Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 4122/08.1TBPTM-A.E1 |  |
GESTÃO DE NEGÓCIOS
II - Se o locatário mantinha interesse no recebimento da renda incumbia-lhe também colocar a coisa apta a satisfazer o fim, por si ou por terceiros.
III - A Locatária ao substituiu-se-lhe na realização das obras e apesar de não a ter interpelado a fazer tais obras, pode considerar-se, que eram de natureza urgente, (atentas as razões invocadas para o encerramento administrativo, por risco de incêndio) e daí a necessidade de avançar com a sua realização rapidamente.
IV - É justo, pois, que o locador pague as despesas realizadas, pelo gestor de negócios, na salvaguarda do seu próprio interesse.
Acordam os Juízes da Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
Proc.º N.º 4122/08.1TBPTM-A.E1
Apelação
2ª Secção
Recorrentes:
I................... – Hotelaria e Turismo S.A. e M................ e mulher
Recorrido:
I................... – Hotelaria e Turismo S.A. e M................ e mulher.
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M................ e mulher, A................, residentes em Esposende, intentaram execução contra I................... – Hotelaria e Turismo, S.A., com sede em Portimão, com vista a receber € 13.712,62, fundamentando a sua pretensão em contrato de cessão de exploração de fracção autónoma para fins turísticos, cujas rendas a R. deixou, em parte (a partir de 2006), de lhe pagar.
A executada deduziu então a presente oposição, alegando que o não pagamento de rendas se deveu à impossibilidade de exploração da fracção, por motivo que considerou imputável aos exequentes, e que teve de proceder a obras na fracção dos exequentes, obras essas que eram da responsabilidade dos exequentes, e que estes não pagaram, e por estes motivos considerou que na relação contratual entre si e os exequentes, são os exequentes os devedores, concluindo pela procedência da oposição.
Os exequentes contestaram, pugnando pela improcedência da oposição e concluindo pela manutenção da obrigação do pagamento de rendas, do mesmo passo que repudiaram a obrigação de pagar qualquer quantia pela realização das obras.
Instruído o processo e produzidas as provas, foi proferida sentença julgando a oposição parcialmente procedente e reduzindo-se a quantia exequenda a € 4.658,47 (correspondente às rendas dos anos de 2006 a 2008).
Inconformados recorreram tanto os exequentes como os opoentes.
Estes nas suas alegações formularam as seguintes
Conclusões:
A) Do julgamento resultou provado que:
- A fracção autónoma dos recorridos foi dada de exploração à recorrente;
- Que o uso desta fracção autónoma na indústria do turismo foi interditada pela Direcção Geral do Turismo;
- O uso na indústria do turismo da fracção dos recorridos e a reabertura do empreendimento turístico ficou condicionada à apresentação do certificado de conformidade da fracção e de todo o imóvel com as regras
do D.L. 368/99, de 18 de Setembro.
- A recorrente elaborou o projecto de segurança do empreendimento, entregou-o para aprovação às autoridades competentes e realizou as obras de execução deste projecto. Estas obras duraram todo o ano de 2005.
- Em Janeiro de 2006 a recorrente requereu autorização para usar a fracção dos recorridos e reabrir o empreendimento mas, até ao termo do contrato que vigorava entre as partes (2008), a Direcção Geral do Turismo não tinha emitido essa licença;
- Os recorridos, por contrato, estavam obrigados a manter a fracção que deram de exploração constantemente apta para o desempenho da actividade turística.
- E, se a recorrente, por qualquer facto da responsabilidade dos recorridos não pudesse dispor da fracção autónoma, ficaria desobrigada do pagamento das rendas relativas ao tempo que esse facto durasse.
B) Considerando esta matéria de facto, a situação com que nos deparamos neste recurso é a seguinte:
- A fracção autónoma dos recorridos deixou de reunir as condições para poder ser usada na industria hoteleira;
- Quem tinha a responsabilidade de a colocar em condições de poder ser usada na industria hoteleira eram os recorridos;
-A recorrente realizou e pagou as obras necessárias à reabertura do empreendimento e, no final do trabalhos, pediu às entidades administrativas competentes a vistoria do empreendimento;
-As entidades administrativas não realizaram a vistoria nem concederam a licença de exploração da fracção dos recorridos;
- Conforme ficou estabelecido no contrato, enquanto não pudesse dispor da fracção dos recorridos com fundamento no facto desta última não reunir as condições para ser explorada turisticamente, a recorrente não tinha a obrigação de pagar as rendas;
C) O encerramento e a falta de licença da fracção dos recorridos deveu-se ao facto deste fogo não possuir as condições físicas necessárias ao seu uso na indústria do turismo.
D) Este facto tem de ser imputado à própria fracção, ou seja, aos seus proprietários.
E) Estas razões, conjugadas com as normas que emergem das cláusulas 9.ª e 10.ª do contrato, fazem com que a recorrente não tenha de pagar as rendas em que foi condenada pela douta decisão recorrida.
F) A recorrente, como lhe competia, realizou as obras e requereu a vistoria das fracções autónomas para reabrir o empreendimento no início de Janeiro de 2006, ou seja, logo após o final das obras de execução do projecto de segurança.
G) Por razões que não podem ser imputadas a recorrente, a vistoria não foi realizada e a licença para usar a fracção autónoma dos recorridos na indústria do turismo não foi concedida.
