Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2243/07-2 |  |
REPARTIÇÃO DE DESPESAS DO CONDOMÍNIO
I - Não tendo havido deliberação prévia e formal sobre o modo de repartir as despesas de condomínio, haverá que respeitar o que se dispõe art. 1424° do CC, sendo que o valor a considerar será o das áreas das fracções autónomas, tal como está expresso no título constitutivo da propriedade horizontal.
II – Estando determinados equipamentos colectivos –designadamente piscinas e jardins – integrados em determinado prédio constituído em propriedade horizontal e reconhecidos no respectivo título constitutivo como partes comuns desse prédio, não podem os condóminos desse prédio impor aos de prédio contíguo (integrado no mesmo conjunto de edifícios que é gerido pela mesma sociedade) que comparticipem nas despesas de tais equipamentos mesmo que lhes tenha sido facultado o respectivo uso.
ACORDAM 0S JUÍZES DA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
ALFREDO......................... e mulher GABRIELA........................, residentes na Rua Daniel Filipe, n° 96, 2° esq., no Porto; e MARIA......................., viúva, na qualidade de cabeça de casal da herança deixada por Raul ………, residente na …………….. Porto, intentaram, no Tribunal Judicial da Comarca de Albufeira, a presente acção declarativa, com processo ordinário contra SOCIEDADE DE EMPREENDIMENTOS ………….., Lda., JOSÉ ……….., JOSÉ PINTO………, JOSÉ LEONEL………………, JOSÉ PEDROSA …………………, ……………………………………………………,………………,…………..,……………..,……………..,……………,…………..,…………,…………, condóminos representados pelo administrador do condomínio, e SOCIEDADE DE GESTÃO FINANCEIRA CENTRAL DA OURA, LDA., com sede no Clube Praia da Oura, Apartado 821, em Albufeira, pedindo sejam anuladas as deliberações tomadas na assembleia de condóminos de 9-5-01.
Alegaram, em síntese, que os autores. Alfredo e mulher são proprietários da fracção autónoma designada pela letra “J”, correspondente ao apartamento 52, Bloco C — Ala Norte, de prédio urbano em regime de propriedade horizontal integrante do empreendimento designado por Clube Praia da Oura, enquanto que a A. Maria Judite é proprietária da fracção autónoma designada pela letra “DD”, correspondente ao apartamento n° 27, Bloco C — Ala Poente, de prédio urbano em regime de propriedade horizontal, integrante do mesmo empreendimento.
Em 9-5-01, teve lugar uma assembleia-geral de condóminos, conjunta para os dois referidos Blocos, na qual os AA. estiveram presentes e votaram contra o ali deliberado, cuja ordem de trabalhos consistia em análise, discussão e votação das contas do ano de 2000; Apresentação, debate e votação do Orçamento de Condomínio para o ano de 2001. Em resultado dessa Assembleia ficariam os AA. Alfredo e mulher obrigados a pagarem a quantia de 826.806$00 relativa às contas de 2000 e a quantia de 864.013$00, relativa ao orçamento do ano de 2001; por outro lado, a A. Maria Judite ficaria obrigada a pagar a quantia de 618.924$00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 646.776$00, relativa ao orçamento de 2001.
Afirmam que nem nas convocatórias para a dita assembleia, nem no decurso da mesma, lhes foram entregues ou postos à disposição quaisquer documentos comprovativos das despesas efectuadas relativamente ao ano de 2000 e, nas contas e orçamento apresentados não são referenciadas as receitas recebidas ou a receber pela administração nem foram indicados quais os actos de cobrança de receitas que aquela efectuou. Acrescentam que a propriedade horizontal do prédio onde se integram as fracções dos AA. foi constituída separadamente para os quatro blocos que o compõem. Assim, à fracção autónoma dos AA. Alfredo e mulher foi atribuído um valor relativo de 9,99% e à fracção autónoma da A. Maria Judite foi atribuído um valor relativo de 1,24%, sendo que as Alas Norte e Poente do mencionado Bloco C não dispõem de qualquer área descoberta ou piscina, nem são comuns quaisquer instalações telefónicas, equipamentos de som e televisão.
As contas apresentadas para aprovação referem-se aos custos globais dos nove blocos integrantes do aludido Empreendimento, ali se referenciando como custos, despesas com o jardim e a piscina, equipamentos de som e telefónicos, salários de limpeza de exteriores e de contabilidade e auditoria, com base numa identificação de área que os AA. desconhecem, diversa da constante da propriedade horizontal.
Para além disso, os aludidos custos resultam da exploração comercial que a administradora e a condómina Seis e da qual beneficiam integralmente, da qual os AA. não tiram qualquer proveito.
Contestou a administradora Sociedade de Gestão Financeira Central da Oura, Lda., salientando que as Alas Norte e Poente do Bloco C constituem um mesmo prédio e que, apesar de as fracções dos AA. não se encontrarem adstritas a exploração turística, aqueles têm livre acesso dentro do Empreendimento a qualquer das infra-estruturas existentes neste. Afirma, também, que os custos a suportar por cada proprietário são os correspondentes à permilagem de cada fracção em relação ao todo, pelo que os montantes a pagar pelos AA. correspondem unicamente aos valores reais das despesas havidas e proporcionalmente atribuídas a cada fracção pertencente aos AA., todos discriminados e inerentes a um empreendimento turístico onde estão inseridas as fracções dos AA., onde a gestão exercida pela R. tem contribuído significativamente para a conservação e melhoria dos espaços interiores e exteriores do conjunto urbano. Especifica que as percentagens atribuídas à fracções são calculadas de forma proporcional ao todo, ou seja, cada ala em relação aos 100% que é o Bloco C, o qual, por sua vez, se insere no empreendimento turístico Clube Praia da Oura, onde todos os condóminos utilizam a piscina e o jardim e demais infra-estruturas ali existentes, tendo os AA. direito a usufruírem de tais serviços e equipamentos. Refere também que os apartamentos dos AA. se valorizam enquanto integrantes de um empreendimento turístico.
