Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 769/09.1TBVRS.E1 |  |
II – Limitando-se a fundamentação de facto da sentença a reproduzir os factos considerados assentes, após debate, na audiência preliminar e os julgados provados pelo despacho que decidiu, após julgamento, a matéria de facto, não lhe incumbe proceder ao exame crítico de quaisquer provas.
Proc. nº 769/09.1TBVRS.
Vila Real de Stº António
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Apelante/autora: M. M. & J. M...., Investimento I............, Ldª, com sede na Quinta da Cerca Lote 168, Loja D, Castro Marim.
Apelada/ré: C........................ – Construtora do G......................, S.A., com sede na Avª dos Bombeiros Portugueses, nº 30, Vila Real de Santo António.
1. Litígio: No Tribunal Judicial de Vila Real de Santo António, M. M. & J. M...., Investimento I............, Ldª, intentou a presente acção ordinária contra C........................ – Construtora do G......................, S.A., com fundamento no incumprimento do acordo reduzido a escrito, com a data de 21 de Abril de 2008, mediante o qual a autora prometeu comprar e sinalizou e a ré prometeu vender, com os projectos de arquitectura e especialidade aprovados pelas entidades competentes, um lote de terreno com a área de 476,05 m2, destinado à construção de um bloco de apartamentos de 8 fogos, na urbanização Taviraparque, sita na freguesia de Santa Maria, concelho de Tavira, pelo preço de € 330.000,00, obrigando-se reciprocamente a celebrar a escritura pública de compra e venda até ao dia 31 de Dezembro de 2008.
A escritura pública de compra e venda não foi realizada e a partes divergem sobre a causa do incumprimento do acordo; no dizer da autora, foi a ré que prorrogando o prazo para a realização da escritura pública, veio a aprazar esta para o dia 31 de Março de 2009, sem o acordo da autora e sem a aprovação dos projectos de arquitectura e de especialidade, condição necessária e indispensável à sua realização; defende, por isso, a resolução do contrato por causa imputável à ré com a consequente condenação desta a restituir-lhe o sinal em dobro (€ 330.000,00).
A ré contrapõe que foi por iniciativa da autora e por dificuldades financeiras por esta invocadas, que se prorrogou o prazo da realização da escritura e se veio a designar, sem êxito, para o efeito o dia 31 de Março de 2009, uma vez que por ausência da autora a escritura não se realizou.
É esta a posição que sustentou, quer contestando a presente acção, quer na acção que intentou contra a autora (que corre termos, com o nº 792/09), cuja apensação à presente requereu e que concluiu pedindo a resolução do contra-promessa, por causa imputável à aqui autora, com o consequente reconhecimento do direito a fazer seu o sinal que esta lhe entregou, ou seja, a quantia de € 165.000,00.
1.1. Por se haver reconhecido que o pedido formulado na acção ordinária nº 792/09, pela aqui ré e na dita acção autora, poderia ter lugar na presente acção por via reconvencional e ser esta mais antiga, foi ordenada a apensação aos presentes autos daquela acção[1].
Designado dia para a realização de uma audiência preliminar e não se logrando obter o acordo das partes, foi elaborado o despacho saneador e condensado o processo com factos provados e base instrutória[2].
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, foi proferido despacho que, sem reclamações, respondeu à matéria de facto incluída na base instrutória[3] e depois proferida sentença em cujo dispositivo se consignou:
“Nos termos e pelos fundamentos expostos, decide este Tribunal julgar:
A acção proposta por M. M. & J. M...., Investimento I............, Lda., contra a C........................ – Construtora do G......................, SA, totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência, ABSOLVER a ré C........................, SA, do pedido formulado;
A acção proposta pela C........................ – Construtora do G......................, SA, contra M. M. & J. M...., Investimento I............, Lda., procedente, por provada, e, em consequência:
Declarar que a ré M. M. & J. M.... incumpriu, por causa que lhe é imputável, o contrato promessa de compra e venda celebrado com a autora C........................ em 21 de Abril de 2008;
Declarar resolvido o referido contrato promessa, por incumprimento exclusivo da ré;
Reconhecer que a autora C........................ tem direito a fazer seu o montante de € 165.000,00 (cento e sessenta e cinco mil euros), correspondente ao sinal entregue pela ré;
Condenar a ré M. M. & J. M.... a reconhecer tal direito”.
1.2. É desta sentença que a autora interpôs o presente recurso, exarando as seguintes conclusões que se transcrevem:
“1 - Por douta sentença proferida nos presente autos decidiu o Meritíssimo Juiz do Tribunal a quo julgar a acção proposta pela A. e R. M. M. & J. M.... - Investimentos I............s Ld.ª, contra a C........................ - Construtora do G......................, S.A., totalmente improcedente, por não provada, e, em consequência absolver a R. C........................ S.A. do pedido formulado e a acção proposta pela C........................ Construtora do G......................, S.A. contra a M. M. & J. M.... Investimentos I............s Ld.ª. procedente, por provada, e, em consequência:
- Declarar que a R. M. M. & J. M.... - Investimentos I............s Ld.ª incumpriu, por causa que lhe é imputável, o contrato promessa de compra e venda celebrado com a A. C........................ em 21/04/2008;
- Declarar resolvido o referido contrato promessa por incumprimento exclusivo da R.;
- Reconhecer que a A. C........................ tem direito a fazer seu o montante de € 165.000.00, correspondente ao sinal entregue pela R.;
- Condenar a R. M. M. & J. M.... a reconhecer tal direito.
