Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 876/04-3 |  |
HABITAÇÃO PERIÓDICA
DECISÃO SURPRESA
NULIDADE DE SENTENÇA
PRINCÍPIO DISPOSITIVO
I - Os contratos de arrendamento para habitação não permanente devem constar de documento escrito, mas a sua falta não motiva a nulidade do mesmo, pois que, por princípio, é imputada ao locador.
II - Só o locatário pode suscitar a nulidade por falta de forma.
III - O contrato de arrendamento enquadra-se no âmbito das relações sinalagmáticas: o senhorio cede a utilização, o inquilino paga uma renda.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, casado, residente na ..., em ..., instaurou, na Comarca de ..., a presente acção, com processo sumário, contra
“B”, viúva, residente na Rua ..., nº ..., em ..., alegando:
O Autor é, desde Outubro de 1998, arrendatário de um prédio urbano, sito no lugar de ..., destinado a habitação, mediante contrato celebrado entre as partes e cuja renda é de 30.000$00 mensais.
Inesperadamente, a Ré enviou uma carta ao Autor, datada de 18 de Dezembro de 2000, na qual solicita ao Autor que desocupe o locado, pois que ela tem urgência em vender o prédio.
Embora o Autor tenha informado a Ré que estaria interessado na aquisição, a mesma respondeu que já havia outro e concedia ao Autor o prazo de 10 dias para preferir na compra, mas sem informar quais as condições, embora o Autor as tenha solicitado.
No período de 12 a 22 de Abril de 2001, aproveitando a ausência do Autor ou qualquer outro familiar no arrendado, a Ré, acompanhada da filha e do genro, invadiram a habitação do Autor, tendo destruído tudo o que encontraram e cujo valor ascende a 700.000$00, bem como outros bens desapareceram com o valor de 150.000$00. Ainda a Ré mandou abrir uma vala profunda, por forma a impedir que o Autor tivesse acesso de carro à sua residência.
Desde Abril até à data presente, o Autor está impossibilitado de habitar tal prédio.
Como a Ré se recusou a receber a renda a partir do mencionado mês de Abril, tem vindo o Autor a depositá-la na Caixa Geral de Depósitos.
Tem o Autor direito à restituição das rendas depositadas, dado não poder habitar o prédio.
A conduta da Ré causou desgosto e abalo no Autor.
Termina, pedindo a procedência da acção, que seja reconhecido como locatário do prédio, ordenar-se a sua restituição após a reposição do que foi destruído, incluindo o aterrar da vala e ainda a condenação da Ré a pagar-lhe todos os prejuízos.
Citada, contestou a Ré, alegando:
POR EXCEPÇÃO
ILEGITIMIDADE
Por partilhas de 02 de Outubro de 2001, a casa que é objecto dos presentes autos passou a ser propriedade de sua filha “C”, pelo que a Ré é parte ilegítima.
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO NÃO PERMANENTE
O arrendamento firmado entre Autor e Ré não foi um típico contrato de arrendamento para habitação permanente, mas sim de vilegiatura, destinado a utilização ocasional e esporádica, aquando das férias e fins de semana do Autor pelo que não são aplicáveis a normas constantes do RAU, mas sim o regime geral da locação civil.
A Ré deu possibilidade ao Autor de adquirir a casa, conforme se verifica pela carta remetida aos 28 de Fevereiro de 2001. E isto, apesar de num contrato como o celebrado entre a Autor e Ré não vigorar o direito de preferência.
CESSAÇÃO DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO PARA VILEGIATURA
A solicitação da Ré para que o Autor desocupasse o espaço deve ser feito com 60 dias de antecedência relativamente ao termo do prazo contratual ou da sua renovação.
O termo da renovação ocorreria no dia 30 de Setembro de 2001 pelo que a Autora agiu tempestivamente. E desde Outubro de 2001, o Autor estava a ocupar a casa sem qualquer título.
DA PROPRIEDADE DOS BENS
O Autor diz-se proprietário de bens que nunca lhe pertenceram, designadamente as cercas.
POR IMPUGNAÇÃO
A Ré não destruiu bens do Autor.
A Ré havia autorizado o Autor que colocasse alguns objectos num espaço que por esta era destinado à agricultura e que nada tinha a ver com o locado habitacional. E foi este espaço que foi objecto dum contrato com “D” e, por isso, havia necessidade de o desocupar.
