Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 792/03-3 |  |
SINAL
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
PERDA DE INTERESSE DO CREDOR
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
ÓNUS DA PROVA
I - São pressupostos da figura jurídica da representação:
a - Que o negócio seja realizado em nome do representado.
b - Que a declaração emitida pelo representante corresponda em maior ou menor medida a vontade do próprio representante e não pura e simplesmente a vontade do representado.
II - Se o representante excedeu as instruções recebidas, para que o negócio seja ineficaz perante o representado, é necessário que tal abuso seja do conhecimento do outro outorgante.
III - Para qualquer cidadão comum, é motivo para perder interesse na concretização do negócio o ter celebrado um contrato-promessa de compra e venda e passados mais de três anos do prazo inicialmente acordado, ainda a obra prometida vender não estar concluída.
PROCESSO Nº 792/03 - 3
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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"A", divorciado e "B", divorciada, residentes em ..., na Alemanha, instauraram, na comarca de ..., a presente acção, com processo ordinário, contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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"C", falecida na pendência da causa, tendo sido habilitados para ocuparem a sua posição nos presentes autos:
"D", viúvo, advogado, com domicílio profissional na Av. ..., nº ..., em ...;
"E", solteira, maior e
"F", solteiro, maior, residentes na Rua ..., nº ..., em ...
e
"G", solteiro, maior, residente na Rua ..., em ...
alegando:
No dia 12 de Novembro de 1991, os Réus prometeram vender aos Autores, que prometeram comprar, em comum e partes iguais, a fracção "A", designada pelo número 1, integrada num prédio sito em ..., freguesia de ..., melhor identificado na petição inicial, pelo preço de 22.000.000$00.
Os Autores liquidaram logo a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de 11.000.000$00.
A escritura deveria ser marcada pela ré "C", em Janeiro de 1992, no Cartório Notarial de ..., devendo notificar os Autores, com 15 dias de antecedência.
Como ainda não estavam concluídos os trabalhos de construção da fracção, o procurador da ré "C", ora réu "G", assinou uma declaração, em 12 de Novembro de 1991, comprometendo-se a entregar a fracção aos Autores até ao fim de Março de 1992. E mais se comprometeu a indemnizar os Autores com o montante de 100.000$00 por cada mês ou fracção de atraso.
Acontece que os Réus paralisaram as obras de construção e não respondem aos pedidos de esclarecimento feitos pelos Autores.
Os Réus incumpriram, pois, definitivamente, o contrato-promessa pelo que assiste aos Autores o direito de o denunciarem e de exigirem a restituição do sinal em dobro, nos termos do artigo 442º, nº 2, do Código Civil, tanto mais que, tendo caducado a licença para obras, é impossível aos Réus darem cumprimento ao contrato-promessa e, por outro lado, os Autores perderam todo o interesse que tinham na prestação, dado já terem decorrido mais de dois anos após o prazo previsto para a entrega da fracção aos Autores, o que, inclusivamente, comunicaram aos Réus, por carta de 12 de Setembro de 1994.
Terminam, pedindo:
a - Deve ser declarada a resolução do contrato-promessa, por incumprimento definitivo dos Réus e ordenar-se o cancelamento da inscrição G-1 na Conservatória de ..., relativamente ao mencionado contrato-promessa;
b - Devem os Réus ser condenados a pagarem aos Autores a quantia de 22.000.000$00, correspondente ao sinal em dobro, acrescida de juros legais desde a citação e até integral pagamento.
Foram os Réus citados.
Contestou a ré "C", alegando:
O contrato-promessa de compra e venda foi assinado pelo "H", em representação, sem poderes, dos promitentes compradores, que não vieram, posteriormente, a ratificá-lo e hoje já não o podem fazer, considerando que alegaram já não terem interesse no negócio.
Também a ré "C" não esteve presente no acto de assinatura do contrato-promessa, não tendo sido informada da falta de poderes do "H", o que só agora, com a petição inicial, tomou conhecimento. Está, pois, em tempo de rejeitar o contrato-promessa, ao abrigo do nº 4, do artigo 268º, do Código Civil.
Por outro lado, os poderes conferidos por "C" ao réu "G" terão que ser compreendidos dentro duma medida de razoabilidade, que foi grosseiramente excedida, considerando que o estado da obra, no dia 12 de Novembro de 1991, nunca permitiria que ela estivesse concluída dois meses depois, quanto mais as necessárias licenças de utilização.
O Réu "G" não informou a mandante, "C", que havia celebrado qualquer contrato-promessa nem lhe fez entrega de qualquer importância recebida a título de sinal ou princípio de pagamento.
Aliás os Autores não entregaram qualquer numerário, quer na data da assinatura do contrato-promessa, quer posteriormente.
Acresce que qualquer compromisso assumido pelo réu "G" fora do contrato-promessa, não pode conter-se no âmbito da procuração emitida e não obrigam a ré "C", aqui se incluindo a “Declaração” e “Lista de Acabamentos”, que foram juntas com a petição inicial.
