Évora
| 28/14.3T8STR.E1 |  |
REVOGAÇÃO
II – A revogação do contrato implica na sua extinção, pelo que resulta inútil apreciar da sua extinção com fundamento na resolução.
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Ré: AA
Recorrida / Autora: BB
Trata-se de uma ação declarativa de condenação por via da qual a A pretende obter a condenação da Recorrente e de CC a entregarem-lhe o locado livre de pessoas e bens, bem como a pagarem-lhe as rendas vencidas no valor de €1.516, acrescidas das rendas vincendas até efetiva entrega do locado, decretando-se a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas e por alteração do uso do locado.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais legalmente previstos, foi proferida sentença julgando a ação parcialmente procedente, conforme segue:
“1) Julgo extinta a instância no que respeita à decretação da resolução do contrato de arrendamento, por inutilidade superveniente da lide;
2) Condeno os réus a pagarem à autora a quantia de 1.162,00€ (mil cento e sessenta e dois euros), a título de rendas vencidas e não pagas;
3) Condeno os réus a pagarem à autora a quantia de 1.068,81€ (mil e sessenta e oito euros e oitenta e um cêntimos), a título de indemnização pela deterioração do lado, acrescida de juros de mora, à taxa legal para os actos civis, desde a data da citação até efectivo e integral pagamento;
4) No mais, absolvo os réus do restante peticionado.”
Em sede de Audiência Prévia, atenta a informação de que a R entregou a chave do imóvel objeto da presente ação, a instância foi declarada extinta no que concerne ao pedido de condenação de entrega do locado, livre de pessoas e bens.
Inconformada, a R interpôs recurso da sentença pugnando pela revogação da sentença recorrida, absolvendo-se a R dos pedidos.
Apresenta as seguintes conclusões:
“1- O Tribunal a Quo decidiu julgar extinta a instância no que respeita à decretação da resolução do contrato de arrendamento, por inutilidade superveniente da lide;
2- No entanto, na presente ação a Autora pediu a resolução do contrato de arrendamento, questão que foi discutida, e mesmo apreciada, nos presentes autos, conforme resulta da própria fundamentação da sentença:
“No caso nos autos provou-se que a primeira Ré entregou o imóvel à autora em 5/11/2014.A Entrega das chaves é relevante na medida em que com a entrega das mesmas consuma-se a entrega do próprio locado, tendo o contrato de arrendamento cessado a sua vigência na data da entrega, não sendo a partir de então, devidas rendas.”
3- Aliás a medida da condenação da Ré no pagamento das rendas foi corolário da data em que a sentença fixou a resolução do contrato de arrendamento, mais concretamente em 5/11/2014.
4- Pelo exposto, e a nosso ver os fundamentos da decisão estão em clara oposição com a decisão, nos termos do artigo 615.º CPC,; e a Meritíssima Juíza não se pronunciou sobre o que devia apreciar, nos termos do artigo 615.º, al. d) do CPC, o que configura uma nulidade da sentença e a violação dos referidos artigos;
5- Cumpria assim, a nosso ver, proferir decisão sobre a resolução do contrato de arrendamento, já que a mesma foi apreciada.
6- Caso contrário, a extinção da instância, no que respeita à decretação da resolução do contrato de arrendamento, terá apenas como efeito vedar o direito de recuso da Ré, violando o preceito legal do artigo 629.º, n.º 3, al. a) do Código Processo Civil, e a norma do artigo 32.º da CRP.
7 - Assim, atendendo à natureza da causa dos presentes autos, a decisão admite sempre recurso, independentemente do valor da causa e da sucumbência, nos termos do artigo 629.º, n.º 3, al. a) do Código Processo Civil, pelo que o mesmo deverá ser admitido, o que se requer.
8- O Tribunal a Quo decidiu julgar extinta a instância no que respeita à decretação da resolução do contrato de arrendamento, por inutilidade superveniente da lide e condenar os Réus a pagarem à autora a quantia de 1.162,00 € (mil cento e sessenta e dois Euros), a título de rendas vencidas e não pagas;
9- Para tanto o Tribunal à Quo deu como provado no ponto 10) dos factos dados como provados que a primeira ré entregou as chaves do imóvel em 05/11/2014, considerando a cessação/resolução do contratos com efeitos a partir dessa data, e consequentemente condenado a Ré no pagamento das rendas vencidas e não pagas até
essa data.
10- Para esse efeito, formulou a sua convicção nos depoimentos de DD e de EE.
11- No que diz respeito ao depoimento de DD, embora o mesmo tenha prestado declarações na qualidade de Testemunha, o mesmo estava impedido de prestar declarações nessa qualidade, nos termos do artigo 496.º do Cód. De Processo Civil, o que o mesmo sabia, e fez por omitir de forma dolosa, intencional, e de má-fé.
