Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 962/06-3 |  |
PARTE COMUM
DESPESA DE CONDOMÍNIO
Não estando provado, pelo alvará de loteamento, a existência de partes comuns, não podem ser cobradas despesas de condomínio.
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PROCESSO Nº 962/06-3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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PROCESSO Nº 962/06-3
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” demandou, no Tribunal de …, “B”, pedindo a condenação deste no pagamento da quantia de 4.121,09 euros, acrescida de juros de mora à taxa legal, no montante de 544,19 euros.
Em síntese, alegou que é uma associação sem fins lucrativos, tendo como objecto, nomeadamente, a administração das partes comuns da …, sendo a filiação permitida a todos os proprietários e usufrutuários dos apartamentos e moradias sitas no perímetro do aldeamento turístico …
O réu é proprietário de uma moradia e sócio da autora, mas não contribuiu para as despesas comuns aprovadas em assembleia geral, relativamente aos anos de 2000, 2001, 2002 e 2003, no valor global de 4.121,09 euros, apesar de ter aceite o critério de distribuição das despesas comuns e contribuído nos anos anteriores.
Na contestação, o réu excepcionou a (i)legitimidade da autora, dado que adquiriu uma moradia, mas não é (com)proprietário de partes comuns da …, nem estas podem ser constituídas em reunião de proprietários; de resto, apenas em 2004 a autora alterou os seus estatutos, passando a figurar como seu objecto a administração das partes comuns da …
Por impugnação, veio dizer, inter alia, que a … não é um aldeamento turístico, nem a moradia do réu está afecta à exploração turística, destinando-se exclusivamente à habitação do réu e família, não havendo deliberação legítima da autora que vincule o réu, pelo que este nada lhe deve.
Respondeu a autora no sentido da sua legitimidade para a acção, uma vez que actuou no âmbito do seu objecto social e que existem partes comuns na chamada …, criada em prédio rústico pertencente à sociedade “C”, que se manteve proprietária dos terrenos que circundavam os prédios urbanos destacados, fazendo aquela sociedade a administração dessas áreas e exigindo aos proprietários dos prédios urbanos destacados uma contribuição para as despesas; após a falência da “C”, o aldeamento foi deixado ao abandono e os proprietários dos imóveis da … tomaram para si a administração das partes comuns, considerando, dada a sua utilidade comum, serem pertença de todos.
E, posteriormente, requereu a ampliação do pedido, pretendendo ainda a condenação do réu no pagamento da quantia de 1.320,00 euros, acrescida de juros de mora a contar de 1 de Agosto de 2004, correspondente à contribuição devida pelo réu para o ano de 2004, o que foi admitido.
No saneador, a autora foi considerada parte legítima e, decidindo-se conhecer do mérito da causa, a acção foi julgada improcedente e o réu absolvido do pedido, por se entender que não está configurada uma situação de compropriedade, não estando o réu obrigado a participar nas despesas realizadas pela autora.
Para tanto, deu como assentes os seguintes factos:
A. Em reunião ordinária da Câmara Municipal de … do dia 13 de Janeiro de 1970 (fls. 129) "Foi presente um requerimento da “D”, (...) submetendo à apreciação da Câmara o anteprojecto de urbanização do Pinhal do Concelho, freguesia e concelho de … Sobre este estudo foram prestados os seguintes pareceres: Gabinete do Plano Regional do Algarve - (...) Quarto - O faseamento proposto é de aceitar desde que as moradias isoladas sejam integradas na segunda fase do empreendimento e, em sua substituição, na primeira fase, sejam incluídos apartamentos e equipamento comum. ( ... ) Direcção-Geral do Turismo - Foi preferida a decisão número duzentos sessenta e cinco, do seguinte teor: A Direcção-Geral do Turismo, sob o ponto de vista da localização, considera o anteprojecto em condições de merecer aprovação. (. .. ) A Câmara tomou inteiro conhecimento do anteprojecto e pareceres da Direcção-Geral do Turismo e Gabinete do Plano Regional do Algarve, tendo dado a sua inteira concordância aos mesmos. "
B. Em 10 de Abril de 1972, foi emitido pelo Presidente da Câmara Municipal do Concelho de … o "Alvará" de fls. 132 à Firma “C”, (...) a quem, por deliberação da Câmara Municipal, tornada em reunião de 28 de Março de 1972 e ao abrigo do disposto no artigo 6° do Decreto Lei nº 46 673, de 29 de Novembro de 1965, foi concedido alvará de licença de loteamento de um terreno com a área aproximada de 10 hectares, situado numa propriedade denominada Pinhal do Concelho, freguesia e concelho de …, nos seguintes termos:
A) Por se encontrarem já executadas as redes viárias, de abastecimento de água, saneamento e electricidade, fica a proprietária isenta da prestação de caução conforme o disposto no artigo 8° do Decreto Lei n° 46673, de 29 de Novembro de 1965; ( ... )
B) As edificações a construir de acordo com a planta de localização do loteamento, que fica fazendo parte integrante deste alvará, devem obedecer ao Regulamento Geral das Edificações Urbanas; (. .. ).