H) O que fez com que a fracção autónoma dos recorridos não reunisse as condições legalmente exigidas para poder ser explorada turisticamente.
I) Assim sendo, e tendo a recorrente feito tudo para que a fracção pudesse ser explorada (realizando as obras e pedindo logo a respectiva vistoria), não se vê o que é que a recorrente poderia fazer mais para obter a licença para usar a fracção dos recorridos na sua indústria.
J) Atente-se que é a fracção dos recorridos que não tinha (nem tem) a autorização administrativa para ser explorada turisticamente
L) E que, por esta razão, não se pode imputar o facto de não puder ser usada à recorrente.
M) O facto que impediu o uso da fracção autónoma emergiu da própria fracção e, por isso mesmo, tem de ser imputado aos respectivos proprietários.
N) Se assim não for entendido estaremos perante uma situação em que o locatário, mesmo não podendo usar o bem por este não poder desempenhar o objecto do contrato, tem de pagar as rendas,
O) Sendo até que, neste caso, é o contrato que prevê a situação em julgamento neste processo e que estabelece o modo como deve ser resolvida.
P) Por estabelecer que, nesta situação, a recorrente não tem de pagar as rendas relativas ao período em que não pode dispor da fracção autónoma para a usar na sua indústria.
Q) É por estas razões que com a parte da douta sentença recorrida que condena a recorrente no pagamento parcial das rendas se viola expressamente tanto as normas da lei geral que obrigam o locador a manter o bem que dá de locação em estado de ser usado, como as normas das cláusulas 9.ª e 10.º do contrato celebrado entre a recorrente e os recorridos.
R) Tudo, aliás, como esse Venerando Tribunal já decidiu, em duas ocasiões (no Acórdão proferido no processo 562/03, da 3ª Secção e no Acórdão proferido no processo 2379/04.2, da 2ª Secção), em questões rigorosamente iguais à deste processo. Nesses dois Acórdãos do Tribunal da Relação de Évora (cujo núcleo central das questões de facto e de direito são em tudo similares à deste processo) absolveu a ré (e ora recorrente) do pagamento das rendas.
Termos em que o presente recurso deve ser julgado provado e procedente, com a consequente revogação da decisão recorrida na parte em que condena a recorrente no pagamento das rendas e a respectiva substituição por outra, que julgue a oposição totalmente procedente e absolva a recorrente do pedido deduzido na acção executiva
*
Por sua vez os exequentes remataram as suas alegações com as seguintes
Conclusões:
I - Perante a factualidade dada como provada, não poderia concluir-se pela procedência da reconvenção deduzida pela recorrida em sede de oposição, e consequentemente condenar os recorrentes no pagamento das obras das partes comuns e da fracção autónoma propriedade destes, do prédio denominado Clube Praia da Rocha 111, no montante global de € 4829,02.
II - Ora entendem os recorrentes, que pese embora, o Senhor Juiz a quo tenha de forma muito discreta enquadrado o contrato de exploração turística, como um contrato de locação, com direitos e obrigações para ambas as partes, de acordo com o estipulado nos artigos 1022°. e seguintes do C.C., o certo é que, acabou por condenar os recorrentes no pagamento das obras.
III - De facto, entendem os recorrentes que deveriam os mesmos, na qualidade de locadores, nos termos da aliena b) do artigo 1031°. Do C.C., ser condenados no pagamento das obras realizadas pela recorrida, _na eventualidade de nos contratos celebrados, não constar a cláusula 8, que menciona expressamente - "A segunda outorgante, entenda-se a recorrida, é responsável pelo pagamento das regulares despesas de conservação do recheio da fracção autónoma".
IV. No âmbito das "regulares despesas de conservação da fracção autónoma", atenta a formulação utilizada pelas partes, terão necessariamente de se incluir as obras de conservação ordinária.
V. - As obras em apreço, são pois obras destinadas a manter o prédio e respectiva fracção autónoma, nas condições requeridas pelo fim do contrato e existentes à data da sua celebração, ou seja são obras de conservação.
VI. Atento o acordado entre as partes. na cláusula 8. são da responsabilidade da recorrida as ditas obras. não carecendo sequer autorização dos recorrentes. nos termos do artigo 1111. nº. 2 do C.C. devendo o seu custo ser suportado pelo recorrida conforme acordado entre as partes.
VII - Mesmo que se entenda que com a aludida cláusula não foi pretensão das partes colocar a cargo da recorrida as obras de conservação ordinária, ou ainda, se entenda que tais obras não poderiam ser qualificadas como obras de conservação ordinária, ainda assim, não deveriam os recorrentes ser condenados no pagamento das referidas obras,
VIII. Isto porque, não é exigível ao homem médio, situado na posição dos recorrentes, ter conhecimento de uma legislação tão específica do sector turístico ou hoteleiro,
IX. Até porque, se limitaram a ceder o gozo temporário da fracção sua propriedade, e embora soubessem que o Clube Praia da Rocha 111, foi concebido para ser licenciado como unidade hoteleira, a prossecução dessa actividade (exploração turística), cabia exclusivamente à Autora.
