Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 956/06-3 |  |
AUTORIZAÇÃO DE CONSTRUÇÃO
DIREITO DE SUPERFÍCIE
I – Se por escritura pública designada de arrendamento, o dono do solo conferiu à autora o direito de construir sobre ele, mediante uma contraprestação. E esta contraprestação, consistiu numa indemnização pelo desapossamento das culturas existentes; uma prestação/renda mensal; e três lugares certos nos espectáculos para ele e sua família. E além disso estabeleceram que todas as obras a efectuar sobre o imóvel, ficariam sempre a pertencer à sociedade autora. Deve entender-se que atento o conteúdo do contrato o mesmo está erroneamente qualificado como de arrendamento quando deveria ser de constituição de direito de superfície.
II - As partes modelaram o contrato segundo os seus interesses, extravasando o conteúdo de um simples contrato de arrendamento, mas como permanecia uma prestação pela ocupação do solo, chamaram-lhe contrato de arrendamento, quando o que queriam fazer (e fizeram) era constituir, por contrato, um direito de superfície.
III - O “nomen júris” atribuído pelos outorgantes ao contrato que celebram entre si nem os vincula, nem, tão pouco, vincula as instâncias, judiciais ou outras, que lhe tenham de definir e aplicar o regime. E a vontade expressa pelas partes configura a constituição de um autêntico direito de superfície, que embora não existindo ao tempo, como contrato legalmente tipificado, , veio logo de seguida a ser definido e regulado na Lei 2030 de 22-6-1948.
IV – Verificando-se que tanto imediatamente a seguir à sua celebração, como agora, aquela relação jurídica tem o conteúdo típico dum efectivo direito de superfície, nada obsta a que seja qualificado e havido como tal, por aplicação do disposto no art. 12 nº 2 in fine do Código Civil de 1966.
Proc. nº 956/06-3
ACÓRDÃO
Acordam os Juízes que compõem a Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora: A Parceria Alentejana...................., com sede em Sines, moveu a presente acção, com processo ordinário, contra o Município de Sines, alegando, em síntese o seguinte:
Por escritura pública celebrada em 13/12/47, Domingos Rodrigues Pablo deu de arrendamento à A. um prédio rústico que era constituído por um quintal, e que até aí era utilizado apenas para cultura;
Tal arrendamento, conforme consta na escritura, tinha como objecto “a exploração de uma esplanada de diversões, cinema, bar, café, restaurante e qualquer outra diversão”;
Também pela referida escritura foi desde logo dada autorização à A, para efectuar todas as obras que entendesse necessárias para aquele fim, ficando as mesmas sempre a pertencer à A.;
A A. levou a efeito as edificações necessárias àquela exploração, obras essas feitas à sua custa;
Por virtude da realização dessas obras, o prédio, na sequência de participação ás Finanças, passou de rústico a urbano, tendo sido inscrito na matriz predial urbana, em 1949, em nome da A.;
Desde então que a A. vem usando as obras que levou a efeito, delas retirando benefícios, actuando na qualidade de proprietária das mesmas;
Sempre a A. pagou a renda do quintal arrendado ao Domingos Pablo e depois aos seus herdeiros e posteriormente, por estes o terem vendido ao Gabinete da Área de Sines, a este;
Posteriormente passou a pagar ao Réu, pois que o património do G.A.S. foi integrado neste;
Em 1993 o Réu solicitou uma avaliação fiscal extraordinária, tendo sido fixada uma renda mensal de 300.000$00, em vez dos anteriores 400$00, tendo sido invocadas para essas alterações as obras existentes no local, levadas a efeito pela A.;
Por tudo o referido, entende a A. que o Réu é apenas proprietário do terreno arrendado e que ela é a proprietária das obras e construções aí levadas a efeito.
Conclui, pedindo que:
- Seja declarado que entre a A. e os antecessores do R. foi constituído um direito de superfície, sendo a A. a superficiária de todas as obras e construções levadas a cabo por ela no terreno que arrendou e que identifica, seja por força da cláusula 4ª do contrato de arrendamento, seja por virtude da usucapião, sendo o Réu dono tão só desse terreno;
- Sejam ordenadas as modificações registrais em conformidade com isso
- Caso assim se não entenda, seja considerado adquirido por acessão o terreno (quintal) onde estão incorporadas as obras;
- Caso ainda assim se não entenda, seja decidido que o R. não pode cobrar à A. qualquer renda pela parte urbana, devendo a renda ser fixada pelos critérios dos arrendamentos rurais.
O R. veio contestar e, em resumo, veio alegar:
A autora desde 1962 que não exerce qualquer actividade comercial no arrendado, tendo arrendado o quintal e as construções nele existentes a terceiros;
O Réu procedeu ao averbamento na descrição predial de modo a incluir nela as obras referidas no art.º 1395 da matriz, porque as mesmas têm a natureza de benfeitorias;
As obras levadas a cabo pela A. não lhe trouxeram um significativo valor;
A invocada cláusula 4ª da escritura de arrendamento é nula porque contraria as disposições legais então em vigor.
