Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2255/17.2T8FAR.E1 |  |
OBRAS
QUALIFICAÇÃO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
I – Peticionada a resolução de contrato de arrendamento por incumprimento decorrente da realização pela arrendatária de obras no locado sem autorização do senhorio, é aplicável o regime legal em vigor à data da prática dos factos invocados como fundamento da resolução;
II - A abertura, pela arrendatária sem autorização do senhorio, de duas portas, uma em cada uma de duas fachadas do edifício locado, em locais onde existiam janelas, modificou de forma muito relevante essas fachadas exteriores, transformando a própria fisionomia do edifício, o que configura uma alteração substancial da estrutura externa do locado;
III - Deitando uma das portas abertas pela arrendatária diretamente para o logradouro de um armazém arrendado a terceiro e constituindo esta porta a única entrada de acesso a local onde são armazenados pela arrendatária determinados produtos, mostram-se gravosas as consequências da obra realizada, contendendo com interesses dos titulares de direitos sobre o prédio vizinho;
IV - A circunstância de o arrendamento vigorar desde 1986, ser destinado ao comércio de produtos agrícolas e respetivo armazenamento e terem as obras em causa sido realizadas em 2016 com o objetivo de adaptar o locado à comercialização de produtos fitofarmacêuticos, incluída nos fins do contrato, não legitima as alterações efetuadas, dado que as exigências necessárias ao armazenamento e à comercialização daquele específico tipo de produtos poderão não permitir tais atividades no locado, caso não tenha as condições para o efeito, mas não faculta ao arrendatário a realização de obras que lhe são proibidas;
V - Perante a gravidade do incumprimento contratual e das consequências dele decorrentes, não se mostra aceitável exigir ao senhorio a manutenção da relação locatícia, pelo que se encontra preenchida a cláusula geral prevista no artigo 1083.º, n.º 2, do CC, assistindo-lhe o direito a resolver o contrato de arrendamento.
Acordam na 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
1. Relatório
BB intentou a presente ação declarativa, com processo comum, contra CC, Ld.ª, pedindo: a) se decrete a resolução do contrato de arrendamento existente entre o autor e a ré, relativo ao prédio que identifica; b) se condene a ré a pagar ao autor as rendas vencidas e não pagas, no valor € 1239, e as rendas vincendas até à efetiva entrega do locado, acrescidas de juros à taxa de 4%, desde a data de vencimento e até ao efetivo pagamento; c) se condene a ré a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras; d) se condene a ré a entregar imediatamente o locado ao autor, livre e desocupado de pessoas e bens.
A justificar o pedido, alega que é dono do prédio urbano que identifica, o qual, por contrato verbal outorgado em janeiro de 1986, foi dado de arrendamento pelos anteriores proprietários à ré para a atividade de comércio de adubos, cereais, farinhas, rações para animais e outros produtos para a agricultura e respetivo armazenamento, sendo que a ré procedeu a obras no locado sem autorização do senhorio, que só teve conhecimento das mesmas em data não anterior a 01-08-2016, e não procedeu ao pagamento das rendas relativas aos meses de abril a julho de 2017, o que considera constituírem dois fundamentos de resolução do contrato de arrendamento, pelos motivos que expõe na petição inicial.
A ré contestou, defendendo-se por impugnação motivada, alegando que acordou com os pais do autor a desnecessidade de sujeitar a autorização prévia a realização de obras de adaptação do locado e que após a morte de seus pais o autor nunca se insurgiu contra as obras realizadas pela ré, acrescentando que o autor recusou o recebimento das rendas relativas aos meses indicados e que a contestante procedeu ao pagamento das rendas em causa acrescidas do montante correspondente a 50%, arguindo a caducidade do direito invocado pelo autor com o indicado fundamento e pugnando pela improcedência da ação.
Notificado para o efeito, o autor apresentou articulado no qual se pronuncia sobre a matéria de exceção invocada na contestação.
Foi realizada audiência prévia, na qual se fixou o valor da causa e se proferiu despacho saneador, relegando-se para final o conhecimento da exceção de caducidade arguida, após o que se identificou o objeto do litígio e se enunciou os temas da prova.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença, na qual se decidiu o seguinte:
a) julgo verificada a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas vencidas de Abril a Julho de 2017;
b) no mais, julgo improcedente a acção e, em consequência, absolvo a ré do pedido.
Custas da acção pelo A. (art. 527.º, do Código de Processo Civil).
Registe e notifique.
Inconformado, o autor interpôs recurso desta sentença, pugnando pela respetiva revogação, terminando as alegações com a formulação das conclusões que a seguir se transcrevem:
«1 – O Tribunal a quo, discutida a causa, julgou provados os factos supra transcritos em 1.º e não provados os enunciados em 2.º, que aqui se dão por integralmente reproduzidos; decidida a matéria de facto, o Tribunal a quo, com os doutos fundamentos enunciados em sede de Do Direito, julgou verificada a caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento com base na falta de pagamento das rendas vencidas de abril a julho de 2017 e julgou improcedente a ação, absolvendo a ré do pedido.
2 – O recorrente, salvo o devido respeito por melhor opinião, entende que deverá ser alterada a matéria de facto como se segue:
- A redação do texto do ponto 7 dos factos provados deverá ser a seguinte: Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779º deu origem ao artigo matricial 549º, passando a constar da respetiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50m2, correspondendo 188,50 m2 a área descoberta e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional nº 2;
- Considerar-se provada toda a factualidade constante das alíneas b) e e), dos factos não provados.
3 – Quanto ao ponto 7 dos factos provados: a área descoberta de 188,50 m2 resulta da respetiva caderneta predial urbana (cfr. fls. 19 – Doc. 1 da petição inicial).
4 – Quanto à alínea b) dos factos não provados:
Relativamente a este facto, dever-se-á ter em conta as declarações de parte do autor BB (gravação digital de 10:44 a 13:05 e de 14:43 a 15:49, do dia 18.04.2018) que refere que o imóvel arrendado à demandada nunca sofreu qualquer alteração em termos de área a não ser a que foi doada à direção geral de estradas, mais nada; A frente só, os dois metros, foi tirada para a junta autónoma de estradas. Mais referiu que, em termos de áreas, o prédio se manteve sempre igual, o que é corroborado pelas fotografias aéreas tiradas nos anos de 1976 e 1985 e juntas aos autos em sede de audiência final. Conjugando estas declarações do autor com o teor da caderneta predial urbana (Doc. 1 da petição inicial), há-de concluir-se que, mantendo o locado a configuração inicial desde 28 de fevereiro de 1979, terá a área coberta de 223,70 m2 e descoberta de 188,80 m2, no total de 412,50 m2, facto que se haveria de ter dado como provado.
5 – Quanto à alínea e) dos factos não provados:
Relativamente a este facto, dever-se-á ter em conta as declarações de parte do autor BB (gravação digital de 10:44 a 13:05 e de 14:43 a 15:49, do dia 18.04.2018) que refere que o logradouro existente no lado norte do imóvel arrendado à ré deveria ser utilizado em exclusivo pela ARS uma vez que faz parte dos armazéns que estão cedidos a esta entidade pública. O depoimento da testemunha H… … (gravação digital, de 15:51 a 17:14, do dia 18.04.2018), filho do autor, também é relevante: referiu que a única área descoberta que pertence à ré é da frente do edifício, da fachada principal até à estrada número 2, ou seja, desde a fachada nascente até ao limite da estrada. Sabe que o logradouro existente a norte do locado está arrendado à ARS do Algarve. Também confirma que a demandada utiliza esse espaço e, depois do autor ter enviado uma carta, a ré removeu parte dos materiais, removeu de lá um cilo e removeu alguns materiais, mas não removeu na totalidade. Mais explicou que ao confrontar o representante legal da ré, este lhe disse que só estava a ocupar junto à vedação e que aquilo acabava por não estar a estorvar, ou a empatar absolutamente nada, não é, e que, pronto, ia retirando à medida que iam-se gastando os materiais, pronto, a argumentação que ele deu foi um bocadinho, porque tinha ali à frente muito material e colocou ali, basicamente foi isso. Também sabe que sempre que o autor dizia à ré para retirar os materiais do logradouro, esta retirava mas mais tarde voltava a colocar. Em tom de desabafo, refere que o pai dirigia-se a ele, ele retirava de lá os materiais, depois ao fim de uns tempos voltava a abusar e voltava a colocar lá os materiais. Sinceramente o que eu acho é que, pronto, acabou por ser gozado este tempo todo, não é. E da mesma forma que quando eu fui lá a seguir às obras, não é, e que ele me apresenta aquele contrato, desobedece constantemente a todas as indicações que lhe são dadas, é que quer dizer, não só gozou com ele, como gozou comigo, não é, basicamente. Também a testemunha R…, cujo depoimento se encontra gravado no sistema integrado de gravação digital, disponível na aplicação informática em uso no tribunal, desde 10:18 a 11:23, do dia 19.04.2018, que auxiliou o autor na legalização dos armazéns afirmou, referindo-se aos imóveis arrendados à demandada e à ARS, respetivamente, artigos matriciais 549 e 2993, que cada edifício tem o seu logradouro.
