Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 104839/14.5YIPRT.E1 |  |
MEDIADOR
REMUNERAÇÃO
Para que o mediador tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou da actividade por ele desenvolvida.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
AA – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda. apresentou no Balcão Nacional de Injunções um requerimento de injunção, contra BB, no qual peticionou a notificação desta para pagamento da quantia de € 13.403,47, sendo € 12.300,00 a título de capital, acrescida de € 899,47 a título de juros de mora vencidos, e de € € 204,00 a título de custas do processo.
Alegou, para tanto, a celebração de contrato de fornecimento de bens ou serviços, datado de 28 de Junho de 2011, tendo a A. arranjado comprador para o imóvel objecto do referido contrato, sendo-lhe por isso devida a respectiva comissão, no valor de € 10.000,00 acrescida de IVA.
A R. deduziu oposição, pugnando pela improcedência do peticionado, aduzindo para o efeito matéria de excepção, e defendendo-se também por impugnação.
Alegou para o efeito que celebrou com a A. o contrato de mediação imobiliária, mas em regime de não exclusividade. Entre finais de Janeiro e início de Fevereiro de 2013, a R. foi contactada pelo interessado CC, com quem veio depois a fechar o negócio, sendo que a visita teve lugar no fim de semana de Carnaval e o contrato promessa de compra e venda foi celebrado a 15 de Fevereiro de 2013. No dia 17 de Fevereiro de 2013 a R. deu conhecimento da venda à A. cancelando o contrato de mediação. Em meados de Janeiro de 2013 a A. informara a R. de que iria visitar a moradia com clientes e que esses clientes estavam interessados em fazer uma permuta, o que a R. recusou, mas só no dia 18 de Fevereiro de 2013 é que a A. comunicou à R. a identificação do seu cliente, como sendo o referido CC. A R. agiu de boa-fé e a A. não teve qualquer intervenção no negócio, não acompanhando o contrato promessa, a escritura pública, ou qualquer outro assunto relacionado com a compra e venda, pelo que a R. nada deve à A.
Por virtude da oposição deduzida pela R. foram os autos remetidos a juízo, à distribuição.
Foi então proferido despacho a convidar a A. ao aperfeiçoamento da petição inicial, a que esta deu resposta, tendo a R. exercido o respectivo contraditório.
Posteriormente, realizou-se a audiência de julgamento, com observância das formalidades legais, tendo sido proferida sentença que julgou a presente acção procedente, por provada e, em consequência, condenou a R. a pagar à A. a quantia de € 12.300,00, acrescida de juros de mora contados desde 18 de Abril de 2013, à taxa supletiva dos juros comerciais, até integral pagamento.
Inconformada com tal decisão dela apelou a R. tendo apresentado para o efeito as suas alegações de recurso e terminando as mesmas com as seguintes conclusões:
A - O Meritíssimo Juíz do tribunal a quo, proferiu sentença nos Autos, condenando a recorrente a liquidar à recorrida uma remuneração no montante global de € 12.300,00 (doze mil e trezentos euros), acrescida de juros de mora contados desde 18 de Abril de 2013, à taxa supletiva dos juros comerciais.
B - A Apelante não se conforma com a Douta Sentença proferida, porquanto a mesma padece de vício de violação dos preceitos jurídicos constantes dos artigos 2º e 18º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
C - Com efeito, da matéria dada como provada e em função da aplicação de tais disposições legais, nunca se poderiam extrair as consequências constantes da Douta Sentença recorrida, designadamente quanto à obrigação de a recorrente proceder ao pagamento de qualquer remuneração à recorrida.
D - Com relevo para o julgamento do presente recurso, o Tribunal a quo deu designadamente como provado que:
“1. A A. AA – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e a Ré BB, subscreveram o contrato nº 1617/11, intitulado contrato de mediação imobiliária, com data de 28 de Junho de 2011.
2. Por força do mesmo, a A. obrigou-se para com a Ré a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano destinado a habitação, denominado lote nº 15, sito em …, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, composto de edifício térreo com várias divisões, garagem e logradouro, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº… e propriedade da Ré, desenvolvendo a A. para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
3. Do contrato ficou a constar que a Ré contrata a Mediadora em regime de não exclusividade.
4. Na cláusula 5ª daquele contrato ficou a constar que a remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art.º 18º do DL 211/2004, 20.08, e que a Ré obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescido de Iva à taxa legal de 23%.