Termina pedindo a improcedência da acção e a sua absolvição dos pedidos.
Na réplica a A. respondeu às excepções suscitadas e manteve a tese defendida na petição inicial. Terminou pedindo a improcedência das excepções e a procedência da acção.
No despacho saneador foi afirmada a validade da instância e a regularidade da lide. Foram elaboradas a matéria de facto assente e a base instrutória.
As partes apresentaram os respectivos róis de testemunhas e o R. requereu prova pericial para um dos quesitos formulados (25º).
Após os trâmites legais e depois de levada a efeito a arbitragem requerida, o R. veio aos autos, em articulado superveniente, arguir a falta de personalidade jurídica da A. e também a sua incapacidade jurídica.
Alegou que a A. não se encontrava registada à data da propositura da acção, situação que só agora teve conhecimento e que a saber-se àquela data levaria ao indeferimento liminar da petição inicial, por a A. carecer de capacidade jurídica. Por outro lado, os subscritores da procuração dos autos não tinham poderes para representar e vincular a A. sociedade.
Este requerimento, foi então apreciado por despacho proferido a fls., 297, com a data de 12-10-2001, tendo sido liminarmente indeferido.
Em audiência de julgamento o R. apresentou reclamação à matéria de facto assente e à base instrutória, reclamação que foi declarada extemporânea, em virtude de à presente acção não se aplicar a reforma dada pelo DL. 329-A/95 de 12-12 ao Código de Processo Civil.
Após a audiência de julgamento, o despacho que respondeu à matéria de facto quesitada não mereceu qualquer reclamação.
Proferida a sentença, a acção foi julgada procedente e foi decidido:
“Declarar que entre a A. e os antecessores do R. foi constituído um direito de superfície, sendo a A. superficiária e o antecessor do Réu proprietário do solo;
Declarar, em consequência, que o Réu é tão só proprietário do terreno referido nas als. A) a F) dos factos assentes, sendo a A. proprietária das obras e construções nele implantadas, bem como da parcela de terreno com entrada pelo lado Norte (R. Zeca Afonso) que serve de acesso e apoio ás construções;
Condenar o Réu a assim reconhecer;
Ordenar o cancelamento do averbamento nº 06 feito pela ap. 03/05/12/94 à descrição nº 1863;
Ordenar o cancelamento da descrição nº 1863 na parte relativa ao quintal com a área de 2000 m2.”
Inconformado, recorreu o R. que apresentou as seguintes conclusões:
1 — Não se encontra demonstrado nos autos, que o apelante saiba, que as pessoas que se arrogam a qualidade de representantes da sociedade recorrida sejam seus gerentes.
2 — Segundo o disposto no art° 252°, n° 1, do CSC, a representação das sociedades por quotas pertence aos respectivos gerentes.
3 — Não sendo gerentes da sociedade, os subscritores da procuração junta aos autos não a representam, só podendo litigar em nome próprio, pelo que são partes ilegítimas no processo, devendo, em consequência de tal violação do citado art° 252° ser o R., ora apelante, absolvido da instância.
4 — Quando tal não se entenda de direito, deve, então, a sociedade ser notificada, nos termos e para os efeitos consignados no art° 40 do CPC, para juntar ao processo nova procuração, com ratificação do processado.
5 — Não se tendo pronunciado sobre esta questão, que já fora levantada nos autos, encontra-se a douta sentença recorrida afectada por nulidade de omissão de pronúncia, conforme decorre do disposto no art° 668°, n° 1, al. d) do CPC, a qual deverá ser declarada e suprida, mediante a absolvição do apelante da instância. Quando assim senão entenda:
6 — No Código Civil de 1867 como no actual os direitos reais encontravam-se sujeitos ao princípio do “numerus clausus”, como afirmam os Prof.s Pires de Lima e Antunes Varela, em Código Civil Anotado (Coimbra, 1972), sendo esta orientação largamente maioritária na doutrina e na jurisprudência, pelo que não era possível às partes constituírem tais direitos, mediante a celebração de contratos.
7 — O direito conferido pelo proprietário do prédio dos autos, mediante a celebração do contrato de arrendamento com a apelada, foi, pois, um verdadeiro direito de arrendatário e não um direito de superfície, o qual não se encontrava previsto no Código de Seabra para obras ou construções, pelo que, se se tratasse de um negócio constitutivo deste último direito seria nulo, por violação do art° 2 189° do citado Código, o qual discriminava as únicas formas de propriedade dita imperfeita consideradas em tal diploma.
8 - Com efeito, apenas o art° 22° da Lei 2030, de 22 de Junho de 1948, introduziu na ordem jurídica portuguesa o direito de superfície, na modalidade de manutenção de obra própria em terreno alheio.
9 — Ao considerar que, por contrato outorgado em 1947, quando tal direito não existia no ordenamento jurídico português, as partes no contrato de arrendamento celebraram um verdadeiro contrato de constituição de direito de superfície, consistente em manter o inquilino obra em terreno alheio, incorreu a douta sentença apelada em erro de julgamento, pelo que deve ser revogada, julgando-se a acção totalmente improcedente, com o que fará esse Venerando Tribunal a costumada Justiça.
