Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 961/08.1TBVRS.E1 |  |
LOCAÇÃO
CADUCIDADE
CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
1 – Pode e deve conhecer-se do mérito da causa logo no despacho saneador se os autos contiverem todos os elementos necessários para fundamentar uma decisão segura.
2 – O disposto no art. 1051º, al. c), do Código Civil, nomeadamente onde estabelece que o contrato de locação caduca quando cesse o direito com base no qual foi celebrado, aplica-se ao contrato de cessão de estabelecimento.
3 – Assim resulta, além do mais, da inserção sistemática do art. 1109º do CCivil, que prevê este tipo de contratos, e da sua própria epígrafe, que os menciona genericamente como sendo uma “locação de estabelecimento”.
Sumário do relator
1 – Relatório
A autora, “J..., Limitada”, propôs a presente acção declarativa com processo sumário contra a ré “D..., Limitada”, terminando a sua petição com os seguintes pedidos:
a) que seja declarada a resolução do contrato celebrado entre as partes em 29.09.2005, e decretado o despejo da ré das lojas objecto daquele contrato;
b) que seja condenada a ré no pagamento de € 6.300,00 a título de rendas vencidas e não pagas, acrescido dos juros vencidos no montante de 416,46 € e ainda das rendas vincendas na pendência da acção até à entrega efectiva do locado, e ainda nos honorários do mandatário da autora, custas e demais encargos.
Alegou a autora para basear estes pedidos (em breve síntese, que tem em conta apenas o que mantém relevo para o presente recurso) que pelo contrato referido cedeu à ora ré a exploração de duas lojas situadas no Mercado Municipal de Vila Real de Santo António, obrigando-se esta a pagar-lhe o montante mensal de € 450, o que depois deixou de fazer, a partir de Outubro de 2007.
A ré apresentou contestação, onde se defende por excepção e por impugnação e deduz também reconvenção.
Aquilo que na contestação traduz matéria de impugnação diz respeito à mudança da actividade comercial exercida no local, que a autora alegou ter sido feita pela ré, o que esta negou. Verifica-se todavia que este fundamento para os pedidos da autora não foi considerado na sentença impugnada (que decidiu a procedência da acção com base apenas na falta de pagamento das rendas, dando esse outro fundamento por prejudicado), pelo que também não releva para o presente recurso, cujo objecto está naturalmente delimitado pelas conclusões da ré/recorrente.
Para a polémica aqui submetida a juízo, importa que na sua contestação a ré invocou a nulidade do contrato, por no mesmo a autora se arrogar proprietária das lojas, sendo certo que elas pertencem ao Município e a sua exploração resultar de concurso e posterior concessão, pelo que os pedidos da autora são improcedentes, e em reconvenção pediu a condenação da autora a pagar-lhe a quantia relativa às rendas que foram pagas, alegando para isto, também, a nulidade já mencionada.
A autora respondeu, pugnando pela improcedência do pedido reconvencional e pela não verificação da nulidade suscitada.
Em saneador/sentença, a acção foi julgada procedente e a reconvenção improcedente, tendo em consequência sido decidido:
1 - Declarar a resolução do contrato celebrado pelas partes em 29.09.2005 e referente ao estabelecimento comercial instalado nas lojas … do Mercado Municipal de Vila Real de Santo António;
2 - Condenar a ré a restituir aquele estabelecimento à autora, desocupado de pessoas e bens;
3 – Condenar a ré a pagar à autora a quantia de € 6.300,00 a título de quantias mensais estipuladas no contrato supra referido, vencidas e não pagas, acrescidas dos juros moratórios vencidos no montante de 416,46€;
4 – Condenar a ré a pagar à autora as quantias mensais supra referidas que se vencerem desde 01.01.2009 até efectiva entrega do estabelecimento, acrescidas dos juros moratórios,
5 - Absolver a autora do pedido reconvencional.
A ré instaurou então o presente recurso, pretendendo a revogação da sentença, de forma a que venha a ser decretada a improcedência da acção e a procedência da sua reconvenção.
A concluir as suas alegações, a recorrente formulou as seguintes conclusões:
A - A sentença recorrida não leva em conta toda a matéria de facto levada aos autos pelas partes, limitando-se ao contrato de concessão de exploração apresentado pela A., não se referindo aos documentos apresentados pela R., desta forma violando o disposto no Código de Processo Civil.
B - O enquadramento jurídico feito na sentença recorrida limita-se ao NRAU e Código Civil, omitindo por completo o direito administrativo aplicável, dado estar em causa a concessão a privados de património público.
