Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 717/06.6TBABT.E1 |  |
ACÁCIO NEVES
MODIFICAÇÃO DO TÍTULO DE PROPRIEDADE HORIZONTAL
I – O título da propriedade horizontal apenas pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos
II – Não é permitida a divisão de Fracções em novas Fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo, ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição".
Trata-se assim de uma excepção à regra.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
“A”, casado no regime de comunhão de adquiridos com “B”, por si e como administrador do prédio, “C” e mulher, “D”, “E” e marido, “F”, “G” e mulher, “H”, intentaram, em 31.05.2006, acção declarativa ordinária contra:
“I”, “J”, “K” e marido, “L”, “M” e mulher “N”, “O”, “P” e mulher, “Q”, “R”, casado com “S” no regime da comunhão geral de bens, “T” e mulher, “U”, “V”, casada com “W” no regime de separação de bens, “X”, casado com “Y” no regime de comunhão de adquiridos, “Z”, casado com “AA” no regime de comunhão de adquiridos, “BB” e mulher, “CC”, “DD” e mulher, “EE”, “FF”, “GG”, “HH”, “II”, “JJ”, “KK”, “LL”, “MM” e “NN”, pedindo que os réus sejam condenados:
1) A reconhecer que a Fracção H1, foi dividida no ano de 1974 em 4 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si e com as seguintes composições:
A) FRACÇÃO AH- 8º andar, letra A, para habitação, composto por 4 casas assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, hall de entrada, varanda e terraço, lado sul, com o valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
B) FRACÇÃO AI- 8º andar, letra B, para habitação, composta por duas casas assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, despensa, casa das máquinas, terraço com o valor de quatro mil duzentos e cinquenta euros - 1,7% do valor total;
C) FRACÇÃO AJ- 8º andar, letra C, para habitação, composta por 4 casas assoalhadas, cozinha, hall, duas casa de banho, despensa e terraço lado norte e nascente e arrecadação com o valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
D) FRACÇÃO AK- Armazém na cave, em entrada pela escada principal, com uma divisão ampla e casa de banho com o valor de mil e quinhentos euros - 0,6% do valor total.
Pelo que se constituíram 4 fracções distintas, autónomas e isoladas entre si, por usucapião.
2) A reconhecer que por virtude de alteração do 8º andar, o prédio urbano passou a ser composto de 37 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, correspondendo a cada uma delas os valores e percentagens a seguir referidos:
Fracção A: valor de onze mil euros - 4,4% do valor total;
Fracção B- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção C- valor de seis mil duzentos e cinquenta euros - 2,5% do valor total;
Fracção D- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção E - valor de seis mil duzentos e cinquenta euros - 2,5% do valor total;
Fracção F- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção G - valor de dez mil euros - 40 do valor total;
Fracção H- valor de oito mil duzentos e cinquenta euros - 3,3% do valor total;
Fracção I- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção J- valor de nove mil euros - 3,6% do valor total;
Fracção K- valor de oito mil euros - 3,2% do valor total;
Fracção L- valor de sete mil ,e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção M - valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção N- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total:
Fracção O - valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção P- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção Q- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8 % do valor total; Fracção R- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% o valor total;
Fracção S- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% o valor total;
Fracção T- sete mil e duzentos euros - 2,88 % do valor total;
Fracção U- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção V-valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do calor total; Fracção W- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção X- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção Y - valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção Z- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AA- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AB- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88 % do valor total; Fracção AC- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção AD- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AE - valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AF - valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total;
Fracção AG- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total;
Fracção AH- valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
Fracção AI- valor de quatro mil duzentos e cinquenta euros - 1,7% do valor total;
Fracção AJ- valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
Fracção AK- valor de mil e quinhentos euros - 0,6% do valor total;
3) Ficando, ainda, o Administrador do prédio autorizado a fazer as alterações julgadas necessárias na Conservatória no Registo Predial de e na Repartição de Finanças de …, para alterar o que for necessário relativamente à modificação da Propriedade Horizontal, constituída por usucapião e por decisão da Assembleia de Condóminos, e tudo o mais que seja necessário aos indicados fins.
Alegaram, para tanto e em resumo o seguinte:
Por escritura outorgada no dia 19 de Julho de 1974, o prédio urbano sito na Avenida …, da freguesia de …, a que corresponde actualmente a descrição n° 896 da Conservatória do Registo Predial de …, foi constituído em propriedade horizontal.
Tendo havido alteração ao projecto de construção em 1974, o 8° andar deixou de ser um estabelecimento comercial e foi dividido e 4 fracções autónomas, distintas e isoladas entre si, tendo tais fracções passado a ser desde então utilizadas para habitação, com o conhecimento de todos, designadamente dos condóminos, razão pela qual essas 4 fracções, por via de usucapião, se tornaram autónomas.
A Câmara Municipal de … autorizou, nessa conformidade, a alteração do título de propriedade horizontal e no dia 21.07.2004 teve lugar uma assembleia de condóminos na qual a mesma alteração não foi aprovada.
