Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1413/06-2 |  |
PROCEDIMENTOS CAUTELARES
ARRESTO
I – Não poderá ser modificada a matéria de facto dada como provada na Primeira Instância, atentando em documentos juntos com as alegações de recurso, sem obediência às situações excepcionais previstas nos artigos 706º, nº 1 e 524º, do Código Civil.
II – A simples mora no cumprimento dum contrato-promessa não leva, necessariamente, ao incumprimento definitivo, mas tão só à obrigação de reparar os danos causados.
A aplicação das sanções previstas no artigo 442º do Código Civil, pressupõe o incumprimento definitivo.
III – A perda de interesse na contraprestação há que ser apreciada por critérios objectivos.
PROCESSO Nº 1413/06
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ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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“A”, “B” e “C”, instauraram, em 22 de Fevereiro de 2006, no Tribunal de …, um procedimento cautelar de arresto contra “D”, pedindo que seja decretado o arresto dos seguintes bens da requerida: *
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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- bens de equipamento que se encontrem na sua sede;
- contas bancárias de que seja titular, nomeadamente, as que se encontrem domiciliadas no banco … e …;
- prédio urbano denominado lote 93, com a área de 3.040 m2, situado no sítio do …, nele se integrando todas as fracções que o compõem;
- prédio urbano situado em …, concelho de …;
Alegaram, em síntese, que, em 18 de Outubro de 2001, os requerentes “A” e “B”, como promitentes-compradores, e a requerida, como promitente-vendedora, celebraram um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto um apartamento e lugar de estacionamento, num prédio a constituir em propriedade horizontal, sito no …, lote 93, pelo preço de 159.615,33 euros, tendo já sido entregue à requerida a quantia de 79.807,66 euros, a título de sinal e princípio de pagamento.
A requerida comprometeu-se a concluir as obras até Agosto de 2003, e a marcar a escritura pública logo que fosse concluída a obra e obtida a documentação, nomeadamente a licença de habitabilidade.
Também a requerente “C” celebrou com a requerida, em 14 de Fevereiro de 2002, um contrato-promessa de compra e venda, tendo por objecto uma fracção autónoma e lugar de estacionamento, identificado no prédio acima indicado, pelo preço de 174.579,26 euros, tendo já entregue à requerida a quantia de 123.789,62 euros, a título de sinal e princípio de pagamento.
A requerida obrigou-se a marcar a escritura pública, que seria celebrada até 90 dias depois de emitida a licença de habitabilidade.
No entanto, a requerida ainda não procedeu à marcação das escrituras, apesar de instada, tendo na sua posse, pelo menos desde 15 de Dezembro de 2005, todos os documentos necessários, incluindo a licença de habitabilidade.
Os requerentes comunicaram ainda à requerida que concediam um prazo suplementar para a realização da escritura, sob pena de resolução do contrato, e nem assim esta marcou as escrituras.
A fracção autónoma prometida vender aos dois primeiros requerentes está ser negociada por um terceiro, que a ocupa há algum tempo, estando a escritura iminente.
A requerida exige para a celebração da escritura pública da fracção prometida vender à requerente “C”, que esta pague a totalidade do preço constante do contrato-promessa, independentemente do que foi pago como sinal, sob pena de a vender a terceira pessoa.
Alegou ainda esta requerente que fez obras de beneficiação na fracção autónoma, com autorização da requerida, pelo que a mesma, atendendo também à evolução dos preços, tem um valor actual de 350.000,00 euros.
Assim, entendem os requerentes “A” e “B” que lhes assiste o direito à devolução em dobro da quantia já paga (159.615,33 euros), sendo deduzido o montante que a requerida já lhes devolveu (64.935,00 euros), pelo que o valor do seu crédito é de 94.680,33 euros, acrescido de juros de mora a partir da data da resolução do contrato (21.02.2006)
Por seu turno, entende a requerente “C” que lhe assiste o direito à execução específica e, subsidiariamente, para o caso da venda a terceiro da fracção autónoma, o direito à devolução da quantia entregue, a título de sinal e princípio de pagamento, em dobro, ou o valor actual da fracção, deduzido do preço acordado e acrescido do valor já pago, isto é, entende que é credora de 247.579,24 euros ou de 298.210,33 euros.
Alegaram, de igual modo, que o património da requerida é constituído pelas fracções autónomas do prédio onde se situam as fracções objecto destes autos e por um outro prédio. No primeiro, que se encontra onerado por hipoteca, está a proceder à venda das fracções autónomas e, quanto ao segundo, o mesmo encontra-se hipotecado, sendo o valor do prédio inferior ao valor das dívidas.
Produzidas as provas oferecidas pelos requerentes, foi proferida decisão a julgar improcedente o procedimento cautelar, por se haver concluído que "não está demonstrada a aparência do direito dos requerentes".
Foram dados como indiciados os seguintes factos:
1. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 02127/041187, o prédio urbano sito no Lote 93, …, constituído em regime de propriedade horizontal (lavrado provisório por natureza), pela apresentação nº 02/06072004, com 23 fracções autónomas (A a Z), sendo que cada fracção autónoma tem o uso exclusivo de um lugar de estacionamento e uma arrecadação na cave, inscrito na matriz predial sob o art. 5.960.
2. Na descrição predial supra referida o direito de propriedade das fracções autónomas A a M, O, e Q a X, encontra-se inscrito a favor da Requerida.
3. Encontra-se ainda inscrito no registo, sobre as fracções autónomas referidas em 1., duas hipotecas voluntárias constituídas a favor do …, garantindo o montante máximo, a primeira, 347.187.500$00 ea segunda, 336.875,00 euros.
