Évora
| 125/09.7-A |  |
OBRAS
ARRENDAMENTO
CÂMARA MUNICIPAL
IMPUGNAÇÃO DA DELIBERAÇÃO CAMARÁRIA
Os Tribunais Comuns são materialmente incompetentes para apreciarem se é ilegítima a exigência da Câmara Municipal da execução de obras em prédio arrendado – porquanto se trata da impugnação de um acto administrativo –, mas já detêm competência para aquilatar dum eventual abuso de direito por parte do inquilino quando exige a realização de tais obras ao senhorio (sobretudo se almeja muito, quanto a obras, e paga pouco, quanto a rendas).
Sumário do relator
Acordam os juízes nesta Relação:
O Autor J…, residente na Rua…, em Lisboa, vem interpor recurso do douto despacho saneador proferido a 12 de Julho de 2010 (ora a fls. 59 a 74 dos autos) e que julgou ilegal a cumulação de pedidos por si efectuada na petição inicial, por se mostrarem os Tribunais comuns incompetentes, em razão da matéria, para se pronunciarem (e sim os Tribunais Administrativos) sobre se deve ou não ser declarada “ilegítima a exigência de execução no prédio das obras apresentadas como necessárias pela Câmara Municipal”, na presente acção declarativa (tendo por objecto um contrato de arrendamento urbano), com processo ordinário, que instaurou no 2.º Juízo do Tribunal Judicial de Portalegre, contra o Réu J…, aí residente na Rua… – e onde peticionara, também, a declaração da caducidade do contrato de arrendamento em vigor entre eles, por perda da coisa arrendada, ou, então, a sua resolução, e a condenação do Réu a despejar imediatamente o prédio, e a pagar-lhe a quantia de € 40.000,00 (com o fundamento aduzido na douta decisão recorrida de que, a obstar à apreciação daquele pedido, se intromete a incompetência material do Tribunal para proferir aquela pretendida declaração relativa à exigência de obras no locado, por parte da Câmara Municipal) –, ora intentando a sua revogação e alegando, para tanto e em síntese, que discorda da decisão assim tomada, porquanto foi a pedido do próprio arrendatário que foi realizada a vistoria técnica da Câmara Municipal de Portalegre, que deu, depois, lugar à exigência das obras, pelo que nem o assunto caiu logo na jurisdição administrativa só porque a Câmara se interpôs (podendo sempre discutir-se, entre as partes, a concreta necessidade das obras, e ir depois mostrar à Câmara o que o Tribunal tiver decidido sobre isso), nem se não trata aqui de um qualquer pedido de revogação de acto administrativo, antes que de “um pedido de declaração negativa – declaração de que não tem suporte na lei a exigência de obras enquanto destinadas a assegurar o interesse do inquilino” (“em vez de impugnação de acto administrativo, a alínea pode ser vista como dirigida à discussão do âmbito de uma relação de inquilinato”). “Ora, quando uma questão possa ser vista por dois ângulos, o Tribunal tem de a apreciar por ambos, sob pena de omissão de pronúncia”, o que, efectivamente, veio a ocorrer in casu – e, assim, afirma, “o douto despacho cometeu a nulidade de omissão de pronúncia (artigo 668.º, n.º 1, alínea d), do Código Processo Civil)”. Termos em que, conclui, “deve revogar-se o douto despacho saneador na parte em que vem impugnado e proferir-se decisão que mande prosseguir os autos para apreciação também da alínea c) do pedido”.
O Réu J… apresenta-se a contra-alegar, para dizer, também em síntese, que não deve ser dada razão ao Autor – mantendo-se, assim, a decisão recorrida, que considerou o Tribunal incompetente em razão da matéria para apreciar um dos pedidos formulados na petição inicial –, pois que, na verdade, “o Autor acaba por dar razão à posição assumida pelo Réu, por estar em causa a segurança das pessoas (clientes do estabelecimento comercial), questão essa que levou ao encerramento do referido estabelecimento com grave prejuízo, do ponto de vista económico, para o Réu, o qual se vê impossibilitado de laborar, devido à inércia do Autor em dar resposta àquelas obrigações que sabia serem da sua inteira responsabilidade”. Portanto, aduz, “face a tal, não acredita o Réu tratar-se de questão relevante se a discussão da matéria constante do presente processo é discutível em Tribunais de competência administrativa ou comum”. Ademais, nem existe qualquer omissão de pronúncia no despacho que aqui está em causa, tendo o Meritíssimo Juiz a quo seleccionado os factos considerados pertinentes, “tendo em vista uma correcta composição do presente litígio”, razão por que “não deve ser concedido provimento ao presente recurso” devendo, antes, manter-se na ordem jurídica, o douto despacho recorrido.