Concluindo por peticionar a improcedência da acção.
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Tramitado e julgado o processo em sede de 1ª instância foi proferida sentença que no que concerne ao seu dispositivo reza:“Pelo exposto:
Julgo a acção procedente e provada, em consequência do que declaro nulas as deliberações da assembleia de condóminos do Bloco C do prédio urbano em regime de propriedade horizontal descrito na Conservatória do Registo Predial sob o no 9029, integrado no empreendimento designado por Clube Praia da Oura, realizada em 9-5-01, relativas à aprovação das contas relativas ao ano de 2000 e à aprovação do orçamento o condomínio para o ano de 2001.”
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Desta decisão foi interposto, pela ré, Sociedade de Gestão Financeira Central da Oura, Lda., o presente recurso de apelação no qual se requer que seja dado provimento ao mesmo, terminando o recorrente por formular as seguintes «conclusões»: [1] A) Enferma a douta sentença sob censura de erro de julgamento, porquanto restringindo-se o Tribunal “a quo” unicamente à escritura de constituição propriedade horizontal junta aos autos, considerando a ala poente e ala norte do Bloco C como dois prédios distintos, olvidou por completo uma realidade fáctica muito mais complexa e que decorre do próprio título constitutivo da propriedade horizontal junto a fls. 48 a 97 dos autos, donde resulta que os Blocos C (ala poente e ala norte), juntamente com o Bloco A, B e D, constituem um único prédio com uma única descrição predial.
B) Ao julgar nulas as deliberações tomadas pela maioria dos condóminos na Assembleia Geral de 9.5.2001 por alegadamente as percentagens ali conferidas às fracções dos Recorridos não corresponderem às percentagens constantes do respectivo título constitutivo da propriedade horizontal, nem ao valor relativo das áreas de cada fracção , face à área total do prédio, fez o Tribunal a quo uma errada apreciação dos factos e aplicação do direito, porquanto,
C) Apura-se da simples análise do título constitutivo que a soma aritmética das área das duas alas que compõem o Bloco C se encontra incorrecta, posto que ao contrário do que decorre da escritura de constituição, a área da ala norte é de 846m2 e não os 648m2 indicados na respectiva escritura e a área da ala poente do bloco C é de 5443m2 e não os 2,515m2 constantes do título, perfazendo nestes termos, a área total do Bloco C 6.289m2, ao invés dos 3.163m2 que resultariam da soma dos valores indicados na escritura de constituição da propriedade horizontal.
D) Tal erro, constitui mero erro de cálculo na soma das áreas das fracções, que se revela na própria escritura pública de constituição da propriedade horizontal, mediante a realização de simples operação aritmética, dando por conseguinte lugar à sua rectificação, de acordo com o disposto no art. 249º CC e, encontrando-se tal documento autêntico juntos aos autos, poderá tal matéria ser sindicada por este tribunal nos termos do disposto no art. 712º CPC, impondo-se por conseguinte a alteração da resposta restritiva conferida à matéria do quesito 21º da base instrutória que deverá ser considerado totalmente provado.
E) Efectuada a rectificação do valor total da área do Bloco C, constata-se que tendo a fracção “J” ala norte, de que são proprietários o Recorrido Alfredo Soares e mulher, a área de 87,50m2, o valor relativo da referida fracção face à área total do Bloco C é de 1.3913%.
F) E tendo a fracção “DD” ala poente da Recorrida Maria Judite a área de 65,50m2 o seu valor relativo correcto face à área total do Bloco C será de 1.0415%, pelo que,
G) Salvo ligeira discrepância de 0,002 para a fracção DD e de 0,002 para a fracção J, a carecer de rectificação, mas cuja diferença não influi no resultado das deliberações ali tomadas, os valores atribuídos à fracções dos Recorridos na Assembleia de Condóminos realizada em Maio de 2001, designadamente de 1.3887% para a fracção J —ala norte e de 1.0395% para a fracção DD ala-poente, correspondem efectivamente ao valor relativo da área daquelas fracções face à área total do Bloco C.
H) Nada obstando a que a Assembleia de Condóminos, votação e contagem do bloco C se realize conjuntamente para ambas as alas que o compõem, nem daí resultando qualquer violação do respectivo titulo constitutivo da propriedade horizontal, limitando-se tal situação a reproduzir o teor da descrição registral do referido bloco e da escritura de constituição da propriedade horizontal que expressamente descrevem o Bloco C como “prédio urbano formado por duas alas (...) norte e poente, tendo a ala norte dezassete apartamentos e a ala poente oitenta e um apartamentos”
I) Face ao exposto, e ao contrário do que se julgou na ia instancia, pese embora os valores das permilagens atribuídos não corresponderem aos indicados no título constitutivo que, como se referiu não se encontra correcto, afigura-se que a contradição entre os valores das permilagens atribuídos no título constitutivo e os valores atribuídos na assembleia de condóminos é meramente aparente, tendo sido devidamente observado na Assembleia de Condóminos, cujas deliberações são objecto de impugnação nos presentes autos, o critério de proporcionalidade previsto no artºs. 1418 º n.º 1 e 1424° n.° 1 do CC,
J) pelo que ao contrário do decido na douta sentença do Tribunal “a quo” não houve qualquer violação de normas imperativas, nomeadamente qualquer alteração ilegal do título constitutivo, sendo por conseguinte plenamente válidas as deliberações aprovadas pela maioria dos condóminos presentes e representados na referida assembleia.
