Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2723/02-2 |  |
PRÉDIO CONFINANTE
COMPRA E VENDA
PREFERÊNCIA
ÓNUS DA PROVA
I - A Jurisprudência majoritária opina no sentido de ser desnecessário fazer constar na escritura de compra e venda, qual o destino que vai ser dado ao prédio rústico transaccionado.
II - A prova quanto ao destino do prédio pode ser feita por qualquer meio.
PROCESSO Nº 2723/02 - 2
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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"A", com sede na Rua ..., em ..., instaurou, na Comarca de ..., a presente acção, com processo sumário, contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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"B", com sede na Rua ..., nº ..., em ... e
"C", residentes na Rua ..., nº ..., em ..., alegando:
A Autora é dona e legítima possuidora de um prédio rústico denominado ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o nº ..., freguesia dos ..., inscrito na matriz sob o artigo ...
O prédio tem a área de 1,000 ha.
À data de 22 de Setembro de 1999, a ré "B" era proprietária e possuidora do prédio rústico denominado ..., com a área de 4,4750 ha, descrito na mesma Conservatória sob o nº ..., na freguesia dos ... e registado na matriz sob o artigo ..., que confronta com o prédio da Autora.
Acontece que na já aludida data, a ré "B" vendeu aos réus "C" o seu prédio, por escritura lavrada no Cartório Notarial de ..., pelo preço de 1.300.000$00, tendo o prédio passado a ficar na Conservatória registado em nome do réu "C".
Os adquirentes não eram proprietários de qualquer outro prédio rústico na zona.
Ambos os prédios se compõem de cultura de sequeiro e se a área de unidade de cultura para a região de Évora, onde estão incluídos, é de 7,50 ha, nenhum daqueles a atingem.
Nenhuma das partes intervenientes na escritura deram conhecimento à Autora do projecto de venda e cláusulas do respectivo negócio, do qual só veio a ter conhecimento no dia 21 de Fevereiro de 2000.
Os Réus compradores, além do preço do prédio, despenderam 134.690$00.
A Autora pretende preferir no negócio.
Termina pedindo a procedência da acção, reconhecendo-se o direito à Autora de haver para si o imóvel alienado, procedendo-se, por sub-rogação, na inscrição G-2, da Conservatória do Registo Predial de ..., à substituição dos sujeitos activos desse registo.
Citados, contestaram:
A ré "B" e os réus "C", alegando:
Não tinha a ré "B" que conferir à Autora a possibilidade de preferir, dado que o então seu prédio não detinha aptidão para cultura, estando afectado a um fim diferente e os adquirentes adquiriram-no com a intenção, convicção e expectativa de o utilizarem para um fim que não o da cultura, mas sim o da construção, o que já havia sido autorizado, em Outubro de 1984, pela Câmara Municipal de ..., tendo o prédio, em Maio de 1985, sido desafectado da Reserva Agrícola Nacional.
Acresce que a Autora é proprietária de vários prédios, individualizados na matriz, mas que na prática formam um todo, embora num deles, o inscrito na matriz sob o artigo ..., trás em construção uma instalação industrial de grande porte.
Aquilo que a Autora pretende é preferir o prédio para construção industrial.
Deve a Autora ser condenada como litigante de má fé, em multa e indemnização a favor dos I e II Réus, que nunca deverá ser inferior a 500.000$00, para cada grupo.
Acresce que o réu "C", em finais de 1998, manifestou à Autora, designadamente ao seu sócio gerente, Sr. ..., o interesse que tinha em adquirir um terreno no local. E foi este que informou o réu "C" quanto ao terreno da ré "B" e no qual a Autora não estava interessada.
Terminam pela improcedência da acção e pedindo a condenação da Autora como litigante de má fé.