A ré "C" tudo fez para que a obra decorresse normalmente. Só a conduta do réu "G" impediu que assim acontecesse, tendo, por isso, até sido condenado a pagar à ré "C" um montante de 75.000.000$00. Não poderá, agora, "C" ser responsabilizada pelo incumprimento do contrato-promessa.
O réu "G" e o Representante (sem poderes) dos Autores conheciam-se, sabiam bem o estado do empreendimento e das condições em que as obras se desenvolviam e, em conjugação de esforços, actuaram em prejuízo da ré "C".
Após alegar que a obrigação de devolver o sinal em dobro haveria que considerar-se conjunta, pelo que "C" só poderá ser condenada a devolver metade do sinal pago, que no caso dos autos nem isso, pois que nada recebeu, termina concluindo pela sua absolvição do pedido.
REPLICARAM os Autores, alegando:
Na mesma data em que foi outorgado o contrato-promessa, foi certificada uma procuração passada pelos Autores a favor do "H", concedendo-lhe poderes para celebrar o contrato. Só por mero lapso pode ter sido referido que era reconhecida a sua assinatura como um representante sem poderes. E tal procuração era do conhecimento de "G". Aliás, sempre os Autores se sentiram obrigados pelo aludido contrato.
Acaso o contrato-promessa venha a ser considerado nulo, a título subsidiário pede-se a condenação dos Réus a restituírem o montante que receberam - 11.000.000$00 - acrescido de juros de mora - bem como se pede que seja considerado ratificada a intervenção do "H" no contrato-promessa.
Juntaram a folhas 62 um documento contendo fotocópias de dois cheques emitidos por "H" a favor do réu "G", um no valor de 10 milhões e outro de um milhão de escudos.
Tais fotocópias vêm acompanhadas de dois ofícios emanados do Banco "I", no qual consta “Na impossibilidade de lhe enviarmos o cheque original, conforme solicitado por V. Ex., procedemos ao envio de fotocópia autenticada do mesmo”.
TREPLICOU A RÉ "C", alegando:
No é legalmente admissível a alteração simultânea do pedido e da causa de pedir, pois que tal procedimento se estaria a convolar a acção instaurada para outra completamente diferente.
Termina, concluindo como na contestação.
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A folhas 92 dos autos, "C" deduziu o incidente de falsidade da frase incluída na parte final do contrato-promessa junta o folhas 88: “wir sind mit diesem Vertrag einverstanden”, cuja tradução se encontra a folhas 89: “Nós concordamos com o contrato” bem como da data aposta de 12 de Março de 1992, contra***
Os autores, já identificados, alegando:
Pretendem os apresentantes do documento fazer crer que aquela expressão, assinaturas e datação foram escritas em 12 de Março de 1992, o que não corresponde à verdade, pois que as mesmas foram feitas já após a presente acção correr termos.
Termina, requerendo que sejam declaradas falsas a aludida expressão, assinaturas e datação, com o sentido de que não foram manuscritas no dia 12 de Março de 1992, devendo ser efectuados exames no Laboratório de Polícia Científica.
Os Autores contestaram o incidente alegando:
O que a ré "C" pretende, não é dizer que a referida frase data e assinaturas são falsas, no sentido de não escritas pelos Autores ou terem sido adulteradas, mas sim que não terão sido feitas no dia 12 de Março de 1992. Ora tal situação não se poderá enquadrar no âmbito duma falsidade documental, mas sim do ónus da prova.
Terminam que deve ser negado seguimento ao incidente de falsidade.
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A folhas 91, a ré "C" vem aos autos dizer não prescindir de confrontar as fotocópias dos cheques juntas a folhas 62, com os originais. Requer que os Autores os juntem ou se ordene a notificação do Banco para os apresentar.***
Por despacho de folhas 96, o Exmº Juiz referiu: “Conforme consta dos próprios documentos o Banco declarou já a impossibilidade de disposição do original pelo que vai indeferido o requerido...”.
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Não concordou "C" com o teor de tal despacho, tendo interposto o respectivo recurso que já foi apreciado nesta Relação e determinado que o fosse o Banco judicialmente notificado para fazer apresentação na Secretaria dos originais dos cheques cujas fotocópias foram juntas.***
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Ao proferir despacho saneador, o Exmº Juiz negou seguimento ao incidente de falsidade suscitado a folhas 92.***
Com tal posição não concordou a ré "C" que interpôs o respectivo recurso, que já foi decidido nesta Relação, TENDO CONFIRMADO a posição do Exmº Juiz da Primeira Instância.
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Ainda no despacho saneador o Exmº Juiz tomou posição admitindo a alteração da causa de pedir e pedido operados na réplica.***
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A folhas 126, a ré "C" veio dizer que não se conforma com o conteúdo do despacho saneador, tendo interposto o respectivo recurso, que foi recebido a subir com o primeiro que subisse imediatamente.***
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Por falta de alegações foi este recurso julgado deserto, por despacho de folhas 386.***
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.***
Na Primeira Instância foi dada como provada a seguinte matéria factual:
A - Em 12.11.91, o Réu "G" e o "H" subscreveram um contrato intitulado de “contrato promessa”, junto aos autos a fls. 65/66.