2 - Não pode a A. e R. M M. & J. M.... - Investimentos I............s Ld.ª, ora recorrente conformar-se com a douta sentença, proferida antes de mais porque entende que a presente sentença se encontra ferida de nulidade insanável.
3 - Mais entende a recorrente que o Meritíssimo Juiz a quo fez uma apreciação errada dos factos tendo em conta a prova produzida em audiência de julgamento, ou seja fez um julgamento incorrecto da matéria de facto, o que consequentemente conduziu a uma errada aplicação da lei.
4 - Entende a recorrente que o Meritíssimo Juiz a quo fez uma errada interpretação e aplicação da lei ao caso aqui em apreço.
5 - Determina o art.º 659º, nº3, do C.P.C. que na fundamentação da sentença, o juiz tomará em consideração os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu corno provados, fazendo o exame critico das provas que lhe cumpre conhecer e determina ainda o art.° 668º do C.P.C. as situações em que a sentença é nula, determinando o n.º 1 al. b) de tal norma que é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
6 - De uma análise atenta da douta sentença ora recorrida constata-se que da mesma não consta de forma alguma o exame critico das provas carreadas para os autos e mormente, da prova produzida em audiência de julgamento - seja a prova testemunhal, sejam os depoimentos de parte.
7 - E não constam igualmente os fundamentos de facto que justificam a presente decisão, isto é, a improcedência da acção interposta pela recorrente a procedência da acção interposta pela recorrida.
8 - Foram ouvidas do lado da recorrente em audiência de julgamento cinco testemunhas indicadas - Miguel Lopes M., José Macário Custódio Correia, Cecília Isabel das Dores Mestre, Laura Ramiro carrilho e Luís Madeira; e do lado da recorrida foram ouvidas as seguintes testemunhas Custódia Maria dos Santos Dias Esteves, Vera Cristina de Brito Rosa e José Ernesto Gomes Barão; tendo ainda sido determinado pelo Meritíssimo Juiz a quo que os legais representantes da recorrida prestassem depoimento de parte, tendo os mesmos sido ouvidos no dia 09/02/2011.
9 - Ora ao longo de toda a sentença não é feita pelo Meritíssimo Juiz a quo qualquer referência a qualquer um dos depoimentos prestados em audiência de julgamento, sejam os prestados pelas testemunhas, sejam os depoimentos de parte, isto é, não é de forma alguma referido pelo Meritíssimo Juiz a quo porque razão considerou provados os factos numerados de 20 a 41 os quais correspondem à matéria de facto carreada para a base instrutória sob os quesitos 1.° a 24° e os quais foram objecto de produção de prova.
10 - A lei processual civil é clara ao determinar que ao Juiz incumbe fazer na sentença um exame critico das provas que lhe cumpre conhecer, sendo que da leitura da douta sentença, não consegue a recorrente de forma alguma descortinar de que forma e em que medida é que a prova testemunhal e os vários depoimentos foram ou não foram valorados.
11 – Numa palavra, da presente sentença não consta qualquer fundamentação da matéria de facto. Apenas existe fundamentação de direito.
12 - Ora, a fundamentação de facto é essencial e imprescindível em qualquer sentença que seja proferida, pois é a mesma que sustenta a subsequente fundamentação de direito, isto é, a aplicação das normas jurídicas ao caso em apreço.
13 - A falta de tal fundamentação de facto gera a nulidade da sentença.
14 - Viola assim a presente sentença o disposto no art." 659º, nº3, do C.P.C., o que nos termos e ao abrigo do disposto no art.º 668º, nº1 al. b) gera a sua nulidade, pois que carece a mesma de total fundamentação de facto, devendo consequentemente ser declara a sua nulidade com todas as legais e devidas consequências.
Sem de forma alguma conceder, caso assim se não entenda, o que apenas se admite por mera cautela e dever de patrocínio, se diz que:
15 - Entende a recorrente que o Meritíssimo Juiz a quo fez uma apreciação errada dos factos tendo em conta a prova produzida em audiência de julgamento, ou seja fel um julgamento incorrecto da matéria de facto, o que consequentemente conduziu a uma errada aplicação da lei.
16· O Meritíssimo Juiz a quo, deu como provados ( entre outros) os factos numerados com 20 e de 28 a 34 constantes de fls. 5, 6 e 7 da sentença, quando no entender da recorrente tais factos jamais deveriam ter sido dados como provados, e deverão, atenta a prova produzida em audiência de julgamento e os depoimentos ora transcritos, ser tidos como não provados.
17 - Por outro lado deveria ter sido dada como provada a matéria de facto carreada para a base instrutória sob os quesitos números 2º, 3º, 5º e 7º da base instrutória, factualidade esta que, atenta a prova produzida em audiência de julgamento e os depoimentos ora transcritos, deverá ser dada como provada.
18 - Mais entende a recorrente que da prova documental carreada para os autos ficou provado a recorrida estava obrigada a apresentar um projecto para cada lote de construção a levar a efeito, e que os projectos de arquitectura a apresentar para cada um dos lotes, devem dar cumprimento as regras estabelecidas para a urbanização os quais deverão ser apresentados pela sociedade promotora em caso de inexistência de projectos tipo: Conforme consta do Contrato Avulso para a Urbanização do Prédio sito em Vale Caranguejo – “Quinta da Cara de Pau" - TAVIRA, conf. a fls. dos autos); que a recorrida só procedeu ao registo do loteamento cm 18/12/2008, tendo efectuado dois registos de alteração da operação fundiária – Loteamento, o 1.° em 27/O2/2009 e o 2.° em 24/0812009, conf. consta da certidão predial respeitante ao prédio junta a fls. dos autos; que a aprovação do projecto de arquitectura e especialidade respeitante ao lote 4, o lote prometido vender à recorrente, só foi deferido pela Câmara Municipal de Tavira em 20/03/2009 (dado como provado na douta sentença).
