Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1353/12.3TBLLE.E1 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
ABUSO DE DIREITO
I - Os projetos de loteamento podem prever a existência de diversas infraestruturas integradas no projeto que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns.
II - A estas partes comuns é aplicável o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A, do Código Civil, por força do artigo 43.º do RJUE.
III - Tal remissão não implica a constituição de uma situação de propriedade horizontal na globalidade do regime, mas apenas o «aproveitamento de um regime legal pré-definido» em algumas das suas dimensões.
IV – O princípio da proibição do venire contra factum proprium, manifestação da figura do abuso do direito, pressupõe a existência de uma situação objetiva de confiança, de um investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento e de boa-fé da parte que confiou.
V – Constitui abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, a atitude da empresa promotora e titular do alvará de loteamento de um aldeamento, que celebrou contratos de comodato com alguns dos proprietários permitindo a utilização por estes de partes comuns do loteamento, consistente em posteriormente querer proibir a utilização dessas partes com fundamento em que as mesmas são comuns, fazendo tábua rasa das obrigações para si decorrentes dos aludidos contratos.
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
I - RELATÓRIO
AA, S.A. e BB, S.A., instauraram a presente ação declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra CC, Lda., DD e marido, EE, FF e mulher, GG, HH, II e marido, JJ, LL e mulher, MM, NN e mulher, OO e PP e mulher, QQ, todos com os sinais dos autos, pedindo que:
a) se declare que as parcelas reivindicadas, identificadas nas plantas anexas aos documentos D040, D093, D094 e D132, são espaços verdes privados de utilização coletiva e, como tal, partes comuns do loteamento, não tendo os réus direito à posse privada das mesmas áreas;
b) se declarem nulos por terem sido lavrados com base em títulos falsos, os registos de averbamento e construção a seguir indicados, todos da freguesia de Quarteira:
- Av. 02, AP 01/14082006 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 02, AP 02/14082006 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 03, AP 04/17092004 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 02, AP 03/17092004 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 02, AP 02/17092004 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 03, AP 01/17092004 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 02, AP 03/14082006 do prédio descrito sob o nº …;
- Av. 02, AP 04/14082006 do prédio descrito sob o nº ….
c) os réus sejam condenados a entregar as referidas parcelas, livres e devolutas, de forma a poderem ser usadas em proveito comum de todos os proprietários.
Alegaram, em síntese, que a autora AA é uma associação civil que tem por objeto defender os interesses comuns dos seus associados, enquanto proprietários de moradias situadas no “Aldeamento …”, cabendo-lhe, além do mais, administrar espaços de fruição comum, tendo presentemente 92 associados de um total de cerca de 119 proprietários de lotes do loteamento “V…”, sendo ela própria proprietária de vários lotes, todos destinados a jardim, situados naquele loteamento.
Alegaram, por outro lado, que a autora “BB, S.A.” é a empresa promotora e titular do alvará de loteamento dos lotes que compõem o loteamento “V…”, tendo negociado com a autora AA, em 5 de Agosto de 2009, a cedência para esta autora da sua posição contratual nos diversos contratos celebrados com os adquirentes dos lotes, e acordado com a mesma a subcontratação dos serviços de manutenção a que se obrigara perante aqueles adquirentes dos lotes, sucedendo que quando foi proprietária e promotora do loteamento e vendeu os vários lotes de que os réus são atuais proprietários, mediante a celebração de contratos de comodato, permitiu a utilização de parte da área remanescente do loteamento para ajardinamento, obrigando-se os adquirentes a transmitirem a sua posição contratual aos futuros adquirentes dos lotes e, bem assim, a manterem o destino das áreas objeto de comodato.
Alegaram, por último, que o alvará de loteamento prevê aquelas áreas como “espaço verde privado de utilização coletiva” e, por via disso, deverão os réus cessar a utilização em proveito exclusivo das referidas parcelas, por não fazerem parte dos lotes e não lhes pertencerem em exclusivo.
Os réus contestaram, alegando que sendo os proprietários dos prédios indicados na petição inicial, por os terem adquirido por compra e registado tais aquisições na Conservatória do Registo Predial onde os mencionados prédios se encontram descritos, desconheciam que as áreas integradas nos lotes e situadas a sul das piscinas não pertenciam aos lotes, porquanto adquiriram os lotes na situação em que atualmente se encontram e apenas no âmbito dos presentes autos tomaram conhecimento dos contratos de comodato
Mais alegaram que desde a aquisição dos prédios, sempre trataram e mantiveram as referidas parcelas, sem qualquer intervenção das autoras, de quem nunca foram associados ou clientes pelos serviços prestados pela autora “BB”, e que as piscinas foram construídas segundo os projetos de arquitetura da responsabilidade daquela autora, não se encontram implantados sobre as parcelas reivindicadas, mas sim dentro do perímetro dos prédios.
Por fim deduziram reconvenção, pedindo que lhes seja reconhecido o direito de propriedade sobre as parcelas em discussão nos autos, por o terem adquirido por acessão industrial imobiliária, alegando que em face do seu desconhecimento de que utilizavam áreas não pertencentes aos lotes, procederam ali de boa-fé à construção de canteiros, plantaram flores e construíram jardins e os Réus NN e mulher, OO, construíram ainda um deck de madeira, plantações e obra que têm valor superior às respetivas parcelas onde se encontram implantadas.