Como o Autor não o fez, houve necessidade de transportar as coisas do Autor para um alpendre, mas sem as danificar. E não as colocou dentro da casa por o Autor, contrariamente ao contrato celebrado, ter mudado as fechaduras. E a Ré tinha acesso a estas instalações, por dentro dela se encontrar o mecanismo que permitia ligar e desligar a bomba de rega utilizada pela Ré na sua área agrícola.
Aliás, uma motorizada que o Autor diz ter sido danificada, já não se encontrava no local, pois já ele a tinha levado anteriormente. E todos os outros objectos estavam consideravelmente degradados.
A vala foi necessária abrir em virtude de algumas obras que a Ré levou a cabo no seu terreno. E este terreno não estava arrendado ao Autor. Se ele ali colocava a sua viatura, fazia-o abusivamente. A entrada para o espaço arrendado continuou livre e desembaraçado.
Se o Autor continua com as chaves da casa e esta permanece como estava antes, se não a habitou foi por não o ter pretendido.
Não sofreu o Autor qualquer abalo pela não utilização da casa.
EM RECONVENÇÃO
Por não poder utilizar a bomba instalada na habitação que foi arrendada ao Autor, a Ré viu secarem-se árvores e toda a plantação que havia feito e cujo prejuízo ascende a 2.244,6 €.
Por outro lado, o Autor ocupa ilegitimamente a casa desde Outubro de 2001, pelo que a Ré tem que ser credora do valor dos montantes depositados pelo Autor.
Termina concluindo que o Tribunal deve declarar a validade de resolução do contrato, julgadas procedentes as invocadas excepções e provado o pedido reconvencional.
Respondeu o Autor às excepções e pedido reconvencional concluindo pela sua improcedência.
Deduziu o pedido de intervenção provocada de “C”, solteira, maior, residente na Rua ..., em ...
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NO DESPACHO SANEADOR FOI DECIDIDO:***
1 - Indeferir o pedido de intervenção provocada de “C”;
2 - Julgar improcedente a excepção de ilegitimidade.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Na Primeira Instância foram dados como provados os seguintes factos:
1 - Em Outubro de 1998, “B” ajustou verbalmente com “A” proporcionar-lhe a utilização, para habitação, do prédio urbano sito no lugar da ..., mediante a contrapartida mensal de 30.000$00.
2 - Por escritura pública de 01 de Outubro de 2001, “B” e “C” declararam proceder à partilha do prédio referido em 1, adjudicando-o a esta, sendo que tal prédio integrava o acervo hereditário deixado por morte de “E”, falecido no dia 30 de Junho de 2000, no estado de casado, sob o regime de comunhão geral de bens e em únicas núpcias de ambos, com “B”, sem testamento ou qualquer disposição de última vontade, tendo deixado como suas únicas e universais herdeiras as duas outorgantes, respectivamente mulher e filha.
3 - “C” tem registada a seu favor, na CRP de ..., através da Ap. 04/02102001 a aquisição, por partilha, do prédio referido em 1.
4 - “B” enviou a “A” o escrito de fls. 15, com a seguinte redacção, que aqui se transcreve, na parte relevante: «Assunto: desocupação da casa sita em ... Data: 18 de Dezembro de 2000. Exmº Senhor, na sequência da conversa que mantivemos sobre a desocupação da minha casa sita em ..., que V.Ex. vem ocupando desde Outubro de 1998, venho mais uma vez solicitar a entrega das chaves e do correspondente imóvel, livre e devoluto, na medida em que por problemas da minha vida pessoal tenho grande urgência em vender o mesmo».
5 - “B” enviou a “A” o escrito de fls. 16, com a seguinte redacção, que aqui se transcreve, na parte relevante: «..., 28.2.2001. Exmº Sr., venho pela presente informá-lo de que o imóvel da minha propriedade do qual é arrendatário, denominado ..., se encontra à venda pelo preço de 22.000.000$00. Mais informo que existe um interessado na sua compra, o Sr. ..., com domicílio profissional na Rua ..., em ... No entanto, e na qualidade de arrendatário, venho pela presente dar-lhe a exercer o seu direito de preferência sobre a referida venda. Assim, e pelo prazo de 10 dias úteis da recepção desta carta, aguardo a sua resposta. Findo tal prazo e sem que V.Ex. nada diga, o seu silêncio será entendido como não interessado em exercer essa preferência».