A 1ª instância especificou já os seguintes factos:
1) Através da elaboração de um documento escrito intitulado “contrato de arrendamento de prédio urbano”, datado de 01 de Julho de 1961, assinado por A… e V…, aquele declarou ceder a este o gozo temporário do prédio urbano composto de rés-do-chão e 1º andar, com quintal, sito na Rua…, em Portalegre, para habitação e comércio, mediante o pagamento, do segundo ao primeiro, de uma contraprestação mensal no valor de esc. 1.000$00 (mil escudos) – (alínea A) da Especificação).
2) Tal prédio encontra-se inscrito na matriz da freguesia de São Lourenço sob o artigo…, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o n.º… (alínea B) da Especificação).
3) Na data referida em 1) o prédio era propriedade do referido A… e mulher, A… (alínea C) da Especificação).
4) Depois, por partilha da respectiva herança, o prédio ficou, em 1980, a pertencer a M… e ao seu irmão, ora Autor, em comum e sem determinação de parte ou direito (alínea D) da Especificação).
5) Em 1987, o Autor comprou àquela irmã, M…, a sua parte, por essa forma se tornando proprietário pleno e senhorio único (alínea E) da Especificação).
6) V…, desde a data referida em 1), passou a habitar no prédio referido em 1) e 2), e nele instalou um estabelecimento de pastelaria e restaurante (alínea F) da Especificação).
7) Há cerca de 40 anos, V… transmitiu a sua posição contratual ao Réu, com a concordância de A… e mulher A… (alínea G) da Especificação).
8) Após o sucedido supra em 7), na década de 1970, o Réu realizou obras no prédio mencionado em 1) e 2), por forma a adequá-lo melhor à actividade de pastelaria e restaurante (alínea H) da Especificação).
9) O prédio, feitas as obras, ficou com a seguinte composição: rés-do-chão, destinado a pastelaria, com salão de chá, forno, amassador, arrecadações (duas), casa de banho, escritório e lavabo; 1.º andar, destinado a restaurante, com salão de banquetes, sala de espera, casa de jantar dos empregados, cozinha, duas arrecadações, dois lavabos e um quintal, casa de banho, chuveiro e retrete; e 2º andar, com cinco quartos, sala de jantar, arrecadações e lavabos (alínea I) da Especificação).
10) Os proprietários nunca actualizaram a renda (al. J) da Especificação).
11) Os herdeiros dos primitivos proprietários nunca residiram na cidade de Portalegre (alínea K) da Especificação).
12) Em Março de 2008, na sequência de carta da advogada do Autor ao Réu, com vista à actualização da renda, este respondeu, por carta de 28 de Maio do mesmo ano, que não aceitava tal actualização, mas que aceitava comprar o prédio (alínea L) da Especificação).
13) Na carta, enviada pelo Réu ao Autor, consta o seguinte: “Como não deve ser do seu conhecimento o estado de extrema degradação em que o edifício se encontra e as péssimas condições em que nele habito com os meus filhos, junto algumas fotografias que o confirmam” (alínea M) Especificação).
14) Na carta referida no ponto anterior, o Réu juntou as fotografias que se encontram juntas a fls. 19 a 26 (alínea N) da Especificação).
15) Na referida carta consta, ainda, o seguinte: “A necessidade de fazer obras é de tal modo urgente que temos medo que o edifício não aguente com tamanha invernia e possa ruir a qualquer momento” (alínea O) Especificação).
16) Na referida carta consta, ainda, o seguinte: “Dou-lhe a conhecer que neste momento tenho a porta fechada do café, porque as obras que preciso fazer são muito dispendiosas, mas enquanto as não fizer não poderei reabrir o estabelecimento” (alínea P) da Especificação).
17) Antes da resposta do Autor, o Réu anunciou através da sua advogada, que iria solicitar a realização de uma vistoria (alínea Q) da Especificação).
18) Em 30 de Outubro de 2008 a Comissão de Vistorias do Departamento de Urbanismo e Obras Municipais da Câmara Municipal de Portalegre procedeu à vistoria do prédio referido supra em 1) e 2) – (alínea R) da Especificação).
19) O telhado do prédio referido em 1) e 2) é de telha mourisca, apoiada em barrotes e ripas de madeira, com revestimento de estafe por baixo (alínea S) da Especificação).
20) Entra água das chuvas no interior do prédio supra referido em 1) e 2) – (alínea T) da Especificação).
