Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1623/03-2 |  |
ARRENDAMENTO PARA HABITAÇÃO
CADUCIDADE
I - - Não sofre de inconstitucionalidade orgânica o nº 2 do artº 5 do D.L. 321-B/90 de 15/10 que revogou o nº 2 do artº 1051º do C.C, e bem assim o regime que o veio substituir contido nas normas do artº 66º e segs. do RAU, que encontra acolhimento nas alíneas a) e c) da Lei de Autorização Legislativa nº 42/90 de 10/08.
II - Assiste ao locatário o direito à indemnização pelos prejuízos sofridos, por não cumprimento do contrato, nos termos dos artºs 1032º al. a) e 1034º nº 1 al. b) e nº 2 do C.C. se o locador se apresentou como proprietário aquando da realização do contrato, sendo apenas usufrutuário.
III - Quando os quantitativos fixados na sentença não excedem o montante global pretendido pelo autor, ainda que as diversas parcelas tenham sido valorizadas de modo diverso do pretendido por ele, não se verifica a nulidade do artº 668º nº 1 al. e) do CPC, por violação do disposto no nº 1 do artº 661º do mesmo Código.
PROCESSO Nº 1623/03
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, “B” e “C” intentaram contra “D” e “E” a presente acção, com processo ordinário, pedindo que seja declarado judicialmente caduco o contrato de arrendamento celebrado entre o Réu e a falecida usufrutuária do prédio id. nos autos e, em consequência, se condene o mesmo no despejo da casa, entregando-a de imediato aos AA., ou a quem os represente, por completo livre e desembaraçado.Alegam para tanto e em síntese, que são as actuais proprietárias do prédio que identificam, o qual foi dado de arrendamento ao R. marido para habitação pela usufrutuária do mesmo, que faleceu em 16/11/96, extinguindo-se, assim, o arrendamento por caducidade.
Tendo as AA. comunicado ao R. a morte da usufrutuária, este não exerceu o seu direito a um novo arrendamento.
Citados, contestaram os RR. alegando a inconstitucionalidade orgânica das normas que determinam a caducidade do arrendamento por morte do usufrutuário e deduziram reconvenção pedindo a condenação das AA. no pagamento de 200.000$00 que gastaram em obras no local arrendado e que se reconheça o seu direito de retenção sobre o prédio arrendado por virtude deste crédito. Mais pediram a condenação dos sucessores da locadora no pagamento de uma indemnização no valor de 2.000.000$00 que entendem devida por aquela não os ter informado da sua qualidade de usufrutuária.
Requereram a intervenção dos restantes herdeiros da falecida, o que foi deferido, tendo os mesmos sido citados para a acção.
Os AA. contestaram a reconvenção dizendo não ser devida a indemnização peticionada.
Em sede de despacho saneador foi a acção julgada procedente, declarando-se a caducidade do arrendamento celebrado entre o R. e a falecida usufrutuária que teve por objecto o prédio dos autos e os RR. condenados a entregá-lo às AA. livre e devoluto.
O processo prosseguiu, contudo, para apreciação do pedido reconvencional com a selecção dos factos assentes e controvertidos, sem reclamação.
Inconformados com aquela decisão, apelaram os RR., alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - Os recorrentes deduziram reconvenção, onde reclamam o pagamento de uma indemnização por benfeitorias realizadas e invocam o direito de retenção.
2 - O processo prosseguiu para definição deste direito.
3 - Mesmo que o contrato de arrendamento tivesse caducado, não era possível condenar, desde já, os recorrentes na entrega do andar, livre e devoluto, justamente porque o direito de retenção confere aos recorrentes o direito de não entregarem o andar, enquanto não forem pagos do seu crédito.
4 - A douta sentença faria perder o direito de retenção aos recorrentes.
5 - A douta sentença violou nessa parte os artºs 754º e 759º do C. Civil.
6 - O contrato de arrendamento não caduca por morte da usufrutuária já que o nº 2 do artº 1051º do C. C. na redacção anterior prescrevia que no caso previsto na al. c) do artº precedente, manter-se-á a posição do locatário, com a actualização da renda nos termos legais, se assim foi requerido.
7 - E à actual redacção do artº 1051º do C.C. foi suprimido o nº2 pelo artº 5º do D.L. 321-B/90 de 15/10.
8 - Este nº 2 do artº 1051º do C.C. é inconstitucional, pois o Governo ultrapassou a Lei de Autorização Legislativa, violando o artº 168º da C.R.P., na redacção anterior.