6 - “A” habitava, até Abril de 2001, o prédio referido em 1, e em regra, apenas aos fins de semana e nos períodos de férias, para poder mudar de ambiente e repousar.
7 - Nos dias 13, 14, 15, 21 e 22 de Abril de 2001, “B” destruiu um telheiro.
8 - “A” guardava, dentro de uma cerca de canas, de sua pertença, construída junta do telheiro referido em 7, os seguintes objectos, de sua pertença: um barco de borracha a motor, colchões, um carregador de baterias, material náutico da marca “Parlamenta”, ferramentas, uma bóia gigante e canas de pesca.
9 - “A” deixou de poder aceder de carro ao prédio referido em 1, desde Abril de 2001, por “B” ter implantado uma vala junto ao referido prédio.
10 - “B” recusou-se a receber a contrapartida mensal pela utilização do prédio referido em 1, a partir de Abril de 2001.
11 - O telheiro referido em 7 era pertença de “A” e encontrava-se no prédio referido em 1.
12 - Nos dias referidos em 7, “B” destruiu uma cerca construída com barrotes de pinheiro, pertença de “A”.
13 - Nos dias referidos em 7, “B” destruiu a cerca de canas referida em 8.
14 - Nos dias referidos em 7, “B” destruiu os colchões referidos em 8.
15 - “A” pagou pelo telheiro e cerca referidos em 7 e 8, a quantia de 300.000$00, ou seja, 1.496,39 €.
16 - O Autor depositou na CGD a contrapartida mensal pela utilização do prédio referido em 1 correspondente aos meses de Maio, Junho, Julho, Setembro, Outubro, Novembro e Dezembro de 2001.
17 - “A” sentiu receio de ser molestado física e verbalmente por “B”, em virtude dos factos referidos em 7, 9, 12, 13, 14 e 15.
18 - “B” tinha instalada, num terreno contíguo ao prédio referido em 1, uma bomba de rega, cujo mecanismo para poder ser accionada encontrava-se no interior da habitação existente no prédio referido em 1.
19 - A bomba de rega referida em 18 era utilizada por “B” Estevão para regar árvores de fruto e uma horta, tudo de sua pertença, existentes no terreno contíguo ao prédio referido em 1.
20 - “A” acordou com “B” em deixá-la aceder ao interior da habitação existente no prédio referido em 1, sempre que ela precisasse de utilizar a bomba de rega referida em 18.
21 - “B” deixou de poder aceder ao interior da habitação existente no prédio referido em 1, desde Abril de 2001, por “A” ter mudado as respectivas fechaduras.
22 - Em virtude do facto referido em 21 secaram número indeterminado de árvores de fruto referidas em 19.
23 - Em virtude do facto referido em 21 secou a horta referida em 19.
24 - A Ré vendia os frutos das árvores e os produtos hortícolas da horta, referidos em 19.
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Perante tal factualidade, na Primeira Instância julgada parcialmente procedente e:***
1 - Declarou nulo o contrato de arrendamento celebrado entra o Autor e a Ré, relativo ao prédio urbano sito no lugar da ...;
2 - Condenou a Ré a pagar ao Autor a quantia de 1.496,39 €, acrescida de juros de mora desde a citação até integral pagamento e ainda na quantia que se vier a apurar em execução de sentença referente ao valor do colchão e ao da cerca de canas, destruídos pela Ré.
3 - Condenou o Autor a fazer a entrega à Ré do referido prédio, bem como a pagar-lhe a quantia acordada, referente ao valor de uso do dito prédio, no montante de 150 € mensais, pelo tempo correspondente à utilização do mesmo e que decorrer até à sua desocupação e entrega efectivas.
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Com tal sentença não concordou o Autor, tendo interposto o respectivo recurso, onde formulou as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - Não obstante se aceitar e reconhecer que o contrato de arrendamento do prédio, a que os autos se reportam, não foi reduzido a escrito, não pode deixar de aceitar-se e concluir-se que, face à confissão expressa da apelada, consubstanciada, quer na sua contestação, quer no documento, junto sob o nº 2 com a PI, suprida está tal inobservância legal, conforme disposto pelo nº 2, do art. 364º do C.C..
2 - Tendo em conta que, como se constata da matéria de facto assente, aceita e reconhece a apelada a existência do dito contrato de arrendamento, embora defendendo que o mesmo é para habitação não permanente e por isso não sujeito a forma, ou ao regime do RAU, conforme disposto pela alínea b), do nº 2, do art. 5º do mesmo diploma legal, por maioria de razão há-de aceitar-se que no caso a inexistência de documento escrito se deve justamente e apenas à dita alegada natureza do arrendamento em causa.
