Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1458/06-3 |  |
NULIDADE DA SENTENÇA
MODIFICABILIDADE DA DECISÃO DE FACTO
I – Recai sobre os inquilinos o ónus de provar que liquidaram as rendas que os senhorios dizem estar em dívida.
PROCESSO Nº 1458/06
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A” e mulher “B”, residentes em … – … – …, instauraram a presente acção contra*
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“C” e mulher “D”, residentes na Rua …, nº …, em … – …, alegando:
Os Autores são proprietários da fracção autónoma, designada pela letra “D”, destinada a habitação, correspondente ao 1º andar direito do prédio sito na Rua …, nº … e Rua … nº …, na freguesia de …, inscrito na matriz sob o artigo 945.
No dia 30.09.2001, o Autor cedeu de arrendamento aos Réus a dita fracção, para habitação destes a partir de 01.10.2001, pelo prazo de 5 anos, mediante a renda de 399,00 € mensais, mediante depósito bancário na conta nº …, do B …, de que era titular o Autor.
Acontece que os Réus só procederam a dois depósitos: 08.11.01 e 08.12.01, pelo que até à data estão em dívida 3.192,31 €.
Terminam, pedindo que seja decretada a resolução do contrato de arrendamento e o imediato despejo, bem como a pagar o montante das rendas em dívida e as vincendas até entrega da fracção.
Citados, contestaram os Réus, alegando:
No dia 24 de Janeiro de 1994, através de escritura, os Réus venderam aos Autores a fracção ora despejanda, visando dessa forma garantir créditos do Autor sobre o Réu marido.
E, por isso, na mesma data, o Autor subscreveu um documento no qual se comprometeu a outorgar escritura de venda para os Réus, logo que a dívida estivesse regularizada.
Aos 30.09.2001, o Réu tinha a dívida regularizada. Porém, o Réu ainda tinha dívidas para com terceiros, pelo não pretendia realizar desde logo a escritura destinada a recuperar o prédio.
E foi, então, que o Autor convenceu o Réu a subscreverem o contrato de arrendamento, pois que isto daria maior segurança ao Réu e, para tudo ser mais credível, a proceder ao pagamento das duas rendas.
Foram os Réus que sempre mantiveram a sua residência na fracção, pois que a mesma, face ao exposto, continuava a ser sua propriedade.
O contrato de arrendamento não corresponde, pois, à realidade, nem existem rendas em atraso, mas sim má fé, ganância e tentativa de extorsão, por parte dos Autores.
Terminam, concluindo pela improcedência da acção.
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Seguiram-se os demais termos processuais e procedeu-se a audiência de discussão e julgamento.Pela discussão da causa provaram-se os seguintes factos:
1 – Os Autores são donos e possuidores do imóvel constituído por uma fracção autónoma designada pela letra “D”, destinada a habitação, correspondente ao primeiro andar direito, sito na Rua …, que faz parte integrante do prédio em regime de propriedade horizontal sito na referida Rua …, nº …, Rua …, nº …, freguesia de …, do concelho de …, inscrito na matriz sob o artigo 945 e descrito na C. R. P. de … sob o número 581, da freguesia de … e inscrita a favor do Autor Marido pela inscrição G 3.
2 – O referido imóvel – fracção autónoma – foi adquirido pelo Autor marido aos Réus através da escritura pública realizada no 1º Cartório Notarial de … no dia 24.01.1994 e exarada a fls. 52 a 53 do Livro 175-F de notas para escrituras diversas do mesmo Cartório Notarial.
3 – A referida fracção autónoma dos Autores destina-se a habitação e para tal fim foi emitida a licença de habitabilidade nº 91, pela Câmara de …, no dia 18.07.83.
4 – Por contrato de arrendamento escrito, celebrado no dia 30.09.2001, o Autor marido deu de arrendamento a referida fracção autónoma aos Réus, para habitação destes, arrendamento este de duração limitada, com início no dia 01.10.2001, pelo prazo de 5 anos, tendo sido estipulada uma renda mensal de Esc. 80.000$00 ou 399,00 €, a qual deveria ser paga pelos Réus ao Autor até ao dia 8 do mês anterior a que dissesse respeito, mediante depósito na conta nº … B…, em nome do Autor marido.
5 – Os Réus até ao presente apenas depositaram na referida conta do Autor marido dois depósitos de 399,00 € cada um, nos dias 08.11.2001 e 08.12.2001, correspondentes às rendas dos meses de Outubro e Novembro de 2001, não tendo pago as rendas relativas aos meses de Dezembro de 2001 e dos meses de Janeiro a Julho inclusive do ano de 2002, no montante de Esc. 640.000$00 ou 3.192,31 €.
