Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 155/07-2 |  |
VENDA DE PRÉDIO HIPOTECADO
I – A acção de reivindicação tem por objecto o reconhecimento do direito de propriedade do autor e a consequente restituição da coisa, excepto nos casos previstos na lei.
II – A venda de prédio hipotecado faz caducar o contrato de arrendamento existente, quando este seja posterior à constituição e registo da hipoteca.
PROCESSO Nº 155/07 - 2
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” instaurou, em 10 de Julho de 2000, no Tribunal de …, uma acção de reivindicação contra “B”, pedindo que a ré seja condenada a reconhecer que a autora é a proprietária da fracção "R", 2° andar, do prédio urbano sito em …, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 04793 e inscrito na matriz sob o artigo 9859, a entregar a indicada fracção livre e devoluta, bem como no pagamento da quantia mensal de 70.000$00, desde Agosto de 2000, até entrega efectiva da fracção, pelos danos que está a sofrer por estar impossibilitada de arrendar o prédio reivindicado e, ainda, na quantia de 980.000$00, a título de compensação pela ocupação abusiva. ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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Alegou, em síntese, que adquiriu a fracção identificada, por arrematação em hasta pública, no dia 6 de Maio de 1999, no Tribunal da comarca de …, encontrando-se registada a seu favor, e que beneficia da posse contínua, pacífica, pública e de boa fé há mais de 20 anos.
No entanto, a ré ocupa a referida fracção sem qualquer título, impedindo que a autora a venda, como pretende, obstando ainda ao seu arrendamento, o que renderia a quantia mensal de 70.000$00.
Na contestação, a ré aceitou o acto aquisitivo, por parte da autora, mas impugnou a posse por mais de 20 anos, invocando ainda que é a arrendatária da fracção, por ter celebrado, em 1 de Janeiro de 1996, um contrato de arrendamento para habitação com o anterior proprietário, o qual foi depositado na Repartição de Finanças de …, em 13.8.97; salientou ainda que tem depositado as rendas na Caixa Geral de Depósitos, uma vez que a autora recusa recebe-las.
A autora respondeu, defendendo que o contrato de arrendado exibido pela Ré não é válido, nem oponível à autora, uma vez que foi celebrado após o registo da hipoteca voluntária constituída a favor do “C” (inscrição C-I) e das duas penhoras (inscrições F-2 e F-3), que a entidade que o outorga não tinha poderes para o acto, pois não podia onerar a fracção sem o consentimento do credor; para além disso, foi celebrado por um prazo de 25 anos e fixada uma renda simbólica, o que revela que teve apenas como intuito prejudicar os interesses dos credores.
Saneado o processo e seleccionada a matéria de facto havida como relevante, procedeu-se depois a julgamento e foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente, decidindo-se:
a) reconhecer e declarar a autora dona e legítima proprietária da fracção identificada em 1. infra;
b) condenar a ré a entregar, livre e devoluta, a referida fracção à autora;
c) condenar a ré a pagar à autora, a título de indemnização, a quantia de 70.00 0$00 mensais, desde 13.11.2000 (contando já esse mês), e até entrega efectiva da fracção, acrescida de juros vencidos e vincendos, calculados à taxa legal sucessivamente em vigor, quantia esta que venha a apurar-se efectivamente em liquidação de sentença;
d) julgar improcedente, por não provado, o pedido de condenação da ré no pagamento da quantia de 980.000$00 a título de indemnização, dele se absolvendo a ré.
Inconformada, a ré apelou, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
1ª - A douta sentença não atendeu por qualquer forma nem relevou o depoimento testemunhal que existiu no processo.
2ª - Antes estriba parte da sua decisão no facto do fiel depositário Sr. … e o Sr. … serem conhecidos em juízo.
3ª - E no facto, por tal é amiudas vezes referido na douta sentença, do contrato de arrendamento não tem aposto o nome do fiador.
4ª - Juridicamente, não existe nenhum impedimento na alienação de uma qualquer fracção autónoma embora subsistindo um contrato de arrendamento.