3 - Do mesmo modo que aceitando e reconhecendo ela ter recebido sempre, até Abril de 2001, as rendas, da quantia mensal de 150,00 € do apelante, sendo que, todavia jamais emitiu e entregou a este os inerentes recibos, quando por lei estava e está ela obrigada a fazê-lo, e tal inexistência de recibos, impediu, afinal que pudesse aquela inobservância de forma escrita ser suprida, e convalidado tal arrendamento, conforme disposto pelo nº 2, do art. 7º do RAU, certo sendo que jamais a apelada arguiu a nulidade do mesmo, nenhum fundamento existia ou existe para que o Tribunal, ex oficio, declarasse a sua nulidade.
4 - Aliás, admitindo que porventura dispusesse o apelante de tais recibos, irrefutável é que, ainda assim, acabaria tal nulidade por ser declarada, pois que, afinal, como decisão surpresa que foi e era, nem sequer ao apelante se permitiu que pudesse exibi-los ou trazê-los aos autos.
5 - E, reconhecendo-se, embora, que o tribunal não está vinculado à qualificação jurídica que as partes atribuem ao contrato, certo é também que não pode o tribunal, passar por cima do denominado princípio do dispositivo, pedra basilar do sistema jurídico - processual, nem sequer permitindo que as partes, para evitarem a aludida decisão surpresa, possam trazer aos autos elementos que supram a pretensa nulidade do contrato de arrendamento, por inobservância de forma.
6 - Tal como não pode o tribunal condenar em objecto diverso ou quantidade superior do que foi pedido, conforme disposto pelo art. 661º do C.C..
7 - Mas foi, afinal, o que ocorreu e ocorre na sentença recorrida. Invocando-se a nulidade, do dito contrato, oficiosamente, e com base nela, condenou-se o apelante na entrega do prédio e pagamento das rendas, sem sequer se tomar em consideração os factos e circunstâncias tidos por provados, ou seja que desde Abril de 2001, o apelante ficou, até hoje privado do uso e gozo do prédio, face à conduta da apelada, e que mercê disso, tais rendas, não eram nem são devidas.
8 - Com efeito, sendo a renda a contrapartida pelo uso e gozo do imóvel, por banda do arrendatário, provado, como ficou, que tal uso e gozo desde Abril de 2001, até hoje não ocorreu nem ocorre, justamente porque a apelada tal impediu, com a sua conduta, também constante da matéria de facto assente, não podia o tribunal entender e concluir, como o faz, que tais rendas eram e são devidas, e condenar o apelante a pagá-las.
9 - Nem sequer na sentença recorrida se faz qualquer referência a tais factos e circunstâncias, o que equivale a que ocorra, nessa parte, verdadeira omissão de pronúncia, e a nulidade da dita sentença, conforme disposto pela alínea d) do nº 1 do art. 668º do CPC.
10 - O regime regra, inerente à declaração de nulidade, prevê que deva ser restituído tudo o que tiver sido prestado. No caso do arrendamento aceita-se que tal regime possa não implicar que as rendas, sobretudo as já pagas, tenham que ser restituídas, tendo em conta que as mesmas foram entregues e são, afinal, o correspectivo uso do prédio, por parte do arrendatário, uso e utilização que o senhorio já não pode recuperar, todavia já as mesmas o devem ser, tal como não têm que ser elas pagas, se, como no caso dos autos ocorre, tal uso e utilização se não verificou e verifica, e para mais, por culpa culposa e jurídica e eticamente reprovável da senhoria. Que mais não seja em obediência ao disposto no art. 428º do CC.
11 - Por isso, e nesta parte, dúvidas não há de que a sentença recorrida, é também nula por violação do disposto pelas alíneas b), c) e e) do nº 1 do art. 668º do CPC, nulidades que aqui e agora se argúem.
12 - A manter-se a condenação, nessa parte, do apelante, no pagamento das ditas rendas, ocorreria manifesto enriquecimento sem causa, por parte da apelada, conforme disposto pelo art. 473º do CC, como que a título de prémio pela violação das suas obrigações, enquanto locadora e desde logo, na sequência de ter ela impedido o locatário de gozar e habitar o prédio em causa.
