Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1986/08.2TBLLE |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
INUTILIDADE SUPERVENIENTE DA LIDE
1- O direito de preferência radica-se no titular da preferência e passa a fazer parte do seu património no momento em que o prédio é vendido, pelo que os efeitos da procedência da acção judicial respeitante ao exercício desse direito, retroagem à data da alienação, não tendo, sequer, o preferente que manter ao longo do processo a qualidade de que emerge o seu direito.
2 – Radicando o direito de preferência na qualidade de arrendatário, irrelevante se torna que, posteriormente, a relação locatícia venha a extinguir-se, designadamente por resolução do contrato, se os factos que lhe deram origem são posteriores à alienação.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora:
J…, ao abrigo do disposto nos artºs 1460º e 1465º do C. P. Civil, requereu a notificação de A…, LDA, A…, MANUEL…, MARIA… e P…, LDA e a citação de V…, todos melhor identificados nos autos:
A - A J…, para se pronunciar sobre:
a) Se, em 14 de Fevereiro de 2007, era inquilina, com direito de preferência na respectiva alienação, do prédio urbano sito na Rua…, em Loulé, S. Clemente, inscrito na matriz sob o artigo…;
b) Em que circunstâncias e datas ocorreu a cessão da posição contratual do anterior inquilino, José…, juntando o contrato-promessa celebrado com os vendedores;
c) Outros eventuais preferentes além dos requeridos.
B - Os demais notificandos, cumprida a notificação anterior, para os termos daqueles preceitos legais;
C – V… para impugnar, querendo, a habilitação notarial dos herdeiros de C… e intervir como herdeira neste processo, nos termos conjugados dos artºs 28º e 325º do CPC e 20091 do C. Civil.
Alega, resumidamente, que no dia 14 de Fevereiro de 2007 a falecida C… recebeu uma carta de Maria O… e R… informando-a, na qualidade de inquilina da intenção de venderem o prédio em causa e notificando-a para se pronunciar sobre se desejava exercer o direito de preferência, tendo ela declarado pretender exercê-lo, ao que a Maria O… respondeu haver outros inquilinos também interessados, deduzindo-se que iria promover licitação entre todos, sendo que por nova carta de 19 de Março de 2007 lhe deram conhecimento de que a requerida A…, Lda, promitente compradora, era inquilina do prédio, por cessão da posição contratual do inquilino José…, ao mesmo tempo que a informavam de que para exercer o direito deveria efectuar um depósito autónomo na CGD a favor dos vendedores, no prazo de 15 dias após a comunicação do seu interesse, tendo ela respondido a confirmar a sua pretensão e a aceitar os termos do negócio, vindo a ser surpreendida pela comunicação da A…, Lda, de que tinha celebrado a escritura e o pelo pedido da as rendas lhe serem depositadas em conta bancária.
Mais alega que a referida C… faleceu no dia 19 de Maio de 2008, sucedendo-lhe como únicos e universais herdeiros o requerente a citanda V…, para quem se transferiu o direito que a mesma tinha declarado pretender exercer, tornando-se necessário recorrer ao processo regulado no artº 1465º do CPC já que os requeridos A…, M…, Maria… e P…, Lda são inquilinos do prédio, o mesmo não acontecendo com a A…, Lda, face à evasivas resultantes do doc. nº 5 e aos termos e data do contrato-promessa.
Contestou a requerida A…, Lda, excepcionando não ter o requerente efectuado o depósito exigível nas acções de preferência e não ter a falecida C… exercido o seu direito no prazo de 8 dias e, alegando, em sede de impugnação, que sucedeu na posição de José… iniciando o pagamento das rendas em Fevereiro de 2007, tendo-se celebrado em 28 de Novembro do mesmo ano a escritura de compra e venda do imóvel e ainda que o requerente não pode exercer sozinho o direito dado estar titulado pela co-herdeira Verónica, com o que carece de legitimidade processual activa.
Conclui pela sua absolvição da instância ou dos pedidos.
