendo oficiosamente as diligências necessárias ao normal prosseguimento da ação, recusando o que for impertinente ou meramente dilatório e, ouvidas as partes, adotando mecanismos de simplificação e agilização processual que garantam a justa composição do litígio em prazo razoável.
2 – O juiz providencia oficiosamente pelo suprimento da falta de pressupostos processuais suscetíveis de sanação determinando a realização dos atos necessários à regularização da instância ou, quando a sanação dependa de ato que deva ser praticado pelas partes, convidando estas a praticá-lo.»
Nos termos do disposto pelo artigo 547.º do Código de Processo Civil, que tem como epígrafe “Adequação formal” «O juiz deve adotar a tramitação processual adequada às especificidades da causa e adaptar o conteúdo e a forma dos atos processuais ao fim que visam atingir, assegurando um processo equitativo».
Perante o exposto, e a tudo atendendo julgo:
1. Verificada a exceção de caducidade da ação de preferência e, em consequência, absolvo as Rés dos pedidos de:
A - Anulação da venda da fração autónoma designada pela Letra (…), correspondente ao terceiro andar direito, para habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Praia do (…), Rua dos (…), n.º 61, 3.º andar, direito, freguesia do (…), Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das freguesias de (…) efetuada pelas 1ª e 2ª Rés a favor da 3ª Ré, com fundamento na violação do disposto nos artigos 1091.º, n.º 1, do Código Civil;
B - Condenação das 1ª e 2ª Rés a, no prazo máximo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença, procederem à regularização da situação toponímica do imóvel e bem assim à retificação da divergência de áreas apresentada de modo a permitir que o Banco Financiador liberte a verba necessária ao pagamento do preço pelos Autores;
C - Condenação as 1ª e 2ª Rés a outorgarem no prazo de trinta dias a contar do cumprimento do disposto no número anterior o contrato definitivo de compra e venda do imóvel a favor dos Autores, nos precisos termos e condições que foram aceites por estes.
2. Determino o levantamento do registo da ação sobre o imóvel. Assim, comunique à Conservatória do Registo Predial.
3. Deverão as partes pronunciar-se, no exercício do direito do contraditório quanto à convolação da presente ação de preferência, numa ação de responsabilidade civil, no prazo de 10 dias.
Registe e notifique.
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Procedendo-se a uma convolação da ação, numa ação de responsabilidade civil, sugere-se o seguinte objeto do litígio e temas de prova.OBJETO DO LITÍGIO
Estamos perante uma ação de responsabilidade civil, com vista a apurar se houve violação do direito de preferência relativo à fração autónoma designada pela Letra “F”, correspondente ao terceiro andar direito, para habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Praia do (…), Rua dos (…), n.º 61, 3.º andar, direito, freguesia do (…), Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das freguesias de (…).
Peticionam os Autores que se
- Condenem as 1ª e 2ª Rés ao pagamento da quantia de 10.000,00 euros a cada um dos Autores a título de danos não patrimoniais;
- Condenem as 1ª e 2ª Rés ao pagamento da quantia de 868,75 euros (oitocentos e sessenta e oito euros e setenta e cinco cêntimos), a título de danos patrimoniais sofridos pelos Autores, acrescida de juros à taxa legal em vigor desde a data da citação até ao efetivo e integral pagamento.
- Condenem as Rés ao pagamento de custas, custas de parte e condigna procuradoria.
TEMAS DA PROVA
1º - Apurar se o Réu Fundo comunicou aos Autores as condições do negócio que ia celebrar com a Ré (…), SA..
2º - Apurar se o Réu Fundo obstou à celebração do acordo denominado “contrato de compra e venda” com os Autores e, em caso afirmativo, porquê.
3º - Apurar se os Autores sofreram prejuízos e tiveram despesas a partir do momento em que decidiram adquirir a fração e, em caso afirmativo, quais.
4º - Apurar se o acordo denominado “Contrato de compra e venda” não pôde ser outorgado com os Autores nas datas agendadas para o efeito por se verificar uma desconformidade dos documentos do imóvel, divergências de áreas e situação toponímica, que impediram o Banco Financiador de conceder o empréstimo para a aquisição.
5º - Apurar se existe abuso de direito da parte do Réu Fundo.
6º - Apurar em que data tomaram os Autores conhecimento da celebração do acordo denominado “Contrato de compra e venda” com a Ré (…), SA..