12- Pois a testemunha DD, após ser questionado pela Meritíssima Juíza sobre se conhecia os Réus, o mesmo respondeu que tinham sido seus inquilinos, mas e após a Meritíssima Juíza o advertir que caso assim fosse não poderia considerar o seu depoimento, na qualidade de testemunha, o mesmo negou ser proprietário do imóvel, Cfr. ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 01:06m a 01:40.
13- Tal versão veio a ser posteriormente desmentida pelas declarações da testemunha EE, filha daquele e neta da Autora, quando referiu que o recibo de limpeza estava emitido em nome de DD, e não da avó, Autora, dos presentes autos, “porque a casa pertence aos dois, é de herança”, cfr ficheiro 20151221101318_2356815_2871713, aos 15:27m a 15:38m.
14- Para além do exposto, e sem prejuízo do mesmo, as declarações de DD apresentam falta de isenção e credibilidade, já que o mesmo foi ao longo das mesmas se contradizendo, ou foi sendo contradito pelos depoimentos de outras testemunhas, nomeadamente das arroladas pela Autora, sobre factos essenciais, faltando na maioria das vezes à verdade.
15- Enumeram-se alguns exemplos de contradições das declarações da testemunha DD:
- os “Interruptores não tinha lá nenhuns…..estavam por cima da bancada da cozinha” conforme ficheiro 20151202110432_2356815_2871713, dos 7:58m aos 8:20m, o que veio a ser contradito pelo depoimento da testemunha FF, testemunha arrolada pela Autora, pintor de profissão, que referiu que quando foi pintar o imóvel, “…..retiramos alguns interruptores, alguns estavam pendurados e nós arredamos para o lado para poder pintar”, conforme ficheiro 20151202120842_2356815_2871713, dos 4:35m a 4:42m;
- “A Banheira estava toda partida e a misturadora (torneira) ausente” conforme ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 12:00m aos 12:10m, as quais vêm a ser contraditas com as próprias fotos juntas, a Fls__, pela Autora em que se vê a torneira na banheira, embora desenroscada, não aparentando sinais de estar partida, e as declarações da testemunha EEque afirmou que “a torneira da banheira estava deitada para dentro na banheira”, conforme ficheiro 20151221101318-2356815_2871713, dos 11-05m a 11:10m. - a instâncias do Ilustre Mandatário da Autora, sobre se tinha sido tudo reparado, conforme orçamentos juntos aos autos, respondeu que “claro”, conforme 20151202110432-2356815_2871713, dos 28:07 m aos 28:32m, o que veio a ser contradito pela testemunha GG, testemunha arrolada pela Autora, que afirmou que “fiz o orçamento mas não efetuei o trabalho”, conforme ficheiro 20151202121822-2356815_2871713, dos 1:50m a 1:56m;
- a instâncias da Patrona da Ré, perguntado se tinha chave do imóvel, antes de lhe ter sido entregue a que teria sido entregue na imobiliária (a qual a Autora alegou ter sido entregue a 5/11/2014), referiu que “sim” tenho chave , conforme ficheiro 20151202110432- 2356815_2871713, dos 47:20m aos 47:39m, e posteriormente quando lhe foi perguntado sobre a data em que tinha realizado a inspeção ao locado referiu “é assim não tinha chave, e fui ter com a autoridade para me acompanhar” , conforme ficheiro 20151202110432- 2356815_2871713, dos 48:51m aos 49:00m, e imediatamente questionado sobre essa contradição, volta a referir que “não, eu tenho uma chave”, conforme ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 49:00m aos 49:09m;
16- Pelo que, a nosso ver, nunca o depoimento de DD poderia ter sido considerado para formar a convicção do Tribunal, tal como o foi.
17- Até, porque é o próprio DD que afirma que lhe foi comunicada a saída e entrega do imóvel, pelos arrendatários, ao dizer que contactou pela última vez com a Ré “no dia 2 de Setembro”, cfr. ficheiro 20151202110432_2356815_2871713, dos 44:57m aos 45:10m;
“e desloquei-me a Santarém e tive a falar com o Senhor …. e porque é que paga e não paga… e ele disse que tinha problemas financeiramente …que não recebia e que provavelmente ia deixar a casa no final do mês, porque não podia corresponder com a renda, e que ia deixar a casa em condições”, cfr. ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 45:40m aos 46:10m.
18- DD afirma ainda que fez a inspeção ao locado em “outubro”, e que pediu à autoridade para o acompanhar porque “a pessoa tinha-se ido embora e não me tinha entregue a chave”, cfr ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, de 49:15m a 49:20m.
19- Além do mais, DD admite que sabia que a dia 3-10-2014 e a dia 8-10-2014 a Ré não habitava a casa, (Cfr –20151202110432- 2356815_2871713, 49:32m a 50:00m).