Foi realizada audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, com subsequente identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova, sem reclamação.
Posteriormente as autoras e os Réus PP e mulher, QQ, FF e mulher, GG, NN e BB - Lda., celebraram contratos de transação, os quais foram homologados por decisão de fls. 604 e 605.
Por requerimento de 27.01.2016, vieram os réus MM, GG, DD, JJ, EE, II e LL arguir a ilegitimidade das autoras e a preterição e a preterição de litisconsórcio necessário, por considerarem que, reivindicando-se nos presentes autos áreas comuns do loteamento, todos os proprietários do loteamento deveriam ser chamados aos autos[1].
Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
«Em face do exposto julgo a ação parcialmente procedente, e, por via disso:
a) Declaro que as parcelas referidas em 11.º e 12.º constituem espaços verdes privados de utilização coletiva e, por via disso, constituem partes comuns do loteamento “V…”;
b) Absolvo os Réus do demais peticionado;
c) Absolvo as Autoras do pedido reconvencional contra si deduzido.
Autoras e Réus responderão pelas custas do processo na proporção de metade para cada parte (artigo 527.º, n.ºs 1e 2 do Código de Processo Civil).»
Inconformadas, as autoras apelaram do assim decidido, tendo rematado a respetiva alegação com as seguintes conclusões (transcrição):
«53. Em suma, as Apelantes pretendem que V. Exas. reformem a douta decisão recorrida, por estas razões:
a. As parcelas reivindicadas são partes comuns do loteamento e as Apelantes, na sua qualidade de comproprietárias, podem pedir a condenação dos Apelados na sua entrega.
b. O facto em que a douta decisão se baseia, o qual não foi alegado nem provados nos autos, é falso: a BB não era, em maio de 2001, 15 anos depois de ter obtido o alvará de loteamento, a única proprietária de lotes no V….
c. A douta sentença contém uma decisão surpresa, sobre a qual nenhuma das partes teve oportunidade de se pronunciar, proferida em violação do princípio do contraditório. [Art. 3º, n.º 3, do Cód. Proc. Civil]
d. Os loteamentos urbanos não têm um “título constitutivo” nos termos dos Arts. 1417º a 1419º do Cód. Civil, os quais não fazem parte da remissão do Art. 43º, n.º 4, do RJUE.
e. Assim sendo, o alvará de loteamento não é um título constitutivo, com o alcance do Art. 1418º do Cód. Civil, mas, em todo o caso, é evidente que o mesmo apenas pode ser alterado nos termos do Art. 27º do RJUE, com a emissão de um aditamento ao alvará pela Câmara Municipal, e nunca por mero acordo particular entre os proprietários dos lotes.
f. Ainda que fosse possível alterar o alvará por simples acordo particular, os contratos de comodato dos autos nunca consubstanciariam um tal acordo, não só por serem anteriores ao alvará (cuja versão aplicável data de 2008), mas também porque está claramente fora dos seus âmbitos substantivo e subjetivo.
g. Uma vez que as parcelas reivindicadas são partes comuns do loteamento, e os Apelados não têm direito ao seu uso exclusivo, devem, portanto, ser condenados na sua entrega, livres e devolutas, para que sejam usadas por todos os proprietários no loteamento. [Art. 1420º, n.º 1, do Cód. Civil]
h. As normas jurídicas violadas na douta sentença recorrida foram, entre outras, os Arts. 27º e 43º, n.º 4, do RJUE; o art. 406º, n.º 2, do Cód. Civil; e o alvará de loteamento n.º …/… da Câmara Municipal de Loulé, em especial o seu aditamento de 29/9/08.
54. Pelo exposto, requerem a V. Exas. a reforma da douta decisão, deferindo o pedido apresentado de condenação dos Apelados a entregar as parcelas reivindicadas, livres e devolutas, de forma a poderem ser usadas em proveito comum de todos os proprietários.
55. Requerem a admissão dos dois documentos juntos, para prova da conclusão b) supra uma vez que a sua juntada se tornou necessária apenas por causa do julgamento, ao fundamentar a decisão num facto não discutido até agora nos autos, e que não é verdadeiro. [Art. 651º, n.º 1, do Cód. Proc. Civil]».
Os réus contra-alegaram, defendendo a manutenção do julgado.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II – ÂMBITO DO RECURSO
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões das recorrentes, sem prejuízo das questões cujo conhecimento oficioso se imponha (artigos 608°, n° 2, 635°, nº 4 e 639°, n° 1, do CPC), a questão essencial a decidir consubstancia-se em saber se os réus deviam ser condenados a entregar as parcelas reivindicadas livres e devolutas, de forma a poderem ser usadas em proveito comum por todos os proprietários dos lotes integrados no aldeamento em questão.
III - FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
Na 1ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1.º Os Réus DD e marido, EE inscreveram a seu favor a aquisição da propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/19900713, denominado “Lote 114” pela apresentação 16, de 19 de Fevereiro de 2007.
2.º A Ré HH inscreveu a seu favor a aquisição da propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/19990713, denominado “Lote 116”, pela apresentação 26, de 9 de Dezembro de 2004.
3.º Os Réus JJ e II inscreveram a seu favor a aquisição da propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/19990713, denominado “Lote 117”, pela apresentação 4867, de 17 de Junho de 2009.