9 - Como são subsequentemente, inconstitucionais os artºs 66º nº 2, 90º e 92º do D.L. 321-B/90 de 15/10, enquanto prevêem a caducidade do contrato e a celebração de um outro contrato, sujeito ao regime de duração limitada que é livremente denunciável pelo senhorio decorrido o seu prazo inicial.
10 - O artº 168º da C.R.P. (redacção anterior) atribui à Assembleia da República competência exclusiva para legislar sobre arrendamento urbano e rural (alínea h), sobre as leis de autorização legislativa que devem definir o objecto, sentido, a extensão e a duração da autorização.
11 - A Lei de Autorização Legislativa (42/90 de 10/8) estabeleceu uma directriz no sentido de se preservarem as regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
12 - A supressão do nº 2 do artº 5º do preâmbulo do D.L. 321-B/90 de 15/10 e a consequente introdução dos artºs 66º nº 2, 90º e 92º do RAU não respeitam aquela directriz violando o artº 168º nº 2 da CRP.
13 - Sendo inconstitucionais tais normas, deve o tribunal declarar a sua inconstitucionalidade e recusar a sua aplicação.
14 - Pelo que deve ser revogada a douta sentença, julgando-se a acção improcedente ou ordenar-se o prosseguimento dos autos para apuramento do facto alegado em 12 da contestação.
15 - A douta sentença violou também o artº 1051º nº 2 do C. C. que se mantém em vigor.
Os recorridos contra-alegaram nos termos de fls. 191/195 concluindo pela confirmação da decisão recorrida.
Realizada a audiência de julgamento, o tribunal respondeu à matéria de facto pela forma constante de fls. 218/219 que não foi objecto de reclamação.
Foi, por fim, proferida a sentença de fls. 234 e segs. que julgando parcialmente procedente a reconvenção condenou as AA. a pagar aos RR. a quantia de € 548,68 (110.000$00) a título de benfeitorias por estes realizadas no imóvel arrendado, reconhecendo-lhes o direito de retenção sobre o mesmo até serem pagos pelo valor fixado a título de indemnização pela realização de benfeitorias nesse mesmo imóvel. Mais condenou as AA. e restantes herdeiros da usufrutuária F..., intervenientes no processo, a pagar ao R. a quantia correspondente ao valor que ele terá de gastar no arrendamento de um imóvel desde o momento em que deixe de habitar a casa em causa nos autos e até à idade de 78 anos, ou seja na quantia correspondente a € 300,00 por mês com o limite de € 4.800,00.
Após pedido de aclaração da sentença formulado pelas partes veio a sentença a ser rectificada nesta última parte no sentido de passar a ler-se “€ 10.424,88” onde se lia “€ 4.800,00”.
Foi a vez de, inconformados, apelarem os AA. alegando e formulando as seguintes conclusões:
1 - Por considerar o contrato como não cumprido por parte do locador e para condenar as AA. na indemnização ao inquilino por perdas e danos, o Mmº Juiz fundamentou-se em factos que não constavam da matéria seleccionada como relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito (v. despacho saneador/sentença)
2 - Nomeadamente quanto aos prejuízos, esperança de vida do R. e montante da renda, já que não ficou fixada e muito menos provada, quer nos factos assentes, quer na base instrutória, qualquer matéria fáctica susceptível de provar eventuais prejuízos dos RR. com a privação do local arrendado; ou do estado de saúde e esperança de vida do R.; ou ainda sobre o montante ou valor da diferença a despender por mês no arrendamento de uma outra casa em Setúbal com características idênticas às dos autos.
3 - A decisão de mérito deve tomar como fundamento de facto os proporcionados pelos factos assentes e pelos que tendo sido levados à base instrutória tenham resultado provados.
4 - A tal não se limitou, porém, o julgador, decidindo com base em factos que não foram seleccionados como relevantes para a decisão da causa e que não resultaram provados, ferindo assim a sentença de nulidade na parte da indemnização (alínea c)) a que tais factos se reportam.
5 - Condenando as AA. a título de indemnização para arrendamento de um imóvel (alínea c) da decisão), no pagamento ao inquilino de € 10.428,88, ou seja no equivalente a Esc. 2.090.802$70 e considerando que o pedido formulado pelos RR. a tal título (artº 30 da contestação/reconvenção) o foi ainda em escudos pela quantia de Esc. 2.000.000$00 (€ 9.975,96) a sentença em recurso condenou as recorrentes em quantia superior à do pedido pelo valor de € 452.92, donde a sua consequente nulidade quanto à alínea c).
