Évora
| 27/17.3T8ETZ-A.E1 |  |
ARRENDAMENTO RURAL
(Sumário do Relator)
Acordam os Juízes da 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora
Recorrentes/Réus:
(…), (…) e (…)
Recorrida/Autora:
(…)
No Tribunal Judicial da Comarca de Évora, Juízo de Competência Genérica de Estremoz, a A., ora recorrida, propôs ação declarativa em processo comum contra o R. ora recorrente e ainda contra (…) e (…), pedindo que:
- Seja reconhecido à A. o direito de preferência na venda dos prédios rústicos inscritos na respectiva matriz predial sob os artigos (…) e (…) da secção J, da União das freguesias de Estremoz (Santa Maria e Santo André), no concelho de Estremoz sob os números (…)do Livro (…)e (…)/20150219, denominados como “(…)” e “Olival do (…)”, os quais foram vendidos pelo 1.º aos 2.º Réus, por escritura pública datada de 17 de Agosto de 2016.
- Sejam os 2ºs Réus condenados a entregar o referido prédio à Autora;
- Seja ordenado o cancelamento dos registos a favor dos 2ºs Réus;
- Se atribua aos 2º Réus os valores que despenderam com aquisição dos mencionados prédios rústicos, no valor de € 19.000,00 (dezanove mil euros), que se encontra depositado à ordem do processo.
- Seja o 1.º Réu, condenado nas custas e honorários a Advogado, no valor de € 1.500,00 (mil e quinhentos euros), por ter sido ele quem verdadeiramente deu causa à ação (na medida em que não cumpriu cabalmente o dever a que se encontrava legalmente obrigado).
- Caso não seja possível a substituição dos adquirentes pela Autora na titularidade dos respetivos prédios rústicos, sejam os Réus solidariamente condenados a pagar à Autora, uma indemnização não inferior, no valor de € 19.000,00.
Contudo o 1º Réu, não mais lhe respondeu e no dia 17.08.2016, vendeu aos 2ºs Réus, por escritura pública de compra e venda, os aludidos prédios.
Mais alega que os 2ºs Réus, em conluio com o 1º Réu, adquiriram em 24.06.2016, o prédio rústico com o nome de (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da secção J, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o número (…)Barra, dois mil e dois, zero cinco, zero sete, da freguesia de Santa Maria, para, em momento ulterior, ou seja, no dia 17.08.2016, celebrarem a mencionada escritura pública, com o pretexto de anexarem o prédio rústico correspondente ao artigo (…), da secção J.
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Realizada audiência de julgamento foi proferida a seguinte decisão:
Julgar parcialmente procedente, por parcialmente provada, a presente acção e, em consequência:
1.- a) Reconhecer à Autora, (…), o direito de preferência na compra prédios rústicos, sitos na União das Freguesia de Estremoz (Santa Maria e Santo André) concelho de Estremoz, a seguir identificados:
- no sítio ou com o nome de (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da Secção J, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o número (…)/20160719 (barra dois mil e dezasseis, zero sete dezanove) da freguesia de Santa Maria, pelo preço de dez mil e setecentos e noventa e sete euros e cinquenta cêntimos;
- no sítio ou com o nome de (…), (…) ou (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da Secção J, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o número (…)/20150219 (…), da freguesia de Santa Maria, pelo preço de oito mil e duzentos e dois euros e cinquenta cêntimos, substituindo-se aos segundos Réus, (…) e (…), na escritura de compra e venda outorgada em 17 de Agosto de 2016, no Cartório Notarial de Estremoz, perante a Notária, (…).
b) Condenar os 2ºs Réus (…) e (…) a entregarem à Autora os prédios supra identificados em a), livres de quaisquer ónus ou encargos e desocupados de pessoas e coisas;
c) Ordenar o cancelamento de todos os registos que os 2ºs Réus, (…) e (…), hajam feito em consequência da compra e anexação dos supra referidos prédios.
d) Absolver os Réus do demais peticionado
2.- Julgar totalmente improcedente, por não provada, a reconvenção, e, em consequência, absolver a Autora do pedido reconvencional.
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Custas processuais, pelos Réus, na proporção de 50% para o 1º Réu e 50% para os 2ºs Réus – artigo 527.º, nºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
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Após trânsito, comunique a presente decisão à Conservatória do Registo Predial (artigos 3.º, n.º 1, alíneas a), b) e c) e 58.º-A, ambos do Código do Registo Predial).
Registe e notifique.
* *
Desde já se autoriza que os Réus (…) e (…), após trânsito em julgado da presente sentença, procedam ao levantamento da quantia depositada a fls. 30 e 30 verso, nos termos legais.
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Não se conformando com o decidido, O R. (…) recorreu da sentença, formulando as seguintes conclusões, que delimitam o objeto do seu recurso, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso:
1- Nunca nos autos, por nenhuma das partes foi feita qualquer referência à vontade dos outorgantes no contrato de arrendamento. Nem que visassem prejudicar pessoa concreta, neste caso a A. – que ainda nem sequer era proprietária do prédio confinante.
2- Nem do despacho saneador, nem de qualquer outro despacho ou articulado, nem da instrução do processo decorrem quaisquer factos essenciais ou complementares dos quais se pudesse alcançar qualquer referência a um, ainda que pequeno, vestígio da existência de matéria passível de conhecimento oficioso.
3- Daí que se tenha que dar como adquirido que, com alguma razoabilidade as partes pudessem prever a decisão que veio a ser proferida.
4- Com o devido respeito entende o aqui Recorrente que, a ser assim, deveria ter sido concedida às partes a possibilidade de se pronunciarem e, eventualmente contraditarem essa questão pela qual a MMª Senhora Juíza, sem que nada o fizesse prever, veio a optar na sua decisão.
5- Violando, assim, o disposto nos Artigos 3º e n.º 1 do 595º do CPC.
6- Ao dar como não provada a verificação da celebração de um contrato de arrendamento rural, entre a anterior e entretanto falecida proprietária com o 2º R., como se faz na alínea a) dos factos não provados, errou, de novo, a MMª Senhora Juíza.
7- Esse contrato sempre vigorou desde a data da sua celebração até ter ocorrido o decesso da aludida proprietária transmitindo-se, após, para o seu herdeiro e aqui Réu/Recorrente.
8- Considerando as declarações do 2º R., que fundamentam a decisão em recurso, tal poderia e deveria ter sido antes considerado como um incumprimento do contrato por parte do 2º R., mas nunca como simulação.
9- O facto de o 2º R., eventualmente – como a MMª Senhora Juíza entende e configura a sua decisão – ter deixado de explorar diretamente aqueles prédios, sempre deveria ser considerado como arrendamento de prédio rústico não sujeito ao regime do arrendamento rural. Quanto muito. Visto que não se trata aqui de matéria de conhecimento oficioso.
10- Mas não deixa de existir um contrato de arrendamento. Tal como neste venerando Tribunal já foi decidido pelo Exmo. Senhor Desembargador Francisco Xavier, no âmbito do processo n.º 317/09.9TBOLH.E1.S1, Douto Acórdão e entendimento que veio a ser confirmado no Supremo Tribunal de Justiça, por Acórdão de 24-09-2013, tendo ali sido Relator o Exmo. Senhor Conselheiro Marques Pereira.
11- Ademais, tendo sido inclusivamente dado como provado no ponto 16 da matéria de facto provada, que o 2º R., destina os prédios à plantação de um pomar de nogueiras, para o que iniciou logo a preparação do solo.