A A. contra-alegou e, refutando todas as conclusões do R., pugnou pela confirmação da sentença recorrida.
A sentença recorrida fixou a seguinte matéria de facto:
A autora por escritura pública de 13/12/1947, exarada a fls. 36 do Livro 67B do Cartório Notarial de Santiago do Cacém, conforme certidão de fls. 164 a 167 (cujo conteúdo aqui se dá por inteiramente reproduzido), celebrou com Domingos Rodrigues Pablo, um contrato intitulado de arrendamento que se referia a um prédio rústico de que o Domingos Rodrigues Pablo era proprietário. (A)
Prédio rústico que era constituído por um quintal. (B)
Situado na Praça da República da Vila de Sines. (C)
Confrontando pelo Norte com caminho público, Nascente com prédio de Hauser e Fernandes, Sul e Poente com propriedade do senhorio. (D)
Inscrito na matriz predial rústica de Sines sob o art.º 3º. (E)
E descrito na Conservatória do Registo Predial de Santiago do Cacém sob parte da descrição nº 7080, a fls. 192, do Lº B23. (F)
O quintal em causa vinha sendo utilizado apenas para cultura, sendo uma parte cultivada pelo próprio Domingos Pablo que recebeu da A., na data da escritura, quantia de 5.000$00, a título de indemnização pelas culturas que se encontravam no quintal. (G)
E estando outra parte ocupada por um indivíduo de nome Custódio Pereira Dias. (I)
Parte que, conforme reza a escritura, se incluía também no arrendamento. (J)
E da qual o citado Custódio faria entrega à A. (L)
Como efectivamente terá vindo a fazer. (M)
No quintal objecto do arrendamento não existia qualquer construção. (N)
Mas tão só terreno para cultura (e possivelmente um poço). (O)
Não obstante o arrendamento do quintal tinha como objecto “ a exploração de uma esplanada de diversões, cinema, bar, café, restaurante e qualquer outra diversão”. (P)
Foram desde logo autorizadas obras no dito quintal. (Q)
Porém, tais obras não foram objecto de qualquer restrição. (R)
Tendo sido autorizadas todas as obras. (S)
Com dispensa absoluta de autorização do proprietário. (T)
A autora, logo após a celebração da escritura referida na alínea A), efectuou no quintal arrendado obras que praticamente ocuparam toda a sua área, designadamente edificou um palco e, a partir dele uma grande parede, em alvenaria, a quase toda a largura do quintal e com cerca de 5/6 metros de altura, de forma convexa e caiada de branco, para servir de écran (gigante) para projecção de filmes. (U)
Construiu, na parte posterior do écran, uma edificação com a área coberta de 115,600 m2 e com 6 divisões, para apoio aos espectáculos. (V)
Designadamente para camarins, armazenagem de cenários, casas de banho, etc. (X)
Edificou uma plateia, parte ao ar livre e parte coberta, com a área de 482,30 m2. (Z)
Tendo para esse efeito regularizado o solo. (AA)
Revestido o mesmo solo com mosaicos decorativos. (BB)
Edificado colunas e pilares e plantado trepadeiras e outras plantas ornamentais para decoração e sombra. (CC)
E edificou ainda pequenas construções laterais de apoio à plateia. (DD)
A A. construiu também na parte fronteira ao écran (a seguir à plateia) um edifício, com a área coberta de 286 m2, com cave, r/c e primeiro andar. (EE)
Com uma divisão ampla na cave, bar e 9 divisões no r/c. (FF)
Bar, 8 divisões e cabine para projecção cinematográfica, no 1º andar. (GG)
E bancadas de tijolo em anfiteatro, servindo de “balcão” para os espectáculos, na cobertura. (HH)
Concluídas estas obras, em 1947/1948, a A. apresentou de seguida, na Rep. de Finanças respectiva, a participação para inscrição matricial das mencionadas obras e construções efectuadas no quintal arrendado. (II)
Participação que a A. fez em seu nome, na qualidade de dona. (JJ)
Dado o tempo decorrido e a mudança dos Serviços de Santiago para Sines, terá havido extravio da participação da A. pelo que não foi ainda possível encontrar na repartição de Finanças de Sines a dita participação do modelo 29. (LL)
A Repartição de Finanças de Sines localizou e forneceu fotocópia da avaliação efectuada em 25 de Abril de 1949. (MM)