K) De igual forma andou mal o tribunal “a quo” na apreciação e subsunção dos factos provados ao direito aplicável, já que, L) Salvo o devido respeito, do facto de no título constitutivo do bloco C onde os Recorrentes têm as suas fracções não constarem como partes comuns quaisquer piscinas, jardins ou áreas descobertas, não resulta necessariamente que tais estruturas o não sejam, com a consequente isenção por parte dos Recorridos em comparticipar nas despesas inerentes à respectiva conservação e reparação.
M) Com vista à qualificação da natureza ou interesse comum ou não de tais equipamentos que não obstante não figurarem como tal no respectivo título constitutivo, existem de facto, haverá que apurar se efectivamente as fracções dos Recorridos estão objectivamente em condições de ser servidas por aquelas estruturas, independentemente de estes as querem ou não utilizar.
N) Não negando os Recorrentes a existência de piscinas e jardins no empreendimento Clube Praia da Oura no qual se inserem as suas fracções autónomas e resultando da matéria de facto apurada que não obstante os Recorridos não terem entregue os seus apartamentos à exploração turística, mantêm intocados os seus direitos a usufruírem dos serviços disponíveis no empreendimento, piscinas, jardins etc — resposta ao quesito 16º da douta base instrutória,
O) Resultando ainda provado que tais serviços e estruturas existentes no empreendimento valorizam substancialmente os edifícios a que se encontram funcionalmente ligados, posto que conforme decorre da resposta positiva à matéria de facto constante do art. 19° da douta base instrutória, as fracções dos autores estão valorizadas por estarem inseridas no empreendimento em causa.(sublinhado nosso)
P) E resultando provado - resposta à matéria constante do quesito 20° - que a gestão da Recorrente e actual administradora contribui directamente para a conservação e melhoria do interior e exterior, atente-se, do conjunto urbano onde se inserem as fracções dos Recorridos,
Q) Teremos que concluir que os Recorridos têm livre acesso a tais piscinas e jardins, que servem indistintamente todos os condóminos do empreendimento, beneficiando todos os moradores objectiva e conjuntamente de tais estruturas e logicamente também os Recorridos, pelo que, sobre estes recairá o dever de comparticipar nas atinentes despesas, designadamente com os utensílios de jardim, reparações das piscinas, químicos da piscina, salários de jardineiros e da piscina.
R) Com efeito, conforme decorre do n°2 alínea e) do artigo 1421° CC a natureza comum das áreas e equipamentos que existindo de facto, não foram contudo identificados como partes ou zonas comuns no respectivo título constitutivo radicará na possibilidade de uso indistinto da coisa por todos os condóminos - o que neste caso se verifica suceder relativamente ás ditas piscinas e jardins que de resto, são presumidos comuns pela alínea a) daquele n° 2.
S) Do mesmo modo, não procedeu a douta sentença sob censura ao necessário cotejo entre partes comuns e serviços de interesse comum, de forma a aquilatar o dever de comparticipação dos recorridos nas despesas relativas nomeadamente, dos serviços de limpeza de exteriores, recepção ou portaria, segurança etc.
T) Com efeito, o artº 1421º n.º 1 CC não só estipula a obrigatoriedade de comparticipação dos condóminos nas despesas com a conservação e fruição das partes comuns, mas também nas despesas com o pagamento de serviços comuns.
U) Não negando os Recorridos a existência dos serviços de segurança no interior do empreendimento, ou de recepção e limpeza de exteriores, descriminados nos documentos de fls. 36 a 39 , afigura-se claro que de tais serviços resulta um benefício directo, imediato e objectivo para as fracções dos recorridos tanto mais que o respectivo pagamento foi aprovado pela devastadora maioria dos restantes condóminos.
V) Na verdade e conforme resulta dos documentos juntos a fls. 57 e 58 dos autos, aos quais se alude na resposta ao quesito 18° da douta base instrutória, os próprios Recorridos reconheceram em tempos o interesse comum desses serviços, ali expressamente especificados como despesas comuns : manutenção geral dos edifícios, elevadores, estradas, jardins e floreiras, estação de tratamento de esgotos, piscina, recepção etc.
W) Tais serviços terão que ser qualificados como de interesse comum, na medida em que beneficiam objectivamente todos os condóminos e todos deles retiram utilidade, abrangendo consequentemente também as fracções dos Autores, pelo que terão estes que, tal como os restantes condóminos comparticipar no respectivo pagamento em função do valor das suas fracções.