21) Nos compartimentos do último piso, o revestimento dos tectos, de estafe, caiu em diversos locais (alínea U) da Especificação).
22) As paredes exteriores apresentam fissuras, sendo mais proeminentes nos cantos e nos vãos (alínea V) da Especificação).
23) As estruturas de madeira da cobertura encontram-se apodrecidas (alínea W) da Especificação).
24) As portas e janelas são de madeira e estão apodrecidas (alínea X) da Especificação).
25) As janelas têm vidros partidos (alínea Y) da Especificação).
26) Pelas janelas entra água das chuvas (alínea Z) da Especificação).
27) O soalho dos pisos é de tábuas, em pinho, apoiadas em traves mestras de castanho (alínea AA) da Especificação).
28) O soalho e o vigamento dos pisos apresentam flechas e flexibilidades elevadas (alínea BB) da Especificação).
29) O atrás referido em 28) sucede porque as águas entradas pelo telhado e pelas janelas caem também sobre os soalhos (alínea CC) da Especificação).
30) Do relatório de vistoria supra referida em 18), para além do mais, consta o seguinte: “Assim, parece-nos que este edifício não apresenta condições de habitabilidade no que diz respeito à estabilidade, devendo o edifício ser desocupado com a máxima urgência” (alínea DD) da Especificação).
31) Desse relatório de vistoria supra referida em 18), também consta o seguinte: “Para resolução dos problemas do edifício, parecem-nos necessários os seguintes trabalhos:
– Reparação/consolidação das paredes exteriores e interiores;
– Execução de uma laje no tecto do rés-do-chão e do 1º andar;
– Execução de uma nova estrutura da coberta, e colocação de um novo revestimento (telhado);
– Substituição de todos os vãos (janelas e portas);
– Execução de novos pavimentos” (alínea EE) da Especificação).
32) Após a vistoria referida em 18), a Câmara Municipal de Portalegre notificou o Autor para, no prazo de 45 dias, apresentar os elementos exigíveis no sentido de executar as obras de conservação necessárias à correcção das más condições de segurança e/ou salubridade (alínea FF) da Especificação).
33) No dia 17 de Outubro de 2007, pelas 15h10m, o estabelecimento do Réu foi sujeito a uma acção de fiscalização (alínea GG) da Especificação).
34) Na sequência da acção de fiscalização referida no ponto anterior, pela Autoridade de Segurança Alimentar e Económica (ASAE), foi levantado auto de notícia ao Réu, com o NUICO 000878/07.7EAEVR, em virtude de no prédio referido supra em 1) e 2), aquele se encontrava a explorar estabelecimento de restauração e bebidas, sem que possuísse a respectiva licença ou autorização de utilização (alínea HH) da Especificação).
Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem é a de saber se o Tribunal a quo agiu bem ao declarar a ilegalidade da cumulação dos pedidos formulados na petição inicial, por incompetência em razão da matéria para conhecer de um deles – assim, absolvendo da instância o Réu em relação a ele. Concomitantemente, se enferma a decisão impugnada de alguma nulidade que a inquine. É isso que hic et nunc está em causa, como se vê das conclusões alinhadas no recurso apresentado.
[Importa dizer, ainda, que o Apelante não discute que se estiver em causa um pedido de revogação de um acto administrativo, como aquele que a Câmara produziu, os Tribunais Comuns não são os competentes para o apreciar. Apenas expressa que não formula tal pedido na acção, tão-somente que o Tribunal diga agora que não é legal a exigência, por parte do inquilino, das obras no locado.]
Porém, e salva sempre melhor opinião que a nossa, não assiste total razão ao recorrente, na pretensão que tem de ver revogada, nesta sede de recurso, por completo, a douta decisão impugnada, pese embora a sageza do caminho que traça nas suas doutas alegações de recurso.
Não que a problemática que envolve a exigência de obras, dos inquilinos aos senhorios, não caiba neste tipo de acções e, consequentemente, não seja da competência dos Tribunais da jurisdição comum – que o é, de facto. É, de resto, sobejamente conhecida a jurisprudência dos mesmos sobre o tema, maxime que pode haver (e há-o, bastas vezes, dependendo, naturalmente, do caso concreto) abuso de direito por parte dos inquilinos quando exigem as obras aos senhorios (sobretudo se almejam muito, quanto a obras, e pagam pouco, quanto a rendas).
Mas essa é uma discussão inter se, entre senhorio e inquilino – à qual é o Tribunal chamado a intervir –, e estando em confronto os particulares interesses de cada um. Todos os dias se decidem processos desses nos Tribunais Comuns.