4. Em 18 de Outubro de 2001, os l° e 2° requerentes acordaram com a requerida, que prometiam comprar, e aquela prometia vender, um apartamento do tipo T 1, com direito a lugar de estacionamento e arrecadação na cave, identificado pela letra S, de um prédio em construção, que corresponde ao prédio referido em 1., pelo preço de 159.615,33 euros.
5. O acordo acima referido ficou a constar de um escrito denominado "contrato promessa de compra e venda", datado de 18/10/2001, assinado pelos 1º e 2° requerentes e por um representante da requerida, esta como primeiro contratante e aqueles como segundos contratantes, constando o carimbo da mesma, sem que tivessem procedido ao reconhecimento notarial das assinaturas.
6. Nesse escrito, sob a cláusula quarta consta:
"O preço será a quantia de 32.000.000$00, ou seja, 159.615,33 euros a ser pago da seguinte forma:
4.1 a quantia de 5.000.000$00, ou seja, 24.939,89 euros, é entregue neste acto pelos segundos contratantes à primeira contratante, a título de sinal e princípio de pagamento;
4.2 a quantia de 11.000.000$00, ou seja, 54.867,77 euros, será entregue pelos segundos contratantes à primeira contratante, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, no prazo de 30 dias a contar da data da assinatura do presente contrato;
4.3 o resto do preço, a quantia de 16.000.000$00, ou seja, 79.807,66 euros, será pago na data da celebração da escritura pública de compra e venda, através de cheque visado."
7. E sob cláusula quinta:
"A escritura pública de compra e venda será celebrada logo que a construção se encontre concluída e em poder da primeira contratante toda a documentação necessária para o efeito, nomeadamente a licença de utilização e a sua marcação fica a cargo da mesma que deverá avisar os segundos contratantes com antecedência mínima de 10 dias, através de carta regista com aviso de recepção, acerca do dia, hora e local da sua realização.
5.1 A primeira contratante compromete-se a ter a obra concluída o mais tardar até Agosto de 2003."
8. Em 14 de Fevereiro de 2002, a 3ª requerente acordou com a requerida, que prometia comprar, e aquela prometia vender, a fracção autónoma designada pela letra F, identificada com o n° 101 e localizada no 1 ° andar, com direito a lugar de estacionamento e arrecadação na cave, de um prédio em construção, que corresponde ao prédio referido em 1., pelo preço de 174.579,26 euros.
9. O acordo acima referido ficou a constar de um escrito denominado "contrato promessa de compra e venda", datado de 14/02/2002, assinado pela 3ª requerente e por um representante da requerida, esta como primeira contratante e aquela como segundo contratante, constando o carimbo da mesma, sem que tivessem procedido ao reconhecimento notarial das assinaturas.
10. Nesse escrito, sob a cláusula segunda consta:
"Pelo presente contrato promessa de compra e venda, a primeira contratante promete vender à segunda contratante e esta promete comprar a supra identificada fracção, livre de quaisquer ónus, encargos, inquilinos ou responsabilidade pelo preço de 174.579,26 euros, o qual será pago da seguinte forma:
2.1 a quantia de 37.409,84 euros, é entregue com a assinatura do presente contrato pela segunda contratante à primeira contratante, a título de sinal e princípio de pagamento, a que esta dá plena e total quitação através da assinatura do presente contrato;
2.2 até ao dia 28 de Fevereiro de 2002, pagará a segunda contratante à primeira, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, a quantia de 24.939,89 euros;
2.3 até ao dia 15 de Março de 2002, pagará a segunda contratante à primeira, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, a quantia de 24.939,89 euros;
2.4 aquando da celebração da escritura pública de compra e venda, pagará a segunda contratante à primeira, a remanescente parte do preço, ou seja, o valor de 87.289,63 euros."
11. E sob cláusula quinta:
"A escritura pública de compra e venda será celebrada, o mais tardar até 90 dias após a emissão da respectiva licença de habitabilidade, bastando para o efeito que a primeira contratante avise a segunda contratante com 8 dias de antecedência acerca do Cartório Notarial, dia e hora em que a referida escritura terá lugar."
12. Os 1° e 2° requerentes entregaram à requerida a quantia de 24.939,89 euros, nos termos que constam da cláusula 4.1 do escrito referido em 5.
13. E em 26/11/2001 entregaram a quantia de 4.489,18 euros,
14. A 3ª requerente entregou à requerida a quantia de 37.409,84 euros, nos termos que constam da cláusula 2.1 do escrito referido em 9.
15. E em 27/02/2002 entregou a quantia de 24.939,89 euros, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento.
16. E em 18/03/2002 entregou a quantia de 24.939,89 euros, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento.
17. E em 13/8/2003 entregou a quantia de 21.500 euros.
18. E em 6/4/2004 entregou a quantia de 15.000 euros.
19. As obras de construção do prédio referido em 1. ficaram concluídas, pelo menos, em data não posterior ao Verão de 2004.
20. Por despacho do Presidente da Câmara Municipal de …, datado de 2 de Dezembro de 2005 foi autorizada a utilização para habitação do prédio referido em 1., em resultado do que foi emitido o alvará de utilização n.º 529/2005.
21. A requerida pagou as taxas devidas pelo referido alvará em 15 de Dezembro de 2005.
22. O referido alvará foi requerido pela requerida em data que não se apurou, tendo o respectivo processo pendido na Câmara Municipal por vários meses, em número também concretamente não apurado.
23. A requerida não comunicou aos requerentes o agendamento de qualquer das escrituras públicas, não obstante a insistência dos requerentes.
24. Os requerentes ocupam a fracção F, pelo menos desde 2004, nela tendo colocado equipamento e mobiliário, e utilizando-a para gozo de férias e fins-de-semana.