X - Motivo pelo qual, entendem os recorrentes que cabia à recorrida o dever /obrigação de informar os recorrentes da entrada em vigor da legislação que veio impor a realização das obras, em conformidade com o estabelecido na alínea h) do artigo 1038°. Do C.C., nos termos da qual constitui obrigação do locatário/recorrida "avisar imediatamente o locador, sempre que tenha conhecimento de vícios na coisa ( ... ) desde que o facto seja ignorado pelo locador".
XI. Ora. não ficou provado em sede de iulqamento que a recorrido tenha de alguma forma comunicado aos recorrentes a alteração leqislativa verificada, tendo tão só, ficado provado que o recorrente esteve presente numa das reuniões agendadas pela recorrida,
XII. -Não tendo sequer ficado provado, que informações foram transmitidas aquando da presença do recorrente na dita reunião,
XIII. - Nem se tal presença se verificou em momento anterior ou posterior à realização das obras pela recorrida.
XIV. Ora assim sendo, como na realidade o é, não poderá considerar-se assente que a recorrida cumpriu a obrigação estipulada na alínea h) do artigo 1038°. DDo C.C., ou seja o dever de informar da necessidade de obras,
XV. Desta feita, entendem os recorrentes que não se considerando provado que foi cumprido o estipulado naquele preceito legal, e não sendo exigível aos recorrentes o conhecimento das alterações legislativas tão específicas do sector turístico/hoteleiro, não se poderá considerar que os mesmos incumpriram a obrigação de manterem apta a fracção autónoma, para a exploração turística, ou que se tenham constituído em mora, em relação à obrigação de fazer obras na fracção locada, sem a necessária interpelação para cumprir (artigo 805°. N°. 1 do C.C.), com a fixação do respectivo conteúdo, vejam-se os Acórdãos da Relação de Lisboa de 24/03/1992, Col. Jur. XVII, 2, 142, e do Supremo Tribunal de Justiça de 13/10/1992, BoI. 420, 515.
XVI. Sempre se dirá, que não se verificou causa legítima para a substituição dos recorrentes pela recorrida, na execução das obras, uma vez que os recorrentes nem sequer se constituíram em mora, quanto à obrigação de realizar as obras.
XVII. Mas mesmo que se tivesse verificado causa legitima para a substituição, o que apenas por mera hipótese se equaciona, a recorrida apenas poderia fazer as obras, com direito a reembolso, se as obras fossem urgentes e a necessidade premente não permitisse qualquer dilação, nos termos do estipulado no n. 2 do artigo 1036°. do C.C.
XVIII. No entanto ficou provado em sede de julgamento, que a recorrida teve conhecimento da necessidade de realizar obras, pelo menos, em Julho de 1999, aquando de uma vistoria e que a execução das obra ocorreu apenas em 2005.
XIX. Pelo que o prazo concedido para a realização das mesmas, pelas entidades competentes foi mais do que razoável, não se podendo por tal facto, considerar que as obras fossem urgentes.
XX. Não obstante a obrigação de realizar as obras, e sendo os recorrentes proprietário da fracção autónoma, sempre lhes caberia a última decisão sobre a forma de as executar, e o valor dispostos a despender, assim como, seleccionar a entidade que pretendiam que executasse as obras, ou em última instância sempre poderiam denunciar o contrato, caso não pretendessem realizar as obras necessárias.
XXI. Porém, sem a constituicão, dos locadores/recorrentes em mora, não tem a locatária/recorrida direito ao reembolso das inerentes despesas por ter executado as obras - Cfr. Aragão Seia, in "Arrendamento Urbano, 2°. Edição (além da jurisprudência e doutrina aí citadas), pág. 148-151.
XXII. Acresce que, no período compreendido entre 1999 e 2005, foram vários os requerimentos enviados à Direcção Geral do Turismo, pela recorrida a solicitar a dispensa de requisitos, foram realizadas outras vistorias, e efectuadas promessas de execução de obras, que na realidade nunca se verificaram.
XXIII. A recorrida omitiu aos recorrentes todas aquelas informações e respectiva documentação, diligenciou no sentido da elaboração e entrega dos projectos de segurança, diligenciou pela execução das obras, comprometeu-se perante terceiros, ou seja perante a Direcção Geral do Turismo a executar as obras, com vista à obtenção das licenças necessárias, ignorando em todos os passos os recorrentes, não nutrindo por estes qualquer respeito, que muito mereciam, pois eram estes que sendo proprietários de uma fracção autónoma, lhes permitiam a exploração turística do Clube da Praia da Rocha 111, tendose apenas lembrado da sua existência, e aí exigido o pagamento das obras, quando os recorrentes peticionaram o pagamento das rendas em ora.
XXIV. Por último, e por dever de patrocínio, mesmo que se considere que os recorrentes tiveram conhecimento das obras, antes da execução das mesmas, certo é que, de modo algum ficou provado a interpelação da recorrida aos recorrentes para a realização das mesmas.
XXV. E quando a recorrida, em finais de 2005 deu conhecimento aos recorrentes do terminus das obras, também não os interpelou para o pagamento, nem nos anos subsequentes,
XXVI. Só o peticionando em sede de oposição à execução, como forma de retaliar os recorrentes pelos mesmos terem executado os contratos celebrados, para pagamento das rendas em mora.
XXVII. Ora, se a recorrida não se considerasse responsável pelo pagamento, ou obrigada à regularização da situação, jamais teria ordenado a execução das obras, sem antes solicitar um preparo aos recorrentes,
XXVIII.Ou nunca dilataria por um período tão longo - cerca de 4 anos - a cobrança das obras realizadas na fracção autónoma propriedade dos recorrentes e a quota parte das partes comuns no montante global de € 4 829,02.
