Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 1141/12.7TBBNV-B.E1 |  |
CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
DIREITO DE RETENÇÃO
1. Decorre expressamente da alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do C. P. Civil, a obrigatoriedade do recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
2. Tendo em conta a jurisprudência fixada no AUJ n.º 4/2014, os recorridos, enquanto promitentes-compradores, têm direito ao dobro do sinal entregue à insolvente, promitente-vendedora, na sequência dos contratos promessa de compra e venda celebrados e incumpridos, com tradição do imóvel, destinados à sua habitação própria e permanente, e gozam do direito de retenção, nos termos do estatuído nos artigos 442.º/2 e 755.º nº 1 alínea f) do Código Civil.
Acordam no Tribunal da Relação de Évora
I- Relatório.
Nos presentes autos de reclamação de créditos, na sequência da declaração de insolvência de AA, Lda., vieram os credores BB e CC e DD e EE, nos termos do artigo 130º, n.º1 do C.I.R.E., impugnar a lista de créditos apresentada pelo senhor Administrador de Insolvência nos termos do art.º 129.º do CIRE, reclamando a alteração do valor do crédito que lhes foi reconhecido, bem como da sua qualificação.
Alegaram, os primeiros, que celebraram com a insolvente um contrato-promessa de compra e venda do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º ... e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e apreendido para a massa sob a verba n.º3, procederam ao pagamento da totalidade do preço, no montante de €240.000,00 e passaram a residir no imóvel, não tendo a insolvente comparecido na data marcada para a escritura definitiva, nem diligenciado pelo distrate da hipoteca sobre o referido imóvel. Face ao incumprimento definitivo da insolvente, deve ser-lhes reconhecido um crédito correspondente ao dobro do sinal prestado, beneficiando o mesmo de direito de retenção sobre o imóvel.
Os segundos, sustentaram, ter igualmente celebrado com a insolvente contrato-promessa de compra e venda do imóvel descrito na Conservatória de Registo Predial de Benavente sob o nº ... e inscrito na matriz cadastral urbana sob o artigo ... e apreendido sob a verba n.º2, procederam ao pagamento da totalidade do preço, no montante de €242.500,00 e passaram a residir no imóvel, não tendo a insolvente comparecido na data marcada para a escritura definitiva, nem diligenciado pelo distrate da hipoteca sobre o referido imóvel. Face ao incumprimento definitivo da insolvente, deve ser-lhes reconhecido um crédito correspondente ao dobro do sinal prestado, beneficiando o mesmo de direito de retenção sobre o imóvel. Acrescentaram, ainda, que a insolvente não concluiu a construção da moradia, tendo sido os impugnantes a pagar as obras finais, no total de €58.858,13.
E quanto ao crédito da CCAM, invocaram que à mesma foi adjudicado um imóvel propriedade da insolvente em sede de execução fiscal, não tendo a mesma abatido tal valor ao crédito ora reclamado.
A credora CCAM … respondeu, impugnando a celebração dos contratos promessa, o pagamento do preço, bem como a tradição dos imóveis e pugnando pelo não reconhecimento do direito de retenção e mantendo a reclamação do seu crédito nos exatos termos em que foi reconhecido, esclarecendo que recebeu no âmbito da execução fiscal o valor de €199.121,96, do que já deu conhecimento ao AI, a fim de tal montante ser abatido no âmbito do processo de insolvência do sócio-gerente da aqui insolvente, AS.
Respondeu o Sr. Administrador de Insolvência, mantendo a posição assumida na lista definitiva de créditos por si apresentada.
Saneado o processo e realizado o julgamento, foi proferida a competente sentença que reconheceu, na parte que ora importa:
“os créditos aos credores BB e CC, e DD e EE, beneficiam de direito de retenção, pelo são considerados garantidos, sendo o créditos de BB e CC beneficia de direito de retenção sobre o imóvel apreendido sob a verba n.º3 e o crédito do DD e EE beneficia de direito de retenção sobre a verba n.º2”.
E graduou esses créditos nos termos seguintes:
“Pelo produto da venda do bem imóvel apreendido sob a verba n.º2:
1º. O crédito garantido, reclamado pela Fazenda Nacional, a título de IMI referente a este imóvel, no valor de €623,56;
2º. O crédito garantido, reclamado por DD e EE, no valor de €485.000,00, o qual beneficia de direito de retenção sobre este imóvel.
3º. O crédito reclamado pelo credor CCAM …, no valor de €173.611,07, garantido por hipoteca registada sobre este imóvel (arts. 686.º do Código Civil e 47.º, n.º 4., alínea a), do CIRE);
4º. O crédito privilegiado reclamado pela Fazenda Nacional, a título de IRS, no valor de €1.644,04;
5º. O crédito privilegiado reclamado pelo ISS, IP, no valor de €6.500,66;
6º. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos (artigo 176º do CIRE).
7º. Os créditos subordinados.
Pelo produto da venda do bem imóvel apreendido sob a verba n.º3:
1º. O crédito garantido, reclamado pela Fazenda Nacional, a título de IMI referente a este imóvel, no valor de €1.267,70;
2º. O crédito garantido, reclamado por BB e CC, no valor de €480.000,00, o qual beneficia de direito de retenção sobre este imóvel
3º. O crédito reclamado pelo credor CCAM …, no valor de €678.140,40, montante máximo garantido pela hipoteca genérica registada sobre este imóvel (arts. 686.º do Código Civil e 47.º, n.º 4., alínea a), do CIRE);
4º. O crédito privilegiado reclamado pela Fazenda Nacional, a título de IRS, no valor de €1.644,04;
5º. O crédito privilegiado reclamado pelo ISS, IP, no valor de €6.500,66;
6º. Os créditos comuns, na proporção dos seus créditos (artigo 176º do CIRE).
7º. Os créditos subordinados”.
Desta sentença veio a credora Caixa de Crédito Agrícola Mútuo …, CRL. interpor o presente recurso, limitado apenas aos créditos reconhecidos e graduados de DD e EE e BB e CC, apresentando extensas e complexas conclusões (188), não se dando cumprimento ao disposto no art.º 639.º/3 do C. P. Civil por razões de celeridade processual, atenta a natureza urgente do processo, das quais podemos extrair, no essencial, e que verdadeiramente interessa face às alegações, as seguintes:
1. A Recorrente Caixa Agrícola entende que a Sentença proferida pelo Tribunal a quo padece de uma omissão de pronúncia quantos aos factos em discussão em causa nos autos, cuja prova documental teria necessariamente de ser apreciada e valorada pelo Tribunal a quo – o que não sucedeu, pois o Tribunal a quo esqueceu-se de dar como provados, ou não, factos essenciais que foram trazidos aos autos pelas partes – padecendo a Sentença ora in crise, de nulidade por omissão de pronúncia – nos termos do disposto no artigo 615º, n.º1, al. d) do CPC, aplicável ex vi artigo 17º do CIRE.
2. A Douta Sentença ora in crise, quanto ao crédito dos Credores BB e CC, limitou-se a dar como provado os factos constantes dos pontos 1 a 11 da Sentença, que aqui se dão por reproduzidos para os devidos e legais efeitos e esqueceu-se assim, de referir que o Escrito denominado “Contrato de Promessa de Compra e Venda, datado de 13 de Maio de 2008, foi alvo de aditamentos que se encontram juntos aos autos e que foram nesta sede totalmente ignorados pelo Tribunal a quo aquando da prolação da sentença ora in crise.
3.No que diz respeito aos Credores DD e EE a Douta Sentença ora in crise, limitou-se a dar como provados os factos contantes dos pontos 12 a 27 da Sentença e que aqui se dão por reproduzidos para os devidos e legais efeitos.
4. O Douto Tribunal a quo omitiu ainda o Escrito denominado Contrato Promessa Compra e Venda datado de 03.02.2010, junto em sede de audiência de julgamento que ocorreu em 13.05.2015, pela testemunha C …, cfr. ata que se passa a citar:
5. Ora, a omissão de pronúncia por parte do Tribunal a quo quanto aos documentos juntos de fls., e quanto aos factos essenciais aqui em questão, fazem com que a Sentença padeça de nulidade nos termos do disposto na alínea d) do n.º1 do artigo 615ºCPC.
6. Tribunal a quo limitou-se a admitir a junção aos autos dos referidos documentos, mas não se pronuncia quanto à valoração dos mesmos, quer pela positiva, quer pela negativa, não extraindo da sua junção qualquer consequência jurídica.
7. Por outro lado, e apesar as inúmeras omissões factuais, e que desvirtuam a realidade discutida nos autos, veja-se que o Tribunal quanto aos factos dados como provados relativamente aos Credores Reclamantes DD e EE – sempre teria de se pronunciar quanto às contradições existentes entre os Escritos denominados de Contrato Promessa e seus aditamentos, porquanto os mesmos são contraditórios entre si.
8. A este respeito o Tribunal a quo deu como provados os factos constantes sob os pontos 12 a 19 da Sentença, cujo teor se dá por integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos, que são contraditórios entre si, sempre teria de ter fundamentado quais as razões que o levaram a dar como provados – o que não sucedeu!