X) Resultando dos autos que o Bloco C se encontra inserido no empreendimento turístico denominado Clube Praia da Cura, o qual é composto para além daquele Bloco C, pelos Blocos A, B, C, D, K e S em regime de pluripropriedade ( documento de fIs 40 e alínea Z dos factos assentes) e,
Y) Considerado que tal empreendimento é dotado de áreas, serviços e infra estruturas que servem colectiva e indistintamente todos os edifícios que compõe tal conjunto turístico,
Z) impunha-se a aplicação ao caso ora em apreço do disposto no art. 1438°-A do Código Civil que estatui a aplicação do regime da propriedade horizontal, com as necessárias adaptações, aos conjuntos de edifícios que, embora não estejam em contacto físico entre si, se encontram implantados num espaço unitário e de que o caso vertente constitui exemplo paradigmático.
AA) Decorrente de tal necessidade de adaptação, os encargos com as despesas das áreas e serviços de interesse comum (de que os jardins, piscinas, serviços de recepção , serviços de segurança, limpeza de exteriores serão exemplo típico) deverão ser suportadas por todos os condóminos na proporção de cada fracção autónoma em relação ao Bloco onde se encontra inserida e cada Bloco em relação ao conjunto de edifícios globalmente considerado.
BB) Verifica-se no caso sub judice, face aos documentos juntos a fIs. 36 a 39 dos autos de procedimento cautelar apensos e alínea 18 da base instrutória, que tanto a repartição dos custos relativos às contas aprovadas para o ano de 2000 como o orçamento aprovado para 20001, assentou num duplo critério de proporcionalidade,
CC) Tendo sido tomada em consideração na repartição das despesas globais comuns aos diversos blocos que compõem o conjunto Clube Praia da Oura, a área ocupada por cada um dos Blocos no empreendimento globalmente considerado, procedendo-se subsequentemente no que ao bloco C concerne , que é o que aqui nos interessa, à repartição das despesas (que em função da primeira operação couberam ao referido bloco), pelas referidas fracções que o compõem, tomando em linha de conta o valor da área atribuída a cada fracção no respectivo titulo constitutivo, face à área total do bloco C (ala poente e ala norte) com vista ao apuramento do valor relativo de cada fracção,
DD) Não feriram pois as deliberações tomadas as regras da propriedade horizontal, nomeadamente, o princípio da proporcionalidade consignado no art. 1420 n° 1 CC, sendo portanto válidas as deliberações maioritariamente aprovadas na assembleia de condóminos realizada em 9 de Maio de 2001.
EE) Ao decidir contrariamente, fez o douto Tribunal “a quo” errada interpretação e aplicação do direito, resultando consequentemente violadas as normas dos arts. 1424°, 1421° n.º 2 a) e e) e art. 1438-A do Código Civil.
FF) Não decorre qualquer vício da forma como foram apresentadas, votadas e aprovadas as contas e orçamento na Assembleia de Condóminos de 9.5.2001, não tendo sido violados os deveres mínimos de informação previstos no art. 58 n°1 c) do Código das Sociedades Comerciais e que o Mmo Juiz a quo considerou aplicáveis por analogia às Assembleias de Condóminos.
GG) Não se poderão considerar aplicáveis por analogia ás assembleias de condóminos as normas do Código das Sociedades Comerciais, porquanto não só são por natureza realidades completamente distintas, como o regime atinente à propriedade horizontal se encontra especifica e exaustivamente regulado nos arts 1414 a 1438-A do Código Civil.
HH) Todavia, ainda que assim se não entendesse, verifica-se face ao teor da convocatória junta aos autos, documentos anexos à mesma e acta da assembleia de condóminos, terem sido fornecidos aos condóminos mais que os elementos mínimos de informação exigíveis pelo art. 58° n° 1 c) do CSC.
II) Com efeito, dispõe o n° 4 do art. 58° por remissão para o no 8 do art. 377 CSC que se consideram elementos mínimos de informação que, do aviso convocatório resulte claramente qual o assunto sobre o qual a deliberação será tomada.
JJ) Ora, na convocatória enviada aos Recorridos e demais condóminos, resulta clara e inequivocamente que as deliberações a tomar na Assembleia se referiam a análise, discussão e votação das contas relativas ao ano de 2000, e aprovação do orçamento para o ano 2001.
KK) A referida convocatória foi acompanhada dos documentos explicativos das despesas incorridas, previstas e sua repartição dando assim aos condóminos a possibilidade de requerer previamente à realização da assembleia os esclarecimentos, consultas e informações que considerassem necessários.
LL) Considera-se ainda na alínea b) do no n° 4 do referido artigo 580, como elemento mínimos de informação “ a colocação de documentos para exame dos sócios no local e durante o tempo prescritos pela lei ou pelo contrato.”
MM) No que toca à documentação, conforme se alcança das supra citadas normas, apenas se exige que tal documentação seja disponibilizada nas instalações da administradora para que seja consultada pelos sócios (neste caso pelos condóminos) se estes assim o pretenderem.
NN) Não resulta dos autos, nem foi alegado pelos recorridos que tenham pretendido proceder à consulta de qualquer documentação, nomeadamente da que serviu de suporte às contas apresentadas e tal direito lhes tenha sido recusado, ou por qualquer forma cerceado, quer previamente quer no decurso da dita Assembleia
OO) não resultando igualmente da acta n° 4, a qual não foi objecto de impugnação por parte de nenhum dos Autores, que em qualquer momento da Assembleia de Condóminos, os Recorridos tenham requerido a consulta da documentação ou suscitado a suspensão dos trabalhos da assembleia para proceder à análise da respectiva documentação, o que lhes era legítimo fazer e, que lhes tenha sido negado o acesso e consulta dos ditos documentos e suportes contabilísticos, pelo que, também aqui não se verifica qualquer vício gerador da invalidade das deliberações ali tomadas.