XXIX. Claro está, que toda a actuação da recorrida se reconduz à assumpção como sua, da obrigação de proceder à regularização da situação e a custear as obras.
xxx. Assim, por todas as razões expostas deverão os recorrentes ser absolvidos do pagamento das obras realizadas pela recorrida na fracção autónoma de que são proprietários e nas partes comuns do Empreendimento turístico Clube Praia da Rocha 111, cujo valor ascende a € 4 829,02.
NESTES TERMOS E NOS DEMAIS DE DIREITO, E COM O DOUTO SUPRIMENTO DE VOSSAS EXCELÊNCIAS, DEVE O PRESENTE RECURSO SER PROCEDENTE POR PROVADO, E EM CONSEQUÊNCIA, SER PARCIALMENTE REVOGADA A SENTENÇA À QUO, NA PARTE EM QUE CONDENA OS RECORRENTES NO PAGAMENTO DAS OBRAS REALIZADAS NA FRACÇÃO AUTÓNOMA E RESPECTIVAS PARTES COMUNS, PROPRIEDADE DOS RECORRENTES…»
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Contra-alegaram os recorridos pedindo, reciprocamente, a improcedência da apelação da parte contrária.
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Na perspectiva da delimitação pelo recorrente[1], os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 684º, n.º 3, 685-A do Cód. Proc. Civil)[2], salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
Das conclusões acima transcritas resulta que as questões colocadas à apreciação deste Tribunal consistem em saber:
- Se são devidas as rendas ao locador por parte de empresa que explora o empreendimento turístico;
- E se este tem direito a receber as despesas realizadas, impostas pela administração pública para poder continuar a explorar o estabelecimento turístico.
Colhidos os vistos cumpre apreciar e decidir.
Dos factos
1- Os exequentes são donos da fracção autónoma, designada pelas letras "SH", do Edifício denominado Clube Praia da Rocha 3, sito na Av. Comunidades Lusíadas, na Praia da Rocha, freguesia e comarca de Portimão, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 11373, e descrito na Conservatória respectiva, sob o número 4674.
2- Pelo contrato constante de fls. 15 a 18 dos autos de execução, e cujo teor se dá aqui por reproduzido, celebrado a 28/09/1994, com a empresa denominada Eurimobe - Administração de Investimentos Imobiliários, com sede na Av. da Boavista, nº. 80- 4º. andar, na cidade e comarca do Porto, os exequentes cederam a exploração da fracção autónoma acima referida, no período compreendido entre 01/01/1995, e termo 31/12/2001.
3- No dia 8/11/1998, o contrato supra mencionado foi renovado por um período de 10 anos.
4- Desta feita, com a empresa, I................... - Hotelaria e Turismo, S.A., ora executada, e através do contrato de fls. 19 dos autos de execução, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
5- Uma vez que a a empresa referida em 2 lhe cedeu a sua posição contratual.
6- Possibilidade para a qual, os exequentes haviam prestado o devido consentimento no contrato celebrado e referido em 2.
7-A mencionada renovação foi efectuada por um período de 10 anos, terminando assim o contrato a 31/12/2008.
8- À data da renovação do contrato, a retribuição anual a acordada para o ano de 1999 foi de € 4.529,08, para o ano de 2000 de € 4.838,33, para o ano de 2001 de € 5.162,55.
9- A renda relativa ao ano de 2002 seria o resultado da soma da importância de € 2.493,94, com o valor relativo ao coeficiente de actualização indicado pelo regulamento anual do Governo, relativo a arrendamentos comerciais, publicados nos anos de 1999, 2000, 2001, para vigorarem em 2000, 2001 e 2002, que perfaz o montante de € 2.732,89.
10- As retribuições anuais, posteriores a 2002, seriam actualizadas anualmente em função do valor pago no ano imediatamente anterior, acrescido do valor apurado anualmente pela aplicação do coeficiente de actualização, já referido.
11- De acordo com o estipulado a retribuição anual seria paga pela executada aos exequentes durante o mês de Outubro, do ano a que respeita.
12- Sucede porém, que a executada não paga aos exequentes pela exploração turística do apartamento, as retribuições desde o ano de 2006.
13- O exequente (através da sua mandatária) enviou à executada a carta de fls. 20 dos autos de execução, cujo teor se dá por reproduzido.
14- A oponente é uma sociedade comercial, que tem como objecto social o exercício da indústria hoteleira.
15- Um dos seus hotéis é o empreendimento turístico denominado Clube Praia da Rocha III, situada na Avª das Comunidades Lusíadas, na Praia da Rocha, em Portimão.
16- Esta Unidade hoteleira é composta por zonas sociais (restaurante, bar, piscinas, recepção, etc.) e pelos apartamentos que constituem as respectivas unidades de alojamento.
17- As zonas sociais pertencem à oponente, e as unidades de alojamento pertencem a investidores que, por contrato lhas cederam de exploração, como sucedeu com as fracções autónomas dos exequentes.
18- O imóvel onde este estabelecimento turístico se encontra instalado foi construído entre 1991 e 1993, para esse fim, pelo que tanto os projectos como a construção e o respectivo licenciamento administrativo tiveram como objecto a exploração hoteleira do imóvel.