Por outro lado, das várias fotografias aéreas juntas aos autos verifica-se que o imóvel arrendado à demandada apenas tem área descoberta na frente da fachada principal do edifício e do teor da caderneta predial urbana do artigo 2993 (os armazéns arrendados à ARS do Algarve) resulta que este edifício tem a área descoberta de cerca de 1.500,00 m2.
A ré não tem qualquer título válido para a utilização do logradouro referido em 17 dos factos provados.
6 – O autor também recorre da sentença que julgou improcedente o pedido de resolução do contrato de arrendamento com fundamento nas obras realizadas no locado pela ré.
7 – O Tribunal recorrido, apesar de entender que a inquilina incumpriu o dever de manutenção da coisa locada no estado em que a recebeu (face ao relevo das obras realizadas que implicaram a alteração exterior da fachada), considerou que por as obras se mostrarem necessárias ao exercício da atividade da ré e por a relação contratual ser de muito longa duração (sem que o senhorio impute à inquilina outras infrações com o alcance e gravidade desta), as obras não podem justificar a inexigibilidade por parte do senhorio da manutenção do contrato de arrendamento.
8 – A questão a resolver cinge-se a saber se as obras efetuadas pela recorrida no arrendado constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
9 – O recorrente considera que as obras ilícitas realizadas pela arrendatária, que modificaram a estrutura externa e a disposição interna do locado, tornam, salvo o devido respeito, inexigível a manutenção do arrendamento por parte do senhorio.
10 – No caso presente não estão em causa deteriorações lícitas, mas antes obras feitas pela inquilina sem autorização ou consentimento do senhorio e que consistiram na:
Modificação da fachada exterior: na fachada principal (virada para a Estrada) abertura de um vão de janela e transformação em porta de entrada para o prédio e na fachada lateral (virada para Norte): o vão da janela, que já se encontrava fechada com tijolo pelo menos desde 2000, foi aberto para se transformar numa porta de entrada para o prédio;
Modificação da estrutura interna das divisões: construção de uma parede divisória em pladur para criar duas divisões independentes entre si.
11 – Da factualidade provada colhe-se que, antes das obras, a fachada exterior principal do locado tinha em toda a sua extensão um portão, duas portas e duas janelas. Mais resulta que a fachada lateral nunca teve uma porta e a janela na mesma existente, com um vão de cerca de 0,50 centímetros, estava tapada desde pelo menos o ano de 2000.
12 – Face às obras realizadas, a ré alterou a fachada principal do imóvel que passou a ter um portão, três portas e uma janela; na fachada lateral, que não tinha qualquer vão (de porta ou janela), abriu uma porta para o logradouro exclusivo dos armazéns arrendados à ARS (cfr. Facto provado 17), porta esta que é o único acesso à divisão onde a ré armazena os produtos fitofarmacêuticos (facto provado 20); modificou a estrutura interna do imóvel ao construir uma parede divisória que criou duas divisões independentes entre si.
13 – A ré, para além de nem sequer ter tentado obter junto do senhorio autorização para as obras e uma vez que o imóvel arrendado tem quase 188,80 m2 de área coberta (cfr. Doc. 1 da petição inicial), poderia ter construído o espaço para armazenamento dos produtos fitofarmacêuticos numa divisão em que não fosse necessário alterar as fachadas e impor ao senhorio a passagem obrigatória pelo logradouro exclusivo dos armazéns. Esta imposição extravasa os limites da boa fé e determina que, perante tal incumprimento, não é exigível ao senhorio manter o contrato de arrendamento.
14 – A ré abriu uma porta com o intuito de utilizar um espaço que não lhe está arrendado; na fachada principal abriu uma porta onde se encontrava uma janela e alterou a configuração interior do imóvel ao construir uma parede em pladur que deu origem a duas novas divisões.
15 – A abertura da porta na fachada lateral levou a que a ARS do Algarve manifestasse o seu desagrado ao autor e lhe comunicasse que ponderava denunciar o contrato de arrendamento dos armazéns pelos quais paga a renda mensal de € 1.690,00 (factos provados 21 e 22).
16 – A utilização abusiva pela ré do logradouro dos armazéns arrendados à ARS como estaleiro da sua empresa de construção civil e como parque de estacionamento de camiões, semirreboques e máquinas; a construção de uma porta numa fachada que não tinha qualquer abertura e que é a única entrada de acesso ao local onde se encontram armazenados os produtos fitofarmacêuticos; a fixação de dois cabos elétricos, sem qualquer resguardo ou proteção, na estrutura do alçado principal do armazém arrendado à ARS, determinaram que a ARS do Algarve manifestasse o seu desagrado ao autor, ponderando denunciar o contrato de arrendamento em vigor, o que representa um grave prejuízo para o autor, uma vez que se virá privado de uma parte substancial do seu rendimento mensal, ou seja, a quantia ilíquida de € 1.690,00 (mil seiscentos e noventa euros).
17 – Por todo o exposto, conclui-se, com o devido respeito, que tais obras, pela sua gravidade e consequências, tornam inexigível ao autor a manutenção do arrendamento, não só porque, perante o NRAU, não são permitidas quaisquer obras que se não incluam nas permitidas pelos artigos 1043.º, n.º 1, 1073.º, n.º 1, e 1074.º, n.º 2, todos do C.C., nas quais não se incluem as realizadas pela ré, como se trata manifestamente de obras que implicaram alterações substanciais na medida em que não só levaram à criação de duas novas divisões, como uma delas alterou a configuração exterior do prédio, justificando-se, assim a declaração de resolução do contrato.
18 – Assim, julgando-se procedente a presente ação, haveria de decretar-se a resolução do contrato de arrendamento existente entre o autor e a demandada com fundamento nas obras realizadas por esta, condenando-se esta a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras e a entregar imediatamente o locado ao demandante livre e desocupado de pessoas e bens.
Nestes termos e nos mais de Direito deve ser concedido provimento ao recurso, revogando-se a douta decisão de facto nos seguintes termos:
- Alterando-se a redação do número 7 dos factos provados que deverá passar a ter a seguinte redação: Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779º deu origem ao artigo matricial 549º, passando a constar da respetiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50m2, correspondendo 188,50 m2 a área descoberta e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional nº 2;
- Considerando-se provados os factos constantes das alíneas b) e e) dos factos não provados.
Mais deve ser concedido provimento ao recurso, atendida a impugnação da matéria de facto, revogando-se a douta decisão recorrida, substituindo-a por outra em que se condene a ré a reconhecer a resolução do contrato de arrendamento existente entre o autor e a demandada com fundamento nas obras por si realizadas, a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras e a entregar imediatamente o locado ao demandante livre e desocupado de pessoas e bens.
Mesmo que assim não se entenda, deve também conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a douta sentença recorrida, substituindo-se por outra em que também se condene a ré a reconhecer a resolução do contrato de arrendamento existente entre o autor e a demandada com fundamento nas obras por si realizadas, a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras e a entregar imediatamente o locado ao demandante livre e desocupado de pessoas e bens.»
A ré apresentou contra-alegações, pronunciando-se no sentido da improcedência da apelação.