12- Prevendo o legislador que o arrendamento obedece à forma escrita, parece que, no caso concreto, se verificar cumprida essa exigência legal. Não se devendo, por mais este motivo, assim e sem mais, declarar a nulidade do contrato por padecer de um alegado mas não fundamentado vício de simulação.
13- Nunca a anterior proprietária nem o aqui 1º R. pretenderam celebrar e manter outro tipo de contrato que não o de arrendamento dos prédios rústicos. Tal como mantiveram anteriormente e durante anos com o Irmão e Tio.
14- Foi nessa sequência que o arrendamento com o 2º R. foi celebrado.
15- A primeira outorgante no contrato e então proprietária dos prédios dados de arrendamento, nunca celebrou nenhum pacto ou se conluiou com quer que fosse.
16- Nem durante os seus 90 anos de vida pretendeu enganar ou prejudicar ninguém. Muito menos prejudicar a aqui Autora que, como se vê, nem sequer era ainda proprietária do outro prédio, e a MMº Senhora Juíza bem refere na sentença que para se verificar a simulação tem que haver "o intuito de enganar terceiros, o que significa induzir em erro alguém em particular, e não um universo generalizado e anónimo de pessoas, que não sejam passíveis de individualizar", sic – negrito nosso.
17- No Douto Acórdão do STJ, datado de 14-02-2008, onde foi Relator o Exmo. Senhor Conselheiro Oliveira Rocha, e ao qual a MMª Senhora Juíza faz referência na sentença, verifica-se que transcreve apenas uma parte do sumário, omitindo o ponto 2 do mesmo, no qual se pode ler que: "o ónus da prova de tais requisitos, porque constitutivos do respectivo direito, cabe, segundo as regras gerais nesta matéria, a quem invoca a simulação." In casu, a parte não alegou e por isso não provou nenhum facto nem nenhum requisito que suportasse a simulação. Pelo que, substituindo-se o Julgador à parte, é certo que não se indica quais e onde se encontram os factos que possam ser integradores e fundamentem os requisitos da simulação.
18- Ora, é um facto adquirido que nunca em momento nenhum da sentença se individualiza quem é que os alegados simuladores pretendiam enganar ou induzir em erro. A Autora, seguramente que não poderia ser pois não era então ainda confinante.
19- Mas a MMª Senhora Juíza, do depoimento de parte do 2º R., conseguiu extrair que não existiu qualquer negócio. Havendo um contrato que vigorou durante cerca de 20 anos.
20- São conclusões sem nenhum facto que as pudesse confirmar. Tanto as consequências jurídicas não se encontram devida e legalmente fundamentadas.
21- Violando, assim, a sentença de que se recorre, o disposto no artigo 31º do Regime do Arrendamento Rural, ou, se assim não se entendesse, o disposto nos Art.º 1091º e 405º e 406º, do Código Civil.
22- Pois, entende-se que, sempre teria que se manter na ordem jurídica o contrato de arrendamento, ainda que não sujeito ao regime do arrendamento rural. Mas como arrendamento de prédio rústico para outro fim que não o agrícola. Isto se se entendesse que o facto de o 2º R. cuidar de uma mina de água, dos dois poços e do aqueduto (que chega a atingir sete metros de profundidade) existentes nos prédios, bem como o ato de semear e colher feno, esses factos não configuram nem têm a virtualidade de ser considerados como uma atuação que tem por escopo um fim eminentemente agrícola. Então, parece que, ainda assim, existiu durante 20 anos um contrato de arrendamento.
23- Em conclusão, da jurisprudência e da doutrina elencada na sentença de que se recorre, não se alcança nem fundamenta a MMª Senhora Juíza, por que modo ou processo chegou à conclusão da existência da simulação.
24- Finalizando: as alíneas a) e c) da matéria de facto não provada encontram-se, atenta a factualidade trazida aos autos, mal julgadas, pois sempre teriam que ser consideradas provadas. Pois, na verdade, o contrato vigorou e o 2º Réu custeou, pagando todas as despesas com a colocação e fornecimento da energia elétrica aos prédios. Destarte, viola, ainda, a sentença ora recorrida o disposto nos artigos 240º a 244º, do Código Civil.
Também inconformados com a decisão, recorreram também os RR. (…) e (…), formulando as seguintes conclusões:
A) A Sentença proferida consubstancia uma verdadeira decisão surpresa. Isto porque, atendendo às posições assumidas pelas partes, os elementos de facto existentes nos autos e a prova produzida nada fazia prever que, a MM.ª Senhora Juíza a quo viesse concluir e decidir pela nulidade do contrato de arrendamento rural, por padecer do vício da simulação absoluta;
B) Sendo que, às partes não foi dada a oportunidade de exercerem o seu direito ao contraditório nos termos do disposto no artigo 3.º do C.P.C. Tendo a sentença proferida violado esta norma e o princípio do exercício do direito ao contraditório;
C) Assim, não tendo o Tribunal a quo ouvido previamente as partes sobre a posição adoptada, não podia conhecer dos fundamentos que utilizou na decisão proferida.
Ocorreu um excesso de pronúncia, como tal a Sentença é nula nos termos do disposto na alínea d) do número 1) do artigo 615.º do C.P.C;
D) O contrato de arrendamento rural celebrado, em 1997, entre o 2.º Réu/aqui Recorrente e a Senhora D.ª (…), Mãe do aqui 1.º Réu, nunca foi celebrado para simular o que quer que fosse. Não podendo, por isso, o contrato padecer de qualquer vício;
E) Sendo que, e contrariamente ao que foi decidido pelo Tribunal a quo, não foi produzida nenhuma prova nesse sentido. O 2.º Réu/aqui Recorrente no seu depoimento nunca confessou que o contrato de arrendamento tivesse sido simulado, nem poderia confessar, já que tal facto não tem qualquer correspondência com a realidade;
F) A verdade é que, as partes quiseram celebrar, e celebraram, um contrato de arrendamento rural. O qual foi junto aos autos como documento n.º 1. O aqui Recorrente sempre pagou as rendas à Senhoria. Os respectivos recibos das rendas que também se encontram nos autos fazem prova disso;
G) Sendo certo que, as testemunhas arroladas pelo aqui Recorrentes confirmaram que o 2.º Réu era arrendatário dos prédios. De igual modo, o 1.º Réu, Filho da Senhoria, confirmou ter conhecimento da existência do contrato de arrendamento;
H) Efectivamente, o aqui Recorrente marido apenas fez culturas de feno nos prédios nos primeiros anos de vigência do contrato. Pois, começou a perceber que a produção dessas culturas não lhe era rentável, nem lhe trazia qualquer benefício económico. Contudo, sempre retirou outras vantagens da exploração agrícola/pecuária dos prédios;
I) Quanto à exploração do olival, pese embora tal obrigação decorresse de uma das cláusulas do contrato, mais tarde, ficou verbalmente acordado entre as partes que a sua exploração e tratamento ficaria a cargo da Senhoria. Razão pela qual, a parte dos prédios onde se encontrava o olival não se encontrava cuidada;
J) De resto, os aqui Recorrentes sempre trataram e cuidaram dos prédios. Sendo que, não há no processo elementos de facto que permitam a aplicação do instituto jurídico da simulação. A aplicação do direito tem que ser subsumida aos factos trazidos pelas partes ao processo. É o que determina o princípio do dispositivo previsto no artigo 5.º/1 do C.P.C;
K) Os pressupostos de que depende o instituto da simulação não estão verificados, nem podem estar já que não há factos. Pois, as partes não celebraram qualquer acordo simulatório, não houve divergência entre a vontade real e a vontade declarada, nem o intuito de enganar terceiros. Até porque, à data da celebração do contrato de arrendamento, em 1997, a A./aqui Recorrida ainda nem era proprietária do prédio confinante;
L) O contrato de arrendamento rural não foi celebrado com o único intuito de preservar a servidão de presa, de aqueduto e de passagem constituída nestes prédios a favor do prédio dominante propriedade dos aqui Recorrentes. Nem, tão pouco, apenas com o intuito de assegurar direitos de preferência futuros;
M) E, mesmo que tivesse sido celebrado com um propósito fraudulento dessa circunstância não decorreria, sem mais, que o contrato tinha sido celebrado. Neste sentido, veja-se, entre outros, o Douto Acórdão do TRG, de 18-02-2016, proferido no âmbito do processo n.º 7600/12.4TBBRG.G1, no qual foi Relator o Exmo. Senhor Desembargador Jorge Seabra. Disponível em www.dgsi.pt; Além do mais, no ordenamento jurídico português vigora o princípio da liberdade contratual;
N) Nestes termos, os factos insertos nas alíneas a), b), c), d) e e) da matéria de facto dada como não provada na Sentença em crise foram incorrectamente julgados.