9. A sentença é nula por falta de fundamentação quando seja de todo omissa relativamente à fundamentação de facto ou de direito e ainda quando a fundamentação de facto ou de direito seja insuficiente e em termos tais que não permitam ao destinatário da decisão judicial a perceção das razões de facto e de direito da decisão judicial – como sucede in casu.
10. Valorou o Tribunal a quo incorretamente a prova produzida, no que respeita aos factos provados nos n.º 1, 2, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 23, os quais devem ser dados como não provados, tendo em conta os depoimentos de A…, depoimento prestado em sede de audiência de julgamento de 13.05.2015, com gravação no cd início no minuto 10:02:33 e términus 11:18:09; de C…, com início em 14:59:50 e términus em 16:02:22.
11. Por outro lado, refere o Douto Tribunal a quo que as testemunhas H… e C… (filho e nora da credora impugnante EE casada com DD, corroboram a celebração do contrato promessa, bem como a entrega do imóvel a estes credores.
12. Ora sendo familiares diretos, não poderia acontecer outra coisa, até porque têm interesse direto no desfecho da final.
13. Pelo que, impugna-se para todos os devidos e legais efeitos a valoração que o Tribunal a quo fez aos depoimentos das testemunhas H… e C…, prestados em sede de audiência de julgamento ocorrida em 13.05.2016.
14. Igualmente se diga, quanto ao depoimento das filhas do Credor BB (L… e M…), que igualmente têm interesse no desfecho do presente litígio.
15. Por outro lado, veja-se ainda que mal valorou o Tribunal a quo o testemunho de J… em sede de julgamento de 13.05.2016, com início em 14:13:46 e términus em 14:26:23.
16. O que se verificou nos presentes autos foi que os Credores Reclamantes BB e CC e de DD e EE andaram a conceder empréstimos à Devedora Insolvente, e como forma de titular esses empréstimos foram elaborando Escritos denominados Contratos Promessa de Compra e Venda.
17. Errou o Tribunal a quo quando, apesar da prova documental junta aos autos – inclusivamente, por ordem do Tribunal – e, julgou como Provados os factos art.ºs 6, 7, 8, 10, 25, 26, 27, 28, 29, 30, da Base Instrutória, devendo, tais factos, dar-se como Não Provados.
18. Desde logo, não estando em causa verdadeiros contratos de promessa de compra e venda, não se pode igualmente aceitar que tenha existido, qualquer incumprimento contratual.
19. Contudo, e por mera cautela de patrocínio, por ter entendido erroneamente o Tribunal a quo, que existiu incumprimento contratual, desde já se demonstra, que tal entendimento se encontra em contradição com a prova produzida em sede e julgamento.
20. A esse respeito veja-se o depoimento do Sócio gerente da Sociedade AA, Lda. AS… prestado na audiência de julgamento de 13.05.2015, com início em 10:02:33 e términus em 11:18:09.
21. Os ora Credores BB e CC, apresentaram reclamação de créditos ao abrigo do disposto no artigo 128.º do CIRE no valor de €480.000,00 (quatrocentos e oitenta mil euros), a título de restituição de sinal em dobro, por alegado incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda, ao abrigo do disposto no artigo 442.º do Código Civil (CC), invocando ainda, nos termos da alínea f) do artigo 755.º do CC, a titularidade de direito de retenção sobre o despectivo imóvel objeto do contrato, dado que sobre o mesmo haviam obtido a tradição, requerendo, a final, a verificação e a graduação do crédito com o privilégio a que alude o artigo 759.º do citado código.
22. Por outro lado, os Credores DD e EE, apresentaram reclamação de créditos ao abrigo do disposto no artigo 128.º do CIRE no valor de €548.524,64 (quinhentos e quarenta e oito mil, quinhentos e vinte e quatro euros e sessenta e quatro cêntimos), a título de restituição de sinal em dobro, por alegado incumprimento definitivo do contrato-promessa de compra e venda, ao abrigo do disposto no artigo 442.º do Código Civil (CC), invocando ainda, nos termos da alínea f) do artigo 755.º do CC, a titularidade de direito de retenção sobre o respetivo imóvel objeto do contrato, dado que sobre o mesmo haviam obtido a tradição, requerendo, a final, a verificação e a graduação do crédito com o privilégio a que alude o artigo 759.º do citado código.
23. Antes de mais importa ressalvar que todos os contratos promessa que fundamentam as impugnações a que se responde são contratos com eficácia meramente obrigacional.
24. Pelo que, e sem conceder, ainda que exista traditio, não existe eficácia real, sendo estes dois conceitos jurídicos distintos que não se podem confundir.
25. Ora, o processo de insolvência tem um regime específico, imperativo, aplicável aos contratos-promessa em curso à data da celebração de insolvência – cfr. art. 119.º do CIRE.
26. Nos citados preceitos prevê-se que apenas no caso de, cumulativamente, o contrato-promessa ter eficácia real, existir tradição da coisa e o insolvente ser o promitente-vendedor não pode o Administrador da Insolvência recusar o cumprimento do contrato – art. 106.º in fine.
27. Assim, nos casos em que o promitente-comprador seja beneficiário de contrato-promessa com eficácia real e que tenha obtido a tradição da coisa objeto do contrato, pode requerer ao Administrador de Insolvência o cumprimento do contrato, não podendo este recusar o respetivo cumprimento.
28. Mas, se ao invés, o promitente-comprador reclamar o seu crédito, isso significa que não pretende o cumprimento, mas sim o acionamento do valor indemnizatório previsto nas disposições conjugadas do n.º 2 do art. 106.º, n.º 5 do art. 104.º e alínea d) do n.º 3 do art. 102.º todos do CIRE.
29. Fora desses casos, o Administrador da Insolvência pode recusar, de forma livre, o cumprimento do contrato-promessa de compra e venda. – art. 219.º do CC.
30. No âmbito do CIRE, não é aplicável o regime do sinal em dobro constante do n.º 2 do art. 442.º do CC, pois a aplicabilidade deste regime está dependente da existência de incumprimento culposo e ilícito imputável ao promitente-vendedor – cfr. n.º 2, 2.ª parte do art. 442.º, in fine.
31. Ora, nos termos do n.º 1 do art. 81.º do CIRE, o devedor/insolvente não tem possibilidade de cumprir o contrato após a declaração de insolvência, e nos termos dos arts. 102.º e 106.º do CIRE, o Administrador da Insolvência não é obrigado a cumprir o contrato.
32. E este regime é, reafirme-se, imperativo – cfr. art. 119.º do CIRE.
33. Pelo que, a recusa do cumprimento de um contrato-promessa pelo Administrador de Insolvência, não constitui uma atuação culposa e, por consequência, não determina a aplicabilidade do regime consagrado no art. 442.º do CC.
34. Acresce que, afastado o regime do n.º 2 do art. 442.º do CC, pelos motivos supra expostos, afastado fica igualmente o regime da alínea f) do n.º 1 do art. 755.º do CC, porquanto, no caso de recusa do cumprimento pelo Administrador da Insolvência de contrato-promessa com eficácia meramente obrigacional, o crédito do promitente-comprador não resulta de incumprimento imputável à outra parte, nos termos do n.º 2 do art. 442.º do CC.
35. Ainda que se entendesse que os contratos promessa estariam resolvidos à data da declaração de insolvência, o que não se concede, sempre a conclusão teria que ser idêntica, ou seja, não existe direito à indemnização prevista no n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil e a direito de retenção porquanto não existe sentença transitada em julgado que expressamente declare a conduta da Insolvente como culposa, decrete a resolução dos contratos de determine o direito à indemnização por incumprimento imputável à Insolvente.
Termina pedindo que se conheça das nulidades arguidas, as quais deverão ser julgadas procedentes, e em qualquer circunstância, proferindo-se Acórdão que revogue a Decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª instância, e, em consequência, não seja reconhecido o crédito dos Credores BB e CC e DD e EE e o direito de retenção invocado sobre os imóveis apreendidos respetivamente sob as verbas n.ºs 2 e 3 do Auto de Apreensão de fls.
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Os recorridos BB e CC, DD e EE, contra-alegaram, defendendo a improcedência do recurso e a manutenção da decisão recorrida.O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
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II – Âmbito do Recurso.Perante o teor das conclusões formuladas pelo recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608.º, nº2, 609º, 620º, 635º, nº3, 639.º/1, todos do C. P. Civil -, constata-se que as questões essenciais decidendas são as seguintes:
a) Nulidades da sentença.
b) Alteração da matéria de facto.
c) Existência do direito de crédito dos reclamantes/recorridos e direito de retenção.
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III – Fundamentação fáctico-jurídica.1. Matéria de facto.
A matéria de facto assente na 1.ª instância, que se mantém, é a seguinte:
1. Por escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 13 de Maio de 2008, a insolvente, AA, Lda., na qualidade de primeira contraente e os impugnantes, BB e CC, na qualidade de segundos contraentes, declararam:
“ (…) 1.º A primeira contraente é dona e legitima possuidora de uma moradia de rés-do- chão, 1º andar, garagem e logradouro, sita na …, nº 57, freguesia de Samora Correia e concelho de Benavente, descrita na Conservatória de Registo Predial de Benavente sob o nº ... da referida freguesia e inscrita na matriz cadastral urbana sob o artigo ....
