Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
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FALTA DE PAGAMENTO DA RENDA
Numa situação de falta de pagamento das rendas pelo arrendatário, a lei não retira ao senhorio a possibilidade de recorrer à via judicial, em alternativa à própria resolução extra-judicial do contrato de arrendamento (vide os artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.os 1, 3 e 4, do Código Civil).
Sumário do relator
Acordam os juízes nesta Relação:
A Apelante L…, residente…, Évora, vem interpor recurso da douta sentença proferida em 13 de Junho de 2011 (ora a fls. 15 a 16 dos autos), nesta acção declarativa, de despejo, com processo sumário, que lhe havia instaurado, no 1º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Évora, o Apelado S…, residente na Rua…, em Évora, e que a condenou a ver decretada a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre ambos, a despejar o locado, livre e no estado em que o recebeu, a pagar-lhe as rendas já vencidas de € 3.000,00 (três mil euros) e vincendas, com juros, e, bem assim, “a indemnização prevista no artigo 1045.º do C. Civil, desde o trânsito em julgado da sentença até à restituição efectiva do imóvel” (a quantia mensal equivalente ao dobro da renda acordada) – com o fundamento aí aduzido de que a Ré não contestou, pelo que foram declarados “confessados os factos alegados pelo A., limitando-se a sentença a condenar a Ré no pedido, por adesão aos fundamentos alegados por aquele na petição inicial” (sic) –, intentando agora a sua revogação e alegando, para tanto e em síntese, que “não tem o Autor interesse em agir, não há necessidade, como no direito anterior acontecia, de o tribunal ser chamado a dirimir esta situação”. É que, realmente, na actualidade, “não é, pois, a acção de despejo, com a finalidade de obter a resolução do contrato de arrendamento para entrega do imóvel e pagamento das rendas vencidas há mais de três meses, o meio processual adequado para agir”, aduz. Razão por que, remata, se deverá agora vir a dar provimento ao presente recurso de Apelação, revogar-se a douta sentença da 1ª instância, e ser a ora Ré/recorrente, ainda, absolvida da instância.
O Apelado S… vem contra-alegar (a fls. 37 a 41), para dizer, também em síntese, que não assiste razão à Apelante, pois que teria a matéria ora suscitada que ter sido invocada em sede de contestação, o que não foi feito – só pretendendo a mesma “entorpecer a acção da justiça, retardando o trânsito em julgado da douta decisão”. Em todo o caso, vêm-se entendendo que “é permitido aos locadores requererem judicialmente a resolução do contrato de arrendamento, por falta de pagamento das respectivas rendas, por banda do locatário” – facultando, assim, a lei, o recurso às vias judiciais e extra-judiciais para resolução do contrato de locação, “no caso do fundamento invocado pelos senhorios assentar na falta de pagamento das respectivas rendas”. Interpretação diversa seria até inconstitucional, por violação do princípio do acesso ao direito e aos tribunais. São, assim, termos através dos quais “deverá o presente recurso de apelação ser reputado de totalmente improcedente”, conclui.
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Provam-se os seguintes factos (confessados, por não contestados):
1) Por escrito denominado ‘Contrato de Arrendamento’, o Autor, na sua qualidade de proprietário, declarou dar de arrendamento à Ré, em 01 de Janeiro de 2010 – a qual, por seu turno, aceitou tomar de arrendamento – uma habitação sita na…, em Évora, e cujo imóvel se encontra inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 173º (artigo 1º da petição inicial).
2) O aludido arrendamento foi celebrado pelo prazo de 3 (três) anos, com início no dia 01 de Janeiro de 2010 (artigo 2º da petição inicial).
3) E a contra-prestação pecuniária mensal acordada foi de € 200,00 (duzentos euros), que se mantém (artigo 3º da petição inicial).
4) A qual seria liquidada no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito (artigo 4º da petição inicial).
5) E na casa do Autor, ou de quem o representasse legalmente (artigo 5º da petição inicial).
6) O prédio arrendado foi destinado exclusivamente à habitação da Ré (artigo 6º da petição inicial).
7) Ora, a Ré não liquidou, até ao momento, qualquer valor ao Autor, por conta do contrato de arrendamento celebrado entre as partes (artigo 7º da douta petição inicial).
8) Por conseguinte, encontram-se por liquidar as rendas referentes aos meses de Janeiro de 2010 a Março de 2011 (artigo 8º da petição inicial).