6 - Apesar de ter ficado provado que F... era usufrutuária do andar em causa nos autos e tinha essa qualidade na data em que o deu de arrendamento ao R. marido, mas não a comunicou aos RR. e estes só tiveram conhecimento de tal facto com a comunicação da morte da senhoria efectuada pelas AA. em 17/01/97, já não resultou provado que o contrato de arrendamento tivesse sido celebrado por F... dizendo esta ser proprietária do andar (v. resposta negativa ao quesito 5º e fundamentação dessa resposta).
7 - Não foi sequer alegado que a qualidade de usufrutuária foi omitida pela senhoria, dolosamente ou por má fé, com o intuito de enganar o inquilino.
8 - Só em caso de ter havido por banda da usufrutuária senhoria uma actuação dolosa e de má fé com vista a fazer crer aos arrendatários que era ela a proprietária plena do imóvel, o que não sucedeu, poderia eventualmente haver lugar a uma indemnização de perdas e danos, provados que fossem prejuízos invocados, o que de resto também não aconteceu - neste sentido Cunha Gonçalves, in “Tratado de Direito Civil”, vol. XI, p. 394 e Isidro Matos in “Arrendamento e Aluguer”, p. 78.
9 - A douta sentença em apelo violou, além do mais, expressa e designadamente, os artºs 511º, 659º, 661º e 668º todos do CPC.
Contra-alegou o R. nos termos de fls. 282/284, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
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Colhidos os vistos legais cumpre decidir.
Como é sabido, o âmbito do recurso delimita-se pelas conclusões da alegação do recorrente abrangendo apenas as questões aí contidas (artº 690º nº 1 do CPC).
Do que delas decorre, verifica-se que são as seguintes as questões a decidir:
Na apelação dos RR. interposta do saneador/sentença:
- A questão relativa ao direito de retenção.
- A questão da inconstitucionalidade orgânica dos artºs 5º nº 2, 66º nº 2, 90º e 92º do D.L. 321-B/92 de 15/10.
Na apelação dos AA. interposta da sentença final:
- A questão relativa à matéria de facto de que a Exmª Juíza se serviu para fundamentar a condenação na indemnização por perdas e danos;
- A nulidade da sentença por condenação em montante superior ao pedido formulado:
- A verificação dos pressupostos do dever de indemnizar, nomeadamente, se é necessário o dolo e má fé da senhoria usufrutuária.
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Da apelação dos RR.:
No saneador/sentença recorrido foram tidos por assentes os seguintes factos:
1 - O prédio urbano, composto de rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares para habitação, sito na Rua de ..., nº ... (que anteriormente foi também designada por arruamento perpendicular à Av.ª de ..., lote ... e ainda por Av. ..., lote ..., ...), freguesia de ..., ..., inscrito na respectiva matriz daquela freguesia sob o artº ..., descrito na 1ª Conservatória do R.P. de ... sob o nº ..., encontra-se inscrito a favor das AA. na mesma Conservatória.
2 - Por contrato escrito iniciado em 1 de Novembro de 1971, F..., deu de arrendamento ao R. marido, para habitação, o 1º andar lado esquerdo do dito prédio, pela renda mensal inicial de Esc. 1.200$00 (doc. de fls. 13).
3 - F..., na data em que foi celebrado o contrato referido em 2 era usufrutuária do prédio identificado em 1.
4 - F... faleceu em 16/11/1996.
5 - As AA., por carta registada com A/R, datada de 17/1/1997 comunicaram aos RR. o falecimento de F...
6 - Esta carta foi recebida pelos RR.
7 - O R. marido escreveu e enviou às AA. uma carta datada de 7/2/97, comunicando-lhes que pretendia exercer o seu direito a um novo arrendamento.
8 - As AA. por carta registada com A/R, datada de 5/3/97 e recebida pelo R. informaram que estavam dispostas a formalizar novo contrato de arrendamento nos termos aí comunicados e conforme minuta anexa àquela carta (doc. de fls. 18).
9 - Os RR. após a recepção dessa carta, nunca mais estabeleceram qualquer contacto com as AA.