2.º A primeira contraente promete vender aos segundos contraentes que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos a referida moradia, pelo preço de €240.000,00, valor que será pago da seguinte forma: €40.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação do mesmo pelo presente contrato; e €200.000,00, a liquidar com a outorga da escritura de compra e venda.
3.º A escritura de compra e venda deverá ser outorgada no prazo de 45 dias a contar da data de celebração do presente contrato e será marcada pela promitente vendedora (…).
2. Os promitentes vendedores entregaram à promitente vendedora o valor de €40.00,00 com a assinatura do contrato.
3. Entre Maio e Julho de 2008, os impugnantes pagaram à Insolvente o remanescente capital que faltava liquidar.
4. Em Agosto de 2008, os impugnantes passaram a residir na aludida moradia, passaram ali a pernoitar, a fazer suas refeições e a receber os seus amigos.
5. Contrataram os serviços de fornecimento de eletricidade e gás.
6. Os impugnantes contactaram a insolvente por diversas vezes para realizar escritura de compra e venda.
7. Por escrito datado de 15 de Março de 2010, a insolvente declarou, que “(…) vendeu uma moradia composta por rés-do-chão, 1º andar e logradouro, sita na …, nº 57, freguesia de Samora Correia e concelho de Benavente, descrita na Conservatória de Registo Predial de Benavente sob o nº ... e inscrita na matriz cadastral urbana sob o artigo ..., ao Sr. BB e sua mulher Sra. CC, e que a mesma se encontra liquidada na sua totalidade, não havendo mais nada a pagar, estando apenas pendente da parte da nossa empresa a marcação da data para efetuar a escritura de compra e venda.”,
8. No dia 15 de Março de 2012, os impugnantes entregaram à insolvente carta com o seguinte teor: “(…) após várias tentativas e insistências junto de V.Exas. no sentido de formalizar a compra da moradia, serve a presente para solicitar a presença de V.Exas. no dia 13 de Abril de 2012, pelas 11h00, no Cartório Notarial da Dra. Salomé Archer Mendes, sito em Benavente, a fim de ser outorgada escritura de compra e venda do imóvel em questão
(…).
9. No dia 13 de Abril de 2012, a insolvente não compareceu no Cartório Notarial da Notária Salomé Archer Mendes, a fim de outorgar escritura de compra e venda.
10. Os impugnantes remeteram à insolvente carta registada datada de 10 de Julho de 2012, com o seguinte teor: “(…) Acontece que no dia e hora agendados, V. Exas. não se apresentaram no referido cartório, nem por intermédio de procurador para o efeito, nem tendo igualmente facultado declaração de distrate de hipoteca e cancelamento da penhora na moradia em causa,
Como tal, a v/ conduta consubstancia um claro incumprimento definitivo do acima referido contrato promessa de compra e venda, motivo pelo qual somos forçados a recorrer a juízo para reivindicarmos os direitos resultantes de tal incumprimento.”
11. Os impugnantes remeteram à insolvente carta registada datada de 16 de Julho de 2012, com o seguinte teor: “(…)
Na sequência da n/ anterior missiva, serve a presente para solicitar a V.Exas. se dignem proceder ao pagamento da quantia total de €480.000,00, o que deverá ser feito no prazo máximo de cinco dias a contar da presente, verba correspondente ao dobro do sinal já pago na sequência do contrato promessa de compra e venda da moradia (…), pois os vossos atos e comportamentos desde a outorga do contrato promessa de compra e venda acima descrito, revelam que nunca tiveram, nem têm intenção de cumprir a prestação a que se obrigaram no já referido contrato promessa, isto é, outorgar escritura de compra e venda da aludida moradia livre de quaisquer ónus ou encargos.
Face ao exposto, verifica-se um claro incumprimento definitivo, a vós unicamente imputável, do aludido contrato promessa de compra e venda, facto que motiva a resolução do mesmo, bem como a exigência do sinal em dobro.”
12. Por escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 03 de Fevereiro de 2009, a insolvente, AA, Lda., na qualidade de primeira contraente e os impugnantes, DD e EE, na qualidade de segundos contraentes, declararam:
“ (…) 1.º A primeira contraente é dona e legitima possuidora de um lote de terreno para construção, sito na …, n.º 61, freguesia de Samora Correia, concelho de Benavente, descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, para o qual foi aprovado pela Camara Municipal de Benavente a construção de uma moradia cujo projeto é do conhecimento de ambos os contraentes.
2.º A primeira contraente promete vender aos segundos contraentes que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos a referida moradia, pelo preço de €250.000,00, valor que será pago da seguinte forma: €150.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação do mesmo pelo presente contrato; e €100.000,00, a liquidar com a outorga da escritura de compra e venda.
3.º A escritura de compra e venda deverá ser outorgada até ao final do corrente ano ou até 30 dias a contar da data de emissão do alvará de utilização e será marcada pela promitente vendedora (…).”
13. No ato da outorga do contrato-promessa em causa os impugnantes entregaram à insolvente, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 150.000,00.
14. Por escrito denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 3 de Fevereiro de 2009”, datado de 09 de Junho de 2009, a insolvente, AA, Lda., na qualidade de primeira contraente e os impugnantes, DD e EE, na qualidade de segundos contraentes, declararam:
“É celebrado e mutua e livremente aceite o presente aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 3 de Fevereiro de 2009, alterando a cláusula segunda que passa a ter a seguinte redação:
2.º A primeira contraente promete vender aos segundos contraentes que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos a referida moradia, pelo preço de €250.000,00, valor que será pago da seguinte forma: €150.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, dando-se quitação do mesmo pelo presente contrato; e €20.000,00, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, dando quitação do mesmo pelo presente contrato; €80.000,00 a liquidar com a outorga da escritura definitiva.”
15. Na sequência do aditamento, os impugnantes entregaram à insolvente, no dia 09 de Junho de 2009, a quantia de € 20.000,00 (vinte mil euros).
16. Por escrito denominado “Aditamento ao Contrato Promessa de Compra e Venda celebrado em 3 de Fevereiro de 2009”, datado de 09 de Julho de 2009, a insolvente, AA., Lda., na qualidade de primeira contraente e os impugnantes, DD e EE, na qualidade de segundos contraentes, declararam:
“É celebrado e mutua e livremente aceite o presente aditamento ao contrato promessa de compra e venda celebrado em 3 de Fevereiro de 2009, alterando as cláusulas segunda e terceira que passam a ter a seguinte redação:
2.º A primeira contraente promete vender aos segundos contraentes que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos a referida moradia, pelo preço de € 250.000,00, valor que será pago da seguinte forma: €150.000,00, a título de sinal e princípio de pagamento, pagos em 3 de Fevereiro de 2009; €20.000,00, a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, pagos em 9 de Junho de 2009; €30.000,00 a título de reforço de sinal e continuação de pagamento, pagos em 9 de Julho de 2009, €42.500,00, a título de conclusão de pagamento, pagos com o presente aditamento e pelo qual se dá a respetiva quitação.
3º A escritura de compra e venda deverá ser outorgada até ao final do mês de Fevereiro de 2010, ou até 30 dias a contar da data de emissão do alvará de utilização, se posterior, e será marcada pela promitente vendedora (…).”
17. No dia 09 de Julho de 2009, os impugnantes entregaram à insolvente a quantia de €30.000,00.
18. No dia 09 de Setembro de 2009, na sequência do aditamento, os impugnantes entregaram à insolvente, a quantia de € 42.500,00.
19. Por escrito denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 27 de Abril de 2010, a insolvente, AA, Lda., na qualidade de primeira contraente e os impugnantes, DD e EE, na qualidade de segundos contraentes, declararam:
“ (…) 1.º A primeira contraente é dona e legitima possuidora de um lote de terreno para construção, sito na …, n.º 61, freguesia de Samora Correia, concelho de Benavente, descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, para o qual foi aprovado pela Camara Municipal de Benavente a construção de uma moradia cujo projeto é do conhecimento de ambos os contraentes e que se encontra em fase de acabamentos.
2.º A primeira contraente promete vender aos segundos contraentes que prometem comprar, livre de quaisquer ónus ou encargos a referida moradia, pelo preço de € 242.500,00, valor que se encontra totalmente pago, a título de antecipação total de
pagamento, mas com carácter de sinal, dando-se quitação do mesmo pelo presente contrato.
3.º A escritura de compra e venda deverá ser outorgada até ao final do ano de 2010 e será marcada pela promitente vendedora (…).
4.º Pretendem ainda as partes atribuir eficácia real ao presente contrato promessa e proceder ao seu registo junto da Conservatória do Registo Predial. (…)
6.º (…) Declara ainda a primeira contraente que sob o imóvel ora prometido incide uma hipoteca cujo cancelamento será assegurado pela primeira contraente antes da realização da escritura de compra e venda (…)”.
20. A insolvente não concluiu a construção da moradia, tendo os impugnantes procedido ao pagamento de parte das obras para a sua conclusão, cujo valor não se logrou apurar.
21. Em Janeiro de 2011, os impugnantes, com o conhecimento e autorização da insolvente passaram a residir com carácter de permanência na moradia em causa, o que acontece até à presente data.
22. Para o efeito, os impugnantes mobilaram a moradia, aí passaram a guardar os seus pertences, a dormir e a tomar as refeições, recebem a visita de familiares e amigos, pagam as despesas respeitantes ao imóvel, designadamente a água, eletricidade, gás e telefone.