19- Por essa razão, tanto a oponente como o exequente, aquando da aquisição das respectivas fracções autónomas, sabiam que o imóvel foi projectado e construído para a ser administrativamente licenciado como unidade hoteleira. 2
20- A DGT, por despacho de 4/3/04, ordenou o encerramento do estabelecimento, com os fundamentos constantes do documento de fls. 9 e seguintes dos autos de oposição, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
21- Perante esta Situação, e nada podendo fazer contra ela, a ora oponente encerrou o estabelecimento turístico em Novembro de 2004.
22- A oponente elaborou projectos de segurança relativos ao empreendimento.
23- No âmbito da execução do referido projecto de segurança, a oponente, nas zonas comuns do edifício, construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, uma central de alarme contra incêndios e um sistema automático de detecção de fumos.
24- No interior de cada uma das fracções autónomas de empreendimento a oponente, designadamente, substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos, alterou a instalação eléctrica de cada unidade de alojamento, de modo a que pudesse suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos, e instalou ainda o sistema de detecção automático de incêndios.
25- As obras efectuadas no imóvel tiveram a duração de um ano.
26- A executada elaborou e remeteu à DGT o documento de fls. 75 dos autos de oposição, cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
27- Até final de Dezembro de 2008, a executada ainda não obtivera a autorização para abrir.
28- Foram realizadas reuniões com diversos proprietários para os informar do que tinha sucedido e do que deveria acontecer a seguir.
29- O exequente consta na documentação da executada como presente numa dessas reuniões.
30- A reposição da fracção dos exequentes em condições de poder ser usada no exercício da actividade turística custou à oponente a quantia de € 2.940.
31- A quota-parte dos exequentes no valor total das obras realizadas nas partes comuns ascende a € 1.118,00.
32- Foi por escritura pública de compra e venda, outorgada a 22 de Agosto de 1995, que os exequentes adquiriram a fracção autónoma, referida em 1, à empresa “EURIMOBE – Administração de Investimentos Imobiliários, Lda.”
33- Sucede que a EURIMOBE, para além de proprietária das diversas fracções que compunham aquela propriedade horizontal, foi também a empresa vendedora e exploradora do empreendimento turístico durante vários anos.
34- E aliás foi nessa qualidade que celebrou com os Opostos o contrato referido em 2, em Setembro de 1994.
35- Foi em data que não é possível precisar, mas sempre depois de Setembro de 1994 e antes de Novembro de 2000, que a EURIMOBE, sociedade exploradora do empreendimento turístico cedeu a sua posição contratual de exploradora daquele empreendimento, a I..................., Hotelaria e Turismo, SA., a ora oponente.
36- À data da aquisição da mencionada fracção autónoma pelos opostos, a mesma possuía já licença de Habitabilidade.
37- Orginariamente as Kitchenettes das fracções vinham equipadas com fogão a gás.
38- O empreendimento turístico foi aberto ao público e explorado como tal durante vários anos.
39- Posteriormente, e na qualidade de exploração turística daquele empreendimento, a executada diligenciou na realização das obras necessárias para a obtenção da aptidão.
40- A executada não interpelou os exequentes para a realização das obras.
41- E nem reclamou o pagamento das mesmas aos opostos, vindo a reclamar o pagamento das quantias respeitantes à realização de obras aos exequentes pela primeira vez nos presentes autos.
42- Nunca existiu deliberação da assembleia de condóminos a aprovar a realização das obras.
43- A executada enviou ao exequente a carta cuja cópia consta a fls. 92 dos presentes autos de oposição, datada de 18/03/2005, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
44- As obras acabaram no final de 2005.
45- Ocasionalmente a executada explorou algumas fracções em 2006.
46- A executada enviou ao exequente a carta cuja cópia consta a fls. 94 dos presentes autos de oposição, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
47- Não foi entregue aos exequentes qualquer quantia referente a rendas de 2006.
48- Não foi entregue aos exequentes qualquer quantia referente a rendas de 2007 e 2008.
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Do direito
Aplicando o direito aos factos o sr. juiz, depois de referir várias decisões sobre casos idênticos envolvendo a I................... e que nem sempre foram no mesmo sentido, mesmo em sede de recurso, acabou por considerar que o caso merecia melhor estudo e concluiu no sentido de alterar a posição que, na sequência de acórdão deste Tribunal, vinha adoptando e que consistia em considerar que durante o período em que o estabelecimento não pôde funcionar não seriam devidas as rendas ao locador. Fundou essa decisão na seguinte argumentação:
« Dos factos provados resulta que entre exequentes e executada foi celebrado (ainda que em sede de renovação de um outro, celebrado com terceiro) um contrato mediante o qual aqueles cederam a esta a exploração de determinado imóvel, mediante o pagamento de uma renda. A executada absteve-se de pagar a renda durante um determinado período (de 2006 em diante).
Apurou-se ainda que por imposição legal e subsequente determinação das autoridades administrativas competentes o empreendimento onde se incluía o imóvel dos exequentes foi encerrado (e não mais abriu), tendo sido necessária a realização de obras, que a executada efectuou.
E estes são, fundamentalmente os motivos pelos quais a executada, por um lado, se considera no direito de não pagar as rendas reclamadas e, por outro, vem pretendendo ser reembolsada das despesas que fez.