5. Da mesma cláusula 5ª ficou a constar que o pagamento da remuneração apenas será efectuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
7. No dia 31 de Janeiro de 2013, a A. levou o cliente Joaquim Martins a visitar aquele imóvel, estando ele interessado na sua aquisição.
8. Apenas a 18 de Fevereiro de 2013 a A. deu à Ré conhecimento à Ré de que o nome do seu cliente era DD.
9. Por Título de Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca celebrado no dia 18 de Abril de 2013, perante oficial público, no serviço Casa Pronta da Conservatória do Registo Predial e Comercial de Loulé, a Ré BB e o seu marido EE, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, declararam vender aquele prédio a DD e mulher FF, pelo preço de € 200.000,00 (duzentos mil euros), tendo estes declarado aceitar o negócio.
10. A A. contactou com o marido da Ré comunicando-lhe que tinha um cliente interessado em fazer uma permuta.
11. No dia 15 de Fevereiro de 2013 a Ré e DD celebraram o contrato-promessa de compra e venda daquele imóvel, em Quarteira, recebendo a Ré € 20.000,00 (vinte mil euros) a título de sinal.
12. A A. não teve intervenção na feitura do contrato promessa ou da escritura de compra e venda”.
E - Ou seja, não obstante ter dado como provados quer o facto de o contrato de mediação imobiliária celebrado entre A. e R. o ter sido com não exclusividade, quer o facto de a recorrida não ter tido intervenção directa no negócio celebrado entre a R. e os adquirentes DD e mulher FF, o Mmo. Juíz a quo entendeu condenar a ora recorrente a liquidar o valor contratualmente fixado a título de remuneração pelo contrato de mediação imobiliária.
F - O Mmo. Juíz a quo justifica a Douta Sentença recorrida no facto de considerar que o negócio de compra e venda foi celebrado por força a intervenção da requerente enquanto mediadora imobiliária, apenas porquanto, além de ter publicitado o negócio pretendido pela recorrente, levou o cliente DD a visitar aquele imóvel, estando DD interessado na aquisição do imóvel, tendo posteriormente a recorrente vindo a celebrar contrato-promessa e compra e venda definitiva com o mesmo cliente, bastando tais actos para, verificando-se a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, ter a recorrida direito à remuneração.
G - Considerando pois que assistia à recorrente o ónus de alegar e provar que se deveu exclusivamente a facto alheio à actividade da recorrida a constituição ou potenciação do interesse do adquirente na aquisição do prédio, ou, então, a interrupção daquele nexo causal entre a actividade da A. de promoção da venda do imóvel e a celebração do contrato de compra e venda, não tendo sido produzida qualquer prova nesse sentido.
H - Assim, considera o Tribunal a quo que, pelo mero facto de a recorrida ter publicitado a venda de um imóvel, ao abrigo de um contrato de mediação imobiliária, e ter efectuado com o eventual interessado uma visita ao imóvel, tal basta para que a sua prestação, a que se obrigou por força do contrato de mediação imobiliária, fique integralmente satisfeita, sendo pois devido o pagamento da remuneração contratada, interpretação com a qual não se pode concordar.
I - Da prova produzida nos Autos, resulta que o contrato de mediação imobiliária celebrado entre recorrente e recorrida não possuía carácter de exclusividade, o que por si mesmo basta para demonstrar o interesse de promover, por si mesma, ou eventualmente através de outras imobiliárias, a venda do imóvel em questão.
J - Nos termos do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes, a recorrida se comprometia a diligenciar no sentido de conseguir interessado na aquisição do imóvel pelo preço de € 380.000,00 (trezentos e oitenta mil euros), sendo que o negócio celebrado pela recorrente e DD e mulher FF, foi efectivado pelo preço de € 200.000,00 (Duzentos mil euros), pelo que não existe identidade entre o negócio realizado e o negócio objecto do contrato de mediação imobiliária.
K - Cabia à recorrida demonstrar a sua intervenção no negócio, designadamente que o mesmo apenas se realizou por força de tal intervenção, o que não aconteceu, apenas tendo ficado provado que a recorrida publicitou o imóvel, então propriedade da recorrente, e, em 31 de Janeiro de 2013, levou o cliente DD a visitar aquele imóvel, tendo a recorrida contactado o marido da recorrente comunicando-lhe que tinha um cliente interessado em fazer uma permuta, o que nem sequer constituía o negócio pretendido pela recorrente e para o qual havia celebrado o contrato de mediação imobiliária.