20 – Quanto às declarações prestadas pela depoente EE, filha do DD – com interesse na causa - e neta da Autora, deveriam a nosso ver ter sido consideradas com alguma prudência e apenas como prova complementar, atendendo ao grau de familiaridade com a Autora e DD, depoente, e ao facto de ser notório que a mesma exagera na descrição da factualidade, afirmando-a de forma perentória, para parecer ter conhecimento direto dos mesma, quando na verdade pouco ou nada sabe sobre a mesma.
21- Pois que, a instâncias do Ilustre Mandatário da Autora, afirmou que a chave foi entregue “no dia 5/11/2014!”, cfr ficheiro 20151221101318_2356815_2871713, a 2:52m a 3:26m, mas a instâncias do Patrona da Ré, a mesma respondeu que sabia que a chave tinha sido entregue a 5/11/2014, apenas “pelo que os Senhores da agência me disseram”, cfr. ficheiro 20151221101318_2356815_2871713, dos 23:10m aos 23:22m.
22- Além do mais o Tribunal decidiu desconsiderar as declarações de HH e II, por ter considerado que apenas tinham conhecimento de que a Ré tinha retirado os pertences do imóvel.
23- Os depoimentos daquelas testemunhas deviam ter sido considerados, na medida em que sabiam muito para além do referido, pois a testemunha HH, afirmou que eles “deixaram de habitar a casa no último fim de semana de Agosto”…, cfr. ficheiro 20151221110129_2356815_2871713, dos 5:35m aos 5:43m, tendo ajudado na mudança, para a nova morada, e II, que também ajudou na mudança, afirmou ter assistido a uma comunicação (telefónica) ao Senhorio, que se destinou a dar conhecimento ao mesmo da efetiva saída do imóvel e para combinar a entrega da chave, cfr. depoimento gravado, ficheiro 20151221111511_2356815_2871713, dos 7:25m aos 7:44m.
24- Consideramos, assim, que o Tribunal não devia ter dado como provado que a entrega do imóvel ocorreu em 5/11/2014, devendo pelo contrário ter dado como provado que a entrega ocorreu em 1/07/2014, e consequentemente declarando a resolução do contrato com efeitos a partir dessa data.
25- Consequentemente, e conforme resulta da própria fundamentação da decisão, a ora recorrente procedeu ao pagamento das rendas correspondentes até agosto de 2014, devendo ter sido, assim, absolvida do pedido de pagamento das rendas de Setembro, Outubro e Novembro de 2014.
26- Caso assim se não venha a entender, e por mero dever de oficio, sempre se dirá que a Autora não podia deixar de saber que pelo menos em 3-10-2014, o imóvel lhe tinha sido entregue, já que a Autora admite esse facto, ao afirmar que realizou uma inspeção ao locado em 3-10-2014 e 8-10-2014 (conforme artigo 2.º do seu articulado superveniente), juntando para esse efeito cópia de fotos datas de 3-10- 2014, das quais resulta a existência de uma casa devoluta de pessoas e bens, Cf. Fls_, e não com mobilas conforme referido sentença.
27- A Autora confessa também que a casa já não tem contador, o que naturalmente só é possível quando já não habita ninguém na mesma, já que às companhias das águas só procedem ao levantamento dos contadores quando os contratos cessam.
28 - Acresce ainda que DD admite nas suas declarações que realizou uma inspeção ao local no dia 8-10-2014 e que o segundo Réu o contactou a fim de lhe comunicar a saída/entrega do imóvel, e que entregou chave na imobiliária meses depois de “abandonar” a casa, cfr. resulta do ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 04:09 m aos 04:16.
29- Consideramos assim que para o caso do Tribunal não entender dar como provado a entrega do locado a 1/09/2014, sempre deveria ter dado como provado o facto de que o mesmo tinha ocorrido em 8/10/2014, e, consequentemente, declarando a resolução do contrato com efeitos a partir dessa data e condenando a Ré apenas no pagamento das rendas de Setembro e Outubro.
30 – Por fim o Tribunal a Quo decidiu condenar os Réus a pagarem à autora a quantia de 1.068,81 € (mil e sessenta e oito euros e oitenta e um cêntimos), a titulo de indeminização pela deterioração do locado, acrescida dos juros de mora, a taxa legal para os atos civis, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento;
31- Para tanto, considerou o Tribunal para prova do estado do imóvel, à data da entrega do mesmo aos Réus (descritos no ponto 11 dos factos dados como provados) mais uma vez o depoimento de DD, pelo dá-se por reproduzido o que já se tinha explanado anteriormente, quanto à falta de legitimidade do depoente DD para depor na qualidade de testemunha, nos termos do impedimento regulado no artigo 496.º do Cód. de Proc. Civil, e à falta de credibilidade demonstrada ao longo de todo o seu depoimento, entendendo-se que o Tribunal não deveria ter considerado este depoimento para fazer prova do estado do imóvel à data da entrega.