25. Os requerentes efectuaram obras na fracção F.
26. Em 10 de Fevereiro de 2006 os 1° e 2° requerentes comunicaram por escrito à requerida que caso no prazo de cinco dias não fosse recepcionada a notificação para a celebração da escritura pública de compra e venda com a indicação de hora e local para a respectiva outorga, consideravam incumprido o contrato promessa e, em consequência, resolvido o mesmo, sem necessidade de qualquer outra notificação para o efeito.
27. A carta acima referida foi recebida pela requerida a 14 de Fevereiro de 2006.
28. Em 10 de Fevereiro de 2006, a 3ª requerente comunicou por escrito à requerida que lhe concedia um prazo de cinco dias para que fosse recepcionada a notificação para a celebração da escritura pública de compra e venda com a indicação de hora e local para a respectiva outorga.
29. A carta acima referida foi recebida pela requerida a 14 de Fevereiro de 2006.
30. Encontra-se descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o nº 05522/100398, um prédio urbano, sito em …, composto por habitação com 93 m2, dependência com 42 m2 e logradouro com 650 ln2, cujo direito de propriedade se encontra inscrito a favor da requerida.
31. Na referida descrição predial encontram-se inscritas três hipotecas voluntárias, as duas primeiras a favor da …, garantido o montante máximo de 46.550,00 euros e 193.600,00 euros, e a favor de …, garantindo o montante máximo de 381.000,00 euros.
Considerou-se não apurado:
1. Que os 1° e 2° requerentes entregaram à requerida a quantia de 54.867,77 euros e até 30 dias após 18/10/2001, sem prejuízo da resposta constante do facto provado 13°.
2. Que a requerida comunicou ao 1 ° requerente que não celebraria qualquer uma das escrituras públicas.
3. Que a requerida comunicou ao 1º requerente que negociara a venda da fracção S com um terceiro, que ocupa a fracção autónoma, estando eminente a celebração da respectiva escritura pública.
4. Que a requerida comunicou ao 1º requerente que exigia o pagamento da totalidade do preço acordado para a fracção F, como condição para a celebração da escritura pública, não reconhecendo os pagamentos efectuados.
5. Que o valor actual da fracção F é de cerca de 350.000,00 euros.
6. Que a requerida devolveu aos 1º e 2º requerentes a quantia de 64.935,00 euros.
7. Que a requerida constituiu-se unicamente para a construção e revenda das fracções autónomas do prédio referido no facto provado 1º e que vendidas estas cessará por completo a sua actividade, desaparecendo do mercado.
8. Que a requerida não dispõe de património que lhe permita pagar eventuais dividas que detenha.
9. Que na data da instauração do presente procedimento cautelar, a requerida alienou grande parte das fracções autónomas do prédio referido no facto provado 1º.
10. Que a requerida vem atrasando os pagamentos e tem outras dívidas que deram origem a acções judiciais.
11. Que a requerida está impossibilitada de liquidar os seus débitos e numa situação de insolvência.
12. Que o património da requerida é constituído unicamente pelas fracções autónomas referidas no facto provado 2° e pelo prédio referido no facto provado 29°.
13. Que as fracções autónomas referidas no facto provado 2° e o prédio referido no facto provado 29°, para além das hipotecas inscritas no registo, encontram-se onerados por força dos adiantamentos de preço recebido nos diversos contratos promessa celebrados.
14. Que a requerida negociou a venda da fracção S com um terceiro, de quem já recebeu o preço ou parte dele.
15. Que vendidas as fracções autónomas do prédio referido no facto provado 1º, a requerida não disporá de património que lhe permita satisfazer os créditos dos requerentes.
16. Que o valor do prédio referido no facto provado 29° não permite satisfazer os créditos garantidos pelas hipotecas inscritas no registo na respectiva descrição predial.
17. Que a requerida afirmou perante os requerentes que não irá cumprir os contratos promessa.
18. Que as receitas provenientes de alguns contratos promessa foram dissipadas em proveito de alguns sócios da requerida.
Os requerentes agravaram, tendo alegado e formulado as conclusões que se transcrevem:
I) Atentas as características de provisoriedade e de celeridade inerentes ao presente procedimento cautelar especificado de arrestado, os pressupostos dos quais depende o seu decretamento deverão ser apenas objecto de prova indiciária, de modo a fazer uma demonstração meramente perfunctória do direito de crédito e do perigo de perda da garantia patrimonial exigidos;
IIi) E a prova produzida nos presentes autos foi susceptível de demonstrar os pressupostos essenciais da providência requerida, ainda que de modo indiciário, não podendo. os requerentes conformar-se com algumas das respostas negativas dadas pelo Meritíssimo Tribunal da 1.a Instância;
III) Com efeito, o ponto 1º do relatório dos factos não provados constante da decisão, deverá ser dado como provado, porquanto sendo a quantia aí referida aquela que e encontra prevista no contrato promessa, todas as testemunhas inquiridas comprovaram o seu pagamento;
IV) De tais depoimentos, resulta inequívoco que nunca ficou por pagar pelos requerentes qualquer quantia relativa aos contratos promessas em causa, tendo, ainda, resultado que foram até pagas outras quantias, por solicitação da requerida, não previstas contratualmente, sob a invocação de que esta teria dificuldades financeiras;