7º - Apurar se o Réu Fundo aceitou condicionar a marcação do acordo denominado “Contrato de compra e venda” à prévia obtenção de financiamento pela Autora.
8º - Apurar se no dia 29.07.2021 o acordo denominado “Contrato de compra e venda” do imóvel não foi efetuado, porque a Autora não efetuou o pagamento do preço estipulado, nem apresentou as guias de pagamento dos impostos devidos para a formalização do negócio.
Notifique.
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Portimão, d.s.*
Nos presentes autos, foi proferida sentença e decidiu-se: “Perante o exposto, e a tudo atendendo julgo:1. Verificada a exceção de caducidade da ação de preferência e, em consequência, absolvo as Rés dos pedidos de:
A - Anulação da venda da fração autónoma designada pela Letra (…), correspondente ao terceiro andar direito, para habitação, do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Praia do (…), Rua dos (…), n.º 61, 3.º andar, direito, freguesia do (…), Concelho de Lagoa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagoa sob o número (…), inscrito na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União das freguesias de (…) efetuada pelas 1ª e 2ª Rés a favor da 3ª Ré, com fundamento na violação do disposto nos artigos 1091.º, n.º 1, do Código Civil;
B - Condenação das 1ª e 2ª Rés a, no prazo máximo de trinta dias a contar do trânsito em julgado da sentença, procederem à regularização da situação toponímica do imóvel e bem assim à retificação da divergência de áreas apresentada de modo a permitir que o Banco Financiador liberte a verba necessária ao pagamento do preço pelos Autores;
C - Condenação as 1ª e 2ª Rés a outorgarem no prazo de trinta dias a contar do cumprimento do disposto no número anterior o contrato definitivo de compra e venda do imóvel a favor dos Autores, nos precisos termos e condições que foram aceites por estes.
2. Determino o levantamento do registo da ação sobre o imóvel. Assim, comunique à Conservatória do Registo Predial.
3. Deverão as partes pronunciar-se, no exercício do direito do contraditório quanto à convolação da presente ação de preferência, numa ação de responsabilidade civil, no prazo de 10 dias.
Os Autores pronunciaram-se opondo-se à convolação da presente ação de preferência, numa ação de responsabilidade civil.
Pese embora as Rés não se tenham oposto, a verdade é que os principais interessados na convolação seriam os Autores.
Assim, perante a posição dos Autores, não se procede à convolação da presente ação de preferência, numa ação de responsabilidade civil.
Notifique.
Perante o exposto, porque nada mais há a decidir, dou sem efeito a data designada para realização da audiência final.
Notifique e desconvoque.
Portimão, d.s.
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Não se conformando com a decisão, os recorrentes apelaram, formulando as seguintes conclusões que delimitam o objeto do recurso, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, artigos 608.º/2, 609.º, 635.º/4, 639.º e 663.º/2, do CPC:a) Os Autores intentaram ação de preferência contra as Rés requerendo a anulação da venda da fração autónoma da qual são arrendatários desde Junho de 2014 alegando que estas incumpriram o direito de preferência que lhes assiste na aquisição do imóvel;
b) Direito que eles Autores se viram impedidos de exercer unicamente porque o Fundo proprietário do imóvel se recusou a suprir uma divergência de áreas existente no imóvel e bem assim a atualizar a situação toponímica do mesmo, o que impediu a concessão do financiamento necessário à celebração da escritura de compra e venda;
c) Ao abrigo do disposto no artigo 4.º do CPC, os Autores pugnaram pela dispensa da obrigação de depósito do preço, conforme estipulado no artigo 1410.º do Código Civil, devendo tal obrigação (a de depósito do preço) ser substituída pela obrigação de, uma vez retificadas as divergências de áreas e a situação toponímica do imóvel, circunstâncias que impediram a aprovação do crédito, virem aos autos juntar documento comprovativo da aprovação do financiamento bancário emitido pelo Banco financiador.
d) Em sede de audiência prévia o Tribunal não se pronunciou sobre o pedido de dispensa de depósito do preço e notificou os Autores para, no prazo de dez dias, juntarem o comprovativo de depósito do preço no valor de € 75.166,07 (setenta e cinco mil, cento e sessenta e seis euros e sete cêntimos);
e) Perante a renovação do pedido de dispensa de depósito do preço pelos Autores, o Tribunal proferiu Despacho sentença no âmbito do qual considerou verificada a exceção de caducidade da ação de preferência absolvendo as Rés dos pedidos de anulação da venda da fração autónoma; Absolveu as Rés de procederem à regularização das divergências apresentadas pelo imóvel e à consequente celebração da escritura de compra e venda e determinou o levantamento do registo da ação sobre o imóvel.