O prédio na avaliação (e com um lapso manifesto quanto à localização, ter-se-á escrito Praça 5 de Outubro em vez de P. da República), tem a seguinte composição: “É um recinto murado denominado “Esplanada Alentejana”, tendo a área total de 1975 m2, com 3 vãos e compõe-se de uma plateia com a área de 482,30 m2 e mais 2 edifícios, tendo um com páteo e 6 divisões e 19 vãos com a área coberta de 115,60 m2 e outro de r/c e 1º andar, tendo no r/c Bar e 9 divisões, nº 1º andar bar e 8 divisões e Cabine Cinematográfica com 3 e o total de 40 vãos com a área coberta de 286 m2, confrontando com Travessa do Fragoso ao Norte, com Praça 5 de Outubro (leia-se Praça da República) e casas de Domingos Rodrigues Pablo no Sul e Poente e a Nascente com fábrica de Hauser & Fernandes”. (NN)
Este prédio foi inscrito na matriz predial urbana em 1949, em nome da autora, sendo-lhe atribuído o artigo matricial 1395. (OO)
Posteriormente à vistoria, mas pouco tempo depois, foram feitas outras construções. (PP)
Com excepção de uma parcela de terreno junto da estrema norte, com a área aproximada de 300 m2 e com portão para a rua Zeca Afonso que serve de apoio e acesso ás referidas construções, principalmente ao bar, todo o restante terreno foi igualmente objecto de obras realizadas pela A. (QQ)
A A. realizou as obras existentes no terreno arrendado, segundo os seus gostos e conveniência. (RR)
Sem pedir qualquer autorização e custeando totalmente essas obras. (SS)
Obras que a A. vem, ininterruptamente, desde 1948, até ao presente, mantendo no terreno. (TT)
Com as modernizações e adaptações que vem julgando conveniente. (UU)
Suportando todas as despesas de reparação, beneficiação, conservação e embelezamento. (VV)
Sempre a A. pagou a renda do quintal (ou seja, do solo) ao respectivo proprietário, Domingos Rodrigues Pablo, enquanto este viveu. (XX)
E depois aos seus herdeiros. (ZZ)
Pagamento que a A. fazia anualmente, apesar da estipulação de uma renda mensal. (AAA)
Em 24 de Fevereiro de 1976, os herdeiros de Domingos Rodrigues Pablo venderam ao Gabinete da Área de Sines (GAS) vários prédios que haviam herdado do mesmo Domingos Pablo. (BBB)
A venda foi titulada por escritura pública daquela data, lavrada a fls. 22 vº do Lº 85 C do 4º Cartório Notarial de Lisboa. (CCC)
Por ela havendo sido vendidos, entre outros, um conjunto de 12 prédios urbanos, sitos na Praça da República, em Sines. (DDD)
Descritos na C.R.P. de Sines sob a descrição nº 1863 (antiga descrição nº 7080 da C.R.P. de Santiago do Cacém). (EEE)
Aos quais correspondem as inscrições matriciais com os artºs 621º a 632º. (FFF)
Constituídos por uma correnteza de casas com frente para a P. da República e traseiras para a Esplanada Alentejana. (GGG)
Tornejando a última – a que corresponde o art.º 632º da matriz – para a R. de Ferreira. (HHH)
Ao prédio com o artº matricial 632º, com a frente para a P. da República tornejando para a R. de Ferreira, correspondia a seguinte descrição predial e matricial: Prédio urbano, constituído por uma casa com um só pavimento, 6 divisões e um corredor. Tem 7 vãos e a área coberta de 130 m2 e um quintal de 2.000 m2. (III)
O quintal referido na alínea III), sendo o quintal arrendado à autora, esta reconheceu o GAS como novo dono do “quintal”, passando-lhe a pagar a renda então de 400$00 mensais, mas sempre paga anualmente. (JJJ)
Após a extinção do GAS e a entrada em vigor do Dec.-Lei 119/89 de 14/4 e Portaria nº 419/90 de 8/6, a autora passou a pagar a renda, também em prestação anula ao Município de Sines. (LLL)
Procedia a esse pagamento na convicção de estar unicamente a pagar a renda do terreno, tal como o havia recebido de arrendamento. (MMM)
Em 1993, o Município de Sines requereu à Repartição de Finanças de Sines uma avaliação fiscal extraordinária, relativa ao arrendamento do terreno. (NNN)
Para aumento da renda do prédio inscrito na matriz sob o art.º 632º. (OOO)
Nesse requerimento de avaliação o Município pedia que a renda fosse aumentada de 400$00/mês para 300.000$00/mês. (PPP)
O artigo matricial nº 1395 referido na alínea OO) não consta na Portaria nº 419/90. (QQQ)
Em 5/12/94 a requerimento do réu foi feito um averbamento à descrição nº 1863, no qual se declara que: “No quintal do art.º 632º foi construído um recinto murado denominado “Esplanada Alentejana”, com a área de 1915 m2, 3 vãos e compõe-se de uma plateia com a área de 482,30 m2 e mais 2 edifícios, sendo um com palco e 6 divisões e 19 vãos com a área coberta de 115,60 m2 e outro de r/c e 1º andar, tendo no r/c Bar e 9 divisões, nº 1º andar bar e 8 divisões e Cabine Cinematográfica com 3 divisões e o total de 40 vãos com a área coberta de 286 m2, Norte-Trav. do Fragoso; Sul-Praça da República e Domingos Pablo, Poente- Domingos Rodrigues Pablo e Nascente- Hauser & Fernandes Ldª, artº 1395º.”. (RRR)