23. Por escritura outorgada no dia 05 de Julho de 2011, AA, Lda., na qualidade de primeira outorgante e DD e EE, na qualidade de segundos outorgantes, declararam:
“(…)Prometem vender aos segundos outorgantes, pelo preço de 242.500,00, livre de quaisquer ónus ou encargos, o prédio urbano composto por terreno para construção, com tudo o que o compõe, denominado “… – Lote nº 7, sito na freguesia de Samora Correia, concelho de Benavente, descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … (…).
Que atribuem a esta promessa eficácia real, nos termos do artigo 413º do Código Civil, devendo para o efeito a mesma ser registada na Conservatória do Registo Predial competente (…)
Que a escritura definitiva de compra e venda deverá realizar-se no prazo de sessenta dias a contar desta data, cabendo a sua marcação aos segundos outorgantes, os quais, avisarão, com quinze dias de antecedência, os primeiros outorgantes da data, hora, local da realização dessa escritura (…).”
24. Pela Ap. 3456 de 2011/07/05 encontra-se registada a promessa de alineação do imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º … da referida freguesia e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … a favor de DD e EE
25. Os impugnantes remeteram à insolvente e aos seus sócios carta registada com aviso de receção, datada de 16 de Agosto de 2011, com o seguinte teor: “(…) venho pelo presente notificar V. Exas. na qualidade de representante legais da “AA, Lda.”, para comparecerem no próximo dia 02 de Setembro de 2011, sexta-feira, pelas 15,00 horas, no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, (…) a fim de ser celebrada escritura pública de compra e venda/contrato definitivo (…).
26. A insolvente remeteu aos impugnantes carta datada de 29 de Agosto de 2011 com o seguinte teor: “Na sequência das cartas datadas de 16 de Setembro de 2011 (…) não será possível comparecer no ato da escritura marcada para o próximo dia 02 de Setembro de 2011, pelas 15 horas (…) razão pela qual solicitamos que a mesma seja efetuada a 20 de Setembro de 2011.”
27. Os impugnantes remeteram à insolvente e aos seus sócios carta registada com aviso de receção, datada de 01 de Setembro de 2011, com o seguinte teor: “(…) venho pelo presente notificar V. Exas. na qualidade de representante legais da “AA, Lda.”, para comparecerem no próximo dia 20 de Setembro de 2011, terça-feira, pelas 16,00 horas, no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, (…) a fim de ser celebrada escritura pública de compra e venda/contrato definitivo (…)”, a qual foi recebida.
28. No dia 20 de Setembro de 2011, a insolvente não compareceu no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, a fim de outorgar escritura de compra e venda, não entregou os documentos necessários para a celebração da escritura, nem assegurou o cancelamento da hipoteca a favor da CCAM de …
29. Os impugnantes remeteram à insolvente e aos seus sócios carta registada, datada de 06 de Julho de 2012, com o seguinte teor: “(…) vimos pela presente notificar V. Exas. Na qualidade de representantes legais da “AA, Lda.”, para comparecerem no próximo dia 24 de Julho de 2012, pelas 15,00 horas, no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, (…) a fim de ser celebrada escritura pública de compra e venda/contrato definitivo (…).
Caso V. Exas. não compareçam na data, hora e local supra designados para a realização da escritura, consideramos que a mora resultante da vossa não comparência para a realização da escritura se converterá, para os devidos efeitos legais, em incumprimento definitivo imputável a V. Exas, dando-se, assim, por resolvido o contrato-promessa ora em causa. (…)”.
30. No dia 24 de Julho de 2012, a insolvente não compareceu no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos, a fim de outorgar escritura de compra e venda.
Do Crédito da Caixa de Crédito Agrícola …
31. Por escritura pública outorgada em 06.12.2006, a insolvente constituiu para garantir “a) o bom e integral pagamento de todas e quaisquer obrigações e responsabilidades até ao montante de capital de €600.000,00, perante ela contraídas ou a contrair que derivem de qualquer operação de natureza bancária (….), b) os respetivos jutos remuneratórios taxa praticada pela Caixa para operações de idêntica natureza e idêntico prazo, e que para efeitos de hipoteca se fixa em 6,92%, acrescida em caso de mora, e a título de cláusula penal, da sobretaxa de 4%, capitalizáveis; c)e as despesas (…) que se computam em €60,000,00 (…)” hipoteca a favor da CCAM de … sobre os seguintes imóveis: “a) prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número …/Samora Correia (…); b) prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número …/Samora Correia (…); c) prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número .../Samora Correia; d) prédio urbano (…) descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número …/Samora Correia (…)”.
32. A hipoteca aludida em 31) encontra-se registada sobre o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número ..., da freguesia de Samora Correia, pela Ap. 11 de 30-11-2006, com o montante máximo assegurado de €678.140,40. 33. 33. A CCAM de … é portadora:
a) de uma livrança emitida em 01-04-2010, vencida em 30-12-2011, no montante de €48.977,59, subscrita pela insolvente e avalizada por AS, MS e DG;
b) de uma livrança emitida em 13-04-2010, vencida em 30-12-2011, no montante de €179.634,73, subscrita pela insolvente e avalizada por AS, MS e DG;
c) de uma livrança emitida em 13-04-2010, vencida em 30-12-2011, no montante de €195.081,72, subscrita pela insolvente e avalizada por AS, MS e DG;
d) de uma livrança emitida em 24-08-2010, vencida em 30-12-2011, no montante de €501.498,23, subscrita pela insolvente e avalizada por AS, MS e DG.
34. Apresentadas a pagamento na data de vencimento, não foram pagas, nem posteriormente.
35. Por escritura pública outorgada em 12-03-2009, a CCAM de … declarou conceder à insolvente um empréstimo no montante de €150.000,00, pelo prazo de 36 meses, e a insolvente confessou-se devedora das quantias mutuadas, com a obrigação de as reembolsar e de pagar os inerentes juros e demais encargos.
36. Pela mesma escritura, a insolvente constituiu, para garantia do “a) bom e integral pagamento do capital do referido empréstimo no montante de €150.000,00; b) respetivos juros remuneratórios à taxa contratada, que para efeitos de registo da hipoteca, se fixa em 9%, acrescida em caso de mora, a esse título e de cláusula penal, da sobretaxa de 4%, capitalizáveis; c) despesas (…) que se computam em €6.000,00” hipoteca a favor da CCAM de … sobre o prédio urbano (…) descrito na conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número ... da freguesia de Samora Correia.
37. A hipoteca aludida em 36) encontra-se registada sobre o imóvel descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o número ..., da freguesia de Samora Correia, pela Ap. 3998 de 2009/02/18, com o montante máximo assegurado de €214.500,00.
38. Do n.º 3 da Cláusula Primeira do Documento Complementar anexo à Escritura Pública de Mútuo com Hipoteca, Aval e Procuração, consta: “O montante do empréstimo será mutuado por tranches, a solicitação escrita da sociedade mutuária (…)”.
39. Por conta do empréstimo aludido, foram creditadas na conta da insolvente seis tranches no montante global de capital de € 145.000,00.
40. O empréstimo foi concedido pelo prazo de 36 meses com início em 12-03-2009, tendo sido estabelecido um período de carência de capital de 36 meses, a contar dessa data.
41. Na Cláusula Terceira do Documento Complementar anexo à Escritura Pública foi estipulado que:
“1) A quantia mutuada vence juros, postecipados e contados dia a dia, à taxa de juro anual nominal que resultar da média aritmética simples das cotações diárias da taxa Euribor (base 360 dias) a seis meses, durante o mês anterior a cada período semestral de contagem e arredondada à milésima de ponto percentual, por excesso se a quarta casa decimal for igual ou superior a cinco, ou por defeito se for inferior, e depois acrescida do "spread" ou margem de três virgula cinquenta pontos percentuais, o que se traduz na taxa de juro nominal atual de 5,534%.
2) A taxa anual efetiva (TAE) deste contrato, calculada nos termos do Dec. Lei n.0 220/94, de 23.08 é de 5,677%. (…)
4) Em caso de mora no pagamento de qualquer obrigação ou quantia são devidos juros moratórias, á taxa nominal aplicável acrescida de 4%, a título de mora e cláusula penal, que se vencem e são exigíveis diariamente e sem dependência de interpelação.
5) A Caixa Agrícola pode capitalizar os juros remuneratórios correspondentes a
períodos não inferiores a três meses e juros moratórias de período igual ou superior a um ano, adicionando as quantias de tais juros ao capital em divida, para passarem a seguir este regime.”
42. Da Cláusula Sexta do Documento Complementar anexo à Escritura Pública de Mútuo com Hipoteca e Procuração consta:
1) O não cumprimento de quaisquer obrigações da sociedade mutuária, (…) produz o vencimento antecipado e a exigibilidade de todas as demais obrigações (…)”.
43. A insolvente apenas procedeu ao pagamento da prestação de juros até 12-09-2010, nada mais liquidando até à presente data.
44. Nos termos previstos no n.º 3 da Cláusula Terceira do Documento Complementar anexo à Escritura Pública de Mútuo com Hipoteca, Aval e Procuração no caso de mora, a taxa de juro acordada é acrescida de uma sobretaxa de 4%, isto é, de 8,836% ao ano.