32- Acresce ainda que a Autora não produziu qualquer prova testemunhal sobre o estado do imóvel à data do início da vigência do contrato (20/06/2012), mas pelo contrário, do depoimento prestado por JJ, que efetuou trabalho de pintura no interior da casa, resultou que a casa era velha e que precisou de ser toda pintada e que tinha indícios de ter humidade, dizendo “pintei a casa toda….paredes e tectos”, conforme ficheiro 20151221104408_2356815_2871713, dos 2:56m aos 3:00m, e “porque a casa não estava em condições…. E realmente eu disse-lhe que não tava em condições…..a casa tinha buracos, tinha aquilo que chamamos tinta a montes,…aquilo era pela casa toda…notava-se que a casa tinha bastante humidade, porque a nível dos rodapés, os rodapés estavam soltos, estavam sujos e soltos, eu parto do principio que também fosse derivado à humidade,…sei que a nível do exterior via-se que ela tinha (referindo-se à humidade)” cfr ficheiro 20151221104408_2356815_2871713, aos 3:04m a 4: 57m.
33- A prova do estado do imóvel, à data do início da vigência do contrato era essencial para que se pudesse fazer um juízo de imputação dos eventuais danos ao comportamento da Ré, ora Recorrente.
34- Ora, tal prova a Autora não logrou realizar, contrariamente ao que o Tribunal a Quo entendeu dar como provado, com base apenas no facto de constar do contrato de arrendamento que o rés-do chão “se encontra em óptimo estado de conservação”, como provado no ponto 4 dos factos dados como provado.
35- Ora, esta prova é insuficiente, já que como é do conhecimento geral, muitas das vezes os contratos de arrendamentos não passam de meras minutas, que as partes se limitam a alterar na identificação das mesmas e na data da celebração do contrato.
36- Assim, conforme regula o artigo 347.º do Código Civil, a prova legal plena pode ser contrariada por meio de prova que mostre não ser verdadeiro o facto que dela for objeto, o que no caso em apreço aconteceu.
37 - Além do mais, é o próprio DD que admite no seu depoimento, que o imóvel é muito antigo, referindo que o mesmo é do ano “78/79” cfr. ficheiro 20151202110432-2356815_2871713, dos 31:15m a 31:23m, e que o mesmo foi arrendado desde ai a diversos arrendatários (20151202110432-2356815_2871713, dos 31:24m aos 31:30 m), sendo que antes de ser arrendado aos Réus teve um arrendatário que deixou a casa em mau estado.
38- Para além do mais, o depoente DD confirmou que o imóvel sempre se destinou ao arrendamento, e que por lá passaram muitos e maus arrendatários, que lhe deixaram em mau estado de conservação o referido imóvel.
39 - Acrescenta-se ainda, no mesmo sentido, que o imóvel nem sequer tinha certificado energético à data da celebração do contrato de arrendamento dos presentes autos, nem à data do fim da sua vigência, o que se conclui da sua data de validade e do seu prazo de vigência, que é de 10 anos.
40- Pelo exposto entendemos que não ficou provado o nexo de causalidade entre o facto (comportamento da Ré, ora Recorrente) e os alegados danos do imóvel, tanto assim é que o Tribunal nem sequer deu como provado esse facto, nem o abordou na sua fundamentação.
41- O Requisito nexo de causalidade entre o facto (comportamento da Ré, ora Recorrente) e os alegados danos do imóvel era essencial para que se provasse a responsabilidade civil contratual.
42- Pelo que não se pode responsabilizar civilmente a Ré por eventuais danos.
43- O Tribunal a Quo devia, a nosso ver, ter dado como não provado o nexo de causalidade entre o comportamento da Ré e os eventuais danos existente no imóvel em causa nos presentes autos, e em consequência absolver a Ré do pedido de indeminização referente às obras no locado.
44 - Termos em que, dando-se provimento ao presente recurso, deve revogar-se a sentença recorrida, absolvendo-se a Ré dos pedidos.”
A Recorrida contra-alegou, pugnando pela manutenção da sentença.
Assim, cumpre decidir as seguintes questões:
- na nulidade da sentença;
- da reapreciação da matéria de facto;
- da obrigação de pagamento de rendas e de indemnização que impende sobre a Recorrente.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1.ª instância
1) JJ faleceu em 21/02/2013, no estado de casado com BB, tendo deixado como herdeiros, a viúva e DD, seu filho.
2) Por acordo escrito denominado “Contrato de arrendamento para habitação (prazo certo)”, datado de 20/06/2012, LL, designado como “senhorio”, cedeu à primeira ré, designada como “arrendatária”, a utilização do rés-do-chão, do prédio urbano sito na Rua, com entrada pelo n.º17, inscrito na matriz sob o artigo 1904, destinado a habitação, pelo prazo de cinco anos, com início em 01/07/2012, renovável automaticamente e por iguais períodos, mediante a entrega de uma contrapartida monetária mensal de 350,00€, a qual seria paga, por transferência bancária, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitasse, cfr. doc. de fls.13 e 14, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
3) Constam do referido acordo, para além do mais, as seguintes cláusulas:
“9ª
A Segunda outorgante não poderá fazer no local arrendado quaisquer obras, sem autorização escrita do Primeiro Outorgante, (…).