A executada baseia a sua posição nas cláusulas 9 e 10 do contrato, segundo as quais os exequentes seriam responsáveis pelo pagamento das despesas regulares de conservação da fracção autónoma, obrigando-se a manter a mesma constantemente apta e à disposição da executada, de modo a que esta última não pudesse ser de qualquer forma perturbada ou prejudicada no exercício da sua indústria (cláusula 9ª) e, no caso de a executada não poder dispor da fracção por causa imputável ao proprietário ou da responsabilidade deste (os exequentes), cessaria o pagamento da retribuição, na proporção do tempo em que a executada não pudesse dispor da fracção autónoma para uso da sua indústria (cláusula 10ª). Evidentemente, a executada imputa aos exequentes a responsabilidade pelo encerramento da fracção (por, tal como o restante do empreendimento, ter deixado de reunir as condições legalmente exigidas para exploração) e manutenção de tal situação.
A situação em causa nos autos tem múltiplos pontos de contacto com várias outras que neste tribunal têm oposto a I................... a proprietários de fracções no Edifício denominado Clube Praia da Rocha 3, dando origem a decisões (algumas do próprio signatário), que enveredaram igualmente por caminhos diversos.
Em 9/10/03 e 6/10/05, a Relação de Évora decidiu, por acórdãos proferidos, respectivamente, nos procs. nºs 513/2000, do 1º juízo cível deste tribunal (todas as decisões de 1ª instância referidas serão deste tribunal de Portimão, ao fim e ao cabo, o do lugar da sede da R.) e 613/2005 do 3º juízo cível, revogar as decisões da 1ª instância e acolher a tese da I..................., considerando ter existido gestão de negócios, agindo a I................... na qualidade de gestora, e bem assim que a responsabilidade das obras estava a cargo dos proprietários, pelo que concluiu que, não só os proprietários estavam obrigados a reembolsar a I................... das despesas efectuadas, como a mesma não estava obrigada a pagar-lhes a renda durante o tempo em que as fracções não tinham estado disponíveis para exploração turística.
Esta orientação viria a ser por nós seguida nos processos nºs 2476/08.9tbptm (com decisão transitada) e 166822/08.8yiprt (este, com decisão anulada por motivos formais - insuficiência da matéria de facto e contradição entre factos provados - ainda pendente), ambos deste juízo.
Por decisão de 8/10/08, no proc. 867/07.1tbptm do 1º juízo cível foi entendido que o encerramento do empreendimento ocorrera por causa não imputável a qualquer das partes, considerando-se então, quanto às rendas de 2006, 2007 e 2008, que a I..................., por não ter os apartamentos ao seu dispor, não permanecia obrigada ao pagamento da contraprestação e, no respeitante a obras, que a I................... as fizera enquanto gestora de negócios, assistindo-lhe o direito ao respectivo ressarcimento (mencionando-se até que, se assim não fosse, sempre se chegaria ao mesmo resultado por existência de enriquecimento sem causa).
Diversamente, em 10/10/08, no processo nº 4360/05.9tbgdm do 1º juízo cível, foi entendido (por decisão transitada) que as rendas eram devidas, porquanto se considerou que a impossibilidade de exploração do empreendimento por encerramento por parte da DGT era da responsabilidade da I..................., por não ter providenciado pela atempada adequação do empreendimento às novas exigências legais, o que lhe incumbia enquanto entidade exploradora do empreendimento, e não ter atempadamente informado o proprietário da necessidade da realização de obras. Quanto às obras, não se tendo provado exactamente que obras haviam sido feitas (e, em especial, se o haviam sido na fracção então em questão, e quais), considerou-se nada ser devido a este propósito.
Assim, a acção foi julgada procedente, tendo a I................... sido condenada no pagamento das rendas (€ 6.047,92) e a reconvenção improcedente. Esta decisão transitou.
Em sentido, essencialmente coincidente (embora subscrito por diferente magistrado judicial), foi decidido no proc. nº 2008/08.9tbptm do 1º juízo cível que a responsabilidade no encerramento do empreendimento e consequente impossibilidade de exploração cabia à I..................., por não ter feito as necessárias obras em devido tempo, como devia, atenta a sua qualidade de exploradora do empreendimento, e não ter atempadamente informado o proprietário da necessidade de realização de obras (considerou-se, aliás, não ter sequer a I................... diligenciado convenientemente pela reabertura do empreendimento após as obras). Na parte atinente às obras, entendeu-se não serem as mesmas urgentes e não ter a I................... demonstrado que o proprietário das mesmas tivesse tido conhecimento ou que aquelas tivessem sido objecto de aprovação em assembleia de proprietários, ao que acresceu não se ter demonstrado o seu valor.
A conclusão que se seguiu foi a da procedência da acção e improcedência da reconvenção, em decisão de 21/12/2009, que veio a ser integralmente confirmada na Relação, por acórdão de 16/12/2010.
Que dizer de tudo isto?
Como acima se referiu, as questões a decidir prendem-se com a existência ou não da dívida respeitante a rendas e com o pagamento das obras cuja realização é invocada pela executada.
Desde já diremos que se na segunda dessas questões nos manteremos fiéis ao que temos vindo a decidir, já quanto à primeira entendemos ser de inflectir a nossa posição, embora não com fundamentos coincidentes com os que motivaram as decisões de responsabilização da R. acima mencionadas (sem menosprezo, evidentemente, pela qualidade das mesmas), como melhor passaremos, relativamente a ambos os casos, a melhor explicar.