9) Deste modo, a Ré é devedora ao Autor duma quantia total de 3.000,00 euros (€ 200,00 x 15 meses) – (artigo 9º da petição inicial).
10) Para além de que, no dia 05 de Julho de 2010, sem o conhecimento e autorização do Autor, a Ré levou 10 (dez) galinhas, sua propriedade (artigo 15º da petição inicial).
11) Em consequência, o Autor participou criminalmente contra a Ré, cujo processo corre termos junto do D.I.A.P. de Évora sob o n.º 748/10.1PBEVR (artigo 16º da petição inicial).
12) A partir de tal momento, o Autor vive intranquilo, com receio que a Ré o venha a penalizar, ainda mais, em termos patrimoniais, elevando os danos e prejuízos já causados (artigo 20º da petição inicial).
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Ora, a questão que demanda apreciação e decisão da parte deste Tribunal ad quem é a de saber se – em face da não contestação da Ré – foi bem julgada a acção pelo Tribunal a quo, no sentido da procedência dos pedidos, isto é, se não teria o Autor que socorrer-se, antes, de meios extra-judiciais para conseguir a resolução do contrato de arrendamento que vigorava entre as partes – afinal, vir a apurar se a resolução dum contrato de arrendamento pelo senhorio por falta de pagamento das rendas tem que ser feita obrigatoriamente pela via extra-judicial, nos termos do artigo 1084.º, n.º 1, do Código Civil, na redacção introduzida pelo N.R.A.U. (Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro), ou se tal consubstancia uma mera faculdade, e continuando o senhorio a poder recorrer, nesse caso, à via judicial. É isso que hic et nunc está em causa, como se verifica das conclusões alinhadas no recurso apresentado.
[Mas, adiantando já razões, temos que convir, atenta a particularidade do caso concreto, que, seja qual for a posição que se tome quanto à possibilidade de resolução dum contrato de arrendamento de forma extra-judicial, por falta de pagamento de rendas, sempre aqui teríamos que permitir ao Autor o recurso aos meios jurisdicionais, porquanto invocou o mesmo, para aquela resolução, outro tipo de razões, que não só a falta de pagamento de rendas. Portanto, logo por aí, se teria sempre que admitir a presente acção judicial, vulgarmente designada de acção de despejo. Pelo que, desde já, se tem de concluir que não poderá vir a ser nunca dada razão à Apelante, por este motivo, num caso com os contornos que tem o presente.]
[Por outra parte, e ao contrário do entendimento que vem expendido pelo Apelado, não é esta uma matéria que o Tribunal não possa agora apreciar, pelo que a mesma não ficou precludida pelo facto de não ter sido oportunamente arguida pela Ré na contestação (que não apresentou, sequer, contestação). É que ela não constitui nenhuma factualidade que a Ré tivesse que invocar e que, por o não ter feito, nem sequer tem agora existência no processo. Nada disso. Trata-se apenas de uma interpretação da lei a que o Tribunal tem necessariamente que dar resposta para poder optar por uma apreciação do próprio mérito da acção, ou vir ainda a remeter os interessados para uma solução extra-judicial. E essa opção prévia tem mesmo que fazê-la, venha ou não a ser suscitada pelas partes.]
Estatui, assim, o mencionado artigo 1084.º, n.º 1, do Código Civil que “A resolução pelo senhorio quando fundada em causa prevista no n.º 3 do artigo anterior, bem como a resolução pelo arrendatário, operam por comunicação à contraparte, onde fundamentadamente se invoque a obrigação incumprida”.
E no seu artigo 1083.º, n.º 3, que “É inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento em caso de mora superior a três meses no pagamento da renda, encargos ou despesas, ou de oposição pelo arrendatário à realização de obra ordenada por autoridade pública...”.
Há que saber se em caso de resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de renda continua a ser possível ao senhorio lançar mão da acção de despejo, prevista no artigo 14.º, n.º 1, do NRAU – que diz: “A acção de despejo destina-se a fazer cessar a situação jurídica do arrendamento sempre que a lei imponha o recurso à via judicial para promover tal cessação, e segue a forma de processo comum declarativo” –, ou se, ao invés, tem o dito senhorio, face à redacção daquele artigo 1084.º, n.º 1, para lograr a resolução do contrato de arrendamento, que recorrer obrigatoriamente à via extra-judicial, sendo a comunicação ao arrendatário efectuada através de notificação avulsa, ou mediante contacto pessoal de advogado, solicitador ou solicitador de execução (feita, nesta segunda situação, na pessoa do notificando), com entrega do duplicado da comunicação e cópia dos documentos que a acompanhem, devendo o notificando assinar o original – vide o artigo 9.º, n.º 7, do NRAU.