V) E esses depoimentos, cotejados com toda a prova documental que foi junta a esse respeito, designadamente, os documentos juntos na audiência de julgamento de 2006.03.24, sob os nºs 10 a 15, importariam resposta positiva ao facto em causa, devendo de qualquer modo, face ao documento que se juntou sob o n. ° 1 ser alterada essa resposta;
VI) O ponto 2.° do elenco dos factos não provados constante da decisão deverá também ser dado como provado, por as testemunhas F… e F… terem referido ter conhecimento de tal facto por força das conversas havidas com o 1.° requerente, nas quais este lhes teria afirmado que assim era;
VII) E por a testemunha F… ter referido também que, embora o sócio da requerida, F…, continue, desde há já bastante tempo a afirmar que tudo será resolvido, a sociedade, através dos seus outros sócios se recusa a marcar as escrituras públicas em causa;
VIII) Tais depoimentos, conjugados com a ausência de resposta às cartas enviadas pelos requerentes e com os factos demonstrados nos pontos 20° e 22° do relatório de facto, são mais suficientes para que, seja alterada a resposta ao ponto 2° dos relatório dos factos não provados;
IX) De qualquer forma, é decisivo o depoimento prestado a este respeito da testemunha F… que afirmou ter assistido a, pelo menos duas conversas de telefone móvel entre o 1. ° Requerente e dois dos sócios da requerida, F… e F…, em datas distintas, nas quais estes afirmavam peremptoriamente que, caso não recebessem o valor total estabelecido no contrato promessa relativo à fracção "F", por reconhecerem os pagamentos já efectuados, não celebraria essa sociedade a escritura definitiva;
X) E que em relação à outra fracção, não celebraria a requerida, em caso algum, a escritura em causa, não tendo intenção de devolver o remanescente do sinal já pago e ainda não devolvido;
XI) Se é certo que o mencionado F…, não é gerente da requerida, é também evidente face à certidão comercial junta na audiência de 2006.03.24 que a outra pessoa citada, F…, é gerente dessa sociedade, tendo, segundo o depoimento em questão, sido transmitida a posição de ambos nessas conversas, nas quais, de resto, ambos reiteravam aquilo que havia já afirmado antes;
XII) Não releva, por outro lado, que o sócio F…, tenha continuado, como foi afirmado pelas testemunhas a afirmar que tudo seria resolvido, porquanto e desde logo, segundo a testemunha F…, há já mais de três anos que tal afirmação vinha sendo proferida sem qualquer resultado;
XIII) Aliás, a existência de litígios dentro entre os sócios da Requerida, referida pelas testemunhas, e comprovada pelo documento junto com a respectiva tradução na audiência de 2006.03.29, não podem senão demonstrar que sociedade está, nesta data, a ser controlada pelos sócios F… e F…, tendo F…, perdido todos os poderes que tinha na sua gestão;
XIV) As mesmas razões importam que sejam alteradas as respostas dos ponto 3º, 4° e 17° do relatório dos factos não provados que deverão passar a ser positivas;
XV) A resposta dada ao ponto 7° do relatório dos factos não provados deverá também ser alterada passando a ser positiva, pois, esse facto resulta com clareza do depoimento prestado pela testemunha F… que referiu que a sociedade não tem outra actividade, tendo sido constituída unicamente para a finalidade descrita, de acordo com aquilo que lhe foi dito pelo gerente desta, F…;
XVI) Mais: por ele foi também afirmado que após a venda desses apartamentos, a requerida, atentos até os problemas internos que subsistem entre os sócios, deixará de existir, ou que, pelo menos, deixará desenvolver qualquer actividade;
XVII) Nem sequer, seria credível face aos problemas internos da requerida e face à situação financeiramente deficitária desta de que dão conta, quer a testemunha ouvida, quer o documento junto com a respectiva tradução na sessão de 2006.03.29, que, após essa venda esta continuasse a sua actividade;
XVIII) Os mesmos meios de prova antes referidos determinam que seja alterada a resposta a dada ao ponto 10° do relatório dos factos não provados, pois, a testemunha F… afirmou expressamente, que a ele e a outras pessoas foi pedido, pelo gerente da requerida F…, que lhe disponibilizassem recursos financeiros, para que os pudesse utilizar em favor da Requerida, que passava por graves problemas financeiros que a impediam de poder continuar a construção;
XIX) E no documento já antes referido e junto com a respectiva tradução na audiência de 2006.03.29 é claramente afirmado que existe, para além das dívidas que deram origem às hipotecas de elevado valor e estão inscritas nos prédios detidos pela Requerida - doc. nº 16 junto com a petição -, um empréstimo efectuado à sociedade por um dos sócios que não pode ser senão aquele que originou a hipoteca a favor desse sócio, F… registada no imóvel situado em … - e que não foi pago (vd. pontos 7 e 8 do documento);
XX) Da prova dos factos constantes dos pontos 7° e 10° do relatório dos factos não provados, resultará como consequência lógica, a demonstração do facto elencando no ponto 12° desse relatório, não só, pela apreciação dos meios de prova em causa, mas também por simples dedução, devendo tal resposta ser também alterada;.