13 - Daí que não possa aceitar-se que, decretada a nulidade do contrato, demonstrado, como está, que desde Abril de 2001, privado ficou e está o apelante de usar e habitar o mesmo, por incumprimento culposo da apelada, ainda assim possa esta ser contemplada com o recebimento de tais quantias e rendas.
14 - Daí que, deva ela ser condenada a restituir ao apelante as que, afinal, embora depositadas, desde Abril a Dezembro de 2001, são indevidas e às quais lhe não assiste o direito, conforme o disposto pelo art. 479º do CC.
15 - A conduta da apelada, constante da matéria de facto tida por assente, consubstancia, ostensivamente, que agiu ela contra os princípios da boa fé negocial, inexecutando as obrigações que, na perspectiva do dito contrato ser válido, sobre si impendiam, face ao que abusou ela de tal seu direito e este abuso haverá de ser tido em conta, quer para efeitos de sobre ela recair o dever de indemnizar o apelante, quer mesmo para efeitos de assim se não haver o dito contrato por nulo, atenta a inobservância da forma escrita, e por maioria de razão se ter que concluir não assistir àquela o direito a qualquer contrapartida, a título de venda, quando para mais demonstrado ficou e está que, desde Abril de 2001, até hoje, despojado ficou o apelante do uso e gozo do aludido prédio, pela sobredita conduta da apelada.
16 - Ao decidir, como decidiu, violou o Mmº Juiz a quo, dentre outros os preceitos legais seguintes: art.s 1032º, 428º, 289º, 473º, 479º e 334º do Código Civil e bem assim os art.s 5º e 7ºdo RAU e ainda os art.s 264º, 266º, 266º-A, 661º e 668º do CPC, pois que se tivesse ela interpretado e aplicado correcta e devidamente tais preceitos ao caso sub judice, dúvidas não há de que outro e bem diferente teria sido o teor da sentença, agora recorrida.
Deve ser dado provimento ao recurso.
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Não foram apresentadas contra-alegações.***
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.***
Haverá, assim, que apreciar:
A - Nulidade do contrato.
B - Decisão surpresa. Nulidade da sentença.
C - Validade da denúncia.
D - Responsabilidade da Ré por danos provocados em coisas propriedade do Autor.
E - Responsabilidade do Autor, por rendas em dívida.
F - Responsabilidade do Autor por danos provocados na horta da Ré. Abuso de direito.
G - Outras causas de nulidade da sentença.
A - NULIDADE DO CONTRATO
O Autor alegou, na petição inicial que, em Outubro de 1998, celebrou com a Ré um contrato de arrendamento, tendo por objecto um imóvel destinado a habitação, mas que em regra só servia para repouso e fuga ao dia a dia citadino, em períodos de férias e fins de semana.
Se atentarmos ao Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro, constatamos:
Artigo 1º - “Arrendamento urbano é o contrato pelo qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio urbano, no todo ou em parte, mediante retribuição”.
Perante tal normativo, somos levados a pensar que as partes pretenderam celebrar um contrato de arrendamento urbano.
Artigo 3º
Nº 1 - “O arrendamento urbano pode ter como fim a habitação, a actividade comercial ou industrial, o exercício de profissão liberal ou outra aplicação lícita do prédio.
Nº 2 - Quando nada se estipule, o arrendatário só pode utilizar o prédio para habitação”.
E, a nova conclusão se chega: o Autor só podia utilizar o prédio para habitação.
Porém, avançando, o Autor alega que só utilizava o prédio em fins de semanas e períodos de férias. Logo o contrato celebrado destinava-se a habitação não permanente, tal como está previsto no artigo 5º, nº 2, alínea b) do R.A.U., que revogou o artigo 1083º do Código Civil, onde na alínea b), previa o arrendamento para habitação, por curtos períodos. Mas já então, como hoje, se entendia que tais arrendamentos poderão ser feitos por períodos normais (um ano), embora não fosse exigível a permanência do locatário no espaço de forma mais ou menos permanente.