Face às conclusões das alegações do recorrente e sem prejuízo do que seja de conhecimento oficioso, cumpre apreciar as questões seguintes:
- da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
- da resolução do contrato com fundamento na realização pela ré de obras no locado.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
2. Fundamentos
2.1. Decisão de facto
2.1.1. Factos considerados provados em 1.ª instância:
1 - Encontra-se registado a favor do A. pela ap. 25 de 2000/02/15 a aquisição por partilha do prédio misto sito no Sítio do B…, União das Freguesias de C… e E…, concelho de Faro, descrito na Conservatória do Registo Predial de Faro – Freguesia da C… sob o nº 1695/19990722 e inscrito na matriz urbana sob os artigos 779º, 786º e 2261º e na matriz rústica sob o artigo 100 Secção G.
2 - Por escritura de partilha de 25.01.2000, outorgada por óbito de DD, pai do autor, o prédio referido em 1 foi adjudicado ao autor.
3 - Por escritura de habilitação, partilha e doações, outorgada em 5.04.1983, foi adjudicado ao DD e mulher EE, pais do autor, o direito a metade do prédio referido em 1 e foi-lhes doada por FF o direito à outra metade desse prédio.
4 - O prédio referido em 1, na data da escritura de partilha referida em 2, abrangia os artigos urbanos 779º e 786º.
5 - Entre 2001 e 2004, o autor construiu um armazém nas traseiras dos artigos urbanos do prédio referido em 1 (arts. 779º e 786º), sendo que esse armazém actualmente encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2993º da União das Freguesias da C… e E….
6 - No dia 7 de Janeiro de 2005, o autor apresentou junto do Serviço de Finanças de Faro o modelo 1 do IMI, a que foi atribuído o número de registo 475646.
7 - Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779º deu origem ao artigo matricial 549º, passando a constar da respectiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50m2, correspondendo 181,50m2 a área coberta e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional nº 2.
8 - O edifício a que se reportavam os artigos 779º e 786º, os quais deram origem aos actuais artigos matriciais 549º e 559º, constitui uma parte das parcelas urbanas do prédio misto referido em 1.
9 - Este imóvel encontra-se actualmente arrendado à ré.
10 - Por escritura pública de arrendamento outorgada em 28.02.1979, FF, DD e mulher EE e GG e mulher HH, respectivamente, avó paterna, pais e tios do autor, enquanto senhorios, celebraram com II, na qualidade de inquilino, um acordo mediante o qual lhe proporcionavam o gozo temporário dos prédios urbanos inscritos na matriz predial urbana da Freguesia da C… sob os artigos 779º (urbano térreo, no Sítio do B…, composto de um pavimento com dois compartimentos, confrontando do Norte e Poente com José …, Sul com João … e Nascente com estrada nacional) e 786º (urbano térreo com logradouro, a confrontar do Norte, Poente e Sul com José … e do Nascente com a estrada nacional).
11 - Desse acordo consta que: “Primeiro- O prazo é de um mês, a contar do próximo dia um de Março, supondo-se sucessivamente prorrogado por iguais períodos; Segundo – O primeiro prédio (art. 786º) destina-se a habitação e o segundo (art. 779º) ao comércio de adubos, cereais, farinhas, rações para animais e outros produtos para a agricultura e seu armazenamento; Terceiro – A renda mensal é da quantia de cinco mil escudos, mil e quinhentos escudos do primeiro mês e três mil e quinhentos escudos do segundo …; Quarto – As obras só terão lugar com o consentimento escrito dos senhorios e, uma vez feitas, ficarão a fazer parte integrante dos prédios, sem que por elas o inquilino possa exigir indemnização ou alegar o direito de retenção (…)”.
12 - DD e mulher EE, pais do A., em Janeiro de 1986, enquanto senhorios e proprietários do locado, celebraram com a Ré CC, Lda., um acordo verbal mediante o qual transferiram para esta, com efeitos a partir de 1.01.1986, o gozo temporário dos artigos urbanos inscritos na matriz urbana da Freguesia da C… sob os artigos 779 e 786º (actuais 549º e 559º).
13 - Tal acordo é idêntico ao referido em 11, à excepção da renda mensal a qual foi então fixada em 15.000$00/mês e ao fim do arrendamento o qual passou a ser para ambos os imóveis (arts. 779º e 786º - que correspondem aos actuais artigos 549º e 559º) destinado ao comércio de adubos, cereais, farinhas, rações para animais e outros produtos para a agricultura e seu armazenamento.
14 - A ré instalou em parte do local arrendado (no artigo 786) móveis e utensílios destinados à comercialização de produtos fitofarmacêuticos, transformando a referida casa num espaço de venda ao público e de armazenamento daqueles produtos.
15 - A Ré para este fim (comercialização de produtos fitofarmacêuticos) modificou a fachada exterior: na fachada principal (virada para a Estrada) abriu o vão da janela para assim a transformar em porta de entrada para o prédio; na fachada lateral (virada para Norte) o vão da janela, que já se encontrava fechada com tijolo pelo menos desde 2000, foi aberto para a transformar numa porta de entrada para o prédio.
16 - A fachada exterior principal (voltada para Nascente, para a EN 2), antes da realização das obras tinha em toda a sua extensão (nos dois artigos matriciais – 779º e 786º) um portão, duas portas e duas janelas.
17 - A porta aberta pela Ré na fachada Norte do edifício deita para o logradouro do armazém edificado pelo autor em 2004 e actualmente arrendado à Administração Regional de Saúde do Algarve (ARS).
18 - A Ré utiliza diariamente o logradouro referido em 17 como estaleiro da sua empresa de construção civil e como parque de estacionamento de camiões, semi-reboques e máquinas.
19 - A Ré fixou dois cabos eléctricos, sem qualquer resguardo ou protecção, na estrutura do alçado principal do armazém arrendado à ARS que vão desde o locado até um terreno que a ré utiliza e se situa a Poente do prédio referido em 1.
20 - A porta construída pela Ré na fachada Norte constitui a única entrada de acesso ao local onde armazena os produtos fitofarmacêuticos.
21 - O referido em 17, 18 e 19 levaram a que a ARS do Algarve manifestasse o seu desagrado ao A. e lhe comunicasse que ponderava denunciar o contrato de arrendamento que celebrara com o A.
22 - A renda mensal do armazém está fixada em 1.690,00€ e a ARS utiliza-o actualmente para colocação de pastas de arquivo e não mantém a porta diariamente aberta.
23 - Para além das obras referidas em 15, a ré construiu uma parede divisória em pladur para criar duas divisões independentes entre si.
24 - Para a realização das obras referidas em 15 e 23 a Ré não solicitou previamente autorização aos pais do A. ou a este, nem estes lhe deram autorização por escrito ou verbalmente.
25 - O A. tomou conhecimento das obras referidas em 15 e 23 em data não anterior a Agosto de 2016.
26 - A renda mensal actual do locado cifra-se em 387,18€ (309,75€+77,43€ que fica retido na fonte pela ré).
27 - A renda vence-se no primeiro dia útil do mês a que disser respeito e é paga mensalmente através de cheque no domicílio do senhorio.
28 - A Ré pagou as rendas até Março de 2017.
29 - Em 2004, o autor declarou que a construção referida em 5 se tratava da modificação do artigo 779º, que corresponde ao actual artigo 549.
30 - O prédio inscrito sob o artigo 779º, actual 549º, nunca teve área de logradouro.
31 - O armazém referido em 5º foi construído na parte rústica do prédio referido em 1.
32 - O artigo matricial 786º deu origem ao actual artigo 559º.
33 - Anteriormente à construção do armazém referido em 5, o prédio referido em 1 tinha duas parcelas urbanas, uma composta pelos anteriores artigos 779º e 786º e outra que corresponde a um prédio urbano, fisicamente separado daqueles artigos 779º e 786º e da parte rústica do prédio referido em 1 por muro e rede metálica, e que actualmente se encontra arrendado a terceiro.
34 - A parte rústica do prédio referido em 1, depois da construção do armazém referido em 5, encontra-se totalmente alcatroada.
35 - Desde o acordo referido em 12, a Ré pavimentou interiormente o prédio, rebocou e pintou as paredes interiores e exteriores.
36 - As obras referidas em 15 e 23 foram realizadas em 2016.
37 - Com referência à fachada existente antes das obras e descrita em 16, existiu em tempos outra janela no artigo 779º, entre o portão situado na fachada principal (virada a Nascente, para a EN2) e a porta, a qual foi tapada pela Ré, em alvenaria, e pintada pelo exterior, de forma a que deixasse de existir, apesar de ainda ser visível a sua localização pelo interior.