5ª - Tem a aqui recorrente um contrato de arrendamento que celebrou com a ”D” em 1 de Janeiro de 1996, por um período de 25 anos.
6ª - A recorrente é uma pessoa de parcos conhecimentos tendo-se limitado a proceder ao pagamento das rendas e a proceder ao depósito do referido contrato na Repartição de Finanças de … o que fez em 13 de Agosto de 1997.
7ª - Tendo-o feito porque é "vox populi" na situação da existência de um arrendamento o contrato deve ser manifestado nas finanças.
8ª - É verdade que não procedeu ao registo do contrato como o deveria ter feito nos termos da alínea m) do número 1 do artigo 2 o do CRP.
9ª - O fiel depositário da fracção, antes da alienação da mesma, quer junto da Conservatória respectiva quer junto da Repartição de Finanças, deveria ter averiguado nomeadamente se existia qualquer contrato de arrendamento depositado nos Serviço de Finanças, o que não fez.
10ª - No caso concreto, o contrato de arrendamento é pré-minutado tendo sido adquirido numa papelaria, como o eram a generalidade dos contratos existentes ao tempo, daí ter a menção ao fiador.
11ª - Em momento algum foi colocada em causa a veracidade do contrato de arrendamento nem tal resultou da audição da prova testemunhal produzida.
12ª - A aqui recorrente é de facto a locatária do imóvel tendo registado o respectivo contrato na Repartição de Finanças.
13ª - Só a sua condição e os seus parcos recursos a impediram de efectuar os registos na respectiva conservatória.
14ª - Deveria à recorrente ser reconhecido o seu direito ao arrendamento pelo período contratualizado de tempo.
Se assim não for entendido o que apenas por mera hipótese se concebe:
15ª - Mesmo que o contrato de arrendamento seja considerado nulo por falta de forma esta nulidade não acarreta, salvo melhor opinião, a invalidade de todo o negócio podendo o mesmo ser reduzido.
16ª - A recorrida não logrou fazer prova, nem sequer tal factualidade é aflorada na sentença recorrida, que a aqui recorrente e a “D” não pretendiam manter o negócio no caso de saberem que o contrato era nulo por falta de forma.
17ª - Acontece que a recorrente quando celebrou o contrato estava profundamente convicta atendendo à sua experiência que não só o contrato era válido como iria valer na íntegra e que produziria efeitos durante todo o período da respectiva vigência.
18ª - A invalidade parcial do contrato não determina a invalidade total do mesmo.
19ª - Reduzindo-se o contrato ele tem que vigorar seis anos que corresponde ao período máximo de celebração do contrato sem que haja sujeição a registo.
20ª - Sabendo-se que o contrato teve o seu início em 01 de Janeiro de 1996 verificamos que deve validamente manter-se em vigor até um de Janeiro de 2002.
21ª - No decurso de todo o julgamento, ou nas peças processuais, a recorrida não logrou demonstrar qual seria o seu rendimento hipotético atendendo ao imóvel em si considerado e às respectivas condições de localização e habitabilidade.
22ª - A recorrente reconhece a propriedade da recorrida como sempre fez e porque continua a efectuar o depósito das respectivas rendas em conta aberta para o efeito na Caixa Geral de Depósitos.
23a. Deverá ser dado provimento ao presente recurso, devendo ser considerada procedente a posição da recorrente com as legais consequências.
A autora contra-alegou a pugnar pela confirmação da sentença.
Os Exmos Desembargadores-adjuntos tiveram visto no processo.
São os seguintes os factos que a 1ª instancia deu como provados:
1. A autora é dona e legítima proprietária da fracção autónoma designada pela letra R, 2° andar, do prédio urbano sito nos …, freguesia e concelho de …, inscrito na matriz urbana da referida freguesia sob o art° 9859 e descrito na CRP de …, sob o n° 04793 da freguesia de ….
2. A referida fracção foi adquirida pela autora, por arrematação em hasta pública, no Tribunal da Comarca de …, no dia 06.05.99.