Pois bem, este tipo de arrendamento para habitação não permanente, não se rege pelas disposições incluídas no RAU - corpo do artigo 5º - exceptuando as normas a que alude o artigo 6º. Ora, neste não está contido o artigo 7º, que trata, precisamente, da forma: “O contrato de arrendamento urbano deve ser celebrado por escrito”. Haverá, então que atentar ao que dispôs o Decreto-Lei nº 445/74, de 12 de Setembro, em cujo artigo 14º dizia que “de futuro, os contratos de arrendamento para habitação constarão obrigatoriamente de documento assinado por ambos os contraentes”, e ao Decreto-Lei nº 188/76, de 12 de Março, onde constava, no artigo 1º, que o contrato de arrendamento para habitação seria sempre reduzido a escrito. Porém, a sua falta não implicava a declaração oficiosa da nulidade do mesmo. A falta era sempre imputável ao locador e a nulidade só podia ser invocável pelo locatário. E, desde que a não pretendesse invocar, tinha a possibilidade legal de provar o contrato, por todos os meios permitidos.
Ora, a Ré, no número 8 da contestação, confessa que celebrou com o Autor um contrato de arrendamento para habitação não permanente.
O Juiz não está sujeito às alegações das partes no que toca à interpretação e aplicação das regras de direito - artigo 664º, do Código de Processo Civil. Assim, interpretando o alegado quer pelo Autor, quer pela Ré, conclui-se que o contrato celebrado visava a habitação não permanente, num lugar de vilegiatura.
Haverá, consequentemente, e ao contrário do que foi decidido na Primeira Instância, que considerar tal contrato como existente e válido entre as partes, pois não está viciado por falta de formalidade.
B - DECISÃO SURPRESA. NULIDADE DA SENTENÇA
Como pedra angular do nosso sistema jurídico, encontramos o “Princípio Dispositivo”, constante do artigo 264º do Código de Processo Civil.
Antes da actual reforma do Código de Processo Civil e seguindo o ensinamento de Manuel de Andrade, nas suas Noções Elementares de Processo Civil, ed. 1976, pag. 371: “As partes dispõem do processo, como da relação jurídica material. O processo é coisa ou negócio das partes (concepção privatística, contratualista ou quase-contratualista do processo). É uma luta, um duelo entre as partes, que apenas tem de decorrer segundo certas normas. O juiz arbitra a pugna, controlando a observância dessas normas e assinalando e proclamando o resultado”. E de tal princípio, retira este Insigne Mestre algumas consequências, entre elas a seguinte: “As partes é que - através do pedido e da defesa - circunscrevem o thema decidendum. O juiz não tem que saber se, porventura, à situação das partes conviria melhor outra providência que não a solicitada...”.
Actualmente, o Tribunal passou a assumir uma posição muito mais activa, visando alcançar a verdade material, fim último do direito. Hoje, para além de poder atentar oficiosamente aos factos notórios - artigo 514º - e de impedir que se faça do processo um uso anormal - artigo 665º - recai sobre o Juiz a possibilidade de investigar “os factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa” - artigo 264º, nº 2, todos do Código de Processo Civil. Assim, sobre as partes recai a necessidade de alegar e provar os factos essenciais, por força do princípio dispositivo; quanto aos factos instrumentais, já o Juiz pode suprir qualquer falta das partes e sujeitá-los a prova.
Mas hoje, a competência do Juiz vai ainda mais longe. Atente-se ao que dispõe o artigo 264º, nº 3: “Serão ainda considerados na decisão os factos essenciais à procedência das pretensões formuladas ou das excepções deduzidas que sejam complemento ou concretização de outros que as partes hajam oportunamente alegado e resultem da instrução e discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório”.
As partes continuam, porém, com a exclusividade de definir a sua pretensão quer por via da acção, quer por via da reconvenção. Daí, o conteúdo do artigo 661º, do Código de Processo Civil: “A sentença não pode condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do que se pedir”.
Pois bem, atentando ao caso sub judice, constatamos:
1 - O Autor pede que seja considerado arrendatário e, daí, que a área locada lhe seja restituída;
2 - A Ré pede que seja declarada a validade da denúncia do contrato de arrendamento - logo havia-o considerado válido;
3 - Na sentença, o Exmº Juiz declarou o contrato nulo por falta de forma.
Deparamos, pois, com uma decisão surpresa, condenando num objecto diverso.
Motivo haverá, pois, para revogar a sentença.
C - VALIDADE DA DENÚNCIA
Já acima nos referimos ao conteúdo do artigo 6º do RAU, isto é, quais as disposições deste Regime do Arrendamento Urbano aplicáveis aos casos especiais previstos no nº 2 do artigo 5º, onde se enquadra o arrendamento urbano para habitação não permanente. E entre eles não encontramos o artigo 69º: “Casos de denúncia pelo senhorio”.