B - Do reconhecimento notarial das respectivas assinaturas, consta que o réu "G" outorgou em tal contrato, “por si e como procurador de "C" tendo a “qualidade e suficiência de poderes como procurador” sido verificada pela procuração outorgada em 12.11.91, no 3º Cartório Notarial de ... e, bem assim, que o "H" outorgou em tal contrato “em representação (sem poderes) de "A" e de "B".
C - Consta de tal contrato uma cláusula na qual se afirma que os RR prometeram vender aos AA que prometeram comprar em comum e partes iguais a fracção "A", designada pelo número 1 e composta no rés-do-chão de hall de entrada, sala, cozinha com zona de tratamento de roupa, estendal, casa de banho, quarto e, no primeiro andar, por acesso, quarto com antecâmara e casa de banho privativa, com a área coberta de 118,15 m2, um terraço ajardinado no rés-do-chão, com a área de 30,43 m2, dois terraços descobertos no 1º andar, com a área de 22,13 m2 e um terraço ao nível da cobertura, com a área de 45 m2, correspondendo-lhe a permilagem de 108,5 do valor do prédio em que se integra.
D - A dita fracção integra-se num prédio urbano, sito na ..., freguesia e concelho de ..., propriedade dos RR em comum e partes iguais, composto de um edifício em banda, de dois pisos, para habitação, omisso na matriz à data do contrato, mas apresentada a declaração para sua inscrição na Repartição de Finanças de ... sob os nºs ..., constituindo áreas comuns das fracções todos os acessos a elas, constituídos por caminhos pedonais e o terreno envolvente ao edifício com uma área de 2.265 m2, dos quais 1.125 m2 constituem zona verde e os restantes são ocupados pelas piscinas e campo de ténis.
E - A aquisição - provisória por natureza - da fracção especificada em C) a favor dos AA, por força do contrato especificado em A), foi efectuada em 7.2.92.
F - Consta ainda do citado contrato que “o preço é de 22.000.000$00, que serão pagos da seguinte forma:
a) - 50% equivalentes a 11.000.000$00 neste acto e a título de sinal e princípio de pagamento;
b) - 30 % equivalentes a 6.600.000$00, quando a fracção estiver terminada e pronta a ser utilizada, embora com água e luz de obras até Janeiro de 1992 o mais tardar;
c) - 15% equivalentes a 3.300.000$00, quando o edifício e os exteriores tais como jardim, acessos, caminhos, piscina e court de ténis estiverem terminados e concedida a licença de habitação dos apartamentos, o mais tardar até Abril de 1992.
d) - 5% equivalentes a 1.100.000$00, um ano após o pagamento referido em C).
G - Consta ainda do mesmo contrato que “a escritura será outorgada em Janeiro de 1992, declarando-se em dívida as importâncias que ainda o estiverem”, devendo os RR marcá-la no Cartório Notarial de ..., com 15 dias de antecedência, disso notificando o mandatário dos AA.
H - A fracção objecto do contrato estava em construção e necessitava de obras para que pudesse ser utilizada, razão pela qual a entrega da segunda prestação do preço ficou condicionada ao termo das mesmas.
I - Prevendo que a conclusão das obras não se verificaria antes de Janeiro de 1992, o réu "G" assinou uma declaração, em 12.11.91, comprometendo-se a fazer a entrega da fracção aos AA “até ao fim de Março de 1992, em condições de habitabilidade e as infra-estruturas prontas até 3 meses depois daquela data”, compromisso que não foi cumprido.
J - Ainda nessa declaração, comprometeu-se o réu "G" a indemnizar os AA em “100.000$00 por cada mês ou fracção de atraso no acabamento e entrega do apartamento em condições de ser habitado, e no acabamento/entrega para utilização das infra-estruturas de lazer anexas”.
L - Os RR não deram seguimento às obras referidas, as quais se encontram paradas há meses, tendo caducado a respectiva licença de obras.
M - Os RR não apresentaram qualquer justificação para a não conclusão das obras nem responderam às cartas que os AA lhes enviaram, através do seu mandatário, no sentido de apurar as razões dessa não conclusão das obras.
N - Em 12 de Setembro de 1994 os AA enviaram aos RR as cartas cujas cópias - com os teores que aqui se dão por reproduzidos - constituem fls. 19 e 20 dos autos, nas quais lhes comunicaram já não terem qualquer interesse na compra da fracção especificada em C), denunciaram “o contrato-promessa de compra e venda da mesma celebrado a 12.11.91” e solicitaram “o pagamento do dobro do sinal, ou seja, 22.000.000$00”.
O - No dia 12.11.91 e através de instrumento público lavrado no Terceiro Cartório Notarial de ..., a ré "C" constituiu seu procurador o réu "G", a quem concedeu poderes para outorgar o contrato promessa de compra e venda da fracção autónoma especificada em C), “por preço não inferior a vinte milhões de escudos, nos termos, cláusulas e condições que melhor entender”.
P - A ré não esteve presente no acto de celebração do contrato especificado em A).