Entendemos, até com a orientação jurisprudencial largamente dominante, que ao senhorio, ocorrendo falta de pagamento das rendas, assistirá o direito de intentar acção declarativa com vista à resolução do contrato de arrendamento, mesmo que tenha ao seu dispor uma via da resolução extra-judicial.
É o que resulta, desde logo, da Exposição de Motivos da Proposta de Lei do Arrendamento Urbano n.º 34/X, onde se escreveu: “Nos casos de cessação por resolução com base em mora no pagamento da renda superior a 3 meses, ou devido a oposição do arrendatário à realização de obra (…), se o senhorio proceder à notificação judicial avulsa do arrendatário e este mantiver a sua conduta inadimplente, permite-se a formação de título executivo extrajudicial”; ou que: “O regime jurídico manterá a sua imperatividade em sede de cessação do contrato de arrendamento, mas abre-se a hipótese à resolução extra-judicial do contrato, com base em incumprimento que, pela sua gravidade, ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
Assim, o que daqui decorre é que apenas se pretende facultar a formação de título executivo extra-judicial, possibilitando ao senhorio o recurso imediato à acção executiva, mas não impor-lhe esta via. A resolução do contrato por via extra-judicial é, portanto, encarada como uma faculdade, não como imposição, pretendendo o legislador agilizar a entrega coerciva do locado, dispensando, em certos casos, o recurso à acção de despejo.
[Vide, em apoio desta tese, os argumentos sistematizados por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge in “Arrendamento Urbano, Novo Regime Anotado e Legislação Complementar”, 2ª edição, página 324 e seguintes, tendo achado as seguintes vantagens do recurso à via judicial:
a) Evitar o ‘compasso de espera’ de três meses da mora para o senhorio poder efectuar a comunicação destinada à resolução extra-judicial do contrato;
b) Evitar um novo ‘compasso de espera’ de mais três meses, depois da comunicação do senhorio, para eventual purgação da mora, conforme ao artigo 1084.º, n.º 3, do Código Civil, e para a exigibilidade da desocupação do locado, conforme a previsão do seu artigo 1087.º (na acção de despejo pode decretar-se o despejo imediato);
c) Evitar as vicissitudes e dificuldades inerentes à notificação avulsa ou contacto pessoal exigidos pela lei para efectivar a resolução extra-judicial, em especial nos casos em que o paradeiro do arrendatário é desconhecido;
d) Evitar que a execução para entrega de coisa certa fique suspensa se for recebida oposição à execução, conforme ao artigo 930.º-B, n.º 1, alínea a), do Código de Processo Civil;
e) Obviar a uma eventual responsabilização nos termos do artigo 930.º-E do Código de Processo Civil, norma cujo campo de aplicação se circunscreve à execução fundada em título extra-judicial;
f) Cumular o pedido de resolução com o de indemnização ou rendas, ou com o de denúncia, quando esta tenha de operar pela via judicial (artigo 1086.º do Código Civil) ou cumular vários fundamentos de resolução, evitando assim que o litígio sobre a resolução do contrato seja tratado em 2 processos distintos, ou seja, na acção de despejo e na oposição à execução;
g) Permitir ao arrendatário que deduza logo pedido reconvencional, em especial com fundamento em benfeitorias, assim evitando que a discussão dessa matéria seja relegada para a oposição à execução;
h) Forçar uma purgação mais célere da mora (até ao termo do prazo para a contestação), esgotando-se o recurso a essa faculdade, já que apenas pode ser usada uma única vez na fase judicial (artigo 1048.º, n.os 1 e 2, do Código Civil);
i) Lançar mão do incidente de despejo imediato previsto no artigo 14.º, n.os 4 e 5, do Novo Regime do Arrendamento Urbano.]
Pelo que, num tal enquadramento fáctico e jurídico, tem agora a presente Apelação que improceder in totum, em consequência do que se terá também que manter, intacta na ordem jurídica, a douta sentença da 1ª instância, objecto desta impugnação.
Decidindo.
Assim, face ao que se deixa exposto, acordam os juízes nesta Relação em negar provimento ao recurso e confirmar a douta sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Registe e notifique.
Évora, 17 de Maio de 2012
Mário João Canelas Brás
Jaime de Castro Pestana
Paulo Amaral