L - Está ainda provado que apenas a 18 de Fevereiro de 2013, após a celebração do contrato-promessa, a recorrida deu conhecimento à recorrente de que o nome do seu cliente, com o qual tinha efectuado a visita em Janeiro, era DD, não sendo possível considerar como provado que:
g) O cliente da recorrida tenha apresentado qualquer proposta de aquisição do imóvel propriedade da recorrente;
h) A recorrida tenha colocado em contacto o seu cliente e a recorrente, designadamente facultado contactos telefónicos de ambas as partes, e reciprocamente;
i) A recorrida tenha tido qualquer intervenção nas negociações que conduziram ao decréscimo do preço do imóvel para cerca de metade;
j) A recorrida tenha informado a recorrente que o cliente a quem mostrou a casa tenha ficado interessado na sua aquisição, mediante qualquer outro negócio que não a permuta;
k) Ou que possuía qualquer outro cliente interessado no negócio;
l) O interesse dos efectivos adquirentes tenha surgido como consequência de qualquer actuação da recorrida.
M - Nos termos do disposto pelo n.º 1 do artigo 2º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel”, definindo-se, na alínea a) do n.º 4 do mesmo artigo, que «Interessado» é “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”.
N - O contrato de mediação tem sido uniformemente considerado pela doutrina e pela jurisprudência como um contrato de prestação de serviços, cuja noção consta do artigo 1154º do Código Civil que estabelece que “contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição”, assim, não é suficiente que o mediador desenvolva determinada actividade, mas que através dela proporcione à outra parte um determinado resultado que é a concretização de um determinado negócio entre o proprietário do imóvel e o terceiro interessado, apenas tendo direito à remuneração acordada após a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, nos termos do disposto pelo artigo 18º, n.º 1 do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
O - O legislador do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto, quis, pela redacção que veio a dar aos preceitos atinentes à remuneração do mediador – artigo 18º – expressamente fazer depender o direito à remuneração da concretização do negócio pela acção concreta da mediadora, pondo a cargo dela, sem remuneração, todos os seus actos que não conduzissem àquele efeito, os quais constituem um risco do negócio.
P - Nesse sentido, veja-se o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa proferido em 14 de Abril de 2011 no âmbito do processo n.º 5500/05.3TJLSB.L1-6, que teve como relator Maria Manuela Gomes, disponível para consulta em www.dgsi.pt, cujo sumário é constituído pelas seguintes conclusões: “I - A contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, devendo a actividade mediadora ser causal do resultado produzido. II - Efectivamente, o pagamento da comissão acordada encontra-se ligado à conclusão de negócio pretendido, no caso a projectada venda, sendo que, quando a mediadora não tem a exclusividade da mediação, o que quer dizer que os vendedores podem realizar o negócio projectado quer por eles próprios quer através de outra empresa mediadora, mais se exige a conclusão daquele.”
Q - Da fundamentação do referido acórdão consta ainda que: “No dizer do acórdão do STJ de 28.04.2009, cuja doutrina se acompanha, “O comitente só fica constituído na obrigação de remunerar o mediador se o negócio tido em vista pelo incumbente for concretizado em virtude da actividade do mediador, ou seja, a obrigação de meios que lhe incumbe há-de desembocar no resultado pretendido – a celebração do negócio para que foi mandatado o mediador – sob pena de se considerar que o contrato não almejou a perfeição e, não surtindo efeito útil a actividade do mediador – o risco, a álea negocial – não há lugar à remuneração (comissão), nem ao pagamento de despesas se o contrato for celebrado pelo incumbente com terceiro, que não se interessou pelo negócio por causa da actuação do mediador.”