Q - Por sentença proferida no Proc. ..., da 1ª secção do ... Juízo Cível da Comarca de ..., o réu "G" foi condenado a pagar à ré "C" metade da quantia que esta gastou com a construção do edifício sito no prédio sito na ..., descrito sob o nº ..., “segundo o apuramento que vier a efectuar-se em execução de sentença”.
R - Em 29.10.1991 e no Cartório Notarial de ..., foi outorgada a procuração de fls. 50, através da qual os AA concederam ao "H" poderes para os representar “na aquisição de propriedade horizontal e imóveis na Quinta de ..., na Praia da ..., ... Portugal” mandatando ainda o mesmo causídico para “livremente estabelecer condições, comprar para nós imóveis em Portugal (...) e outorgar por nós a escritura“.
S - Em 12.11.91 foi certificada uma tradução dessa procuração, a qual se encontra junta aos autos a fls. 53/54, com o teor que aqui se dá por reproduzido.
T - Os AA subscreveram uma declaração, aposta no final do contrato de fls. 65/66, com os seguintes dizeres “ Wir sin mit diesem Vertrag einverstanden” (Nós concordamos com o contrato) datando tal declaração com o dia 12 de Março de 1992.
U - Em 21.10.1991 e por escritura lavrada no Cartório Notarial de ... foi constituído em propriedade horizontal o prédio especificado em D), facto que foi objecto de registo em 16.1.92.
V - Quando da assinatura do contrato promessa referido na al. A) agora dos factos provados, nele consta, e relativamente à assinatura do "H" que este assinou o mesmo sem poderes.
X - O estado do prédio referido em D), em 12.11.1991, tornaria difícil a sua conclusão em dois meses.
Z - Em tal prazo seria difícil obter licenças de utilização.
AA - Para além dos dois cheques de folhas 238 e 239 (fotocópias autenticadas), que foram emitidos e entregues ao réu, os autores jamais entregaram qualquer quantia em numerário à ré "C" ou ao réu "G" quer em 12.11.91, quer posteriormente.
BB - Os réus haviam acordado levarem a cabo, em comum, a construção de um ou vários edifícios no terreno onde está implantado o prédio referido em D).
CC - Suportando ambos em partes iguais, os respectivos custos e quinhoando ambos, também em partes iguais, os lucros e perdas do empreendimento.
DD - O réu "G" jamais obteve o dinheiro necessário para suportar a parte dos custos que lhe diziam respeito.
EE - Foi a ré "C" quem suportou todas as despesas com o empreendimento, nomeadamente com a obtenção do projecto, licenças e outras despesas administrativas, aquisição de materiais e equipamentos e pagamento de mão de obra.
FF - Era o réu "G" quem detinha a condução efectiva do empreendimento, sendo que ocasionalmente tal obra era também supervisionada por "J", o qual também canalizava dinheiro da ré para aquela.
GG - Porque a ré "C" não tivesse conseguido disponibilizar mais dinheiro para continuar as obras e o réu "G" não tivesse contribuído com a sua parte, este interrompeu as obras em meados de 1992.
HH - A ré "C" investiu no empreendimento pelo menos 150.000.000$00.
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Perante tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada parcialmente procedente e:***
1 - Declarou resolvido o contrato-promessa de compra e venda e ordenou o cancelamento da inscrição G-1 na Conservatória;
2 - Condenou os ora réus a pagarem aos autores a quantia de 22.000.000$00 (109.735,54 €) relativa a sinal em dobro, acrescida de juros desde a citação até integral pagamento.
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Com tal decisão não concordaram os ora réus "D", "E" e "F", tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:***
1 - As Respostas dadas aos quesitos 2º e 3º e 8º a 12º devem ser alteradas, respondendo-se-lhes “provado”, pois que assim o justifica a prova testemunhal produzida.
Idem quanto às respostas dadas aos quesitos 4º, 5º, 6º e 7º: os dois primeiros deverão dar-se por “provados” sem qualquer limitação; ao quesito 6º deve responder-se “provado relativamente ao "H"”; idem quanto ao quesito 7º, ainda que apenas até “estado da obra”.
É que, respondendo como respondeu, o Tribunal Colectivo não valorou adequadamente a prova testemunhal produzida nem os documentos pertinentes aos factos em causa.
2 - Não obstante a resposta de “não provado” dada ao quesito 24º, não pode ter-se por assente o contrário do que aí se perguntava.
Em rigor, este quesito deveria ser dado como “provado” por na circunstância haver lugar à inversão do ónus da prova, por aplicação do disposto no nº 2 do artigo 344º do Código Civil.
Na verdade, os Réus não puderam fazer prova do facto que alegaram no sentido de a declaração de ratificação, datação e assinaturas serem de 13.03.92 apenas porque os Autores usaram para escrever tal um instrumento que não permite alcançar o tempo da escrita pelo recurso a métodos científicos. Impunha-se-lhes, então, que fizessem a prova de que escreveram tal na data que indicam.