10ª
As obras que realizar, depois de devidamente autorizadas, ficarão a fazer parte integrante do imóvel, não podendo a Segunda Outorgante, exigir por elas qualquer indemnização nem invocar o direito de retenção.
11ª
1. A Segunda Outorgante obriga-se a manter em bom estado de conservação o local arrendado, respondendo por qualquer deterioração que venha a causar (…).
(…)
16ª
No termo do contrato, o andar arrendado será entregue em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as chaves e vidros intactos, bem como instalação eléctrica.”
4) Do documento escrito acima mencionado consta que o rés-do-chão se “encontra em óptimo estado.”
5) No acordo acima mencionado interveio ainda o segundo réu, designado como “fiador”, o qual declarou “na qualidade de fiador que fica como principal pagador e que assume com a Segunda outorgante a obrigação do fiel cumprimento de todas as cláusulas deste contrato e suas renovações e, bem assim declara que a fiança que acaba de prestar subsistirá ainda que haja alterações, da renda agora fixada.”
6) No ano de 2014, a renda mensal cifrava-se em 354,00€.
7) No mês de Março de 2014, a primeira ré procedeu ao pagamento da quantia de 254,00€.
8) No mês de Junho de 2014, a primeira ré procedeu ao pagamento da quantia de 354,00€.
9) No mês de Julho de 2014, a primeira ré procedeu ao pagamento da quantia de 354,00€.
10) A primeira ré entregou as chaves do imóvel em 05/11/2014.
11) À data da sua entrega, o rés-do-chão apresentava-se com os seguintes estragos:
a) Quarto 1: parede com furos; ausência de interruptor; ausência de tomada eléctrica; paredes com sujidade; parede estragada junto da janela; estore partido.
b) Quarto 2: paredes com sujidade; ausência de interruptor; parede com furos; parede com pintura azul diferente da original, que era branca;
c) Quarto 3: paredes com sujidade; ausência de interruptor; parede com pintura rosa diferente da original, que era branca; porta com moças na ombreira e com ausência de ferragens; rodapé estragado; chão riscado; parede com furos; janelas, parapeito e puxador com sujidade;
d) Sala de estar: sujidade e furos nas paredes; ausência de interruptor eléctrico; rodapé partido, descolado e sujo com tinta; ausência de tomada eléctrica; porta com riscos;
e) Casa de banho: banheira com sujidade nas juntas; orifício nos azulejos; torneira de banho partida e arrancada e banheira com esmalte arrancado perto da zona do ralo, cfr. reprodução fotográfica de fls.212, cujo teor aqui se dá por reproduzida;
f) Hall de entrada: ausência de interruptor eléctrico; furos e sujidade na parede;
g) Corredor: ausência de interruptor eléctrico; furos na parede;
h) Cozinha: sujidade no interior dos móveis, no tecto, na janela da cozinha; fecho da janela arrancado;
i) Despensa: sujidade na parede;
j) Pátio das traseiras: paredes sujas; pátio com lixo e sujidade; portão com sujidade;
k) Garagem: chão e paredes estragadas; ausência de interruptores eléctricos; furos na parede;
l) Entrada principal: ausência de candeeiro; entrada com lixo; caixa de correio estragada; ausência de contador da água.
12) Em consequência do referido em 11), os custos com a limpeza e reparação dos estragos ascendem às seguintes quantias:
a) A quantia de 25,72€ em produtos de limpeza;
b) A quantia de 48,20€, acrescida de IVA à taxa de 23%, na reparação de um estore e um fecho da janela da cozinha;
c) A quantia de 108,80€ numa monoc. Banheira cr tyber, interruptor unipolar lg 90 e tomada schuko monob logus 90;
d) A quantia de 875,00€ na reparação das paredes interiores (buracos e fendas), com pintura em tinta plástica branca, 3 demãos, tecto wc acetinado, e demãos.
e) A quantia de 380,00€ para arrancar banheira, colocar nova banheira, ligação aos esgotos e fazer remates dos trabalhos.
13) A autora despendeu, pelo menos, as quantias mencionadas em a), b) e d) com a limpeza e reparação do imóvel.
B – O Direito
Da nulidade da sentença
A Recorrente sustenta que a sentença é nula porquanto não decide da questão relativa à resolução do contrato de arrendamento, embora a aprecie nos fundamentos da decisão, que estão em oposição ao decidido. Alude ao regime inserto no art.º 615.º n.º 1 als. c) e d) do CPC. A extinção da instância por inutilidade superveniente da lide, dada a entrega das chaves do locado, tem como efeito vedar o seu direito de recurso, que sempre será de admitir nos termos do disposto no art.º 629.º n.º 3 al a) do CPC.
Ora vejamos.