O requerente ofereceu resposta no sentido de que o processo não comporta contestação, que aliás foi deduzida extemporaneamente, sendo certo que a requerida não se arroga o direito de preferência em causa, terminando no sentido de que tal direito lhe cabe em exclusivo, na qualidade em que age, não havendo, assim, lugar à conferência de preferentes para licitação, seguindo-se os termos das als. b) e c) do artº 1465º do CPC ou, caso assim não seja entendido, de ser designado dia para se proceder à licitação entre pessoas a quem for reconhecido o referido direito.
A requerida V… veio, por sua vez, declarar a sua concordância com o requerente e seu co-herdeiro e fazer seus os respectivos articulados.
Nenhum dos demais interessados deduziu qualquer oposição
Pelo despacho de fls. 89, de 14.03.2010, entendendo-se haver lugar à licitação, foi designada data para o efeito.
Porém, a fls. 91, veio a requerida A…, Lda, alegar ter sido instaurada acção de despejo contra a herança aberta por óbito de C… na qual foi proferida sentença, já transitada, decretando a resolução do contrato de arrendamento, pelo que em seu entender, já não há fundamento para o invocado direito de preferência dos seus herdeiros, designadamente do requerente
O requerente anunciou entretanto pretender recorrer daquele despacho, o que conduziu a que fosse dada sem efeito a data designada.
Interposto o recurso, veio o mesmo a ser julgado improcedente pelo acórdão proferido no processado apenso, que baixou à 1ª instância em 7 de Julho de 2011, sendo que no processo principal já havia sido proferida, em 06.06.2011, decisão julgando verificada, face à sentença proferida na aludida acção de despejo, a impossibilidade superveniente da lide, com consequente extinção da instância.
É desta decisão que vem interposto, pelo requerente, o presente recurso, em cuja alegação formula as seguintes conclusões:
1. O presente recurso é interposto nos termos do nº 1 do artº 683º CPC (litisconsórcio necessário).
2. A requerida A…, Lda, notificada para o efeito, não respondeu às questões (essenciais) colocadas em 14 a) e b) do requerimento inicial.
3.A dita requerida apenas respondeu alegando que os requerentes não gozam do direito de preferência por “não efectuar o depósito obrigatório” e “ não ter respeitado o prazo de oito dias – arts. 3º e 7º da chamada contestação.
4. A invocada decisão que decretou o despejo está viciada irremediavelmente, por ter sido proferida contra entidade desprovida de personalidade judiciária.
5. A acção de despejo e respectiva decisão nunca seria prejudicial em relação à de preferência porque o facto que lhe serviu de fundamento é posterior à data da venda do arrendado e à declaração de desejar exercer a preferência, proferida pela antecessora do ora recorrente.
6 Neste sentido Prof. Carlos Mota Pinto e jurisprudência citada em III.
7. A sentença recorrida viola, assim, as normas dos arts. 1091, al.a) do CC e do 1465º, 1 e 2 do CPC.
8. As quais deviam ter sido interpretadas e aplicadas nos termos defendidos pelo recorrente.
Termina impetrando a revogação da decisão, com as consequências legais.
Não consta do processado terem sido oferecidas contra-alegações.
Dispensados os vistos de acordo com os Exmºs Desembargadores Adjuntos, cumpre apreciar e decidir.
Convirá observar em primeiro lugar que não são estes autos a sede própria para indagar dos eventuais vícios da sentença proferida na acção de despejo, designadamente no que tange à verificação ou não dos pressupostos processuais relativos às partes, sendo certo que, de acordo com a respectiva certidão, a mesma transitou em julgado e que nem sequer se estaria perante nenhum dos fundamentos de possível revisão, enumerados no artº 771º do C. P. Civil.
Questão diferente á a de saber se a resolução do contrato de arrendamento com base no qual é invocado o direito de preferência que desencadeou o presente processo de jurisdição voluntária determinou, neste, a impossibilidade superveniente da lide.