3 - De todo o modo, e independentemente do que se escreveu no artigo anterior, o contrato-promessa dos autos deve ter-se por validamente rejeitado pela ré "C" pois que:
a - arguiu a falta de ratificação com base no exemplar do contrato-promessa que os Autores juntaram aos autos, o qual não continha qualquer ratificação;
b - a ratificação, ainda que de 13.03.92, ocorreu já depois de incumprido o contrato-promessa (pois que se acordou a escritura para Janeiro de 1992), não sendo legítimo aos Autores ratificá-lo, então, nem razoável exigir-se da Ré que aceitasse a ratificação de um contrato que, antes de ratificado, já estava incumprido.
4 - O procurador da Ré "C", o co-Réu "G", não fez adequado uso dos poderes que lhe foram conferidos pela procuração, pois que deles se desviou e os excedeu.
Desviou-se dos poderes quando, tendo poderes para prometer vender, assinou também textos separados (cfr. alíneas I e J) assumindo neles compromissos que não assumira no contrato-promessa, alguns deles até conflituantes com os que aqui assumira.
Excedeu os poderes porque se comprometeu a outorgar a escritura de compra e venda sem que, até lá ou simultaneamente, recebesse a totalidade do preço.
5 - O desvio e excesso dos poderes presumem-se do conhecimento do mandatário dos Autores e, por isso, também dos próprios Autores.
E, por assim ser, a Ré nunca poderia entender-se validamente obrigada no contrato-promessa dos autos.
6 - No contrato-promessa o "G" não declara intervir como procurador da co-ré "C", e diz apenas que um e outra prometem vender, sendo certo que a co-Ré "C" não assinou o contrato-promessa.
O reconhecimento notarial das assinaturas do "G" e do "H" não complementam o contrato-promessa, nem tinha que complementá-lo, pois que se trata de documento genuinamente particular.
Tal reconhecimento enquadra-se na exigência do nº 3 do artigo 410º do Código Civil, isto é, visa garantir, pela menção e identificação da licença de obras, que se não estava negociando sobre prédio clandestino.
Donde, a Ré "C" não interveio, nem por si nem por representação, no contrato-promessa: não pode incumprir o que não assumiu.
7 - O que se escreveu no artigo anterior aplica-se, “mutatis mutandis”, à “intervenção” do "H", pois que no texto do contrato-promessa ele não está identificado nem aí é referido como procurador dos Autores.
Mais ainda: contrariamente ao que se escreveu na douta sentença em recurso, o "H" nunca, pela procuração que juntou como tendo sido emitida a seu favor pelos Autores, teve poderes para outorgar o contrato-promessa dos autos.
É que os poderes lhe foram conferidos para representar os Autores na aquisição da propriedade horizontal e imóveis ... ao "G".
Ora, a casa dos autos era do "G" e da falecida "C"; e ao "H" não foram conferidos poderes para negociar com esta.
8 - Seja como for, e não obstante quanto se escreveu já, a fracção autónoma dos autos era detida em regime de compropriedade e em partes iguais pelo "G" e pela sua co-Ré "C" (cfr. al. D).
O contrato-promessa só pode entender-se no sentido de que cada um prometeu vender o que podia, isto é, metade da fracção autónoma e, na falta de convenção em contrário, por preço igual, isto é, 11.000.000$00.
Donde, cada um dos promitentes vendedores responde pelo que prometeu vender: e a obrigação de restituir o sinal em dobro configura-se como uma obrigação conjunta e não solidária, como a Exmª Juíza a quo a qualificou.
Na pior das circunstâncias, os Réus aqui alegantes só poderiam ser condenados a devolver, em dobro, metade do sinal.
9 - Mas nem isso, pois que tendo o sinal alegadamente pago sido entregue por dois cheques emitidos ambos a favor do "G", e tendo ficado provado que do dinheiro recebido este nenhum entregou à co-Ré, haverá que presumir-se que todo o sinal passado o foi em atenção à venda da parte do "G", e, consequentemente, para ele.
10 - Mas, em rigor, nem se pode entender que os Autores pagaram sinal. É que ambos os cheques foram emitidos pelo "H", de conta sua, como dos cheques se alcança, e o "H" foi reembolsado desse dinheiro pelo "J", que na obra representava a falecida "C" cujo dinheiro para aí canalizava.
O que tudo aponta para negociata entre o "G", o "H" e, quiçá, o "J", visando defraudar a falecida "C".
11 - Enfim, as partes, quando fixam um sinal, desde logo fixam, por apelo ao respectivo regime, sanção para o incumprimento (nº 2 do artigo 442º do Código Civil).
De nenhum facto assente se pode extrair que as partes quiseram somar à sanção legal decorrente do funcionamento do sinal o pagamento de juros.
E, nesta circunstância, não se justifica a condenação em juros de mora.
12 - Por tudo quanto foi alegado e concluído entendem os alegantes que o tribunal a quo se decidiu mal condenando-se os réus recorrentes e que, pela procedência do recurso, devem eles ser absolvidos do pedido.
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.***
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As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo - artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.***
Sendo assim, haverá que apreciar:
A - Respostas dadas aos quesitos 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º a 12º e 24º.
B - Validade do contrato-promessa perante a ré "C".