Como tal, neste Venerando Tribunal de Apelação, deverão ser alterados e dados como provados.
O) Assim, a Sentença proferida violou o disposto nos artigos 2.º e 31.º/2 do Regime do Arrendamento Rural, bem como o disposto nos artigos 240.º e seguintes do CC;
P) Não houve qualquer conluio na aquisição o prédio rústico denominado “(…)”, sito na união das freguesias de Santa Maria e Santo André, do concelho de Estremoz, inscrito na respectiva matriz predial rústica sob o artigo (…) da secção J, e descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o número (…)/20020507;
Q) Conforme foi explicado pelos Réus nos seus depoimentos, a aquisição dos prédios objecto dos presentes autos não ocorreu mais cedo porque o aqui 1.º Réu, após o decesso da sua Mãe, demorou alguns meses a regularizar e a ter na sua posse toda a documentação necessária para poder efectivar a venda;
R) Entretanto, os aqui Recorrentes iniciaram as negociações e efectivaram o negócio da compra do prédio denominado “(…)”. Motivo pelo qual, este prédio foi comprado em primeiro lugar;
S) O grande interesse dos Recorrentes enquanto agricultores e não especuladores, era, também, nos prédios objecto do contrato de arrendamento rural, sendo que o prédio identificado na alínea anterior foi adquirido para complementar e anexar aos outros, como se verificou;
T) Assim, a MM.ª Senhora Juíza a quo julgou incorrectamente o facto descrito no ponto 12 da matéria de facto dada como provada na Sentença aqui em crise. Como tal, terá que ser alterado e dado como não provado;
U) É evidente que, os aqui Recorrentes na qualidade de arrendatários e, por isso, titulares de uma preferência prevalecente, não necessitavam de adquirir um prédio confinante para poderem preferir;
V) Relativamente à (in)existência do direito de preferência da A./Recorrida, tendo em consideração o espírito da lei, o seu sentido histórico, social e económico, o exercício do direito de preferência não se basta com a verificação dos seguintes pressuposto, a saber:
i) proprietário de um prédio confinante;
ii) cuja área é inferior à unidade de cultura prevista para a região;
iii) o prédio em causa tenha sido alienado a quem não seja proprietário confinante.
Na verdade, a preferência tem que ter como objectivo axial e inarredável a criação de uma exploração agrícola rentável. Neste sentido, vide, entre outros, o Douto Acórdão do STJ, do dia 19-04-2016, proferido no âmbito no processo n.º 113/06.5TBORQ.E1.S2, no qual foi Relator o Exmo. Senhor Conselheiro Gabriel Catarino.
Disponível em www.dgsi.pt.;
W) Portanto, e pese embora no artigo 1380.º do Código Civil não se exija a prova desses objectivos como pressupostos para o exercício do direito de preferência, a verdade é que, a letra da lei tem que ser interpretada tendo em conta o espírito que levou o legislador a dispor nesse sentido. É o que estipula o artigo 9.º do CC;
X) Nos autos resultou provado que a A./aqui Recorrida, uma Senhora com 84 anos de idade, não é nem nunca foi agricultora. E, também, não será nesta fase da sua vida que vai iniciar esta actividade. Pelo que, não se vislumbra que tipo de exploração agrícola rentável e produtiva poderá a Recorrida assegurar nos prédios em causa;
Y) Além disso, a aferição do destino a dar aos prédios para efeitos do disposto na alínea a) do artigo 1381.º do CC, tem que se traduzir numa possibilidade real e séria de que esse fim (a produção de cultura) venha a ser concretizado. Sendo aferida à data do exercício do direito de preferência e não posteriormente.
Z) Nesta medida, entendem os aqui Recorrentes que não pode um direito de preferência, nos precisos termos do disposto no artigo 1380º do CC, justificar um pedido de preferência de um proprietário confinante que nem sequer é agricultor e em que, dificilmente, o destino a dar ao prédio será o da constituição de uma exploração agrícola rentável.
Assim, a Sentença proferida pelo Tribunal a quo violou o disposto nos artigos 1380.º e 1381.º, alínea a), ambos do Código Civil;
AA) Os aqui Recorrentes não exerceram um direito de forma excessiva e ofensiva dos limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito. Não ocorreu abuso de direito nos termos do disposto no 334.º do Código Civil, tendo esta norma sido violada pela Sentença proferida;
BB) Sem prejuízo do supra referido, os Recorrentes realizaram nos prédios benfeitorias úteis e necessárias. Montantes que resultaram provados na sentença proferida, logo não os tendo considerado, o Tribunal a quo, na decisão proferida violou o disposto no artigo 216.º do CC.
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A A. contra-alegou, concluindo da seguinte forma:
a. A contestação apresentada pelo Réu (…) caiu em sede de Audiência de Discussão e Julgamento que nem um baralho de cartas,
b. quer por via das dissonantes declarações prestadas pelas testemunhas arroladas pelos RR,
c. quer por via das declarações de parte prestadas pelo Réu (…), acabando por confessar involuntariamente o seu verdadeiro propósito relativamente ao famigerado contrato de arrendamento rural, o qual tinha como único escopo assegurar preferência sobre os confinantes em caso de venda das parcelas 9 e 11,
d. propósito que reforçou com aquisição da parcela n.º 10, uma vez que confinava com as parcelas 9 e 11, secção J, caso anterior estratégia precludisse.
e. Consta como condição de celebração do famigerado contrato de arrendamento rural, a imposição ao “arrendatário de cuidar, explorar e manter o olival em boas condições, fazendo uso das boas práticas agrícolas.”
f. Resulta do depoimento de parte do Réu (…) que nunca teve interesse em cuidar, explorar e manter olival em boas condições, fazendo uso das boas praticas agrícolas.”
a. Magistrada: Para enquadrar estes duzentos e cinquenta euros anuais.
b. R: sempre pensei que poderia ser uma mais-valia um dia que as pessoas pensassem em vender, como ser arrendatário ter uma preferência diferente.
c. R: Ali a única pretensa mesmo era de facto preservar e limpar. E isso era feito 2 em 2 anos, onde estava a nascente e o aqueduto, essa parte isso, estava sempre limpa e arranjada.
d. Mandatária: Portanto, o sr. tinha dito que a primeira intenção era tomar posse do aqueduto.
e. Mandatária: Depois de tomar posse do terreno enquanto proprietário que serviços é que fez?