45. Instada para proceder à regularização da dívida, a insolvente nada fez AA, Lda. nada fez até hoje, ficando em dívida o valor de € 145.000,00 a título de capital, acrescido de juros, no valor global de €173.611,07.
46. A CCAM de … prestou em nome da insolvente, a Garantia Bancária n.º 72004348844 até ao limite de € 62.433,88, a favor da Câmara Municipal de Salvaterra de Magos.
47. A garantia bancária foi caucionada por livrança, avalizada por AS e mulher MS e por DG e mulher MG.
48. A Câmara Municipal de Salvaterra de Magos, beneficiária, reduziu o montante da garantia para € 6.243,30.
49. Até à presente data, a garantia não foi acionado.
50. Em Maio de 2012, no âmbito dos processos executivos com os n.ºs 1970/200901065777 e 1970/201101000144, que correram os seus termos no Serviço de Finanças de Benavente, a CCAM de … adquiriu, para pagamento de créditos que reclamou, referentes aos empréstimos contraídos pela empresa “AA, Ld.ª” o imóvel sito em …, Porto Alto, terreno para construção, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Samora Correia sob o art.º n.º … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Benavente sob o n.º …, da mesma freguesia.
51. Em Novembro de 2012 a CCAM de …, no processo de execução n.º 1114/11.7 TBBNV, que corre os seus termos no 1.º Juízo deste Tribunal, reclamou créditos relativos aos empréstimos concedidos à “ AA, Ld.ª”, apenas no montante de € 563.964,66, o crédito aí reclamado respeita ao montante garantido por hipoteca dos imóveis aí identificados, pertencentes à Sociedade AA, Lda., os quais também beneficiam de aval prestado pelos Devedores Insolventes.
52. No âmbito do processo de execução fiscal n.º 1970201101000144, a CCAM de … recebeu o montante de €199.121,96, em consequência da adjudicação do imóvel.
53. Deste valor, a quantia de €134.372,39 foi abatida quer no processo de insolvência de pessoa singular de AS, quer no presente processo, uma vez que tal valor não foi sequer reclamado.
54. O remanescente, no valor de €53.703,57, não foi abatido em qualquer dos processos.
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2. Nulidades da sentença.2.1. Omissão de pronúncia.
Alega a recorrente que a sentença proferida pelo Tribunal a quo padece de uma omissão de pronúncia quantos aos factos em discussão, porquanto limitou-se a dar como provados os factos constantes dos pontos 1 a 11 da Sentença e esqueceu-se de referir que o escrito denominado “Contrato de Promessa de Compra e Venda, datado de 13 de Maio de 2008, foi alvo de aditamentos, juntos aos autos, e que foram totalmente ignorados pelo Tribunal a quo.
Com base em tal argumento sustenta a nulidade da sentença, ao abrigo do disposto na alínea d) do art.º 615.º do C. P. Civil.
Nulidade essa que se verifica igualmente quanto aos pontos de facto n.ºs 12 a 27 (no que respeita aos credores DD e EE), omitindo o escrito denominado Contrato Promessa Compra e Venda datado de 03.02.2010, junto em sede de audiência de julgamento que ocorreu em 13.05.2015, pela testemunha CG.
Concluiu que o Tribunal a quo limitou-se a admitir a junção aos autos dos referidos documentos, mas não se pronuncia quanto à valoração dos mesmos, quer pela positiva, quer pela negativa, não extraindo da sua junção qualquer consequência jurídica.
Porém, sem razão.
De acordo com a 1.ª parte da alínea d), do n.º1, do art.º 615.º do C. P. Civil, a sentença é nula, quando “o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar”.
O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outra, não podendo ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras – art.º 608.º/2 do C. P. Civil.
E a decisão padece do vício da nulidade quer no caso de o juiz deixar de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar quer quando conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Tem sido entendimento pacífico da doutrina e na jurisprudência, que apenas as questões em sentido técnico, ou seja, os assuntos que integram o “thema decidendum”, ou que dele se afastam, constituem verdadeiras questões de que o tribunal tem o dever de conhecer para decisão da causa ou o dever de não conhecer, sob pena de incorrer na nulidade prevista nesse preceito legal.
Questões submetidas à apreciação do tribunal identificam-se com os pedidos formulados, com a causa de pedir ou com as exceções invocadas, desde que não prejudicadas pela solução de mérito encontrada para o litígio.
Coisa diferente são os argumentos, as razões jurídicas alegadas pelas partes em defesa dos seus pontos de vista, que não constituem questões no sentido do art.º 615º nº 1, al. d), do CPC. Daí que, se na sua apreciação de qualquer questão submetida ao conhecimento do julgador, este se não pronuncia sobre algum ou alguns dos argumentos invocados pelas partes, tal omissão não constitui qualquer nulidade da decisão por falta de pronúncia.
Como escreve Amâncio Ferreira, in “Manual dos Recursos em Processo Civil”, 9.ª Edição, pág. 57, “trata-se de nulidade mais invocada nos tribunais, originada na confusão que se estabelece com frequência entre questões a apreciar e razões ou argumentos aduzidos no decurso da demanda”. E acrescenta, citando Alberto dos Reis, Código de Processo Civil, Anotado, Volume V, pg. 143, que “são na verdade coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte. Quando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão”.
Ora, como facilmente se deteta na argumentação aduzida pela recorrente, não está em causa a omissão de questão submetida ao conhecimento do julgador, no sentido apontado, o qual conheceu de todas as questões colocadas pelos credores reclamantes, mas da eventual não valorização ou desconsideração de documentos para a convicção do julgador no julgamento da matéria de facto.
Só que essa desconsideração não constitui vício que se projete na sentença, tendo em conta a tipicidade das nulidades elencadas no art.º 615.º/1 do C. P. Civil, podendo, quando muito, traduzir erro de julgamento, a motivar adequado recurso com impugnação da matéria de facto, para além das consequências previstas nas alíneas c) e d), do n.º2, do art.º 662.º do C. P. Civil, quanto à contradição sobre a matéria de facto ou esta não se mostre devidamente fundamentada.
Improcede, pois, as apontadas nulidades por omissão de pronúncia.
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2.2. Falta de fundamentação.Defende a recorrente que “apesar as inúmeras omissões factuais, e que desvirtuam a realidade discutida nos autos”, sempre teria de se pronunciar quanto às contradições existentes entre os Escritos denominados de Contrato Promessa e seus aditamentos, porquanto os mesmos são contraditórios entre si, pelo que a sentença é nula por falta de fundamentação quando a fundamentação de facto ou de direito seja insuficiente e em termos tais que não permitam ao destinatário da decisão judicial a perceção das razões de facto e de direito da decisão judicial.
Nos termos do art.º 615º, n.º 1, alínea b), do C. P. Civil, a sentença é nula quando: “ Não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão;
A causa de nulidade referida ocorre quando o tribunal julga procedente ou improcedente um pedido, mas não especifica quais os fundamentos de facto ou de direito que foram relevantes para essa decisão, violando o dever de motivação ou fundamentação das decisões judiciais (art. 208º, n.º 1, C. R. P. e art. 154º, n.º 1, do C. P. Civil).
Como ensina Teixeira de Sousa, in “Estudos Sobre o Novo Processo Civil”, pág. 221: “o dever de fundamentação restringe-se às decisões proferidas sobre um pedido controvertido ou sobre uma dúvida suscitada no processo (...) e apenas a ausência de qualquer fundamentação conduz à nulidade da decisão (...); a fundamentação insuficiente ou deficiente não constitui causa de nulidade da decisão, embora justifique a sua impugnação mediante recurso, se este for admissível”.
Também Lebre de Freitas, in C. P. Civil, pág. 297, sublinha que “há nulidade quando falte em absoluto indicação dos fundamentos de facto da decisão ou a indicação dos fundamentos de direito da decisão, não a constituindo a mera deficiência de fundamentação”.
E já o Professor Alberto dos Reis, in C. P. Civil, Anotado, Vol. V, pág. 140, lembrava que “há que distinguir cuidadosamente a falta absoluta de motivação da motivação deficiente, medíocre ou errada. O que a lei considera nulidade é a falta absoluta de motivação; a insuficiência ou mediocridade da motivação é espécie diferente, afeta o valor doutrinal da sentença, sujeita-a ao risco de ser revogada ou alterada em recurso, mas não produz nulidade. Por falta absoluta de motivação deve entender-se a ausência total de fundamentos de direito e de facto”.
No caso concreto, é evidente não se detetar na decisão recorrida essa nulidade, visto que a decisão recorrida elenca os factos provados e enuncia os fundamentos de direito que justificam essa decisão, mais concretamente a demonstração de dois contratos promessa, incumpridos pela insolvente, consequente direito dos recorridos a exigir o dobro do sinal prestado, créditos garantidos com o direito de retenção sobre os imóveis que ocupam e que foram objeto mediato dos contratos prometidos.
Com efeito, lê-se na decisão:
“(…) Assim, e no caso, verificado o incumprimento definitivo, e concluindo, como se conclui no citado Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, pela culpa do devedor, nos termos do artigo 798º do Código Civil, este é responsável pelo prejuízo causado ao credor.