R - Veja-se a fundamentação do Acórdão do Tribunal da Relação de Évora proferido em 29 de Março de 2007, no âmbito do processo n.º 2824/06-3, que teve como relator Tavares de Paiva, disponível para consulta em www.dgsi.pt, do qual consta: “Como é sabido, nos casos mais comuns de contrato de mediação imobiliária, o mediador fica tão somente incumbido de diligenciar no sentido de encontrar interessados para certo negócio e preparar depois a respectiva conclusão; ele obriga-se assim a uma actividade, não a um resultado, embora este seja para si desejável na medida em que corresponde ao seu próprio interesse de lucro; Aí o mediador só terá direito a retribuição (normalmente traduzida numa comissão) se, por efeito da actividade desenvolvida, vier a alcançar-se a celebração do contrato querido pelo comitente ou, também porventura, se o contrato deixar de ser celebrado por desistência ou má-fé do comitente”.
S - Veja-se também a decisão proferida pelo Supremo Tribunal de Justiça em 12 de Dezembro de 2013, no âmbito do processo n.º 135/11.4TVPRT.G1.S1, relator Granja da Fonseca, disponível para consulta no sítio da internet www.dgsi.pt, da qual consta: “neste tipo de contrato, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado. Trata-se de um contrato bilateral e oneroso. Não constitui obrigação fundamental do mediador concluir o contrato; a sua obrigação essencial é a de conseguir interessado para certo negócio que ele próprio, raramente, conclui. É indiferente que este intervenha na fase final do negócio”.
T - Importa ter ainda presente a doutrina do Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 12 de Fevereiro de 2015, relator Acácio Neves, proferido no âmbito do processo n.º 380/13.8T2STC.E1, disponível para consulta em www.dgsi.pt, que vem sumariado da seguinte forma: “Para que o mediador imobiliário, sem regime de exclusividade, tenha direito à remuneração não lhe basta angariar um qualquer interessado para negociar com o dono do imóvel, sendo necessário que o contrato de compra e venda venha a ser celebrado em resultado e por força da sua mediação, sem a qual o negócio não teria sido concluído”.
U - Esta decisão é proferida num caso similar ao ora em apreço e refere, com relevância para a apreciação do presente recurso: “Nos termos do nº 1 do art. 18º do DL 211/2004, de 20.08, em vigor à data dos factos, no âmbito da mediação imobiliária, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”. Resulta assim de tal disposição, na linha do que se defende na sentença, que não basta angariar um qualquer interessado para negociar com o cliente dono do imóvel, sendo necessário que o contrato venha a ser celebrado em resultado e por força da correspondente mediação, ou seja que o negócio seja concretizado em virtude da actividade do mediador, mediante a prática de actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato, concretizado através com a mediação. (acs. do STJ de 28.04.2009, em que é relator Fonseca Ramos, e de 12.12.2013, em que é relator Granja da Fonseca, ambos in www.djsi.pt)”.
V - Assim, de acordo com a jurisprudência maioritária, independentemente de se dar como provada a realização de uma visita ao imóvel, patrocinada pela mediadora, e ainda que tal tenha contribuído para a realização da venda, é necessário apurar quais os termos concretos dessa contribuição (em si mesma, de cariz manifestamente conclusivo), designadamente é necessário apurar se tal visita é determinante ou pelo menos relevante para a concretização do negócio, ou seja, se sem essa contribuição o negócio se não teria realizado, sobretudo quando se está perante a ausência de um regime de exclusividade no contrato de mediação celebrado entre as partes.
W - Assim, nos termos do artigo 342.º, n.º 1, do Código Civil, cabia à ora recorrida demonstrar que foi como resultado da sua acção de mediação que a venda em questão se veio a realizar, ou que, sem a sua intervenção a mesma não teria tido lugar, o que não aconteceu nos presentes Autos, apesar de na prática se traduzir como facto constitutivo do direito invocado, não sendo da responsabilidade da recorrente o ónus de prova dos factos impugnativos, os quais apenas se destinam, instrumentalmente, em sede de contraprova, a tornar duvidosos os factos constitutivos alegados, como se preceitua no artigo 346.º do Código Civil.
X - Assim, nos presentes Autos, não obstante a prática dos actos levados a cabo pela requerente, visando a concretização e perfeição do negócio pretendido com a mediação, designadamente a publicitação do imóvel e a realização de uma visita, os mesmos não foram bastantes para celebrar o contrato, não tendo sequer sido considerado provado que os contactos entre recorrente e o terceiro adquirente se deveram a qualquer acção da recorrida, não resultando também provado que a recorrida tenha procedido a qualquer outra diligência, nomeadamente que o próprio DD tenha manifestado interesse na aquisição do imóvel, sem ser através de uma eventual permuta, ou apresentado qualquer proposta de aquisição por valor inferior ao anunciado.