Respondeu a Autora, impugnando a matéria alegada na contestação e pedindo ainda a condenação da ré "B" como litigante de má fé, em multa e indemnização no montante de 400.000$00.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
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Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:***
a - A Autora tem registada a seu favor a aquisição do prédio rústico denominado ..., com a área de 1,000 ha, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ..., freguesia de ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...
b - Em 22 de Setembro de 1999, a ré "B" tinha registado a seu favor a aquisição do prédio rústico denominado ..., com a área de 4,4750 ha, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ..., freguesia de ... e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...
c - O prédio referido em b) confronta directamente com o prédio referido em a).
d - Em 22 de Setembro de 1999, por escritura pública, junta a fls. 12 , que aqui se dá por integralmente reproduzida, lavrada no Cartório Notarial de ..., de fls. 100, do Livro 52 D a fls. 2 do Livro 53 D, a ré "B" vendeu o prédio referido em b) aos réus "C" pelo preço de 1.380.000$00.
e - O prédio referido em b) foi inscrito na Conservatória do Registo Predial de ... a favor do réu "C" pela inscrição G-2, ap. ...
f - "C" não eram, à data da escritura referida em d) nem hoje, proprietários de qualquer prédio confinante com aquele que adquiriram por aquela escritura.
g - A ré "B" adquiriu o prédio referido em b) em 1998, a uma empresa denominada "D".
h - A ré "B" tinha, em 1998, e hoje, como objecto social, a construção.
i - Em Novembro de 1984, a referida "D" apresentou junto da Câmara Municipal de ... um requerimento para construção de instalações fabris no prédio referido em b).
j - Em Outubro de 1984, a Câmara Municipal de ... deliberou aprovar a construção referida no ponto anterior.
k - Em Maio de 1985, e em complemento, apresentou a mesma "D" a competente memória descritiva.
l - Em Janeiro de 1995 foi autorizada pela Direcção de Estradas do Distrito de ... a obra referida em i).
m - Em Maio de 1985, foi a área do prédio referido em b) desafectada da Reserva Agrícola Nacional, para efeitos de viabilidade do projecto de construção referido em i).
n - Em Junho de 1985, foi emitido pela Câmara Municipal de ..., alvará de licença de construção relativa ao projecto referido em i), a qual, em Junho de 1988, foi averbada em nome da ré "B".
o - A Autora tem registada a seu favor a aquisição do prédio rústico denominado ..., com a área de 2,050 ha, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ..., freguesia de ... e inscrito na respectiva matriz rústica sob o artigo ...
p - A Autora tem registada a seu favor a aquisição do prédio denominado ..., com a área de 1,600 ha, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o nº ..., freguesia de ... e inscrito na matriz rústica sob o artigo ...
q - Os prédios identificados em a) e b) compõem-se de terra de cultura de sequeiro e são aptos para a produção de azeitona e o aproveitamento de pastagens.
r - Nenhum dos Réus deu conhecimento à Autora do nome do comprador, do preço e das condições propostas para a venda do terreno descrito em b).
s - A Autora tomou conhecimento da venda referida em d) em 21 de Fevereiro de 2000 quando, após ter encontrado pessoas estranhas no prédio referido em b), procurou saber junto da Conservatória do Registo Predial competente a situação registral do prédio.
t - A Autora teve conhecimento dos elementos da escritura referida em d), nomeadamente o preço, em 21 de Fevereiro de 2000, data em que se dirigiu ao Cartório Notarial de ..., onde examinou e requisitou a respectiva certidão.
u - "C" gastaram na aquisição do prédio referido em b) além do preço, 104.000$00 no pagamento do imposto de sisa e 30.690$00 no pagamento das despesas com a escritura referida em d).
v - A ré "B" adquiriu o prédio referido em b) para construção.
x - No prédio referido em b) existe um olival que se encontra mal tratado.
z - O réu "C" exerce o comércio de armazenagem e venda de materiais para construção civil.
aa - "C" adquiriu o prédio referido em b) sabendo que nele era permitida a construção industrial e pretendendo nele armazenar materiais de construção que negoceia.