38 - Para proceder como descrito em 37, a ré não solicitou autorização aos pais do A.
39 - As obras referidas em 15, 23 e 37 foram custeadas pela Ré.
40 - Após ter sido notificada pelos Serviços de Fiscalização e Contra Ordenações da Câmara Municipal de Faro, para efeitos de legalização das obras realizadas, a Ré solicitou ao A. que assinasse autorização escrita referente a tais obras, o que este recusou.
41 - A janela referida em 15 (situada na fachada Norte) foi fechada com tijolo, colocado no seu exterior, para impedir a intrusão no imóvel, por a janela não oferecer resistência suficiente.
42 - Por força da pavimentação do logradouro, levada a cabo pelo A. aquando da construção do armazém referido em 5, o pavimento ficou mais elevado.
43 - Aproveitando o referido em 42, a Ré abriu o vão da janela referida em 15 e existente na fachada Norte porque para a actividade que exerce era necessária uma entrada autónoma para o imóvel (art. 786º) e colocou nessa abertura a porta de metal que retirou de uma das portas da fachada da frente.
44 - O logradouro referido em 42 sempre foi e é utilizado pela Ré e já anteriormente o era por II para colocação de material, nomeadamente paletes com material de construção, contentores.
45 - Aquando da pavimentação desse logradouro o A. construiu no mesmo uma plataforma em cimento sobre a qual foi colocado um contentor que é utilizado exclusivamente pela ré.
46 - Todas as pessoas que pretendam aceder ao armazém que se encontra arrendado à ARS atravessam o dito logradouro.
47 - O A. sempre teve conhecimento do referido em 45.
48 - O A. tem conhecimento desde a construção do armazém referido em 5 da colocação dos cabos eléctricos referidos em 19.
49 - O A. era cliente do estabelecimento da Ré e aí se deslocava para receber as rendas.
50 - Durante essas deslocações nunca o A. reclamou das obras levadas a cabo pela Ré no interior do locado.
51 - Foi acordado verbalmente entre os pais do A. e a Ré que aqueles se deslocavam mensalmente ao locado para recebimento das rendas.
52 - Esse procedimento verificou-se durante anos.
53 - Em Janeiro de 2005, a Ré, por solicitação do A., passou a depositar as rendas em conta bancária do A.
54 - Mais tarde, por solicitação do A., o pagamento passou a ser feito no locado, deslocando-se aí mensalmente a esposa do A. para receber o pagamento.
55 - O que aconteceu até 2016.
56 - Perante o não comparecimento do A. no locado para recebimento das rendas, a Ré passou a enviar esse pagamento por carta para a morada Sítio …, …-A, 8005-… Faro.
57 - As cartas e cheques remetidos para essa morada foram recebidos pelo A. ao longo de cerca de um ano.
58 - Por carta de 5.09.2016, a Ré enviou ao A. uma missiva indicando como assunto “Envio de Cheques – rendas de Agosto e Setembro” e nela fez incluir dois cheques no valor de 309,75€ cada.
59 - Esses cheques foram recebidos e descontados pelo A.
60 - A 4.11.2016 a Ré remeteu carta ao A. indicando como assunto “Envio de Cheques-Rendas”, contendo 3 cheques no valor de 309,75€ cada.
61 - Esses cheques foram recebidos e descontados pelo A.
62 - Por carta de 5.01.2017, a Ré remeteu ao A. uma carta indicando como assunto “Envio de Cheques – Rendas” e nela fez incluir 3 cheques no valor de 309,75€ cada.
63 - Esses cheques foram recebidos e descontados pelo A.
64 - Por carta de 5.04.2017, a Ré remeteu ao A. uma missiva indicando como assunto “Envio de Cheques – Renda de Abril de 2017”, contendo 1 cheque no valor de 309,75€.
65 - Em 5.06.2017, a Ré remeteu carta que endereçou ao A., para a morada referida em 56, indicando como assunto “Envio das rendas de Maio/Junho e Reclamação de dívidas existentes desde 2001”, contendo a mesma dois cheques no valor de 309,75€ cada.
66 - Nessa carta a Ré interpela o A. relativamente ao pagamento da quantia de 4.889,29€ referente à aquisição de material de construção civil pelo A. para a construção do armazém arrendado à ARS nos anos de 2001 a 2003 e solicita-lhe ainda o pagamento de 10.000,00€ referente a um empréstimo que lhe efectuara há mais de 16 anos e remete-lhe cópia de cheque emitido pelo A. no valor de 10.000,00€, sem data.
67 - Em 24.07.2017, a Ré enviou ao A. carta indicando como assunto “Envio das rendas de Julho a Agosto de 2017” contendo 2 cheques no valor de 309,75€ cada.
68 - As cartas referidas em 64, 65 e 67 foram endereçadas para a morada referida em 56.
69 - Os cheques enviados com as cartas referidas em 64, 65 e 67 não foram descontados pelo A.
70 - Em 27.09.2017, a Ré procedeu ao depósito à ordem destes autos da quantia de 3.717,00€.
71 - O artigo rústico 100, secção G, da freguesia da C…, e que constitui parte integrante do prédio referido em 1, até ao ano de 2004 era composto por diversas árvores de sequeiro, nomeadamente amendoeiras e oliveiras.
72 - O pai do A. colheu os frutos dessas árvores e cortava o mato.
73 - Em 2004, o A. procedeu às seguintes obras no locado: reconstruiu e aumentou a área da casa de banho existente junto à fachada sul, que passou a dispor de lavatório, sanita e poliban; renovou toda a instalação eléctrica; instalou os esgotos; rebocou o exterior da parede da fachada sul e rebocou a escada de acesso ao terraço.
74 - O vão da janela referida em 15 e 41 media cerca de meio metro e estava colocada próximo do telhado.
75 - A plataforma referida em 45 foi levada a cabo pelo A. com a intenção de aí ser edificada uma portaria de acesso aos dois armazéns referidos em 5.
76 - Na sequência da pavimentação do logradouro referida em 43 o chão ficou nivelado.
77 - O A. remeteu diversas cartas à Ré (com datas de 11.10.2004, 2.11.2005, 28.08.2013 e 11.7.2016), que as recebeu, solicitando-lhe a desocupação do logradouro situado junto aos armazéns arrendados à ARS.
78 - Em meados de 2016, o A. solicitou ao representante legal da Ré que enviasse para a sua residência o cheque com o valor da renda, ao que a ré anuiu.
2.1.2. Factos considerados não provados em 1.ª instância:
a) Na sequência do referido em 5, o A. tenha mandado elaborar um levantamento à área construída existente e que através do mesmo tenha constatado que as áreas que constavam das matrizes dos artigos 779º e 786º da Freguesia da C… não estavam actualizadas;
b) O imóvel referido em 1 e 7 sempre tenha tido, pelo menos desde 28.02.1979, a área coberta de 223,70m2 e descoberta de 188,80m2, num total de 412,50m2;
c) Na sequência do referido em 7 conste da matriz predial que o artigo 779º, actual art. 549º, tenha 231m2 de área descoberta;
d) Os artigos 779º e 786º tenham dado origem ao actual artigo 549º;
e) A utilização do logradouro referido em 17 caiba em exclusivo à ARS;
f) A instalação referida em 19 prejudique a segurança do armazém arrendado à ARS e constitua perigo de electrocussão e que o A. nada tenha dito ou feito contra essa instalação;
g) As obras referidas em 15 e 23 tenham sido realizadas em 2013;
h) O contrato referido em 10 tenha sido resolvido por acordo das partes em 01.01.1986;
i) O acordo referido em 12 tenha sido celebrado no dia 01 ou no dia 7 de Janeiro de 1986;
j) No acordo referido em 12, os pais do A. e a R. tenham acordado em não fixar prazo ao arrendamento;
k) Que nesse acordo, os pais do A. e a Ré tenham combinado em não sujeitar a qualquer autorização prévia, verbal ou escrita dos pais do A., a realização de obras de adaptação dos prédios à actividade comercial nele desenvolvida;
l) A partir do acordo referido em 12, a Ré tenha passado a ter inteira liberdade para executar a expensas suas todas as obras necessárias ao exercício da sua actividade;
m) Desde o acordo referido em 12, o A. ou os seus pais nunca tenham procedido a qualquer obra de conservação do locado;
n) O vão da janela referida em 15 e que se encontrava fechada com tijolo desde pelo menos 2000, chegasse praticamente ao chão e essa janela servisse também de porta para acesso ao logradouro;
o) A Ré a tenha fechado porque a mesma se encontrasse deteriorada;
p) A Ré apenas tenha resolvido fechar essa janela quando o A., em 2000/2001, resolveu efectuar obras no logradouro;
q) O referido em 41 tenha sido feito pela ré por no logradouro do prédio terem passado a circular pessoas estranhas à ré e que se encontravam a executar as obras de construção do novo armazém ou pelo pai do A. em 1985;
r) Perante o referido em 43, a janela antes referida ficasse praticamente ao nível do chão;
s) A área descoberta existente a Norte do prédio anteriormente inscrito sob o artigo 786º (actual art. 559), destinado a habitação, constitua o logradouro desse prédio;
t) A ARS nunca tenha reclamado junto do A. qualquer incómodo causado quer no seu logradouro quer por poeiras oriundas da actividade da Ré;
u) A renda devesse ser paga através de cheque no domicílio do senhorio;
v) O A. não tenha recebido as cartas referidas em 69 por estas não terem sido colocadas na caixa de correio afecta à sua residência;
w) Na sequência do referido em 76, a cota do solo se tenha mantido inalterada;
x) A cota tenha aumentado cerca de 40cm junto ao furo que se encontra no limite poente do prédio referido em 1;
y) O referido em 78 se tenha ficado a dever a razões profissionais ou motivos de saúde da esposa do A.