Y - Não pode pois deixar de se concluir que a simples prática dos actos de publicitação da intenção de alienação e do acompanhamento na visita de um terceiro eventual interessado, sendo adequados ao fim em vista, não constituem actos de mediação suficientes para a determinação das partes à conclusão do negócio visado, pelo que não existe relação causal entre a actividade desenvolvida pela requerente, ora recorrida, e a concretização do negócio que veio a ser efectivamente celebrado entre o seu cliente e o terceiro interessado, ficando assim afastando um dos pressupostos do direito à remuneração acordada.
Z - Ora, o Douto Tribunal a quo, sem ter apurado quaisquer actos praticados pela recorrida susceptíveis de determinar qualquer pessoa à celebração de um negócio, designadamente o negócio de compra e venda efectivamente celebrado entre a recorrente e DD, entendeu condená-la ao pagamento da remuneração contratualmente fixada para o caso de a recorrida vir a obter interessado na aquisição.
AA - Termos em que, designadamente porquanto se entende que, dos factos provados, não se podem extrair as conclusões constantes da Douta Sentença recorrida, forçoso será considerar que o Tribunal a quo fez uma incorrecta interpretação dos normativos legais constantes dos artigos 2º e 18º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
BB - Nestes termos e nos melhores de Direito, deve ser concedido provimento ao presente recurso, e, consequentemente, ser revogada a Douta Sentença recorrida na medida em que faz uma incorrecta interpretação das normas contidas nos artigos 2º e 18º do Decreto-Lei n.º 211/2004, de 20 de Agosto.
CC - Assim se fazendo a habitual e costumada Justiça.
Pela A. foram apresentadas contra alegações de recurso, nas quais pugna pela manutenção da sentença recorrida.
Atenta a não complexidade da questão a dirimir foram dispensados os vistos aos Ex.mos Juízes Adjuntos.
Cumpre apreciar e decidir:
Como se sabe, é pelas conclusões com que a recorrente remata a sua alegação (aí indicando, de forma sintética, os fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão recorrida: art. 639º nº 1 do C.P.C.) que se determina o âmbito de intervenção do tribunal ad quem [1] [2].
Efectivamente, muito embora, na falta de especificação logo no requerimento de interposição, o recurso abranja tudo o que na parte dispositiva da sentença for desfavorável à recorrente (art. 635º nº3 do C.P.C.), esse objecto, assim delimitado, pode vir a ser restringido (expressa ou tacitamente) nas conclusões da alegação (nº4 do mesmo art. 635º) [3] [4].
Por isso, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação da recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso.
No caso em apreço emerge das conclusões da alegação de recurso apresentadas pela R., ora apelante, que o objecto do mesmo está circunscrito à apreciação da questão de saber se não assiste à A. o direito de receber da R. a retribuição acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas.
“In casu”, a matéria de facto dada como assente na 1ª instância não foi expressamente impugnada pela recorrente, nos termos do disposto no art.640º do C.P.C., nem se impõe qualquer alteração por parte desta Relação, pelo que temos por apurada a seguinte factualidade:
1. A A. AA – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., e a Ré BB, subscreveram o contrato nº 1617/11, intitulado contrato de mediação imobiliária, com data de 28 de Junho de 2011.
2. Por força do mesmo, a A. obrigou-se para com a Ré a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio urbano destinado a habitação, denominado lote nº …, sito em …, freguesia de Quarteira, concelho de Loulé, composto de edifício térreo com várias divisões, garagem e logradouro, inscrito na matriz respectiva sob o artigo …, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Loulé sob o nº … e propriedade da Ré, desenvolvendo a A. para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
3. Do contrato ficou a constar que a Ré contrata a Mediadora em regime de não exclusividade.
4. Na cláusula 5ª daquele contrato ficou a constar que a remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no art.º 18º do DL 211/2004, 20.08, e que a Ré obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado acrescido de Iva à taxa legal de 23%.
5. Da mesma cláusula 5ª ficou a constar que o pagamento da remuneração apenas será efectuado aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio visado.