No caso do contrato promessa e nos termos do disposto no já referido artigo 442º do Código Civil, prevê-se no caso de incumprimento por parte do contraente que recebeu o sinal, que o contraente não faltoso pode exigir o dobro do que prestou ou, tendo havido tradição da coisa, o valor da coisa a que se refere o contrato prometido, determinado objetivamente à data do incumprimento, com dedução do preço convencionado e restituição e parte do preço pago.
Os credores impugnantes, BB e esposa e DD e esposa optaram pela indemnização correspondente à devolução do sinal em dobro, no caso, a ser reconhecido como crédito a verificar e graduar sobre o produto da venda dos bens que compõem a massa insolvente.
Requerem ainda que o seu crédito seja classificado como garantido, por beneficiar de direito de retenção.
Nos termos do disposto na alínea f) do nº1 do art. 755º do Código Civil goza do direito de retenção: “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos termos do artigo 442º”
Tendo-se apurado o direito à indemnização e a existência de tradição da coisa, e mais uma vez, como resulta expressamente do citado Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, nos termos do disposto no artigo 755º nº1, al. f) do Código Civil, os impugnantes gozam de direito de retenção, devendo, assim, ser pagos nos termos do disposto no artigo 759º do mesmo diploma, com preferência, quer sobre os demais credores do devedor, quer sobre o credor que goza de garantia real (hipoteca), no que toca ao produto da venda da fração prometida vender”.
Portanto, a sentença não omite os fundamentos de facto nem os de direito, mostra-se suficientemente fundamentada de facto e de direito.
Questão diversa será a de saber se assim podia decidir. Mas esta concreta questão não se inscreve no âmbito das nulidades da sentença, tipificadas no citado art.º 615.º do C. P. Civil, em particular a da mencionada alínea b) do n.º1, nem no âmbito do presente recurso.
E é igualmente evidente que o fundamento invocado não se enquadra na alínea c), do n.º1, do art.º 615.º, do C. P. C, quando afirma ocorrer contradição entre a matéria de facto e a decisão.
Nos termos do citado normativo, a sentença é nula quando “ os fundamentos estejam em oposição com a decisão, ou ocorra ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”.
A nulidade prevista na 1.ª parte da alínea c) do referido preceito legal remete-nos para o princípio da coerência lógica da sentença, pois que entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica. Não está em causa o erro de julgamento, quer quanto aos factos, quer quanto ao direito aplicável, mas antes a estrutura lógica da sentença, ou seja, quando a decisão proferida seguiu um caminho diverso daquele que apontava os fundamentos.
Como escrevem Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, “Dos Recursos”, Quid Júris, pág. 117: “A observação da realidade judiciária mostra que é vulgar a arguição da nulidade da decisão … E a verdade é que por vezes se torna difícil distinguir o error in judicando – o erro na apreciação da matéria de facto ou na determinação e interpretação da norma jurídica aplicável – e o error in procedendo, como é aquele que está na origem da decisão”. No mesmo sentido o Ac. do S, T. J. de 30/9/2010, Proc. n.º 341/08.9TCGMR.G1.S2, in www.dgsi.pt/jstj, quando refere “o erro de julgamento (error in judicando) resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error júris), para que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa”.
Porque assim é, as nulidades da decisão, são vícios intrínsecos da própria decisão, deficiências da estrutura da sentença que não podem confundir-se com o erro de julgamento que se traduz antes numa desconformidade entre a decisão e o direito (substantivo ou adjetivo) aplicável. Nesta última situação, o tribunal fundamenta a decisão, mas decide mal; resolve num certo sentido as questões colocadas porque interpretou e/ou aplicou mal o direito (cf. Ac. RC de 15.4.08, Proc.1351/05.3TBCBR.C1).
Assim, no que respeita a esta nulidade, é evidente a sua inexistência, pois que o raciocínio lógico seguido na decisão teria de conduzir à procedência da ação, nos precisos termos exarados, não se vislumbrando, a não ser aos olhos da recorrente, qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão.
Como ensina Remédio Marques, in “Ação Declarativa À Luz Do Código Revisto”, 3.ª Edição, pág. 667, “a ambiguidade da sentença exprime a existência de uma plurissignificação ou de uma polissemia de sentidos (dois ou mais) de algum trecho, seja da sua parte decisória, seja dos respetivos fundamentos”, e “ a obscuridade, de acordo com a jurisprudência e doutrinas dominantes, traduz os casos de ininteligibilidade da sentença”
Posição idêntica é manifestada por Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, Manual de Processo Civil, 2.ª Edição, pág. 693, referindo “ o pedido de aclaração tem cabimento sempre que algum trecho essencial da sentença seja obscuro (por ser ininteligível o pensamento do julgador) ou ambíguo (por comportar dois ou mais sentidos distintos)”.
Ora, é bem de ver que a recorrente não identifica qualquer obscuridade ou ambiguidade da sentença, sendo inequívoco o sentido da decisão e dos seus fundamentos, nem se mostra ininteligível, pois lendo os seus fundamentos é de fácil compreensão.
Na verdade, os recorrentes não apontam à sentença qualquer contradição, ambiguidade ou obscuridade, antes discordam da decisão por nela se ter reconhecido o direito de crédito, bem como o direito de retenção sobre os imóveis para garantia desses créditos.
Resumindo, não se verifica as apontadas nulidades da sentença.
Improcedem, pois, as alegadas nulidades.
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3. Reapreciação da matéria de facto.Como é consabido, no caso de o recurso envolver a impugnação da matéria de facto, o recorrente, sob pena de rejeição, deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados, a decisão que, em seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, enunciá-los na motivação de recurso e sintetiza-los nas conclusões, bem como os concretos meios probatórios que, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizado impunham decisão diversa da adotada quanto aos factos impugnados, indicando as passagens da gravação em que se funda, sem prejuízo da possibilidade de, por sua iniciativa, proceder à respetiva transcrição – Art.º 640.º/1 e 2 do C. P. C. (Cf. Abrantes Geraldes, in “Recursos em Processo Civil, Novo Regime, 3.ª Ed., Almedina, pág.153 e Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, dos Recursos, Quid Júris, Pág. 253 e segs).
Na verdade, como sublinham Luís Correia de Mendonça e Henrique Antunes, ob. Cit. Pág. 253 e 254, “(…) o recorrente que impugne a matéria de facto deve procurar demonstrar o erro de julgamento dessa matéria, demonstração que implica a produção de razões ou fundamentos que, no seu modo de ver, tornam patente tal erro “(…). “(…) não parece excessivo exigir ao apelante que, no curso da alegação, exponha, explique e desenvolva os fundamentos que mostram que o decisor de 1.ª instância errou quanto ao julgamento da matéria de facto, exposição e explicação que deve consistir na apreciação do meio de prova que justifica a decisão diversa da impugnada, o que pressupõe, naturalmente, a indicação do conteúdo desse meio de prova, a determinação da sua relevância e a sua valoração. Este especial ónus de alegação, a cargo do recorrente …, deve ser cumprido com particular escrúpulo ou rigor, caso contrário, a impugnação da matéria de facto banaliza-se numa mera manifestação inconsequente de inconformismo.” – No mesmo sentido, Abrantes Geraldes, ob. cit. E Luís Filipe Brites Lameiras, Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 2008, pág. 80.
O mesmo entendimento tem sido seguido pelo STJ, nomeadamente nos seus Acs. de 4/5/2010, Proc. 1712/07.3TJLSB.L1.S1 e de 23/02/2010 (ambos em www.dgsi.pt/jstj), este último, cujo sumário, no que ora importa, é o seguinte: “ Não se exige ao recorrente, no recurso de apelação, quando impugna o julgamento da matéria de facto, que reproduza nas conclusões tudo o que alegou no corpo alegatório e preenche os requisitos enunciados no art.º 690.º-A, n.º1, alíneas a), b) e n.º2, do C. P. Civil, o que tornaria as conclusões, as mais das vezes, não numa síntese, mas numa complexa e prolixa enunciação repetida do que afirmara. Esta consideração não dispensa, todavia, o recorrente de nas conclusões fazer alusão àquela pretensão sobre o objeto do recurso, mais não seja, pela resumida indicação dos pontos concretos que pretende ver reapreciados, de modo a que delas resulte, inequivocamente, que pretende impugnar o julgamento da matéria de facto”.
Não procedendo a estas obrigatórias especificações o recurso sobre a matéria de facto será rejeitado, nos termos do art.º 640.º/1, do C. P. C., sendo que se não indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o seu recurso, será rejeitado o recurso nesta parte – n.º2, al. a), do citado preceito legal.
Ora, a recorrente nas suas alegações e conclusões revela intenção de recorrer da matéria de facto, indicando os vários pontos da matéria de facto provados - n.ºs 1, 2, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19 e 23 -, que considera que deviam ter sido dados como não provados, e indicou os concretos meios de prova, a saber: os depoimentos de AS, depoimento prestado em sede de audiência de julgamento de 13.05.2015, com gravação no cd inicio no minuto 10:02:33 e términus 11:18:09; e C…, com início em 14:59:50 e términus em 16:02:22.
E critica a convicção do tribunal a quo por ter valorado os depoimentos prestados pelas testemunhas H… e C… (filho e nora da credora impugnante EE casada com DD), já que, por serem familiares diretos, não poderia acontecer outra coisa, para além de terem interesse direto no desfecho da final. O mesmo argumento é apontado ao depoimento das filhas do Credor BB (L… e M…).