C. Por escritura pública, outorgada em 8 de Fevereiro de 1974, no 8° Cartório Notarial de … (fls. 107 a 111), “E” (que outorga na qualidade de Administrador em exercício e de procurador de outro Administrador também em exercício (...) e ambos em representação da “C” declarou que "em nome da sociedade sua representada, vende ao segundo outorgante pelo preço de um milhão e cem mil escudos, que já recebeu, pelo que dá a venda como efectuada, livre de quaisquer ónus ou encargos, um prédio urbano térreo, designado por moradia número quarenta do Tipo B, situado nas …, …, …, freguesia e concelho de …; descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número sete mil a folhas cento e quarenta e sete do livro B-dezoito, inscrito na respectiva matriz sob o artigo três mil oitocentos e oitenta e quatro com o valor matricial de trezentos e vinte e quatro mil escudos." - tendo “B” (ora R.) declarado "Que aceita este contrato, e que o preço foi pago com dinheiro não importado do Ultramar."
D. O "aldeamento …" foi gerido pelas sociedades promotoras “C”." e “F” - e as infra-estruturas da "Aldeia" (porque anteriores à entrada em vigor do DL 289/73, de 16-VI) foram construídas pelo 'empreendedor', não tendo sido entregues à Câmara Municipal de …
E. A conservação e manutenção dos arruamentos, iluminação de rua, condutas de água e esgotos, espaços verdes da "Aldeia" sempre foram da responsabilidade dos “proprietários do aldeamento" - a quem era cobrada pelas sociedades gestoras uma comparticipação para as despesas gerais de manutenção do "aldeamento", sendo o critério utilizado para a divisão da 'despesa comum' o número de camas que cada babitação (dada a sua tipologia) possuía.
F. Por escritura pública de “A” outorgada em 21 de Outubro de 1986, no … Cartório Notarial de … (fls 14 a 19), “G”, “H” e “I” declararam "Que constituem uma associação privada, sem fins lucrativos, que se regerá pelos estatutos constantes do documento complementar (...) que faz parte integrante desta escritura (...). A associação adopta a denominação de “A” (...).
A associação tem por objecto a promoção e defesa dos associados junto de quaisquer entidades públicas, privadas ou de qualquer outra natureza, em todos os assuntos relacionados com o aldeamento turístico designado …, sito no concelho de …, designadamente a promoção, valorização e defesa do aldeamento no seu conjunto e dos bens nele integrados, propriedade dos associados.
Podem ser associados os titulares do direito de propriedade ou de usufruto de apartamentos e moradias sitas no perímetro do aldeamento turístico da …
G. No "documento complementar" supra referido (fls. 15 a 19) lê-se que:
Artº 5° - Podem ser associados os titulares do direito de propriedade ou de usufruto de apartamentos e moradias sitas no perímetro do aldeamento turístico da …
Artº 8° - São deveres dos associados: (...) d) Pagar pontualmente à associação as contribuições financeiras que tenham sido fixadas pela assembleia geral.
Artº 9° - Perdem a qualidade de associado: (...) c) Os que não satisfizerem as contribuições financeiras por período superior a um ano; ( ... )
Art° 17° - A assembleia geral é constituída por todos os associados no gozo dos seus direitos, cabendo um voto a cada um, independentemente do número de camas que possuam; (. .. )
Art° 18° - Compete à assembleia geral: (. .. ) d) Fixar as contribuições financeiras dos associados;
Art° 23° - Compete à Direcção: a) Representar a associação, em juízo ou fora dele; ( ... )
H. Em "Assembleia Geral dos Proprietários do Aldeamento …" realizada em 25 de Novembro de 2000 (fls. 39 a 44, e 149 a 154 - 'Acta Número Seis') "constatou-se estarem presentes por si ou por procurações 182 proprietários representando mais 51 % do valor total dos prédios", lendo-se que: "Contudo, foi conseguido acordo sobre todos os pontos da proposta apresentada pela Direcção, proposta essa que passou a ter a seguinte redacção:
Acordo de prestação de Serviços e Respectivo Regulamento a Celebrar Entre os Condóminos e restantes Proprietários na Aldeia … com a “A”.
10 Identificação e Localização
A Aldeia … situa-se em …do … na freguesia e concelho de …. Tem uma entrada principal e o perímetro da Aldeia é vedado com rede de limitação própria.