Face à descrita factualidade e após julgar improcedente a invocada excepção de inconstitucionalidade orgânica das normas respeitantes à caducidade do arrendamento por morte do usufrutuário (artº 66º nº 2, 90º e 92º do RAU), julgou a sentença recorrida procedente a acção e, declarando a caducidade do arrendamento em causa, condenou os RR. a entregarem às AA. o andar em apreço livre e devoluto.
Desta decisão apelaram os RR. discordando do decidido por duas razões:
A primeira, no que respeita à condenação dos recorrentes na entrega do imóvel em face da invocação do direito de retenção até pagamento da indemnização por benfeitorias realizadas, pedido que deduziram em reconvenção;
A segunda, quanto ao julgamento da invocada inconstitucionalidade.
Relativamente à primeira questão - entrega do imóvel.
Não têm qualquer razão os apelantes, desde logo, porque a devolução do imóvel ao seu proprietário é a natural consequência da declaração de caducidade do contrato de arrendamento.
Por isso, não poderia a Exmª Juíza deixar de ordenar tal entrega, pese embora a invocação do direito de retenção até pagamento do alegado crédito resultante de benfeitorias realizadas, pois o seu conhecimento, por necessitar de prova foi relegado para final.
Assim, é evidente que a forma de obviar à ordenada entrega só podia ser, como foi, o recurso de apelação interposto, o qual teria sempre efeito suspensivo face ao disposto no artº 57º do RAU, ficando, deste modo, prevenida a restituição do prédio até ao conhecimento da existência do alegado crédito e do direito de retenção invocado.
Sendo que era a final que incumbia conhecer de tal direito, sempre dependente da verificação ou não do alegado direito de crédito dos RR., como sucedeu, vindo a sentença final a declará-lo.
Improcedem, pois, as conclusões 1ª a 4ª da alegação dos apelantes.
Quanto à invocada inconstitucionalidade orgânica dos artºs 5º nº 2 , 66º nº 2, 90º e 92º do D.L. 321-B/92:
Também aqui não assiste qualquer razão aos apelantes.
Antes de mais importa referir que as normas aplicáveis, in casu, são as do D.L. 321-B/90 de 15/10 (RAU) pois a caducidade do arrendamento por morte do senhorio usufrutuário rege-se pela lei vigente à data da morte deste - cfr. Ac. R.L. de 30/01/92, C.J. T. 1, p. 150.
Pretendem os apelantes que são inconstitucionais as normas dos artºs 5º nº 2, 66º nº 2, 90º e 92º do D.L. 321-B/90 por violação do disposto no artº 168º nº 2 da C.R.P. (redacção anterior) já que ultrapassam a Lei de Autorização Legislativa 42/90 de 10/08, ao abrigo da qual foram criadas, que no seu artº 2 al. c) impunham a preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário.
A questão suscitada já foi objecto de apreciação pelo Tribunal Constitucional, nomeadamente, no Ac. 658/98 de 18/11 que se pronunciou pela não inconstitucionalidade do nº 2 do artº 5º do D.L. 321-B/90 que revogou a excepção do regime de caducidade do contrato de arrendamento prevista no nº 2 do artº 1051º do C. C., que foi substituído pelo nº 2 do artº 66º do RAU.
Dispunha aquele preceito constitucional na al. h) do seu nº 1 que é da exclusiva competência da Assembleia da República, salvo autorização ao Governo, legislar sobre as matérias relativas ao regime geral do arrendamento rural e urbano estabelecendo no seu nº 2 que “as leis de autorização legislativa devem definir o objecto, o sentido, a extensão e a duração da autorização, a qual pode ser prorrogada”.
Por sua vez, a Lei 42/90 de 10/08 - que é a lei de autorização legislativa ao abrigo da qual foi elaborado o D.L. que introduz o RAU no ordenamento jurídico - dispõe no seu artº 2 que “As alterações a introduzir ao abrigo da presente autorização legislativa devem obedecer às seguintes directivas: ... al. c) preservação das regras socialmente úteis que tutelam a posição do arrendatário”
O sentido desta directiva foi precisado pelo Tribunal Constitucional no Ac. 311/93 (DR. N.º 170 de 22/7/93) que julgou não inconstitucional a referida lei de autorização legislativa. É este sentido “de que o Governo ficou credenciado para eliminar as regras que, visando embora a defesa do arrendatário, no entanto se revelavam imprestáveis, designadamente porque subvertiam princípios basilares do ordenamento jurídico ou tratavam desigualmente os contraentes sem que para tanto houvesse fundamento material”.