2.2. Apreciação do objeto do recurso
2.2.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
O recorrente põe em causa a decisão sobre a matéria de facto incluída na sentença recorrida, sustentando que deve ser alterado o facto constante do ponto 7 de 2.1.1., julgado provado, e considerados provados os factos constantes das alíneas b) e e) de 2.1.2., julgados não provados.
Sob a epígrafe Modificabilidade da decisão de facto, dispõe o artigo 662.º do Código de Processo Civil, no seu n.º 1, que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Esta reapreciação da decisão proferida sobre determinados pontos da matéria de facto deve, de forma a assegurar o duplo grau de jurisdição, ter a mesma amplitude que o julgamento efetuado na 1.ª instância, o que importa a apreciação da prova produzida, com vista a permitir à Relação formar a sua própria convicção.
Está em causa, no caso presente, a reapreciação da decisão proferida pela 1.ª instância relativa três pontos da matéria de facto, com vista a apurar se, face à prova produzida, determinado facto julgado provado deverá ser alterado e dois factos julgados não provados devem ser acrescentados à matéria provada.
Sustenta o recorrente que o facto constante do ponto 7 de 2.1.1. – com a redação seguinte: Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779º deu origem ao artigo matricial 549º, passando a constar da respectiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50m2, correspondendo 181,50m2 a área coberta e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional nº 2 – deverá ser alterado, passando a ter a seguinte redação: “Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779º deu origem ao artigo matricial 549º, passando a constar da respetiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50m2, correspondendo 188,50 m2 a área descoberta e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional nº 2”.
Do confronto da redação do ponto impugnado com a redação proposta pelo apelante decorre que a discordância se limita ao segmento correspondendo 181,50m2 a área coberta, o qual pretende o autor se substitua pelo segmento “correspondendo 188,50 m2 a área descoberta”.
O recorrente fundamenta a indicada pretensão no teor da caderneta predial urbana relativa ao prédio em causa, sustentando que dela resulta que o imóvel tem a área descoberta de 188,50 m2, elemento que afirma decorrer da subtração à área total do terreno (412,50 m2) da área de implantação do edifício (223,70 m2).
Extrai-se da sentença recorrida que a decisão relativa a este ponto da matéria de facto se baseou no seguinte:
O facto 7 resultou do teor do documento de fls. 48/49 (documento comprovativo da 1ª avaliação elaborado pelo Serviço de Finanças), do qual consta que apenas o artigo 779º deu origem ao actual artigo 549 e nesse documento (assim como na certidão matricial do artigo 549º - cfr. fls. 19) não é feita qualquer referência a área descoberta, embora a área de implantação do edifício não esgote a área total do terreno ali indicada, daí que se tenha dado como não provado o constante da al. c).
Na sequência da fundamentação extraída da decisão recorrida, cumpre ter em conta o teor do facto constante da alínea c) de 2.1.2., julgado não provado e não impugnado no recurso apresentado pelo autor, com a redação seguinte: c) Na sequência do referido em 7 conste da matriz predial que o artigo 779º, actual art. 549º, tenha 231m2 de área descoberta.
Analisada a redação do facto constante do ponto 7 de 2.1.1., verifica-se que se reporta ao teor da matriz predial do prédio urbano inscrito sob artigo 549.º (com origem no artigo matricial 779.º), após a avaliação efetuada em 21-06-2007. Como tal, estando em causa o teor da inscrição matricial após tal avaliação, cumpre atender às áreas constantes da caderneta predial urbana, conforme documento 1 junto aos autos com a petição inicial, no qual é tido em conta o resultado da avaliação efetuada em 02-06-2007. No que respeita às áreas do prédio, constam do aludido documento os elementos seguintes: área total do terreno de 412,5000 m2; área de implantação do edifício de 223,7000 m2, área bruta de construção de 223,7000 m2, área bruta dependente de 52,5000 e área bruta privativa de 171,2000 m2.
Não resultando deste documento que conste da matriz predial que o prédio tenha 181,50 m2 de área coberta, mostra-se incorreta a redação do ponto 7 em apreciação, pelo que cumpre eliminar este elemento; porém dele não resultando igualmente que conste da matriz ter o prédio 188,50 m2 de área descoberta, não poderá consignar-se a redação proposta pelo apelante, antes devendo fazer-se constar a área de implantação do edifício de 223,7000 m2 constante da descrição matricial.
Como tal, cumpre alterar o ponto 7 de 2.1.1., o qual passará a ter a redação seguinte: Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779.º deu origem ao artigo matricial 549.º, passando a constar da respetiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50 m2, correspondendo 223,70 m2 a área de implantação do edifício, e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional n.º 2.
Os factos, considerados não provados, que o apelante pretende sejam aditados à matéria provada, têm a redação seguinte:
b) O imóvel referido em 1 e 7 sempre tenha tido, pelo menos desde 28.02.1979, a área coberta de 223,70m2 e descoberta de 188,80m2, num total de 412,50m2;
e) A utilização do logradouro referido em 17 caiba em exclusivo à ARS.
Analisando estes pontos, desde logo se verifica que os elementos constantes da alínea e) – que a utilização do logradouro referido em 17 caiba em exclusivo à ARS – não configuram matéria de facto, antes se traduzindo numa conclusão eventualmente baseada em factos que extrapolam a respetiva redação, o que impede se verifique se os mesmos resultam ou não da prova produzida.
Como tal, considerando que os elementos em causa não constituem matéria de facto, antes envolvendo uma apreciação sobre factos não elencados, assim assumindo natureza conclusiva, não há que determinar o respetivo aditamento à factualidade provada, mostrando-se desnecessária a reapreciação dos meios de prova indicados pelo recorrente.
No que respeita ao facto constante da alínea b), o apelante baseia a solução que preconiza na reapreciação das declarações de parte que prestou, conjugadas com as fotografias juntas aos autos na audiência final e com o teor da caderneta predial urbana do prédio em causa.
Extrai-se da fundamentação da decisão de facto constante da sentença recorrida que este ponto foi julgado não provado pelos motivos seguintes:
(…) relativamente à al. b), não foi junto qualquer elemento probatório que confirmasse que já em 28.02.1979 o prédio referido em 1 tivesse a área coberta e descoberta que passou a constar na sequência da avaliação referida em 7.
Estando em causa a determinação da medida das áreas coberta e descoberta do prédio desde a data da celebração do contrato de arrendamento outorgado através da escritura pública de 28-02-1979, não se vislumbra que tenha sido apresentado qualquer elemento com força probatória suficiente para o efeito., mostrando-se acertada a decisão proferida pela 1.ª instância ao julgar não provado este ponto de facto.