19 - Foi a recorrida que incumpriu com o estipulado na Cláusula Quarta do Contrato-Promessa. Uma vez que nunca entregou à recorrente os projectos de arquitectura e especialidades aprovados pela Câmara, sendo que o lote em causa foi prometido vender com os mesmos já devidamente aprovados.
20 - A recorrente nunca acordou com a recorrida numa segunda prorrogação do prazo para a celebração da escritura, sendo que em 30/03/2009 o prazo para a celebração da mesma já se havia esgotado, certo sendo que qualquer alteração ao supra citado contrato promessa de compra e venda, uma vez que se trata de um contrato bilateral, para ser válida, teria sempre que ser reduzida a escrito e subscrita por ambas as partes.
21 - Ao decidir como decidiu fez o Meritíssimo Juiz a quo fez uma errada interpretação e aplicação do disposto 805º, nº2 al. a) do C.C porquanto o artº 805º nº1, al. a) do C.C. não tem
qualquer aplicação ao caso aqui em apreço, pois o prazo para a celebração da escritura já se havia esgotado.
22 – Ao decidir como decidiu fez o Meritíssimo Juiz a quo uma errada interpretação e aplicação da lei civil, pois que ao caso aqui em apreço é sem dúvida o disposto no artº 442º, nº2, do C.C., e sendo o incumprimento do contrato promessa de compra e venda imputável ao promitente – vendedor, como o é neste caso, e que aqui é a recorrida, tem o promitente – comprador, neste caso a recorrente, o direito a receber em dobro o sinal que prestou.
23 – Tem pois a recorrente direito a receber o sinal em dobro, devendo ser a recorrida condenada a pagar à recorrente a quantia de € 330.000,00 respeitante à restituição do sinal em dobro (€ 185.000,00 x 2 = € 330.000,00).
24 – Termos em que, deverá a presente sentença ser revogada, e ser proferido Acórdão que declare:
1- Ser a acção interposta pela recorrente considerada totalmente procedente por fundamentada e provada e em consequência ser a recorrida condenada a pagar à recorrente a quantia de € 330.000,00 respeitante à restituição do sinal em dobro (€ 185.000,00 x 2 = € 330.000,00).
2 – Ser a acção interposta pela recorrida considerada totalmente improcedente por não fundamentada e não provada e a recorrente absolvida da mesma.”[4]
A ré respondeu pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
O recurso foi admitido como de apelação.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
2. Objecto do recurso.
Considerando as conclusões das alegações de recurso e sendo o objecto do recurso por estas delimitado, são as seguintes as questões que importa decidir:
- Se a sentença é nula por não especificar os fundamentos de facto justificativos da decisão.
- A impugnação da matéria de facto.
- A imputação do incumprimento do contrato e seus efeitos.
3. Fundamentação.
3.1. Da alegada nulidade da sentença.
Defende a autora/apelante que a sentença é nula porque elaborada com inobservância do artº 659º, nº3, do CPC, na parte em que impõe ao juiz o exame crítico das provas que lhe cumpre conhecer; nulidade que reconduz à previsão do artº 668º, nº1, al. a) do CPC, por ausência da especificação dos fundamentos de facto que justificam decisão.
Liminarmente importa dizer que o vício alvitrado à sentença recorrida, não integra, em abstracto, a nulidade apontada; esta reporta-se à ausência da especificação dos fundamentos de facto e estes não foram omitidos pela sentença – a sentença enumera os factos que fundamentam a decisão no ponto II[5] - e aquele reporta-se ao exame crítico das provas, o que é diferente e insusceptível de confusão.
Ainda assim, e não olvidando que a sentença não se deteve com o exame crítico das provas, como a autora bem refere, o que importa decidir é se tal exame, no caso, se impunha e, na afirmativa, fixar as consequências jurídicas da omissão.
Resulta do artº 659º, do CPC, que a sentença começa por identificar as partes e o objecto do litigio (nº1), seguem-se os fundamentos, devendo o juiz discriminar os factos que considera provados e indicar, interpretar e aplicar as normas jurídicas correspondentes, concluindo pela decisão final (nº2), tomando-se em consideração na fundamentação os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito e os que o tribunal colectivo deu como provados, fazendo o exame critico das provas de que lhe cumpre conhecer (nº3).
Da simples interpretação da letra da norma já se vê que esta não comporta a tese interpretativa que a autora nela colheu. A exegese nem parece difícil. Se a sentença tomará em consideração os factos que o tribunal colectivo[6] deu como provados, acto inútil seria fazer o exame critico das provas que os fundamentaram porque são aqueles e não outros - porventura resultantes de uma novo juízo critico das provas – que a sentença tomará em consideração. Criticar-se-iam as provas que fundamentaram os factos para, a final, tomar em consideração os mesmos factos, por inalteráveis.
Devendo o intérprete presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados[7], há-de concordar-se que esta interpretação nem seria acertada, nem adequada, o que bastaria para a afastar ainda que outras razões não existissem e existem.
Ocorrendo julgamento da matéria de facto, como foi o caso, a matéria de facto objecto de julgamento é decidida por meio de acórdão ou despacho se o juiz incumbir ao juiz singular, como foi o caso e a análise critica das provas deverá ocorrer, como ocorreu, no despacho que decidiu a matéria de facto – cfr. artº 653º, do CPC.