3. A referida fracção encontra-se registada a favor da autora, pela inscrição G 3.
4. A autora pretende vender a fracção identificada em 1.
5. A ré tem-se recusado a entregar a referida fracção A
6. A data do contrato é posterior à da constituição da hipoteca constituída a favor do “Ccove”BPA.
7. Foi celebrado depois do registo da primeira penhora.
8. Foi celebrado depois do registo da penhora e da efectividade do registo da segunda penhora.
9. A fracção referida em 1., se arrendada, renderia mensalmente a quantia de 70.000$00.
10. A ocupação da fracção referida em 1. tem impedido que a autora venda a fracção.
11. Em 01.01.96, por acordo escrito, “D” cedeu o uso e fruição da fracção referida em 1. à ré.
12. Estabeleceram o prazo de 25 anos.
13. Estipularam o regime de renda livre, tendo fixado o montante anual da renda em 48.000$00, em duodécimos de 4.000$00, sujeita às actualizações mensais legais.
14. Estipularam que a renda seria paga no domicílio do inquilino.
15. A ré, face à recusa de recebimento das rendas pela autora, tem procedido ao seu depósito mensalmente na CGD, à ordem da autora.
16. O acordo escrito referido em 11. foi entregue na Repartição de Finanças, no dia 13.08.97.
Antes da apreciação do mérito do recurso, importa proceder a algumas correcções da matéria factual levada ao acervo dos factos considerados assentes pela 1ª instância, dado que não faz caso julgado o que a esse propósito foi descrito nos autos.
Quanto às respostas aos artigos da base instrutória, nada há a alterar, por não terem sido validamente impugnadas pela apelante (cf. artº 690º-A nºs 1 e 2 do CPC), nem haver motivo para qualquer alteração, de acordo com o art. 712° n° 1 do CPC.
Vejamos, então:
Após a selecção da matéria de facto, a autora veio reclamar, pretendendo que fossem levados à matéria assente os factos alegados nos artigos 4°, 5° e 6° da resposta à contestação, por se mostrarem comprovados em documento público junto aos autos, não impugnado (fls. 161).
A senhora juiz acolheu a pretensão e mandou aditar à "especificação" a matéria alegada nos referidos artigos da resposta à contestação (fls. 222), que passou a figurar nas alíneas F), G) e H) da matéria assente (fls. 153), correspondendo aos pontos 6., 7. e 8. supra.
No entanto, o que consta de tais alíneas são ilações retiradas de inscrições registais, o que é incorrecto, porquanto só matéria factual e não conclusiva pode ser incluída na "especificação" e no "questionário" .
Por isso, haverá que descrever os factos relevantes reproduzidos na certidão da Conservatória do Registo Predial de … de fls. 6 e seguintes, documento que a ré não impugnou, substituindo-se a formulação da 1ª instância transcrita nos pontos 6., 7. e 8. supra, pela que segue:
- I. Através da ap. 50/890308, foi registada na CRP de … hipoteca voluntária a favor do “C”, relativamente ao prédio urbano sito nos …, descrito na mesma Conservatória sob o nº 04793.
- II. Através da ap. 7/900208, foi registada a constituição da propriedade horizontal, relativamente ao mesmo prédio, com registo da autonomização das fracção de "A" a "AO".
- III. Através da ap. 61/930803, foi registada a penhora que incidiu sobre a fracção "R", ordenada em processo executivo em que é exequente “E”;
- IV. Através da ap. 36/940217, foi registada a aquisição da fracção "R" a favor de “D”.
- V. Através da na. 01-960521, mostra-se registado que a penhora referida em III. está caducada.
- VI. Através da ap. 02/960521, foi registada a penhora sobre a fracção "R", ordenada em processo executivo em que é exequente “C”.
Fixada a matéria de facto a atender, cabe agora conhecer das questões suscitadas nas conclusões da apelante.
Assim:
A autora “A” intentou contra a ré “B” uma acção de reivindicação, na qual, para além de pedir o reconhecimento de que é a proprietária da fracção autónoma designada pela letra "R", correspondente ao 2° andar do prédio atrás identificado, constituído em regime de propriedade horizontal, pede ainda a devolução da mesma fracção e o pagamento de uma indemnização pelos danos que a ré lhe vem causando, por não ter procedido à entrega da mesma fracção autónoma.