Trata-se de um aldeamento composto de prédios em propriedade horizontal, moradias e lotes e apartamentos individualizados, destinados a habitação e unidades imóveis de apoio à funcionalidade - exploração.
Todas as unidades do aldeamento estão registadas na Conservatória do Registo Predial de … com indicação da sua composição.
2° Composição
2.1 Unidades de Alojamento
Lotes 103
Moradias 34
Apartamentos individualizados 64
Prédios em Propriedade Horizontal 33
Apartamentos em Propriedade Horizontal 385
2.2 Unidades de Apoio à Exploração 6
Camas 1186
2.3 Infra-estruturas Comuns à Aldeia
A) Arruamentos do Aldeamento
B) Jardins e Zonas Verdes
C) Parques de Estacionamento
D) Redes internas de água do furo para efeitos de regas aos jardins
E) Passagens, acessos e logradouros de uso exclusivo dos utentes do aldeamento
F) Recepção/Portaria
G) Rede de vedação do perímetro do aldeamento
H) Piscina
2.2.1 Infra-estruturas na dependência do Município
Redes gerais de abastecimento de águas, esgotos e electricidade
Redes gerais de drenagem de esgotos pluviais
2.4 Partes comuns
Além das infra-estruturas mencionadas, são comuns todas as restantes partes ou espaços não descritos que, pela sua natureza, não pertencem ou não sejam de uso exclusivo dos diversos proprietários.
3. Administração
a) O aldeamento é administrado pela “A” mediante uma contribuição financeira a receber das Administrações dos diferentes condomínios e dos proprietários autónomos. ( ... )
4. Encargos Comuns
A) A entidade administradora (“A”) apresentará anualmente em Novembro um orçamento (das despesas) ordinárias e extraordinárias a efectuar no aldeamento
B) Esse orçamento será apresentado por escrito e entregue aos Administradores eleitos dos prédios, aos representantes das moradias, representantes dos lotes e apartamentos não constituídos em propriedade horizontal e ao representante dos lotes dos serviços e apartamentos.
C) As quotas para pagamento das despesas comuns serão calculadas na base das camas existentes no aldeamento (1.186 camas).
D) Cada unidade de alojamento para quota na proporção das camas existentes e que constam da relação anexa.
E) As quotas das despesas comuns são pagas aos semestres no escritório da “A”, até ao dia 8 de cada semestre, contra a entrega de recibo. (…)
F) “A” na qualidade de Administradora do Aldeamento e na qualidade de Adjunta do Administrador do Condomínio fica com poderes especiais para intentar acção judicial através de Advogado, contra o proprietário que tenha quotas em dívida, ou não cumpra os regulamentos. (…)
5. Assembleias Gerais
As Assembleias Gerais são convocadas pela “A” na qualidade de Administradora do Aldeamento e na qualidade de Adjunto dos Administradores eleitos (…).
b) Os orçamentos e as contas das despesas ordinárias são aprovadas em Assembleia em conjunto com todos os Condomínios e restantes proprietários do Aldeamento, bem como cada condomínio aprovará o orçamento e as suas despesas extraordinárias. (...)
6. Actas das Assembleias
(…) b) As actas são enviadas para todos os proprietários para conhecimento no prazo de quinze dias.
7. Acordo
Na sequência do conteúdo do presente Acordo Regulamento supra explicitado é celebrado e assinado neste próprio documento um contrato de prestação de serviços em que “A” se compromete a executar as tarefas e serviços inerentes as supra mencionadas despesas ordinárias e despesas extraordinárias, obrigando-se as entidades identificadas a pagar esses serviços-tarefas, através de dois pagamentos semestrais, no escritório da “A” a primeira prestação no mês seguinte à aprovação do orçamento e a segunda no mês de Julho, salvo outros prazos a acordar com os Administradores dos Condomínios.
Ficam responsáveis pelos pagamentos dos referidos serviços-tarefas, as seguintes entidades
a) O Administrador do Condomínio de cada prédio em regime de propriedade horizontal
b) Os Proprietários ou representantes legais de cada uma das moradias
c) Os Proprietários ou representantes legais dos lotes e apartamentos individualizados
d) E os proprietários ou legal representante das unidades prédios urbanos inseridos no apoio à exploração.
8 . Vigência
O presente acordo-regulamento produz efeitos legais a partir de 1 de Janeiro 2001 vigorará pelo prazo de um ano, automaticamente renovável, sendo obrigatoriamente revisto no prazo de dois anos.
I. Em documento (Despesas ordinárias - Ano 2000/ Agosto/Dezembro), datado de 31 de Dezembro de 2000 (fls. 47) lê-se que o (valor) total das despesas é de 8.853.422,00, e, o de receitas, de 12.527.969,80.