Nestes termos, nos melhores de Direito e Sempre com o Mui Douto Suprimento de V. Exa. deverá ser revogada a sentença recorrida, julgando-se válidas as deliberações tomadas na Assembleia de Condóminos realizada em 9.5.2001, assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!
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Os recorridos alegaram pugnando pela manutenção do julgado.Estão colhidos os vistos legais.
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Apreciando e decidindo |
A questão donde emergiu a presente acção é respeitante ao modo de cálculo e determinação da taxa de condomínio devida pelos autores, com a qual estes estão em desacordo, socorrendo-se por tal do direito de impugnação da assembleia de condóminos onde tais matérias foram decididas por maioria.
No âmbito do presente recurso da decisão de 1ª instância levanta a recorrente, essencialmente as seguintes questões que cumprirá apreciar:
1ª - Erro de julgamento circunscrito ao facto de se considerar que a permilagem das fracções considerada na deliberação dos condóminos se encontra desconforme com a escritura de constituição de propriedade horizontal.
2ª – Erro de julgamento por violação dos artºs 1424º, 1421º n.º 2 al. a) e e) e 1438º-A do Cód. Civil, no que concerne à sua interpretação perante os factos dados como assentes.
3ª – Violação do dever de informação aos condóminos no âmbito da assembleia realizada.
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Na sentença recorrida foi considerado como provado o seguinte quadro factual que se passa a transcrever ipsis verbis:“O A. Alfredo e mulher são proprietários de uma fracção designada pela letra “J”, correspondente ao apartamento 52 do prédio urbano designado por “Bloco C — Ala Norte”, sito em Areias de S. João, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 9029 (A).
A A. Maria Judite é proprietária de uma fracção autónoma designada pela letra “DD”, correspondente ao apartamento 27 de um prédio urbano designado por “Bloco C — Ala Poente”, sito em Areias de S. João, Praia da Cura, freguesia e concelho de Albufeira, que faz igualmente parte do descrito na Conservatória do Registo Predial de Albufeira sob o n° 9029 (B).
A propriedade horizontal de que resultaram as fracções pertencentes aos AA. foi constituída por escritura pública de 10-4- 75, lavrada no cartório notarial de Albufeira (C).
Em 9-5-01, teve legar uma assembleia geral de condóminos, que foi realizada conjuntamente para o Bloco C — Ala Norte e Bloco C — Ala poente (D).
Nesta Assembleia foram aprovadas as seguintes deliberações:
Análise, discussão e votação das contas do ano de 2000;
Apresentação, debate e votação do Orçamento de condomínio para o ano de 2001 (E).
Os AA. estiveram presentes na referida assembleia, tendo votado contra as deliberações tomadas (F).
Com a aprovação das contas e orçamento referidos, pretende a Administradora aprovar os montantes de taxa de condomínio anual devidos pelos AA. na qualidade de proprietários, conforme resulta dos documentos constantes da convocatória (G).
Em resultado destas deliberações, ficaram os AA. Alfredo e mulher obrigados a pagar a quantia de 826.806$00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 864.013$00, relativa ao ano de 2001 (H).
E a A. Maria Judite ficaria obrigada a pagar a quantia de 618.924$00, relativa às contas de 2000 e a quantia de 646.776$00 relativa ao orçamento do ano de 2001 (1).
Os referidos blocos fazem parte do empreendimento conhecido por Clube Praia da Cura (J).
A gestão e exploração deste empreendimento pertence à administradora Sociedade Central financeira da Cura, Lda. e à condómina Sociedade de Empreendimentos Imobiliárías Seis, Lda. (K).
Os apartamentos dos AA. não estão classificados como turísticos pela DGT e não são destinados a exploração turística (L).
Para a Assembleia realizada em 9-5-01, os AA. receberam a convocatória que constituiu o doc. n° 4 do procedimento cautelar (M).
Teor da Certidão do Registo Predial de Albufeira e da Escritura Pública de Constituição da Propriedade Horizontal de fls. 12 a 31 e 48 a 97 dos autos apensos, que aqui se dão por reproduzidos (N).
O Bloco C — Ala Norte é constituído por 17 fracções autónomas independentes e separadas entre si (O).
Este Bloco não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (P).
A fracção autónoma pertencente ao A. Alfredo faz parte do Bloco C — Ala Norte (Q).
A esta fracção, denominada pela letra “J” (Ala Norte) foi atribuído um valor relativo de 9,99% (R).
O Bloco C — Ala Poente é formado por 81 fracções autónomas (S).
E não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina (T).
À fracção da 2 A., designada pela letra “DD” (Bloco C - Ala Poente) foi atribuído um valor relativo de 1,24% (U e V).
As contas apresentadas para aprovação referem-se a custos globais de 9 blocos, designados pelas letras “A” a “S” e ainda a um restaurante (W).
Entre AA. e R. foram celebrados os acordos constantes de fls. 57 e 58, que aqui se dão por reproduzidos (X).
Teor de fls. 37 a 39 dos autos apensos, que aqui se dão por reproduzidos (Y).
Teor de fls. 40 dos autos apensos, que aqui se dá por reproduzido (Z).
Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (1°).
Teor dos referidos escritos, acta no 4 e descrição e inscrição registrais juntos aos autos apensos (2°).
Não foram apresentados na Assembleia, desconhecendo-se se anteriormente o estavam, quaisquer documentos comprovativos das despesas efectuadas, relativamente aos anos de 2000 e 2001 (3°).
Não são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão (4°).
Por referência aos escritos n°s. 1 e 4, a percentagem atribuída às fracções dos AA. não corresponde, em qualquer delas, á que foi fixada no título constitutivo da propriedade horizontal (5°).
Assim, à fracção “J” do Bloco C — Norte, foi atribuída uma percentagem de 1,3887 (6°).
E à fracção “DD” do Bloco C — Poente, foi atribuída uma percentagem de 1,0395 (7°).
Teor dos escritos de fls. 36 a 39 dos autos apensos (8°, 9° e 14°).
A R. explora turística e comercialmente o empreendimento e beneficia de tais actividades (10° e 11°).
Da qual os AA. não tiram qualquer benefício (12°).
Teor da refa. Acta n° 4 (13°).
A condómina Seis, Lda. é obrigada à prestação de serviços no âmbito da utilização turística do empreendimento, na qual tem interesse comercial por efeito de venda de habitação periódica e de arrendamento temporário de apartamentos (15°).
Pese embora os requerentes não terem entregue, pelo, menos, recentemente, os seus apartamentos à exploração turística, mantêm intocada a possibilidade de acederem aos equipamentos do empreendimento (16°).
A R. recebe comparticipações dos condóminos para fazer face às despesas do condomínio (17°).
Teor dos escritos de fis. 36 a 39 dos autos apensos e acordos de prestação de serviços de fls. 57 a 58 (18°).
As fracções dos AA. estão valorizadas por estarem inseridas no empreendimento em causa (190).
A gestão que a R. tem exercido em todos esses anos, contribui directamente para a conservação e melhoria do interior e exterior do conjunto urbano (20°).
Teor da refa. Acta n° 4 (21°).
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Conhecendo da 1ª questãoSustenta a recorrente a existência de erro de julgamento alicerçado no facto do julgador a quo ter dado prevalência à escritura de constituição de propriedade horizontal, olvidando a realidade fáctica da existência de blocos que constituem um único prédio, alertando para, em sua opinião, existir erro de cálculo na soma das áreas das fracções constantes da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, o qual pretendem que seja rectificado.
A constatação, por parte dos recorrentes, da existência de erro de cálculo nas áreas das fracções é um facto novo, que só agora, em sede de alegações, é chamado à colação, nunca tendo sido referenciado por qualquer das partes litigantes em defesa da sua sustentação da sua tese. Como facto novo em que se traduz, sem que tenha sido requerida a sua correcção anteriormente, ou alegada qualquer matéria factual que a determinasse, entendemos que este Tribunal Superior não poderá proceder à correcção, mesmo a verificar-se, tal alegado erro, que não é líquido que exista, já que o documento, donde tal realidade emerge, é uma escritura pública cujos factos serviram de base ao registo predial e nenhum pedido de anulação ou rectificação de tal escritura, bem como do registo, foi formulado, mesmo em termos cumulativos com o deduzido a título principal, ou no âmbito da oposição, por via excepção ou de reconvenção, sendo que, por outro lado, como se alcança do disposto nos artºs 676º n.º 1 e 677º do CPC, os recursos destinam-se a reapreciar questões já decididas.
Não é, assim, possível modificar a matéria de facto dada como assente, mesmo ao abrigo do disposto no artº 712º n.º 1 do CPC, havendo que atender ao valor da fracção que lhe é atribuído na escritura de constituição de propriedade horizontal tendo como referência a permilagem/percentagem daí decorrente.
Assim, bem andou o julgador a quo em tomar em consideração tais elementos e ao sustentar que:
“No caso sub judice, os AA. são proprietários, das supra identificadas fracções autónomas, do prédio em regime de propriedade horizontal acima identificados, a que correspondem as discriminadas permilagens, respectivamente 9,99%° (“J” Bloco C — Ala Norte) e 1,14%° (“DD” Bloco C — Ala Poente). Ora, considerando que a Assembleia de Condóminos não deliberou prévia e formalmente de forma diferente do que se dispõe no cit. art. 1424°, e atentas as áreas das fracções autónomas dos RR. expressas no título constitutivo da propriedade horizontal, conclui-se que os AA. devem contribuir para as mencionadas despesas em conformidade com o critério de proporcionalidade expresso no mencionado preceito, atento o disposto no aludido título constitutivo.
É que, consabidamente, as alterações ao título constitutivo da propriedade horizontal têm não só de resultar da vontade unânime dos condóminos, como se impõe a sua formalização escritura pública e inscrição no registo predial (art. 1419, 1, C. Civ.; art. 80°, 1 e 2, b), C. Not.; e art. 2°, 1, b), C. R. Pred.), o que não sucedeu no caso em apreço.”
Não há, assim, que proceder à modificação dos factos dados como assentes, mas não poderá deixar-se expresso o nosso desacordo relativamente ao modo como foi levada à matéria assente ou dada resposta à base instrutória, usando a terminologia de “dá-se reproduzido o teor do documento x” ou “provado apenas o teor dos escritos x ou Y ,“ já que os documentos servem de meios probatórios aos factos que se pretendem ver consignados e explicitados e não se traduzem eles, documentos, nos próprios factos cuja relevância é indispensável.