A acção de reivindicação é, então, uma acção petitória que tem por objecto o reconhecimento do direito de propriedade do autor e a consequente restituição da coisa.
Havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei, conforme estabelece o nº 2 do art. 1311 ° do Código Civil.
Ou seja, se existir relação obrigacional ou real que confira a posse ou a detenção da coisa a outrem que não o proprietário.
No caso vertente, não vindo questionada a propriedade do bem reivindicado, por haver sido adquirido pela autora através de venda em processo executivo, defende a apelante que não há lugar à restituição em virtude de ser a arrendatária da fracção.
Mostra-se provado que a ré/apelante celebrou com a anterior proprietária um contrato de arrendamento, em 1 de Janeiro de 1996, e que a penhora, na execução onde foi adjudicado à autora a fracção em causa, apenas foi registada na CRP de … pela ap. 02, de 21/05/96.
Nessa data - 1 de Janeiro de 1996 - estava "caducada" a penhora registada pela ap. 61, de 03/08/93, que fora ordenada em processo executivo em que era exequente o “E”.
Ou seja, no momento da celebração do contrato de arrendamento, não existia qualquer registo de penhora, em vigor, sobre o bem locado.
No entanto, sobre o prédio do qual faz parte a fracção em causa existia registo de hipoteca, a favor do “C” exequente no processo executivo onde se procedeu à venda do bem, como se vê de fls. 14 e 15 -, não havendo notícia que a hipoteca tivesse sido cancelada em relação à fracção "R".
Na verdade, a certidão da Conservatória do Registo Predial de … faz menção ao cancelamento da hipoteca sobre diversas fracções autónomas, mas não existe qualquer registo de cancelamento da hipoteca no que tange à fracção "R".
Por isso, de acordo com os elementos disponíveis, na data da celebração do arrendamento, mantinha-se a hipoteca a onerar a fracção "R".
Ora, é entendimento dominante na doutrina e na jurisprudência que a venda de prédio hipotecado em processo executivo faz caducar o seu arrendamento quando celebrado posteriormente à constituição e registo de hipoteca, devendo um tal arrendamento incluir-se, por analogia, na expressão "direitos reais" constante do n° 2 do art. 824° do Código Civil (cf acórdãas da STJ de 3.12.98, relator Ferreira de Almeida, de 9.10.2003, relator Oliveira Barros, e de 20.11.2003, relator Moutinho de Almeida).
Neste sentido também decidiu esta Relação, nas apelações nso 72/04 e 1006/05.
Deste modo, o contrato de arrendamento caducou em resultado da venda da fracção autónoma "R" em processo executivo.
Quanto ao montante indemnizatório, a autora fez prova que pretendia vendera fracção e que a ocupação da mesma pela ré tem impedido que a autora a venda.
Em rigor, a ocupação não impede a venda, embora a dificulte, designadamente, na vertente do preço, pois um prédio devoluto tem, em regra, maior valor de mercado.
Por outro lado, não há elementos para quantificar o prejuízo que a autora está a sofrer por não ter ainda vendido a fracção, não podendo deixar de notar que tem havido uma subida constante do preço do imobiliário.
Sabe-se que, arrendada a fracção, a renda seria de 70.000$00, mas a autora não pretende arrendar, mas sim vender o prédio.
Por isso, na ausência de elementos seguros para quantificar o prejuízo da autora, entende-se fixar a indemnização, recorrendo a critério de prudente arbítrio, em 5.000,00 euros (valor actualizado).
Ante todo o exposto, julgando parcialmente procedente a apelação, acorda-se em revogar a sentença no segmento do quantitativo indemnizatório, que se fixa em 5.000,00 euros, acrescido de juros à taxa legal supletiva geral, a partir da data deste acórdão, confirmando-se em tudo o mais a sentença recorrida.
Custas pela apelante e pela apelada, na proporção de 4/5 e de 1/5, respectivamente, sem prejuízo do apoio judiciário concedido.
Évora, 3 de Maio de 2007