No dia 24/2/76 foi celebrada a escritura pública de fls. 180 a 193, cujo conteúdo aqui se dá por inteiramente reproduzido. (SSS)
As obras da autora a que se referem as alíneas Q) a T) poderiam ser realizadas sem limitação de tempo. (1º)
Desde a atribuição do artigo matricial 1395º, foi a autora quem por si, ou em seu nome, tem pago as respectivas contribuições. (2º e 3º)
A Autora retirou em contrapartida todos os benefícios das obras aludidas nas alíneas PP) a VV). (4º)
Através dos lucros da actividade comercial que aí exerce. (5º)
Explorando o café, bar e o restaurante que se encontram abertos ao público, ao qual fornece os produtos e serviços próprios destes estabelecimentos. (6º)
Dando espectáculos, promovendo bailes, jogos e outras diversões. (7º)
Tudo com a respectiva retribuição em dinheiro. (8º)
Tudo realizado nas obras feitas pela autora. (9º)
À vista de toda a gente. (10º)
A autora procedeu assim quer quanto à realização, manutenção, beneficiação e conservação das obras, quer quanto aos benefícios que delas retira. (11º)
Essa exploração comercial da autora sempre se efectivou de modo ininterrupto e pacífico. (12º)
A autora explorou e usou as construções sempre convencida de que era a proprietária dessas mesmas obras e construções. (13º)
A sociedade autora após ter edificado as construções e arranjado o espaço, no terreno arrendado a Domingos Pablo, inaugurou-as em 29/8/1947, passando tal espaço a designar-se «Esplanada» ou «Esplanada Alentejana» que foi explorado e gerido directamente pela sociedade autora, nos termos constantes do conteúdo dos quesitos 4º a 13º, até ao ano de 1956, data em que cedeu a exploração de tal espaço, por um período de 5 anos a Romão Fragoso e a partir de 9 de Setembro de 1961 até ao presente cedeu essa exploração a Isaías da Cruz Gonçalves. (esclarecimento dado nas respostas dadas aos artºs 4º a 13º)
O pagamento da renda referida nas alíneas LLL) e MMM) era efectuado pela autora sem entrar em conta com qualquer obra ou construção. (14º)
O Município invocou como justificação do aumento referido na alínea PPP), todas as obras e construções efectuadas pela autora. (15º)
Com o averbamento referido na alínea RRR) pretendeu-se incluir as obras descritas na inscrição matricial do art.º 1395º na descrição registada a favor do Réu. (16º)
O valor do terreno arrendado à autora, à data do mencionado arrendamento, era de Esc. 10.555$00. (17º)
As obras edificadas pela autora no terreno que lhe foi dado de arrendamento importaram, à data de 1948, em Esc. 986.600$00. (18º)
… as quais conferiam ao quintal (aquando da realização das obras), um valor não inferior a 800.000$00. (19º)
Desde o ano de 1956 que a autora não exerce directamente qualquer actividade comercial no arrendado. (22º)
Desde 9/9/61 que é o Isaías Gonçalves quem, nos termos atrás referidos, tem efectuado todas as obras de reparação e manutenção das construções existentes no local, delas retirando os inerentes proventos. (23º e 24º)
O GAS aquando da celebração da escritura a que se refere a certidão de fls. 180 a 193, tinha conhecimento da existência de inquilinos no imóvel constituído pelo artigo matricial 632º. (26º)
Na escritura pública celebrada em 13/12/1947 consta que as obras, uma vez feitas, ficarão sempre pertencendo à sociedade.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
De acordo com a jurisprudência pacífica do Supremo Tribunal de Justiça, o âmbito do recurso determina-se em face das conclusões da alegação do recorrente pelo que só abrange as questões aí contidas, como resulta das disposições conjugadas dos arts. 690º, nº 1 e 684 nº3 do Cód. Proc. Civil – cfr. acórdãos do S.T.J. de 2/12/82, BMJ nº 322, pág. 315; de 15/3/2005, nº 04B3876 e de 11/10/2005, nº 05B179, ambos publicados nas Bases de Dados Jurídicos do ITIJ.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente (nº3 do artigo 684 do CPC), fica o tribunal de recurso impedido de tomar conhecimento de qualquer questão que nelas se não aflore, ainda que versada no corpo alegatório (artigo 713, nº2, referido ao artigo 660, nº2, ambos do mesmo Código) - cfr. ac. do STJ, de 21/10/1993, CJSTJ, ano I, tomo III, página86, reflectindo jurisprudência corrente sobre o tema.