Todavia, pelo facto de não terem estado presentes nessa assembleia todos os titulares inscritos, nomeadamente as instituições bancárias, necessário se torna a instauração da presente acção.
Os réus foram regularmente citados, sendo-o alguns deles através de citação edital, tendo o M.P. sido citado para assumir a sua representação, nos termos do art. 15°, n° 1 do CPC.
Todavia, apenas o réu “OO” (que sucedeu ao “LL” por via de fusão e alteração de denominação social) veio contestar a acção, alegando desconhecer os factos alegados na p.i.
Foi designada uma audiência preparatória no âmbito da qual foi proferido despacho saneador, tendo-se ainda procedido à selecção dos factos assentes e da base instrutória, após o que, instruído o processo, teve lugar a audiência de julgamento.
Seguidamente foi proferida sentença (fls. 661 a 668), nos termos da qual se julgou verificada a excepção dilatória da ilegitimidade dos réus, por preterição de litisconsórcio necessário passivo e, com base nisso, se absolveram os réus da instância.
Para além disso, na sentença (e sem que daí se tivessem extraído quaisquer consequências, em termos de decisão) considerou ainda o tribunal que também quanto aos autores, em bom rigor, nada foi alegado na petição inicial que legitime a demanda, nomeadamente a alegação do direito de propriedade sobre a respectiva fracção, e ainda que tão pouco se vê da petição inicial das razões para a demanda da “NN”.
Mais ali se considerou que, sem prejuízo do entendimento relativo à ilegitimidade dos réus (com base na qual estes foram absolvidos da instância), sempre a acção teria de improceder de mérito, na medida em que, estando em causa a modificação do título da propriedade horizontal, tal título apenas pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos, e pelo facto de os autores nada concretizarem quanto a qualquer posse, havendo apenas alguns factos genéricos quanto à utilização das fracções.
Mais se considerou ainda que o pedido referido em 3) supra (autorização ao administrador do prédio para fazer as alterações julgadas necessárias na Conservatória no Registo Predial de … e na Repartição de Finanças de …) é flagrantemente ilegal, já que consubstancia um pedido genérico.
De tal decisão recorreram os autores.
Todavia, tal recurso veio a ser julgado deserto por falta de alegações.
Posteriormente, vieram os autores, nos termos dos arts. 31°, b) e 325° do CPC, requerer a intervenção provocada de:
1. “PP” e marido, “QQ”;
2. “RR”e mulher, “SS”;
3-a) “TT”;
3-b) “UU”;
3-c) “VV”;
3-d) “WW”;
3-e) “XX”;
4) “YY” e mulher “ZZ”;
5) “AAA” e mulher “BBB”;
6) “CCC” e mulher “DDD”;
7) “EEE” e mulher “FFF”;
8) “GGG” e mulher “HHH”;
9) “III” e mulher “JJJ”;
10) “KKK”;
10-a) “GG”;
10-b) “HH”;
11) “LLL”;
12) “MMM” e mulher “NNN”;
13) “OOO”;
14) “PPP”;
15) “QQQ” e mulher “RRR”;
16) “SSS”;
17) “TTT”, casada, no regime de comunhão de adquiridos, com “UUU”;
18) “VVV”;
19) “WWW” e mulher “XXX”;
20) “YYY”
21) “ZZZ”.
Alegaram que tendo os autores no seu articulado agido por si, tendo ainda o administrador do prédio agido na qualidade de administrador e que, tendo o tribunal, face a tal intervenção, considerado que as partes não tinham legitimidade para a presente acção, para obstar a tal ilegitimidade, pretendem os autores através do presente incidente provocar a intervenção de todos os referidos interessados que deram poderes ao administrador e que não são partes na presente acção.
Mais alegaram as pessoas referidas em 3) supra (“TT”, “UU”, “VV”, “WW” e “XX”), viúva e filhos do titular inscrito da Fracção H, falecido em 16.05.2007 (conforme documento junto) são chamadas em substituição deste.
Notificadas as restantes partes de tal requerimento para, querendo, exercerem o contraditório, nada vieram dizer.
Seguidamente foi proferido despacho nos termos do qual, considerando-se atempada a dedução da intervenção de terceiros, nos termos dos arts. 269°, n° 2 e 326°, n° 1 do CPC, se admitiu a intervenção provocada, do lado passivo, das pessoas indicadas, ordenando-se a sua citação.
Citados todos os intervenientes, nenhum deles apresentou articulado, pelo que foi ordenado que fosse aberta conclusão ao Exmº Juiz de Círculo para os fins tidos por convenientes, tendo-se em consideração os fundamentos da dedução do incidente de intervenção.
Aberta conclusão ao Exmº Juiz de Círculo pelo mesmo foi proferida sentença, a fls. 1817) nos seguintes termos:
"Por lapso, não foi observado o disposto no art. 288º n° 3 do CPC. Por conseguinte, passo a suprir tal lapso.
Pelos mesmos fundamentos de facto e de direito da sentença de fls. 661 a 668 (cfr. especialmente 3.4. a 3.6.), que se dá por reproduzida para todos os efeitos, julgo a acção improcedente e absolvo dos pedidos formulados por “A” e demais autores, “I” e demais RR ..