Efetivamente, a determinação da área de partes componentes de um prédio através da análise de fotografias configura uma atividade que exige conhecimentos especiais que os julgadores não possuem, relativos a técnicas de medição de distâncias, pelo que a mera apreciação de tais documentos não permite considerar provado o facto em causa. Acresce que não consta do teor da caderneta predial qualquer elemento que permite determinar as áreas coberta e descoberta em momento anterior, designadamente no período temporal a que alude o ponto em causa, nem se ocorreu ou não alguma modificação. As declarações de parte prestadas pelo autor não se mostram, neste ponto, apoiadas em qualquer elemento probatório, sendo certo que o apelante não demostrou ser detentor de conhecimentos técnicos que lhe permitissem proceder à medição em causa através da análise das fotografias da época, pelo que as declarações que prestou não permitem suprir a falta de elementos com força probatória suficiente para considerar demonstrado o facto em causa.
Em suma, procede apenas parcialmente a impugnação da decisão relativa à matéria de facto, em consequência do que se decide o seguinte:
i) determinar a alteração do ponto 7 de 2.1.1., o qual passará a ter a redação seguinte: Na sequência da avaliação realizada em 21.06.2007, o artigo 779.º deu origem ao artigo matricial 549.º, passando a constar da respetiva matriz predial que o mesmo se destina a comércio, com a área total de 412,50 m2, correspondendo 223,70 m2 a área de implantação do edifício, e confronta do Norte e Poente com o autor, do Sul com herdeiros de João … e do Nascente com a Estrada Nacional n.º 2;
ii) declarar improcedente a parte restante da impugnação deduzida pelo apelante.
2.2.2. Resolução do contrato com fundamento na realização pela ré de obras no locado
Pretende o autor, com a presente ação, obter a resolução do contrato de arrendamento destinado ao comércio de produtos agrícolas e respetivo armazenamento, relativo ao prédio identificado no ponto 12 de 2.1.1., celebrado entre os anteriores proprietários do imóvel e a ré em janeiro de 1986, tendo o apelante sucedido aos anteriores senhorios em resultado da aquisição do direito de propriedade sobre o locado.
Está em causa uma relação jurídica qualificada na decisão recorrida como contrato de arrendamento urbano, estabelecida entre o autor, na qualidade de senhorio, e a ré, como arrendatária, o que não vem questionado no presente recurso, encontrando-se as partes de acordo a tal respeito. Vem posta em causa na apelação a parte da sentença em que se considerou que a realização pela ré de determinadas obras no locado, sem autorização do senhorio, não torna inexigível ao autor a manutenção da relação locatícia e, por isso, não constitui fundamento da resolução do contrato de arrendamento nos termos do artigo 1083.º do Código Civil (CC), motivo pelo qual se julgou improcedente o pedido de resolução contratual formulado com base no indicado fundamento.
Discordando de tal entendimento, defende o apelante, em síntese, que a ré modificou a fachada exterior do edifício e a estrutura interna das divisões, o que assume gravidade suficiente para tornar inexigível ao senhorio manter o contrato de arrendamento; acrescenta que a modificação operada na fachada exterior do edifício importou, além do mais, a abertura de uma porta para um logradouro que não integra o locado, a qual passou a constituir o único acesso a uma divisão onde são armazenados pela ré determinados produtos, tendo esta utilização do logradouro dado causa a queixas por parte da entidade arrendatária do prédio ao qual pertence esse espaço.
Cumpre averiguar se a realização pela arrendatária das obras em causa, sem autorização do senhorio, constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento.
A apreciação da questão suscitada impõe a prévia determinação do regime aplicável, dada a sucessão de leis no tempo.
Considerou a decisão recorrida, e não vem posto em causa na apelação, que são aplicáveis as normas atuais respeitantes aos fundamentos de resolução do contrato, acrescentando que os factos que sustentam o pedido de resolução do contrato ocorreram em 2016, já na vigência do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU).
Efetivamente, estando em causa a apreciação da gravidade e das consequências da realização pela arrendatária de obras no locado sem autorização do senhorio, é aplicável o regime legal em vigor à data da prática dos factos invocados como fundamento do incumprimento contratual, conforme decorre do disposto no artigo 12.º, n.º 1, do CC. Considerando que o fundamento da resolução contratual invocado se baseia no incumprimento do contrato de arrendamento decorrente da realização de obras pela ré, o direito em causa, a existir, nasceu na esfera jurídica do autor aquando da realização das obras, assim devendo ser aplicada a lei em vigor nessa data.
Estabelece o artigo 59.º, n.º 1, da Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NLAU), que o NRAU se aplica aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias; por outro lado, resulta do estatuído no artigo 65.º, n.º 1, da mesma Lei, que aquele regime entrou em vigor (120 dias após a sua publicação) a 28-06-2006. Esta Lei n.º 6/2006, de 27-02 (NLAU), por seu turno, veio a ser alterada pela Lei n.º 31/2012, de 14-08, que entrou em vigor (90 dias após a sua publicação) a 13-11-2012, conforme resulta do estatuído no respetivo artigo 15.º, a qual não alterou a redação do citado artigo 59.º.
Tendo o contrato em causa sido celebrado antes da entrada em vigor do NRAU e subsistindo nessa data a relação jurídica dele emergente, sendo certo que não prevê a indicada lei um regime transitório relativo às causas de resolução do contrato de arrendamento, mostra-se aplicável o regime constante do Código Civil, na redação introduzida pela Lei n.º 31/2012, de 14-08, conforme considerou a decisão recorrida.
Sob a epígrafe Fundamento da resolução, dispõe o artigo 1083.º do CC, no seu n.º 1, que qualquer das partes pode resolver o contrato, nos termos gerais de direito, com base em incumprimento pela outra parte; acrescenta o n.º 2 que é fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio, as situações previstas nas alíneas a) a e) do preceito, elenco do qual não consta a realização de obras no imóvel, contrariamente ao que se encontrava previsto no regime anterior. Com efeito, o revogado artigo 64.º, n.º 1, al. d), do Regime do Arrendamento Urbano (RAU), permitia ao senhorio resolver o contrato, entre outras situações, se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma].
Nos termos do disposto no artigo 432.º, n.º 1, do CC, a resolução do contrato é permitida se fundada na lei ou em convenção. Daqui resulta que esta forma de cessação do contrato corresponde ao exercício de um direito potestativo vinculado, sendo admitida se fundada em cláusula resolutiva estatuída pelos contraentes ou em fundamento legal que a justifique. Porém, tratando-se da resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio, não basta a mera invocação do incumprimento contratual pela contraparte, exigindo o citado artigo 1083.º que se trate de incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, o que configura um incumprimento específico, mais gravoso, das obrigações contratuais.
Explicando este regime, afirma Albertina Pedroso [“A resolução do contrato de arrendamento no novo e novíssimo regime do arrendamento urbano”, Julgar, n.º 19 (janeiro/abril 2013), p. 45] o seguinte: “No tocante à possibilidade de resolução do contrato pelo senhorio, o n.º 2 do artigo 1083.º do CC logo vem proclamar a necessidade de um incumprimento específico, uma espécie de incumprimento qualificado, na terminologia da lei, o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento. Assim, (…) o legislador do NRAU optou pelo uso de cláusulas gerais, apontando genericamente para o incumprimento grave das obrigações emergentes do contrato, como justa causa de resolução. Desta sorte, a gravidade do incumprimento fundador do direito à resolução do contrato há-de aferir-se quer pela própria natureza da infracção — actuação/omissão substancialmente grave — quer pelas consequências ou efeitos que provoca — e que tornam tal incumprimento grave — quer ainda pela reiteração da conduta violadora das obrigações assumidas — que, por essa via, também é qualificável como grave —, tudo de tal forma que não seja razoavelmente exigível à outra parte a manutenção do arrendamento.”
Estando em causa a realização pela locatária, sem autorização do senhorio, de obras no locado, há que ter em conta o dever de manutenção e restituição da coisa imposto ao locatário pelo artigo 1043.º, n.º 1, do CC, nos termos seguintes: Na falta de convenção, o locatário é obrigado a manter e restituir a coisa no estado em que a recebeu, ressalvadas as deteriorações inerentes a uma prudente utilização, em conformidade com os fins do contrato. No que respeita a deteriorações lícitas, esclarece o n.º 1 do artigo 1073.º daquele código o seguinte: É lícito ao arrendatário realizar pequenas deteriorações no prédio arrendado quando elas se tornem necessárias para assegurar o seu conforto ou comodidade. Relativamente à realização de obras pelo arrendatário, dispõe o artigo 1074.º do CC, no seu n.º 2, o seguinte: O arrendatário apenas pode executar quaisquer obras quando o contrato o faculte ou quando seja autorizado, por escrito, pelo senhorio; o n.º 3 deste artigo excetua do disposto no número anterior as situações previstas no artigo 1036.º, o qual se reporta à realização pelo locatário de reparações ou outras despesas urgentes, em caso de mora do locador.