4.º Os Réus MM e marido, LL inscreveram a seu favor a aquisição da propriedade do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/19990713, denominado “Lote 118”, pela apresentação 3298, de 17 de Maio de 2011.
5.º A Autora AA é uma associação civil que tem por objeto “defender os interesses comuns dos seus associados, enquanto proprietários de moradias sitas no Aldeamento V…, administrar espaços de fruição comum e coisas de utilização em benefício comum que, a qualquer título, sejam, por quem de direito, submetidos à sua administração e que se refiram ao Aldeamento V….”
6.º Para concretização do seu objeto a Autora AA, nos termos dos respetivos estatutos, poderá agir em “defesa perante qualquer jurisdição dos interesses postos a seu cargo” (alínea d), do artigo 3.º dos Estatutos).
7.º Por escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de maio de 2001, no Primeiro Cartório Notarial de Loulé, a fls. 14 a 15, verso, do livro n.º …-D, a Autora BB, S. A. declarou vender a NN, que declarou comprar, os lotes 114 e 119.
8.º No documento complementar a que se refere aquela escritura de compra e venda acordaram ainda a Autora BB, S. A. e NN “(…) Sétima – a) As despesas de conservação, fruição e funcionamento das parcelas contíguas aos lotes de terreno do presente contrato, a ceder, a título de comodato, ao comprador, com possibilidade de subconceder aos futuros proprietários do lote, serão da exclusiva e total responsabilidade da compradora e, sucessivamente, dos futuros proprietários dos referidos lotes. b) As despesas de manutenção e serviços básicos prestados pela BB, incluindo a limpeza, jardinagem e segurança da parte comum de todo o empreendimento, serão pagas pelos proprietários dos lotes. c) Estes custos serão repartidos proporcionalmente entre os proprietários dos lotes, que ficarão obrigados a pagar, com início em dois mil e dois, a título de retribuição das despesas mencionadas na alínea anterior, até ao dia trinta de Março de cada ano, a quantia anual correspondente à quota-parte que lhes for atribuída em conformidade com o orçamento a aprovar anualmente. Oitava – Os direitos e obrigações emergentes deste contrato deverão constar da escritura pública de compra e venda e serão obrigatoriamente transmitidos aos futuros adquirentes, com particular realce para as obrigações resultantes da cláusula anterior. (…)”
9.º Por escritura pública de compra e venda celebrada em 18 de maio de 2001, no Primeiro Cartório Notarial de Loulé, a fls. 16 a 18, verso, do livro n.º …-D, a Autora BB, S. A. declarou vender a “RR – Sociedade de Construções, Limitada”, que declarou comprar, os lotes 115, 116, 117 e 118.
10.º Acordando ainda os outorgantes referidos em 9.º, em documento complementar, com teor idêntico ao referido em 8.º
11.º Por instrumento escrito datado de 18 de Maio de 2001, com a epígrafe “Contrato de comodato”, a “BB, S.A.” acordou com a sociedade “RR - Sociedade de Construções, Limitada” o seguinte: “Considerando que a BB é proprietária e legítima possuidora de uma parcela de terreno e que desta faz parte integrante a zona identificada na planta anexa, contígua aos lotes 115, 116, 117 e 118, propriedade da Comodatária. Considerando ainda que essa zona não se encontra tratada, e que é do interesse de ambas as partes o se ajardinamento e posterior manutenção, o que a Comodatária se propõe realizar por sua iniciativa e sob sua responsabilidade. É acordado: 1.º À Comodatária é autorizado o uso, nas condições adiante mencionadas, das áreas de 97 m2, 94 m2, 103 m2 e 118 m2, assinaladas na planta anexa que faz parte integrante do presente contrato [fls. 85 dos autos]. 2.º As áreas em causa destinam-se, exclusivamente, a ajardinamento de apoio aos lotes contíguos, e a Comodatária obriga-se a: a ajardinar, manter e conservar o jardim; a facultar, previamente, à BB todos os projetos de arranjo paisagístico ou alteração do mesmo; guardá-la e conservá-la; facultar à BB o exame da mesma, desde que tal exame não colida com as necessidades habitacionais e privacidade dos utilizadores dos lotes; utilizá-la com prudência; permitir a realização pela BB de benfeitorias, desde que a execução das mesmas não colida com as necessidades habitacionais e privacidade dos utilizadores dos lotes; não proporcionar a terceiros o uso das mesmas, salvo se previamente autorizada para o efeito pela BB; avisar imediatamente a BB da existência de vícios nas mesmas ou a ameaça de algum perigo ou que algum terceiro se arroga direitos relativamente às mesmas; restituí-la à BB assim que terminar a vigência do comodato, qualquer que seja o motivo da cessação, e nas condições em que a recebeu, ressalvadas, porém, as deteriorações inerentes à sua normal e prudente utilização; não efectuar e não ordenar a execução de alterações paisagísticas, de benfeitorias necessárias, úteis ou voluptuárias salvo se expressamente autorizadas para o efeito pela Vilamouraténis. 3.º A realização de benfeitorias úteis, necessárias ou voluptuárias pela Comodatária nas parcelas objecto deste contrato de comodato, ainda que previamente autorizadas pela BB, não confere à Comodatária direito de retenção bem direito a indemnização, apenas lhe assistindo o direito ao levantamento das benfeitorias, por ela suportadas, que possa ser retiradas sem danificar o local entregue a título de comodato. 4.º A falta de ajardinamento, manutenção ou conservação do jardim integrado nas zonas ora concessionada, ou a sua utilização para outros fins que não os previstos, conferem à BB a faculdade de rescindir unilateralmente este contrato de comodato, mediante comunicação efectuada por simples carta registada dirigida à comodatária. 5.º O presente contrato de comodato manter-se-á em Vítor enquanto a comodatária nele mantiver interesse, e/ou caso a alteração de loteamento oportunamente a ser submetida à Câmara Municipal de Loulé, venha a permitir a constituição de um lote com destino a ajardinamento, de toda a zona contígua aos lotes 113 a 120, sendo o mesmo então vendido em compropriedade, aos proprietários dos referidos lotes. 6.º No caso de transmissão dos lotes acima referidos a Comodatária, obriga-se a transmitir ao adquirente, todos os direitos e obrigações deste contrato.”