O art.º 615.º n.º 1 al. c) do CPC estatui que é nula a sentença quando “Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”; a al. d) de tal normativo determina a nulidade quando “O juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento”.
Alcança-se da sentença recorrida que na mesma se consignou o seguinte, em sede de fundamentação jurídica:
“Da resolução do contrato de arrendamento:
Restaria ainda apreciar da viabilidade de resolução do contrato de arrendamento conforme peticionado pela autora.
No entanto, como acima se referiu, com a entrega das chaves consuma-se a entrega do próprio locado, tendo o contrato de arrendamento cessado a sua vigência na data da entrega, pelo que nesta parte deve ser julgada extinta a instância por inutilidade superveniente da lide, nos termos do art.277.º, alínea e) do NCPC.[1]”
Conclui, no segmento decisório, julgando “extinta a instância no que respeita à decretação da resolução do contrato de arrendamento, por inutilidade superveniente da lide”[2].
Do supra exposto resulta que a sentença recorrida contempla pronúncia sobre o pedido de resolução do contrato que foi formulado nos autos, pronúncia essa consentânea aos fundamentos invocados. É o entendimento plasmado na sentença recorrida: o de que a apreciação da resolução do contrato deixa de fazer sentido por ter ocorrido a entrega das chaves, que tem a virtualidade de consumar a entrega do locado.
Donde, a sentença recorrida não enferma dos apontados vícios de nulidade.
Na verdade, alcança-se do teor das alegações de recurso que a Recorrente não contesta, em bom rigor, a decisão tomada; antes pretendia acautelar a admissão do recurso interposto, já que discorda dos montantes que foi condenada a pagar à A.
Como se vê, em face do regime a que aludiu, desde logo, a Recorrente, o recurso foi admitido, pois não podia deixar de ser – v. art.º 629.º n.º 3 al. a) do CPC. Nos termos de tal preceito, “Independentemente do valor da causa e da sucumbência, é sempre admissível recurso para a Relação:
a) Nas ações em que se aprecie a validade, a subsistência ou a cessação de contratos de arrendamento, com exceção dos arrendamentos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios;”
Em face deste regime legal, o segundo grau de jurisdição é assegurado a toda e qualquer ação em que seja suscitada a validade, a subsistência ou a cessação dos contratos de arrendamento. E “não são apenas as decisões que incidam sobre a questão da validade, da subsistência ou da cessação daqueles contratos que estão sujeitas ao regime especial, mas toda e qualquer decisão proferida nessas ações e cuja recorribilidade não seja afastada por outros preceitos.”[3]
Assim, é manifesto que a decisão proferida quanto ao pedido de resolução do contrato de arrendamento não tem, como não teve, a virtualidade de condicionar o direito ao recurso.
Acrescente-se, de todo o modo, que bem andou o tribunal a quo ao declarar a extinção da instância, no que concerne ao pedido de resolução do contrato de arrendamento, por inutilidade superveniente da lide. Na verdade, a entrega da chave do locado ao senhorio materializa a entrega do próprio locado. Aceitando este a chave, com o que aceita a entrega do locado, ocorre, em regra[4], a extinção do contrato de arrendamento por revogação real do contrato.
Trata-se da cessação do contrato por acordo, o que consiste na sua revogação, ou seja, na destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato[5]. Um negócio abolitivo ou extintivo do contrato de arrendamento pode ser celebrado de modo tácito ou implícito[6]. Verificando-se a desocupação do local arrendado e a sua entrega ao senhorio, estando as partes de acordo no sentido de pôr imediato termo ao contrato, e sem recurso a cláusulas compensatórias ou acessórias, ocorre a denominada revogação real do contrato[7]. Como a entrega e o recebimento das chaves envolve a execução imediata da obrigação de entrega do locado, a situação é, efetivamente, de revogação real, válida independentemente de forma escrita, nos termos do disposto no art.º 1082.º n.ºs 1 e 2 do CC[8].
O que, acarretando a extinção do contrato de arrendamento, implica na inutilidade de conhecer da extinção dele com fundamento na resolução.
Da reapreciação da matéria de facto
A Recorrente sustenta que deve ser dado como provado que a entrega do imóvel ocorreu em 01/07/2014 e não que ocorreu em 05/11/2014, conforme consta do ponto 10 dos factos provados. Alude à parcialidade dos depoimentos valorados pelo Tribunal, o de DD e de EE, ao teor dos depoimentos prestados pelas testemunhas HH e II, bem como à circunstância de MM ter admitido ter vistoriado o locado a 3 e 8 de outubro, tendo constatado que o locado não estava ocupado, embora tenha afirmado ter usado uma chave que tinha em seu poder, não tendo ainda, naquela altura, sido entregue a chave pelos RR.
Cumpridos que foram, neste caso, os ónus estabelecidos no art.º 640.º do CPC, cumpre apreciar a prova produzida quanto a esta matéria.
