Évora
| 365/14.7T8OLH.E1 |  |
CONVOCATÓRIA
Acordam na 2ª secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
I. Relatório.
1. (…), residente em (…), (…), Reino Unido, (…), residente em (…), (…), Reino Unido, (…), residente em (…), (…), Reino Unido, (…), residente em (…), (…), Holanda, (…), residente em (…), Colônia, na Alemanha, (…), residente em (…), Hamburg, Alemanha, (…), residente em (…), Bélgica, (…), residente em (…), (…), Reino Unido, (…), residente em (…), London, Reino Unido, (…), residente em (…), (…), Reino Unido, e (…), , residente em (…), North Wales, Reino Unido, instauraram contra (…) – Construções e Loteamento, Lda., na qualidade de entidade Administradora do Empreendimento Turístico Hotel Apartamentos “(…)”, com sede no Sítio da (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, (…) – Exploração Hoteleira, S.A., com sede no sítio da (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, e (…), com morada no Empreendimento Turístico “(…)”, Sítio da (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, por si e na qualidade de procurador de sua esposa, (…), ação declarativa com processo comum.
Alegaram, em resumo, que são donos e legítimos possuidores, bem como a 2ª e 3ºs RR, de frações autónomas que fazem parte do prédio urbano, constituído em propriedade horizontal, sito na (…), freguesia de Moncarapacho e Fuseta, concelho de Olhão, atualmente inscrito na matriz sob o artigo (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Olhão sob o número …/19980212, que funciona como Empreendimento Turístico denominado “(…)”, estando as mesmas inseridas, por força de título constitutivo, em propriedade plural, no Empreendimento Turístico Hotel Apartamento denominado “(…)”, do qual é administradora a Ré (…), Lda. e que no dia 17 de Setembro de 2014 se realizou uma Assembleia Geral Extraordinária do referido Empreendimento Turístico, para a qual não foram convocados alguns dos AA, nem posteriormente foram atempadamente comunicadas aos proprietários ausentes as deliberações tomadas, razão pela qual estas são nulas e ineficazes.
Afirmam ainda que as deliberações tomadas na referida Assembleia Geral Extraordinária não são válidas, quer porque as despesas/encargos do relatório de contas de 2013 e as receitas do orçamento de 2014 foram apresentadas sem a concretização necessária e extemporaneamente, quer porque ocorreu falta de concretização, quanto à origem e forma de cálculo, dos montantes de dívida aprovados, quer porque ocorreu falta de determinação do modo de aplicação da penalidade prevista no n.º 3 do artigo 4.º do título constitutivo, quer porque as demais deliberações assumiram um carácter geral, sem a concretização necessária à sua aprovação.
Concluíram pedindo que se declare:
- nulas todas as deliberações tomadas na reunião da assembleia de proprietários do Empreendimento Turístico “(…)” de 17 de Setembro de 2014, por terem sido convocados apenas alguns condóminos/proprietários, por vício procedimental ou do procedimento deliberativo ;
- ineficazes as deliberações relativamente aos Autores (…), (…), (…), (…) e (…), por não terem sido notificados, nos termos legais, da respetiva ata de 17 de Setembro de 2014;
- nula e ineficaz perante os AA a primeira deliberação a ser aprovada na Assembleia Geral de 17 de Setembro de 2014, referente à apreciação e votação do relatório de contas de 2013, por extemporaneidade na apresentação do mesmo e por não “explanar” todos as despesas/encargos decorrentes da gestão do empreendimento no decurso do ano de 2013;
- nula e ineficaz perante os AA a deliberação de aprovação do orçamento para 2014, por extemporaneidade na apresentação do mesmo e por não “explanar” todas as receitas referentes à gestão do empreendimento no decurso do ano de 2014;
- nula e ineficaz perante os AA a deliberação a aprovar montantes em dívida por parte de cada um dos proprietários das unidades de alojamento, de acordo com o anexo III, por aleatórios, não discriminativos e por estarem isentos do pagamento da sua quota-parte das despesas em causa;
- nula e ineficaz perante os proprietários das frações autónomas designadas pelas letras “AM”, “AN” e “AO”, a deliberação que aprovou os montantes em dívida para cada um deles, de acordo com o anexo III, por não estarem afetadas ao regime do empreendimento turístico e por serem aleatórios (não discriminados), abusivos (abuso do direito) e inconstitucionais (violação do principio da igualdade);
- nula e ineficaz, face aos AA, a deliberação que aprovou o modo de aplicação da penalidade prevista no número 3, do artigo 4.º do título constitutivo, por não concretizar o modo de aplicabilidade e por a penalidade em causa, só por si, ter natureza excessiva, nos termos do artigo 812.º Código Civil, pois é excessiva, absurda e abusiva dos direitos dos Autores e não aprovada por estes;
- nulas e ineficazes face aos AA todas as restantes deliberações aprovadas na Assembleia Geral de 17 de Setembro de 2014, uma vez que violam disposições legais de carácter imperativo, ficam afetadas por um vício grave, insanável, que representa a sua total ineficácia, jamais podendo produzir efeitos legais.