A análise critica das provas a que se reporta o artº 659º, não é, nem poderia ser, uma repetição ou reapreciação, na mesma instância, pelo mesmo juiz ou outro, das provas que fundamentaram a decisão sobre a matéria de facto, que se têm por arrumada com a observância do formalismo a que se reporta o artº 653º, do CPC.
Ao construir a sentença o juiz tomará em consideração estes factos, ou seja, os factos que o tribunal colectivo, ou o juiz singular deu como provados, tomará ainda em consideração os factos que considerados assentes foram seleccionados na audiência preliminar ou, na dispensa desta, no despacho saneador[8] e poderá ainda considerar os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito que não hajam sido seleccionados na audiência de partes ou no despacho saneador, v.g. por não se mostrarem ainda produzidas as respectivas provas e é quanto a estes e com exclusão dos demais, que deverá ocorrer o exame critico das provas, porque só destas provas cumpre ao juiz conhecer na elaboração da sentença.
O que acaba de se dizer não constitui qualquer novidade; a propósito e com a habitual clareza escreveu o Prof. Alberto dos Reis: “A especificação e o acórdão do tribunal colectivo são as peças a que o juiz tem necessariamente de atender, na sentença, para reconstruir e fixar a situação de facto da causa. Sobre elas não tem mesmo o juiz de exercer qualquer espécie de apreciação ou censura; limita-se a registar o que consta da especificação e do acórdão do tribunal colectivo. Mas, além dos factos que lhe são fornecidos pelas duas peças indicadas, há, ou pode haver, outros que lhe cumpre tomar em consideração … Então incumbe ao juiz, na altura da sentença, ter em conta tais factos. É a eles que se refere o artº 659º no passo: «fará o exame critico das provas, de que lhe cumpre conhecer e estabelecerá os factos que considera provados».[9]
A fundamentação de facto da sentença em recurso limitou-se a reproduzir os factos considerados assentes, após debate, na audiência preliminar e os julgados provados pelo despacho que decidiu, após julgamento, a matéria de facto; não comportando a fundamentação da sentença factos não incluídos nas referidas peças processuais, não lhe incumbe proceder ao exame crítico de quaisquer provas.
A sentença não enferma, assim, do vício que a autora/apelante lhe aponta.
3.2. Impugnação da matéria de facto.
Defende a apelante que se mostra incorrectamente julgada a matéria de facto descrita sob os nºs. 20 e 28 a 34 da sentença recorrida e que deveria ter sido dada como provada a matéria constante dos nºs. 2º, 3º, 5º e 7º da base instrutória, face à prova produzida, e que agora transcreve, e à prova documental junta aos autos.
É a seguinte a matéria de facto descrita sob os nºs. 20 e 28 a 34 da sentença recorrida:
“20. As partes (C........................, SA, e M. M. & J. M...., Lda.) acordaram na prorrogação do prazo para marcação da escritura por mais 60 dias, conforme previsto na cláusula Sexta do escrito referido em 5.
28. Os gerentes da M. M. & J. M...., Lda., solicitaram, alegando carências financeiras, que a escritura só fosse marcada para o final de Janeiro de 2009, dado ainda não terem disponível, em Dezembro de 2008, o valor do remanescente do preço a pagar à C........................, SA, com a outorga da escritura.
29. O que a C........................, SA, aceitou, dada a possibilidade de prorrogação prevista no contrato e as boas relações comerciais mantidas.
30. Em meados de Fevereiro de 2009, um dos gerentes da M. M. & J. M...., Lda, comunicou à C........................, SA, não estar em condições para celebrar a escritura, aguardando o financiamento para poder pagar o montante em falta.
31. Por isso, a pedido do gerente da M. M. & J. M...., Lda., C........................, SA, e M. M. & J. M...., Lda., combinaram outorgar um aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 21.04.2008, concretamente alterando a redacção da cláusula 6ª de molde a ser prorrogado o prazo para a realização da escritura até 31.03.2009.
32. A C........................, SA, entregou a M. M. & J. M.... os exemplares desse aditamento, assinado pelos seus administradores, para que esta os fizesse assinar pelos seus gerentes e devolvesse um exemplar àquela.
33. Foi uma funcionária da M. M. & J. M...., Lda., que se deslocou às instalações da C........................, SA, para levantar aqueles exemplares e entregá-los aos gerentes da M. M. & J. M...., Lda.
34. A partir de finais de Fevereiro de 2009, os gerentes da M. M. & J. M...., Lda., deixaram de atender os vários telefonemas que os funcionários e administradores da C........................, SA, lhes dirigiram a propósito.”
Perguntava-se nos nºs. 2º, 3º, 5º e 7º da base instrutória:
“2º No dia 20.02.2008, sem qualquer negociação prévia, a C........................, S.A., enviou à M. M. & J. M...., Ldª, um novo aditamento para prorrogação do prazo até 31.03.2009?
Resposta: provado apenas que, no dia 20.02.2008, S.A., enviou à M. M. & J. M...., Ldª, um novo aditamento para prorrogação do prazo até 31.03.2009.
3º Com o qual a M. M. & J. M...., Ldª, não concordou e por isso não assinou?
Resposta: provado apenas que a M. M. & J. M...., Ldª, não assinou o aditamento para a prorrogação do prazo para a marcação da escritura até 31.03.2009.