f. R: Então fiz, portanto, foi tirar as silvas, porque eu depois pedi autorização à Direcção Regional de Agricultura para arrancar as oliveiras.
g. O pagamento dos 250,00 anuais por parte do Réu (…) apenas se destinaram a assegurar os seus direitos de preferência no futuro e a garantir a servidão do aqueduto e da passagem das águas existentes nestes prédios em benefício do seu prédio denominado Quinta do (…).
h. Estiveram tais terrenos votados ao completo abandono durante todos estes anos, ao contrário do tratamento que o Réu dispensa aos seus terrenos agrícola, como resultou dos depoimentos das suas testemunhas.
i. A testemunha (…) confirmou que aquilo tinha um grande olival que era muito bom. Com centenas de oliveiras, as quais a Autora pretendia explorar com a ajuda do filho.
j. A testemunha (…) confirma que os terrenos não eram tratados pelo Réu (…) há mais de 15 anos.
k. A testemunha (…) corrobora que que os terrenos não eram tratados pelo Réu (…), o qual se encontrava cheio de silvas e carrascos.
l. Resulta de forma clara e inequívoca que em momento houve intenção por parte do Réu (…) exercer sobre os terrenos qualquer actividade conforme se comprometera, pois como resulta do seu depoimento:
a. R: sempre pensei que poderia ser uma mais-valia um dia que as pessoas pensassem em vender, como ser arrendatário ter uma preferência diferente.
m. E como muito bem refere a Douta sentença, requisito, essencial para a verificação da figura da simulação, consiste no intuito de enganar terceiros, o que significa induzir em erro alguém em particular, e não um universo generalizado e anónimo de pessoas, que não sejam passíveis de individualizar.
n. Na verdade, ficou demonstrada nas palavras do próprio simulador, ora 2º Réu, a existência de divergência entre vontade real e declarada, o intuito de enganar terceiros que viessem mais tarde a preferir neste negócio.
o. O negócio simulado é nulo – cfr. art.º 240º, n.º 2, do Código Civil. A nulidade é invocável a todo o tempo, por qualquer interessado e pode ser conhecida oficiosamente – artigo 286º do Código Civil.
p. Assim, não assiste aos 2ºs Réus o direito de preferência e muito menos com prevalência sobre qualquer outro direito de preferência na alienação dos prédios em causa nos autos, atenta a nulidade do alegado contrato de arrendamento rural.
q. No que concerne ao exercício do direito de preferência dos 2º Réus, à data da venda, o Réu (…) estava acompanhado de Advogado na tomada decisão na venda dos imóveis em apreço e que o seu Advogado sabia da existência de um alegado contrato de arrendamento rural.
r. O que significa se o contrato de arrendamento rural correspondesse à vontade das partes, o Réu (…) não teria necessidade de expedir para a confinante qualquer carta para o exercício do direito de preferência, uma vez que o “interessado” era nem mais nem menos que o próprio Arrendatário...rural.
s. Não obstante tal desiderato, o Réu (…), em 04 de Abril de 2016, por intermédio do seu Advogado, Exmo. Dr. (…), dirige uma carta registada à Autora, ora Recorrida, cujo assunto se destinava ao exercício do direito de preferência.
t. Todavia, omite de forma deliberada e consciente os restantes elementos a que se encontrava obrigado, designadamente identificar na missiva: O local, O dia e a hora para a celebração da escritura pública!
u. Em 08 de abril de 2016, não obstante a ausência de tais elementos, a Autora responde positivamente ao convite do 1ºRéu, manifestando-lhe o seu interesse em exercer o seu direito legal de preferência (Vide Docs 9 a 11) .
v. O Réu (…), em concertação de esforços com o 1.º Réu, opta por ignorar a manifestação de vontade da Autora, remetendo-se ao silêncio na convicção que seria a melhor solução para ludibriar a confinante, ora Recorrida.
w. Para, então no mencionado dia 17 de Agosto de 2016, o Réu (…) celebrar mencionada aquisição com o pretexto de anexarem o prédio rústico correspondente ao artigo 10 da secção J…
x. Não podem subsistir dúvidas quanto à motivação do Réu J.M Xarepe para ter adquirido o artigo 10 da secção J.
y. Apesar de não confinante com a Quinta do (…), o artigo (…) era confinante com os artigos (…) e (…), como resulta da confissão do Réu (…).
z. Como ficou demonstrado e provado, o Réu (…) não era proprietário de qualquer prédio confinante aos artigos 9 e 11 na data em que o Réu (…) enviou à Autora a carta para que esta exercesse o seu direito de preferência, nem na data em que esta exerceu o direito de preferência e assim se mantiveram, sem serem proprietários de qualquer terreno confinante, até 24 de Junho de 2016.
aa. E como muito bem salienta a Douta sentença, os 2ºs Réus sabiam o risco que corriam de não conseguirem provar a existência do contrato de arrendamento rural, e por isso fizeram este negócio para adquirirem a qualidade de donos de prédio confinante com os alienados.
bb. Na doutrina e na jurisprudência tem-se entendido que a notificação extrajudicial a que alude o artigo 416.º do Código Civil “desde que contenha os elementos necessários à decisão do preferente […] deve ser qualificada como uma proposta de contrato.
cc. Neste contexto, e voltando aos autos, na data em que a Autora declarou preferir, não havendo outros preferentes que com ela concorressem, e tendo-se por concluído o negócio, só não foi celebrado o contrato definitivo de compra e venda dos prédios, porque o 1.º Réu não quis.
dd. Ou seja, a Autora e o 1º Réu (caso este tivesse querido) estavam em condições para celebrar o contrato definitivo de compra e venda, em Abril de 2016, muito tempo antes da data em que os 2ºs Réus passaram a ser donos do prédio confinante que vieram a adquirir (o que ocorreu apenas em finais de Junho de 2016).
ee. Importa frisar como muito bem escalpeliza o Douto Tribunal, andando os Réus durante meses a preparar este negócio, sem nada dizerem à Autora (sabendo que a Autora já tinha exercido o seu direito de preferência), para que este negócio assumisse a forma que assumiu – compra e venda a um preferente (2º Réu) com anexação –, e virem mais tarde prevalecer-se desse negócio.
ff. E como muito ressalva O Douto Tribunal, enquanto excepção peremptória imprópria do abuso do direito é do conhecimento oficioso (artigos 571º, nº 2 e 579º, do Código de Processo Civil).
gg. Não assiste qualquer fundamento ao pedido reconvencional.
hh. Quanto a esta matéria, resultou provado que, após a compra dos prédios, o 2º Réu procedeu ao arranque de todas as oliveiras existentes nos prédios.
ii. que aliás está em sintonia com o destino que os 2ºs Réus pretendiam dar aos prédios: a plantação de nogueiras, conforme igualmente ficou provado.
jj. Daqui resulta de forma inequívoca que a limpeza e o arranque de todas as oliveiras a que procedeu o Réu se destinou a beneficiar o terreno não para a cultura de oliveiras, mas para outra cultura do interesse do Réu: Nogueiras.
kk. E como muito refere a Douta sentença, “ao invés de constituírem benfeitorias, os trabalhos efectuados pelos 2ºs Réus, resultaram antes, em prejuízo para a Autora, pois, como já se referiu, para a Autora, os trabalhos realizados pelos 2ºs Réus, não têm qualquer utilidade, não eram necessários e não vieram valorizar os prédios (muito antes pelo contrário: desvalorizaram-no, pois a Autora vai ter que esperar que as oliveiras cheguem à idade adulta para darem fruto, novamente).”