Neste quadro, é consabido que as deliberações das assembleias de condóminos ao arrepio do que consta no título constitutivo da propriedade horizontal, estão inquinadas, não merecendo, nesta parte, censura a decisão impugnada, quando as considerou carecidas de eficácia e não vinculativas dos autores, que se opuseram, no momento próprio, votando contra.
Conhecendo da 2ª questão
Insurge-se a recorrente pelo facto de não lhe sido reconhecido o direito de contribuição aos autores em comparticipar nas despesas inerentes a conservação e reparação, designadamente das piscinas, jardins e áreas descobertas, por não constarem como partes comuns no título constitutivo do bloco C, defendendo que tais equipamentos assumem natureza e interesse comum, encontrando-se objectivamente em condições de servir as estruturas propriedade dos recorridos, independentemente de estes as querem ou não utilizar.
Resulta provado que o Bloco C, do qual fazem parte os apartamentos dos autores, não dispõe de qualquer área descoberta ou piscina, nem são comuns quaisquer instalações telefónicas e equipamentos de som e televisão, nem estes retiram quaisquer benefícios da actividade de exploração turística que a recorrente faz do empreendimento, sendo que os apartamentos dos autores não estão classificados como turísticos e não são destinados a tal exploração.
Apesar deste circunstancialismo factual sustenta a recorrente que embora não constando do título constitutivo de propriedade, devem presumir-se comuns os pátios e jardins anexos de acordo com as disposições combinadas dos artºs 1421º n.º 2 al. a) e e) e 1438º - A do Cód. Civil, atendendo à contiguidade dos edifícios, ligados entre si e ao uso que é ou pode ser feito dos mesmos, tendo como realidade objectiva tal conjunto.
A recorrente, ao que nos é dado constatar, anteriormente, nos autos, nunca defendeu que tais áreas em questão seriam áreas comuns ao Bloco C (onde se integram as fracções dos autores), mas tão só que a possibilidade de utilização por estes, enquanto integradas no empreendimento, deveriam ser sujeitas a pagamento como serviço.
Nessa sequência e perante a matéria apurada, refere-se, quanto a nós correctamente, na sentença impugnada que:
“Não estamos perante uma situação em que as fracções autónomas dos condóminos AA. estejam objectivamente em condições de ser servidas por determinadas partes comuns que aqueles pura e simplesmente não pretendam ou não costumem usar e fruir, tendo direito a tal, antes resultando que as áreas descobertas e piscina não são partes comuns dos prédios dos AA., o mesmo sucedendo com as instalações telefónicas e os equipamentos de som e televisão. Consequentemente, não podia a assembleia de condóminos, sem mais, nomeadamente, o acordo dos AA., onerá-los com encargos respeitantes àqueles equipamentos, mesmo que daí resulte beneficio para a conservação e melhoria do conjunto urbano por acção dos RR. e estes permitam o acesso e utilização de tais infra-estruturas pelos AA”
Muito embora com a entrada em vigor em 01/01/1995 do artº 1438º - A, do C.C., introduzido por força do Dec. Lei 267/94 de 25/10, se tivesse em vista “estender o âmbito de incidência do instituto (da propriedade horizontal), por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios, salvaguardando-se, porem a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio”, [2] o que de outra forma não caberia na previsão do artº 1414º do C. C., que estabelece o princípio geral da propriedade horizontal enquadrada em “fracções de que um edifício se compõe” e não também de edifícios contíguos ou conjuntos de edifícios, tal comando legal não poderá ter aplicação ao caso dos autos, em que o regime da propriedade horizontal à data da sua entrada em vigor já se encontrava constituído de acordo com os princípios gerais decorrentes do disposto nos artº 1417º e segs. do Cód. Civil. Pois, qualquer alteração no título constitutivo de propriedade horizontal só pode ser feita por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos (artº 1419º n.º 1 do Cód. Civil), o que não aconteceu.
Nesta base decorre, também, que nenhuma censura haverá, nesta parte, a fazer à decisão recorrida ao entender ser anulável a deliberação.
Conhecendo da 3ª questão
Defende a recorrente, ao contrário do reconhecido na sentença sob censura, que não existiu violação do dever de informação aos condóminos, ora autores no âmbito da assembleia cujas deliberações são alvo de impugnação.
Os autores receberam convocatórias cujo teor consta documentado nos autos de providência cautelar, apensos, com a seguinte ordem de trabalhos: “análise, discussão e votação das contas relativas ao ano de 2000; apresentação, debate votação do orçamento do condomínio para o ano de 2001.
A tal convocatória encontravam anexados os escritos intitulados “Bloco C Custos com manutenção, reparações e serviços - 2000”; “Lista de Condóminos — Bloco C — Imputação de Custos para 2000” e “Lista de Condóminos — Bloco C — Orçamento para 2001”.
As contas apresentadas para aprovação referem-se a custos globais de 9 blocos do empreendimento, designados pelas letras “A” a “S”, incluindo um restaurante, constando dos mencionados anexos, despesas com utensílios de jardim, químicos de piscina, reparações da piscina, reparações de equipamento de som, reparações de sistema telefónico, salários de piscina, salários de jardineiros, salários de limpeza e exteriores e salários de contabilidade e auditoria, nos valores acima discriminados.