Custas pelos autores. Notifique".
Inconformados, interpuseram os autores o presente recurso de apelação, em cujas alegações apresentaram as seguintes conclusões:
1ª - A escritura de Propriedade Horizontal lavrada no dia 19 de Julho de 1974, a fls. 74 e ss do Livro B- 340, do Cartório Notarial de …, estabelece que o 8º andar do prédio urbano identificado no artigo 1 da PI. era estabelecimento comercial.
2a - A Câmara Municipal de … autorizou a transformação da mesma em quatro fracções autónomas.
3a - Por exigência Notarial, as fracções iniciais que tinham números tiveram de passar a ter letras.
4a - Por deliberação da maioria dos condóminos foi autorizada a modificação da propriedade horizontal de forma que as fracções passem a ter o valor e percentagem a seguir identificadas:
Fracção A: valor de onze mil euros - 4,4% do valor total;
Fracção B- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção C- valor de seis mil duzentos e cinquenta euros - 2,5% do valor total;
Fracção D- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção E - valor de seis mil duzentos e cinquenta euros - 2,5% do valor total;
Fracção F- valor de cinco mil euros - 2% do valor total;
Fracção G - valor de dez mil euros – 4% do valor total;
Fracção H- valor de oito mil duzentos e cinquenta euros - 3,3% do valor total;
Fracção I- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção J- valor de nove mil euros - 3,6% do valor total;
Fracção K- valor de oito mil euros - 3,2% do valor total;
Fracção L- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção M - valor de quatro mil e quinhentos euros 1,8% do valor total; Fracção N- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção O - valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção P- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção Q- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8 % do valor total; Fracção R- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% o valor total;
Fracção S- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% o valor total;
Fracção T - sete mil e duzentos euros - 2,88 % do valor total;
Fracção U- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção V- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do calor total; Fracção W- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção X- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88% do valor total; Fracção Y - valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção Z- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AA- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AB- valor de sete mil e duzentos euros - 2,88 % do valor total; Fracção AC- valor de quatro mil e quinhentos euros - 1,8% do valor total; Fracção AD- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AE - valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total; Fracção AF - valor de sete mil e quinhentos euros – 3% do valor total; Fracção AG- valor de sete mil e quinhentos euros - 3% do valor total;
Fracção AH- valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
Fracção AI-valor de quatro mil duzentos e cinquenta euros - 1,7% do valor total;
Fracção AJ- valor de oito mil setecentos e cinquenta euros - 3,5% do valor total;
Fracção AK- valor de mil e quinhentos euros - 0,6% do valor total.
5a - Desde pelo menos o ano de 1974 que as fracções resultantes da divisão do 8° andar são distintas e independentes e isoladas entre si, servindo todas as condições para ser submetidos ao regime da propriedade horizontal.
6a - Por douto despacho proferido nos termos do artigo 508°-A, n° 1 als. a) e d) do C. P. Civil foram as partes consideradas partes legítimas - tal despacho transitou em julgado logo todas as partes são legítimas para a presente acção.
7ª - Os proprietários da fracção Hl (8° andar) estavam como partes na acção - logo não são partes ilegítimas.
8a - Como ensinam os Prof. Pires de Lima e Antunes Varela - Código Civil Anotado de VIII, pág. 360 e Henrique Mesquita - a propriedade horizontal no Código Civil Português O fraccionamento de uma fracção não contraria qualquer princípio legal. A subdivisão de uma fracção em novas fracções autónomas é direito do condomínio, como é seu direito a concentração de várias fracções numa só, quando material e juridicamente possível.
Como diz José A. Negri: o proprietário de uma fracção autónoma, poder exercer os seus direitos, sem depender da vontade ou de autorização dos demais comproprietários, sempre que não afecte os bens de propriedade comum, nem prejudique o legítimo direito dos demais ao uso e gozo pacífico e tranquilo do seu apartamento.
O que quer dizer que a modificação que o artigo 1419° do Código Civil contempla é o que possa lesar a compropriedade dos bens comuns ou os direitos de outros condóminos, ficando, por isso excluída toda a alteração que respeite esses direitos, por se referir exclusivamente à propriedade de cada condómino.
9a -Nos termos do artigo 294° do Código Civil o título constitutivo da propriedade horizontal constante dos autos é parcialmente nulo, dada a divergência entre o titulo constitutivo da propriedade horizontal (restaurante no oitavo andar) e a situação licenciada pela Câmara Municipal de … no ano de 1974 (habitação e recolha de carros).
10ª - Por acórdão da Relação de Lisboa de 05.03.1992 (CJ XVIII, Tomo 2, Pág. 117) foi decidido que:
I- Na falta de acordo de todos os condóminos, o título constitutivo da propriedade horizontal só judicialmente pode ser alterado.
II- Logo, o Tribunal, pode e deve decidir a modificação de propriedade horizontal, nos termos em que é requerida.
12a - Por outro lado, não se percebe o comentário de não ter sido alegada a posse de qualquer fracção, pois, não está em causa, a posse da fracção alguma, mas sim, a individualização de todas as fracções que compõem o prédio e de todas as partes comuns do mesmo.