Como salienta o citado Ac. “não se pode, pois, divisar nessa alínea c) uma prescrição de manutenção de todas e cada uma das concretas regras do regime anterior do arrendamento urbano que fossem favoráveis ao arrendatário. Tal entendimento, restritivo e diverso do adoptado anteriormente pelo Tribunal não consideraria, desde logo, a limitação da alínea c) apenas às regras “socialmente úteis”, nem a natureza da fórmula empregue pelo legislador parlamentar, de molde a permitir ao Governo um juízo sobre a utilidade social das regras, ficando obrigado a preservar aquelas em relação às quais esse juízo fosse positivo.
Aquela posição restritiva poderia, aliás, fazer o legislador da Lei 42/90 incorrer numa contradição entre as alíneas b) e c) do artº 2 desse diploma, uma vez que qualquer facilitação do funcionamento da cessação do contrato - ainda que através de mera simplificação das suas regras processuais - deveria ser considerada reveladora do referido imperativo legal de manutenção de todas e de cada uma das concretas regras do regime do arrendamento favoráveis ao inquilino.
Tem pois de entender-se que o legislador ficou habilitado pela alínea c) do artº 2º da Lei 42/90 a formular um juízo sobre a “utilidade social” das regras do regime do arrendamento urbano, podendo eliminar ou reformular aquelas que se revelavam “Socialmente imprestáveis, designadamente porque subvertiam princípios basilares do ordenamento jurídico ou tratavam desigualmente os contraentes sem que para tanto houvesse fundamento material” (formulação adoptada no citado Ac. 311/93)”.
E acrescenta “Ora, foi justamente isto o que o legislador do RAU fez quanto ao problema do destino do arrendamento em caso de caducidade por cessação do direito ou dos poderes legais com base nos quais tinha sido celebrado - previu a caducidade do contrato, repondo a redacção originária do C. Civil, mas atribuiu ao inquilino habitacional, cuja protecção se lhe afigurou, sem dúvida “socialmente útil” em maior medida, o direito a um novo arrendamento.
Conclui-se, assim, que a revogação do artº 1052 nº 2 do C. Civil, pelo artº 5 nº 2 do D.L. 321-B/90 de 15/10 (e substituição daquele regime do C. Civil pelo regime resultante dos artºs 66º nº 2, 90º e segs. do RAU) encontra justificação na própria al. c) do artº 2º da lei de autorização legislativa”.
Na verdade, é explicável que, uma vez cessado o direito com base no qual o usufrutuário, no exercício dos poderes de uso, fruição e administração do prédio urbano usufruído, transmitiu temporariamente o respectivo gozo para outrem por intermédio de um contrato de locação, cesse também para o inquilino o gozo de que desfrutava, pois que, com aquela cessação, convalidaram-se no proprietário de raiz todos os poderes inerentes ao direito de propriedade de que é titular, sendo certo que ele não interveio na transferência temporária do gozo antecedentemente feita e que constituía uma oneração obrigacional sobre esse prédio, sendo, pois, estranho a tal transferência.
De todo o modo, a revogação pelo artº 5º, nº 2 da excepção ao regime de caducidade prevista no nº2 do artº 1051º do C.C. não implica a perda do direito à habitação pois que o inquilino adquire, nessas hipóteses o direito a um novo contrato de arrendamento nos termos do artº 90º e segs.
Como acentua o Ac. supra referido, “A eliminação do regime do artº 1051º nº 2 do C.C. significou, pois, que se atenuou esta contrariedade ao “princípio basilar” de que ninguém pode onerar o que não é seu (nemo dat quod non habet) ou transmitir mais direitos do que aqueles de que é titular, sem, todavia, do mesmo passo, deixar desprotegido o inquilino habitacional, o direito a um novo arrendamento.
Pode dizer-se que tal solução encontra justificação na al. c) do artº 2 da Lei 42/90, tendo sido a atenuação das consequências resultantes para o proprietário do prédio da celebração de um contrato de arrendamento pelo usufrutuário um factor importante aos olhos do legislador, para o juízo de “utilidade social” a fazer sobre a regra do artº 1051º nº 2 do C.C.. Esta regra afigurou-se-lhe, na formulação do citado Ac. 311/93 “socialmente imprestável, designadamente porque subvertia princípios basilares do ordenamento jurídico ou tratava desigualmente os contraentes sem que para tanto houvesse fundamento material”.