Teremos, então, que nos socorrer do normativamente disposto no Código Civil, designadamente no seu artigo 1055º.
Nem Autor nem a Ré alegam qual o prazo pelo qual foi estabelecido o arrendamento, pelo que haverá que lançar mão do prazo normal de um ano, renovável por iguais e sucessivos períodos de tempo. Então, a comunicação de denúncia teria que operar-se com sessenta dias de antecedência, tal como alegou a Ré.
A carta junta aos autos, a folhas 15, está datada de 18 de Dezembro de 2000. Significaria isto que a denúncia produziria efeitos a partir da próxima renovação, ou seja, o Autor teria de abrir mão da área locada às 24 horas do dia 30 de Setembro de 2001. É certo que a carta refere uma anterior conversa. Todavia, não refere datas e, consequentemente, não pode qualquer decisão fundamentar-se numa imprecisão. A conversa poderia ter sido na véspera ...
Haverá que considerar a denúncia válida, para o fim da renovação.
Quanto à outra carta a que alude a matéria factual, ela prende-se com uma eventual preferência na aquisição do espaço locado, mas que será estranha ao presente pleito, pois não deparamos com uma acção de preferência.
D - RESPONSABILIDADE DA RÉ POR DANOS PROVOCADOS EM COISAS
PROPRIEDADE DO AUTOR
PROPRIEDADE DO AUTOR
Aqui chegados, atentemos ao que nos diz o artigo 1031º, do Código Civil:
“São obrigações do locador:
a. Entregar ao locatário a coisa locada;
b. Assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina.
Segundo o Autor alega, o objecto do contrato referia-se a um prédio urbano. Porém, de seguida reporta a destruição de alguns bens, de sua propriedade, que se encontrariam fora de tal espaço fechado: um telheiro e cercas.
Quanto ao telheiro encontramos um facto que nos diz que o mesmo se encontrava na área locada - nº 11.
Acaso o Autor tivesse ocupado uma área que não fazia parte do contrato, no que respeita a duas cercas - uma construída com barrotes de pinho e outra com canas, teria a Ré que convidá-lo a retirá-las e, acaso ele não acatasse o pedido, obrigá-lo judicialmente a fazê-lo, bem como aquilo que resguardavam e não tudo destruir, sob pena de incorrer, pelo menos, no que dispõe o artigo 483º, do Código Civil.
Posto isto, vejamos o que resulta da matéria factual.
Nos dias 13, 14, 15, 21 e 22 de Abril de 2001, a Ré destruiu:
1 - O telheiro que era propriedade do Autor;
2 - Uma cerca de canas, que era propriedade do Autor;
3 - Uma cerca de barrotes de pinheiro, que era propriedade do Autor;
4 - Os colchões que se encontravam dentro da cerca de canas.
O Autor despendeu 1.496,39 € com a construção do telheiro e da cerca de barrotes de pinheiro.
Haverá, pois, que ser responsabilizada por tal conduta, liquidando-se, desde já a parte líquida e o restante - correspondente à cerca de canas e colchões - no que se liquidar em execução de sentença.
A Ré abriu uma vala junto ao prédio locado, impedindo que o Autor acedesse ao mesmo, utilizando a sua viatura. Logo, teremos que concluir que impediu o acesso do Autor, pois que este não estava obrigado a saltar valas, para entrar em casa!...
E - RESPONSABILIDADE DO AUTOR, POR RENDAS EM DÍVIDA
Deixou, pois, a Ré de assegurar ao Autor o gozo do locado. E o Autor sentiu receio de vir a ser molestado física e verbalmente pela Ré.
Terão que serem retiradas as necessárias consequências.
Conforme ensina Almeida Costa, in RLJ 119º - 145, nada impede que o disposto no artigo 428º do Código Civil, tenha aplicação no âmbito das relações locatícias. Não poderá colocar-se em dúvida que um contrato de arrendamento reveste as características próprias dum contrato sinalagmático - o senhorio cede a utilização, o inquilino paga, por isso, uma renda.
Ora, no nosso caso, a partir de Abril a Ré impediu o normal acesso do Autor ao prédio, logo não terá direito a perceber qualquer contraprestação. E, assim, aquela o entendeu, pois se recusou a recebê-las.
O Autor, por mera cautela, depositou-as na Caixa Geral de Depósitos. Terá direito ao respectivo reembolso, sob pena de o Tribunal estar a proporcionar à Ré um enriquecimento sem causa - artigo 473º, do Código Civil.