Nesta conformidade, duas questões nos são colocadas:
A - Os subscritores da procuração junta aos autos não a representam, só podendo litigar em nome próprio, pelo que são partes ilegítimas no processo, devendo, ser o R., ora apelante, absolvido da instância. Não se tendo pronunciado sobre esta questão, que já fora levantada nos autos, encontra-se a douta sentença recorrida afectada por nulidade de omissão de pronúncia, conforme decorre do disposto no art° 668°, n° 1, aI. d) do CPC, a qual deverá ser declarada e suprida, mediante a absolvição do apelante da instância
B - O direito conferido pelo proprietário do prédio dos autos, mediante a celebração do contrato de arrendamento com a apelada, foi, pois, um verdadeiro direito de arrendatário e não um direito de superfície, o qual não se encontrava previsto no Código de Seabra para obras ou construções, pelo que, se se tratasse de um negócio constitutivo deste último direito seria nulo, por violação do art° 2 189° do citado Código, o qual discriminava as únicas formas de propriedade dita imperfeita consideradas em tal diploma.
Vejamos:
Quanto à primeira questão, dir-se-á imediatamente que a sentença recorrida não se encontra ferida da apontada nulidade de omissão de pronúncia.
Com efeito, tendo em conta que o art. 495 do Código de Processo Civil impõe ao tribunal o conhecimento oficioso de todas as excepções dilatórias (art. 494 do mesmo diploma legal), à excepção da incompetência relativa nos casos não abrangidos pelo disposto no art. 110, temos que o despacho saneador, despacho que por excelência, conhece das excepções dilatórias, concluiu pela sua inexistência – cfr. art. 510 nº1 al. a) do Código de Processo Civil e despacho de fls. 195.
O ora recorrente não recorreu deste despacho.
Posteriormente, a fls. 284, em articulado superveniente, tendo o recorrente vindo arguir a falta de personalidade e capacidade jurídicas da A. e que tinha tido agora conhecimento a A. não se encontrava registada à data da propositura da acção, situação a saber-se àquela data levaria ao indeferimento liminar da petição inicial; e que os subscritores da procuração dos autos não tinham poderes para representar e vincular a A. sociedade. O tribunal por despacho proferido a fls., 297, com a data de 12-10-2001, indeferiu liminarmente tal requerimento.
E, mais uma vez, o R. não recorreu da decisão, deixando que a mesma transitasse.
Resulta assim do exposto que a sentença recorrida, não obstante os ditames dos arts. 660 do Código de Processo Civil, não tinha já que pronunciar-se sobre as aludidas questões.
A obrigação imposta ao juiz de conhecer todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, cessa relativamente àquelas cuja decisão já constem no processo e àquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras – Ac. do Supremo Tribunal de Justiça de 20-3-2002, Rev. nº 3720/01, 4ª .
Ora no caso dos autos houve duas decisões sobre a apreciação das excepções dilatórias novamente suscitadas pelo recorrente.
A primeira no despacho saneador. E sendo de aplicar analogicamente ás demais excepções dilatórias e às nulidades a doutrina do Assento de 1-2-1963, que considerou definitiva a declaração em termos genéricos do despacho saneador transitado relativamente à legitimidade, temos que aquele transitou nos presentes autos.
Depois o despacho de fls. 297, que por alegada superveniência de factos, foram suscitadas essas excepções, indeferiu liminarmente o respectivo requerimento, também já transitado.
Nesta conformidade, inverificada a omissão de pronúncia apontada pelo recorrente, julga-se improcedente a nulidade que arguiu ao abrigo do nº1 al. d) do art. 668 do Código de Processo Civil.
Quanto à segunda questão, apreciemos a fundamentação de direito da sentença recorrida:
“ … Antes, importa referir o seguinte:
1º - as considerações feitas pela A. acerca da inscrição na matriz do “novo” prédio urbano, são juridicamente inconsequentes, pois que como é sabido, não são as inscrições matriciais que dão ou retiram direitos a quem quer que seja, tratando-se apenas de operações para efeitos fiscais e nada mais;
2º - está provado que foi feito um averbamento à descrição predial nº 1863, em 5/12/94, aí passando a constar as construções levadas a cabo pela A..
Tal averbamento constitui mera presunção nos termos do art.º 7º do Cód. Reg. Predial e não mais do que isso, pois se assim não fosse, nem valia a pena discutir-se a propriedade do que quer que fosse;
3º - a prova de que não é a A. que exerce directamente a actividade comercial no arrendado é indiferente, pelo menos para a presente acção, uma vez que se tratou de uma mera cedência de exploração e não mais do que isso, conservando a A. os direitos (já veremos quais são) que lhe foram concedidos pela referida escritura de 13/12/47.
Posto isto, tenho para mim como acertado decidir que existe a favor da A. um direito de superfície relativamente ás construções que levou a cabo no prédio rústico arrendado e, consequentemente, tais construções são suas.
Está provado que foi celebrada entre a A. e Domingos Pablo uma escritura pública da qual resulta que:
A A. arrendou um prédio rústico (no dizer da escritura, um quintal);
O prazo foi de 6 meses, renovado por iguais e sucessivos períodos;
A renda estipulada foi de 350$00 mensais;
O arrendamento tinha como fim a exploração de uma esplanada de diversões, cinema, bar, café, restaurante, ou outra diversão;
O dono do quintal autorizou a A. a fazer todas as obras no imóvel arrendado, sem consentimento por escrito do senhorio, obras essas que uma vez feitas ficaram sempre a pertencer à A..