XXI) Com efeito, é inequívoco que a requerida, constituída para a construção e revenda do edifício em causa, não poderá dispor de outro património de relevo, que, não teria para ela qualquer interesse, atenta a sua finalidade;
XXII) Tanto mais que, a ter outro património de relevo, não teria, desde há bastante tempo, como o referiu a testemunha F… no seu depoimento, problemas financeiros que a impediriam até de continuar a construção visada;
XXIII) E dessa prova resulta também, pelos mesmos motivos, que a resposta dada ao ponto 15° dos factos dados como não provados deve ser alterada, porquanto, se é esse o único património da requerida, uma vez vendidas as fracções, não lhe será possível satisfazer o crédito dos requerentes;
XXIV) Por fim, decorre também da experiência comum uma resposta positiva para o facto constante do ponto 16° do relatório dos factos não provados, cuja resposta deve ser alterada, bastando conjugar o valor das hipotecas que o oneram com as suas características e designadamente, com a sua área, devendo a resposta dada a esse facto ser também alterada;
XXV) A resposta do facto constante do ponto 18° do relatório dos factos não provados constante da decisão deve também ser alterada, dando-se com base no documento junto com a respectiva tradução na audiência de 2006.03.29, como provado o facto que aí consta;
XXVI) Desse documento resulta, efectivamente, que existem litígios entre os sócios da requerida, e que alguma das receitas desta, provenientes designadamente de sinais de contratos-promessa foram dissipadas em proveito de alguns dos sócios (vd. pontos 10., 12., 13. e 22. do documento referido);
XXVII) Não se compreende, qual razão que levou o Meritíssimo Tribunal de lª Instância da desconsiderar totalmente o valor probatório de tal documento que, sendo uma declaração ajuramentada prestada pelo seu subscritor e comprovada por duas testemunhas, deveria ter sido considerado;
XXVIII) Essa demonstração resulta, ainda dos depoimentos prestados pelas testemunhas F…, F…, F… e F… que se referiram aos litígios existentes entre os sócios da requerida, com acusações de desvios de fundos desta, sendo, de resto, esse o motivo que leva os actuais sócios que a controlam a recusar celebrar as escrituras definitivas com os requerentes;
XXIX) Ainda que assim não fosse, sempre de acordo com os elementos que subsistem nos autos, a decisão do procedimento cautelar deveria ter sido inteiramente diversa;
XXX) No tocante ao contrato promessa relativo à fracção "S", não caberia aos 1ºs requerentes proceder a qualquer fixação judicial de prazo, para que a requerida ficasse constituída em mora, pois, esta estava obrigada a marcar a escritura pública definitiva, logo que obtivesse toda a documentação, nomeadamente, a licença de habitação, relativa aos prédios;
XXXI) E essa documentação acabaria por reconduzir-se, quase só à licença de habitação, uma vez que os restantes documentos necessários à escritura, são extremamente simples de obter, razão pela qual, se refere no contrato a expressão "nomeadamente" e não "designadamente";
XXXII) Tendo a licença sido obtida em 2 de Dezembro de 2005, o vencimento da obrigação, sujeita a condição suspensiva ocorreu nessa mesma data, ou pelo menos, em 15 de Dezembro de 2005, data em que foi paga a respectiva taxa;
XXXIII) Desde essa data que a requerida ficou constituída em mora, não sendo sequer necessário interpelá-la para que cumprisse o contrato ou para que marcasse a escritura pública para que se iniciasse essa constituição em mora;
XXXIV) Mas ainda que se considerasse que a sua obrigação não tinha vencimento na data da ocorrência dessa condição, sempre deveria considerar-se essa obrigação como pura, sujeita, apenas a uma condição suspensiva;
XXXV) À luz desse entendimento, a requerida, deveria, logo após a obtenção da licença respectiva, marcar a escritura, devendo para tal ser interpelada pelos requerentes para que o fizesse de modo a que se vencesse a obrigação;
XXXVI) E os 1ºs requerentes interpelaram efectivamente a requerente para que marcasse a escritura, concedendo-lhe um prazo adicional para o fazer, o que, esta, não fez como resulta do ponto 23° do relatório de facto constante da douta decisão, apesar de tal comunicação lhe ter sido enviada em Fevereiro de 2006 e da licença ter sido obtida em 2 de Dezembro;
XXXVII) Com efeito, "Desde que no contrato-promessa de compra e venda se não convencionou o dia da outorga do contrato definitivo, basta a interpelação para se fixar o dia em que tal contrato deve ter lugar, não sendo caso de a sua fixação caber ao Tribunal nos termos do art. 777°, nº 2°" (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 1980.10.15, in BMJ 300, pago 364) (vd. no mesmo sentido Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 1983.07.12, in C.J., 1983, Vol.IV, pag. 99 e de 1982.02.26, in C.J., 1982, VoI. I, pag. 209).
XXXVIII) Aliás, "Há casos, porém em que, na falta de estipulação de prazo necessário se faculta a uma das partes a sua fixação sem necessidade de recurso ao Tribunal. (...) No caso de contrato promessa, logo que estejam criadas as condições necessárias para a celebração do contrato prometido, qualquer dos promitentes pode fixar dia, hora e local para a fixação do contrato prometido" (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, 4.a ed., Coimbra, 1997, pag. 25, nota 4), podendo, por maioria de razão, interpelar a contraparte para a essa marcação que se encontrará já em mora;
XXXIX) Nunca, de todo o modo, seria de apelar ao disposto no nº 2° do art. 777° do C.C., porquanto, nem essa fixação era determinada, pela "natureza da prestação, pelas circunstâncias que a determinaram, ou pelos usos, nem houve qualquer desacordo das partes relativamente a essa fixação;
XL) A requerida, mesmo após a interpelação admonitória dos requerentes, não apenas não marcou qualquer data para a escritura, como nem sequer respondeu, não mostrando qualquer desacordo com o prazo que lhe foi assinado para essa marcação;
XLI) De qualquer forma, e como resultou do depoimento das testemunhas, a requerida afirmou já perante os requeridos que não irá cumprir o contrato, pelo que a prestação, desde esse momento se considera vencida, pois, como ensina Menezes Cordeiro tal declaração, "a ser séria, provoca a antecipação do prazo do vencimento - vencimento imediato" valendo como "renúncia ao beneficio do prazo" (A Violação Positiva do Contrato in R.O.A., ano 41, vol. I, pago 143);
XLII) E como se diz no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1991.03.07 " ... a faculdade que a promitente vendedora eventualmente tivesse de cumprir a prestação de cumprir a prestação quando quisesse, quando lhe conviesse ou quando pudesse, sempre findaria com a declaração de mesma de não querer cumprir. E que não justificaria a interpelação (judicial ou extrajudicial) referida no art. 805°, n. ° 1°, do CC (...) Se o devedor comunica ao credor de forma categórica a sua intenção de não cumprir a sua prestação fica logo em falta sem necessidade de interpelação", doutrina que se aplica inteiramente, por maioria de razão, quando haja um prazo fixado para o cumprimento (proc. 78155 in www.dgsi.pt); .