A douta decisão recorrida entendeu que sim, por isso que “só fará sentido o requerente intentar a presente acção de notificação para preferência se for arrendatário ou gozar da posição transmitida, mantendo essa qualidade ao longo do processo”. E, continua, “vale isto por dizer que, a partir do momento em que é conhecido nos autos que cessou a relação contratual à luz da qual o requerente pretendia exercer o direito de preferência, deixa de subsistir a razão para a sua continuação. Destarte, a licitação entre as partes de nada serviria ao requerente chamado, na medida em que não possuiriam legitimidade para a propositura da futura acção de preferência.
Salvo o devido respeito, não pode concordar-se com tal argumentação.
Tal como resulta do requerimento inicial e dos documentos disponíveis nos autos, o espectro factual subjacente à questão em apreço pode resumir-se assim:
- No dia 14 de Fevereiro de 2007, a falecida C… era inquilina, havia mais de 3 anos, do prédio sito na Rua…, inscrito na matriz sob o artº…, de que eram senhorios Maria O… e R…
- Nessa data, recebeu uma carta dos senhorios informando-a da intenção de venderem o prédio a A…, Lda, por preço que indicou, e notificando-a para se pronunciar sobre se desejava exercer o seu direito de preferência.
- Tendo respondido pretender exercê-lo, por carta de 8 de Março de 2007.
- Maria O… informou-a, então, de que havia outros inquilinos que também pretendiam exercer o direito de preferência e que o seu direito dependeria de licitação.
- Mas em nova carta de 19 de Março de 2007 os senhorios informaram-na de que para exercer o direito de preferência teria de efectuar um depósito autónomo na CGD a favor dos vendedores.
- Vindo a ser surpreendida pela comunicação da A…, Lda, de que tinha celebrado escritura de aquisição do prédio.
- escritura essa exarada em 28 de Novembro de 2007 e em que os senhorios declaram vender-lhe o prédio pelo preço de € 450.000,00.
- C… faleceu em 19 de Maio de 2008.
- tendo sido habilitados como seus herdeiros o requerente J… e a chamada V...
- A…, Lda instaurou contra a “Herança Ilíquida e Indivisa Aberta por óbito de C…” o processo que correu sob o nº 1729/09.3TBLLE, pedindo a resolução do arrendamento com fundamento no encerramento do locado e na falta de pagamento de rendas.
- Resolução que veio a ser decretada por sentença de 4.12.2009, transitada em julgado.
Com se sabe e se acentua no Ac. do STJ de 12.11.09 (rec. 1842/04.3TBPRT.S1) o direito de preferência radica-se no titular da preferência, passa a fazer parte do seu património no momento em que o prédio é vendido.
Na verdade, como, por outro lado, se acentua no Acórdão do mesmo Alto Tribunal de 23.11.2010 (rec. 117/200.P1.S1), ambos disponíveis em www.dgsi.pt, os efeitos da procedência da acção judicial respeitante ao exercício desse direito, retroagem à data da alienação. Com efeito, uma vez exercido e reconhecido tal direito, e exercido, tudo se passa como se na data da alienação.
Ora, a essa data, 28 de Novembro de 2007, sendo C… arrendatária do prédio, beneficiava ela do direito de preferência reconhecido no artº 47º, nº 1 do RAU, pelo que, no pressuposto de haver mais preferentes, tinha o direito de intervir na licitação prevista no nº 2 do mesmo preceito e regulada no processo nos artº 1460º e ss. do CPC.
Direito esse que se transmitiu aos seus herdeiros, os aqui requerente e a chamada.
Porque assim é, irrelevante se torna que, posteriormente, a relação locatícia venha a extinguir-se, designadamente por resolução do contrato, se os factos que lhe deram origem são posteriores à alienação.
Com efeito, como se esclareceu no Ac. desta Relação de 10.11.85, in CJ, Tomo IV, pag. 294, a resolução, nesse caso, deixa intacto aquele direito.
Ou seja, ao contrário do que se afirma na decisão recorrida, não tem o preferente de manter a qualidade de que emerge o seu direito ao longo do processo.
Termos em que, sem necessidade de mais considerandos, e na procedência da apelação, revogam a decisão recorrida e ordenam o prosseguimento dos autos.
Sem custas.
Évora, 13.12.11
João Gonçalves Marques
Eduardo José Caetano Tenazinha
António Manuel Ribeiro Cardoso