A individualização dos custos por cada Bloco foi feita com base numa indicação de área que os AA. desconhecem por estar em desacordo com o título constitutivo de propriedade horizontal.
Perante tal quadro, à primeira vista, não podíamos deixar de estar de acordo com o que é dito pelo Juiz a quo, na decisão impugnada, defendendo a existência de “omissões, insuficiências e obscuridades” determinantes da anulabilidade das deliberações em causa. Nela se refere a determinado passo:
“a forma como as mencionadas contas e orçamentos foram apresentadas na assembleia viola o dever de informação dos condóminos (art. 58°, 1, c), C. S. Com., aplicável por analogia ex v/do art. 10º, 1 e 2, C. Civ.)), dado que, para além da facultação para consulta e estudo da documentação pertinente (note-se que tal disponibilização nas instalações da sede da R. administradora, por si só, já dificulta a consulta documental por parte dos A.A.., uma vez que estes residem no Porto), os escritos que formalizam aquelas deveriam conter, para além dos suportes contabilísticos correspondentes, a discriminação/justificação das receitas e das despesas obtidas e realizadas, em termos de se entender a origem daquelas e o destino destas, o que não se verificou in totum no caso sub judice.”
Acrescendo, que dos montantes referenciados como despesas de condomínio a pagar pelos autores, aprovados na aludida assembleia foram incluídos custos de auditorias, cuja justificação para a existência não se mostra dada (cfr. al. H dos factos assentes e doc. de fls. 37 da providência cautelar apensa), bem como na documentação que serve de suporte à convocatória não foram indicadas as receitas existentes.
Por seu turno e tendo-se concluído que as áreas descobertas ou jardins não fazem parte do prédio do qual os autores são condóminos nem tal resulta do documento constitutivo da propriedade horizontal e do respectivo registo, as contas não se deviam apresentar como globais integrando os 9 blocos que compõem o empreendimento Clube Praia da Oura, mas sim parcelares, referentes a cada unidade, a fim de possibilitar aos blocos, como o dos autores, que não têm afectas, como partes comuns, áreas descobertas ou jardins, a apreciação das rubricas correspondentes às inerentes receitas e despesas, até porque, e no que aos autores respeita, apesar das fracções fazerem parte de um empreendimento turístico, as mesmas não se encontram classificadas como turísticos pela Direcção Geral do Turismo, não sendo, por tal exigível, já que não gozam dos direitos inerentes à possibilidade de exploração turística, impor-lhes o pagamento de encargos decorrentes dessa mesma exploração, como, efectivamente, se encontrassem em pleno e efectivo gozo desses direitos.
No entanto, há a realçar e a ter em conta, mesmo aceitando, a aplicação analógica do Cód. das Sociedades Comerciais, como preconiza o julgador a quo, ao caso em apreço, que a deliberação só é anulável, quando não tenha sido precedida do fornecimento ao sócio (condómino) de “elementos mínimos de informação”. [3]
Para avaliar se os elementos mínimos de informação foram ou não fornecidos, [4] haveria que apurar-se (para além dos documentos supra aludidos e que não dispunham de relevância exigível para a compreensão das contas no âmbito global e individual da respectivas fracções), se os autores pretenderam proceder à consulta de qualquer outros documentos relativos ao suporte contabilístico e tal direito lhes foi negado, quer num período prévio à realização da assembleia quer no decurso da mesma.
Ora, não se mostra alegado e provado tal circunstancialismo factual, [5] pelo que do que consta dos autos, não podemos sustentar, como á primeira vista parecia resultar, tal como o julgador a quo aceitou (mas a nosso ver mal), que existiu o vício gerador de invalidade das deliberações tomadas em assembleia consubstanciado no facto – omissão dos elementos mínimos de informação aos condóminos.
Assim, nesta parte, merece censura a decisão impugnada.
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Em suma, diremos que não são de acolher as conclusões da recorrente (à excepção das relevantes no âmbito da 3ª questão apreciada), atento o supra explicitado na apreciação das 1ª e 2ª questões, não se mostrando, assim, violadas as normas legais invocadas por aquela, e apesar da censura feita à decisão, haverá, mesmo assim, por tal, de julgar improcedente o recurso. **
| DECISÂO Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida. Custas pela apelante. |
Évora, _____________________________________________
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Mata Ribeiro
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Sílvio Teixeira de Sousa
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Rui Machado e Moura
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Mata Ribeiro
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Sílvio Teixeira de Sousa
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Rui Machado e Moura
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[1] O recorrente limita-se a fazer o resumo, em quarenta e um artigos, da matéria explanada nas alegações, sem apresentar umas verdadeiras conclusões tal como a lei prevê, as quais devem ser sintéticas, concisas, claras e precisas – v. Ac. STJ de 06/04/2000 in Sumários, 40º, 25 e Cardona Ferreira in Guia de Recursos em Processo Civil, Coimbra Editora, 3ª edição, 73.
[2] - v. relatório do Dec. Lei 267/94 de 25/10.
[3] - artº 58º n.º 1 al. c) do C. S. Comerciais.
[4] - Tendo em atenção o n.º 4 do artº 58º do C. S. Comerciais.
[5] - Tão só foi alegado e provado que “não foram apresentados na assembleia, desconhecendo-se se anteriormente o estavam, quaisquer documentos comprovativos das despesas efectuadas, relativamente aos anos de 2000 e 2001”