XLIII) A requerida dispunha em seu poder da licença de habitação que a habilitava a marcar a escritura desde, pelo menos, 15 de Dezembro de 2005, podendo a ela ter tido acesso desde 2 de Dezembro, e não se dispôs a marcar essa escritura;
XLIV) Nada há, pois, de irrazoável no prazo, de cinco dias contados desde a data da recepção da carta de interpelação admonitória enviada pelos requerentes à requerida, que, saliente-se apenas respeitava à marcação da escritura e não à sua efectiva realização e que, essa marcação sempre poderia ser efectuada quase de imediato, bastando uma mera deslocação a um cartório notarial;
XLV) Podendo até ser marcada, com alguma antecedência e ainda que não estivessem reunidos todos os documentos necessários à sua outorga, sendo tal situação comum, até porque, um desses documentos - o comprovativo de pagamento de pagamento do IMT - teria sempre que ser obtido pelos requerentes;
XLVI) Por outro lado, não houve qualquer resposta da parte da requerida à comunicação em questão, não se compreendendo, que, caso o prazo fosse por ela considerado exíguo, deixasse de o referir em resposta à interpelação que lhe foi feita;
XLVII) Por fim, mesmo que esse prazo tenha terminado no exacto dia em que deu entrada em Juízo este procedimento, em 20 de Fevereiro de 2006, sempre deveria a decisão, que foi proferida bem depois do seu termo, em 4 de Abril de 2006, ter tido em conta a situação que se verificava na data em que foi proferida, ou pelo menos aquela que se verificava na data das inquirições de testemunhas, realizadas em 24 e 29 de Março de 2006;
XLVIII) A 3.ª requerente mantém interesse em celebrar o contrato definitivo relativo à fracção "F", sendo-lhe possível através de uma acção de execução específica intentada ao abrigo do art.° 8300 do C.C., obter decisão que substitua a declaração em falta da requerida que estará, apenas, em mora;
XLIX) Caso seja obtida essa declaração, não terá já direito a obter o valor do sinal em dobro ou a indemnização que foi invocada na petição de arresto e prevista pelo art. o 442º do CC, mas o pedido de arresto, para garantia desse valor, foi efectuado, com uma função de garantia e unicamente para o caso de, pelo comportamento da requerida se ter tornado impossível a prestação a cargo desta;
L) Se a fracção for alienada a um terceiro de boa fé na pendência deste processo, a 3.a requerente apenas poderá exigir a indemnização invocada, ou pelo menos, o valor do sinal em dobro à requerida, sempre lhe sendo legítimo exercer tal direito após a verificação da alienação efectuada;
LI) Não obstante, estando iminente a venda das fracções que compõem o edifício, o único bem existente no património da requerida e susceptível de satisfazer essa dívida, ficará a requerente despojada da sua garantia patrimonial, de nada lhe valendo o direito de crédito que venha então a ser reconhecido;
LII) Tal crédito existe já na esfera jurídica da 3.a Requerente, por força da celebração do contrato em causa, não sendo um crédito futuro ou uma mera expectativa de aquisição futura de um crédito;
LIII) É um crédito dependente da verificação de um facto futuro e incerto, devendo, para todos os efeitos legais, considera-se como um crédito condicional, cujo cumprimento, como tal, é susceptível de ser garantido através de arresto, pois, como ensina Rita Barbosa da Cruz, a respeito do crédito condicional, "não repugna admitir que o titular o expectante jurídico do direito de crédito (...) possa lançar mão do arresto para acautelar o seu direito e garantir a respectiva eficácia ... " (obra citada, pag. 129);
LIV) De qualquer modo e ainda que assim não se qualificasse o crédito, sempre face à natureza do direito da 3ª requerente e pelas razões antes apontadas, pode o seu direito ser acautelado através de arresto, atento carácter conservatório reconhecido a esta medida cautelar (vd. a respeito da viabilidade do arresto para garantia de obrigações não pecuniárias mas que possam gerar subsidiariamente obrigações com esse carácter, Abrantes Geraldes, obra citada, pags. 169 a 172);
LV) A requerida tinha a obrigação contratual de marcar a escritura pública relativa à fracção "F" dentro dos noventa dias posteriores à data da emissão da licença de habitação, devendo, contudo, avisar a 3.a requerente com oito dias de antecedência face à data na qual essa escritura deveria ser realizada;
LVI) A licença de habitação, como se encontra demonstrado nos autos foi emitida em 2 de Dezembro de 2005, pelo que, o prazo para cumprimento da obrigação por parte da requerida deveria iniciar-se desde essa data, terminado em 2 de Março;
LVII) Ora, decisão deverá fundar-se na situação que se verifique aquando da sual prolação e a decisão final de 1ª Instância foi proferida em 4 de Abril de 2006, tendo as sessões de julgamento ocorrido em 24 e em 29 de Março de 2006, pelo que, em qualquer dessas datas já o prazo da requerida se esgotara, não tendo, de acordo com o depoimento das testemunhas ouvidas e o ponto 23° do relatório de facto constante da douta decisão, esta marcado qualquer escritura;
LVIII) É evidente que a requerida se encontra, em mora, estando, por isso, perfeitamente demonstrada a aparência do direito da 3ª requerente;
LIX) A requerida, de qualquer forma, afirmou já perante os requeridos que não irá cumprir o contrato, pelo que a prestação, desde esse momento se considera vencida, resultando idêntica conclusão do facto de a requerida nada ter respondido à carta de interpelação que lhe foi enviada, ainda essa carta tivesse sido intempestiva porque prematura;