6. Da cláusula 7ª ficou a constar que o contrato tem uma validade de 6 meses contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
7. No dia 31 de Janeiro de 2013, a A. levou o cliente DD a visitar aquele imóvel, estando ele interessado na sua aquisição.
8. Apenas a 18 de Fevereiro de 2013 a A. deu à Ré conhecimento à Ré de que o nome do seu cliente era DD.
9. Por Título de Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca celebrado no dia 18 de Abril de 2013, perante oficial público, no serviço Casa Pronta da Conservatória do Registo Predial e Comercial de Loulé, a Ré BB e o seu marido EE, casados sob o regime de comunhão de adquiridos, declararam vender aquele prédio a DD e mulher FF, pelo preço de € 200.000,00 (duzentos mil euros), tendo estes declarado aceitar o negócio.
10. A A. contactou com o marido da Ré comunicando-lhe que tinha um cliente interessado em fazer uma permuta.
11. No dia 15 de Fevereiro de 2013 a Ré e DD celebraram o contrato-promessa de compra e venda daquele imóvel, em Quarteira, recebendo a Ré € 20.000,00 (vinte mil euros) a título de sinal.
12. No dia 17 de Fevereiro de 2013, via e-mail, a Ré comunicou à A. que dava por findo o contrato com ela celebrado.
13. A A. não teve intervenção na feitura do contrato promessa ou da escritura de compra e venda.
Apreciando, de imediato, a questão suscitada pela R., ora apelante - saber se não assiste à A. o direito de receber da R. a retribuição acordada no âmbito do contrato de mediação imobiliária celebrado entre ambas - importa dizer a tal propósito que este tipo negocial constitui uma modalidade do contrato de prestação de serviços definido no art.1154º do Cód. Civil, resultando a sua regulamentação específica, na actualidade, do dispositivo aprovado pelo Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto.
Como decorre do art.2º nº1 desse diploma legal, “A actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de um negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição nos contratos cujo objecto seja um bem imóvel”.
Desenvolvendo essa noção legal, prossegue o nº 2 do art.2º do citado Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto estipulando que “A actividade de mediação imobiliária consubstancia-se no desenvolvimento de: a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente; b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.
Assim, a função do mediador consiste, como se vê, em aproximar duas ou mais partes que desejam realizar um negócio, actuando em nome próprio, e não em representação daquelas, limitando-se a facilitar a conclusão do negócio pretendido. Para esse fito, o mediador assume a obrigação de exercer uma actividade essencialmente de carácter material, vinculando-se, para com a outra parte, a conseguir (ou diligenciar por conseguir) interessado para certa operação negocial e a acercar esse interessado do comitente (com vista a que estes possam estabelecer as condições do negócio).
Embora numa primeira aproximação deste tipo negocial pareça que a obrigação assumida pelo mediador é tão-somente uma obrigação de meios, tal não corresponde à realidade, pois que a obrigação a que aquele fica vinculado é, por definição legal, uma obrigação de resultado, sendo esse resultado a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação. Isto porque, por regra e como veremos adiante, somente verificado este condicionalismo a empresa mediadora adquire o direito a perceber a remuneração acordada (cfr. art.18º nº 1 do Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto), estando-lhe mesmo vedado, também por princípio, receber quaisquer quantias a título de remuneração ou adiantamento por conta da mesma, previamente ao momento em que esta é devida nos termos dos nºs 1 e 2 do art.18º citado Decreto-Lei nº (cfr. nº 3).
E compreende-se porquê.
Na realidade, e como ficou já dito, a mediação é em essência uma prestação de serviço, um contrato para a obtenção de um negócio. É assim com a concretização desse negócio com a entidade angariada que se cumpre o fim precípuo da mediação. É com a conclusão e perfeição do negócio visado com a mediação que o mediador satisfaz a prestação que lhe cabe, passando então a ter o direito a receber a contraprestação correspectiva constituída pela sua remuneração.
Deste regime resulta, por outro lado, como vem sendo unanimemente entendido pela jurisprudência e afirmado também pela doutrina que a remuneração, como contrapartida que é da prestação que incumbe à mediadora, só é devida se a celebração do negócio visado tiver sido alcançada pela actividade desenvolvida pela mediadora; se houver uma relação causal entre a actividade desenvolvida pela mediadora e a realização do negócio visado pelo contrato de mediação - cfr., nesse sentido, Lacerda Barata, Contrato de Mediação, Estudos do Instituto do Direito do Consumo, Vol. I, pág. 223, os Acs. do STJ de 15/11/2007 e de 3/4/2008 e ainda o Ac. da R.P. de 15/2/2012, todos disponíveis in www.dgsi.pt.