C - Restituição do sinal. Juros
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A - RESPOSTAS DADAS AOS QUESITOS 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º a
12º e 24º
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A - RESPOSTAS DADAS AOS QUESITOS 2º, 3º, 4º, 5º, 6º, 7º, 8º a
12º e 24º
Perguntava-se no quesito 2º: “A ré "C" jamais foi informada da falta de poderes do "H"?”
Resposta: “Não provado”.
Foi o facto alegado no número 11 da contestação e, por dele pretender aproveitar-se para impedir o direito invocado pelos Autores, o respectivo ónus de prova recaía sobre a Ré - artigo 342º, nº 2, do Código Civil.
Haverá, então, que atentar ao facto especificado na alínea "B": O réu "G" outorgou no contrato-promessa por si e como procurador de "C", tendo sido investido em tais funções por procuração outorgada em 12 de Novembro de 1991.
Reapreciada a prova nesta Relação haverá que alterar a resposta dada ao quesito, para: Está provado apenas que o Procurador da Ré não informou esta quanto a uma eventual falta de poderes do "H".
No quesito 3º, perguntava-se: “Facto que desconhecia até à sua citação para esta acção?”.
Resposta: “Não provado”.
Reapreciada a prova nesta Relação, atentando aos depoimentos registados a folhas 164 e seguintes, altera-se a resposta para: Está provado apenas que o Procurador da Ré não a informou, até à data da citação para esta acção, do facto quesitado sobre o número dois.
No quesito 4º, perguntava-se: “O estado da construção do prédio... em 12.11.91, jamais permitiria a sua conclusão em dois meses?.
Resposta: “Provado apenas que o estado do prédio ... em 12.11.1991, tornaria difícil a sua conclusão em dois meses”.
Apesar da razão de ciência das testemunhas inquiridas ao quesito - um Excelentíssimo Advogado e uma comerciante de têxteis-lar - mas atentando precisamente nos seus depoimentos, será mantida a resposta dada na Primeira Instância.
Quesito nº 5: “e em tal prazo era impossível obter licenças de utilização?”
Resposta: “Provado apenas que em tal prazo seria difícil obter licenças de utilização”.
Pelos motivos já aludidos quando se apreciou a resposta ao quesito 4º, não haverá motivo para alterar a resposta dada na Primeira Instância.
Quesito 6º: “O que era do conhecimento dos AA e do "H"?”.
Resposta: “Não provado”.
Dos depoimentos de folhas 164 e seguintes, no que respeita aos Autores, as testemunhas nada sabem (aliás, como concordam os Apelantes);
Quanto ao "H" só a testemunha ... se referiu ao facto, dizendo: “respeitosamente é levado a pensar que como o Sr. "H" tem escritório em ... e o empreendimento fica em ... e uma vez que outorgou em nome dos Autores não deixaria de constatar e visitar a obra”.
Todavia: “... o depoente esclareceu que não sabe se o "H" foi à obra, constatou o estado da mesma e se tinha conhecimento que era impossível obter a conclusão da obra e licença de utilização até finais de Janeiro de 1992”.
Temos uma vaga emissão de opinião, uma pressuposição, sem estar baseada em qualquer razão palpável e não uma afirmação de certeza.
Não haverá possibilidade de alterar a resposta.
Quesito 7º: “Os AA e o "H" conheciam com precisão o estado da obra e sabiam que a ré "C" jamais se comprometeria a outorgar a escritura de compra e venda no prazo de 2 meses?”
Resposta: “Não provado”.
Os Apelantes opinam no sentido que a resposta correcta seria: Provado apenas que os AA e o "H" conheciam com precisão o estado da obra.
Vejamos os depoimentos. O ...: “Respeitante aos Autores o depoente não sabe. No que respeita ao "H" já quando analisamos o quesito 6º deixou expressado que não sabe se o "H" foi à obra, constatou o estado da mesma. Para quê responder “que lhe custa a acreditar que o "H" não tivesse conhecimento” ...
A testemunha ... nada sabe.
Com Base em tais depoimentos, a resposta será mantida.
Quesito 8º: “O réu "G" não informou a ré "C" de que havia celebrado o contrato especificado em A)?”, isto é o outorgado em 12.11.91 e ora ajuizado.
Resposta: “Não provado”.
Reapreciada a prova nesta Relação, atentando aos depoimentos prestados, altera-se a resposta para: Está provado apenas que até à data da citação da Ré "C" para a presente acção, o seu procurador não a havia informado que havia celebrado o contrato especificado em A), isto é, o outorgado em 12.11.91 e ora ajuizado.
Quesito 9º: “ Não lhe enviou qualquer cópia do mesmo?”
Resposta: “ Não Provado”.
Reapreciada a prova nesta Relação, atentando aos depoimentos prestados, altera-se a resposta para: Está provado apenas que até à data da citação da ré "C" para a presente acção, o seu procurador não lhe havia enviado qualquer cópia do mesmo.
Quesito 10º: “nem lhe fez entrega de qualquer quantia relativa a sinal ou princípio de pagamento?”