LX) Independentemente da alteração das respostas a dar à matéria de facto, ficou demonstrada a perda da garantia patrimonial, pois, a requerida detém, o prédio ou edifício no qual se integram as fracções que foram objecto dos contratos promessa que estão agora em questão;
LXI) E esse prédio está onerado com duas hipotecas voluntárias de elevado valor como decorre dos pontos 1º a 3 ° do relatório de facto constante da douta decisão que é objecto de recurso, de onde pode inferir-se a existência de uma elevada dívida que impede sobre a requerida e que deu lugar à constituição das garantias reais sobre o prédio em causa;
LXII) A requerida detém ainda um outro prédio, que apesar da sua pequena dimensão, está também onerado com três hipotecas voluntárias, duas delas a favor de uma instituição bancária e outra a favor de um dos seus actuais sócios (pontos 30° e 310 do relatório de facto constante da douta decisão);
LXIII) Mais uma vez, esses factos comprovam que a requerida detém duas outras dívidas, de valor elevado e que levaram à constituição das garantias reais referidas, pelos valores de 46.500,00 euros, 193.600,00 euros e 381.000,00 euros;
LXIV) Aliás, face ao montante das hipotecas e atenta a dimensão do prédio e a sua situação, resulta evidente que, em sede de venda judicial forçada, este não terá valor suficiente para ressarcir, pelo menos, o último desses créditos garantidos;
LXV) O estabelecimento comercial da requerida não integrará, atento aquilo que é comum em empresas imobiliárias como é aquela que agora está em causa e decorre da certidão junta como doc. n. ° 1 na audiência de 2006.03.24, quaisquer bens de relevo que possam responder pelas suas dívidas;
LXVI) Restará, pois, o imóvel onde constam as fracções que já de si onerado com hipotecas de elevado valor e que vai ser objecto de transmissão, através da venda dessas fracções, como decorre da experiência comum;
LXVII) Com efeito, é impensável, que, sendo a requerida uma empresa imobiliária, cujo objecto respeita à venda de imóveis - vd. certidão de matrícula já referida -, estando a construção desse edifício concluída desde 2004 - ponto 19° do relatório de facto constante da douta decisão - e tendo ela na sua posse as licença de habitação das fracções pontos 20° e 22° do relatório de facto constante da decisão - não vá, no prazo mais curto que lhe seja possível, proceder à venda das fracções;
LXVIII) E após essa venda ficará, evidentemente, despojada de qualquer património que lhe permita liquidar quaisquer dívidas, tanto mais que, o valor que receba pela venda das fracções, constituirá um bem facilmente dissipável;
LXIX) Aliás, a sua situação financeira é precária, não só por força das elevadas dívidas que sobre ela impendem e a que antes se fez referência, como também, pelo facto de apenas treze de dias depois da emissão da licença de habitação ter liquidado as respectivas taxas (pontos 20° e 21 ° do relatório de facto constante da douta decisão), pois, a não existir tal situação financeira precária e sendo a licença de habitação essencial para a sua actividade, não se compreende que a requerida apenas tenho liquidado as taxas tanto tempo depois;
LXX) Mas é ainda indiciadora, de acordo com a experiência comum, do perigo de perda da garantia patrimonial, à existência de litígios entre os sócios da requerida, situação que, embora não tivesse expressamente considerado no elenco dos factos provados, o Meritíssimo Tribunal "a quo" considerou demonstrada, como resulta da fundamentação de facto constante da douta decisão, quando se diz "tanto mais, em face dos litígios entre os sócios nem será seguro o destino que darão à sociedade";
LXXI) Ora, à luz da experiência comum, a existência de tais litígios é manifestamente suficiente para que considere estar uma sociedade em risco de ser dissolvida, ou de pelo menos, ficar despojada de património;
LXXII) Aliás, na audiência de 2006.03.29 foi junto, com respectiva tradução, um documento que comprova tais litígios, e que sempre, atenta natureza da prova a produzir, deveria ter sido considerado como suficiente meio de prova, indiciária, de tal situação;
LXXIII) E nele para além de serem comprovados os litígios referidos, faz-se referência à existência de suspeitas entre os sócios relacionadas com a dissipação de receitas da requerida, e, principalmente, de valores recebidos por esta e provenientes de contratos promessa por ela celebrados (vd. principalmente ponto 10. do documento);
LXXIV) E faz-se ainda referência a um empréstimo efectuado à sociedade por um dos sócios - e que não pode ser senão aquele que originou a hipoteca a favor desse sócio, F… registada no imóvel antes referido - e que não foi pago (vd. ponto 7 e 8 do documento, sendo ainda referida a participação de tais factos às autoridades policiais (vd. ponto 22. do documento);
LXXV) É evidente que toda esta situação irregular, demonstra uma manifesta precariedade financeira da requerida e o necessário perigo de perda da garantia patrimonial dos requerentes;
LXXVI) Decidindo em contrário e para além das disposições já citadas, a douta decisão violou, designadamente, as disposições dos art.ºs 406º e 407° do C.P.C., 351°, 376° e 396° do CC.
De acordo com as conclusões dos agravantes, que delimitam, como é regra, o objecto do recurso, vêm suscitadas, no essencial, duas questões:
- modificação da matéria de facto dada como indiciada pela 1 a instância;
- verificação dos requisitos do procedimento cautelar.