J. Em documento datado de "1 de Janeiro de 2001” (fls. 48v) intitulado "Despesas Ordinárias, Orçamento, Ano de 2001" lê-se que o total da despesa é de 30.735.055,00, o de camas, 1172, e o "Preço cama", 26.226,45.
K. Em documento datado de 24 de Fevereiro de 2001 ('acta número 7' – fls. 54-55) lê-se que: "reuniu em primeira convocatória a Assembleia Geral dos Proprietários do Aldeamento …" - onde "o orçamento (para 2001) foi aprovado tendo em conta a estimativa de 25 000$00 (vinte e cinco mil escudos) por cama. Com treze votos contra e quatorze abstenções aprovado por maioria. ( ... ) No ponto 5 foi esclarecido de que a designação toponímica compete à … esgotando-se assim este ponto."
L. Em documento datado de "31 de Dezembro de 2001" (fls. 49) e intitulado "Condomínio Misto da Aldeia …/…, Apresentação do Orçamento das Despesas Ordinárias, Ano 2002", lê-se que o "total" de "Despesas 2001" é de 28.627.221.
M. Em documento datado de 15 de Janeiro de 2002 “ (fls. 50) e intitulado "Condomínio Misto da Aldeia …/…, Apresentação do Orçamento das Despesas Ordinárias, Ano 2002", lê-se que "As quotas de despesas comuns para o ano 2002 é igual à do ano anterior ou seja 25.000$00 por cama", sendo o “total" de 27.418.000$00.
N. Em documento datado de 9 de Fevereiro de 2002 ('acta n° 9' - fls 56-57) lê-se que "reuniram-se ( ... ) em Assembleia Geral de Proprietários nos termos do artigo 19 e do artigo 20 dos Estatutos e artigo 1431 do Código Civil", e que "verificada a lista de presenças pelo Presidente da Mesa constou-se estarem presentes ou representados por procuração duzentos e catorze proprietários, representando mais de 59% do valor total dos co-proprietários (imóveis), pelo que foi aberta a sessão." - onde "Passando ao 2° ponto sobre o orçamento para o ano 2002 do valor de 27.418.000$00, foram pedidos alguns esclarecimentos acerca das rubricas, e em seguida foi submetida à votação.
O mesmo foi aprovado com maioria com 2 votos contra e 6 abstenções.
Quanto às quotas a “A” para fazer face as despesas é igual ao ano anterior de 125,00 euros por cama."
O. Em documento ("”A”, Condomínio Misto Fechado, Receitas e Despesas, Ano 2003") datado de "2 de Janeiro de 2003 (fls 52) lê-se que o valor total das "despesas ordinárias" é de 147.417,56 - sendo 1172 camas, e 125,78 de "preço cama”.
P. Em documento (Condomínio Misto da Aldeia …/…, Apresentação das contas das receitas e despesas ordinárias, Ano 2002") datado de "11 Janeiro 2003" (fls 51) lê-se que o valor total das "Despesas 2002" é de 151.995,89.
Q. Em documento datado de 25 de Janeiro de 2003 ('Acta n° 11” - fls 58 a 60) "deu-se inicio de imediato a Assembleia Geral Ordinária, conforme convocatória enviada a todos os associados", onde se lê: "Ponto 2. Orçamento para o ano 2003 c. .. ) Foi posto à votação o ponto 2 da Ordem dos Trabalhos. Obteve o seguinte resultado: votos contra 1 - Abstenções 16 Aprovado por maioria."
Conforme rectificação aprovada em R), "Participaram na Assembleia Geral de Proprietários da Aldeia …, que reuniram em segunda convocatória (…), noventa e seis proprietários, sendo sessenta e dois presentes, incluindo nestes a … que por si representa dezanove por cento do capital do Aldeamento e trinta e quatro por representação ( ... ) pelo que, representando mais trinta por cento do capital imobiliário da Aldeia, existiu quorum bastante”.
R. Em documento datado de 31 de Janeiro de 2004 ('Acta n° 16' - fls 61 a 67) lê-se que: "reuniu (…) a Assembleia Geral em sessão ordinária dos Proprietários da mesma Aldeia", e que "Participaram na Assembleia Geral 168 (cento e sessenta e oito) proprietários, desdobrados em 72 (setenta e duas presenças) e 96 (noventa e seis) representados por procuração (...) pelo que representando 51 % do capital investido da sobredita Aldeia, existiu quorum legal bastante. “
Relativamente ao "ponto 2 - Apreciação e votação do Plano de Actividades e Orçamento relativos à administração do Aldeamento para 2004", lê-se que "foi o ponto 2 posto à votação, tendo sido aprovado por maioria, com três abstenções apenas. O orçamento ora aprovado está apenso e integra a presente acta."