bb - O réu "C" adquiriu o prédio em questão pretendendo aproveitar a viabilidade de construção no mesmo de naves e a sua inclusão na área definida pela autarquia como Zona Industrial dos ...
cc - A Autora encontra-se a construir no prédio referido em o) uma instalação industrial.
dd) - Em finais de 1998, o réu "C" manifestou interesse em adquirir um dos prédios da Autora, tendo sido levado à presença de ..., sócio gerente daquela, expondo-lhe o seu interesse.
ee - O sócio gerente da Autora informou o réu "C" que a Autora não tinha nenhum dos seus prédios à venda.
ff - O projecto de construção referido em i) não foi executado.
gg - No prédio referido em a) desenvolvem-se unicamente as actividades de produção de azeitona e apascentamento de gado.
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Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada improcedente, bem como foram as partes absolvidas dos pedidos de condenação como litigantes de má fé.*
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Com tal decisão não concordou a Autora, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Não existindo nos artigos 1380º e 1381º qualquer presunção legal, cabe aos Réus na acção de preferência provar os factos impeditivos do direito invocado pelo Autor e não a este demonstrar que tais factos se não verificam, de acordo com o disposto nos artigos 342º e segs. do Código Civil.
2 - A Autora apenas tinha de provar, como provou, os factos constitutivos do seu direito, nomeadamente que é proprietário confinante, que os prédios têm área inferior à unidade de cultura, que o adquirente não era confinante à data do negócio e que lhe não foi dado conhecimento atempado do projecto de venda.
3 - Para que o destino do prédio adquirido seja facto impeditivo do direito de preferência por parte do Autor tem que estar apoiado em elementos objectivos, sendo entre os mesmos imprescindível a menção do fim concreto na escritura, não valendo para tanto a mera intenção das partes do contrato.
4 - A ausência de elementos objectivos - não se declarou na escritura fim distinto para prédio rústico, não liquidação do Imposto Municipal de Sisa à taxa devida para os prédios com fim diferente à exploração agrícola, valor por m2 incompatível com o de terrenos urbanizáveis, nenhum pedido de averbamento, de viabilidade ou de licenciamento de construção, não execução de quaisquer actos materiais com vista à construção - não pode ser suprida pelo depoimento de uma única testemunha.
5 - Também não pode ser demonstrada a intenção do comprador com base no seu próprio depoimento porquanto a prova por confissão só é admissível para os factos desfavoráveis ao depoente e não quanto àqueles que lhe aproveitam.
6 - Os Réus só podem provar que é legalmente possível construir naves industriais no terreno adquirido através de documento emitido pela entidade licenciadora competente - Câmara Municipal de ... - e não em depoimento de testemunha.
7 - A verificação de ter sido emitida em 1985 uma licença de construção não faz prova da intenção relativamente ao negócio celebrado em 1999.
8 - Não tendo os Réus provado de forma objectiva que o destino do prédio transmitido era distinto do da agricultura ou tão sequer que é legalmente admissível construir no mesmo, não pode proceder a excepção do artigo 1381º do Código Civil invocada.
9 - Encontrando-se os prédios da Autora pertencente e o prédio transmitido em espaço classificado como Reserva Agrícola Nacional e Reserva Ecológica Nacional é de impossível verificação legal a excepção deduzida pelos Réus.
Deve ser revogada a sentença e julgado procedente o pedido formulado pela Autora.
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Contra-alegou a Apelada, concluindo pela improcedência do recurso.***
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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Duas notas prévias:***
1 - As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.
2 - Existe prova produzida na Primeira Instância - testemunhal - cujo conteúdo é desconhecido deste Tribunal de Recurso, pelo que a matéria factual dada como assente na Primeira Instância está definitivamente fixada - artigo 712º, do Código de Processo Civil.
Posto isto, uma única questão importa apreciar e ela prende-se com o ónus da prova.
Dispõe o artigo 342º do Código Civil:
“1 - Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
2 - A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita”.