Motivo pelo qual a douta decisão de que se recorre violou o disposto nos artigos 510°, n° 3 e 668°, n° 1, als. b), c) e d) ambos do C. P. Civil e ainda o disposto nos artigos 294°, 1417°,1419° e 1422° -A todos do Código Civil.
Motivo pelo qual, deverá ser revogada a douta sentença, por uma outra que julgue a acção totalmente procedente.
Por se considerar que nas alegações dos recorrentes foi arguida a nulidade da sentença foi ordenado que fosse aberta conclusão ao Exmº Juiz de Círculo, o qual veio a tomar posição no sentido de se não vislumbrar fundamento bastante para a arguida nulidade, pelas razões já expressas na sentença.
Não foram apresentadas contra-alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
Em face do conteúdo das conclusões das alegações dos apelantes, enquanto
delimitadoras do objecto do recurso (arts. 684° e 690°, n° 1 do CPC, na redacção anterior ao DL 303/2007 de 24.08), a questão de que cumpre conhecer consiste em saber se existe fundamento legal para que a composição das fracções autónomas constantes do título de constituição da propriedade horizontal relativo ao prédio em causa nos autos (e, consequentemente, nessa parte, o próprio título) deve ser reconhecida nos termos pretendidos pelos autores.
Questão prévia:
É certo que na conclusão 12ª se faz referência à violação do art. 668°, n° 1, als, b), c) e d) ambos do C. P. Civil - disposições estas que se referem à nulidade da sentença resultante da falta de fundamentação e à falta de pronúncia ou excesso de pronúncia.
Todavia, conforme se alcança daquela e das demais conclusões, supra enunciadas, os apelantes, acabam por não especificar a razão de ser de tal invocação.
Daí que, em bom rigor, se não deva considerar como tendo sido suscitada a questão da nulidade da sentença.
Verifica-se efectivamente que da sentença (supra reproduzida) de que ora se recorre, não constam de forma expressa os fundamentos com base nos quais a acção foi julgada improcedente e os réus absolvidos dos pedidos.
Todavia, ao remeter para os fundamentos de facto e de direito constantes da 1ª sentença, de fls. 661 a 668 ("cfr. especialmente 3.4. a 3.6."), dando a mesma como reproduzida, o Senhor Juiz "a quo", acabou dar por reproduzidos os fundamentos que (para além do fundamento relativo à preterição de litisconsórcio necessário passivo, com base no qual os réus haviam sido absolvidos da instância) ali ficaram consignados naquela sentença como fundamentos que (não fora a absolvição da instância) conduziriam à absolvição dos réus do pedido.
Trata-se de uma técnica que não poderá ser vista como sendo formalmente muito correcta.
Todavia, atendendo a razões de celeridade e economia processual, associados à clareza da enunciação daqueles fundamentos (que até poderiam ser pura e simplesmente reproduzidos na sentença ora recorrida, sem que, então nada se lhe pudesse apontar) - não vemos razões para que se deva concluir no sentido, da falta de enunciação dos fundamentos e da falta pronúncia sobre as questões relativas ao mérito da causa.
Assim, ainda que se considerasse ter sido suscitada a nulidade da sentença, sempre a mesma haveria de improceder.
Factualidade assente, dada por provada na 1ª instância:
1) Por escritura de constituição de propriedade horizontal, lavrada no dia 19 de Julho de 1974, a fls. 74 e seguintes do livro B-340, do Cartório Notarial de …, foi submetido ao regime de Propriedade Horizontal o prédio urbano, composto de cave que se destina a garagem e estabelecimentos comerciais, partes destes, rés-do-chão que se destina a estabelecimentos comerciais e garagem, primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto, sexto, sétimo e oitavo andares, tendo quatro inquilinos o primeiro, segundo, terceiro, quarto, quinto e sexto andares, com as letras A, B, C e D, tendo o sétimo andar dois inquilinos com as letras A e B, casa da porteira e salão de convívio, tem casa de elevadores no oitavo andar, uma dependência destinada a arrecadação, destinando-se o oitavo andar a estabelecimento, dependência anexa para colocação de botijas de gás, tendo a área coberta de 1050 m2 e logradouro pavimento com área de 931,80 m2, sito na Avenida …, da freguesia de …, sem número de policia, a confrontar de norte com Av. … e do poente com …
2) Ficando submetidas ao regime de propriedade horizontal com 34 fracções distintas e isoladas entre si a seguir identificadas:
Fracção A garagem sita na cave, com rampa de acesso e instalações sanitárias;
Fracção B estabelecimento comercial distribuído na cave e rés-do-chão, composto por dois salões, escada e instalações sanitárias;
Fracção C estabelecimento comercial distribuído na cave e rés-do-chão, composto por dois salões, escada e instalações sanitárias;
Fracção D estabelecimento comercial distribuído na cave e rés-do-chão, composto por dois salões, escada e instalações sanitárias;
Fracção E estabelecimento comercial no rés-do-chão, composto por um salão e instalações sanitárias;
Fracção F estabelecimento comercial no rés-do-chão, composto por um salão e instalações sanitárias;
Fracção G Garagem situada no rés-do-chão, com duches e instalações sanitárias;
Fracção I 1° andar, letra B, composto por 2 divisões assoalhadas, hall de entrada, casa de banho, casa de arrumes varanda e estendal;