A escritura foi feita em 13/12/47 e, consequentemente, na vigência do Cód. Civil aprovado pela Carta de lei de 1 de Julho de 1867, vulgo “Código de Seabra”.
É certo que tal Código não previa expressamente o direito de superfície, mas seria essa ausência de revisão e regulamentação expressa que impediria que as partes o estipulassem ?
Entendo que não.
Sigo de perto no meu entendimento o ensinamento de Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, Vol. XI, 1936.
Aí se refere (e perdoe-se-me a extensão das citações, mas é que elas resolvem vários dos problemas levantados pelas partes):
“A nossa lei não declara em parte alguma quais são os direitos reais.
(…) Por isso, quando atrás disse que a enumeração legal dos direitos reais é taxativa, quis significar que só são tais os direitos a que a lei atribue as características doutrinais e históricas do jus in re ou dos jura in re aliena.
Mais interessante é o segundo aspecto da questão, ou seja, a possibilidade da criação de novos direitos por vontade exclusiva das partes” (pág. 147)
(…) esta transmissão ficará necessariamente incluída numa das categorias estabelecidas na lei, isto é, será propriedade, ou compropriedade, ou servidão, ou usufruto, ou uso, ou aforamento, etc. . A circunstância de alguns destes direitos terem modalidades convencionais novas, não previstas na lei, não lhes confere diversa natureza. Neste sentido é que penso ser taxativa a enumeração legal dos direitos reais.
(…) e de igual modo no direito de superfície, cuja natureza tem sido largamente discutida, mas que não é um direito real novo (…). (pág. 149)
Resulta, pois, do acabado de referir que a taxatividade dos direitos reais tem que ser habilmente entendida, considerando-se que o direito de superfície é um “desdobramento” do direito de propriedade e não um direito real novo.
Então o que é que está previsto na referida cláusula 4ª ?
É precisamente um direito de superfície ou seja “é o direito de uma pessoa ter a propriedade de edifícios ou plantações feitos em terreno alheio, com pleno consentimento de proprietário deste terreno” – ob. cit., pág. 293.
Mais adiante, refere-se na citada obra (e agora “preto no branco”):
“A mera circunstância de, no presente Código, não se encontrar a expressão «direito de superfície», não autoriza a asserção de que a nossa lei não admite tal direito. A obrigação do intérprete é verificar se na lei existe o facto, ou a cousa, embora nela não se encontre o nome. Neste ponto, legem habemus, dentro do quadro amplíssimo do direito de propriedade. Não havia absoluta necessidade de regular em especial o direito de superfície, quer em Portugal, quer noutros países” – pág. 295
Defende igualmente o Prof. Cunha Gonçalves que o direito de superfície pode ser (e em regra é) perpétuo, apontado essa perpetuidade como uma das características que (então) o distinguia do usufruto. - ob. cit., pág. 299
No caso dos autos, não faria sentido o arrendamento sem a autorização das obras, pois que foi arrendado um quintal, para nele ser explorado uma esplanada, cinema, etc. .
“O superficiário fica necessariamente autorizado a fazer benfeitorias e estas ficam sendo propriedade sua” – ob. cit. pág. 300.
Por último, e acerca da constituição do direito de superfície através de um contrato de locação, como aconteceu no caso dos autos, refere-se na indicada obra, a pág. 306:
“ (…) o contrato pelo qual alguém é autorizado a fazer construções ou plantações em terreno alheio, conservando a propriedade delas, embora seja denominado locação, porque é temporário e o pagamento do solário se confunde com a renda, deverá ser classificado como direito de superfície (…).
Assim sendo, a circunstância de as partes terem denominado o contrato de arrendamento é irrelevante: o que importa é qualificar juridicamente o seu conteúdo e não o nome que as partes contratantes lhe dão.
E o seu conteúdo contém uma verdadeira constituição de um direito de superfície, pelas razões já acima referidas.
Sempre se acrescentará que “(…) sendo a superfície uma propriedade imobiliária susceptível de posse, pode ser adquirida também pela prescrição positiva” – ob. cit. pág. 307.
Perguntar-se-á: então agora o Réu fica obrigado a indefinidamente reconhecer a A. como dona das construções (com todas as consequências que daí advém, nomeadamente em termos de fixação de renda)?
Fica e bem sabia que ficava quando lhe foi transmitido o património do G.A.S. e este bem sabia que ficava quando recebeu o prédio dos herdeiros de Domingos Pablo e estes bem sabiam quando herdaram daquele.
Foi este - Domingos Pablo - que assim quis, ao celebrar a escritura com o conteúdo referido, o que equivaleu a “quase” uma venda do terreno.
A única diferença foi esta: em vez de ter recebido logo todo o dinheiro pela “cedência” do solo (o que aconteceria se o vendesse), resolveu que iria recebendo uma quantia mensal, arrendando-o.