S. Em documento não datado intitulado "Orçamento de Despesas e Investimentos para 2004", verifica-se um valor "total" de "156.000,00" - lendo-se que “A contribuição financeira por cama é de 132,00 euros.” (fls. 53)
T. Por escritura pública de "Remodelação integral dos Estatutos da “A” outorgada em 23 de Junho de 2004 no … Cartório Notarial de … (fls 20-21) “J” e “K” (na qualidade de Presidente e Vice Presidente da Direcção da “A”) declararam "Que na referida reunião da assembleia geral realizada aos seis de Dezembro de dois mil e três e seu aditamento, foi deliberado alterar totalmente os estatutos da “A, mantendo no entanto a sua denominação e sede, e “Que, em cumprimento do que foi deliberado na referida assembleia geral dão por alterados os estatutos da sua representada, declarando expressamente que os bens e serviços, a sua sede, denominação e objecto, bem como a forma do seu funcionamento, são constantes dos estatutos por que ficará a reger-se e que constam do documento complementar (...) parte integrante desta escritura (...).“
U. No "documento complementar" supra mencionado (fls. 22 a 33, e 159 a 163 - "Estatutos da “A”) lê-se que:
"Artº 3° (Individualização) - 1. A Aldeia … é um condomínio em propriedade plural desenvolvido em superfície, delimitado por vedação com uma entrada principal e composto por prédios, moradias e apartamentos destinados à habitação e unidades imóveis de apoio ao seu funcionamento, pertencentes a diversos proprietários. 2 - Os termos 'aldeia', 'aldeamento' e 'empreendimento' contidos nos presentes estatutos designam a "Aldeia … (...)
Art° 4° (Objecto) - A “A” tem por objecto: a) A Administração das partes comuns
Artº 5° (Administração) - 1. Integram os poderes de administração do aldeamento (…): a) Conservação, fruição, embelezamento e valorização do seu património comum; (...) 3. Na qualidade de administradora a “A” tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos proprietários da aldeia, quer contra terceiros, na execução das funções que lhe pertencem. (…)
Artº 7° (Requisitos) - Podem ser associados os titulares do direito de propriedade ou de usufruto de fracções integradas no perímetro da aldeia … (...)
Art° 10° (Deveres dos associados) - São deveres dos associados: (...) d) Pagar à associação, anualmente, as quotas de associado e de condomínio, ambas estabelecidas em assembleia geral;
Artº 18° (Assembleia Geral) - (...) 3. Cada associado tem na assembleia direito a um voto, independentemente da permilagem ou do número de camas que possua no empreendimento. 4. O funcionamento da assembleia geral rege-se por regulamento próprio. (...)
Art° 21 ° (Convocação) - (...) 4. As deliberações só podem incidir validamente, nos termos legais, sobre assuntos constantes da ordem de trabalhos fixada na convocatória, e são tomadas por maioria simples, salvo nos casos de maioria qualificada exigidos nestes estatutos. (...)
Art° 22° (Competência) - Compete, em especial, à assembleia geral: (…) d) Fixar as contribuições financeiras dos associados, designadamente a jóia e respectiva quota anual; (...)
Artº 26° (Competência) - Compete em especial à Direcção: A) Como administradora das partes comuns da Aldeia …: a) Exercer a administração das partes comuns da Aldeia, zelar pelo seu melhoramento e valorização e velar pela manutenção da sua linha arquitectónica e arranjo estético; b) Representar e defender a individualidade da Aldeia junto das autoridades públicas e privadas; c) Representar a Aldeia em juízo e fora dele; (...) e) Cobrar de cada proprietário da Aldeia uma quota anual a título de condomínio fixada pela assembleia geral de proprietários, para custeamento dos encargos comuns do empreendimento; (…) g) Accionar judicialmente os proprietários com as quotas de condomínio em atraso por forma a poder exercer cabalmente as suas funções; (…) B ) No âmbito da “A”: a) Representar a “A” em juízo ou fora dele; (...).
Art° 36° (Enquadramento legal) - Nos termos do artigo 1438-A do Código Civil, o aldeamento das … fica sujeito como um todo ao regime da propriedade horizontal, com as necessárias adaptações decorrentes da sua natureza, do disposto nos presentes estatutos e demais regulamentos aplicáveis aprovados em assembleia geral de proprietários. (...)