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Foram colhidos os vistos por via eletrónica.
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1.- A impugnação da matéria de facto:
– Saber se os factos dados como não provados na alíneas a) a e) devem ser dados como provados;
- Saber se o facto 12 da matéria de facto provada deve ser dado como não provado;
2.- Da decisão surpresa quanto à simulação, e a consequente nulidade da sentença – artº 615º/1, d), do CPC;
3.- Saber se existe abuso de direito;
4.- Saber se deve proceder o pedido reconvencional quanto às benfeitorias.
1.- Encontra-se registado a favor de (…), a aquisição por sucessão hereditária do prédio rústico, constituído por cultura arvense e oliveiras, sito na Courela às (…), freguesia de Santa Maria, concelho de Estremoz, inscrito na matriz sob o artigo (…), Secção (…), com a área total de 8.500 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o n.º (…)/20001019.
2.- Na carta de 04 de Abril de 2016, dirigida à Autora, que esta recebeu e subscrita pelo advogado, Dr. (…), consta, além do mais:
“Assunto: Exercício do direito de preferência.
Pelo meu cliente Sr. (…), na qualidade de proprietário e legítimo possuidor dos prédios rústicos inscritos na respectiva matriz sob os artigos 9 e 11 da Secção J […] fui incumbido de dar conhecimento a V.Exa. que é pretensão do meu cliente celebrar escritura pública de compra e venda dado que pretende proceder à alienação dos referidos prédios.
O aludido negócio, de compra e venda, será celebrado e favor do Sr. (…), actual proprietário do prédio inscrito sob o artigo (…), da Secção J […] pelo valor total de € 19.000,00.
Pelo exposto e em representação do meu cliente, venho, em cumprimento do disposto no art.º 1380.º, n.º 1, do Código Civil, conferir a V. Exa. a faculdade de exercer o direito de preferência no contrato supra referido, atento o facto de se encontrar registado a seu favor pelo menos um prédio confinante com um dos dois que acima identifico”.
3.- Encontra-se registado a favor de (…) e (…), a aquisição por compra a (…) do prédio rústico, constituído por cultura arvense e olival, sito na (…), freguesia de Santa Maria, concelho de Estremoz, inscrito na matriz sob o artigo 9, Secção J, com a área total de 19.750 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o n.º (…)/20160719.
4.- Encontra-se registado a favor de (…) e (…), a aquisição por compra a (…) do prédio rústico, constituído por cultura arvense e olival, sito no Olival do (…), Olival do (…)ou Olival da (…), freguesia de Santa Maria, concelho de Estremoz, inscrito na matriz sob o (…), Secção J, com a área total de 25.750 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o n.º (…)/20150219.
5.- Na carta datada de 08 de Abril de 2016 dirigida ao advogado Dr. (…), e subscrita por (…), consta no que releva:
“Assunto: Exercício do direito legal de preferência.
Venho por este meio informar que pretendo exercer o direito legal de preferência dos prédios rústicos inscritos sob os artigos 9 e 11 da Secção J […].
Uma vez que não informa qual o dia que estaria designado para a outorga da escritura pública, solicito que me informe com a brevidade e antecedência possível para tal desiderato”.
6.- Por escritura pública de compra e venda celebrada perante a Notária, Maria da Conceição Garcia Tavares Correia, em Estremoz, em 17 de Agosto de 2016, em que foram outorgantes, … (primeiro) e … (segundo) consta, no que releva, que “o primeiro outorgante, pelo preço de dezanove mil euros, que já recebeu, vende ao segundo outorgante, os seguintes prédios rústicos, sitos na União das Freguesia de Estremoz (Santa Maria e Santo André) concelho de Estremoz, descritos na Conservatória do Registo Predial de Estremoz […]
7.- - no sítio ou com o nome de (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da Secção J, descrito sob o número (…) e dezasseis, zero sete dezanove da freguesia de Santa Maria, pelo preço de dez mil e setecentos e noventa e sete euros e cinquenta cêntimos.
8.- no sítio ou com o nome de Olival do (…), Olival do (…) ou Olival da (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da Secção J, descrito sob o número (…)barra dois mil e quinze, zero dois dezanove da freguesia de Santa Maria, pelo preço de oito mil e duzentos e dois euros e cinquenta cêntimos.”
Mais consta que:
“Pelo segundo outorgante foi dito:
Os prédios ora adquiridos se destinam a anexar ao seu prédio rústico contíguo, no sítio ou com o nome de (…), União das Freguesia de Estremoz (Santa Maria e Santo André) referida, inscrito na matriz sob o artigo (…), da Secção J, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o número (…), barra, dois mil e dois, zero cinco, zero sete da freguesia de Santa Maria”.
9.- Encontra-se registado a favor de (…) e de (…) a aquisição por compra a (…) do prédio rústico, constituído por cultura arvense e olival, sito na Cova da (…), freguesia de Santa Maria, concelho de Estremoz, inscrito na matriz sob os artigos (…) e (…), Secção J, com a área total de 5,3 hectares, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o n.º (…)/20160818.
10.- Encontra-se registado a favor de (…) e de (…) a aquisição por compra do prédio rústico, constituído por cultura arvense, terreno estéril, oliveiras, sobreiros, vinha, ameixeiras, cultura arvense de regadio e citrinos, sito na Quinta do (…), freguesia de Santa Maria, concelho de Estremoz, inscrito na matriz sob o artigo (…), Secção J, com a área total de 205.250 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Estremoz sob o n.º (…)/19930324.
11.- O prédio identificado na alínea anterior beneficia de uma servidão perpétua de aqueduto, de presa e de passagem imposta aos prédios alienados e em causa nos presentes autos.
12.- Na data da carta enviada à Autora e identificada no ponto 2., (…) e (…) não eram proprietários de qualquer prédio confinante com os alienados.
13.- A carta aludida no ponto 5 foi recebida pelo mandatário do 1º Réu no dia 12 de Abril de 2016.
14.- Os 2ºs Réus adquiriram em 24 de Junho de 2016, o prédio rústico no sítio ou com o nome de Cova da (…), inscrito na matriz sob o artigo (…) da Secção J, descrito sob o número (…) barra dois mil e dois zero cinco zero sete, da freguesia de Santa Maria, para comprarem os prédios em causa nos autos – artigos 9 e 11.
15.- O prédio da Autora, identificado no ponto 1., e o prédio identificado no ponto anterior, confina com os prédios em causa nos autos e identificados nos pontos 3 e 4.
16.- A unidade de cultura fixada para a zona era, até 03 de Agosto de 2016, de 7,50 hectares e actualmente, de 24 hectares.
17.- O destino dos prédios por parte da Autora é a exploração dos mesmos, como Olivais.
18.- O destino dos prédios por parte dos 2ºs Réus é a plantação de nogueiras.
19.- Após a compra dos prédios o 2º Réu procedeu ao arranque de todas as oliveiras existentes nos prédios alienados.
20.- O 2º Réu suportou os seguintes custos:
- € 890,50, com a realização da escritura pública de compra e venda e anexação;
- € 72,00, com o emparcelamento dos prédios junto da Direcção Geral do Território;
- € 10,40, com a anexação dos prédios junto do Serviço de Finanças de Estremoz, que deu origem ao Processo de Cadastro n.º 35/16;
- € 1.081,20, pelo trabalho prestado, pela empresa (…) e Filhos – Máquinas (…), Lda., com a retroescavadora a arrancar as raízes dos carrascos e das oliveiras (34 h a € 30,00 por hora, acrescido de IVA à taxa de 6%).