Os RR contestaram considerando, em resumo, haverem sido regularmente convocados para a Assembleia Geral Extraordinária todos os proprietários de frações que integram o Empreendimento Turístico, que a respetiva ata foi regularmente comunicada aos proprietários que não compareceram, que o não cumprimento do prazo para aprovação das contas anuais e para apresentação do orçamento não tem como consequência a nulidade da respetiva deliberação e que as deliberações tomadas não comportam a generalidade, falta de concretização e aleatoriedade que os AA lhes apontam.
2. Foi proferido despacho que afirmou a validade e regularidade da instância, identificou o objeto do litígio e enunciou os temas da prova.
Teve lugar a audiência de discussão o julgamento e depois foi proferida sentença, em cujo dispositivo designadamente se consignou:
“Por todo o supra exposto e ao abrigo das disposições legais enunciadas, julgo a presente ação totalmente procedente e, em consequência, declaro anuladas todas as deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), realizada no dia 17 de Setembro de 2014.”
3. Recurso.
Os RR recorrem da sentença e concluem assim a motivação do recurso:
“I. A sentença fez incorreta interpretação dos factos e aplicação do direito aos mesmos no que diz respeito à distribuição do ónus da prova.
II. A sentença aplicou corretamente o Regime Jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos (RJIEFET), na redação que lhe foi dada pelo Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, concluindo, nos termos do n.º 1 do artigo 52.º de tal diploma que estamos perante um empreendimento turístico em propriedade plural.
III. O regime das assembleias gerais de proprietários em empreendimentos turísticos está regulada no artigo 63.º do RJIEFET, o qual não estabelece a morada a considerar para efeitos de convocação das mesmas, pelo que dever-se-á recorrer ao artigo 53.º do mesmo diploma legal e aplicar subsidiariedade o regime da propriedade horizontal, previsto no Código Civil como forma de colmatação das lacunas.
IV. Deste modo, aplicar-se-ia, ainda que subsidiariamente o artigo 1432.º do Código Civil, que regula a convocação e funcionamento das assembleias de condóminos.
V. O n.º 9 de 1432.º do Código Civil consagra que “Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou do seu representante.”.
VI. Existe uma perfeita harmonia entre o espírito e a letra da lei, estabelecendo ela que as convocatórias para as assembleias, bem como as comunicações das deliberações todas nas mesmas, devem ser dirigidas para morada referente à fração de cada um dos condóminos é proprietário, presumindo a lei que eles ai residem.
VII. Impõe este n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil, que caso o proprietário da fração/unidades de alojamento queira receber as convocatórias e/ou as comunicações das deliberações tomadas em sede de assembleias em morada distinta da fração/unidade de alojamento de que são proprietários devem comunicar, por escrito, esse propósito ao administrador de condomínio, no caso em apreço a entidade administradora do empreendimento.
VIII. O Legislador impos que o ónus de comunicar morada diversa impende sobre o proprietário que não resida na fração constituída em propriedade horizontal ou na unidade de alojamento.
IX. A referida comunicação deve ser feita por escrito, pelo proprietário que pretende que o seu domicílio fosse distinto da unidade de alojamento, para efeito de comunicações relacionadas com as assembleias e endereçada ao administrador do condomínio ou entidade administradora do empreendimento.