Art° 38° (Contribuições financeiras) - 1. Para assegurar a administração das partes comuns da Aldeia, nomeadamente a liquidação dos encargos comuns, é devida pelos proprietários respectivos uma quota anual, a fixar em assembleia de proprietários. 2. A quota anual de condomínio referida no número anterior poderá ser repartida por semestres, sendo paga no escritório da “A” ou ao administrador da área/bloco/moradias respectivo. 3. A contribuição financeira devida no primeiro semestre será liquidada até ao dia 8 do mês seguinte ao da assembleia geral de proprietários que fixar o montante do condomínio, e até 8 de Julho a imputada ao segundo semestre. 4. O não pagamento atempado das quotas de condomínio devidas fica sujeito às penalizações previstas no artigo 1434 do Código Civil e ao vencimento dos juros legais, contados entre a data do vencimento da quota e a respectiva liquidação. (...)."
V. Em documento datado de 12 de Fevereiro de 2005 ('Acta n° 19' - fls 137 a 142) lê-se que "reuniu “ (...) a Assembleia Geral Ordinária dos Proprietários desta Aldeia", e que "Participaram na Assembleia Geral 169 (cento e sessenta e nove) proprietários, sendo 66 (sessenta e seis) presenças, a que correspondem 87 (oitenta e sete) votos (duas camas = um voto), e 103 (cento e três) representados por procuradores, a que correspondem 121 (cento e vinte e um) votos (…). Os 169 (cento e sessenta e nove) proprietários presentes e representados perfazem 208 (duzentos e oito) votos o que corresponde a 35,3% (trinta e cinco por cento) do valor total dos imóveis da Aldeia, pelo que existe quorum legal bastante." _ onde "pediu a palavra o proprietário da moradia n° 40, “B”, para afirmar que 'deixou de pagar as contribuições financeiras à Administração do Aldeamento desde que o valor por cama foi aumentado de 15.000$ para 25.000$, que tendo a sua moradia uma área de jardim de 700 m2 (setecentos) tem de pagar a água à Câmara e que, a pagar, pagaria dez vezes mais que um apartamento. (...)
Não havendo mais inscrições, foi o ponto 2 ('apreciação e votação do relatório e contas da Administração do Património Comum do Aldeamento, relativos ao ano de 2004, acompanhados do parecer do Conselho Fiscal de Proprietários, conforme documentação junta') submetido à votação e aprovado por maioria, com zero votos contra e apenas dez abstenções, dos proprietários da moradia n° 40 (5 votos) e o dos cinco apartamentos (cinco votos), ambos com dívidas à administração da Aldeia. "
W. O réu é o sócio nº 231 da autora (cf. fls 34 a 38), e a sua moradia tem a "tipologia de 10 camas."
X. O réu paga à Câmara Municipal de … a água, taxa de águas residuais e de resíduos sólidos (fls 112), e à "Gascan Ltd” o gás que consome na sua moradia, através de contrato celebrado com esta empresa (fls. 113).
Consideraram-se apenas controvertidos os seguintes pontos:
1. São actualmente associados da A. 378 'proprietários/usufrutuários' (de um total de 421 proprietários)?
2. Após a falência da “C” o "aldeamento" foi 'deixado ao abandono' - considerando a Câmara Municipal de … não ser sua a obrigação de conservação e melhoria das “infra-estruturas do aldeamento”?
3. Na "Assembleia" de 25-XI-OO (H) estavam presentes 59% dos sócios da A. ?
Inconformada, a autora apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
No que respeita ao despacho saneador/sentença:
1ª. No despacho saneador-sentença foi fixada, a fls. 173 e 174, matéria controvertida, o que, nos termos do disposto no artigo 511°, na 1 do C.P.C., significa que o tribunal a quo considerou existir matéria de facto relevante para a decisão da causa.
2a. Nessa conformidade, teria sempre que ser produzida prova em sede de audiência de discussão e julgamento relativamente à matéria controvertida, para que depois de apurados os factos fosse proferida decisão.
3a. A sentença em sede de saneador só é possível se o estado do processo o permitir, sem necessidade de mais provas, conforme dispõe a alínea b) do nº 1 do artigo 5100 do Código de Processo Civil.
4a. Na petição inicial são alegados factos relevantes para a decisão da presente acção, os quais não são, pelo tribunal a quo, tidos em consideração.
5a. A matéria constante dos artigos 6°, 15°, 16° e 20° a 29º da petição inicial é fundamental para se apurar da realidade factual da Aldeia …, bem como da exigibilidade da comparticipação nas despesas referidas, sendo, consequentemente, da maior relevância para a decisão do mérito da causa, pelo que não poderia ter sido omitida da Base Instrutória, vindo a autora dela reclamar, nos termos do n° 2, do artigo 511º, do C.P.C.
6a. Tal omissão de pronúncia gera a nulidade da sentença nos termos da alínea d), do n° 1 do artigo 668° do C.P.C.
No que respeita à parte decisória da Sentença:
7a. A “A” é, nos presentes autos, apenas representante dos proprietários dos imóveis da referida Aldeia.