De resto, como também se salienta no Ac. que vimos acompanhando, a não inconstitucionalidade do preceito em apreço tem também acolhimento na al. a) do artº 2º da Lei de autorização legislativa pois que com a solução em causa, o RAU “procedeu à atenuação de uma verdadeira contradição entre o regime constante do artº 1051º nº 2 do C. C., por um lado e o referido princípio basilar, conhecido como a regra fundamental da aquisição derivada de direitos (nemo plus iuris in allium transferre potest quam ipse habet) por outro lado. Contradição esta que se reflectia ainda na possibilidade de a oneração do titular da nua propriedade ocorrer, para todos os arrendamento urbanos, sem que qualquer indemnização fosse devida ao proprietário e sem que as condições de arrendamento pudessem ser alteradas.
Ora, a autorização para remoção de contradições, conferida ao legislador pela alínea a) do artº 2º da Lei 42/90, não deve ser entendida de forma restritiva, englobando apenas contradições estritamente normativas (designadamente entre soluções resultantes directamente de normas), mas englobando antes, também, a remoção de contradições valorativas (por exemplo entre uma norma e um princípio) que podem nas suas consequências revestir-se de igual ou maior gravidade. (...)
A revogação do artº 1051º nº 2 e sua substituição pela solução constante do artº 66º nº 2 do RAU, encontraria, pois, também, suficiente habilitação legislativa na al. a) do artº 2º da Lei nº 42/90”.
Por todo o exposto se conclui que não são inconstitucionais as apontadas normas do D.L. 321-B/90 de 15/10, pelo que, improcedendo, também, quanto a esta questão as conclusões da alegação dos apelantes, é totalmente improcedente o seu recurso.
Da apelação dos AA.:
São os seguintes os factos que foram tidos por provados na 1ª instância:
1 - O prédio urbano, composto de rés-do-chão, 1º, 2º e 3º andares para habitação, sito na Rua ..., nº ... (que anteriormente foi também designada por arruamento perpendicular à Av.ª ..., lote ... e ainda por Av... , lote ..., ...), freguesia de ..., ..., inscrito na respectiva matriz daquela freguesia sob o artº ..., descrito na 1ª Conservatória do R.P. de ... sob o nº ..., encontra-se inscrito a favor das AA. na mesma Conservatória.
2 - Por contrato escrito iniciado em 1 de Novembro de 1971, F..., deu de arrendamento ao R. marido, para habitação, o 1º andar lado esquerdo do dito prédio, pela renda mensal inicial de Esc. 1.200$00 (doc. de fls. 13).
3 - F..., na data em que foi celebrado o contrato referido em 2 era usufrutuária do prédio identificado em 1.
4 - F... faleceu em 16/11/1996.
5 - As AA., por carta registada com A/R, datada de 17/1/1997 comunicaram aos RR. o falecimento de F...
6 - O andar identificado em 2 foi construído há cerca de 30 anos.
7 - Os armários de cozinha foram substituídos por estarem apodrecidos.
8 - Os RR. adquiriram novos armários.
9 - As canalizações romperam-se dando origem a constantes fugas de água e infiltrações.
10 - Os RR. procederam à sua substituição despendendo em material e mão-de-obra, pelo menos, 10.000$00.
11 - F... não comunicou aos RR. a sua qualidade de usufrutuária do dito andar.
12 - Só com a comunicação referida em 5 os RR. ficaram a conhecer a qualidade de usufrutuária de F...
13 - Na data em que foi celebrado o contrato referido em 2 existiam em ... dezenas de fogos com características semelhantes ao aí identificado e que os RR. poderiam ter arrendado aos respectivos proprietários.
14 - O R. “D” nasceu a 1/7/1940 e a Ré “E” a 21/8/1947.
Com base na descrita factualidade considerou a sentença recorrida como não cumprido o contrato por parte do locador e condenou as AA. na indemnização aos RR. por perdas e danos derivados da cessação do arrendamento (artºs 1032º, 1034º al. b), 798º e 566º do C.C.), no montante de € 300 mensais com o limite de € 10.424,88, que acrescem ao montantes de € 548,68 a título de benfeitorias realizadas no imóvel.
Contra esta decisão insurgem-se os apelantes, suscitando, como se referiu as seguintes questões:
- A relativa à matéria de facto de que a Exmª Juíza se serviu para fundamentar a condenação na indemnização por perdas e danos, invocando a nulidade da sentença nos termos do nº1 al. c) do artº 668º do C.P.C.
- Se o montante fixado ultrapassa ou não o pedido formulado.