X. Já o n.º 1 do artigo 342.º do Código Civil que tem como epigrafe “ónus da prova” impõe que àquele que invoca um direito cabe fazer prova dos factos constitutivos do direito alegado.
XI. Subsumindo tais disposições legais para o caso sub judice retiramos que deveria ser o Autor (…) a fazer prova que tinha efetuado a comunicação prevista no n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil à entidade administradora do empreendimento.
XII. Em sede de audiência não ficou provado que o Autor (…) tenha efetuado qualquer comunicação à Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda., a informar que o seu domicílio não era na unidade de alojamento que é proprietário, nem indicado nenhum domicílio diverso.
XIII. Em sede de audiência final ficou provado que a Entidade administradora do empreendimento efetuou a convocatória ao Autor (…), através de missiva endereçada e enviada para a morada da unidade de alojamento propriedade deste no empreendimento.
XIV. Porém, o douto Tribunal a quo, em total desrespeito pelas normas supra mencionadas mais não fez que inverter do ónus da prova, imputando à Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda., a dever provar que não recebeu qualquer comunicação do Autor (…).
XV. O douto Tribunal a quo limitou-se a concluir que a Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda. sabia que a comunicação deveria ter sido endereçada para morada distinta, pois em determinado momento e por uma única vez, enviou uma comunicação para uma morada que não a morada da unidade de alojamento.
XVI. Com tal comportamento a sentença a quo colocou um ónus na Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda. que a lei não lhe impõe, aliás, pretende que a Ré faça uma prova diabólica, provando que não recebeu uma comunicação elaborado nos termos e para efeitos do artigo 1432.º, n.º 9, do Código Civil.
XVII. Ao invés de ser o Autor (…) fazer a prova o envio da comunicação prevista no n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil, teria de ser a Ré (…) – Construção e Loteamento, Lda., a provar que nunca tinha recebido qualquer comunicação ou que teve conhecimento que o Autor (…) não pretendia usar a morada da sua unidade de alojamento para receber as comunicações relacionadas com as assembleias.
XVIII. A circunstância de a Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda. ter enviado uma missiva a 14 de Dezembro de 2010 para a morada (…), Kolen, Alemanha – não pode ser considerado indício firme e decisivo de que o Autor (…) tenha comunicado à Ré que não residia na unidade de alojamento e que aspirava convencionar um domicílio distinto, como se fez na sentença proferida pelo douto Tribunal a quo.
XIX. A douta sentença a quo violou a norma prevista no n.º 9 do artigo 1432.º do Código Civil, pois não fez uma correta aplicação do direito aos factos, violando ainda o n.º 1 do artigo 342.º do mesmo Código, ao ilibar o Autor (…) de fazer prova de factos constitutivos do direito que alega, tendo por essa via, violado igualmente o previsto no artigo 607.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, pois errou ao aplicar as normas jurídicas supra mencionadas com o sentido interpretativo apresentado.
XX. Face ao exposto, deve ser a alterada a decisão no sentido de que a o Autor (…) foi regulamente notificado para a Assembleia Geral Extraordinária que se realizou no dia 17 de Setembro de 2014, como resultou perfeitamente claro da matéria dada como provada e consequentemente tornar válidas e eficazes as deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária que se realizou no dia 17 de Setembro de 2014, absolvendo os Réus do pedido.
Nestes termos, deverá a sentença, objeto do presente recurso, ser alterada e substituída, por outra que considere o Autor (…) regulamente notificado para a Assembleia Geral Extraordinária realizada no dia 17 de Setembro de 2014 e absolvendo os Réus dos pedidos, fazendo-se assim ao Venerando Tribunal da Relação de Évora verdadeira e sã JUSTIÇA!”
Responderam os AA por forma a defender a confirmação da decisão recorrida.
Admitido o recurso e observados os vistos legais, cumpre decidir.
II. Objeto do recurso.
O objeto dos recursos é delimitado pelas conclusões das alegações de recurso, excetuadas as questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (artºs. 635º, nº 3, 639º, nº 1 e 608º, nº 2, todos do Código de Processo Civil).
Considerando as conclusões da motivação do recurso, importa decidir se o autor (…) foi regularmente convocado para a assembleia geral extraordinária do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), realizada no passado dia 17 de Setembro de 2014.