Resposta: “Não provado”
Também aqui e reapreciada a prova se altera a resposta para: Está provado apenas que até à data da citação da ré "C" para a presente acção, o seu procurador não lhe havia entregado qualquer quantia relativa a sinal ou princípio de pagamento.
Quesito 11º: “ Só com a sua citação teve a ré "C" conhecimento do texto do contrato especificado em A)?
Resposta: “Não provado”.
Reapreciada a prova, esta Relação altera a resposta para: Está provado apenas o que consta da resposta dada ao quesito 8º.
Quesito 12º: “bem como da declaração especificada em I) e da «lista de acabamentos» junta aos autos a folhas 15?”
Resposta: “Não provado”.
Reapreciada a prova, esta Relação altera a resposta para: Está provado apenas que até à data da citação da ré "C" para a presente acção o procurador da ré "C" não lhe entregou uma cópia da declaração especificada em I) e da «lista de acabamentos» junta aos autos a folhas 15.
Quesito 24º: “A declaração, datação e assinaturas especificadas em T) foram feitas posteriormente a 3.1.1995?”
Resposta: “Não provado”.
Não se compreende como é que os Apelantes pretendem ver uma inversão do ónus da prova. Onde está minimamente indiciado que ao escreverem no contrato-promessa os Autores tenham utilizado, voluntária e conscientemente, uma tinta que impossibilitasse um exame científico?
Quanto a depoimentos prestados, não existem.
Mantém-se, pois, a resposta negativa.
B - VALIDADE DO CONTRATO-PROMESSA PERANTE A RÉ "C"
Atentas as alterações quanto ao julgamento de facto, terão elas relevância na decisão de direito, por forma a que torne inválido o contrato-promessa perante a ré "C"?
Desde já adiantamos que não. Porquê?
O conceito de “Procuração” encontra-se no artigo 262º, nº 1, do Código Civil: “Diz-se procuração o acto pelo qual alguém atribui a outrem, voluntariamente, poderes representativos”.
São pressupostos da figura jurídica da representação:
a - Que o negócio seja realizado em nome do representado;
b - A declaração emitida pelo representante, é em maior ou menor medida a vontade do próprio representante e não pura e simplesmente a vontade do representado.[1] O representante emite a sua própria vontade em substituição da vontade do representado. Não é um mero transmissor da vontade do representado, nem mesmo quando deva agir dentro do âmbito de instruções recebidas. A sua declaração de vontade é que constitui a vontade do negócio jurídico. As instruções eventualmente recebidas servem tão somente para se ajuizar se o representante excedeu ou não os seus poderes.[2] E, caso tenha excedido, para que o negócio seja ineficaz perante o representado, necessário se torna que tal abuso seja do conhecimento do outro outorgante negocial - artigo 269º, do Código Civil.
Não bastará, pois, que as testemunhas arroladas por "C" deponham no sentido que o representante desta não a tenha informado da falta de poderes por parte de "H", quando subscreveu o contrato-promessa e que disso só teve conhecimento quando foi citada para a presente acção. Era necessário ter alegado e provado que havia advertido o seu procurador que não deveria efectuar qualquer negócio com um terceiro sem que estivesse munido de poderes necessários, que este havia ultrapassado tais poderes, que este facto era do conhecimento do outro outorgante...
Ora, percorrendo a prova carreada para os autos, constata-se:
1. Que logo no contrato-promessa ficou exarado que o "H" agia em representação dos Autores, sem exibir procuração suficiente;
2. Pelo que o procurador da Ré logo teve de tomar conhecimento;
3. Se não poderia ter outorgado o contrato-promessa, tal não foi alegado;
4. Se não informou a Ré da outorga do negócio, é uma questão estranha aos Autores.
Porém, embora ao reconhecer a assinatura do "H" a Senhora Ajudante do Cartório Notarial tenha exarado que o mesmo não tinha poderes representativos, conforme resulta dos autos e consta da Sentença proferida na Primeira Instância, tal afirmação não corresponde à verdade. A folhas 50 encontra-se junta a respectiva procuração, traduzida a folhas 53 - 54. E, se detinha poderes para comprar, também os detinha para subscrever o contrato-promessa ( Ac. RL de 12.12.92 in C.J. 1992, tomo V, pag. 120). Aceita-se, porém, que a procuração não tenha sido exibida no Cartório.
"C" instituiu um Procurador e não um Mandatário, sendo bem diferentes as duas posições - conf. artigo 1157º, do Código Civil.
O réu "G" outorgou o contrato-promessa em nome pessoal e como procurador de "C", funções que desempenhava baseado na procuração de 12 de Novembro de 1991, por força do normativamente disposto no artigo 262º, nº 1, do Código Civil, tal como provado ficou no segundo ponto da matéria factual tida por provada (já vinha assente na alínea B) da especificação).
E o já dito tem repercussões quanto ao não ter o Procurador dado conhecimento à ré "C" do conteúdo do contrato-promessa. Tudo fica dentro das relações entre ambos ao que são estranhos os Autores, pois não está provado que conheciam o facto e dele pretendiam tirar proveito.