Outra coisa, substancialmente diversa, é quando as Câmaras Municipais intervêm, fazem vistorias (a pedido de quem, designadamente se do inquilino, não é relevante para este efeito) e ordenam a realização de determinadas obras. Aí já há a produção de um, ou mais, actos administrativos, puros, emanados de quem está investido dessa autoridade pública, assim dando uma ordem aos seus destinatários e, em princípio, de execução obrigatória para estes. E já não são os interesses dos particulares que os enformam – o senhorio e o inquilino que vão a Tribunal apresentar e resolver os seus –, mas o interesse público, de todos, da colectividade (in casu, que o edifício não caia em cima de ninguém, sejam os clientes do estabelecimento que ali funciona, sejam os simples transeuntes).
Por isso que já se está a ver que existe uma grande diferença entre uma e outra dessas situações apresentadas.
Neste caso, a impugnação daquele acto administrativo (a competência de quem o produziu, a oportunidade ou necessidade do mesmo, os seus limites, as formalidades que revestiu ou a falta delas, afinal, a sua estrita legalidade) já não é, como bem se compreende, da competência dos Tribunais Comuns, mas dos Tribunais da Jurisdição Administrativa.
E nem o Apelante vai fora disso.
Vejamos, então, afinal, que concreto pedido vem formulado, na alínea c) do seu petitório, agora a fls. 31 dos autos – e que é o que aqui está em causa:
“c) Declarando-se que é ilegítima a exigência de execução no prédio das obras apresentadas como necessárias pela Câmara Municipal, por serem da responsabilidade do réu e face ao custo delas e à renda paga tal exceder tal exigência, manifestamente, os limites impostos pela boa fé e pelos fins económicos e social do direito (artigo 334.º do Cód. Civil)”.
Ora, tomando por adequada a linha de orientação a que acima já fizemos referência, temos que os Tribunais comuns – e, portanto, o Tribunal Judicial da comarca de Portalegre, onde a acção corre – são materialmente incompetentes para apreciar, não todo este pedido, mas o seu segmento em que nitidamente se intenta a impugnação do acto administrativo emanado da Câmara Municipal de Portalegre: “Declarando-se que é ilegítima a exigência de execução no prédio das obras apresentadas como necessárias pela Câmara Municipal”.
No mais que aí vem peticionado, não se verifica a incompetência material do dito tribunal de comarca. Com efeito, se estiver, então, em condições de vir a fazê-lo – e isso só na sentença final se saberá, em face dos elementos provados – o que é que obsta a que se emita decisão jurisdicional sobre as referidas obras, “por serem da responsabilidade do réu e face ao custo delas e à renda paga tal exceder tal exigência, manifestamente, os limites impostos pela boa fé e pelos fins económicos e social do direito (artigo 334.º do Cód. Civil)”, como vem peticionado na acção? Não é isso que, como referimos supra, se decide todos os dias nos Tribunais Comuns?
Dos elementos que ficarem definidos a final, se poderá, efectivamente, emitir um juízo sobre se há abuso de direito na exigência de obras no prédio. E esse abuso de direito – naturalmente, a provar-se – constituirá, como constitui sempre, limite ao seu uso.
[E também pelo que acaba por decidir-se se verifica que o despacho ora impugnado no recurso não enferma da nulidade que lhe vem assacada (prevista pelo artigo 668.º, n.º 1, alínea d), 1ª parte, do Código de Processo Civil, ex vi do n.º 3 do seu artigo 666.º: “Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”), porquanto ele decidiu toda a questão que tinha a decidir (não apenas uma sua parte), que era a da competência material do seu Tribunal – pois que aquilo que o Recorrente chama de omissivo na pronúncia (na parte do abuso do direito) não é omissão nenhuma, mas divergência de interpretação, o que veio, de resto, a confirmar-se nesta sede, com a prevalência, sobre isso, de uma interpretação diversa daquela que nele havia vingado.]
Razões pelas quais, neste enquadramento fáctico e jurídico, se terá agora que modificar, na ordem jurídica, a douta decisão impugnada da 1ª instância, assim procedendo parcialmente a Apelação.
Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em conceder parcial provimento ao recurso e alterar o douto despacho recorrido, no sentido da competência do Tribunal para ajuizar dum eventual abuso de direito.
Custas em partes iguais, por Autor e Réu, em ambas as instâncias.
Registe e notifique.
Évora, 01 de Março de 2012
Mário João Canelas Brás
Jaime de Castro Pestana
Maria Rosa Barroso