Vejamos, então:
No que respeita à primeira questão, apenas podem ser reapreciados os meios probatórios apresentados pelos agravantes no Tribunal a quo, o que obsta a que sejam considerados pela Relação os documentos juntos com as alegações de recurso, em face do disposto nos artigos 706º n° 1 e 524º do CPC, dado que não estamos perante nenhuma das situações excepcionais a que se refere este último normativo, nem a junção se tornou necessária em virtude do julgamento proferido na 1 a instância.
Por outro lado, a garantia do chamado duplo grau de jurisdição, em matéria de facto, não desvirtua, nem subverte, o princípio da liberdade de julgamento, na afirmação que o juiz aprecia livremente as provas e decide segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto (art. 6550 CPC).
Mas esta liberdade de julgamento não constitui um poder arbitrário do juiz, antes está vinculada a uma análise crítica das provas, bem como à especificação dos fundamentos que foram decisivos para a formação da sua convicção (art. 6530 do CPC).
Por isso, os acrescidos poderes da Relação sobre a modificabilidade da matéria de facto, em resultado da gravação dos depoimentos prestados pelas testemunhas em julgamento, não atentam contra a liberdade de julgamento do juiz da 1ª instância, permitindo apenas sindicar a correcção da análise das provas, segundo as regras da ciência, da lógica e da experiência, prevenindo o erro do julgador e corrigindo-o, se for caso disso.
No caso em apreço, ouvidos, na íntegra, os depoimentos gravados das testemunhas e vistos os documentos dos autos, improcede a pretensão dos agravantes, porquanto as provas testemunhal e documental produzidas mostram-se apreciadas com grande rigor crítico e assinalável bom senso, a fis. 171 a 178, dando-se inteira concordância quanto ao acervo dos factos dados como provados e não provados, na decisão recorrida.
Assente a matéria de facto indiciada, importa agora ver se se mostram verificados os requisitos do procedimento cautelar de arresto intentado, os quais consistem, como se sabe, na probabilidade da existência do crédito e no risco de perda da garantia patrimonial (artigos 406º n° 1 e 407º n° do CPC e 619º do CC).
A este propósito, mostra-se apurado que os requerentes “A” e “B” celebraram com a requerida um contrato-promessa de compra e venda relativo à fracção S de um prédio urbano situado no …, tendo a requerida celebrado um outro contrato-promessa relativo à fracção F do mesmo prédio.
No primeiro contrato-promessa ficou acordado, para além do mais, que a requerida se comprometia a terminar a obra até Agosto de 2003 e que a escritura de compra e venda seria marcada pela promitente-vendedora (a requerida), logo que estivesse em seu poder toda a documentação necessária, nomeadamente, a licença de utilização.
No segundo contrato-promessa ficou acordado, para além do mais, que a escritura seria marcada pela promitente-vendedora (a requerida), no prazo de 90 dias após a emissão da licença de utilização.
A requerida só terminou a obra no Verão de 2004, sendo autorizada a utilização, por despacho do Presidente da Câmara Municipal de …, de 2 de Dezembro de 2005, desconhecendo-se se a licença já havia sido emitida aquando da propositura do procedimento cautelar (22.02.2006).
Assim, no que respeita ao contrato-promessa celebrado pelos requerentes “A” e “B”, a requerida entrou em mora, por não ter terminado a obra no prazo acordado, o que retardou a emissão da licença de utilização e, em consequência, a possibilidade de outorga, mais cedo, da escritura relativa ao contrato prometido.
No entanto, a simples mora não leva, necessariamente, ao incumprimento definitivo, mas tão-só à obrigação de reparar os danos causados ao autor (artigos 8040 e 8060 do CC), sendo que a aplicação das sanções previstas no artigo 4420 do Código Civil pressupõe o incumprimento definitivo e não a simples mora do devedor (cf. ac. STJ, de 27.11.97, BMJ 471-388).
Por outro lado, a interpelação admonitória efectuada pelos requerentes “A” e “B”, e consubstanciada na carta enviada à requerida a 10 de Fevereiro de 2006 (cf. 26. supra dos factos provados), não pode operar a resolução do contrato, porquanto a previsão da 1ª parte do n° 1 do artigo 808º do Código Civil só ocorre quando apurados factos que, objectivamente apreciados, revelem perda do interesse na prestação da contraparte, tendo em conta, a justificá-lo, um critério de razoabilidade própria do comum das pessoas e a sua correspondência à realidade das coisas.
Ora, neste conspecto, nada ficou apurado quanto à perda do interesse dos requerentes “A” e “B”.
No que concerne ao contrato-promessa celebrado pela requerente “C”, atento o que ficou acordado quanto à data da realização do contrato prometido (cf. 10. supra dos factos provados), nem sequer se pode afirmar, em face dos elementos disponíveis, que a requerida tenha entrado em mora, pelo que a interpelação admonitória que efectuou não produz qualquer efeito juridicamente relevante.
De qualquer modo, cabendo à requerida a marcação das escrituras de compra e venda, e não o tendo feito, sempre podiam os requerentes ter recorrido ao processo de fixação judicial de prazo.
Acresce que também não ficou apurado que a requerida tenha manifestado o propósito de recusar a outorga dos contratos prometidos.
Deste modo, não podem dar-se como verificados os créditos alegados pelos requerentes.
Como anteriormente se deixou dito, aos requerentes “A” e “B” pode assistir o direito a ressarcimento pelos danos causados em razão do atraso na marcação da escritura, mas não foi este o crédito invocado como fundamento do arresto.
Assim sendo, não tendo os requerentes logrado comprovar o primeiro requisito de procedência do procedimento cautelar aparência do direito -, torna-se despiciendo entrar na apreciação do requisito relativo ao risco de perda da garantia patrimonial.
Por todo o exposto negando provimento ao agravo, acorda-se em confirmar a decisão recorrida.
Custas pelos agravantes.