Desde logo cabe dar conta de que nos causa perplexidade que a Recorrente venha sustentar ter entregue as chaves em 01/07/2014[9] quando é certo que comunicou ao Tribunal, por documento apresentado em 24/11/2014, por si assinado, que não habita a casa “desde o dia 1 de setembro de 2014”[10]. Haja decência!
Importa ter presente que a entrega da chave constitui um ato material e juridicamente[11] diverso da desocupação do locado. Assim, acompanha-se a fundamentação plasmada na sentença recorrida ao referir que dos depoimentos prestados por HH e II não resulta a prova da data da entrega da chave: referiram ter conhecimento da data em que os RR deixaram de habitar a casa, da comunicação de tal facto ao senhorio, desconhecendo, porém, quando é que as chaves foram entregues pelos RR.
No que respeita aos depoimentos prestados por DD e EE afigura-se que, efetivamente, deles não resulta que a chave foi entregue em 05/11/2014 – de tal circunstância não têm conhecimento direto, foi-lhes relatado por pessoas da imobiliária. Compulsados todos os elementos probatórios produzidos nos autos, certo é que inexiste a afirmação segura, precisa e consistente de que a chave foi entregue na referida data.
Assente, está, no entanto, o facto (instrumental e considerado na motivação da decisão atinente à matéria de facto) invocado no articulado superveniente apresentado pela A no sentido de se ter deslocado ao locado a 3 e a 8 de outubro de 2014 “para efetivar o seu direito ao exame da coisa locada” – fls. 50. Resultou da instrução da causa, designadamente do depoimento da testemunha DD, filho da A, que foi ele próprio que levou a cabo a inspeção do locado nessas datas. Referiu, é certo, que utilizou uma chave que tinha consigo, tendo-se deslocado acompanhado de agentes da autoridade por não ter ainda sido entregue a chave pelos RR.
Ora, na falta de outros elementos probatórios, e uma vez que a 3 de outubro de 2014 teve lugar a inspeção do locado por conta da A, ato que tem cabimento finda que esteja a relação arrendatícia, daí se retira que as chaves do imóvel foram entregues, pelo menos, a 03/10/2014.
Termos em que se determina que o n.º 10 dos factos provados passe a contemplar a seguinte redação:
10) A primeira ré entregou as chaves do imóvel pelo menos em 03/10/2014.
A Recorrente invoca ainda que não ficou provado o nexo de causalidade entre o facto (comportamento da R) e os alegados danos no imóvel, facto que o Tribunal não deu como provado nem abordou na sua fundamentação; o tribunal a quo deveria ter dado como não provado o nexo de causalidade entre o comportamento da R e os eventuais danos existentes no imóvel. Ora, o nexo de causalidade resulta afirmado ou não conforme apreciação jurídica que seja tecida com base nos factos provados; no caso em apreço, o direito a indemnização da A resultará da afirmação de que o locado foi devolvido pela R com deteriorações, pois esta obrigou-se contratualmente a devolver o locado “em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as chaves e vidros intactos, bem como instalação elétrica” – cl. 16.ª do contrato de arrendamento.
No que tange, então, a factos, a Recorrente considera que o que consta do n.º 11 dos factos provados não devia ter sido dado como provado. Invoca que a demonstração daquela factualidade assentou no depoimento de DD, que nem devia ter sido admitido a depor como testemunha, dado o disposto no art.º 496.º do CPC, nos termos do qual “Estão impedidos de depor como testemunhas os que na causa possam depor como partes”.
Ora, na presente ação figura como parte ativa da lide BB, atuando por si mesma e não já em representação da herança aberta por morte de seu marido. DD, sendo seu filho e interessado na herança, prestou depoimento como testemunha, alcançando-se da ata da audiência final que tal qualidade não foi colocada em causa, nem foi arguida eventual nulidade (art.ºs 195.º e 199 n.º 1 do CPC). Assim, não obstante a relação de parentesco que tem com a A, acompanhando a apreciação tecida, nesta matéria, na 1.ª instância, afigura-se inexistir fundamento para não se valorar o que referiu na audiência final, a par da documentação fotográfica produzida nos autos, evidenciando o estado do locado aquando a sua devolução pela R. Acresce que não foi produzido qualquer meio de prova que colocasse em causa a factualidade versada no n.º 11 dos factos provados, nem a Recorrente o indica.
Improcede, pois, a pretensão da Recorrente no sentido de dar como não provado o que consta provado sob o n.º 11 dos factos provados.
Sustenta ainda a Recorrente que a A não produziu qualquer prova testemunhal sobre o estado do imóvel à data do início da vigência do contrato, contrariamente ao que o tribunal a quo entendeu dar como provado, com base no facto de consta no contrato de arrendamento a menção referida no n.º 4 dos factos provados. Alude ao depoimento de JJ, dando conta do que ele referiu em sede de audiência final. Constata-se, no entanto, que a Recorrente não indica a decisão de facto que neste âmbito pretende ver proferida, a concreta afirmação fáctica que deve, no seu entender, ser dada como provada quanto ao estado do imóvel à data em que o recebeu em arrendamento.