Destarte, a remuneração somente é devida à mediadora se o negócio concluído é por si angariado, quando puder concluir-se que esse negócio resulta (ou também resulta) da actividade por si desenvolvida. Mas isto independentemente das diligências promovidas serem muitas ou poucas e mesmo que nem todas as necessárias à conclusão do negócio tenham sido desenvolvidas pela mediadora.
Na verdade, o que se reclama para que surja o direito à mediação é a existência de um nexo de causalidade entre a actividade da mediadora (por reduzida que seja) e a conclusão do negócio visado com a mediação, de forma a que possa afirmar-se que aquele é corolário ou consequência da actividade desta.
Ora, resulta da matéria fáctica apurada que entre a A. e a R. foi celebrado um contrato com as características supra referidas, ou seja, um contrato mediante o qual a A. obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um determinado imóvel da dita R., desenvolvendo para o efeito as necessárias acções de promoção e recolha de informações. Em contrapartida a dita R. obrigou-se a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida do IVA à taxa legal de 23%.
Por outro lado, a remuneração só seria devida se a A. conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato, sendo que tal contrato teria uma validade de seis meses, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (cfr. cláusula 7ª do aludido contrato). Acresce que a A. foi contratada em regime de não exclusividade (cfr. cláusula 4ª do referido contrato).
Ora, provou-se nos autos que, por força do contrato celebrado entre as partes a A. obrigou-se para com a R. a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel identificado nos autos, desenvolvendo para o efeito as respectivas acções de promoção e recolha de informações sobre o negócio pretendido, sendo certo que, foi na sequência desta sua actividade, que a A. veio a ser contactada pelo cliente DD, o qual levou a visitar o dito imóvel em 31/1/2013, mostrando-se este interessado na sua aquisição (cfr. pontos 2. e 5. dos factos provados).
Posteriormente, em 15/2/2013, a R. e o dito DD celebraram o contrato-promessa de compra e venda relativo aquele imóvel, sendo que, mais tarde, em 18/4/2013, foi celebrada a respectiva escritura por Título de Compra e Venda e Mútuo com Hipoteca, perante oficial público, no serviço Casa Pronta da Conservatória do Registo Predial e Comercial de Loulé, pelo preço de 200.000,00 € (cfr. pontos 11. e 9. dos factos provados).
É certo que a casa foi vendida por preço inferior ao previsto no contrato de mediação. Ora, a oferta de preço abaixo do previsto inicialmente poderia justificar que a R. se recusasse a concretizar a venda ao aludido DD.
Porém, no próprio contrato estava prevista a possibilidade de o preço ser alterado, embora tal alteração devesse ser comunicada, por escrito, pela dita R. à A. (cfr. nº 2 da cláusula 2.ª do referido contrato).
No entanto, a R. não fez tal comunicação à A., mas a verdade é que a mesma aceitou celebrar o negócio por preço inferior, outorgando a correspondente escritura de compra e venda com o dito DD e mulher em 18/4/2013.
Além disso, a questão do valor, pelo qual veio a realizar-se a compra e venda do imóvel em causa, ser inferior ao inicialmente previsto, em nada interfere com o direito à remuneração por parte do mediador. Afinal isso é uma questão que está na livre disponibilidade do vendedor de aceitar ou não a redução de preço proposta pelo comprador, que se reporta, tão só, ao contrato de compra e venda e não ao contrato de mediação.
Assim sendo, constata-se que a R. aproveitou-se da actividade da A., vendendo a casa ao interessado DD que esta encontrara, na sequência das acções de promoção de venda do imóvel desenvolvidas pela dita A.
Por isso, forçoso é concluir que cabe, pois, à R. cumprir aquilo a que se obrigara pelo aludido contrato de mediação, ou seja, pagar à A. a remuneração correspondente a 5% do preço pago pelo comprador, acrescido de IVA à taxa legal em vigor à data da transacção, o que, “in casu”, perfaz a quantia global de 12.300,00 €, a que acrescem os respectivos juros de mora contados desde 18/4/2013 (data em que foi celebrada a escritura do imóvel), à taxa supletiva dos juros comerciais - cfr. arts. 406º nº 1 e 762º nº 1 do Cód. Civil.