Em primeiro lugar, cremos dever salientar que as mesmas, sendo de adaptação de um empreendimento turístico contra incêndios, tinham carácter urgente, o que ficou reforçado depois do encerramento do empreendimento (sem as obras o empreendimento teria de permanecer fechado).
Também se nos afigura claro que, tendo a realização das obras sido levada a cabo pela executada (administradora, nos termos do artº 49º do DL nº 55/2002 e anterior 50º do DL nº 167/97), a mesma (que não é uma instituição de benificência) deve poder repercutir o respectivo custo nos proprietários das fracções. Parece-nos até algo contraditório sustentar que a executada é responsável pelo encerramento do estabelecimento por não ter promovido a realização das obras e, feitas as obras, negar-se-lhe o ressarcimento do valor das mesmas.
Por este motivo, também, não se nos afigura que fosse de exigir a aprovação dos proprietários para a realização das obras. Mas às obras adiante tornaremos.
O que vimos de referir visou simplesmente frisar que não cremos que seja de imputar à executada a culpa pelo não funcionamento do estabelecimento. Mas tal não significa que a mesma deixe de estar obrigada ao pagamento das rendas.
E, na verdade, também não é ao proprietário que é de assacar a responsabilidade pelo não funcionamento do empreendimento, não obstante o teor das cláusulas 9ª e 10ª do contrato. É que convém não esquecer que em 2006 as obras já se encontravam feitas, pela própria executada, aliás, e pelo modo que a mesma entendeu adequado e conveniente, pelo que à executada já não é então lícito argumentar que as fracções não estão disponíveis para exploração por causa imputável ao proprietário.
De acordo com a tese da executada, a falta de reabertura ficou a dever-se a causa que é imputável a organismo estatal, ou seja, a não realização de vistoria que permitisse essa reabertura.
Ora, assim sendo, não há qualquer causa justificativa para que a executada não cumpra a obrigação que assumiu perante os proprietários, a de pagar as rendas. O que há é um motivo concreto, a inacção dos organismos estatais, que efectivamente não é imputável a nenhuma das partes, mas não exclui o dever de cumprir a prestação acertada com os exequentes. O que sucede é que a executada terá de exigir ao Estado a compensação pelos prejuízos sofridos com a respectiva omissão. Mas entretanto tem de cumprir perante os proprietários, e no caso os exequentes, no que concerne às rendas de 2006, 2007 e 2008 (nos termos do artº 406º, nº 1 do Cód. Civil).
No que respeita às obras, provou-se que no âmbito da execução do projecto de segurança a executada, nas zonas comuns do edifício, construiu uma escada de socorro exterior, instalou portas corta-fogo, uma central de alarme contra incêndios e um sistema automático de detecção de fumos e que no interior de cada uma das fracções autónomas de empreendimento a oponente, designadamente, substituiu os aparelhos a gás (fogão e esquentador) por aparelhos eléctricos, alterou a instalação eléctrica de cada unidade de alojamento, de modo a que pudesse suportar a carga de consumo dos novos electrodomésticos, e instalou ainda o sistema de detecção automático de incêndios.
Quanto a valores, a reposição de fracção autónoma dos exequentes em condições de poder ser usada no exercício da actividade turística custou à executada a quantia de € 2.940,00 (dois mil, novecentos e quarenta euros) e a quota-parte dos exequentes no preço total das obras nas partes comuns ascende a € 1.118,00.
Ou seja, a executada procedeu a uma série de obras essenciais à exploração dos apartamentos e, portanto, essenciais para si e para os exequentes, atendendo às características do empreendimento onde o apartamento se incluía e ao concreto uso dado ao mesmo.
Por isso, cremos que os exequentes devem ser responsabilizados, nos termos do instituto da gestão de negócios.
Esta ocorre sempre que uma pessoa assume a direcção de negócio alheio no interesse e por conta do respectivo dono, sem para tal estar autorizada (cfr. o artº 464º do Cód. Civil).
Entende-se aqui o termo negócio no sentido de interesse, assunto alheio. E o tratamento desse assunto deve processar-se de acordo com a vontade, real ou presumível, do dono do negócio. Nesse caso, são devidas todas as despesas feitas com a gestão (artº 468º do Cód. Civil).
E, no caso, cremos que as obras, ao serem feitas foram de encontro à vontade presumível dos exequentes, posto que se não fossem feitas a fracção se tornaria inapta para o fim a que se destinava e para que vinha sendo utilizada (e, seguramente, para que fora adquirida), a exploração turística remunerada.
Pode é argumentar-se que a I..................., ao fazer as obras estava também a satisfazer um interesse seu, o de recuperar o estabelecimento para a exploração turística, actividade por si exercida com propósito lucrativo.
Admite-se que sim, mas a doutrina vem pacificamente entendendo que a existência de gestão não é afastada pela circunstância de a conduta do gestor também satisfazer um interesse seu (vd. Pires de Lima – Antunes Varela, “Cód. Civil Anotado”, I, 4ª ed., p. 445-446; Menezes Cordeiro, “Direito das Obrigações”, 1990, 2º vol., p. 17; Almeida Costa, “Direito das Obrigações”, 6ª ed., p. 396).