- Se, para que se verifique, in casu, o dever de indemnizar é necessário o dolo e má fé da senhoria usufrutuária.
Por uma questão de ordem, afigura-se-nos oportuno começar por esta última questão, de cujo conhecimento poderiam ficar prejudicadas as restantes questões.
Resulta do artº 1032º ex vi do artº 1034º al. b) e nº 2 do C.C. que o contrato considera-se não cumprido se o direito do locador não for de propriedade ou estiver sujeito a algum ónus ou limitação que exceda os limites normais inerentes a este direito, se essa circunstância determinar a privação, definitiva ou temporária do gozo da coisa ou a diminuição dele por parte do locatário.
Como observam P. de Lima e A. Varela, cabe aqui a hipótese da locação feita pelo usufrutuário, supondo o locatário que o locador é proprietário da coisa, dando assim lugar a que aquele se veja sujeito, contra a sua expectativa à caducidade do contrato, apresentando mesmo tal hipótese como a de maior interesse prático das que integram a previsão da al. b) do artº 1034º do C.C.. (C.C. Anotado vol. II, p. 387).
Ora, o citado artº 1032º do C.C. considera como não cumprido o contrato de arrendamento “se o defeito apresentado datar, pelo menos, do momento da entrega e o locador não provar que o desconhecia sem culpa”.
Como se refere no AC. do STJ de 27/04/99 “esta norma tem sido interpretada no sentido de que a existência do vício no momento da entrega da coisa locada constitui o locador na obrigação de indemnizar. A prova da falta de culpa, a fazer pelo locador, tem como efeito a exclusão das consequências do incumprimento:- a obrigação de indemnizar.
Por conseguinte, para existir a obrigação de indemnizar do locador com este fundamento bastava que os arrendatários provassem, como provaram:
1º - o defeito - o locador apresentou-se como proprietário, quando era apenas usufrutuário.
2º - já existir o defeito no momento da entrega do imóvel” para além dos demais requisitos da responsabilidade (C.J.STJ Vol. II p. 71).
Ora, in casu, sucede que, tendo a locadora F... dado de arrendamento ao R. o prédio dos autos, apresentando-se como proprietária, à data da celebração do contrato, sabendo que era apenas usufrutuária, verifica-se a presunção de culpa a que se refere a al. b) do artº 1032º do C.C., presunção que as apelantes não ilidiram. (cfr. factos provados sob os nºs 2, 3, 11 e 12).
Não cabia, pois, aos RR. reconvintes a alegação e prova da existência de dolo ou má fé por parte da usufrutuária ao omitir tal qualidade aquando da celebração do contrato, como pretendem os apelantes nas conclusões 6ª a 8ª da sua alegação, que são, assim, improcedentes.
No que respeita aos danos, insurgem-se os apelantes contra a decisão recorrida pretendendo que a Exmª Juíza, para condená-los na indemnização por perdas e danos fundamentou-se em factos que não constavam da matéria seleccionada como relevante para a decisão da causa, segundo as várias soluções plausíveis da questão de direito, nomeadamente, quanto aos prejuízos, esperança de vida do R. e montante da renda, invocando a nulidade da sentença.
Afigura-se-nos que também aqui não têm razão os apelantes.
Com efeito, resulta do artº 264º nº 2 do CPC que o juiz só pode fundar a decisão nos factos alegados pelas partes, sem prejuízo do disposto nos artºs 514º e 665º e da consideração, mesmo oficiosa, dos factos instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa.
E é sabido que não carecem de prova nem de alegação os factos notórios, devendo considerar-se como tais os factos que são do conhecimento geral (artº 514º nº 1 do C.P.C.)
Por facto notório entende-se um facto do conhecimento geral, isto é, um facto conhecido ou facilmente cognoscível pela generalidade das pessoas de determinada esfera social, de tal modo que não haja razão para duvidar da sua ocorrência (V. Lebre de Freitas, Introdução ao P. C., 1996, p. 133).
Ora, in casu, é certo que a alegação dos RR. reconvintes constante do artº 29 do seu articulado, de que “procedendo a acção, são obrigados a tomar de arrendamento, durante o resto da sua vida uma casa que lhes custa, no mínimo, 40.000$00 por mês”, não integrou a base instrutória.
Mas, na verdade, não pode deixar de considerar-se tal facto como notório, sabido como é, que o valor de uma renda de casa em qualquer cidade do país, com as características da casa dos autos, nomeadamente em ..., não será inferior àquele montante.