F - RESPONSABILIDADE DO AUTOR POR DANOS PROVOCADOS NA
HORTA DA RÉ. ABUSO DE DIREITO
HORTA DA RÉ. ABUSO DE DIREITO
Voltando à matéria factual, apercebemo-nos:
1 - Que o Autor, a partir de Abril de 2001, ficou impedido de ter livre acesso ao locado, por força de um valado aberto pela Ré. Podia saltar por cima da vala, mas nada impunha que o fizesse. A Ré, como senhoria, estava obrigada, por lei, a assegurar o gozo da coisa e não a estorvá-lo.
2 - A Ré explorava árvores de fruta e horta em terreno contíguo ao locado. Para regar tal espaço, a Ré dispunha duma bomba cujo funcionamento dependia duma ligação que se encontrava dentro do imóvel locado ao Autor. E, por ser assim, ao realizarem o contrato de arrendamento, ficou acordado que o locatário Autor - autorizava a senhoria a entrar no local arrendado sempre que necessitasse de ligar a bomba. Acontece que, desde Abril de 2001, a Ré deixou de ter tal acesso e, como consequência, secaram algumas árvores e a horta.
Ora, quem é que levou a cabo obras que impediram o Autor de ter um normal acesso à casa arrendada? Se a Ré queria saltar valas, estava no seu direito. Não podia era obrigar o Autor a fazê-lo! Se as árvores e a horta secaram, tudo resultou de culpa da Senhoria. Não pode responsabilizar terceiros, designadamente o seu inquilino, sob pena de depararmos com um nítido abuso de direito.
G - OUTRAS CAUSAS DE NULIDADE DA SENTENÇA
O Apelante invoca como causas de nulidade da sentença proferida na Primeira Instância as alíneas b), c) e d) do artigo 668º, do Código Civil.
Entendemos, salvo o devido respeito, que não se verificam tais excepções. O Exmº Juiz partiu do pressuposto que estávamos perante um típico contrato de arrendamento urbano para habitação, com estrita obediência aos princípios exarados no RAU. A partir daqui declarou a nulidade do contrato com os efeitos próprios, aos quais eram estranhas situações alegadas e, por isso, sobre as mesmas não tomou posição. Só com a alteração da qualificação contratual elas ressurgiram e foram agora apreciadas.
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, embora por razões nem sempre coincidentes com o Apelante, revoga-se a sentença proferida na Primeira Instância e agora se decide:
A - Declara-se como válido o contrato de arrendamento que foi celebrado entre Autor e Ré e que teve o seu início em Outubro de 1998.
B - Declara-se válida denúncia do contrato de arrendamento levada a cabo pela Ré e cujos efeitos ocorreriam no dia 30 de Setembro de 2001. Caso o Autor ainda possua em seu poder algumas chaves da área de que foi inquilino, deverá entregá-las imediatamente à Ré - isto por até nem fazer uso delas desde Abril de 2001, momento em que foi impedido de ter acesso ao locado...
C - Por ter ficado sem acesso ao locado, o Autor terá direito a ser reembolsado do montante das rendas depositadas na Caixa Geral de Depósitos e correspondente aos meses de Maio a Dezembro, ambos inclusive, de 2001.
D - Mantém-se o decidido na sentença sob recurso na parte em que condenou a Ré a indemnizar o Autor quanto ao valor do telheiro e da cerca de barrotes de pinheiro, no montante de 1.496,39 €, acrescido de juros de mora, contados a partir da citação e até integral pagamento.
E - Mantém-se o decidido na Primeira Instância, condenando-se a Ré a pagar ao Autor o montante a liquidar em execução de sentença e referente ao valor da cerca de canas e colchões que destruiu, não podendo ultrapassar, porém, a quantia de 349,16 €, pois foi este o valor declarado pelo seu proprietário e ora Autor. A quantia apurada, vencerá juros legais a partir da citação para a presente acção declarativa.
F - Quanto a danos não patrimoniais, mantém-se o decidido na Primeira Instância.
G - Absolve-se o Réu do pedido reconvencional (quanto ao pagamento das rendas a partir de Maio de 2001, inclusive, foi o mesmo referido na sentença; quanto aos outros pedidos constantes da reconvenção, eles não foram considerados na sentença proferida na Primeira Instância e não foi interposto o respectivo recurso).
Custas pela Apelada.
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Évora, 14.07.04
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Évora, 14.07.04