E nem se diga que o valor fixado a título de remuneração (a aludida quantia de 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio foi efectivamente concretizado) devia, eventualmente, ser reduzido, pois aquele valor incluía também os serviços conducentes à obtenção da documentação necessária à concretização do negócio.
Com efeito, sendo por demais evidente que o negócio celebrado entre a R. e o DD resultou da intermediação da A. assiste-lhe, em pleno, o direito à remuneração acordada no mencionado contrato de mediação, pois se a mesma não prestou o serviço de obtenção da documentação necessária à realização do negócio foi porque a R. impediu a A. de o fazer e a tal obstou, com o intuito de se tentar furtar ao pagamento da referida remuneração.
Por outro lado, também não é defensável que, por não estar o contrato celebrado entre a A. e a R. sujeito ao regime de exclusividade, não assiste aquela o direito à remuneração.
Na verdade, a lei não exige que a celebração do negócio objecto do contrato de mediação resulte exclusivamente da actuação do mediador, bastando-se com a demonstração de que a actuação da mediadora foi determinante para a concretização da venda, que foram as suas diligências que serviram para aproximar os interessados na realização do negócio e que o seu trabalho influiu na conclusão do mesmo.
Ora isso, como já supra se explanou, ficou suficientemente demonstrado nos autos - cfr., nesse sentido, entre outros, o Ac. da R.P. de 20/9/2001 e o Ac. da R.L. de 24/3/2009, disponíveis in www.dgsi.pt.
A este propósito, pode ainda ver-se o Ac. da R.L. de 24/5/2007, disponível in www.dgsi.pt, onde, a dado passo, é afirmado o seguinte:
- “A mediação assume a feição de contrato bilateral: o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio e este último, o dador do encargo, obriga-se a pagar uma indemnização ao primeiro.
O mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela.
A retribuição do mediador não fica afastada pela circunstância de as negociações encetadas com a colaboração deste serem rompidas e, alguns dias mais tarde, retomadas com sucesso, já sem a sua participação, desde que o seu desenvolvimento subsequente possa ser conduzido, face a um critério de continuidade lógica, à anterior actividade do mediador” – sublinhado nosso.
Deste modo, e uma vez que o recurso em análise não versa outras questões, entendemos que a sentença recorrida não merece qualquer censura ou reparo, sendo, por isso, de manter integralmente. Em consequência, improcedem, “in totum”, as conclusões do recurso formuladas pela R., ora apelante, não tendo sido violados os preceitos legais por ela indicados.
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Por fim, atento o estipulado no nº7 do art.663º do C.P.C., passamos a elaborar o seguinte sumário:
- Para que o mediador tenha direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou da actividade por ele desenvolvida.
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Decisão:
Pelo exposto acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente o presente recurso de apelação e, em consequência, revogam a sentença recorrida nos exactos e precisos termos acima explanados.
Custas pela R., ora apelada.
Évora, 8 de Setembro de 2016
Rui Machado e Moura
Maria da Conceição Ferreira
Mário António Mendes Serrano
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[1] Cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 362 e 363.
[2] Cfr., também neste sentido, os Acórdãos do STJ de 6/5/1987 (in Tribuna da Justiça, nºs 32/33, p. 30), de 13/3/1991 (in Actualidade Jurídica, nº 17, p. 3), de 12/12/1995 (in BMJ nº 452, p. 385) e de 14/4/1999 (in BMJ nº 486, p. 279).
[3] O que, na alegação (rectius, nas suas conclusões), o recorrente não pode é ampliar o objecto do recurso anteriormente definido (no requerimento de interposição de recurso).
[4] A restrição do objecto do recurso pode resultar do simples facto de, nas conclusões, o recorrente impugnar apenas a solução dada a uma determinada questão: cfr., neste sentido, ALBERTO DOS REIS (in “Código de Processo Civil Anotado”, vol. V, págs. 308-309 e 363), CASTRO MENDES (in “Direito Processual Civil”, 3º, p. 65) e RODRIGUES BASTOS (in “Notas ao Código de Processo Civil”, vol. 3º, 1972, pp. 286 e 299).