6 – A compra e venda referida em 2 resultou de uma compensação ou contra-partida de um empréstimo que os Autores haviam feito aos Réus, e empréstimo esse que estes nunca pagaram àqueles até à presente data.
7 – Os Réus sempre habitaram a fracção autónoma, quer antes quer após a realização da escritura pública de compra e venda referida em 2 e até à presente data, tendo entretanto pago as rendas relativamente a tal habitação aos Autores relativas aos meses de Outubro e Novembro de 2001, no montante de 160.000$00 ou 798,00 €.
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Com base em tal factualidade, na Primeira Instância foi a acção julgada procedente e declarado resolvido o contrato de arrendamento e decretado o despejo imediato da fracção e respectiva entrega aos Autores e ainda os Réus condenados, solidariamente, a pagar aos Autores a importância de 3.192,31 € a que acrescerão as rendas que se vencerem até efectiva entrega.*
Não concordaram os Réus com tal sentença, tendo interposto o respectivo recurso, onde formularam as seguintes CONCLUSÕES:1 – Atenta a matéria provada do artigo 3º da contestação, de fls. 30, que cabe aos AA. provarem que os RR. não lhe pagaram, o dinheiro ou os cheques aí referidos.
2 – Não bastando que os AA. provem apenas que os RR. efectuaram, na sua conta bancária, 2 depósitos de 399,00 cada um, nas datas de 08.11.2001 e 08.12.2001 (matéria dos quesitos 7º da petição e 13º da contestação).
3 – Entendendo-se, pois, face ao documento de 24.01.1994,de fls. 30, que os AA. não podiam intentar a acção sem alegarem que os RR. lhe deviam aquilo que consta em tal documento, em dinheiro ou cheques, discriminando os valores eventuais destas quantias.
4 – É que os AA. têm conhecimento do documento de 24.01.1994, de fls. 30, antes de intentarem a acção, por o A. marido o datar e assinar.
5 – Logo, na douta sentença recorrida, os fundamentos estão em oposição com a decisão, com nulidade da sentença (Art. 688º nº 1, al. c), do CPC), podendo, ainda, a decisão sobre a matéria de facto ser alterada pela Relação, por no processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa, ou por os elementos fornecidos pelo processo imporem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas (art. 712º, nº 1, als a) e b), do CPC.).
6 – Não bastando a falta de pagamento de rendas para o contrato de arrendamento ser resolvido (art. 64º, nº 1, al. a), do RAU).
7 – Consequentemente, deverá ser concedido provimento à presente apelação.
Ao decidir como decidiu, a douta sentença recorrida violou pelo menos o disposto nos arts 64º, nº 1, al. a) do RAU, 493º, nº 3, 496º e 688º, nº 1.
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Não foram apresentadas contra-alegações.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
Duas notas prévias:1ª - As conclusões de recurso limitam o objecto do mesmo – artigos 684º, nº 3 e 690º, nº 1, do Código de Processo Civil.
2ª - Na acção registada sob o nº 210/2002, da Comarca de …, foi proferida sentença, onde os ora Autores/Apelados foram reconhecidos como proprietários da Fracção que é objecto destes autos e os Réus/Apelantes condenados a reconhecerem tal direito de propriedade.
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Vejamos quais as questões suscitadas no presente recurso:A – Ónus da prova.
B – Nulidade da sentença.
C – Alteração da matéria de facto.
A ÓNUS DA PROVA
Dispõe o artigo 342º, do Código Civil:
“1 – Àquele que invocar um direito cabe fazer a prova dos factos constitutivos do direito alegado.
2 – A prova dos factos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito invocado compete àquele contra quem a invocação é feita”.
Os Autores instauraram a presente acção visando a resolução dum contrato de arrendamento, baseando a pretensão na falta de pagamento de rendas. Logo:
Competia aos Autores invocarem que detinham a administração do imóvel; que tal imóvel estava cedido aos Réus, mediante o pagamento de determinada renda; alegar que os Réus não haviam liquidado rendas estipuladas.
Competia aos Réus provarem que pagaram, atempadamente, as rendas ou fizeram os respectivos depósitos liberatórios.
Ora.
Na já aludida acção nº 210/2002 ficou, definitivamente decidido que o imóvel é propriedade dos Autores;
Os Autores juntaram aos autos um contrato de arrendamento, assinado pelo Autor, na qualidade de senhorio e por ambos os Réus, na qualidade de inquilinos;
Juntaram ainda documentação comprovativa de haverem os Réus depositado o valor correspondente a dois meses de renda, na conta bancária previamente identificada.