8a. Foram os proprietários que se juntaram em Assembleia Geral e determinaram e aprovaram a lista dos proprietários faltosos (cfr. Acta n° 19 junta como doc. 2 da ampliação do pedido).
9a. Pelo que sentença recorrida, ao remeter parcialmente a decisão do mérito da causa para a legitimidade da “A” está a incorrer num erro de facto, devendo sim ter analisado a questão do ponto de vista das relações entre proprietários da Aldeia …
10ª. O tribunal a quo considerou assente ter a Aldeia … resultado do loteamento feito em 1970, no prédio rústico, propriedade da “C”, e terem as infra-estruturas sido construídas pelo empreendedor, sem nunca ter sido efectuada a respectiva entrega à Câmara Municipal.
11ª. Nos termos do disposto no n° 4 do artigo 43° do Decreto-Lei n° 555/99, de 16 de Dezembro, alterado pelo Decreto-Lei n° 177/2001, de 4 de Junho «os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420° a 1438-A do Código Civil.».
12a. Conforme se considerou demonstrado, na operação de loteamento da Aldeia … não existiram parcelas de terreno cedidas ao município, pelo que as infra-estruturas existentes não se enquadram na situação prevista no artigo 44° do citado diploma, não integrando, pois, o domínio público.
13a. Consequentemente, e ao contrário do que decide a douta sentença, as partes comuns não foram criadas pelo acordo constante da acta junta como doc. 4 da petição inicial, mas sim pelo alvará de loteamento.
14ª. As áreas comuns constituem infra-estruturas particulares, pelo que a fonte da obrigação de comparticipar nas despesas com a manutenção e conservação das partes comuns não é o referido acordo.
15ª. A existência de partes comuns, as quais o réu usufrui e utiliza, têm um custo de manutenção anual a que todos os proprietários têm que fazer face.
16ª. O réu contribuiu, até 2000, para as despesas com as partes comuns.
17ª. Tal situação é reiterada, pelo próprio réu, na Assembleia Geral de Proprietários, conforme consta da Acta n° 19.
18ª. O conteúdo daquela acta não foi, pelo réu, impugnado.
19ª. Esta posição é da maior relevância para a decisão da causa, uma vez que o réu aceita a necessidade de contribuir para as despesas com as partes comuns, ou seja, é conivente com a realidade factual da Aldeia …, tendo apenas deixado de contribuir quando a comparticipação para as despesas sofreu um aumento.
20ª. Acresce que, conforme entendeu o tribunal na douta sentença recorrida, o réu ao participar na Assembleia Geral de Proprietários, cujas deliberações não impugnou, «reconhece, implicitamente, a legitimidade da A. para deliberar e aprovar o pagamento de "quotas/despesas "».
21ª. Tal comportamento consubstancia um acordo tácito do réu no que respeita à obrigação do pagamento da sua parte nas despesas comuns do aldeamento, pelo que deverá o réu manter o cumprimento das suas obrigações.
22a. A douta sentença, ora recorrida, não se encontra devidamente fundamentada, quanto à sua conclusão «a obrigação de pagar tal gestão não pode deixar de ser considerada uma "obrigação natural "».
23a. Não sabemos a que gestão se refere, uma vez que nos autos foi pedido o pagamento de qualquer gestão.
24a. O que a autora vem pedir na acção é a comparticipação devida pelo réu nas despesas com a manutenção e conservação das partes comuns da Aldeia …
25a. Pelo que existe aqui manifesta contradição entre o pedido e a decisão a quo, o que fere a mesma de uma nulidade nos termos do artigo 668°, alínea d) do C.P.C., o que desde já se vem arguir, para todos os efeitos legais
26a. Termos em que, desde já, se requer que seja o despacho saneador-sentença anulado, a fim de ser quesitada e discutida em sede de audiência de discussão e julgamento a matéria alegada nos artigos 6°, 15°, 16°, 20° a 29° da petição inicial; caso assim não se entenda, deverá o presente recurso ser julgado procedente, condenando-se o réu ao pagamento das comparticipações nas despesas comuns da Aldeia …, no valor de 5.985,28 euros, bem como nas que se venceram na pendência da presente acção, acrescidas de juros de mora à taxa legal, como é de inteira (Justiça – não se encontra no Acórdão).
O réu contra-alegou a pugnar pela confirmação da decisão recorrida.
Importa, então, aprecir as questões suscitadas nas conclusões da apelante:
Como se sabe, o juiz deve conhecer do mérito da causa no saneador, se o estado do processo o permitir, ou seja, se os factos provados documentalmente ou por acordo das partes forem suficientes para a solução do litígio (art. 510° nº 1 al. b) do CPC).