Fracção J 1° andar, letra C, composto de 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casa de banho, copa, cozinha, despensa, casa de arrumos, estufa-varanda, terraço e hall de entrada;
Fracção K 1° andar, letra D, composto de 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casa de banho, copa, cozinha, despensa, casa de arrumos, varanda-estufa, estendal, hall de entrada, terraço;
Fracção L 2° andar, letra A, composto de 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3 casa de banho, hall de entrada, copa, cozinha, despensa, casa de arrumas, estendal, varanda;
Fracção M 2° andar, letra S, composto de hall de entrada, 2 divisões assoalhadas, sala comum, casa de banho, cozinha, despensa, estendal, varanda;
Fracção N 2° andar, letra C, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumas, despensa, copa, cozinha, estendal, varanda-estufa;
Fracção O 2° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal, varanda-estufa;
Fracção P 3° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal, varanda;
Fracção Q 3° andar, letra S, composto de hall de entrada, 2 divisões assoalhadas, sala comum, casa de banho, cozinha, despensa, estendal e terraço;
Fracção R 3° andar, letra C, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2, casas de banho, casa de arrumos, copa, cozinha, despensa, estendal, varanda estufa;
Fracção S 3° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3, casas de banho, casa de arrumas, copa, cozinha, despensa, estendal e varanda;
Fracção T 4° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda estufa;
Fracção U 4° andar, letra S, composto de hall de entrada, 2 divisões assoalhadas, sala comum, casas de banho, despensa, cozinha, estendal terraço;
Fracção V 4° andar, letra C, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda estufa;
Fracção W 4° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, estendal e varanda estufa;
Fracção X 5° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3 casas de banho, despensa, casa de arrumas, cozinha, estendal e varanda;
Fracção Y 5° andar, letra 8, composto de hall de entrada, 2 divisões assoalhadas, sala comum, casa de banho, despensa, cozinha, e estendal;
Fracção A UM 5° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda-estufa;
Fracção B UM 6° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 3 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda;
Fracção C UM 6° andar, letra 8, composto de hall de entrada, 2 divisões assoalhadas, sala comum, casa de banho, despensa, cozinha, estendal e terraço;
Fracção D UM 6° andar, letra C, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, cozinha, copa, estendal e varanda-estufa;
Fracção E UM 6° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumas, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda-estufa;
Fracção F UM 7° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda-estufa;
Fracção G UM 7º andar, letra 8, composto de hall de entrada, 3 divisões assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumas, copa, cozinha e estendal;
Fracção H UM 8° andar, composto por um estabelecimento, comercial, que se destina a restaurante, com hall de entrada, sala de espera, salão, bar, cozinha, varanda, terraço, instalações sanitárias para senhoras e homens, copa, vestiários e instalações sanitárias para o pessoal, despensa e armazém, situado na cave, junto à escada e que faz parte integrante desta Fracção;
3) O prédio encontra-se inscrito na matriz sob o art. 837 e descrito na Conservatória do Registo Predial de … com o n° 00896, estando todas as suas fracções registadas, na mesma Conservatória, a favor dos seus proprietários;
4) Por escritura pública de 16.12.04 deu-se a fusão por incorporação do “AAAA” e “BBBB” na “CCCC”.
5) O “MM” alterou a sua denominação social, passando a denominar-se “OO”, pessoa colectiva nº …, com sede na Rua …, …, registado na Conservatória do Registo Comercial de … sob o nº …, com o capital de € …
6) Em 1974, existiram alterações no projecto de construção do prédio.
7) O 8° andar do prédio deixou de ser um estabelecimento comercial, que nunca chegou a funcionar.
8) E foi dividido em quatro fracções autónomas, destinadas e isoladas, entre si, com a seguinte composição:
a) 8° andar letra A, para habitação, composto de 4 divisões assoalhadas, cozinha, 2 casa de banho, hall de entrada, varanda e terraço, do lado sul;
b) 8° andar letra B, para habitação, composto de 2 divisões assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, despensa, casa das maquinas e terraço;
c) 8° andar letra C, para habitação, composto de 4 divisões assoalhadas, cozinha, hall, 2 casas de banho, despensa e terraço, do lado norte, nascente e arrecadação;
d) Armazém, na cave, com entrada pela escada principal, com uma divisão ampla e casa de banho - conforme certidão da Câmara Municipal, passada a 29/12/2000.
9) A partir de 1974, estas quatro fracções passaram a ser distintas das demais fracções do prédio.
10) Passando o 8° andar a ser utilizado como habitação.
11) E a cave como armazém e recolha de carros.
12) A generalidade dos condóminos e as pessoas em geral conhecem os factos supra descritos.