5º A C........................ SA, sabia que a M. M. & J. M...., Ldª, precisava dos projectos de arquitectura e de especialidade aprovados para conseguir obter junto da instituição financeira o financiamento necessário quer ao pagamento do valor remanescente quer à construção do bloco?
Resposta: não provado.
7º M. M. & J. M...., Ldª, solicitou à C........................, S.A., por diversas vezes e ao longo de vários meses os projectos aprovados?
Resposta: não provado.”
Esta matéria traduz a essência do litígio das partes. Para a autora a escritura publica de compra e venda do lote prometido comprar e vender não se realizou porque a ré não lhe entregou os projectos de arquitectura e especialidades; na versão da ré a escritura de compra e venda não se realizou porque a autora não tinha condições económicas para efectuar o pagamento da parte do preço devido com a celebração desta.
A prova testemunhal como se referiu e bem, na fundamentação do despacho que decidiu a matéria de facto, alinhou-se em conformidade com as respectivas versões das partes.
Os depoimentos de Miguel M. (à data dos factos gerente da autora) e Cecília Mestre (funcionária administrativa da autora)[10], parcialmente transcritos nas alegações de recurso, inculcam a convicção que foi a ré quem, por falta dos projectos de arquitectura e da especialidade, não estava em condições de celebrar o contrato-promessa nem a 31/12/2008, nem após a prorrogação de sessenta dias no mesmo acordado.
A prova testemunhal produzida pela ré, nomeadamente os depoimentos da testemunha Custódia Esteves (responsável operacional da imobiliária Condimed), Vera Rosa (funcionária administrativa da C........................) e os depoimentos de parte de Videira Barros e Francisco Pires (administradores da ré C........................), ouvidos por iniciativa do tribunal, conduzem à convicção contrária, ou seja, que a escritura publica não se realizou, na data acordada, porque a autora não tinha condições económicas para pagar o que restava do preço do lote e que foi por iniciativa desta e na sequência de conversas informais que amiúde ocorriam entre os respectivos legais representantes das partes que a escritura de compra e venda foi adiada.
Existem, ainda assim, outros elementos de prova mais objectivos e menos comprometidos com os interesses das partes que permitem a valoração da prova testemunhal, assim, discordante e em alguns segmentos contraditória.
Ramiro Bento, funcionário do BCP, ouvido por iniciativa do tribunal, declarou que a autora procedeu à abertura de conta para obtenção de financiamento junto do BCP em Janeiro de 2009; afirmação que conjugada com o depoimento da testemunha Miguel M. (à data gerente da ré) na parte em que deu a conhecer que o financiamento solicitado ao BCP era indispensável ao pagamento do restante do preço do lote objecto do contrato prometido, permite concluir que a escritura publica de compra e venda não se poderia ter realizado na data acordada, ou seja, até 31/12/2008 por falta de dinheiro da autora, o que corrobora a versão dos legais representantes da ré em julgamento assim credibilizando estes e descredibilizando a versão das testemunhas da autora.
Colhe-se, ainda, da informação trazida aos autos pelo BCP[11] que a autora não chegou a formalizou qualquer pedido de crédito e que apenas ocorreu uma abordagem da qual não resultou qualquer desenvolvimento devido ao facto de um dos sócios registar incidentes[12] e que para a formalização de um crédito de promoção imobiliária é necessário projecto aprovado e para a nossa decisão de qualquer operação não é factor decisivo. Informação que contradiz também a versão das testemunhas oferecidas pela autora, designadamente a de Miguel M., em dois aspectos. Não foi efectuado qualquer pedido de financiamento ao BCP como este afirmou. A falta do projecto aprovado (mesmo admitindo que se tratava de projecto de construção e não do projecto de loteamento, como nos parece mais curial) não era condição essencial para a aprovação do financiamento, mas tão só para a sua formalização, ou seja, só se tornaria absolutamente necessário com a realização da escritura pública, pelo que não seria a falta do projecto que foi determinante para a obtenção do crédito junto do BCP como declarou.
Estes elementos de prova corroboravam a versão testemunhal produzida pela ré em detrimento da prova testemunhal produzida pela autora e justificam que a decisão sobre os pontos de facto, em concreto, impugnados sejam decididos de acordo com a prova testemunhal corroborada (a produzida pela ré). Aqui chegados, há-de concordar-se, que as respostas encontradas para os pontos de factos impugnados, quer no que respeita aos factos provados (a versão da ré), quer no que respeita aos factos não provados (a versão da autora), encontram apoio na prova testemunhal produzida pela ré e, como tal, as respostas encontradas não merecem ser alteradas, por comportarem o epílogo lógico e racional dos depoimentos prestados em audiência[13] crivados à luz da experiência e da normalidade da vida.
Importa, pois, concluir que a 1ª instância ajuizou bem a prova produzida e, como tal, manter impoluta a matéria de facto que fixou designadamente quanto aos pontos concretamente impugnados pela apelante.
3.3. Factos a considerar.
1. M. M. & J. M...., Investimentos I............s, Lda., dedica-se à construção de edifícios, indústria de construção civil, empreitadas e obras públicas, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, compra e venda de materiais diversos de construção civil, aluguer de máquinas e equipamentos e urbanizações.
2. C........................, SA, é uma sociedade anónima que centra a sua actividade na construção civil e obras públicas, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim e administração de imóveis.
3. C........................, SA, é proprietária do prédio misto, sito em Vale Caranguejo, Quinta da Cara de Pau, freguesia de Santa Maria, Tavira, inscrito na matriz predial, a parte rústica sob o artigo 32.845 e a parte urbana sob o artigo 7452, freguesia de Santa Maria, concelho de Tavira, descrito na Conservatória do Registo Predial de Tavira sob o nº 01966/370516.