No caso que se aprecia, tal como a acção vem delineada pela autora/apelante, a questão essencial consiste em saber se, na chamada "Aldeia …", há partes comuns que pertençam em compropriedade aos donos das moradias e fracções autónomas existentes no perímetro dessa urbanização, de modo a poder imputar ao réu a obrigação de contribuir para as despesas de conservação e fruição dessas partes comuns.
Ora, sendo a questão de mérito unicamente de direito, a factualidade considerada provada no despacho saneador, anteriormente transcrita, permite conhecer do pedido com a necessária segurança, dado que os factos sobre os quais não há assentimento das partes não são relevantes para o que se discute na acção.
Alguns desses factos foram identificados na decisão recorrida, outros são os que a apelante identifica na conclusão 5ª, por remissão para os artigos 60, 15º, 16° e 20° a 29° da petição inicial, mas todos eles são laterais ao objecto central do litígio, que já se deixou enunciado, pelo que não há justificação para mandar prosseguir o processo para instrução e julgamento, nem se está perante a invalidade invocada (omissão de pronúncia).
Vejamos, então, se pode concluir-se pela existência de partes comuns na denominada "Aldeia …":
Conforme se mostra assente, foi concedido pela Câmara Municipal de …, em 28 de Março de 1972, a pedido de “C”, alvará de licença de loteamento de um terreno com a área aproximada de 10 hectares, denominado …, em …, ao abrigo do Dec. Lei 46.673, de 29 de Novembro de 1965 (cf. doc. fls. 132).
Desse alvará ficou a constar que as redes viárias, de abastecimento de água, saneamento e electricidade já estavam executadas, sendo que no anteprojecto de urbanização apreciado pela autarquia, em 13 de Janeiro de 1970, já se dizia que "o projecto dos arruamentos só poderá ser aceite se for criada uma rede viária para peões, independentemente da rede rodoviária" (cf. doc. fls. 129).
No entanto, o alvará emitido em benefício de “C” não observa, em rigor, as imposições normativas do artigo 6° n° 1 do mencionado Dec. Lei 46.673, sendo omisso quanto às prescrições a que o requerente do loteamento fica sujeito, designadamente, no que se refere a espaços livres e arborizados, parques de estacionamento, zonas comerciais ou industriais e desportivas.
Sendo também omisso quanto à destinação das partes sobrantes, ou seja, se vieram a integrar domínio público autárquico, se continuaram propriedade da entidade loteadora ou se passaram a constituir partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que vieram a ser construídos.
A primeira hipótese aparece, em princípio, afastada pela factualidade constantes das alíneas D. e E. supra, uma vez que a "gestão" das áreas sobrantes da operação de loteamento era efectuada pela “C” (requerente do loteamento) e por uma sociedade chamada “F”, (que não se sabe como aparece aqui, pois a Aldeia …, na alegação das partes, não era um empreendimento turístico), mas o Município de … não foi chamado ao processo e, por isso, desconhece-se o que pensa sobre o assunto neste conspecto.
E, tendo aquelas duas sociedades a "gestão" das áreas sobrantes do loteamento, parece resultar que essas partes continuaram a pertencer à requerente do loteamento - não sendo partes comuns dos lotes e edifícios construídos - embora se desconheça a relação jurídica que se estabeleceu entre as "gestoras" e os diversos proprietários, vinculando-os ao pagamento das "despesas gerais de manutenção do aldeamento".
Seja como for, a situação jurídica não se mostra esclarecida, constituindo um "non liquet" ' a questão da propriedade das áreas que não foram abrangidas pelo loteamento a que se procedeu no …, em …
É certo que o nº 4 do Dec. Lei 555/99, de 16 de Dezembro, estabelece que têm a natureza de partes comuns, regendo-se pelo disposto nos artigos 1420° a 1438°-A do Código Civil, os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada (com excepção das parcelas que devam integrar o domínio municipal - art. 44°), mas a norma não tem aplicação retroactiva, nos termos do art. 12° n° 1 do Código Civil, sendo apenas aplicável às operações de loteamento que tenham lugar após a sua entrada em vigor (14 de Abril de 2000).
A menos que haja alteração do alvará, em face do regime previsto noart. 124º.
De qualquer modo, a administração das partes comuns caberia à assembleia de condóminos e ao administrador (art. 1430º n° 1 do CC), não vindo alegado que a autora tenha sido eleita administradora do condomínio pela assembleia de condóminos ou, sequer, que tenha sido realizada qualquer assembleia do condomínio.
Por todo o exposto, não podendo concluir-se pela existência de partes comuns na chamada "Aldeia …", acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se o saneador/sentença recorrido.
Custas pela apelante.
Évora, 26 Outubro de 2006