Pretende a ré "C" colher frutos da sua alegação que jamais seria possível terminar a construção no prazo acordado pelos Autores e o seu procurador, que também agiu em nome próprio. Todavia, salvo o devido respeito, a questão é colocada pelo lado inverso.
Antes de mais, recorde-se, que a data que consta do quesito 4º coincide com a data do contrato-promessa e da procuração passada e que constituiu o co-réu "G" como procurador de "C" - vide documento de folhas 39.
Apesar da resposta dada a este quesito e que corresponde aos depoimentos prestados como acima ficou dito, a verdade é que quem promete vender é que sabe quantos trabalhadores tem contratados para terminarem a obra no dia aprazado. Tal assunto é completamente estranho aos Autores (aliás nada se provou quanto à consciência destes saberem o estado da obra...
Ora ao co-réu "G", por si e como procurador de "C" não deixará de ser aplicável o normativamente disposto no artigo 227º, do Código Civil: “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé...”.
E o acabado de referir, aplica-se ipsis verbis quanto à dificuldade de obtenção da licença de utilização. Aliás ... nada se provou quanto ao conhecimento do facto por parte dos Autores...
Não informou o réu "G" a ré "C" de que havia celebrado o contrato-promessa com um anexo de “lista de acabamentos»? Se os Autores desconhecem tal facto, que culpa lhes pode ser assacada? O que os Autores sabem é que estão a negociar com um procurador, munido de poderes necessários para contratar em nome de "C" - já acima vimos que, por mera casualidade, a procuração e o contrato-promessa têm a mesma data - (pois que "G" estava presente) a fracção que é objecto dos autos. Acaso o Procurador não mantivesse devidamente informada a representada, é uma questão estranha aos Apelados.
Se a Apelante se sentir prejudicada com a conduta - e o mesmo se passará quanto não lhe ter sido entregue qualquer montante a título de sinal e princípio de pagamento - terá que lançar mão do respectivo procedimento judicial contra o seu Procurador, como aliás parece já ter feito
Nas relações exteriores a "C" - Procurador, sabendo este, aquela terá que saber, desde que o contrário não se prove e não se provou. Nem se pode vislumbrar qualquer desvio dos poderes que lhe foram cumpridos: A única restrição que consta da procuração de folhas 39 é a imposição da fracção não ser transaccionada por um preço inferior a vinte milhões de escudos. E que outorgou como procurador de "C" não poderá restar qualquer dúvida. Basta atentar ao reconhecimento da sua assinatura... Retirarem-se argumentos duma redacção menos feliz do texto seria ir ao arrepio de qualquer justiça material!
Aqui chegados, uma só conclusão poderá ser extraída: O contrato-promessa celebrado pelo procurador "G" vincula "C" e, consequentemente, os ora Apelantes, pois que contra o subscritor "G", em nome pessoal, a questão não foi suscitada.
E não pretendam os Apelantes tomar para si argumentos que só os Autores poderiam invocar e não o pretenderam, tal como não terem ratificado a falta de poderes daquele que agiu em seu nome.
C - RESTITUIÇÃO DO SINAL. JUROS
Se é certo que à data da celebração do contrato-promessa a obra não estava terminada - o que motivou o declaração que consta da alínea I da matéria factual assente - a verdade é que os Réus não deram seguimento à mesma - alínea L - nem apresentaram qualquer justificação - alínea M - o que levou os Autores a perderem interesse no prometido negócio, dando deste facto conhecimento aos réus, a resolverem o contrato-promessa e a solicitarem a restituição do sinal entregue em dobro - alínea N.
Reza o Código Civil no seu artigo 808º, nº 1: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação”. E, o nº 2 do mesmo normativo: “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente”.
Se nos interrogarmos quanto a um cidadão comum, no dia 12 de Novembro de 1991, entregar a outrem onze milhões de escudos para adquirir um imóvel; como o mesmo não estivesse concluído tivesse acordado um prazo para o efeito; constatasse que em vez de as obras de acabamento prosseguirem, paralisaram; três anos depois, tomou a atitude de resolver o contrato. Está por demais demonstrada a objectividade da sua perda de interesse.
Por outro lado, dispõe o artigo 442º, nº 2, do Código Civil: “se o não cumprimento do contrato for devido a este último (quem recebeu o sinal), tem aquele (quem pagou o sinal) a faculdade de exigir o dobro do que prestou”. Tem pois cobertura legal a posição assumida pelos Autores.
Quanto ao pedido de juros, a Jurisprudência tem, maioritariamente, entendido que os mesmos são devidos a partir da interpelação e esta pode ser entendida como o momento da citação - vd. Ac. RP de 12.04.88 in BMJ 376 - 654. Aliás, o pagamento de juros não poderá ser incluída na exclusão do nº 4, do artigo 442º do Código Civil.
Não merece, pois, censura a posição da Primeira Instância.
DECISÃO Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelos Apelantes.
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Évora, 09.10.03
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[1] Conf. MOTA PINTO, in Teoria Geral, 1967, pag. 280.
[2] Conf. CAVALEIRO FERREIRA, in Sc. Iur. XVIII - 271.