Não indicou, porém, as passagens da gravação em que se funda a sua discordância quanto às testemunhas que menciona, sem prejuízo da sua transcrição.
Ora, não basta discordar da valorização que foi dada a uns meios de prova em detrimento de outros, é necessário que se identifiquem os concretos meios probatórios e as passagens da gravação em que se funda a sua discordância quanto às testemunhas que menciona, sendo manifestamente insuficiente a indicação, em termos genéricos, do dia do depoimento e início e termo de todo o depoimento, sendo que está em causa uma parte desse depoimento, que segundo a recorrente contraria ou infirma os factos tidos por assentes.
E o art. 640.° n.°l, alíneas a) e c) do C. P. Civil é claro ao impor, obrigatoriamente, sob pena de rejeição, a indicação dos concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados e da decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre os pontos de facto impugnados, acrescentando a alínea b) que o apelante deve também indicar "os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida”. E, neste caso, incumbe também ao recorrente, "sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes" (art.º 640.º, n°2, alínea a) do C. P. Civil).
Ora, lendo e relendo as alegações e conclusões, consta-se que em parte alguma a recorrente indica, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, relativamente aos depoimentos gravados.
E incumbia ao recorrente indicar as passagens da gravação ou as afirmações (transcrição) proferidas no depoimento gravado que impunham decisão diversa da proferida.
Ao invés, o apelante limitou-se a discordar da convicção do julgador e da sua fundamentação, negando que os depoimentos das testemunhas mencionadas na fundamentação da decisão de facto fossem decisivas para a prova dos pontos de facto que mencionou, referindo-se ao teor desses depoimentos, sem indicar ou transcrever, quer no corpo da alegação quer nas conclusões, qualquer passagem dos respetivos depoimentos que apontasse nesse sentido, ou seja, sem transcrever esses depoimentos e sem indicar, com precisão, as passagens da gravação desses depoimentos.
Acresce que a factualidade mencionada foi dada como provada essencialmente tendo em conta a prova documental junta nos autos, nomeadamente os contratos promessa, a escritura pública celebrada relativamente ao facto 23, bem como as cartas referidas nos factos 25 a 28, e sendo certo que a prova documental junta na audiência de 13/5/2015, a que se refere a recorrente, que consubstancia os contratos-promessa celebrados em 13/9/2009 e 3/2/2010, respetivamente, importa não ignorar que tais documentos foram impugnados pelos recorridos, por requerimentos apresentados em 21/05/2015 e 22/05/2015, respetivamente, aí expressando (BB e CC), nomeadamente:
“(…) Mais se dirá que o documento intitulado por contrato promessa de compra e venda é uma mera cópia adulterada no que concerne à data e às assinaturas nele fotocopiadas, facto facilmente confirmado mediante confronto entre as assinaturas apostas nos originais dos contratos outorgados entre as partes em questão e juntos aos autos, para aferir a inconformidade entre das ditas assinaturas.
Ora, atendendo ao acima exposto, requer-se a V. Exa. se digne ordenar que seja extraída certidão do aludido documento designado por contrato promessa de compra e venda, a qual se destinará para eventual procedimento criminal contra a credora CCASM, devendo ainda a mesma ser condenada em multa pela junção extemporânea dos aludidos documentos, o que desde já se requer”.
Também os recorridos DD e mulher EE aí afirmaram:
“ O documento intitulado de “CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA” alegadamente celebrado entre a Insolvente e os ora impugnantes, mais não é do que uma cópia adulterada, no que diz respeito ao seu teor, à data nele aposta e às assinaturas que dele constam e que não são dos ora impugnantes.
Quanto ao documento designado de “ Relatório de Crédito Vencido”, trata-se, também ele, de uma mera cópia, cujos factos que aí se relatam, em nada correspondem à verdade.
Assim, ao abrigo do que dispõem os artigos 444.º e 446.º do C.P.C., impugnam-se, para os devidos e legais efeitos, a genuinidade e autenticidade dos aludidos documentos, bem como os respetivos conteúdos”.
E não invoca, nem demonstra, a recorrente, ter feito prova da sua autenticidade, pelo que não pode, com base nesses documentos, infirmar a existência dos contratos – promessa, sendo que um deles foi celebrado por escritura pública ( facto 23).
O mesmo se dirá relativamente aos pontos de facto “n.ºs 6, 7, 8, 10, 25, 26, 27, 28, 29, 30, da Base Instrutória (?)”, considerando que não deviam ser dados como provados, “face à documental junta aos autos – inclusivamente, por ordem do Tribunal”, por entender não estar em causa “verdadeiros contratos de promessa de compra e venda, não se pode igualmente aceitar que tenha existido, qualquer incumprimento contratual”.
Também aqui a recorrente não indicou os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, nem indicou, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes, remetendo-se, para o ponto anterior, o quanto aí se disse quanto aos documentos juntos em audiência.
Resumindo, não cumpriu com o mencionado ónus de especificação legal e que se impunha para a impugnação da matéria de facto, o que obsta ao seu conhecimento.
Rejeita-se, pois, o conhecimento da matéria de facto, dando-se por assente a fixada na 1.ª instância.
***
4. O direito.4.1. Do direito de crédito e direito de retenção.
A recorrente discorda da verificação do crédito dos recorridos, correspondente ao sinal dobrado, e que tal crédito goze do direito de retenção.
Diz a recorrente que o processo de insolvência tem um regime específico, imperativo, aplicável aos contratos-promessa em curso à data da celebração de insolvência (art. 119.º do CIRE), aí se prevendo apenas no caso de, cumulativamente, o contrato-promessa ter eficácia real, existir tradição da coisa e o insolvente ser o promitente-vendedor não pode o Administrador da Insolvência recusar o cumprimento do contrato (art. 106.º in fine). Em consequência, nos casos em que o promitente-comprador seja beneficiário de contrato-promessa com eficácia real e que tenha obtido a tradição da coisa objeto do contrato, pode requerer ao Administrador de Insolvência o cumprimento do contrato, não podendo este recusar o respetivo cumprimento. Mas, se ao invés, o promitente-comprador reclamar o seu crédito, isso significa que não pretende o cumprimento, mas sim o acionamento do valor indemnizatório previsto nas disposições conjugadas do n.º 2 do art. 106.º, n.º 5 do art. 104.º e alínea d) do n.º 3 do art. 102.º todos do CIRE”.
A recorrente carece de razão como se dirá de seguida.
De acordo com a alínea f) do n.º1 do art.º 755.º do C. Civil, goza do direito de retenção “O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos temos do artigo 442.º”.
A decisão recorrida, tendo em conta a orientação jurisprudencial fixada no AUJ n.º4/2014, considerou que os recorridos têm direito ao sinal dobrado e gozam do direito de retenção, graduando o crédito reconhecido antes do crédito hipotecário da recorrente.
Com efeito, lê-se na decisão recorrida:
“(…) Tal divergência foi, contudo, resolvida pelo Acórdão do STJ n.º4/2014 de 20.03.2014, publicado no DR, I Série, nº 95, de 19.05.2014, que uniformizou jurisprudência no sentido de que: “No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755º nº 1 alínea f) do Código Civil.”
Sublinha, para alcançar esta conclusão, que o CIRE não prevê expressamente a situação do contrato promessa com eficácia obrigacional em que há tradição da coisa mas que a mesma deve ser enquadrada por apelo aos artigos 106º, n.º2 e 104º do CIRE, uma que o que está em causa é “a forte expectativa que a traditio criou no promitente-comprador quanto à solidez do vínculo. Cimentada esta confiança, e “corporizada” destarte a posse, existe, na prática, do lado do adquirente um verdadeiro animus de agir como possuidor, não já nomine alieno mas antes em nome próprio”, sendo, pois, tal situação parificada com as hipóteses em que foi conferido efeito real à promessa de venda.
Acrescenta ainda, em defesa desta tese, que existindo a obrigação do AI de cumprir o contrato promessa, a recusa de cumprimento tem implícita uma “imputabilidade reflexa considerando o comportamento da insolvente na origem do processo falimentar” e como tal a culpa da insolvente.
E, sendo o incumprimento definitivo e culposo, mantêm-se os efeitos do incumprimento do contrato-promessa, previstos no artigo 442º do CIRE.
Assim, e no caso, verificado o incumprimento definitivo, e concluindo, como se conclui no citado Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, pela culpa do devedor, nos termos do artigo 798º do Código Civil, este é responsável pelo prejuízo causado ao credor.
…
Tendo-se apurado o direito à indemnização e a existência de tradição da coisa, e mais uma vez, como resulta expressamente do citado Acórdão de Uniformização de Jurisprudência, nos termos do disposto no artigo 755º nº1, al. f) do Código Civil, os impugnantes gozam de direito de retenção, devendo, assim, ser pagos nos termos do disposto no artigo 759º do mesmo diploma, com preferência, quer sobre os demais credores do devedor, quer sobre o credor que goza de garantia real (hipoteca), no que toca ao produto da venda da fração prometida vender.
Em face do exposto, reconhece-se o crédito de BB e CC pelo valor de €480.000,00 e o crédito de DD e EE pelo valor de €485.000,00, os quais gozam de direito de retenção sobre os respetivos imóveis”.