f) Nesse mesmo Despacho o Tribunal a quo procedeu igualmente à convolação da ação de preferência numa ação de responsabilidade civil, reduzindo o objeto do litígio aos pedidos de condenação das Rés ao pagamento de € 20.000,00 aos Autores a título de danos não patrimoniais e da quantia de € 868,75 a título de danos patrimoniais;
g) A decisão recorrida consubstancia em si a violação do princípio da igualdade das partes, com assento legal no artigo 4.º do CPC, na medida em que, por não disporem de recursos financeiros que lhes permitisse depositar o preço e igualmente devido à conduta das RÉS que tudo fizeram para inviabilizar a venda, os Autores ficaram privados de exercer um direito que lhes assiste.
h) Ao absolver as Rés dos pedidos e declarar a caducidade do direito dos Autores com base na falta de depósito do preço, o Tribunal a quo operou a uma incorreta interpretação e aplicação do n.º 1 do artigo 1410.º do Código Civil na medida em que a obrigação de depósito do preço ali constante foi criada para situações opostas aquela com que nos deparamos nos presentes autos, isto é, foi pensada para proteger os Vendedores de declarações não sérias emitidas por supostos interessados e não para situações em que são os próprios vendedores que atuam de má fé impedindo o exercício do direito aos interessados, como se verifica no caso sub judice.
i) Ao absolver as Rés do pedido de anulação da venda sem se pronunciar sobre o facto de o imóvel ter sido alienado a uma entidade distinta daquela que foi indicada como interessada na comunicação endereçada aos Autores em abril de 2021 e de estes apenas terem tomado conhecimento deste facto posteriormente à realização da venda, o tribunal a quo incorreu numa situação de omissão de pronúncia prevista no artigo 615.º, n.º 1, d), do CPC e que conduz à nulidade da decisão, que ora se invoca.
j) Sendo que tal decisão igualmente viola o disposto no artigo 1091.º, n.º 1, do Código Civil, o que impunha ao tribunal ter declarado a nulidade da venda.
k) Em face do anteriormente exposto, impõe-se a revogação da decisão proferida na parte em que declarou a caducidade da ação de preferência e absolveu as Rés do pedido de anulação da venda da fração autónoma e bem assim de procederem à regularização da situação toponímica do imóvel e da divergência de áreas, devendo igualmente ser revogada na parte em que absolveu as Rés da obrigação de formalizarem o contrato definitivo de compra e venda e determinou o levantamento do registo da ação sobre o imóvel.
Nestes termos e nos melhores de Direito, requer-se que seja declarado procedente o presente recurso e consequentemente revogada a decisão proferida na parte em que declarou a caducidade da ação de preferência e absolveu as Rés do pedido de anulação da venda da fração autónoma e bem assim de procederem à regularização da situação toponímica do imóvel e da divergência de áreas, devendo igualmente ser revogada na parte em que absolveu as Rés da obrigação de formalizarem o contrato definitivo de compra e venda e determinou o levantamento do registo da ação sobre o imóvel.
Assim se fazendo a tão costumada JUSTIÇA.
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As recorridas contra-alegaram, concluindo:A. Deve ser determinado o efeito devolutivo, e não suspensivo, da apelação, uma vez que os presentes autos não se referem, manifestamente, a nenhum dos casos previstos nas alíneas a) e b) do artigo 629.º, n.º 3, do CPC, nem dizem respeito à discussão sobre a posse ou propriedade de casa de habitação.
B. A ratio legis constante do artigo 647.º, n.º 3, alínea b), do CPC tem em vista a proteção do residente em imóvel nos casos em que, para além das ações de despejo, possa ser posta em causa a posse ou propriedade de casa de habitação, o que não sucede in casu.
C. Para além do mais, a decisão proferida pelo Tribunal a quo não pôs termo ao processo, conhecendo apenas de parte do seu objeto, pelo nunca poderia o presente recurso ser admitido com efeito suspensivo, cfr. António Santos Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 2017, 4.ª Edição, página 218.