Não se tratando de obras urgentes ou de deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado, em conformidade com os fins do contrato, decorre deste regime a proibição da realização pelo locatário de obras não autorizadas pelo senhorio.
Analisando os termos em que a realização de obras no prédio pelo arrendatário poderá constituir fundamento de resolução do contrato pelo senhorio, explica Luís Menezes Leitão (Arrendamento Urbano, 6.ª edição, Coimbra, Almedina, 2013, p. 151-152) que, tendo a lei atual feito desaparecer a referência que constava do artigo 64.º, n.º 1, al. d), do RAU, esta “agora apenas se pode inferir, nos termos da cláusula geral do art. 1083º, nº 2, in princ., a partir do incumprimento dos deveres que resultam para o arrendatário dos arts. 1043º, 1073º, e 1074º, nº 2, disposições consideravelmente menos precisas. Tenderíamos, no entanto, a considerar que se alargou consideravelmente o fundamento da resolução do contrato consistente na realização de obras e deteriorações no prédio, pois todas as que não sejam permitidas por aquelas disposições passaram a constituir fundamento de resolução do contrato, independentemente das suas características”. Acrescenta o autor (loc. cit.): “Compreende-se esta solução, uma vez que o arrendatário só limitadamente tem poderes de transformação da coisa locada, sendo este um acto absolutamente reservado ao proprietário, pelo que a sua realização pelo arrendatário constitui uma infracção contratual que determina a resolução do contrato, uma vez que nestes casos é manifestamente inexigível ao senhorio a sua manutenção”.
Em anotação ao citado artigo 1083.º, Laurinda Gemas/Albertina Pedroso/João Caldeira Jorge (Arrendamento Urbano – Novo regime anotado e legislação complementar, 3.ª edição, Lisboa, Quid Juris, 2009, p. 370) afirmam: “Uma das situações que estava prevista no art.º 64.º, n.º 1, al. d), do RAU como causa de resolução pelo senhorio era a realização no prédio, sem consentimento dele, de obras que alterassem substancialmente a estrutura externa ou a disposição interna das divisões do prédio ou de actos que nele causassem deteriorações consideráveis e que não pudessem justificar-se nos termos do art. 1043.º do CC. Ora, a inexistência de norma correspondente na enumeração feita no n.º 2 do art.º 1083.º do CC não significa que tais situações tenham deixado de constituir fundamento de despejo. Com efeito, a violação do dever de manutenção do locado previsto no art.º 1043.º do CC poderá fundamentar a resolução do contrato quando, «pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível» ao senhorio a manutenção do arrendamento”.
Em sentido idêntico, consideram Soares Machado/ Regina Santos Pereira [Arrendamento Urbano (NRAU), 3.ª edição revista e aumentada, Lisboa, Petrony, 2014, p. 140-141] o seguinte: “A prática de actos que causem deteriorações consideráveis no locado, não consentidas e que não se enquadrem nos limites do referido art.º 1043.º (conforto, comodidade e fins do contrato) ou do revogado art.º 4.º do RAU, era fundamento de resolução do contrato de arrendamento nos termos do disposto no art. 64.º, n.º 1, al. d), 2.ª parte, do RAU. No entanto, atendendo à natureza exemplificativa do art.º 1083.º do C.C. – fundamentos de resolução – deve incluir-se na previsão deste artigo a prática de actos que consubstanciem a violação da obrigação de utilização prudente que recai sobre o arrendatário. Exemplos de utilização imprudente serão precisamente os casos de execução de quaisquer obras que alterem substancialmente a estrutura externa ou interna do locado (…)”.
No caso presente, invocando o apelante como fundamento da resolução o incumprimento do contrato decorrente da realização pela arrendatária de obras no locado, sem autorização do senhorio, cumpre averiguar se a matéria de facto provada permite considerar preenchida a cláusula geral constante da 1.ª parte do n.º 2 do artigo 1083.º, isto é, se ocorreu incumprimento do contrato e se tal incumprimento, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível ao autor a manutenção do arrendamento.
A decisão recorrida considerou verificado o incumprimento contratual por parte da ré, em resultado da execução de obras que alteraram a fachada exterior do prédio locado, sem autorização do senhorio, o que não vem posto em causa na apelação; porém, considerou que tal incumprimento não torna inexigível ao autor a manutenção da relação locatícia, pelos motivos expostos no excerto que se transcreve:
No caso dos autos, entendemos que os factos são insuficientes para concluir que as obras ou deteriorações pela sua gravidade ou consequência, tornem inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento.
Não se pode desvalorizar o facto de estarmos na presença dum contrato de arrendamento com um fim comercial/industrial, onde é fundamental a adaptação do espaço para rentabilizar a exploração.
Não se sabe muito bem o que significa ter sido eliminada uma divisão correspondente à casa de banho. Pode significar que só as paredes foram deitadas abaixo ou todo o sistema de canalizações etc., sendo que nada aponta para situações irreversíveis.
Há que convir que os factos provados são insuficientes para pôr em crise o contrato em apreço.
(…)
Efectivamente, é certo que a ré realizou obras sem autorização do senhorio e que tais obras alteram a fachada exterior do prédio, pelo que não são obras de pequena monta.
Contudo, entendemos que as mesmas não assumem relevância suficiente para por em causa o arrendamento.
Ou seja, há um incumprimento contratual da parte da Ré, sendo a sua culpa presumida, mas importa aferir se esse incumprimento é de tal forma grave ou acarreta consequências de tal modo graves que seja susceptível de quebrar a relação contratual estabelecida há mais de 30 anos entre A. e Ré.
Entendemos que não.
De facto, importa ter em consideração tratar-se de um vínculo contratual que já dura há várias décadas.
As obras realizadas foram necessárias à adaptação do locado à actividade (ou a uma das actividades) ali exercida pela Ré. Sendo do conhecimento geral que as imposições legais relativas ao comércio de fitofarmacêuticos são bastante exigentes.
Nesse sentido, entendemos que as obras em causa não revestem gravidade nem alteram o equilíbrio da relação locatícia para justificar a resolução do contrato.
Note-se que não foi alegado nem ficou demonstrado que tais obras impliquem a desvalorização do prédio.
Neste âmbito, importa avaliar e ponderar, em observância do princípio da proporcionalidade, o relevo efectivo das obras realizadas pela Ré e o grau de afectação do interesse do senhorio na imutabilidade do prédio arrendado.
Assim, pese embora se reconheça que o arrendatário incumpriu o dever de manutenção da coisa locada no estado em que a recebeu (face ao relevo das obras realizadas pelo arrendatário, que implicaram a alteração exterior da fachada), considerando que essas obras se mostraram necessárias ao exercício da actividade que a ré desenvolve no locado e considerando as características da relação contratual em causa (de muito longa duração sem que o senhorio impute ao inquilino outras infracções com o alcance e gravidade desta) e em obediência dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, entendemos que não será de atribuir à violação dessa obrigação potencialidade resolutiva do negócio, não podendo a mesma justificar a inexigibilidade por parte do senhorio da manutenção do contrato de arrendamento.
Termos em que, improcede o primeiro fundamento invocado pelo A. para a resolução do contrato.
Face ao objeto da apelação, cumpre apreciar se o incumprimento decorrente da realização pela ré de obras que alteraram a fachada exterior do prédio locado, sem autorização do senhorio, pela sua gravidade ou consequências, torna inexigível ao autor a manutenção do arrendamento.
A gravidade do incumprimento contratual, como critério de aferição da inexigibilidade da manutenção do arrendamento, traduz-se num conceito indeterminado de valoração, a densificar tendo em atenção as particulares circunstâncias do caso, analisadas juridicamente à luz de um critério objetivo, importando ter em conta, igualmente, as consequências emergentes do incumprimento do contrato, impondo-se verificar se aquela gravidade ou estas consequências assumem intensidade que torne inaceitável, à luz dos valores subjacentes à ordem jurídica, exigir ao senhorio que elas se conforme, mantendo a relação locatícia.