C - pelo exposto, deve ser revogada a sentença recorrida, apreciando-se a excepção levantada pela R. na sua contestação de acordo com o dispositivo legal aplicável.
D - Devem, ainda, os autos prosseguir para apreciação do pedido reconvencional deduzido pela R.
Pela autora/recorrida não foram apresentadas contra-alegações.
Cumpre agora apreciar e decidir, para o que passamos a expor os factos a considerar.
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II – Os FactosSão os seguintes os factos declarados provados na sentença recorrida, com base na prova documental e no acordo das partes:
“A) Por escrito de 29.09.2005 celebrado entre A. e R. e denominado de "Contrato de Concessão de Exploração", aquelas declararam que "A primeira outorgante (A.) e na qualidade de proprietária das lojas n.º … sita no Mercado Municipal de Vila Real de Santo António, destinadas ao comércio de artigos regionais concede à Segunda Outorgante (Ré) a exploração das referidas lojas ( ... ) pelo período de cinco anos com início no dia um de Outubro de 2005 e término em 30 de Setembro de 2010 ( ... ) renovável por períodos iguais e sucessivos ( ... ) pela quantia anual de 5400,00 € liquidada em mensalidades de 450,00 € ( ... ) com a assinatura a segunda outorgante liquida a quantia de 450,00 € referente ao mês de Outubro de 2005, bem como o valor de 450,00 € a título de caução ( ... ) a renda será liquidada à primeira outorgante (na residência do legal representante desta) e o não pagamento durante um mês faz com que a primeira outorgante possa renunciar ao presente contrato.
( ... ) O comércio a exercer no estabelecimento é a exploração venda de artigos regionais ( ... ) Todas as benfeitorias necessárias e efectuadas pela segunda outorgante e desde que fixas ao edifício serão pertença do imóvel e em caso algum mesmo de renúncia serão passíveis de remoção nem de indemnização, e que desde já fica autorizada a efectuá-las se assim o entender e se forem exigidas pelas autoridades fiscalizadoras".
B) Na data da assinatura do escrito referido em A) a Ré pagou à Autora 900,00 €.
C) Desde Outubro de 2007 até à presente data (entenda-se Dezembro de 2008, data em que a acção deu entrada) a Ré deixou de pagar à A a quantia mensal estipulada no escrito referido em A), o que perfaz o montante de 6300,00 €.
D) A Ré continua a explorar as lojas referidas em A).
E) O local onde estão instaladas as lojas pertence ao Município de Vila Real de Santo António, o qual concedeu a exploração do local à A.
F) Nas lojas encontra-se instalado o estabelecimento comercial de cafetaria e pastelaria denominado C….”
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III – O DireitoRecorda-se que é pelas conclusões do recurso que se delimita o seu âmbito de cognição, salvo questões de conhecimento oficioso – artigos 660.º, n.º 2, e 684.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
Assim, as questões colocadas no presente recurso referem-se em primeiro lugar à matéria de facto, dizendo a ré que para além da factualidade declarada provada, e que não questiona, devem ser considerados para decidir outros factos que ficaram provados pelos documentos que juntou, em segundo lugar à suficiência da matéria de facto assente para justificar o conhecimento de mérito já em sede de saneador, depois à nulidade do contrato que constitui causa de pedir, que a recorrente continua a defender, tanto para concluir pela improcedência da acção como pela procedência da reconvenção, e finalmente às consequências jurídicas a extrair da factualidade disponível.
Vejamos então as diversas questões suscitadas, começando por aquela referente aos factos e posteriormente passando às relativas ao julgamento de direito.
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a) A factualidade disponívelA recorrente não contesta a justeza da decisão do tribunal em relação aos factos que declarou provados, alegando a prova documental e o acordo das partes, mas entende que com a mesma fundamentação existe mais factualidade que deve ser dada como provada e que assume relevância para a aplicação Direito e a decisão da causa.
Afigura-se que tem razão. Com efeito, os documentos juntos pela ré a fls. 51, 52 e 53 (certidões emitidas pela Câmara Municipal de Vila Real de Santo António), e que não foram postos em causa pela autora, nem eles nem o respectivo conteúdo, provam que as lojas objecto do presente litígio, cuja exploração tinha sido oportunamente atribuída à autora, deixaram de ser concessionadas a esta por deliberação camarária de 3 de Março de 2009 (que de seguida veio a atribuir essa concessão à própria ré).