Em suma, cremos que a oposição é de proceder, mas apenas parcialmente.
Assim, compensando-se um crédito com o outro, nos termos do artº 847º do Cód. Civil, deverá a quantia exequenda ser diminuída de € 4.829,02, decorrentes do custo das obras e da aplicação de 17% de IVA aos € 4.058 desse custo das obras, cifrando-se em € 4.658,47 (9.487,49 – 4.829,02).
A existência de compensação (nos termos do artº 847º do Cód. Civil) motivará que os juros sejam contados, não desde a data de vencimento de cada uma das rendas, mas desde a citação para a execução».
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Apreciando ambos os recursos, desde já diremos que não podemos deixar de concordar com o que acabou de se transcrever. Efectivamente para além de tecnicamente bem fundamentada a decisão, parecendo salomónica, é também correcta e justa. Na verdade o direito não poderia consentir que alguém que se obrigou a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa para exploração turística e que deixou de ter tal aptidão, pudesse por um lado não reabilitar a fracção (impedindo o seu gozo) e por outro pretendesse exigir os seus frutos (a renda) como se a fruição se fizesse sem qualquer embargo. Se o locatário mantinha interesse no recebimento da renda incumbia-lhe também colocar a coisa apta a satisfazer o fim, por si ou por terceiros. A Locatária substituiu-se-lhe na realização das obras e apesar de não a ter interpelado a fazer tais obras, pode considerar-se, como se fez na sentença, que eram de natureza urgente, (atentas as razões invocadas para o encerramento administrativo, por risco de incêndio) e daí a necessidade de avançar com a sua realização rapidamente. É justo que o locador pague as despesas realizadas na salvaguarda do seu próprio interesse. A locatária enquanto administradora da unidade hoteleira incumbe-lhe também zelar pelo cumprimento da regulamentação do sector e requerer e manter em dias os licenciamentos necessários à exploração hoteleira. Esta obrigação não é dos locadores e por isso se, depois de realizadas as obras que a administração julgou necessárias à obtenção do licenciamento, houve atraso na obtenção do mesmo. Tal atraso não pode ser imputado aos locadores, mas sim à locatária, ainda que, objectivamente se tenha devido a alegado funcionamento deficiente da administração pública. O risco aqui corre por conta da locatária a quem incumbe providenciar pela obtenção das licenças de funcionamento. A falta atempada destas não pode justificar a falta de pagamento da renda devida.
Está demonstrado que as obras de readaptação ficaram concluídas em 2005. Nessa data a locadora cumpriu (ainda que por interposta pessoa – a gestora de negócios) a obrigação de entregar a coisa com aptidão para a função a que se obrigara. Se até aí era possível sustentar que deveria haver suspensão das rendas enquanto não fossem realizadas as obras, por força do regime da gestão de negócios (art.º 468º nº 1 in fine), tal já não é sustentável daí por diante, pois a coisa já tem a qualidade a que o locador se obrigara pelo contrato. Não faz pois qualquer sentido a locatária ter deixado de pagar as rendas quando a fracção já tinha aptidão para a função a que se destinava. Assim e como bem se decidiu na sentença os locadores têm direito às rendas de 2006 a 2008.
Improcedem assim as apelações.
Concluindo
Pelo exposto, acorda-se na improcedência das apelações e confirma-se, na íntegra, a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes na proporção do vencido, tanto nesta como na primeira instância.
Notifique.
Évora, ……………
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(Bernardo Domingos – Relator)
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(Silva Rato – 1º Adjunto)
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(Sérgio Abrantes Mendes – 2º Adjunto)
Sumário:
I – O direito não poderia consentir que alguém que se obrigou a proporcionar a outrem o gozo de uma coisa para exploração turística e que deixou de ter tal aptidão, pudesse por um lado não reabilitar a fracção (impedindo o seu gozo) e por outro pretendesse exigir os seus frutos (a renda) como se a fruição se fizesse sem qualquer embargo.
II - Se o locatário mantinha interesse no recebimento da renda incumbia-lhe também colocar a coisa apta a satisfazer o fim, por si ou por terceiros.
III - A Locatária ao substituiu-se-lhe na realização das obras e apesar de não a ter interpelado a fazer tais obras, pode considerar-se, que eram de natureza urgente, (atentas as razões invocadas para o encerramento administrativo, por risco de incêndio) e daí a necessidade de avançar com a sua realização rapidamente.
IV - É justo, pois, que o locador pague as despesas realizadas, pelo gestor de negócios, na salvaguarda do seu próprio interesse.
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[1] O âmbito do recurso é triplamente delimitado. Primeiro é delimitado pelo objecto da acção e pelos eventuais casos julgados formados na 1.ª instância recorrida. Segundo é delimitado objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente (art.º 684º, n.º 2 2ª parte do Cód. Proc. Civil) ou pelo fundamento ou facto em que a parte vencedora decaiu (art.º 684º-A, n.ºs 1 e 2 do Cód. Proc. Civil). Terceiro o âmbito do recurso pode ser limitado pelo recorrente. Vd. Sobre esta matéria Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, Lex, Lisboa –1997, págs. 460-461. Sobre isto, cfr. ainda, v. g., Fernando Amâncio Ferreira, Manual dos Recursos, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 103 e segs.
[2] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. V, pág. 56.