Está em causa um contrato de arrendamento destinado ao comércio de produtos agrícolas e respetivo armazenamento, outorgado em 1986, tendo-se provado que em 2016, sem autorização do senhorio, a ré modificou a fachada exterior do locado, abrindo o vão de duas janelas, uma localizada na fachada principal (virada para a estrada) e a outra na fachada lateral (virada para norte) do edifício, as quais transformou em portas de entrada no prédio, bem como construiu uma parede divisória em pladur para criar duas divisões independentes entre si.
A abertura, pela arrendatária, de uma porta em cada uma das duas indicadas fachadas do edifício, em locais onde anteriormente existiam janelas, não poderá ser considerada uma alteração de pequena monta, tendo em conta que modificou de forma muito relevante essas fachadas exteriores do prédio, transformando a própria fisionomia do edifício, o que configura uma alteração substancial da estrutura externa do locado.
Acresce que se extrai da factualidade provada que a porta aberta pela arrendatária na fachada norte do edifício deita para o logradouro de um armazém edificado pelo autor em 2004, atualmente arrendado à Administração Regional de Saúde do Algarve, constituindo esta porta a única entrada de acesso ao local onde a ré armazena produtos fitofarmacêuticos. Verificando que a ré abriu uma porta que deita diretamente para o logradouro de um armazém arrendado a terceiro, o qual não integra o locado, e que a mencionada porta constitui a única entrada de acesso ao local onde armazena determinados produtos, dúvidas não há de que as consequências da obra realizada pela ré se mostram gravosas, desde logo por contenderem com interesses dos titulares de direitos sobre o prédio vizinho.
É certo que o contrato de arrendamento vigora desde 01-01-1086 e que se destina ao comércio de adubos, cereais, farinhas, rações para animais e outros produtos para a agricultura e seu armazenamento, visando as obras realizadas em 2016 adaptar o locado à comercialização de produtos fitofarmacêuticos, o que se enquadra nos fins do contrato, dado tratar-se de produtos utilizados na atividade agrícola. Mais se verifica que a ré realizou anteriormente, no decurso da execução do contrato, outras obras no locado, designadamente as seguintes: tapou uma janela existente na fachada principal (virada para a estrada) sem autorização dos pais do autor, então senhorios, bem como pavimentou interiormente o prédio, rebocou e pintou as paredes interiores e exteriores. O autor, por seu turno, em 2004, procedeu às seguintes obras no locado: reconstruiu e aumentou a área da casa de banho existente junto à fachada sul, a qual passou a dispor de lavatório, sanita e poliban; renovou toda a instalação elétrica; instalou os esgotos; rebocou o exterior da parede da fachada sul e rebocou a escada de acesso ao terraço. Provou-se que, por força da pavimentação do logradouro levada a cabo pelo autor aquando da construção do armazém referido em 5, o pavimento ficou mais elevado, pelo que a ré, aproveitando esse facto, abriu o vão da janela supra referida, existente na fachada norte, por entender necessário à atividade que exerce a existência de uma entrada autónoma para o imóvel.
Apesar de ter a ré realizado anteriormente outras obras no locado, não apenas as incluídas na mera conservação do prédio, tais como pavimentar o seu interior e rebocar e pintar as paredes interiores e exteriores, mas também obras de cariz inovatório, como é o caso de, sem autorização dos pais do autor, ter tapado uma janela existente na fachada principal (virada para a estrada), daqui não decorre uma autorização tácita do senhorio para a realização de quaisquer obras, sendo certo que nenhuma das indicadas assume a relevância das ora executadas em 2016, as quais determinaram uma importante alteração de duas fachadas exteriores do prédio, com consequências gravosas, dada a abertura de uma porta diretamente para o logradouro de armazém arrendado a terceiro, a qual constitui a única entrada de acesso ao local onde armazena determinados os produtos. Por outro lado, a circunstância de terem as obras realizadas em 2016 visado adaptar o locado à comercialização de produtos fitofarmacêuticos, a qual se inclui no comércio de produtos utilizados na atividade agrícola que constitui um dos fins do contrato, não torna lícitas as alterações efetuadas, dado que as exigências acrescidas necessárias ao armazenamento e à comercialização daqueles produtos poderão não permitir tais atividades no locado, caso este não tenha as condições exigidas para o efeito, mas não legitima a realização de obras proibidas ao arrendatário, designadamente com o alcance das efetuadas pela ré.
A alteração das duas fachadas do edifício operada pela ré em 2016, com a abertura de duas portas onde existiam anteriormente duas janelas, configura uma modificação de monta efetuada pela arrendatária no locado, realizada à revelia ao senhorio, o que põe em causa o direito do senhorio à integridade do imóvel arrendado, constituindo incumprimento grave do contrato de arrendamento. Por outro lado, a modificação operada pela ré, ao abrir uma porta diretamente para logradouro não pertencente ao locado, contende com interesses dos titulares de direitos sobre o prédio vizinho, arrendado pelo autor a terceiros, pelo que as consequências da atuação da ré se mostram gravosas.
Perante a gravidade do incumprimento contratual e das consequências dele decorrentes, não se mostra aceitável exigir ao senhorio a manutenção da relação locatícia, pelo que se encontra preenchida a cláusula geral prevista no n.º 2 do citado artigo 1083.º, assistindo ao autor o direito a resolver o contrato de arrendamento.
Nesta conformidade, cumpre declarar resolvido o contrato de arrendamento e condenar a ré a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras a que aludem os pontos 15 e 23 de 2.1.1. e a proceder à restituição do locado ao autor, livre e desocupado de pessoas e bens., conforme peticionado.
Procede, assim, a apelação.
Em conclusão:
I – Peticionada a resolução de contrato de arrendamento por incumprimento decorrente da realização pela arrendatária de obras no locado sem autorização do senhorio, é aplicável o regime legal em vigor à data da prática dos factos invocados como fundamento da resolução;
II - A abertura, pela arrendatária sem autorização do senhorio, de duas portas, uma em cada uma de duas fachadas do edifício locado, em locais onde existiam janelas, modificou de forma muito relevante essas fachadas exteriores, transformando a própria fisionomia do edifício, o que configura uma alteração substancial da estrutura externa do locado;
III - Deitando uma das portas abertas pela arrendatária diretamente para o logradouro de um armazém arrendado a terceiro e constituindo esta porta a única entrada de acesso a local onde são armazenados pela arrendatária determinados produtos, mostram-se gravosas as consequências da obra realizada, contendendo com interesses dos titulares de direitos sobre o prédio vizinho;
IV - A circunstância de o arrendamento vigorar desde 1986, ser destinado ao comércio de produtos agrícolas e respetivo armazenamento e terem as obras em causa sido realizadas em 2016 com o objetivo de adaptar o locado à comercialização de produtos fitofarmacêuticos, incluída nos fins do contrato, não legitima as alterações efetuadas, dado que as exigências necessárias ao armazenamento e à comercialização daquele específico tipo de produtos poderão não permitir tais atividades no locado, caso não tenha as condições para o efeito, mas não faculta ao arrendatário a realização de obras que lhe são proibidas;
V - Perante a gravidade do incumprimento contratual e das consequências dele decorrentes, não se mostra aceitável exigir ao senhorio a manutenção da relação locatícia, pelo que se encontra preenchida a cláusula geral prevista no artigo 1083.º, n.º 2, do CC, assistindo-lhe o direito a resolver o contrato de arrendamento.
3. Decisão
Nestes termos, acorda-se em julgar procedente a apelação, em consequência do que, na parcial procedência da ação, se decide:
a) declarar resolvido o contrato de arrendamento vigente entre o autor e a ré, respeitante ao prédio inscrito na matriz urbana da União das Freguesias de C… e E…, concelho de Faro, sob os artigos 549.º e 559.º;
b) condenar a ré a repor o imóvel no estado anterior ao da realização das obras a que aludem os pontos 15 e 23 de 2.1.1. e a proceder à restituição do locado ao autor, livre e desocupado de pessoas e bens;
c) revogar a sentença recorrida na parte relativa à alínea b) do segmento decisório.
Custas pela ré.
Notifique.
Évora, 11-07-2019
Ana Margarida Leite
Cristina Dá Mesquita
Silva Rato