***
Factos não provados:
a)- A mãe do primeiro Réu, (…), na qualidade de proprietária, celebrou com o segundo Réu um contrato de arrendamento rural relativo aos prédios que são objeto da presente ação, arrendamento rural, este, que teve o seu início em Setembro de 1997.
b)- Os 2ºs Réus, na qualidade de arrendatários, sempre cumpriram com as suas obrigações, sempre cuidaram e mantiveram os prédios em bom estado de conservação e limpeza.
c)- Os 2ºs Réus, autorizados pela proprietária, mandaram colocar, até ao prédio “Olival do (…), do (…) ou da (…)” vários postes para apoio de cabos elétricos para condução e introdução da energia elétrica no prédio.
d)- Os 2ºs Réus procederam à instalação de uma bomba para a captação da água, a qual se encontrava instalada no interior da construção que dá acesso ao nascente de água existente nos prédios em causa.
e)- Ao longo destes anos, os 2ºs Réus sempre trataram, investiram e demonstraram interesse nos prédios.
f)- O 2º Réu suportou ainda os seguintes custos:
- € 800,00, com o serviço de recolha e carregamento das raízes arrancadas com recurso a máquina própria (20 horas a € 40,00 por hora);
- € 1.920,00, com o serviço de destroçador (96 horas a € 20,00 por hora);
- € 320,00, com o trabalho prestado a cortar silvas e outras espécies infestantes (64 horas a € 05,00 por hora).
Como enquadramento geral considera-se que o sistema processual civil garante um duplo grau de jurisdição na apreciação da matéria de facto (artº 640º do C.P.C.), garantindo também ao juiz da Relação o princípio da oralidade e da livre apreciação da prova (artº 607º/ 5 do mesmo diploma): “o juiz aprecia livremente as provas segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.”
Mas não lhe assiste o princípio da imediação por força da natureza das coisas, uma vez que a prova testemunhal e os depoimentos de parte são irrepetíveis na sua originalidade.
Por outro lado, toma-se em consideração que a Relação não procede a um segundo julgamento da matéria de facto, uma vez que reaprecia apenas os pontos de facto enunciados pelos interessados.
Isto porque o sistema não admite recursos genéricos contra a decisão da matéria de facto, cumprindo ao recorrente designar os pontos de facto que merecem uma resposta diversa e fazer a apreciação crítica dos meios de prova que determinam um resultado diverso, indicando-o.
Assim sendo, cabe ao juiz da Relação averiguar de que modo a 1ª instância formou a sua convicção, analisando se foram observadas as regras da lógica, da ciência e as máximas de experiência sempre no pressuposto de que a livre apreciação das provas, agora novamente analisadas, é prerrogativa que assiste ao juiz da Relação.
O que nos remete para o que dispõe o art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil ao permitir à Relação alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou documentos supervenientes impuserem outra decisão.
Mas, só em caso de manifesta desconformidade ou erro entre a prova produzida e os factos dados como provados em 1ª instância, deve o tribunal superior proceder à alteração da matéria de facto já fixada, desde logo porque à imediação só acedeu o tribunal a quo, sendo, por isso, este o melhor colocado para aferir da credibilidade das testemunhas.
Isto porque, não obstante o princípio da livre convicção, não se procura aqui proceder à formação de uma nova convicção, mas sim saber se a que fundamenta os factos provados encontra razoabilidade, seguiu as referidas máximas de experiência e um raciocínio lógico de tal forma que a prova testemunhal e todos os elementos probatórios tomados em consideração apenas podiam levar à formação da convicção expressa pelo tribunal a quo quanto aos factos provados e não provados.
Caso exista apenas uma contradição entre a convicção da 1ª instância e a da Relação, prevalece aquela, uma vez que só a grave desconformidade e o erro devem permitir a alteração dos factos provados e não provados.
Tudo porque, como se disse, a primeira instância beneficia do princípio da imediação, encontrando-se, por isso, em posição privilegiada para aferir da credibilidade da prova que perante si foi produzida.
Tribunal que tem ainda o poder/dever de renovar os meios de prova e mesmo produzir novos meios de prova, em caso de dúvida fundada sobre a prova realizada em primeira instância.
Neste sentido, Ac. STJ de 07-09-2017, Procº 959/09.2TVLSB.L1.S1
“1. É hoje jurisprudência corrente, mormente do STJ, que a reapreciação, por parte do tribunal da 2.ª instância, da decisão de facto impugnada não se deve limitar à verificação da existência de erro notório, mas implica uma reapreciação do julgado sobre os pontos impugnados, em termos de formação, pelo tribunal de recurso, da sua própria convicção, em resultado do exame das provas produzidas e das que lhe for lícito ainda renovar ou produzir, para só, em face dessa convicção, decidir sobre a verificação ou não do erro invocado, mantendo ou alterando os juízos probatórios em causa.
2. No âmbito dessa apreciação, dispõe o Tribunal da Relação de margem suficiente para, com base na prova produzida, em função do que for alegado pelo impugnante e pela parte contrária, bem como da fundamentação do tribunal da 1.ª instância, ajustar o nível de argumentação probatória de modo a revelar os fatores decisivos da reapreciação empreendida.
3. Todavia, a análise crítica da prova a que se refere o n.º 4 do artigo 607.º do CPC, mormente por parte do Tribunal da Relação, não significa que tenham de ser versados ou rebatidos, ponto por ponto, todos os argumentos do impugnante nem que tenha de ser efetuada uma argumentação exaustiva ou de pormenor de todo o material probatório. Afigura-se bastar que dessa análise se destaquem ou especifiquem os fundamentos que foram decisivos para a formação da convicção do tribunal.
4. Também nada obsta a que o tribunal de recurso secunde ou corrobore a fundamentação dada pela 1.ª instância, desde que esta se revele sólida ou convincente à luz da prova auditada e não se mostre fragilizada pela argumentação probatória do impugnante, sustentada em elementos concretos que defluam da prova produzida, em termos de caracterizar minimamente o erro de julgamento invocado ou que, como se refere no artigo 640.º, n.º 1, aliena b), do CPC, imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida.
5. O nosso regime de sindicância da decisão de facto pela 2.ª instância tem em vista não um segundo julgamento latitudinário da causa, mas sim a reapreciação dos juízos de facto parcelares impugnados, na perspetiva de erros de julgamento específicos, o que requer, por banda do impugnante, uma argumentação probatória que, no limite, os configure.
No caso dos autos está em causa:
- Saber se os factos dados como não provados na alíneas a) a e) devem ser dados como provados;
- Saber se o facto 12 da matéria de facto provada deve ser dado como não provado.
Para fundar a sua pretensão, os recorrentes alegam que tal resulta dos depoimentos de parte do 1º e 2º R..
Ouvidos estes depoimentos nos pontos indicados pelos recorrentes resulta o seguinte:
1.- O 2º R. é agricultor de cereais, fruticultura e vinha; apesar de ter declarado que arrendou as parcelas por 50.000,00$ anuais, declarou logo a seguir que os terrenos não eram rentáveis para cultivar.
Logo, não se compreende a necessidade e finalidade do arrendamento.
Apercebendo-se da contradição acrescentou que arrendou para poder ter no futuro uma posição de preferência em eventual venda dos terenos.
No que se revela uma enorme coincidência com a presente ação.
As declarações deste R. são eivadas de contradições, hesitações e incongruências, de tal forma evidentes que não convenceram a MMª Juíza da primeira instância e também não convencem este Tribunal Superior.