E, in casu, a Exmª Juíza serviu-se, para fixar o quantum indemnizatório pelos prejuízos que o apelado sofrerá com a privação do local arrendado, não só desse conhecimento, como ainda do próprio valor atribuído pelos apelantes à casa arrendada, para efeitos de novo contrato, em 5/3/1997, no montante de 30.800$00 (cfr. doc. de fls.18), além do facto também provado de que “na data em que foi celebrado o contrato em causa existiam em ... dezenas de fogos com características semelhantes ao imóvel objecto desse contrato e que os RR. poderiam ter arrendado aos respectivos proprietários”
Por outro lado, também relativamente à esperança de vida do R. apelado é facto notório que a média de vida dos homens em Portugal rondam os 78 anos, afigurando-se-nos despicienda a alegação das apelantes de que “nada garante que os RR. se incluam nos portugueses com uma vida média de 78 anos ou que possam viver por mais de 20 anos” (artº 25 da resposta).
Pelo exposto, não se verifica a invocada nulidade da sentença, improcedendo as conclusões 1ª a 4ª da alegação dos apelantes.
Por fim, pretendem ainda os apelantes, que se verifica a nulidade da sentença a que se refere a al. e) do nº 1 do artº 668º do C.P.C. por a Exmª Juíza tê-los condenado em quantia superior ao pedido.
Também aqui não assiste razão aos apelantes.
Com efeito, como é sabido, o limite da condenação previsto no nº 1 do artº 661º do CPC reporta-se ao pedido global e não às diversas parcelas em que ele se desdobra, de tal modo que estas podem ser valorizadas de modo diverso do pretendido pelo lesado - (v. por todos, Ac. do STJ de 2001/06/12 Revista nº 3199/01, in http://www.cidadevirtual.pt/stj/jurisp/bol56civel.html).
Assim, quando os quantitativos fixados na sentença não excedem o montante global pretendido pelo autor não se mostra violado o artº 668º nº 1 al. e) do CPC - cfr. Ac. desta R. de 25/1/77, BMJ 265,292.
In casu, os reconvintes formularam o pedido global de indemnização de Esc. 2.200.000$00 (€ 10.973,55), sendo 200.000$00 (€ 9.976,60) correspondentes ao valor das benfeitorias realizadas e 2.000.000$00 (€ 9.975,96) a título de indemnização por danos futuros.
Ora, na sentença recorrida foram os apelantes condenados nos montantes de € 548,68 (Esc. 110.000$00) a título de benfeitorias e numa quantia que pode ir até € 10.424,88 (Esc. 2.090.000$00), limite máximo da quantia correspondente ao valor que ele terá de gastar no arrendamento de um imóvel desde o momento em que deixe de habitar a casa em causa nos autos e até à idade de 78 anos ou seja na quantia correspondente a € 300,00 por mês.
É, pois, manifesto que a sentença recorrida não violou o disposto no artº 661º do CPC pelo que não se verifica a invocada nulidade da sentença.
Por todo o exposto improcedem, in totum, as conclusões da alegação dos apelantes impondo-se a confirmação da sentença recorrida, retirando-se as seguintes conclusões:
- Não sofre de inconstitucionalidade orgânica o nº 2 do artº 5 do D.L. 321-B/90 de 15/10 que revogou o nº 2 do artº 1051º do C.C, e bem assim o regime que o veio substituir contido nas normas do artº 66º e segs. do RAU, que encontra acolhimento nas alíneas a) e c) da Lei de Autorização Legislativa nº 42/90 de 10/08.
- Assiste ao locatário o direito à indemnização pelos prejuízos sofridos, por não cumprimento do contrato, nos termos dos artºs 1032º al. a) e 1034º nº 1 al. b) e nº 2 do C.C. se o locador se apresentou como proprietário aquando da realização do contrato, sendo apenas usufrutuário.
- Quando os quantitativos fixados na sentença não excedem o montante global pretendido pelo autor, ainda que as diversas parcelas tenham sido valorizadas de modo diverso do pretendido por ele, não se verifica a nulidade do artº 668º nº 1 al. e) do CPC, por violação do disposto no nº 1 do artº 661º do mesmo Código.
DECISÃO
Nesta conformidade, acordam os Juizes desta Relação em julgar as apelações dos RR. e dos AA. improcedentes e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
Custas por ambas as partes na proporção dos respectivos decaimentos.