III. Fundamentação.
1. Factos.
A decisão recorrida julgou provados os seguintes factos:
1. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “B” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 2, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2003/05/16, a favor de (…).
2. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “C” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 3, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2008/07/04, a favor de (…).
3. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “H” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 8, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2003/09/19, a favor de (…) e (…).
4. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “Q” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 16, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2011/01/03, a favor de (…).
5. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “R” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 17, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2009/11/25, a favor de (…).
6. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “S” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 18, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2003/05/26, a favor de (…) e de (…).
7. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “T” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 19, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2003/05/06, a favor de (…) e (…).
8. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “Z” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 23, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2005/04/06, a favor de (…).
9. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “AA” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 24, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2008/07/07, a favor de (…).
10. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “AF” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 29, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2006/01/16, a favor de (…).
11. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “AM” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2004/06/03, a favor de (…) e (…).
12. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “AN” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2009/06/26, a favor de (…) e (…).
13. A aquisição da propriedade sobre as frações autónomas designadas pelas letras “D”, “E”, “F”, “G”, “I”, “J”, “L”, “M”, “N”, “O”, “U”, “AC”, “AD”, “AE”, “AG”, do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designadas como unidades de alojamento n.º 4, 5, 6, 7, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 20, 26, 27, 28 e 30, encontra-se inscrita a favor de (…).
14. A aquisição da propriedade sobre as frações autónomas designadas pelas letras “AI”, “AJ”, “AQ”, “AR”, “AS”, “AT”, “AU”, “AV”, “AX”, “AZ”, “BA”, “BB”, “BC”, “BD”, “BE”, “BF”, “BG”, “BH”, “BI”, “BJ”, “BL”, “BM”, “BN”, e “BO” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designadas como unidades de alojamento n.º 32, 33, e 36 a 57, encontra-se inscrita, a favor de (…) – Exploração Hoteleira, Lda.
15. A aquisição da propriedade sobre a fração autónoma designada pela letra “P” do prédio constituído em propriedade horizontal sito em (…), freguesia de Moncarapacho, concelho de Olhão, descrito na Conservatória de Registo Predial de Olhão com o n.º (…)/19980212, também designada como unidade de alojamento n.º 15, encontra-se inscrita, pela Ap. (…), de 2011/03/03, a favor de (…).
16. Todas as frações autónomas referidas em 1 a 15 têm registado, na Conservatória do Registo Predial de Olhão, nas descrições respectivas e pela Ap. (…), de 2010/05/05, a Constituição de Empreendimento Turístico.
17. No título constitutivo do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…) estão incluídas todas as frações autónomas referidas em 1 a 10 e 13 a 15.
18. As frações autónomas referidas em 11 e 12 não integram o Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…).
19. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento Lda. é a entidade exploradora e administradora do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…).
20. O Réu (…) é o gerente da Ré (…) – Urbanização e Loteamento Lda., designado por deliberação de 30 de Setembro de 2008.
21. O Réu (…) é o administrador único da Ré (…) – Exploração Hoteleira, S.A., designado por deliberação de 25 de Setembro de 2008.
22. Em 17 de Setembro de 2014 realizou-se uma Assembleia Geral Extraordinária do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apreciação e votação do Relatório de Contas de 2013, conforme Anexo I (contas certificadas com o Parecer do Revisor Oficial de Contas, nos termos do número 4, do artigo 7°, do Titulo Constitutivo);
2. Apreciação e votação do Orçamento para 2014, conforme Anexo II;
3. Apreciação e votação de deliberação que fixe o montante em dívida de cada proprietário das unidades de alojamento, conforme Anexo III;
4. Apreciação e votação de deliberação que fixe o montante em dívida de cada proprietário das frações autónomas designadas pelas letras "AM", "AN" e "AO", conforme Anexo IV;
5. Apreciação e votação de deliberação que determine o modo de aplicação da penalidade prevista nos termos do número 3, do artigo 4.º do Título Constitutivo, a ser aplicada aos proprietários das frações que tenham prestações em dívida após 01 de Janeiro de 2015;
6. Apreciação e votação de deliberação que mandate a Entidade Administradora para intentar as competentes ações judiciais, com vista a receber as prestações em dívida dos proprietários das unidades de alojamento.