Com efeito, tal como referido na sentença são as próprias declarações de parte deste 2º R. que permitem, por si só, concluir que nunca houve qualquer contrato der arrendamento rural ou de qualquer outra espécie para as parcelas em causa nos autos.
Veja-se que este 2º R. não tinha em seu poder qualquer recibo de renda, sendo o mais natural e resultante da experiência comum ser o arrendatário quem possui em seu poder os recibos comprovativos do pagamento da renda.
Mas não. Foi o 1º. R., filho da falecida, quem apresentou recibos de renda, que parece nunca terem sido entregues ao suposto arrendatário.
Também nesta asserção somos levados a concluir que nunca existiu qualquer contrato de arrendamento, também pelo a seguir apontado.
A mãe do 1.º R. faleceu em Junho de 2016.
Logo, em Setembro desse ano o valor da renda deveria ter sido pago pelo 2º R. ao 1º, mas tal não aconteceu – vejam-se as cópias dos recibos juntos aos autos.
Mais uma vez, só pode ser pelo motivo já indicado – não existia qualquer contrato de arrendamento.
Assim sendo, improcedem as conclusões dos recorrentes nesta parte.
*
Quanto ao facto 12 da matéria de facto provada assiste razão aos recorrentes.
Das declarações do 2º R. não resulta que os 2ºs RR. adquiriram o terreno identificado pelo artigo 10 para comprarem os prédio identificados com os artigos 9 e 11, ou seja os que estão em causa nos autos.
Aquilo que o 2º R. esclareceu, e neste ponto mereceu a credibilidade deste tribunal, foi que não fazia sentido adquirirem o prédio do artigo 10 sem que, ao mesmo tempo, adquirissem os artigos 9 e 11, o que se revela congruente uma vez que são prédio confinantes e permitiam emparcelar numa propriedade de maiores dimensões.
Contudo, daqui não se pode dar o salto lógico de que a aquisição do artigo 10 teve como fito adquirir os artigos 9 e 11, uma vez que tal tem com ínsita a ideia de obter com a aquisição uma posição de preferência na aquisição dos artigos 9 e 11 e tal não se pode concluir do acervo probatório produzido.
Assim sendo, a expressão “… para comprarem os prédios em causa nos autos – os artigos 9 e 11.”, deve ser excluída do texto da matéria de facto constante no referido artigo 12º da matéria de facto provada.
Nesta parte procedem as conclusões dos recorrentes.
***
O Direito.
Fazendo a subsunção dos factos agora definitivamente dados como assentes ao direito aplicável, concluimos que a A., é proprietária de um prédio rústico identificado nos autos como artigo 12, confinante com o prédio em causa nos autos, artigos 9 e 11.
Nesse pressuposto, pretendendo o proprietário do prédio confinante proceder à sua venda, informou a A. de que tinha um comprador que pretendia adquirir o prédio por determinado preço, notificando a A. para exercer o direito de preferência previsto no artº 1380º/1 do CC, no prazo a que alude o artº 410º/2 do mesmo diploma.
No referido prazo, a A. comunicou por escrito ao proprietário, ora 1º R., que pretendia exercer o seu direito de preferência na compra, solicitando indicação do dia e local para celebração da escritura de compra e venda.
Nada mais tendo informado o 1º. R., veio a A. mais tarde a saber que o dito prédio identificado como artigos 9 e 11 havia sido vendido ao inicialmente identificado adquirente, aquisição que se encontrava inscrita na CRP respetiva.
É esta circunstância que fundamentou a propositura da ação a que alude o artº 1410º do CC.
Em sede de contestação, os 2ºs RR. excecionaram a existência de um contrato de arrendamento rural celebrado entre a então proprietária (mãe do 1º R.) e o 2º R., celebrado em setembro de 1997, cujo objeto era o prédio em causa nos autos – artigos 9 e 11.
Tal contrato conferir-lhes-ia um direito de preferência que se sobreporia ao da A., como decidido no Ac. TRC de 17-11-2009, Procº 27/07.1TBOFR.C1: “ 4) O direito de preferência do arrendatário rural prevalece sobre os direitos de preferência concedidos pela lei geral.”
Com efeito, o artº 31º/2 do Dec. Lei 294/2009, 13-10, dispõe o seguinte:
2 - No caso de venda ou dação em cumprimento de prédios que sejam objecto de arrendamento agrícola ou florestal, aos respectivos arrendatários cujo contrato vigore há mais de três anos, assiste o direito de preferirem na transmissão.
4 - Sempre que o arrendatário exerça o direito de preferência referido no n.º 2, tem de explorar o prédio, ou no caso de ser pessoa colectiva, por si ou sociedade do mesmo grupo empresarial, como seu proprietário durante, pelo menos, cinco anos, salvo caso de força maior, devidamente comprovado.
A ser assim, a pretensão da A. teria de naufragar.
Contudo, como resulta da matéria de facto, não ficou demonstrada nos autos a realização de qualquer contrato de arrendamento rural, ou de outra natureza, entre a mãe do 1º R. (de quem este é herdeiro) e o 2º. R.
Mas mesmo que o tivesse sido, também não ficou demonstrado que o 2º. R. explorou os prédios durante, pelo menos, 5 anos.
Assim sendo, não integraram os 2ºs RR. na sua esfera jurídica patrimonial o direito de preferência a que alude o referido artº 31º/2 do Dec. Lei 294/2009.
O que, por sua vez, deixa incólume o direito de preferência da A., nos exatos termos por si alegados e como também admitido pelo 1º. R ao conferir o direito de preferência na compra nos termos em que inicialmente o fez.
Os requisitos essenciais para o exercício de tal direito são, para além dos que constam do artigo 1380.º do Código Civil (prédio rústico confinante inferior à unidade de cultura), igualmente os que têm a sua sede no artigo 416º; designadamente recai sobre a A. o ónus de provar que tem o direito de preferência e que o prédio foi vendido; ao 1º R. incumbe provar que deu conhecimento dos elementos essenciais do negócio à A. e que esta renunciou ao seu direito ou não o exerceu atempadamente, ou ainda outros factos que casuisticamente sejam impeditivos do direito a que a A. se arroga.
A A. exerceu o direito de preferência aquando da notificação para preferir, o que nos colocaria perante um eventual contrato perfeito, uma vez que à proposta negocial se seguiu a aceitação nos exatos termos daquela (artº 224º CC), mas não foi este o caminho prosseguido pelo 1º. R..
Sobre este momento da evolução das relações contratuais estabelecidas entre a A. e o 1º. R. se debruçou o Prof. Menezes Cordeiro no Tratado de Direito Civil, Vol. VII, pág. 501:
“IV. Havendo aceitação da comunicação de preferência, perfila-se o contrato definitivo, isto é, o contrato visualizado pelo pacto de preferência (ou pela preferência legal) e que, por opção do beneficiário, se vem mesmo a concluir na esfera deste. Temos, agora, três sub-hipóteses:
- ou estão reunidas, pela comunicação/aceitação, os requisitos formais do contrato definitivo, altura em que o mesmo se deve ter por concluído de imediato;
- ou tal não sucede, mas por haver forma escrita, considera-se perfeito um contrato-promessa relativo ao definitivo, cabendo a ambas as partes seguir os seus trâmites;
- ou falta esse circunstancialismo e então, por via da boa fé negocial e dos competentes deveres acessórios, caberá às partes formalizar o definitivo, sob pena, por parte do obrigado, de violar a preferência e, do preferente, de violar os deveres acessórios ao mesmo ligados.