13) As referidas quatro fracções foram ocupadas, como habitação e garagem, à vista e com o conhecimento de toda a gente, sem oposição de ninguém, continuadamente, desde 1974, até a presente data.
14) Foi solicitado à Câmara Municipal de … a autorização para a modificação da propriedade horizontal.
15) Tendo a Câmara Municipal de …, autorizado a alteração do Título constitutivo da propriedade horizontal nos termos a seguir identificados:
Fracção AA - 5° andar, letra D, composto de hall de entrada, 4 assoalhadas, sala comum, duas casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda-estufa;
Fracção AB - 6° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 casas assoalhadas, sala comum, 3 casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal, varanda;
Fracção AC - 6° andar, letra B, composto de hall de entrada, duas casas assoalhadas, sala comum, casa de banho, despensa, cozinha, estendal e terraço;
Fracção AD - 6° andar, letra C, composto de hall de entrada, 4 casa assoalhadas, sala comum, 2 casas de banho, casa de arrumos, despensa, cozinha, copa, estendal e varanda-estufa;
Fracção AE - 6° andar, letra D composto de hall de entrada, 4 casa assoalhadas, sala comum, duas casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal, varanda-estufa;
Fracção AF - 7° andar, letra A, composto de hall de entrada, 4 casas assoalhadas, sala comum, duas casas de banho, casa de arrumos, despensa, copa, cozinha, estendal e varanda;
Fracção AG - 7° andar, letra B, composto de hall de entrada, três casas assoalhadas, sala comum, duas casas de banho, casa de arrumos, copa, cozinha e estendal;
Fracção AH - 8° andar, letra A, para habitação, composto por 4 casas assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, hall de entrada, varanda e terraço, lado sul;
Fracção A1 - 8° andar, letra B, para habitação, composto por duas casa assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, despensa, casa das maquinas, terraço;
Fracção AJ - 8° andar, letra C, para habitação, composto por 4 casa assoalhadas, cozinha, hall, duas casa de banho, despensa e terraço lado norte e nascente e arrecadação;
Fracção AK - armazém na cave, com entrada pela escada principal, com uma divisão ampla e casa de banho.
16) Alteração esta resultante da exigência Notarial das fracções A1, B1, C1, D1, E1, F1 e G1, deixando de ser definidas por número e passando a ser definidas por letras, passando o A1 a ser AA, o B1 a ser AB, o C1 a ser AC, o D1 a ser AD, o E1 a ser AE, o F1 a ser AF, o G1 a ser AG.
17) O H1, por forca das alterações resultantes da construção do prédio desde do ano 1974 deu origem a quatro fracções novas:
AH - 8° andar letra A, para habitação, composto de 4 casas assoalhadas, cozinha, 2 casa de banho, hall de entrada, varanda e terraço, do lado sul;
AI - 8° andar letra B, para habitação, composto de 2 casas assoalhadas, cozinha, casa de banho, corredor, despensa, casa das máquinas e terraço;
AJ - 8° andar letra C, para habitação, composto de 4 casas assoalhadas, cozinha, hall, 2 casa de banho, despensa e terraço, do lado norte, nascente e arrecadação;
AK - Armazém, na cave, com entrada pela escada principal, com uma divisão ampla e casa de banho.
18) Em consequência foi efectuada uma Assembleia de condóminos, no dia 21/07/2004, onde foi discutido e aprovado a alteração Propriedade Horizontal, sendo alterados os valores e percentagens de cada uma das fracções e averbado letras, as fracções, que tinham números nos termos a seguir identificados:
Fracção A- valor de onze mil Euros - 4,4% do valor total Fracção B- valor de cinco mil Euros - 2% do valor total
Fracção C- valor de seis mil e duzentos e cinquenta Euros - 2,5% do valor total Fracção D- valor de cinco mil Euros - 2% do valor total
Fracção E- valor de seis mil e duzentos e cinquenta Euros - 2,5% do valor total Fracção F - valor de cinco mil Euros - 2% do valor total
Fracção G- valor de dez mil Euros - 4% do valor total
Fracção H- valor de oito mil e duzentos e cinquenta Euros - 3,3% do valor total
Fracção I- valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total
Fracção J- valor de nove mil Euros - 3,6% do valor total
Fracção K- valor de oito mil Euros - 3,2% do valor total
Fracção L- valor de sete mi e duzentos Euros - 2,88% do valor total Fracção M- valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total Fracção N- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção O- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção P- valor de sete mil e duzentos Euros - 2,88% do valor total Fracção Q- valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total Fracção R- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção S- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção T - valor de sete mil Euros - 2,88% do valor total
Fracção U- valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total Fracção V- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção W - valor de sete mil e quinhentos Euros - 3 % do valor total Fracção X- valor de sete mil e duzentos Euros - 2,88% do valor total Fracção Y - valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total Fracção Z- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção AA- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção AB- valor de sete mil e duzentos Euros - 2,88% do valor total Fracção AC- valor de quatro mil e quinhentos Euros - 1,8% do valor total Fracção AD- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção AE- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção AF- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total Fracção AG- valor de sete mil e quinhentos Euros - 3% do valor total
Fracção AH- valor de oito mil e setecentos e cinquenta Euros - 3,5% do valor total
Fracção AI- valor de quatro mil duzentos e cinquenta Euros - 1,7% do valor total
Fracção AJ- valor de oito mil setecentos e cinquenta Euros - 3,5% do valor total
Fracção AK- valor de mil e quinhentos Euros - 0,6% do valor total
Conforme documento junto e que se dá por integralmente reproduzido, a qual foi assinada pelos condóminos das fracções D, S, H, L, M, N, 0, P, T, V, X, Z, AA, AB, AH, AI, AJ, AK, I, K, J, Q, AD; Y, R, AE, AF e AG.