Ou seja, e para o que nos interessa, constitui facto assente que a autora deixou de ter a concessão da exploração das ditas lojas a partir dessa data.
Ora este facto tem manifesta influência na decisão da causa, tal como a configuramos, e explicaremos mais adiante.
Julga-se por isso procedente esta pretensão da ré, consignando que fica aditado à matéria de facto que vinha fixada da primeira instância este outro facto:
G) A autora deixou de ser concessionária da exploração das lojas supra referida, a partir de 3 de Março de 2009.
No restante, nada se encontra para alterar: os factos controvertidos que se encontram alegados nos articulados surgem-nos como irrelevantes para as soluções de Direito (resumem-se à controvérsia sobre quem procedeu à alteração da actividade exercida nas lojas, dizendo a autora que foi a ré e dizendo esta que já recebeu da autora os espaços com a ocupação que neles exerce, o que como já aludimos pensamos ser irrelevante para a decisão do recurso) e no restante os articulados contêm considerandos e conclusões, jurídicas ou não, mas em todo o caso sem consistência fáctica.
Consequentemente, mantém-se inalterada a factualidade já declarada assente no tribunal recorrido, e adita-se o facto supra referido, assim fixando a matéria fáctica a considerar na decisão a proferir.
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b) A decisão no saneadorTemos defendido, em consonância com o que julgamos ser entendimento consensual, que é prematuro o conhecimento do mérito da causa no saneador quando exista mais do que uma solução plausível para a questão de direito e factos controvertidos com relevância para alguma delas.
Porém, contendo os autos todos os elementos necessários para fundamentar uma decisão segura, pode e deve conhecer-se do mérito da causa logo no despacho saneador.
Se não existem factos alegados que sejam susceptíveis de influir na decisão a tomar, não se justifica o prosseguimento do processo, uma vez que os actos ulteriores se antevêem garantidamente inúteis.
No caso presente, e como já ficou dito de passagem, julgamos não existirem nos articulados factos controvertidos que justifiquem o prosseguimento do processo, por a prova respectiva poder trazer consequências para as decisões a proferir.
Na verdade, se a factualidade alegada que está por esclarecer se resume à divergência sobre quem fez a alteração no ramo de negócio desenvolvido no local, que era inicialmente de venda de artesanato e passou a ser de cafetaria e pastelaria, não se justifica que os autos prossigam. O facto só poderia ser relevante para apreciação do pedido de resolução do contrato, e esse pedido foi declarado procedente com base na falta de pagamento das rendas; verificando-se esse fundamento, como se deu por factualmente assente, a prova de mais este nada acrescentaria para o efeito.
Quanto ao demais conteúdo dos articulados, se como se disse atrás se traduz em argumentação, considerandos e conclusões, temos que concluir que não temos factos para justificar o prosseguimento do processo, com a respectiva prova.
Andou bem a primeira instância ao decidir no saneador, porque efectivamente os dados fornecidos pelos autos permitiam já decidir com a necessária segurança; e o prosseguimento do processo não se antevia susceptível de conduzir a julgamento diferente daquele que resultava dos factos disponíveis.
Nada há, portanto, a censurar neste ponto à sentença impugnada.
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c) A nulidade do contrato Vistas as posições das partes, constata-se que a validade do contrato alegado pela autora é pressuposto para a procedência dos pedidos deduzidos na petição inicial, e a sua invalidade constitui pressuposto para a procedência do pedido reconvencional.
Compreende-se por isso que a ré continue a defender a nulidade que aponta a esse negócio que em tempos celebrou, sendo certo que veio pugnar no recurso pela revogação do decidido, ou seja, contra a procedência da acção e contra a improcedência da reconvenção.
Porém, examinando o que alegou a esse respeito na sua contestação, verificamos que a ré veio dizer que o contrato junto pela autora era nulo porque nele esta se intitulava proprietária das lojas … do Mercado Municipal de Vila Real de Santo António, quando o proprietário delas é o Município; e que desse modo a autora, como não é a proprietária, não podia dispor das lojas, ao contrário do que fez. A ré conclui que a autora praticou um acto de disposição de bens alheios, o qual segundo o Código Civil é nulo, não podendo portanto a autora peticionar as rendas.