12.º A sociedade BB, S.A., por instrumento escrito datado de 18 de Maio de 2001, acordou com NN, o teor do acordo referido em 11.º, mas por referência aos lotes 114 e 119, considerando as áreas de, respetivamente, 91 m2 e 141 m2, assinaladas na planta de fls. 102.
13.º A Autora AA inscreveu a seu favor a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/20081212, da freguesia de Quarteira, denominado “Lote 112-A”, pela apresentação 54, de 8 de agosto de 2009.
14.º A Autora AA inscreveu a seu favor a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/20081212, da freguesia de Quarteira, denominado “Lote 112-B”, pela apresentação 54, de 8 de agosto de 2009.
15.º A Autora AA inscreveu a seu favor a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/20081212, da freguesia de Quarteira, denominado “Lote 112-C”, pela apresentação 54, de 8 de agosto de 2009.
16.º A Autora AA inscreveu a seu favor a aquisição do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número …/20081212, da freguesia de Quarteira, denominado “Lote 112-D”, pela apresentação 54, de 8 de agosto de 2009.
17.º Consta do aditamento ao alvará de loteamento n.º …/86, em nome de “BB, S.A.” que “titula a aprovação da alteração às especificações do Alvará de Loteamento n.º …/86 emitido em vinte e três de Julho de mil novecentos e oitenta e seis, averbamento emitido em catorze de Julho de mil novecentos e oitenta e oito e aditamento emitido em dezoito de Dezembro de mil novecentos e noventa e oito, relativo ao loteamento do sector 3 zona 2 e 3, que incide sobre os prédios sito em Vilamoura, da freguesia de Quarteira, descritos na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o número … e parte do número …, folhas 39 do Livro B-91, inscrito na matriz sob parte do artigo … e dois, da respectiva freguesia. (…) A área dos prédios a lotear 221 758 m2, a área total de construção 26 718 m2, o volume total de construção 86 833,5 m3 e a área total de implantação dos lotes de 19615 m2, correspondentes a 131 lotes destinados a habitação, 1 lote destinado a estabelecimento hoteleiro, 1 lote destinado a clube de ténis e 5 lotes destinados a jardim (de natureza privada), que perfazem a área total de 116 008 m2, conforme quadro seguinte e 18 719 m2 de área destinada a espaço verde privado de utilização colectiva. (…)”, prevendo-se no quadro referido a existência de um lote denominado 112-A, com a área de 7189 m2¸destinado a jardim; lote 112-B, com a área de 8.351 m2, destinado a jardim; lote 112-C, com a área de 10.131,5 m2, destinado a jardim e de um lote 112-D, com a área de 2560 m2, também destinado a jardim.
18.º Por instrumento escrito datado de 5 de agosto de 2009, com a epígrafe “Cessão da Posição Contratual”, a ora Autora “BB, S.A.”, ali identificada como primeira outorgante, acordou com a ora Autora “Associação de Proprietários do Aldeamento Vilamouraténis”, identificada como segunda outorgante, o seguinte: “Pelo presente instrumento, a primeira outorgante transmite à segunda outorgante, que aceita para si essa transmissão, a sua posição contratual, com todos os seus direitos e obrigações a que alude o Anexo 2 deste contato e que emergem quer das escrituras públicas de compra e venda celebradas com todos os proprietários de moradias no empreendimento V…, sejam ou não associados da segunda outorgante, designadamente o direito à taxa anual de conservação dos espaços verdes e infra-estruturas e a correspondente obrigação de conservação de tais espaços e infra-estruturas, e bem assim, todos os demais direitos sobre os proprietários estabelecidos nos referidos documentos complementares (…).”
19.º Os Réus encontram-se a usar, em seu proveito exclusivo, as parcelas de terreno a que se referem os mencionados “contrato de comodato” referidos em 11.º e 12.º, mantendo cada grupo de Réus as referidas parcelas integradas nos respetivos lotes, muradas e separadas dos demais lotes e das outras zonas com as quais confrontam.
20.º Aquelas parcelas correspondem na totalidade às áreas que na planta síntese do loteamento se encontram assinaladas como “espaços verdes privados de utilização coletiva”.
21.º Cada uma das referidas áreas encontra-se ajardinada, com relvado e, em parte da área, com piscinas implantadas, sendo mantidas pelos Réus como se fizessem parte dos respetivos lotes.
22.º Os Réus não pretendem abrir mão das referidas áreas de terreno.
23.º Os Réus não são e nunca foram associados da Autora AA e não contrataram com a Autora BB a prestação de serviços de manutenção e serviços básicos, incluindo a limpeza, jardinagem e segurança.