19) Não estavam presentes todos os condóminos na referida assembleia.
Apreciando:
Conforme já acima referido, considerou-se na 1ª sentença (para a qual se remeteu na sentença recorrida), sob o ponto 3.4 (fls. 667 e vº) que, sem prejuízo do entendimento relativo à ilegitimidade dos réus (com base na qual estes foram então absolvidos da instância), sempre a acção teria de improceder de mérito com base no fundamento (fundamento esse em que assim se sustenta a decisão recorrida) de que o título da propriedade horizontal apenas pode ser modificado por escritura pública, havendo acordo de todos os condóminos, o que não é o caso dos autores - referindo-se ali ainda que, por outro lado, os autores nada concretizaram quanto a qualquer posse, havendo apenas alguns factos genéricos quanto à utilização das fracções.
Defendem todavia os autores apelantes, que na falta de acordo de todos os condóminos, o título constitutivo da propriedade horizontal só judicialmente pode ser alterado, podendo e devendo o tribunal decidir a modificação de propriedade horizontal, nos termos em que é requerida.
Efectivamente, nos termos do disposto no n° 1 do art. 1419° do C. Civil, o título constitutivo da propriedade horizontal pode ser modificado por escritura pública (podendo ser o administrador a outorgar a escritura desde que o acordo conste de acta assinada por todos os condóminos, nos termos do nº 1 do mesmo artigo), havendo acordo de todos os condóminos.
Todavia, o certo é que, nos termos da mesma disposição legal, tal acontece, em prejuízo do disposto no n° 3 do art. 1422°-A do mesmo diploma.
Nos termos desta última disposição legal "não é permitida a divisão de Fracções em novas Fracções autónomas, salvo autorização do título constitutivo, ou da assembleia de condóminos, aprovada sem qualquer oposição".
Trata-se assim de uma excepção à regra do n° 1 do art. 1419°do CC (o acordo de todos os condóminos).
É certo que a divisão de fracções e, por consequência, enquanto relacionada com essa divisão de fracções, a respectiva alteração do título constitutivo da propriedade horizontal, é permitida mediante aprovação da assembleia de condóminos, mas desde que essa autorização seja concedida sem qualquer oposição.
Assim, tratando-se de uma excepção ao n° 1 do art. 1419°, a autorização deverá ser concedida, desde que não tenha havido qualquer oposição, obviamente, nos termos gerais, ou seja, nos termos estabelecidos nos nºs 3 e 4 do art, 1432° do C. Civil: em primeira convocatória, pela maioria dos votos do capital investido e, em segunda convocatória, por maioria dos votos dos condóminos presentes, desde que representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio (vide, neste sentido, Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, pag. 115).
É manifesto que, no caso dos autos, estamos perante um situação de divisão de uma da fracções- a fracção HUM que, em conformidade com o título de constituição da propriedade horizontal relativa ao prédio em causa nos autos, constituía o 8° andar e era composta por um estabelecimento, comercial, que se destina a restaurante, com hall de entrada, sala de espera, salão, bar, cozinha, varanda, terraço, instalações sanitárias para senhoras e homens, copa, vestiários e instalações sanitárias para o pessoal, despensa e armazém, situado na cave, junto à escada e que faz parte integrante desta Fracção";
Com efeito, conforme resultou ainda provado, esse 8° andar deixou de ser um estabelecimento comercial, que nunca chegou a funcionar e foi dividido em quatro fracções autónomas, distintas e isoladas, entre si (com a composição referida no n° 8 da matéria de facto)
Aliás, para além de, a partir de 1974, estas quatro fracções terem passado a ser distintas das demais fracções do prédio (passando o 8° andar a ser utilizado como habitação e a cave como armazém e recolha de carros), sem qualquer oposição, ainda se provou que, tendo sido solicitada à respectiva Câmara Municipal, nessa conformidade, a modificação da propriedade horizontal, tal modificação veio a ser aprovada por essa entidade.
Para além disso, é ainda a nosso ver manifesto que, no caso dos autos, a pretendida alteração do título de constituição do título de propriedade horizontal, nos termos peticionados, apenas decorre como consequência directa da referida divisão de uma das fracções do prédio.
Ora, acontece que, conforme foi ainda dado como provado, embora não estando presentes todos os condóminos (nº 19 da matéria de facto), em consequência da divisão da tal fracção e da aprovação da modificação do título por parte da Câmara Municipal, foi efectuada uma assembleia de condóminos, no dia 21/07/2004, onde foi discutido e aprovada a alteração propriedade horizontal, sendo alterados os valores e percentagens de cada uma das fracções e averbado letras, as fracções, que tinham números nos termos referidos em 18) dos factos provados.