Com esta argumentação e estes factos, não podia ser outra a decisão do tribunal a este respeito. Considerou que o contrato em questão, pelo seu conteúdo, não tem obviamente a natureza de acto de disposição praticado sobre um imóvel, integrando-se claramente na figura normalmente designada de contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial. A menção feita na cláusula primeira sobre a qualidade de “proprietária das lojas” constitui apenas, a bem dizer, uma impropriedade de linguagem; quis-se dizer, evidentemente, que a autora explorava os estabelecimentos comerciais, não que era a dona dos locais onde os explora, que ambas as partes bem sabiam serem espaços pertencentes ao Município. Aliás, a cláusula segunda logo prossegue dizendo que “a primeira outorgante cede a exploração das lojas (…) “
Perante a fragilidade da argumentação da ré, logo concluiu, e bem, o tribunal de primeira instância que não existia a nulidade invocada.
Veio agora em sede de recurso a ré alegar que “o enquadramento jurídico feito na sentença recorrida limita-se ao NRAU e Código Civil, omitindo por completo o direito administrativo aplicável, dado estar em causa a concessão a privados de património público.”
Vem a propósito retorquir que o tribunal deu nessa questão a resposta suscitada pelas razões apresentadas pela própria ré (qualificou o contrato, integrando os factos no Direito pertinente, e concluiu pela sua validade por não encontrar matéria que apontasse para a nulidade alegada).
A referência ao “direito administrativo aplicável” (seguindo por este caminho a ré seria naturalmente conduzida até à incompetência material do tribunal comum) surge no presente recurso como despropositada. Desde logo por não serem concretizados os factos e as normas que apoiariam essa aplicabilidade (depreende-se do conjunto das alegações que o contrato em causa seria nulo por razões derivadas do Direito Administrativo).
Ora constitui ónus do recorrente indicar as normas jurídicas que a seu ver foram violadas, o sentido com que deviam ser interpretadas e aplicadas, ou qual a que devia ter sido aplicada e não foi (cfr. art. 685º-A, n.º 2, do CPC). A recorrente não o faz, impedindo assim o tribunal de conhecer as razões que lhe poderiam eventualmente assistir.
E acrescentamos que também na contestação nada tinha concretizado a este respeito, o que determinou, como se disse, precisamente aquilo que agora contesta: o tribunal centrou a sua atenção unicamente em matéria regulada pelo Direito Civil (o contrato discutido e a nulidade suscitada têm aí a sua sede legal). Não se debruçou sobre questões de direito administrativo (a encontrá-las teria que colocar o problema da sua competência em função da matéria) desde logo porque nem os factos fornecidos pelos articulados nem o Direito invocado o conduziam nesse sentido.
O julgador satisfez as imposições legais a que estava obrigado, resolvendo todas as questões que as partes submeteram à sua apreciação e não se ocupando senão dessas (cfr. art. 660º, n.º 2, do CPC). Vinha alegada uma nulidade, declarou que ela não existia; não encontrando nulidade alguma, julgou válido o contrato em questão (sobre os corolários de tal validade trataremos a seguir).
Não encontramos, nesse ponto, qualquer motivo de reparo em relação ao teor da sentença em apreço.
*
d) o julgamento de DireitoAqui chegados, é necessário referir separadamente o que reporta ao pedido reconvencional e o que se refere aos pedidos da autora.
Como decorre do que ficou dito no ponto anterior, concordamos inteiramente com o decidido quanto ao pedido reconvencional. A ré tinha pedido que a ré fosse condenada a devolver-lhe o valor das rendas que pagou, baseando este pedido unicamente na nulidade do contrato; assim, esse pedido não tem qualquer suporte, de facto ou de Direito.
Como bem recorda a sentença revidenda: “mantendo-se a validade do contrato celebrado, improcede desde logo o pedido reconvencional (que nunca poderia, aliás, proceder mesmo em caso de nulidade do contrato celebrado pelas partes na medida em que a nulidade determina a restituição do prestado por cada uma das partes, que, no caso, corresponderia, à A restituir as rendas e a Ré restituir o gozo da coisa. Ora, como é impossível restituir o gozo, sempre a Ré teria de devolver o valor correspondente ao gozo da coisa, que a jurisprudência vem fazendo equivaler ao valor mensal da renda, pelo que a ré deveria devolver a coisa e a A tinha direito a fazer suas as rendas recebidas por corresponderem ao valor do gozo da coisa e dessa forma também improcederia o pedido reconvencional).”
Já não acompanhamos, porém, o que foi decidido sobre os pedidos deduzidos na petição inicial pela autora. A este respeito pode ler-se na sentença:
“Da factualidade apurada resulta que a Ré não paga a referida quantia mensal desde Novembro de 2007 até pelo menos Dezembro 2008 (data da propositura da acção), pelo que se verifica largamente o fundamento de resolução livremente convencionado pelas partes.