Ou seja: o contrato que as partes estipularam de arrendamento é “quase” um contrato de compra e venda da propriedade plena, só não o sendo porque o senhorio conservou para si a propriedade do solo.
Concluindo-se pela propriedade da A. sobre as construções que foram por ela edificadas, há que julgar procedente também os pedidos formulados sob as als. e) e f) a fls. 34.”
Concordamos totalmente com a fundamentação transcrita.
A interpretação que o Exmº Juiz fez do teor da escritura celebrada em 1948 entre a A. e o dono do terreno, Domingos Plabo, mostra-se correcta e juridicamente fundamentada.
Com efeito, o “nomen júris” atribuído pelos outorgantes ao contrato que celebram entre si nem os vincula, nem, tão pouco, vincula as instâncias, judiciais ou outras, que lhe tenham de definir e aplicar o regime. E a vontade expressa pelas partes configura a constituição de um autêntico direito de superfície, que a Lei 2030 de 22-6-1948 veio entretanto definir e regular.
Retira-se do contrato dos autos que o dono do terreno ao conceder à A. o direito de poder construir sobre o terreno, recebeu também daquela uma indemnização para pagamento das culturas que nele haviam – fls. 42. Situação absolutamente estranha ao arrendamento regulado no art. 1606 do Código de Seabra, em vigor à data do contrato.
Ou seja, por escritura pública, o dono do solo conferiu à autora o direito de construir sobre ele, mediante uma contraprestação. Esta contraprestação, consistiu numa indemnização pelo desapossamento das culturas existentes; uma prestação/renda mensal; e três lugares certos nos espectáculos para ele e sua família. Todas as obras a efectuar sobre o imóvel, ficariam sempre a pertencer à sociedade. Enfim, as partes modelaram o contrato segundo os seus interesses, extravasando o conteúdo de um simples contrato de arrendamento, mas como permanecia uma prestação pela ocupação do solo, chamaram-lhe contrato de arrendamento, quando o que queriam fazer (e fizeram) era constituir, por contrato, um direito de superfície.
O facto de não existir à data da sua constituição aquela figura jurídica, não invalida a vontade expressa e os termos que lhe corresponde. Aliás o Código de Seabra concedia às partes uma enorme amplitude na configuração dos contratos, considerando-os apenas nulos quando dos seus termos, natureza e circunstâncias, ou do uso, costume ou lei, não se pudesse depreender qual fosse a intenção ou vontade dos contraentes sobre o objecto principal do mesmo contrato – cfr. art. 684. Referindo o seu art. 704 que “os contratos obrigam tanto ao que neles é expresso, como às suas consequências legais ou usuais”.
Sendo assim, o contrato firmado, por escritura pública, entre o Domingos Pablo e a Sociedade, era válido mas a relação jurídica que regulava não tinha correspondência típica ao tempo.
Verificando-se que, depois e agora, aquela relação jurídica integra um efectivo direito de superfície em que, devido ao decurso do tempo, o dono do terreno é agora o R. e a A. a titular do direito de superfície, não vemos qualquer dificuldade em assim a classificar até por força do disposto no art. 12 nº2 in fine do Código Civil de 1966.
Dispõe esta norma que “2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.”
Das duas regras enunciadas no nº2 resulta que a aplicabilidade da lei nova aos requisitos, ao conteúdo e aos efeitos dos contratos anteriores à sua entrada em vigor varia conforme ela abstrair, ou não, dos factos que dão origem às situações jurídicas em causa – Vaz Serra, RLJ, 110º-272.
No caso dos autos, a situação configurada no contrato firmado em 1948, subsistiu à data da entrada em vigor da Lei 2030 de 22 de Junho e subsiste no actual momento. A introdução na ordem jurídica do direito de superfície não veio trazer aos termos do aludido contrato efeitos que as partes não lhe quisessem dar. A nova lei, no que respeita àquele, apenas veio definir-lhe o conteúdo sem relevar os factos que lhe deram origem. E, no que respeita aos efeitos, também em nada colidiu com os que já eram queridos. Assim sendo, nem sequer se pode falar que houve retroactividade da nova lei, ela teve sim uma aplicação imediata a uma relação jurídica constitutiva e subsistente à data da sua entrada em vigor.
Nesta conformidade, nenhum obstáculo existe a que se qualifique a relação jurídica em apreço de direito de superfície, tal como vem definido no art. 1524 do Código Civil, aplicando-se o respectivo regime que, de resto, se encontra em consonância com a vontade expressa pelos outorgantes do contrato em apreço.
Pelo exposto, e corroborando a tese defendida na sentença recorrida (art. 713 nº5 do Código de Processo Civil), nega-se provimento à apelação e confirma-se na íntegra a sentença recorrida.
Custas pelo recorrente.
(Texto escrito e revisto pela relatora, que assina e rubrica as restantes folhas)
Évora,
Relatora: Des. Assunção Raimundo
1º Adjunto: Des. Sérgio Abrantes Mendes
2º Adjunto: 2º Adjunto: Des. Luis Mata Ribeiro