4. No prédio acima identificado, C........................, SA, iria executar uma urbanização composta por 11 lotes de terreno, destinados à construção, designada por “Taviraparque” – Processo L 222/2007 da Câmara Municipal de Tavira, emitido em 13.11.2008.
5. M. M. & J. M...., Lda., e C........................, SA, assinaram, em 21.04.2008, um escrito particular que denominaram de “Contrato-Promessa de Compra e Venda”, que teve como objecto o lote 4, com a área de 476,05m2, destinado a construção de um bloco de apartamentos de 8 fogos.
6. Na cláusula 4 do referido escrito ficou estabelecido que “o lote de terreno objecto do presente contrato é prometido vender com os projectos de arquitectura e especialidade aprovados pela Câmara Municipal de Tavira e demais entidades competentes”.
7. Nos termos da cláusula quinta “o preço do lote ora prometido vender é de 330.000,00 €, a ser pago no prazo e condições seguintes:
a. 82.500,00 € a título de sinal e princípio de pagamento liquidados no acto de assinatura do presente contrato;
b. 82.500,00 € a título de reforço de sinal a pagar até ao dia 31 de Agosto de 2008;
c. 165.000,00 € a pagar na outorga da escritura pública de compra e venda”.
8. Em 21.08.2008, M. M. & J. M...., Lda., entregou a C........................, SA, a quantia de 82.500,00 € e esta emitiu o respectivo recibo de quitação; em 23.09.2008 a primeira entregou à segunda a quantia de 82.500,00 € e esta emitiu o respectivo recibo de quitação.
9. Nos termos da cláusula Sexta do escrito referido em 5, “a escritura pública será outorgada até ao dia 31 de Dezembro de 2008, podendo este prazo ser prorrogado por sessenta dias, cabendo à primeira (C........................, SA) proceder à sua marcação e avisar a segunda (M. M. e J. M...., Lda.), por escrito, com uma antecedência mínima de oito dias, do Cartório, dia e hora para a celebração da mesma”.
10. O escrito referido em 5 foi assinado pelos dois administradores da C........................, SA – Engenheiro Francisco Miguel Moreira Calejo Pires e Dr. Carlos Eduardo Videira de Barros – e pelos dois gerentes da M. M. & J. M...., Lda..
11. “Condimed – Sociedade de Mediação Imobiliária do G......................, Lda.” tem sede em Vila Real de Santo António e está matriculada na Conservatória do Registo Comercial desta cidade sob o nº 504128973.
12. Por carta registada, datada de 15.12.2008, em papel timbrado seu (onde consta a referência ao Grupo C........................), Condimed, Lda., comunicou à M. M. & J. M...., Lda., prever-se a realização da escritura pública de compra e venda até 31.01.2009, o que lhe seria informado com a devida antecedência.
13. Por carta registada datada de 07.01.2009, Condimed, Lda., comunicou a M. M. e J. M...., Lda., que a escritura de compra e venda do lote estava designada para o dia 29.01.2009, pelas 16h00m, no Cartório Notarial do Dr. Joaquim Lucas da Silva, em Tavira, tendo enviado a M. M. e J. M...., Lda., cópia do Modelo 1 do IMI onde constavam os elementos necessários para as liquidações do IMT e do Imposto de Selo a efectuar, antes da escritura, pelo adquirente.
14. Com data de 15.01.2009, M. M. & J. M...., Lda., endereçou à Condimed, Lda., uma carta de papel timbrado seu onde, em resposta à carta referida em 13, informava não lhe ser possível efectuar a escritura do lote dado aguardar o projecto aprovado para obtenção de empréstimo para a compra.
15. A Condimed, Lda., por carta registada de 19.03.2009, dirigida à M. M. & J. M...., Lda., comunicou a esta que a escritura pública de compra e venda do lote objecto do contrato promessa e respectivo aditamento estava designada para 31.03.2009, pelas 11h00m, no Cartório Notarial do Dr. Joaquim Lucas da Silva, em Tavira.
16. Com esta carta anexou a caderneta predial referente ao lote onde constavam os dados necessários para M. M. & J. M...., Lda., proceder às liquidações de IMT e Imposto de Selo necessários à outorga da escritura.
17. Condimed, Lda., e C........................, SA, receberam da M. M. & J. M...., Lda, as comunicações que constituem os documentos de fls. 56 a 58 (docs. 14 e 15 da petição inicial), que aqui se dão por integralmente reproduzidos, datadas de 20.03.3009, onde esta comunicava à Condimed, Lda., não compreender o conteúdo da comunicação recebida quanto à marcação da escritura, por não ter celebrado com essa sociedade qualquer contrato pelo qual devesse ser marcada escritura pública e imputava à C........................, SA, o incumprimento do contrato promessa por não ter sido a escritura marcada por esta até 31.12.2008 ou nos sessenta dias seguintes, alegando que os projectos que deveriam acompanhar a venda do lote não se encontravam aprovados.
18. No dia 31.03.2009, pelas 11h00m, os gerentes da M. M. & J. M...., Lda., não compareceram no Cartório Notarial do Dr. Joaquim Lucas da Silva, de Tavira.
19. O loteamento onde se integra o lote objecto do contrato promessa foi licenciado em 13.11.2008 através do Alvará de Loteamento nº 4/2008 emitido pela CMT e foi registado na Conservatória do Registo Predial de Tavira através da Ap. 11 de 18.12.2008.