D. O prazo de 15 (quinze) dias para o depósito do preço devido, previsto no artigo 1410.º, n.º 1, do Código Civil, é um prazo de caducidade e visa “garantir, na medida do possível, a utilidade real da ação de preferência, pondo o alienante a coberto do risco de perder o contrato com o adquirente e não vir a celebrá-lo com o preferente (por este se desinteressar entretanto da sua realização ou por não ter os meios necessários para a aquisição)”, cfr. João de Matos Varela Antunes, Exercício do direito de preferência, in RLJ, Ano 100.º, página 242.
E. Não tendo procedido ao depósito do preço no prazo legalmente fixado para o efeito, nem após terem sido convidados a fazê-lo na pendência dos autos, caducou o direito de ação de preferência dos Autores, que tem por causa de pedir a putativa violação do seu direito legal de preferência previsto no artigo 1091.º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, cfr. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça, de 21.06.2018, Proc. n.º 9570/16.0TBPRT.P1.S2 e de 09.08.2016, Proc. n.º 1022/12.4TBCNT.C1.S1 e Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, de 23.04.2020, Proc. n.º 446/19.0T8CHV.G1, disponíveis para consulta em http://www.dgsi.pt.
F. O Tribunal a quo não incorreu em qualquer omissão de pronúncia, por não se ter pronunciado “sobre o facto de o imóvel ter sido alineado a uma entidade distinta daquela que foi indicada como interessada na comunicação endereçada aos Autores em abril de 2021 e de estes apenas terem tomado conhecimento deste facto posteriormente à venda”, uma vez que o não depósito do preço determina a caducidade do direito de ação, impedindo que se conheça do mérito da pretensão do preferente em ação de preferência.
G. Para além do mais, a (…), Unipessoal, Lda., entidade identificada no campo “Identificação do comprador” na notificação enviada à Autora para o exercício de preferência, é a mesma sociedade comercial que a (…) Portfolio, S.A. (3.ª Ré), tendo apenas procedido, entretanto, à alteração do seu tipo societário e da sua designação social, cfr. Doc. n.º 9 da Petição Inicial.
H. O direito de preferência não permite ao preferente criar ou exigir, ao alienante, o cumprimento de novas ou complementares obrigações que não tenham sido acordadas com o adquirente: o preferente poderá preferir, na exata medida das condições subjacentes ao negócio que possa dar origem ao exercício da preferência.
I. Quanto à questão das desconformidades na documentação do imóvel (“divergência de áreas existente no imóvel e bem assim a atualizar a situação toponímica do mesmo”), cumpre dizer que a venda do imóvel pelo 1.º Réu à 3.ª Ré, concretizada no passado dia 30.09.2021, encontra-se já registada na Conservatória do Registo Predial, pelo que é manifesto que inexistem as desconformidades alegadas pelos Autores.
J. Em suma, bem andou o Tribunal a quo na decisão sub judice, devendo a mesma ser mantida nos seus exatos termos.
Nestes termos, e nos mais de Direito, requerem a V. Exas. se dignem negar provimento à apelação, confirmando a decisão recorrida.
Decidindo assim, V. Exas. farão a devida e costumada JUSTIÇA.
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Foram dispensados os vistos.*
As questões que importa decidir são:1.- A interpretação do artigo 1410.º/1, do Código Civil e a violação do princípio da igualdade das partes – artigo 4.º do CPC –, por não disporem os recorrentes de recursos financeiros que lhes permitisse depositar o preço.
2.- A omissão de pronúncia – artigo 615.º/1, d), do CPC – por não ter sido apreciado o facto de o imóvel ter sido alienado a uma entidade distinta daquela que foi indicada como interessada na comunicação endereçada aos autores.
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A matéria de facto a considerar é a que resulta do relatório inicial.***
Conhecendo.1.- A interpretação do artigo 1410.º/1, do CC e a violação do princípio da igualdade das partes – artigo 4.º do CPC –, por não disporem os recorrentes de recursos financeiros que lhes permitisse depositar o preço.
Antes de mais importa considerar que à apelação foi atribuído efeito meramente evolutivo, pelo que nada há a acrescentar quanto a esta questão.
Está em causa saber se o facto de os recorrentes, declaradamente, não possuírem meios financeiros para depositar a preço a que alude o artigo 1410.º/1, do CPC, constituiu causa justificativa que impeça o funcionamento do regime legalmente previsto para a propositura da ação de preferência, previsto no mesmo inciso legal.