Atentemos, agora ao artigo 1380º, do Código Civil:
“1 - Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda...de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante. 4 - É aplicável ao direito de preferência conferido neste artigo o disposto nos artigos 416º a 418º e 1410º, com as necessárias adaptações”.
Artigo 416º:
“1 - Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato”.
Artigo 1410º:
“1 - O comproprietário a quem se não dê conhecimento da venda... tem o direito de haver para si a quota alienada, contanto que o requeira dentro do prazo de seis meses, a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, e deposite o preço devido nos quinze dias seguintes à propositura da acção”.
Mas o artigo 1380º sofre excepções, desde logo, no artigo 1381º:
“Não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes:
a) Quando algum dos terrenos ... se destine a algum fim que não seja a cultura”.
Por fim, importa atentar à Portaria nº 202/70, de 21 de Abril, em cujo artigo 1º foi fixada, para terreno de sequeiro, na Região de Évora, a área de 7,50 ha.
Postos em destaque os preceitos legais que solucionarão a questão sub judice, vejamos o seu enquadramento.
A Autora teria que provar:
1 - Que é proprietária de um prédio rústico (não fazemos referência a qualquer área, face ao disposto no artigo 18º, do Decreto-Lei nº 384/88, de 25 de Outubro);
2 - Que seis meses antes de instaurar a presente acção (para aqueles que entendem que o prazo é constitutivo do direito),
3 - Teve conhecimento dum contrato de compra e venda de um prédio rústico;
4 - Que este prédio confina com aquele que é sua propriedade;
5 - Que não lhe foi dado conhecimento dos elementos essenciais do negócio que foi celebrado.
6 - Que havia depositado, no prazo de 15 dias, o valor despendido pelo outorgante comprador, no negócio aludido em 3.
Tudo isto foi provado pela Autora.
Os réus teriam que provar:
1 - Que o prédio objecto do negócio, embora rústico, se destinava a um fim diverso da cultura.
Atentando na matéria factual, o que ficou provado na Primeira Instância e que, como acima já deixámos referido, não há possibilidade legal de alterar?
1 - Que os outorgantes compradores não eram proprietários de qualquer prédio que confinasse com aquele que adquiriam.
2 - Que já em 1998, a ré "B" havia adquirido o prédio a uma empresa, denominada "D" que tinha por objecto não a actividade agrícola, mas sim transformadora de mármore.
3 - Que ao adquirir o prédio, a ré "B" destinava-o a construção.
4 - Que a ré "B", igualmente não se dedicava à actividade agrícola, mas sim de construção civil.
5 - Que a "D", já em 1984 tinha apresentado na Câmara Municipal de ... um requerimento para construir uma instalação fabril, no prédio que é objecto dos presentes autos, tendo o mesmo sido aprovado pela Autarquia.
6 - Que a "D", já em 1985, obteve autorização da Direcção de Estradas do Distrito de ... para a construção da instalação fabril.
7 - Que já em 1985, a "D" desafectou o prédio que é objecto dos presentes autos da Reserva Agrícola Nacional, para que nele se procedesse a construção civil. Ora, precisamente por ali estar incluída é que teve que ser desafectada, caindo por terra qualquer argumento em sentido contrário que se pretenda retirar do documento junto com as alegações de recurso, onde consta estar incluída nas reservas a área onde o prédio se insere...
8 - Que ao adquirir o prédio, o outorgante comprador sabia que no mesmo era autorizada a construção e que ali pretendia erigir um armazém para guardar o produto que negoceia - materiais de construção civil.