Na verdade, o recurso atinente à decisão sobre a matéria de facto está sujeito à disciplina decorrente do art.º 640.º do CPC.
Nos termos do n.º 1 deste preceito, “quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição:
a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Trata-se de um regime espartano, que estabelece quais são os requisitos formais das alegações de recurso em que seja colocada em crise a decisão sobre a matéria de facto. A não verificação de tais requisitos implica na rejeição do recurso da decisão da matéria de facto, não havendo lugar, sequer, à prolação de despacho com vista ao aperfeiçoamento[12].
Dada a falta de cumprimento, pela Recorrente do ónus consagrado na al. c) do n.º 1 do art.º 640.º do CPC, impõe-se a rejeição do recurso no que tange à reapreciação da matéria de facto atinente ao estado do imóvel à data em que o tomou de arrendamento.
Da obrigação de pagamento de rendas e de indemnização que impende sobre a Recorrente.
No que respeita ao pagamento de rendas, decorre da factualidade assente que está em falta o pagamento de €100 relativa à renda de Abril de 2014, bem como o valor global da renda mensal, de €354, relativa aos meses de setembro e outubro – atenta a data de cessação do contrato, por revogação das partes, a renda relativa ao mês de outubro venceu-se no primeiro dia útil do mês de setembro. O que implica na quantia de €808 (oitocentos e oito euros).
Já no que respeita à indemnização pela deterioração do locado, importa atentar, por um lado, no concreto regime contratual firmado pelas partes, por via do qual a R se obrigou a entregar o locado “em perfeito estado de conservação e limpeza, com todas as chaves e vidros intactos, bem como instalação elétrica”[13], bem como, por outro lado, na circunstância de que as partes declararam, aquando da celebração do contrato de arrendamento, que o locado se encontrava em ótimo estado[14]. Não constam assentes factos que traduzam que assim não era[15].
Atenta a factualidade inserta sob os n.ºs 11 a 13 dos factos provados, acompanhando-se a apreciação jurídica lavrada, neste âmbito, na sentença recorrida, resulta que sobre a Recorrente impende a obrigação de indemnizar a A pelo montante de €1.068,18, tal como sentenciado na 1.ª instância, dado o incumprimento da obrigação de entregar o locado nos moldes convencionados na Cl. 16.ª do contrato de arrendamento.
Termos em que alcançam parcialmente provimento as pretensões da Recorrente.
As custas serão suportadas por Recorrente e Recorrido na proporção do decaimento.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto, decide-se pela parcial procedência do recurso, em consequência do que:
- revoga-se a sentença recorrida no que concerne ao montante devido a título de rendas vencidas e não pagas, que se fixa na quantia de €808 (oitocentos e oito euros);
- confirma-se, no mais, a sentença recorrida.
Custas por Recorrente e Recorrida na proporção do decaimento.
Registe e notifique.
*
Évora, 20 de outubro de 2016
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria da Conceição Ferreira
Mário António Mendes Serrano
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[1] V. fls. 269 dos autos.
[2] V. fls. 271 dos autos.
[3] Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª edição, p. 57.
[4] Desde que não sejam estabelecidas cláusulas compensatórias ou quaisquer cláusulas acessórias – art.º 1082.º n.º 2 do CC.
[5] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, II, 7.ª ed., pág. 279.
[6] Henrique Mesquita, RLJ 125 – 96.
[7] Acs. TRP de 23.05.1998, in CJ 1998, 3.º-204, TRE de 17.09.1992 e de 01.02.1996, respetivamente in CJ 1992, 4.º - 302 e 1996, 1.º - 281; Ac. STJ de 06/12/2006, Salvador da Costa, dgsi.pt.
[8] Ac. STJ de 06/12/2006, já citado.
[9] V. conclusão n.º 24 das alegações de recurso, bem como p. 16 das alegações de recurso.
[10] V. documento de fls. 34 e 35.
[11] A entrega da chave e a aceitação dela pelo senhorio pode traduzir a revogação do contrato (art.º 1082.º n.º 2 do CC); o que não ocorre com a mera desocupação do locado.
[12] V. Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, 3.ª edição, p. 141 e 142.
[13] V. Cl. 16.ª do contrato de arrendamento, n.º 3 dos factos provados.
[14] V. n.º 4 dos factos provados.
[15] Note-se, de todo o modo, que a versão da R avançada no processo (fls. 34) foi a de que houve a necessidade de realizar obras no locado, que não estava nas condições descritas no contrato de arrendamento; essas obras foram por si realizadas, dando azo a desconto no valor das rendas. Ainda que assim tivesse ocorrido (tal versão resultou não provada), certo é que quem suportaria o custo das obras era o senhorio, dado o desconto nas rendas, tudo se passando como se o locado tivesse sido entregue em condições plenas de habitabilidade.