7. Apreciação e votação de deliberação que mandate a Entidade Administradora para intentar as competentes ações judiciais, com vista a receber as prestações em dívida dos proprietários das frações autónomas designadas pelas letras "AM", "AN" e "AO";
8. Apreciação e votação de deliberação que mandate a Entidade Administradora para intentar todas as competentes ações judiciais ou extrajudiciais, que considere necessárias, com vista à eliminação de todas as ligações ilegais de água para as frações autónomas designadas pelas letras "AM", "AN" e "AO";
9. Apreciação e votação de deliberação que mandate a Entidade Administradora para intentar todas as competentes ações judiciais ou extrajudiciais contra os proprietários que explorem ou usem as unidades de alojamento, em violação das normas legais aplicáveis;
10. Apreciação e votação de deliberação que mandate a Entidade Administradora para intentar todas as competentes ações judiciais ou extrajudiciais, que considere necessárias, com vista a receber os valores em dívida de terceiros estranhos ao empreendimento turístico;
11. Apreciação e votação de deliberação respeitante ao reposicionamento de lugares de estacionamento na cave;
12. Outros assuntos de interesse do empreendimento.
23. A Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foi convocada pela Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda.
24. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. não convocou para a Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 os Autores (…) e (…).
25. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. enviou à Autora (…) carta de convocação para a Assembleia Geral Extraordinária referida em 22, por correio registado enviado em 14.08.2014 e recebido em 19.08.2014, dirigido para a seguinte morada: (…), London NW1 9 DY, Reino Unido.
26. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. enviou ao Autor (…), carta de convocação para a Assembleia Geral Extraordinária referida em 22, por correio registado com aviso de receção, enviado em 14.08.2014 e dirigido para a seguinte morada: Unidade de Alojamento n.º 3, (…), Sítio da (…), 8700-078 Moncarapacho.
27. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. enviou ao Autor (…), carta de convocação para a Assembleia Geral Extraordinária referida em 22, através de correio registado com aviso de receção, enviado em 14.08.2014 e dirigida para a seguinte morada: Unidade de Alojamento n.º 18, (…), Sítio da (…), 8700-078 Moncarapacho.
28. A morada do Autor (…) junto da Autoridade Tributária e Aduaneira Portuguesa é a seguinte: (…), Koeln, Alemanha.
29. Pelo menos em 14 de Dezembro de 2010, Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. conhecia a morada identificada em 28, a qual lhe foi comunicada e para a qual dirigiu, nessa data, ao Autor (…), comunicação relativa à Assembleia Geral dos Proprietários realizada a 30 de Novembro de 2010.
30. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foram tomadas as deliberações constantes da respetiva ata, constante de fls. 139 a 153, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
31. Os Autores votaram desfavoravelmente em relação a todas e cada uma das deliberações tomadas na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22.
32. A Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. enviou aos Autores (…), (…) e (…), para as moradas referidas em 25 a 27, respetivamente, carta de comunicação do teor das deliberações tomadas na sua ausência, na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22, o que fez por correio registado enviado em 07.10.2014.
33. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 deliberou-se a aprovou-se o relatório de contas de 2013.
34. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foi aprovado o Orçamento para o ano de 2014.
35. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foi também aprovado o montante em dívida por parte de cada um dos proprietários de unidades de alojamento, de acordo com o Anexo III à respetiva ata, constante de fls. 190 dos autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
36. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foi ainda aprovado o montante em dívida por parte dos proprietários de frações autónomas, de acordo com o Anexo IV à respetiva ata, constante de fls. 191 dos autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido.
37. Os montantes em dívida aprovados e referidos em 35 e 36 não se mostram discriminados, não havendo qualquer indicação quanto à origem dos mesmos, das parcelas que os compõem ou ao período a que respeitam.
38. Na Assembleia Geral Extraordinária referida em 22 foram ainda aprovados, por maioria, todos os demais pontos de ordem de trabalhos.
2. Direito
2.1. Se o autor (…) foi regularmente convocado para a assembleia geral extraordinária do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), realizada no passado dia 17 de Setembro de 2014.
Com fundamento na omissão de convocatória do autor (…) para a assembleia geral extraordinária do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), realizada no dia 17 de Setembro de 2014, a decisão recorrida anulou todas as deliberações tomadas na referida assembleia.