Assim, desde logo se constata que a acção deverá proceder, determinando-se a resolução do contrato com a consequente obrigação da Ré de restituir o estabelecimento comercial objecto do referido contrato e a obrigação de pagar a quantia mensal referente aos meses não pagos, com os correspondentes juros e ainda as quantias mensais correspondentes aos meses em que depois de Dezembro de 2008 tiver permanecido no estabelecimento até à sua entrega efectiva.”
Diremos que estas conclusões só são de aceitar se ignorarmos o facto assente que acima referimos: a autora deixou de ser concessionária da exploração das lojas supra referidas a partir de 3 de Março de 2009.
Ou seja: a autora cedeu a exploração dos estabelecimentos comerciais por força da sua situação jurídica de concessionária dos mesmos. O contrato de cessão aqui apresentado depende inteiramente dessa posição jurídica da autora. Não se pode ceder o que não se tem.
Para o caso em apreço, entendemos que se aplica o disposto no art. 1051º, al. c), do Código Civil, quando estabelece que o contrato de locação caduca quando cesse o direito com base no qual foi celebrado. A localização sistemática do art. 1109º do CC, situado no Capítulo IV do Título II do Livro II do Código Civil, capítulo dedicado à locação, e a sua própria epígrafe, “locação de estabelecimento”, recorda-nos como neste caso particular é forçoso recorrer ao que está genericamente regulado para a locação.
Assim sendo, e uma vez que o direito com base no qual a autora, concessionária do estabelecimento, cedeu a respectiva exploração à ré, cessou com o fim da sua situação de concessionária, apresenta-se como evidente que, então, caducou também o contrato de cessão de exploração celebrado com base nele.
O contrato que constitui causa de pedir caducou a 3 de Março de 2009.
Consequentemente, fica prejudicado o pedido de resolução do mesmo contrato (não se pode resolver o contrato quer se extinguiu entretanto), tal como fica prejudicado o pedido de restituição das lojas (a autora já não tem direito algum sobre elas), e fica também parcialmente prejudicado o pedido de pagamento das rendas respectivas (aceitando-se o raciocínio exposto na sentença recorrida, são devidas pela ré as rendas a que estava obrigada nos termos do citado contrato – mas as obrigações periódicas dele derivadas terminaram quando ele caducou).
Por outras palavras: a ré deve pagar à autora as rendas respeitantes aos meses que vão desde Outubro de 2007 até Fevereiro de 2009. Não mais, porque em Março de 2009 já não se venceu a sua obrigação de pagamento, visto que a 3 de Março a autora deixou de ser concessionária da exploração das lojas e em consequência caducou o contrato de cessão dessa exploração (a obrigação de pagamento da renda de Março vencia-se no primeiro dia útil do mês seguinte – cfr. cláusula quarta do contrato).
Desta forma, a ré terá que ser condenada a pagar um total de 17 meses a € 450 por mês, o que soma € 7650, a que acrescem naturalmente os juros de mora respectivos. Deve assim ser revogada a condenação a pagar rendas vincendas, ou as que se venceriam a partir de Março de 2009, caso o contrato se mantivesse em vigor.
Desta forma terminamos, uma vez que nada mais resta para apreciar do recurso que vem interposto.
IV – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o presente recurso de apelação, e em decidir o seguinte:
a) Julgam prejudicados os pedidos deduzidos pela autora de resolução do contrato que celebrou com a ré a 29-09-2005 e de condenação da ré a restitui-lhe as lojas objecto desse contrato, atenta a caducidade deste, ocorrida em Março de 2009.
b) Condenam a ré a pagar à autora o montante de € 7650 (sete mil seiscentos e cinquenta euros), correspondente às rendas vencidas entre Outubro de 2007 e Fevereiro de 2009, num total de 17 meses a € 450 por mês, a que acrescem os juros vencidos e vincendos, até integral pagamento, à taxa legal.
c) Absolvem a autora do pedido reconvencional, por improcedente.
d) Revogam o decidido em primeira instância naquilo que contraria o acima exposto.
Custas a cargo de ambas as partes, em ambas as instâncias, na proporção de um terço para a autora e dois terços para a ré.
Notifique.
*
Évora, 15-11-2012
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)
Évora, 15-11-2012
(José Lúcio)
(Francisco Xavier)
(Elisabete Valente)