Na sentença foram considerados não provados os seguintes factos:
a) Que não se encontrem edificadas, em cada um dos lotes 114, 116, 117 e 118, as construções referidas nos averbamento 02, ap. 02/14082006, do prédio descrito sob o número … (lote 114); averbamento 02, ap. 03/17092004, do prédio descrito sob o número … (lote 116); averbamento 02, ap. 02/17092004, do prédio descrito sob o número … (lote 117); averbamento 03, ap. 01/17092004, do prédio descrito sob o número … (lote 118), nomeadamente, as piscinas ali referidas;
b) Que os Réus tenham construído canteiros e plantado flores nas áreas referidas em 11.º e 12.º, anexas aos respetivos lotes;
c) Que a construção referida em b) e as plantas e canteiros tenham valor superior ao valor das respetivas áreas onde se encontram implantados.
O DIREITO
Escreveu-se na sentença recorrida:
«As Autoras peticionam, (…), a condenação das Rés a entregar as parcelas a que se referem os denominados “contratos de comodato”, livres e devolutas, de forma a poderem ser usadas em proveito comum de todos os proprietários.
Conforme resultou do já decidido, as referidas parcelas integram a área comum do loteamento, pelo que cada um dos proprietários dos lotes integrados no loteamento, será também comproprietário dessa área comum (artigo 1420.º, n.º 1, do Código Civil).
Resultou provado que tais parcelas, encontrando-se relvadas e ajardinadas, são tratadas e regadas pelos Réus.
Nos termos do disposto no artigo 1421.º, n.º 3, do Código Civil, “O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um dos condóminos certas zonas das partes comuns.”
A aplicação desta regra ao loteamento implicará que se considere título constitutivo o próprio alvará de loteamento uma vez que se trata do título que institui a afetação das diferentes áreas do prédio a lotear.
No caso das áreas comuns aqui em causa, apenas resulta do alvará de loteamento que tais parcelas se destinam a “espaços verdes de utilização coletiva”. Ainda assim, a Autora “BB”, enquanto proprietária e promotora do loteamento, logo em 18 de Maio de 2001, permitiu que tais parcelas passassem a destinar-se, exclusivamente, a ajardinamento e apoio dos lotes contíguos, o que fez através da celebração dos denominados “contratos de comodato”.
Por ser assim, como o destino das referidas parcelas foi fixado pela então única proprietária, a alteração de tal destino obrigará ao acordo de todos os atuais proprietários (artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil), o que no caso não se encontra demonstrado uma vez que a Autora AAé proprietária de apenas quatro lotes dos cento e trinta e oito que fazem parte do loteamento, não documentando os autos qualquer deliberação dos proprietários do loteamento, reunidos em assembleia geral, órgão a quem caberá a administração das partes comuns.
Por ser assim, decide-se julgar improcedente o pedido referido sob a alínea c) do segmento petitório.»
Dizem as recorrentes que o alvará de loteamento nº …/86 a que se alude no ponto 17º dos factos provados não foi alterado em Maio de 2001 através das celebrações dos contratos de comodato pela autora BB, e que, por isso, não poderia ter sido tal alvará equiparado a um título constitutivo de propriedade horizontal, nos termos dos artigos 1417º a 1419º do Código Civil.
Da sentença decorrida não decorre, porém, qualquer entendimento do Tribunal a quo no sentido de considerar que os mencionados contratos alteraram o alvará de loteamento nº …/86 em 18 de Maio de 2011, limitando-se o Mm.º Juiz a constatar um facto que resultou provado dos aludidos contratos juntos aos autos pelas próprias recorrentes, nos termos dos quais a autora BB deu o seu acordo expresso a que fosse dada uma utilização diferente ao regime de uso das parcelas em discussão nos autos, não resultando assim da sentença que tenha sido feita uma equiparação do mencionado alvará a um título constitutivo da propriedade horizontal.
Por outro lado, contrariamente ao alegado pelas recorrentes, o art. 43º, nº 4, do RJUE, ao regular as operações de loteamento, remete expressamente para os artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil.
O artigo 43º, nº 4, do RJEU dispõe, na verdade, que «os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do Código Civil».
Refira-se que o loteamento urbano consiste na operação urbanística de divisão de um ou vários prédios em parcelas autónomas, de qualquer área, destinados à construção, sujeita a mais das vezes à intervenção prévia e ao licenciamento por parte dos órgãos administrativos.
Sobre esta temática escreveu-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 12.12.2013[2]:
«São escassos os elementos doutrinários que nos permitam compreender o sentido e alcance da citada norma.
Abílio Neto pronuncia-se nos seguintes termos: “Subordinado ao título “áreas para espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas e equipamentos”, o artigo 43.º do RJUE, aprovado pelo DL n.º 555/99, de 16/12, com as alterações introduzidas pelo DL n.º 177/2001, de 4-6, dispõe que ‘’os projetos de loteamento devem prever áreas destinadas à implantação de espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos” (n.º 1) , acrescentando o n.º 4 do mesmo normativo que ‘’os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º -A do Código Civil’’, ou seja , são-lhe aplicáveis o regime de direitos e encargos dos condóminos (artigos 1420.º a 1429.º-A) e o da administração das partes comuns do edifício (artigos 1430 a 1438-A), sendo que o disposto neste artigo 43.º é igualmente aplicável a outra operações urbanísticas, e não apenas a loteamentos, por força do n.º 5 do artigo 57.º do mesmo RJUE.