20. As partes (C........................, SA, e M. M. & J. M...., Lda.) acordaram na prorrogação do prazo para marcação da escritura por mais 60 dias, conforme previsto na cláusula Sexta do escrito referido em 5.
21. No dia 20.02.2008, a C........................, SA, enviou à M. M. & J. M...., Lda., um novo aditamento para prorrogação do prazo até 31.03.2009.
22. A M. M. & J. M...., Lda., não assinou o aditamento para prorrogação do prazo para marcação da escritura até 31.03.2009.
23. Os projectos de arquitectura relativos:
Aos lotes 1, 2, 3, 4, 5, 6 e 8 foram deferidos em 20.03.2009;
Ao lote 7 foi deferido em 23.03.2009;
Aos lotes 9 e 10 foram deferidos em 23.03.2009, e encontram-se licenciados;
Ao lote 11 foi deferido em 13.11.2009.
24. A M. M. & J. M...., Lda., abriu uma conta no Millenium BCP, para solicitar o financiamento à construção deste lote.
25. O pagamento referido em 7-b apenas foi efectuado em 23.09.2008 por M. M. & J. M...., Lda., ter alegado dificuldades financeiras e ter solicitado à C........................, SA, que aguardasse mais um mês para que aquela pudesse efectuar tal pagamento.
26. C........................, SA, comercializa todos os seus imóveis através da sociedade de mediação imobiliária “Condimed – Sociedade de Mediação Imobiliária do G......................, Lda.”, a qual se considera integrada no denominado Grupo C.........................
27. M. M. & J. M.... sabia e aceitava que todos os contactos a desenvolver sobre o escrito referido em 5 passariam a ser efectuados pela Condimed, Lda.
28. Os gerentes da M. M. & J. M...., Lda., solicitaram, alegando carências financeiras, que a escritura só fosse marcada para o final de Janeiro de 2009, dado ainda não terem disponível, em Dezembro de 2008, o valor do remanescente do preço a pagar à C........................, SA, com a outorga da escritura.
29. O que a C........................, SA, aceitou, dada a possibilidade de prorrogação prevista no contrato e as boas relações comerciais mantidas.
30. Em meados de Fevereiro de 2009, um dos gerentes da M. M. & J. M...., Lda, comunicou à C........................, SA, não estar em condições para celebrar a escritura, aguardando o financiamento para poder pagar o montante em falta.
31. Por isso, a pedido do gerente da M. M. & J. M...., Lda., C........................, SA, e M. M. & J. M...., Lda., combinaram outorgar um aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 21.04.2008, concretamente alterando a redacção da cláusula 6ª de molde a ser prorrogado o prazo para a realização da escritura até 31.03.2009.
32. A C........................, SA, entregou a M. M. & J. M.... os exemplares desse aditamento, assinado pelos seus administradores, para que esta os fizesse assinar pelos seus gerentes e devolvesse um exemplar àquela.
33. Foi uma funcionária da M. M. & J. M...., Lda., que se deslocou às instalações da C........................, SA, para levantar aqueles exemplares e entregá-los aos gerentes da M. M. & J. M...., Lda..
34. A partir de finais de Fevereiro de 2009, os gerentes da M. M. & J. M...., Lda., deixaram de atender os vários telefonemas que os funcionários e administradores da C........................, SA, lhes dirigiram a propósito.
35. No dia 31.03.2009, pelas 11h00m, na sequência da comunicação efectuada quanto à data e ao local da marcação da escritura de compra e venda, os administradores da C........................ – Eng. Francisco Pires e Dr. Carlos Videira de Barros, com poderes para o acto, compareceram no Cartório Notarial do Dr. Joaquim Lucas da Silva, em Tavira, para celebrar a escritura de compra e venda.
36. Existem outros interessados na compra do lote em causa.
37. A C........................, SA, fez junto dos seus clientes a promoção e publicidade da urbanização denominada TAVIRAPARQUE e distribuiu o folheto promocional e publicitário que constitui o documento de fls. 87 a 97 (doc. 2 da contestação), que aqui se dá por integralmente reproduzido.
38. O pagamento referido em 7-b apenas ocorreu em 23.09.2008 porque a firma TRESA, Construções do Algarve, SA, da qual um dos sócios da C........................ é accionista (Sr. Vítor Félix Aquino), estava a dever à M. M. & J. M...., Lda., o valor de € 63.000,00.
39. Os sócios da M. M. & J. M...., Lda., solicitaram junto da TRESA, SA, na pessoa do Sr. Vítor Aquino, o pagamento em falta, para poderem proceder ao pagamento da quantia referida em 7-b.
40. Aquele alegou não poder efectuar o pagamento por dificuldades financeiras da TRESA, SA.
41. Por isso, a M. M. & J. M...., Lda., teve que aguardar a realização da venda de um imóvel para realizar o dinheiro necessário e proceder ao pagamento à C........................, SA.
3.4. O direito.
Não merece controvérsia a qualificação do contrato a que os autos se reportam como contrato-promessa[14] celebrado entre a autora/apelante e a ré/apelada, contrato bilateral, sinalagmático, criador da obrigação de outorgarem no futuro o contrato de compra e venda do lote nº4, da urbanização “Taviraparque”, com a área de 476,05 m2.
Como acordo vinculativo de vontades estavam as partes obrigadas ao seu pontual cumprimento[15], ou seja, a cumpri-lo ponto por ponto, no integral respeito pelas convenções que das respectivas determinações dimanaram.