Não provaram os Réus terem efectuado o pagamento das invocadas rendas em dívida, nem o depósito liberatório.
Entenderam os Réus, alicerçar a sua defesa, invocando uma promessa unilateral de venda da fracção, subscrita pelo aqui Autor a eles Réus, o que ocorreria logo que estes nada devessem àquele.
Pois bem. Não é este o local próprio para discutir a validade ou não de tal promessa unilateral de venda e se todas as eventuais dívidas dos Apelantes para com os Apelados se encontram saldadas ou não. Aqui tão-somente nos ocupamos com um contrato de arrendamento e a falta de pagamento de rendas.
Mas, mesmo assim, não deixaremos de dizer que numa eventual acção a instaurar pelos ora Réus/Apelantes contra os ora Autores/Apelados visando alcançar o cumprimento da promessa unilateral de venda do imóvel, o ónus de provar que todas as dívidas para com o ora Autor/Apelado estão liquidadas recairá sobre eles. Tratar-se-á, então, de facto constitutivo do direito que invocavam, assim como, na presente acção, a prova do pagamento das rendas (ou depósito liberatório) impendia sobre os inquilinos, por se tratar de matéria que fazia extinguir o direito invocado pelos impetrantes – art. 342º, do Código Civil.
Não terão, pois, os Apelantes razão na sua conclusão primeira, que, repetindo, se prende com uma questão estranha à presente acção de despejo.
Na conclusão segunda, os Apelantes dizem que não bastará para a procedência da presente acção, provarem os Autores que os Réus apenas efectuaram o pagamento de duas rendas. Os Autores alegaram e provaram tais pagamentos e dizem que as outras não foram liquidadas! A prova do pagamento teria que recair sobre os Apelantes, pois só assim fariam falecer o direito invocado, como acima dissemos, quando referimos o artigo 342º, nº 2 do Código Civil.
Nas conclusões terceira e quarta, os Apelantes mais uma vez confundem a presente acção de despejo, com uma outra, que nada terá a ver com esta, mas sim como objectivo o cumprimento da promessa unilateral de venda.
B – NULIDADE DA SENTENÇA
Na conclusão quinta, os Apelantes invocam a nulidade da sentença, pois que os fundamentos estão em oposição com a decisão. Interrogamo-nos, como. Foi dado como assente que os Autores são proprietários do prédio; que foi subscrito um contrato de arrendamento entre os proprietários e os Réus como inquilinos; que não foram pagas, atempadamente, as rendas. Decidiu existir, legalmente, motivo para o despejo imediato dos inquilinos. Não vislumbramos qualquer oposição, bem antes pelo contrário uma sequência lógica.
C- ALTERAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO
Ainda nesta conclusão quinta, os Apelantes suscitam a questão da alteração da matéria factual havida como provada na Primeira Instância.
Atentando no número sete da matéria factual logo vemos como tudo está bem explícito, nada havendo que alterar. Os Apelantes tinham uma dívida para com os Apelados. Compensaram o montante da dívida com a venda do imóvel.
Os Réus, no nº 2 da sua contestação, invocaram que a escritura de compra e venda apenas visava garantir de cumprimento da dívida. Porém, não foi isso que ficou provado. Veja-se, o que exarou o Exmº Juiz: Provado o artigo 2º da contestação “com o esclarecimento de que apenas se provou que a compra e venda em causa resultou como contrapartida de um empréstimo em dinheiro, que os autores haviam feito aos Réus”. Eliminada foi, pois, qualquer ideia de garantia.
Não há motivo para alterar a resposta, tanto mais que tal não resulta, minimamente, da promessa unilateral de venda. Os ora Apelantes, num momento de dificuldades financeiras, recorreram aos Autores; como não tivessem satisfeito o benefício recebido, venderam-lhes o prédio e ficaram saldadas as contas. Todavia, o Autor prometeu vender-lhes novamente o prédio, caso eles lhe restituíssem aquilo que lhes havia “emprestado”.
Finalmente, na conclusão sexta, os Apelantes dizem que não basta a falta de pagamento de rendas para que um contrato de arrendamento seja resolvido.
É verdade tal alegação. Impõe-se que tal falta de pagamento ocorra no tempo e lugar próprio e depois não se proceda ao depósito liberatório. Mas a verdade é que as rendas não foram pagas no prazo contratualmente estipulado, nem feito no Banco e conta acordada, nem os Réus provaram que procederam ao depósito liberatório…
DECISÃO
Atentando em tudo quanto se procurou deixar esclarecido, acorda-se nesta Relação em julgar improcedente a apelação e confirma-se a sentença proferida na Primeira Instância.
Custas pelos Apelantes.