O projecto de loteamento deve indicar expressamente (nas plantas e na memória descritiva) quais as parcelas de terreno que manterão o estatuto de propriedade privada e quais as que revertem para o domínio público municipal, por via do regime das cedências consignado no artigo 44.º do RJUE; essa clarificação é fundamental para uma correcta aplicação do n.º 4 do artigo 43.º, designadamente para determinar quais as infra-estruturas viárias que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns, e, segundo cremos, como partes imperativamente comuns a aditar ao elenco do n.º 1 do artigo 1421.º” (Manual da Propriedade Horizontal, 3.ª ed., Ediforum, Lisboa, 2006:114).
Num recente trabalho de anotação ao RJUE e a respeito do mesmo preceito dizem Fernanda Oliveira, Maria Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs: “O n.º 4 do artigo em anotação determina que constituem partes comuns dos lotes resultantes das operações de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas viárias e equipamentos que, de acordo com o loteamento, devem revestir natureza privada. Determina expressamente a este propósito, o mesmo número, que essas partes comuns sejam regidas pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A do CC. Não se trata verdadeiramente de constituição de uma situação de propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável, desde logo, o regime notarial da sua constituição, mas apenas do aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras de idoneidade na resolução dos litígios surgidos entre privados no aproveitamento das zonas comuns’’ (Regime Jurídico da Urbanização e da Edificação Anotado, 3.ª ed., Almedina, Coimbra, 2012: 374/375, o sublinhado é nosso).»
O art. 1438º-A do CC, sob a epígrafe “propriedade horizontal de conjuntos de edifícios” dispõe que «[o] regime previsto neste capítulo pode ser aplicado, com as necessárias adaptações, a conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afectadas ao uso de todas ou algumas unidades ou fracções que os compõem».
Como refere Rui Vieira Miller[3], «[e]ste preceito, introduzido pelo Decreto-Lei n.º 267/94, veio dar realidade jurídica a um fenómeno que se foi vulgarizando, sobretudo a partir do abandono das antigas quintas e como forma de reconversão destas, de construção em recinto fechado de várias unidades habitacionais autónomas, unifamiliares ou com mais de um piso, servidas por um complexo de instalações ou espaços de lazer ou com actividades de natureza lúdica, destinados ao gozo exclusivo dos respectivos proprietários, com sua fruição em comum.
O facto de poderem fazer parte desse conjunto unicamente moradias unifamiliares, de propriedade exclusiva (singular ou comum), não exclui nem prejudica a aplicação do regime da propriedade horizontal.
É que tal conjunto constitui uma unidade jurídica formada por fracções autónomas resultantes da aglutinação da propriedade exclusiva de cada uma dessas moradias com a quota-parte do respectivo proprietário na compropriedade dos bens (terreno e instalações nele estabelecidas) destinados à sua fruição em comum como indispensável ao gozo daquela.
Há, assim, a incindibilidade dos direitos de propriedade exclusiva sobre a moradia e de compropriedade nas partes de fruição comum existentes na área em que ela se insere, como é próprio e típico da propriedade horizontal».
Esta matéria foi proficientemente tratada na sentença recorrida, na qual se concluiu que «[o] excesso de área ocupada pelos lotes coincide, grosso modo, com a área indicada nos denominados “contratos de comodato” e ali assinalada nas plantas em anexo àqueles instrumentos. Confrontadas tais plantas com o teor da planta síntese a que se refere o alvará de loteamento, na sua atual versão, conclui-se que tais áreas integram, de facto, a área destinada a espaço verde privado de utilização coletiva e, por via disso, aquelas áreas deverão considerar-se comuns do loteamento, atento o disposto no artigo 43.º, n.º 4, do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, pelo que deverá proceder o pedido das Autores, nesta parte.»
A inexistência de um título constitutivo da propriedade horizontal não afasta, por isso, a aplicação ao caso dos autos do disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do CC, ex vi artigo 43º, nº 4, do RJUE.
Dizem ainda as recorrentes que a sentença recorrida se baseou num facto que não foi alegado nem provado nos autos e que é falso, uma vez que a autora BB «não era, em 18 de maio de 2001, 15 anos depois de ter obtido o alvará de loteamento, a única proprietária de lotes», o que constituiu uma decisão surpresa, «sobre a qual as partes não tiveram oportunidade de se pronunciar, proferida em violação do princípio do contraditório [art. 3º, nº 3, do Cód. Proc. Civil]».
A menção feita na sentença recorrida à autora BB como sendo “a única proprietária” em 18 de Maio de 2001, se bem que possa ser interpretada com o sentido da mesma ser a proprietária de todos os lotes do aldeamento, facto que não foi efetivamente alegado nem provado, mostra-se irrelevante para o caso em apreciação, pois aquilo que está em causa é a celebração de contratos de comodato que a autora celebrou com os anteriores proprietários dos lotes, não restando a menor dúvida que as áreas adjacentes aos lotes 113 a 120 que foram objeto daqueles contratos eram, à data da sua celebração, propriedade da autora, enquanto áreas remanescentes da operação de loteamento inicial de 23 de julho de 1986, tal como vem, aliás, alegado no artigo 37º da petição inicial.