Consignou-se, a propósito, designadamente o seguinte:
“No que aos Autores (…) e (…) se refere, resultou provado que as respetivas cartas foram enviadas para as moradas das frações autónomas que integram o empreendimento turístico e de que são proprietários – Unidades de Alojamento n.º 3 e n.º 18, (…), Sítio da (…), 8700-078 Moncarapacho.
(…)
Resulta da matéria de facto provada que a morada do Autor (…) junto da Autoridade Tributária e Aduaneira Portuguesa é a seguinte: (…), Koeln, Alemanha.
Mais resultou provado que pelo menos em 14 de Dezembro de 2010, Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. conhecia a referida morada, para a qual dirigiu, ao Autor (…), comunicação relativa à Assembleia Geral dos Proprietários realizada a 30 de Novembro de 2010.
Da matéria de facto provada e agora referida, impõe-se concluir que o Autor (…) havia já comunicado, à Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda., pelo menos antes de 14 de Dezembro de 2010, uma morada diversa daquela que corresponde à fração de que é proprietário no empreendimento turístico em questão. Só assim se percebe a notificação, em tal morada, sita na Alemanha, da comunicação datada de 14 de Dezembro de 2010.
E assim sendo, como parece indubitável, a carta de convocatória deste Autor para a Assembleia Geral Extraordinária a realizar no dia 17 de Setembro de 2014, teria de ter sido enviada para o seu domicílio na Alemanha, uma vez que se trata de proprietário não residente e que comunicou anteriormente o seu domicílio.
Decorre, pois, do disposto no artigo 1432.º, n.º 9, do Código Civil, aplicável por remissão do artigo 53.º do Decreto-Lei n.º 39/2008, de 7 de Março, que a convocatória do Autor (…) para a Assembleia Geral Extraordinária a realizar no dia 17 de Setembro de 2014 deveria ter sido efetuada para o seu domicílio na Alemanha, o qual havia já comunicado à Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda.
Não tendo assim sucedido, como não sucedeu, impõe-se concluir que o Autor (…) não foi regularmente convocado para a Assembleia Geral Extraordinária que se realizou no dia 17 de Setembro de 2014.”
Divergindo deste segmento da decisão, os Recorrentes defendem que o autor (…) foi regularmente convocado para a referida assembleia geral, por carta que a ré e administradora (…) lhe remeteu para a fração autónoma de que é proprietário, que o autor (…) não provou, como lhe incumbia, haver comunicado, por escrito à ré (…) – Construções e Loteamento, Lda., o seu domicílio e que a circunstância desta Ré ter enviado uma missiva a 14 de Dezembro de 2010 para a morada (…), Kolen, Alemanha, não pode ser considerado indício firme e decisivo de que o Autor (…) tenha comunicado à Ré que não residia na unidade de alojamento e que aspirava convencionar um domicílio distinto.
Apreciando.
Afirmou a decisão recorrida e não se questiona no recurso que o apartamento do autor (…) se integra no empreendimento turístico em propriedade plural denominado Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), a que se aplica o regime estabelecido pelo D.L. nº 39/2008, de 7/3 (diploma que aprovou o regime jurídico da instalação, exploração e funcionamento dos empreendimentos turísticos) e, subsidiariamente – às relações entre os proprietários – o regime da propriedade horizontal, conforme resulta do seu artº 53º.
Prevê o artº 63º do referido diploma, que a assembleia geral dos empreendimentos turísticos em propriedade plural, a quem compete designadamente aprovar o relatório de gestão e as contas respeitantes à utilização das prestações periódicas e aprovar o programa de administração e conservação do empreendimento, integra todos os proprietários dos lotes ou frações que constituem o empreendimento (nº 1) e é convocada pela entidade responsável pela administração do empreendimento (nº 3), por carta registada, enviada pelo menos 30 dias de calendário antes da data prevista para a reunião, no 1.º trimestre de cada ano (nº 4).
A norma em referência não comporta nenhuma alusão ao domicílio relevante para efeitos de convocatória dos proprietários, aplicando-se subsidiariamente, por força do referido artigo 53.º do D.L. n.º 39/2008, o artigo 1432.º do Código Civil que se reporta à convocação e funcionamento da assembleia de condóminos no âmbito da propriedade horizontal, que dispõe assim no seu nº 9:
“Os condóminos não residentes devem comunicar, por escrito, ao administrador o seu domicílio ou o do seu representante”.