Outro foi o caminho seguido pelas partes e a escritura pública, cuja realização se previra até ao dia 31 de Dezembro de 2008, prorrogável por sessenta dias, não se concretizou na data inicialmente acordada, no prazo da prorrogação contratualmente previsto, nem em 31/3/2009 data para a qual veio a ser aprazada, por iniciativa da autora e acordo das partes, por ausência da autora, não obstante receptora da comunicação da ré sobre a data, hora e local da realização da escritura pública, com a antecedência de oito dias, conforme acordado.
O projecto de arquitectura do lote 4 mostrava-se deferido em 20/3/2009[16] e à data da escritura a ré reunia todas as condições contratuais para a celebração do contrato de compra e venda que não se realizou por falta da autora.
Não efectuando a autora a prestação no tempo devido[17] e dimanando da obrigação a certeza do prazo[18], constituiu-se esta em mora. Mora que determinou a perda de interesse da prestação para a ré, com o consequente incumprimento do contrato, como esta alega e objectivamente decorre da posição da autora, pois não é legítimo impor à ré a fixação de um prazo admonitório para o cumprimento de uma prestação que autora declaradamente não pretende cumprir[19].
O incumprimento do contrato-promessa por causa imputável à autora, confere o direito à ré de fazer sua a quantia que lhe foi entregue a título de sinal[20] e determina, na economia dos autos, a improcedência do pedido da autora e a procedência do pedido formulado pela ré na acção apensa.
É este o sentido e alcance do direito que ao caso se ajusta e foi este o sentido da decisão recorrida; resta, pois, confirmá-la.
Em jeito de sumário:
I - Na elaboração da sentença o juiz tomará em consideração os factos que o tribunal colectivo, ou o juiz singular, deu como provados, os factos considerados assentes e seleccionados na audiência preliminar ou, na dispensa desta, no despacho saneador e poderá ainda considerar os factos admitidos por acordo, provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito que não hajam sido seleccionados na audiência de partes ou no despacho saneador e é quanto a estes e com exclusão dos demais, que deverá ocorrer o exame critico das provas, porque só destas provas cumpre ao juiz conhecer na elaboração da sentença.
II – Limitando-se a fundamentação de facto da sentença a reproduzir os factos considerados assentes, após debate, na audiência preliminar e os julgados provados pelo despacho que decidiu, após julgamento, a matéria de facto, não lhe incumbe proceder ao exame crítico de quaisquer provas.
4. Decisão:
Pelo exposto, julga-se improcedente o recurso e, em consequência, confirma-se a sentença recorrida.
Custas a cargo da apelante.
Évora, 17/5/12
Francisco Matos
José António Penetra Lúcio
Maria Alexandra Afonso de Moura Santos
__________________________________________________
[1] Cfr. despacho de fls. 145.
[2] Cfr. fls. 161 a 174.
[3] Cfr. despacho de fls. 260 a 266.
[4] Transcrição de fls. 320 1 324.
[5] Cfr. sentença de fls. 268 a 278
[6] Cuja intervenção é, hoje, facultativa mesmo no processo ordinário – artº 646º, do CPC
[7] Cfr. artº 9º, nº3, do CC
[8] Cfr. artºs. 508º-A, nº1, al. e) e 508º-B, nº2, ambos do CPC.
[9] CPC, anotado, V, pág. 33.
[10] Há um segmento do depoimento desta testemunha que não se apresenta verosímil. De acordo com a prova produzida a autora terá aberto uma conta no BCP com vista ao financiamento da compra do lote objecto do contrato-promessa. Na versão da autora, os projectos de arquitectura e especialidades que a ré se obrigara a entregar à autora eram essenciais à aprovação do financiamento pelo BCP. Afirmou a testemunha que se deslocava uma vez por mês aos escritórios da autora e que pedia a documentação (projectos de arquitectura e de especialidade) o que terá ocorrido, no dizer da testemunha mais de cinco ou seis vezes. Ora, a conta do BCP só foi aberta em Janeiro de 2009 – depoimento do funcionário do banco Ramiro Bento - e em Março de 2009 a autora faltou à escritura, por se haver desinteressado do negócio e não lhe haver a ré entregado os projectos. Entre Janeiro de 2009 (data em que alegadamente a autora terá tido conhecimento da necessidade de entrega dos projectos no banco para obter o financiamento) e finais de Março de 2009, poderia a testemunha, na melhor da hipóteses, ter solicitado a documentação à ré duas ou três vezes e não cinco ou seis como afirma.
[11] Doc. de fls. 244 dos autos.
[12] A testemunha Ramiro Bento concretizou a expressão registar incidentes como tratando-se de situações de incumprimento de um dos sócios da autora.
[13] Não deixa de se registar a extrema dificuldade que revestiu a audição do depoimento da testemunha Macário Correia, ouvido por videoconferência, dada o péssimo estado da gravação (por razões técnicas ou falta de zelo operacional?).
[14] Regido, quanto ao incumprimento, pelas disposições dos artºs. 790º e segs. do Cod. Civil, já que o artº 410º, nº1 do mesmo diploma legal supõe aplicável ao contrato-promessa o regime do contrato prometido.
[15] Artº 406º, nº1, do Código Civil.
[16] Cfr. nº 23 dos factos provados.
[17] Cfr. artº 804º, nº2, do CC.
[18] Cfr. artº 805º, nº2, al. a), do CC.
[19] Afirmação que decorre quer da posição assumida na petição inicial, cujos pedidos supõem a resolução do contrato, quer da matéria de facto provada designadamente a descriminada sob o nº34.
[20] Cfr. artº 442º, nº2, 1ª parte, do CC.