Afigura-se deste modo correto o entendimento vertido na sentença recorrida, de que a alteração do destino dado às parcelas em causa «obrigará ao acordo de todos os atuais proprietários (artigo 1419.º, n.º 1, do Código Civil), o que no caso não se encontra demonstrado uma vez que a Autora AA é proprietária de apenas quatro lotes dos cento e trinta e oito que fazem parte do loteamento, não documentando os autos qualquer deliberação dos proprietários do loteamento, reunidos em assembleia geral, órgão a quem caberá a administração das partes comuns.
Ademais, alegaram as autoras no artigo 36º da petição inicial - o que foi dado como provado na sentença (cfr. ponto 11º do elenco dos factos provados) - que dos contratos de comodato decorria para os comodatários a obrigação de transmitir a eventuais adquirentes dos lotes todos os direitos e obrigações derivados dos mesmos, o que reflete de forma clara a intenção da BB de afetar tais parcelas ao uso dos proprietários dos lotes adjacentes, pelo que pretenderem agora por cobro a uma situação que as próprias criaram e da qual tinham e têm plena consciência, ocorrida em data em que os recorridos não detinham qualquer direito sobre qualquer lote criado pelo alvará nº …/86 e da qual nunca lhes foi dado conhecimento antes da aquisição dos respetivos lotes, consubstancia um verdadeiro abuso do direito respetivo.
Nos termos do disposto no art. 334º do CC “[é] ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Como ponderado no Acórdão do STJ de 25.05.1999[4], «…a concepção geral do abuso de direito postula a existência de limites indeterminados à actuação jurídica individual. Tais limites advêm de conceitos particulares como os de função, de bons costumes e de boa fé (…) O problema de base posto pelo abuso de direito reside na indeterminação dos conceitos que o informam e, designadamente, no de boa fé. Diz-se indeterminado o conceito que não permite uma comunicação clara e imediata quanto ao seu conteúdo. Por isso, o conceito indeterminado carece de um processo de concretização, tendente a possibilitar a sua aplicação em concreto (…) E sabe-se que a lei utiliza conceitos indeterminados como modo privilegiado de atribuir ao aplicador intérprete – “maxime” ao juiz – instrumentos capazes de promover, no caso concreto, uma busca mais apurada da justiça, como diz o Prof. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, Tomo 1, 1999, Almedina (…) De salientar também que assegurar expectativas e direccionar condutas são indubitavelmente funções primárias do direito (…) Ou seja: por um lado, assegurar desde logo a confiança fundada nas condutas comunicativas das “pessoas responsáveis”, fundada na própria credibilidade que estas condutas reivindicam, e, por outro lado, dirigir e coordenar dinamicamente a interacção social e criar instrumentos aptos a dirigir e coordenar essa interacção, por forma a alterar as probabilidades de certas condutas no futuro (…) E ambas as funções se relacionam com aquela “paz jurídica” que, ao lado da justiça, é R...ida como uma das expressões da própria “ideia de direito” (v. Prof. Baptista Machado, Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, pags. 346)».
Uma das modalidades que pode revestir o abuso de direito encontra guarida no instituto jurídico denominado venire contra factum proprium.
Esta vertente do abuso de direito inscreve-se no contexto da violação do princípio da confiança, que sucede quando o agente adota uma conduta inconciliável com as expectativas adquiridas pela contraparte, em função do modo como antes atuara.
Dissertando sobre tal instituto, o Prof. Almeida Costa[5] ensina que “de acordo com o entendimento mais recente e quase uniforme da dogmática, a relevância da chamada conduta contraditória supõe a conjugação dos vários pressupostos reclamados pela tutela da confiança. Entende-se que vedar, pura e simplesmente, a uma pessoa a prática de actos lícitos, embora opostos, redundaria numa teia de vinculações sistemáticas incompatível com o tráfico jurídico». Acrescentando que «a concepção da tutela da confiança assenta no enunciado de um certo número de eventos ou circunstâncias que integram o chamado «facto jurídico da confiança» e que são: a situação objectiva de confiança (esta existe quando alguém pratica um acto – o «factum proprium» - que, em abstracto, é apto a determinar em outrem a expectativa de adopção, no futuro, de um comportamento coerente ou consequente com aquele primeiro e que, em concreto, efectivamente gera tal convicção, não surgindo, pois, tal situação se o «factum proprium» não influenciar o destinatário, como sucede quando se demonstra que este, independentemente da conduta de outrem, teria agido do mesmo modo); o investimento da confiança (este corresponde às disposições ou mudanças na vida do destinatário do «factum proprium» que, não só evidenciam a expectativa nele criada, como revelam os danos que, irrefragavelmente, resultarão da falta de tutela eficaz para aquele – irreversibilidade do investimento, lhe chama a dogmática alemã); finalmente, entende-se que a confiança apenas se mostra digna de protecção jurídica se o destinatário se encontrar de boa fé em sentido subjectivo, ou seja, se houver agido na suposição de que o A. do «factum proprium» estava vinculado a adoptar a conduta prevista e se, ao formar tal convicção, tiver tomado todos os cuidados e precauções usuais no tráfico jurídico”.