Havendo contrato-promessa, a sua execução específica não oferece dúvidas, se for necessária: devemos evitar a transformação do Direito civil num labirinto burocrático, a pretexto de formalismos.”
Tendo o 1º. R. vendido o prédio aos 2ºs RR., não restou à A. outra via senão a prevista no artº 1410º do CC para fazer valer os seus diretos.
A causa de pedir funda-se no facto de o vendedor do prédio onerado com a preferência o ter vendido a um terceiro e não ao titular do direito de preenção, ou seja, o direito subjetivo do preferente.
Da matéria de facto provada resulta também que, para além de ter declarado pretender exercer o direito de preferência no prazo legal (artº 416/2 do CC) e nas condições indicadas pelo vendedor, a A. também depositou o preço, cumprindo o comando a que alude o artigo 1410º/1 do mesmo diploma.
O que equivale a dizer que a A. (preferente) tem o direito de haver para si o bem alienado uma vez que o requereu no prazo de 6 meses a contar da data em que teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação, tudo nos termos preconizados na disposição legal supra.
Tal como entende Ana Prata in Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, 2017, página 222 (anotação de Elsa Sequeira Santos), esta ação de preferência é de natureza constitutiva, mediante a qual o tribunal se substitui à declaração de vontade do obrigado à preferência, (tal como na execução específica no contrato-promessa artº 830º). Deste modo, procedendo a ação, a sentença produz o efeito translativo do direito sobre o imóvel objeto do direito de preferência, sem necessidade de qualquer forma adicional.
Por outro lado, dado que no caso dos autos estamos também em presença de uma preferência de natureza real, sendo, por isso, o direito de preferência inerente à coisa, acompanhando-a, pode o titular do direito exercer a sequela para a reaver através da ação de preferência – Menezes Cordeiro, Direitos Reais, ed. Lex, 1979, pág. 79.
É o caso dos autos.
Assim sendo, as conclusões dos recorrentes têm de improceder nesta parte, o que implica a confirmação da sentença recorrida embora com fundamentos diversos.
Nesta sede, os 2ºs RR peticionaram em reconvenção que fosse a A. condenada no pagamento, para além do mais, da quantia de € 1.081,20, pela realização de trabalhos de limpeza, arranque de árvores e recolha e carregamento das raízes.
Ficou provado nos autos que o 2º R. após a compra dos prédios procedeu ao arranque de todas as oliveiras e que suportou os seguintes custos:
- € 1.081,20, pelo trabalho prestado, pela empresa (…) e Filhos, Máquinas Industriais, Lda., com a retroescavadora a arrancar as raízes dos carrascos e das oliveiras (34h a € 30,00 por hora, acrescido de IVA à taxa de 6%).
Menezes Cordeiro in Tratado de Direito Civil. Vol. III, 3ª Ed, pág. 235 não deixa margem para dúvidas quanto à solução a dar à questão cuja apreciação nos prende:
“Segundo a definição legal (216º/1), benfeitorias são todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa. A jurisprudência permite precisar esta noção: assim, não são benfeitorias as despesas feitas com sementeiras, limpeza de matos e árvores, adubação destas e retirada de ramada; também um pequeno barraco de madeira para WC não é considerado uma benfeitoria útil despesas de transporte e de deslocação não são benfeitorias: não se incorporam na coisa.
Neste sentido Acs. STJ de 8-Jul.-1980 (António Furtado dos Santos), BMJ 299 (1980), 289-292 (292); STJ 16-Maio 1975 (Correia Guedes), BMJ 247 (1975). 112-118 (116); STJ 3-Abril1984 (Joaquim Figueiredo), BMJ 336 (1984). 420-423 (423) e STJ 28-Maiol986 (Góis Pinheiro), BMJ 357 (1986), 440-445 (443).
O artº 1273º do CC estipula que “tanto o possuidor de boa-fé como o de má-fé têm direito a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito, e bem assim a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o possam fazer sem detrimento dela”, acrescentando o nº 2, que “quando, para evitar o detrimento da coisa, não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, satisfará o titular do direito ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa”.
Resultou provado que, após a compra dos prédios, o 2º R. procedeu ao arranque de todas as oliveiras existentes nos prédios, tendo tido, com tal trabalho, custos, designadamente com a retroescavadora a arrancar as raízes dos carrascos e das oliveiras, no valor de € 1.081,20.
Os 2ºs RR alegaram que procederam à limpeza e arranque e destruição de algumas árvores podres, a verdade é que resultou provado algo substancialmente diferente, ou seja, que os 2ºs RR procederam ao arranque de todas as árvores (podres e não podres) existentes nos prédios, o que aliás está em sintonia com o destino que os 2ºs RR pretendiam dar aos prédios: a plantação de nogueiras, conforme, igualmente, ficou provado.
Ora, pretendendo a A. utilizar os prédios para o fim anterior, ou seja, como olival, não se vislumbra que os trabalhos levados a cabo pelo 2º R. constituam benfeitorias, pois a A. caso pretenda continuar a explorar os prédios para deles retirar azeitona, terá que voltar a plantar oliveiras (com os inerentes custos) e esperar que as mesmas cheguem à idade adulta. Significa isto que os 2ºs RR não realizaram nos prédios benfeitorias e, muito menos, úteis e necessárias que não possam ser retiradas sem detrimento da coisa.
Não se provou, contudo, que que os trabalhos tivessem sido realizados para evitar a perda, a destruição ou a deterioração dos prédios, caso em que os trabalhos seriam benfeitorias necessárias, nem que os mesmos tenham aumentado o seu valor – caso em que elas seriam benfeitorias úteis.
Assim sendo, as benfeitorias nem são necessárias, nem úteis nem voluptuárias.
São simplesmente desnecessárias e prejudiciais à A.
Isto porque, como bem se diz na sentença, os trabalhos realizados pelos 2ºs RR não têm qualquer utilidade, não eram necessários e não vieram valorizar os prédios, muito antes pelo contrário: desvalorizaram-no, pois a A. vai ter que esperar que as oliveiras cheguem à idade adulta para darem fruto, novamente.
Se algum direito a ressarcimento se constituiu na esfera jurídica dos 2ºs RR deverá tal crédito ser satisfeito pelo 1º R., uma vez que foi a ação deste que terá, nessa eventualidade, criado a obrigação de indemnizar.
Assim sendo, improcedem também as conclusões dos RR., nesta parte.
Sumário:
I.- O direito de preferência pode ter natureza contratual (artº. 414º CC) ou legal (1091º/4, 1380º/4, 1535º/2 e 1555/2 do CC).
II.- Os requisitos para o exercício do direito de preferência são os que constam dos artigos 416º a 418º do CC.
III.- Provando-se que o obrigado à preferência legal em virtude de prédios confinantes celebrou contrato de compra e venda do prédio com terceiro, tem o titular da preferência direito a haver para si o prédio alienado, substituindo-se, neste caso, o tribunal na declaração de vontade do obrigado à preferência, tal como na execução específica no contrato-promessa quanto ao promitente inadimplente (artº 830º CC), nos termos do artº 1410º do CC, sempre que os restantes requisitos aqui previstos se mostrem verificados.
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DECISÃO.
Em face do exposto, a 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora julga improcedentes os recursos e confirma a sentença recorrida, com a eliminação da frase “… para comprarem os prédios em causa nos autos – os artigos 9 e 11”, do texto do ponto 12º da matéria de facto provada.
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Custas pelos recorrentes na proporção de 50% – Artº 527º C.P.C.
Notifique.
Évora, 17-01-2019
José Manuel Barata (relator)
Conceição Ferreira
Rui Machado e Moura