Os recorrentes alegam que o facto de não terem acesso a crédito que lhes permita depositarem o preço se deve à conduta da recorrida vendedora que não procedeu às necessárias correções de área e toponímia, o que se reconduz à violação do princípio da igualdade das partes – artigo 4.º do CPC.
O tribunal a quo entendeu que tal obrigação não impendida sobre os vendedores e, estes, alinharam pelo mesmo entendimento.
Quid iuris?
Para encontrar a resposta a esta questão devemos em primeiro lugar saber qual é a ratio legis do preceito, no que nos dão valiosa ajuda Pires de Lima e Antunes Varela no seu C.C. Anotado, Vol. III, 1987, pág. 374: O depósito do preço, imposto ao preferente logo no começo da acção, visa manifestamente, como sabemos, pelo momento em que é exigido, garantir o alienante contra o risco de ver destruído o contrato com o preferente, por carência de meios da parte deste (…); mas com ele se pretende também, como Teixeira Ribeiro (Rev. Dir. Soc., págs. 142 e 143) justamente observa, reintegrar o preferido na situação em que se encontrava à data do contrato, dispensando-o do procedimento executivo contra o preferente e libertando-o do risco de insolvência deste.
A lei acautela, pois, quer os interesses do alienante quer os interesses do preferente em modo equilibrado.
Mas não protege o preferente nas situações que não dispõe de meios financeiros para depositar o preço (aqui se incluindo todas as despesas necessárias à efetivação da preferência), essa é uma questão do foro estrito daquele que quer exercer a preferência, sendo que é suposto integrar na sua esfera jurídica patrimonial os meios financeiros (ou a possibilidade de a eles aceder) para depositar o preço.
Ora, alegam os recorrentes que procuraram obter financiamento bancário para o efeito, mas que este financiamento lhes foi negado por questões burocráticas ligadas à descrição do imóvel ou ao local onde se localiza e que estas correções deveriam ser efetuadas pela alienante.
Contudo, estas questões não obstaram a que a escritura tivesse sido realizada com o adquirente, pelo que, para além de se mostrarem irrelevantes para a questão central – depósito do preço –, não é seguro que o mútuo não tenha sido realizado pelas razões invocadas, uma vez que tais obstáculos não existiram aquando da realização da escritura de compra e venda e respetivo registo predial, atos que se revestem sempre da maior exigência documental onde se inclui a correta descrição do imóvel e a sua localização.
Com efeito, as imposições que impendem sobre o alienante são apenas as descritas na lei: dar conhecimento da venda ou da dação em cumprimento e dos elementos essenciais da alienação e não colaborar na celebração do mútuo que permita a aquisição pelo preferido.
Assim sendo, só podemos concluir que se não mostra violado o princípio da igualdade substancial das partes, a que alude o artigo 4.º do CPC, o que implica a improcedência das conclusões nesta parte.
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2.- A omissão de pronúncia – artigo 615.º/1, d), do CPC – por não ter sido apreciado o facto de o imóvel ter sido alienado a uma entidade distinta daquela que foi indicada como interessada na comunicação endereçada aos autores.Esta questão seria relevante se a ação de preferência tivesse merecido apreciação do tribunal a quo, sendo um dos elementos para a procedência da ação, uma vez que não teria a alienante informado dos elementos essenciais, designadamente a quem foi alienado o imóvel.
Mas o tribunal a quo não conheceu do mérito da causa por ter concluído que, os ora recorrentes e autores na ação de preferência, não depositaram o preço nos 15 dias após a propositura da ação, sendo que este depósito é uma condição de procedibilidade da ação, razão pela qual absolveu os réus dos pedidos em face da caducidade do direito que invocavam.
Operada a convolação da ação de preferência para ação de indemnização, tal convolação não foi aceite pelos recorrentes, pelo que sobrerrestou a já decidida declaração de caducidade do direito de preferência e a consequente absolvição das rés dos pedidos, o que não nos merece censura.
Assim sendo, não se verifica qualquer omissão de pronúncia, nos termos alegados pelos recorrentes, o que implica a improcedência total da apelação.
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Sumário:(…)
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DECISÃO.Em face do exposto, a 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora julga a apelação improcedente e confirma a sentença recorrida.
Custas pelos recorrentes – artigo 527.º do CPC.
Notifique.
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Évora, 27-10-2022José Manuel Barata (relator)
Cristina Dá Mesquita
Emília Ramos Costa