Na lição do Prof. Menezes Cordeiro[6], “Venire contra factum proprium postula dois comportamentos da mesma pessoa, lícitos em si e diferidos no tempo. O primeiro - o factum proprium – é, porém, contrariado pelo segundo” (…) “No essencial, a concretização da confiança, ela própria concretização de um princípio mais vasto, prevê...: a actuação de um facto gerador de confiança, em termos que concitem interesse por parte da ordem jurídica; a adesão do confiante a esse facto; o assentar, por parte dele, de aspectos importantes da sua actividade posterior sobre a confiança gerada – um determinado investimento de confiança – de tal forma que a supressão do facto provoque uma iniquidade sem remédio. O factum proprium daria o critério de imputação da confiança gerada e das suas consequências” (…) “A articulação destes requisitos entre si não opera em termos cumulativos comuns: a falta de algum deles pode ser suprida pela intensidade especial que assumam os restantes. Neste domínio como noutros, a concretização da boa fé impõe o abandono de subsunções conceptualísticas como modo de aplicar o Direito”. E “A proibição de venire contra factum proprium representa um modo de exprimir a reprovação por exercícios inadmissíveis de direitos e posições jurídicas. Perante comportamentos contraditórios, a ordem jurídica não visa a manutenção do status gerado pela primeira actuação, que o Direito não reconheceu, mas antes a protecção da pessoa que teve por boa, com justificação, a actuação em causa. O factum proprium impõe-se não como expressão da regra pacta sunt servanda, mas por exprimir, na sua continuidade, um factor acautelado pela concretização da boa fé”.
Estas e outras posições doutrinais semelhantes, têm sido acolhidas e aplicadas em diversos arestos do STJ, de que se mencionam, a título meramente exemplificativo os Acórdãos de 01.03.2007 (proc. 06A4571) e de 11.12.2012, (proc. 116/07.2TBMCN.P1.S1), ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
No caso em apreço, apenas nas contra-alegações foi invocado pelos réus o abuso de direito, o qual, não obstante, sempre deveria ser objeto de apreciação e decisão por ser de conhecimento oficioso[7].
Assim, considerando que foi intenção da recorrente BB afetar as parcelas em discussão ao uso dos proprietários dos lotes adjacentes mediante a celebração dos contratos de comodato a que se vem aludindo, o que legitimou a expetativa daqueles proprietários de que aquela não viria posteriormente a por cobro a essa situação, que a própria criou, incorrem as recorrentes em abuso do respetivo direito ao pretenderem a entrega das mencionadas parcelas para serem utilizadas em proveito comum de todos os proprietários do aldeamento, entrega essa não alicerçada em qualquer conduta dos recorridos que possa ser entendida como incumprimento das obrigações para si decorrentes da celebração dos contratos de comodato e antes se filiando, exclusivamente, numa tardia reponderação das alterações decorrentes do aditamento ao alvará de loteamento nº …/86 promovidas pela recorrente BB.
Por outro lado, a propósito do investimento da confiança, resultou provado que «cada uma das referidas áreas encontra-se ajardinada, com relvado e, em parte da área, com piscinas implantadas, sendo mantidas pelos réus como se fizessem parte dos respetivos lotes» (ponto 21º dos factos provados), o que evidencia a expectativa criada de que as autoras/recorrentes não invocariam a alteração do alvará de loteamento para reclamarem a restituição das parcelas em causa.
Improcedem, assim, todas as conclusões em sentido contrário das recorrentes, não se mostrando violados os preceitos legais invocados ou quaisquer outros, sendo de confirmar a decisão recorrida.
Sumário:
I - Os projetos de loteamento podem prever a existência de diversas infraestruturas integradas no projeto que permanecem integradas na propriedade privada, como partes comuns.
II - A estas partes comuns é aplicável o disposto nos artigos 1420.º a 1438.º-A, do Código Civil, por força do artigo 43.º do RJUE.
III - Tal remissão não implica a constituição de uma situação de propriedade horizontal na globalidade do regime, mas apenas o «aproveitamento de um regime legal pré-definido» em algumas das suas dimensões.
IV – O princípio da proibição do venire contra factum proprium, manifestação da figura do abuso do direito, pressupõe a existência de uma situação objetiva de confiança, de um investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento e de boa-fé da parte que confiou.
V – Constitui abuso de direito, na modalidade do venire contra factum proprium, a atitude da empresa promotora e titular do alvará de loteamento de um aldeamento, que celebrou contratos de comodato com alguns dos proprietários permitindo a utilização por estes de partes comuns do loteamento, consistente em posteriormente querer proibir a utilização dessas partes com fundamento em que as mesmas são comuns, fazendo tábua rasa das obrigações para si decorrentes dos aludidos contratos.
IV – DECISÃO
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pelas recorrentes.
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Évora, 8 de Junho de 2017
Manuel Bargado
Albertina Pedroso
Tomé Ramião
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[1] Estas exceções foram apreciadas e julgadas improcedentes na sentença recorrida.
[2] Proc. 2292/10.8TBOER- A.L1-8, in www.dgsi.pt.
[3] A Propriedade Horizontal no Código Civil, 3ª ed., Almedina, Coimbra, 1998, p. 326 (autor igualmente citado na sentença recorrida).
[4] In CJ/STJ, Ano VII, Tomo 2º, p. 116.
[5] In RLJ, ano 129º, p. 61.
[6] In Da Boa Fé No Direito Civil, Reimpressão (1997), pp. 745, 758, 759 e 769/770.
[7] Cfr., inter alia, o Ac. do STJ de 25.11.1999, CJ/STJ, Tomo 3º, p. 124.