Dos factos acabados de referir, só uma conclusão poderá ser retirada:
Desde 1988, de forma ininterrupta, o destino do prédio era a construção civil e não a exploração da azeitona... o olival estava mal cuidado. Se é verdade que na escritura de compra e venda os outorgantes não salvaguardaram que o prédio seria transaccionado para um fim diverso da agricultura, ao contrário do que entendeu a Relação do Porto no seu Acórdão de 09.03.73 (BMJ 226-349), a verdade é que a Jurisprudência segue o entendimento que a prova do destino do prédio pode ser feito por qualquer meio - conf. Ac RC 28.07.76, in CJ 1976 - II - pag. 349; Ac. RC 10.02.81, in CJ 1981 - I - 43 (este a tratar precisamente da falta de declaração na escritura que o prédio se destina a um fim diferente); Ac RC 01.06.1982 in CJ 1982 - III - 39.
E, mais recentemente e pela sua importância, não deixaremos de transcrever o sumário do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 23.05.1996, in BMJ 457 - 370, tal como já aconteceu na Primeira Instância:
“Não goza do direito de preferência o proprietário do prédio confinante quando o prédio rústico vendido se destina a fim diferente do da cultura.
Invoca a excepção contemplada na alínea a) 2ª parte do artigo 1381º do Código Civil, o adquirente que alegue ter sido sua intenção dar ao terreno outra afectação ou destino.
Na venda de prédio rústico destinado a fim diferente do da cultura, incumbe ao titular do direito de preferência o ónus de afirmar que a mudança de destino do prédio vendido não é legalmente possível.
O pleito é decidido em desfavor da parte que não cumpriu o ónus de afirmação, se os factos não alegados forem indispensáveis para o triunfo da sua pretensão”.
Certo é, todavia, que num anterior Acórdão do STJ, de 08.01.1991, se lia que o destino do prédio tinha que “se apoiar em elementos objectivos” e que “um desses elementos, imprescindível, é a menção do fim concreto a que o terreno se destina na respectiva escritura de compra e venda”.
Perante estas duas posições, nota-se uma evolução no sentido de ter que se atentar na factualidade tida por provada, independentemente de na escritura não se fazer uma expressa alusão ao destino do prédio registado como rústico.
Quanto ao não ter sido liquidado o imposto próprio dum prédio urbano e sim dum prédio rústico, é um problema que ultrapassa a competência da jurisdição comum.
Quanto ao baixo valor atribuído a cada metro quadrado, isso deve-se a uma mera perspectiva da Autora. Mas, mesmo que tivesse sido um mau negócio para a outorgante vendedora, é uma questão que ultrapassa a decisão do Tribunal.
Quanto ao não ter sido ainda apresentado qualquer projecto de construção por parte dos outorgantes compradores, bastará atentar que a lei não impõe um prazo para o efeito e que ainda só haviam decorrido seis meses entre a aquisição e a data da entrada da acção em Juízo.
Quanto ao fundamento das respostas dadas aos quesitos, tão somente poderia ser suscitada a questão quanto ao quesito 9º, pois que só o Réu, no seu depoimento pessoal, foi indicado ao mesmo. Todavia, se bem atentarmos no deixado expressado pelo Exmº Juiz, logo chegamos à conclusão que nenhuma crítica merece: “Em todo o caso, o que se pergunta neste quesito tem a ver com o espírito com que o réu "C" adquiriu o prédio, o que o motivou, independentemente de tal ser verdadeiro ou não. O mesmo explica a resposta ao quesito 10º, a qual teve por base os depoimentos de F... e do próprio Réu”. Isto é, estando interligados os dois quesitos, 9º e 10º, no primeiro perguntava-se do conhecimento, por parte do comprador quanto à possibilidade de ali ser levado a efeito um empreendimento de construção e, no segundo, quanto à viabilidade do adquirente incluir as futuras construções na Zona Industrial. Se o segundo é confirmado pela testemunha F..., logicamente que o 9º também terá que ter uma resposta análoga.
Os Réus provaram que o destino do prédio era diferente da exploração agrícola, isto é, a excepção prevista no artigo 1381º, alínea a), do Código Civil.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em confirmar como se confirma a decisão proferida na Primeira Instância.
Custas pela Apelante.
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