A argumentação recursiva centra-se em torno da interpretação desta norma para afirmar que ela impõe ao condómino não residente a obrigação de comunicar por escrito ao administrador o seu domicilio e que, em caso da convocatória haver sido endereçada para a sua fração, incumbe-lhe provar a efetivação, por escrito, da referida comunicação, enquanto pressuposto da omissão da sua convocação, regras que a decisão recorrida não observou, assim, se justificando a sua revogação.
E sobre o sentido geral desta interpretação, ou seja, a exigência de comunicação ao administrador, pelo condómino não residente, do seu domicílio ou do seu representante e do respetivo ónus da prova da efetivação da comunicação, estamos inteiramente de acordo com as considerações tecidas pelos Recorrentes.
Razões de ordem prática justificam esta solução legislativa; se o administrador, a quem incumbe convocar a assembleia de condóminos (artº 1436º, al. a), do CC), não conhecer o domicílio dos condóminos não residentes (quanto aos residentes nas frações este conhecimento presume-se face à natureza das próprias funções) não terá forma de validamente os convocar e a obrigação de comunicação do domicílio do condómino não residente, bem como a sua prova, nos casos em que dela pretenda prevalecer-se, incumbe ao condómino, enquanto facto constitutivo desta sua posição ativa.
Porém, vista a argumentação dos Recorrentes – “o douto Tribunal a quo limitou-se a concluir que a Ré (…) – Construções e Loteamento, Lda., sabia que a comunicação deveria ter sido endereçada para morada distinta, pois em determinado momento e por uma única vez, enviou uma comunicação para uma morada que não a morada da unidade de alojamento (cclª XV)” – à luz do ponto do facto provado em 29 – “pelo menos em 14 de Dezembro de 2010, Ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. conhecia a morada identificada em 28, a qual lhe foi comunicada e para a qual dirigiu, nessa data, ao Autor (…), comunicação relativa à Assembleia Geral dos Proprietários realizada a 30 de Novembro de 2010” – não se vê como lhes dar razão, uma vez que neste se prova, por remissão para o que consta provado em 28, haver sido comunicada à ré (…), que o autor (…) tinha domicílio em (…), Koeln, Alemanha, comunicação esta que exigia que a convocatória destinada a dar-lhe conhecimento do dia, hora e ordem de trabalhos da assembleia geral do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), fosse dirigida para a morada comunicada e não para a fração de que é proprietário, como veio a ocorrer.
Assim, ao afirmar que a morada do autor (…) na Alemanha havia sido comunicada à Ré (…), enquanto pressuposto de facto da solução de direito que encontrou, a decisão recorrida não se serviu de qualquer facto conhecido (provado) para afirmar um facto desconhecido (não provado), limitando-se a constatar um facto provado (ponto 29) a que aplicou o direito e a haver ocorrido tal inferência na prolação do juízo de facto, o que se admite por mera necessidade de raciocínio, mostra-se agora insindicável, por via da delimitação do objeto do recurso que não inclui a impugnação da decisão de facto.
Em conclusão, provando-se que a ré (…) – Urbanização e Loteamento, Lda. conhecia, pelo menos desde 14 de Dezembro de 2010, por lhe haver sido comunicado, que o autor (…) tinha domicílio em (…), Koeln, Alemanha, não pode haver-se por regular a convocatória para a assembleia geral do Empreendimento Turístico – Hotel Apartamentos (…), realizada no passado dia 17 de Setembro de 2014, endereçada para a fração de que é proprietário, integrada no referido empreendimento turístico.
Havendo sido este o entendimento da decisão recorrida resta confirmá-la e, assim, reconhecer a improcedência do recurso.
2.2. Custas.
Vencidos no recurso incumbe aos Recorrente pagar as custas (artº 527º, nº 1, do CPC).
IV. Decisão:
Delibera-se, pelo exposto, na improcedência do recurso, em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Évora, 22/11/2018
Francisco Matos
José Tomé de Carvalho
Mário Branco Coelho