Ora, a jurisprudência fixada nesse AUJ foi no sentido de entender que o regime legal consagrado na alínea f) do n.º1 do art.º 755.º do C. Civil, que atribui ao beneficiário de promessa de transmissão da propriedade de imóvel que obteve a tradição deste, tem direito de retenção pelo crédito resultante do incumprimento definitivo, por banda do promitente vendedor, prevalecendo esse direito de retenção sobre a hipoteca registada anteriormente, por considerar merecer melhor tutela os direitos e expectativas do consumidor no caso de aquisição de habitação, ou seja, o legislador conferiu maior proteção, segurança e prevalência dos direitos dos consumidores.
Com efeito, aí foi fixada a seguinte jurisprudência:
“No âmbito da graduação de créditos em insolvência o consumidor promitente-comprador em contrato, ainda que com eficácia meramente obrigacional com traditio, devidamente sinalizado, que não obteve o cumprimento do negócio por parte do administrador da insolvência, goza do direito de retenção nos termos do estatuído no artigo 755.º nº 1 alínea f) do Código Civil”.
Como se reconhece no citado AUJ “ Assim se compreende que a alínea f) do artigo 755º nº 1 seja entendida restritamente de molde a que se encontre a coberto da prevalência conferida pelo “direito de retenção” o promissário da transmissão de imóvel que obtendo a tradição da coisa seja simultaneamente um consumidor”[1].
Como refere Fernando de Gravato de Morais, “Contrato-promessa Em Geral, Contrato-promessa Em Especial”, 2009, pág. 236, “A introdução de um tal regime teve sobretudo em vista tutelar o promitente-consumidor no confronto com as instituições de crédito. Trata-se de dar prevalência ao direito dos consumidores à proteção de particulares interesses económicos conexos, dominantemente, a compra de casa própria”.
E ao consumidor final se refere Jorge Ribeiro de Faria, “Direito das Obrigações”, Vol. I, pág. 281, realçando que “ no diferendo ou jogo de interesses polarizado em torno de um consumidor final e das instituições de crédito, a lei, repensando tudo, deixou cair mais uma vez para o lado do primeiro. E bem”.
E quanto ao direito dos promitentes-compradores ao sinal dobrado, e não em singelo como defende a recorrente, refere-se na decisão recorrida, após se concluir ter ocorrido incumprimento definitivo dos contratos promessa antes da declaração de falência (em 26 de Outubro de 2012), o seguinte:
“Ainda que assim não se entendesse e se considerasse que os contratos promessa estariam ainda em curso à data da declaração de insolvência, caberia ao Administrador de Insolvência, ao abrigo do disposto no artigo 102º do CIRE, declarar se cumpria os mesmos ou recusava o seu cumprimento.
No caso, não tendo o AI emitido qualquer declaração expressa quanto ao cumprimento destes contratos, sempre se teria que entender que ao reconhecer os créditos de ambos os credores impugnantes (ainda que apenas pelo sinal em singelo), estaria implicitamente a recusar o cumprimento do contrato e, consequentemente, a determinar o seu incumprimento definitivo”.
Na verdade, não vemos motivo para não acompanhar este raciocínio.
E quanto ao direito à restituição apenas em singelo do valor entregue a título de sinal e princípio de pagamento, pelas razões invocadas pela recorrente, ou em dobro como decidido pelo tribunal a quo, remete-se para o entendimento seguido no citado AUJ n.º 4/2014, que pela sua clareza se transcreve:
“Corolário lógico desta argumentação seria assim o afastamento do âmbito do CIRE da aplicabilidade do artigo 442º do Código Civil referente ao incumprimento do contrato promessa; a cominação constante do nº 2 desse normativo está dependente da constatação de culpa da parte não cumpridora. Só que esta, com a declaração de insolvência da Sociedade …transmudou -se, não sendo já a entidade que era, estando agora representada pelo administrador. Tal modificação traria consigo a impossibilidade de responsabilizar aquela pelo incumprimento do contrato -promessa, uma vez que já não subsiste juridicamente. Em consequência não haveria direito do promitente -comprador ao dobro do sinal prestado, desaparecendo de igual forma o seu direito de retenção. O respetivo crédito iria assim figurar na graduação com uma natureza meramente comum.
A Doutrina expendida no Douto Parecer junto vem em reforço desta posição.
Com o devido respeito, optamos pela solução contrária.
Começaremos por referir que a norma do artigo 102º do CIRE acima transcrito se aplica, como se vê do próprio texto, “sem prejuízo do estatuído nos artigos seguintes”, conferindo de certa forma autonomia ao estatuído no artigo 106º; e aqui a lei é expressa ao referir que “no caso de insolvência do promitente vendedor, o administrador da insolvência não pode recusar o cumprimento se já tiver havido tradição da coisa a favor do promitente-comprador; a isto acresce que nada apontando, a nosso a entrada em vigor do CIRE a orientação legislativa ao nível das consequências de incumprimento da promessa do contrato e suprindo pelo recurso ao regime da compra e venda com reserva de propriedade, a omissão da regulamentação do contrato promessa com efeito obrigacional e tradição do objeto, ficará o nº 2 do artigo 106º aplicável apenas ao contrato promessa com efeito meramente obrigacional e em que não tenha havido aquela tradição ao promitente -comprador. Só aqui, e a menos que uma das partes tenha cumprido integralmente a sua obrigação, poderá o administrador optar por cumprir ou recusar a execução do contrato.
Não se aduza ainda, contra o entendimento exposto, que não há imputação de culpa a fazer em caso de insolvência porque com a declaração desta última, a relação jurídica existente, então reconfigurada, não a poderá comportar, já que ao insolvente se substitui e passa a figurar em juízo apenas a massa falida e o administrador; é para nós claro o cariz redutor deste entendimento; a insolvência não surge do nada, radicando antes e à partida no comportamento de uma entidade que se mostrou não ter cumprido as suas obrigações. Nestes casos já foi decidido e bem, neste Supremo Tribunal de Justiça 18, que se verifica uma imputabilidade reflexa considerando o comportamento da insolvente na origem do processo falimentar; acresce que, seria sempre a esta última que cumpriria afastar a culpa, que se presume, em matéria de responsabilidade civil contratual — artigo 799º nº 1 do Código Civil. Por último diremos que o artigo 97º do CIRE que se reporta à extinção de privilégios creditórios e garantias reais, com a declaração de insolvência, não enumera “o direito de retenção” no elenco dos extintos. Adiante -se ainda que, como bem salienta o recorrente, bastaria, caso contrário, que uma empresa promitente vendedora e incumpridora do contrato, se apresentasse à insolvência para evitar as consequências do incumprimento.
Em suma concluímos que não sendo afetado o contrato-promessa, mantêm -se os efeitos do incumprimento a que se reporta o artigo 442º nº 2 do Código Civil”.
Resumindo, e sem necessidade de maiores desenvolvimentos, mostra-se acertada a decisão recorrida, não merecendo qualquer censura, porque proferida em conformidade com os factos assentes e a jurisprudência fixada nesse AUJ, razão pela qual deve ser mantida com a mesma fundamentação, o que conduz à improcedência da apelação.
Vencida no recurso, suportará a apelante as custas respetivas – art.º 527.º/1 do C. P. C.
***
IV. Sumariando, nos termos do art.º 663.º/7 do C. P. C.1. Decorre expressamente da alínea a) do n.º2 do art.º 640.º do C. P. Civil, a obrigatoriedade do recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar, com exatidão, as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes.
2. Tendo em conta a jurisprudência fixada no AUJ n.º 4/2014, os recorridos, enquanto promitentes-compradores, têm direito ao dobro do sinal entregue à insolvente, promitente-vendedora, na sequência dos contratos promessa de compra e venda celebrados e incumpridos, com tradição do imóvel, destinados à sua habitação própria e permanente, e gozam do direito de retenção, nos termos do estatuído nos artigos 442.º/2 e 755.º nº 1 alínea f) do Código Civil.
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V. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação e manter a decisão recorrida.
Custas da apelação pela recorrente.
Évora, 2017/01/12
Tomé Ramião
Francisco Xavier
Maria João Sousa e Faro
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[1] Como salienta Mário Júlio de Almeida Costa, in “ Contrato-promessa, Uma síntese do regime atual”, 5.ª Edição, 1998, pág. 68, nota 107, “ Esta garantia real foi atribuída pela reforma de 1980, que colocou a providência no n.º3 do art.º 442.º, mas depois deslocada, em 1986, mais adequadamente, para o quadro do art.º 755.º. Não faltam críticas que salientam o exagero da referida proteção concedida ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real, em detrimento de interesses de terceiros, designadamente de instituições bancárias credoras do promitente faltoso, e do comércio jurídico em geral. Tratou-se, sem dúvida, de uma deliberada opção legislativa, dentro de uma política de defesa do consumidor, a que não somos insensíveis”.
Antunes Varela, “ Sobre o Contrato-promessa”, 2.ª Edição, 1989, pág. 154 e segs., critica fortemente esta opção legislativa, por “prejudicar séria e decisivamente a instituição de crédito financiadora da obra, mesmo que o crédito desta esteja coberto por garantia hipotecária”.