Não se mostrando provado (o que nem sequer foi questionado) que essa modificação tenha sido aprovada com oposição de quem quer que seja, verifica-se (pelos elementos constantes do referido n° 18 dos facto provados, que essa aprovação até correspondeu a mais de dois terços (mais de 69%) dos votos correspondentes ao valor do prédio.
Desta forma, e sendo certo não estar em causa a inobservância dos requisitos a que alude o art. 1415° do C.C.. - até porque a alteração, aprovada em assembleia e pretendida com a presente acção, até foi objecto de aprovação por parte da entidade administrativa competente, a Câmara Municipal (o que, aliás, a não ser assim, sempre acarretaria a nulidade da alteração, nos termos do n° 3 do art. 1419° do mesmo diploma), haveremos de concluir no sentido de que a aprovação pela assembleia de condóminos de 21.07.2004 da pretendida alteração do título de constituição da propriedade horizontal, deve ser considerada como válida e eficaz.
Aliás, não poderemos deixar de constatar e salientar que, uma vez chamados ao processo todos os condóminos, de certa forma, nenhum deles deduziu oposição à pretensão dos autores.
Com efeito, apenas o (condómino) réu “OO” (que sucedeu ao “MM” por via de fusão e alteração de denominação social) veio contestar a acção, mas limitando-se a alegar desconhecer os factos alegados na p.i. - o que, tendo em conta a sua especificidade, enquanto entidade bancária, naturalmente distante dos factos invocados, até se compreendo.
Mas o certo é que, após isso, a exemplo de todas as outras partes, nenhuma outra intervenção veio a ter no processo, designadamente na fase dos recursos ...
Por outro lado, não deixa de ser compreensível que, perante tantos condóminos, seja difícil, senão praticamente impossível, reunir todos os condóminos (particularmente em assembleia), e assim obter a concordância de todos para o que quer que seja - o que terá sido certamente o caso dos autos e que terá levado os autores a recorrer à via judicial.
Desta forma, e sem necessidade de nos referirmos a outros fundamentos (designadamente no que toca à questão da posse e da usucapião), havermos de concluir no sentido da procedência da acção.
Conforme resulta do relatório supra, para além dos pedidos formulados, a final da p.i., sob os nºs 1 e 2 (reconhecimento da divisão da fracção B1 em 4 fracções e reconhecimento de que o prédio passou a ser composto de 37 fracções autónomas, nos termos descritos no pedido), formulou ainda, sob o nº 3, o pedido de autorização do administrador do prédio a fazer as alterações julgadas necessárias na Conservatória no Registo Predial de … e na Repartição de Finanças de …, para alterar o que for necessário relativamente à modificação da Propriedade Horizontal, constituída por usucapião e por decisão da Assembleia de Condóminos, e tudo o mais que seja necessário aos indicados fins - sendo certo que a absolvição do pedido incidiu sobre todos os pedidos formulados pelos autores.
Concretamente sobre este último pedido, formulado sob o n° 3, conforme se alcança da 1ª sentença (para a qual se remete na 2a sentença, objecto do presente recurso), considerou o Senhor Juiz "a quo" que tal pedido: "é manifestamente improcedente, porquanto é flagrantemente ilegal. Na verdade, consubstancia um pedido genérico formulado muito além do que o art. 471° do CPC. Na prática, se o Tribunal atendesse a tal pedido, seria o mesmo que passar um cheque em branco ao administrador do prédio para ir fazer o que bem entendesse, mesmo à revelia dos condóminos".
Todavia, a nosso ver, sem razão.
Para além de se não tratar a nosso ver de um pedido genérico, apenas está em causa a possibilidade de, através do administrador, se regularizar a situação registral e matricial do prédio, em função da decisão resultante da procedência dos demais pedidos.
Aliás, é nesse sentido que no n° 2 do art. 1490 do CC se estabelece a possibilidade de, no caso de acordo de todos os condóminos para a modificação do título, o administrador poder outorgar a escritura pública de modificação, sendo que, nesse caso, podendo outorgar a escritura jamais faria sentido que não pudesse proceder às correspondentes alteração registrais e matriciais.
Procedem desta forma as conclusões do recurso, impondo-se revogar a sentença recorrida e julgar procedente a acção.
Termos em que, concedendo-se provimento à apelação, se acorda:
a) Em revogar a sentença recorrida, que julgando a acção improcedente, absolveu os réus dos pedidos;
b) E em julgar procedente a acção;
c) Condenando os réus nos termos peticionados (em 1 e 2 do petitório supra enunciado) e autorizando o administrador nos termos igualmente peticionados (em 3 do mesmo petitório).
Custas da acção pelos autores (dada a falta de oposição e atento o disposto no art. 449°, nºs 1 e 2, al. a) do CPC) e da apelação sem custas, dada a procedência do recurso e a não oposição.
Évora, 15.12.2009