Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2236/06.1TBPTM.E1 |  |
TAVARES DE PAIVA
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO PROMESSA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESTITUIÇÃO DO SINAL EM DOBRO
I – Só o incumprimento definitivo do contrato-promessa confere ao credor o direito à sua resolução.
II – A mora só se converte em incumprimentom definitivo, após ocorrer o disposto no artº 801º do Código Civil.
III – Se o contrato-promessa tiver por objecto dois prédios, o valor do sinal entregue, sem qualquer ressalva, presume-se distribuído na proporção de metade para cada um dos prédios.
ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
I – Relatório
“A” intentou no Tribunal Judicial de … acção com processo ordinário contra “B” pedindo que a Ré seja condenada a pagar-lhe a título indemnizatório a quantia global de € 170.000,00 correspondente à restituição em dobro do sinal e respectivos reforços, acrescida de juros de mora sobre aquele montante, desde a citação até efectivo pagamento com o fundamento no incumprimento do contrato promessa de compra e venda que com ela celebrou e cujo objecto era um lote de terreno com o nº 4 , sito …, …
Citada a Ré editalmente não contestou.
Citado o MP, nos termos do art. 15 do CPC, também não deduziu contestação.
Procedeu-se ao julgamento e após decisão sobre a matéria de facto constante da petição inicial, foi proferida sentença, que julgou a acção parcialmente procedente e condenou a Ré a pagar a autora a título de indemnização pelo incumprimento definitivo do contrato promessa de compra e venda que ambas celebraram relativamente ao lote n° 4, sito no …, …, a quantia de € 95.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, desde a citação até integral pagamento.
A A. não se conformou com esta decisão e apelou para este Tribunal.
Nas suas alegações de recurso a A. formula as seguintes conclusões:
1- A Senhora Juiz da 1ª instância conferiu ganho de causa à A, por incumprimento definitivo e culposo da Ré, quanto à outorga da escritura de compra e venda de um lote de terreno para a construção urbana, sito em determinada urbanização, e a que foi dado o nº 4
2- A venda deste lote foi estabelecida em contrato-promessa firmado entre ambas as empresas, e tinha por objecto a compra e venda de dois lotes, o mencionado n° 4 e, ainda, o nº 5
3- A A. enquanto promitente compradora, cumpriu pontualmente todas as obrigações a que se achava obrigada, nomeadamente entregando, à Ré, a título de sinal e respectivos reforços, pela dita compra dos dois lotes, um total de € 170.000,00
4- Ocorre que, tempos depois, a mesma Ré só escriturou o lote 5, furtando -se sempre e reiteradamente, à outorga da escritura do lote 4.
5- Verificado o seu incumprimento definitivo e culposo, em sede da sentença ora sob recurso, foi a mesma Ré condenada a repetir à A, a título de sinal e reforços em dobro, a quantia de apenas € 95.000,00 e juros de mora, ao invés dos esperados e peticionados € 170.000,00 e juros de mora
6- Esta decisão é tanto mais de estranhar, quanto é certo que é ilógica
7- Ilegal (viola o art. 400° do CC , em especial a 2a parte do nº 1 e o seu nº 2)
8- E padece de total falta de fundamentação (de facto e de direito)
9- O que torna nula, por força do disposto no art. 668 nº 1 al. b) do CPC
10- No ver da A/apelante, se os lotes foram vendidos por igual preço, e se no contrato-promessa não se fez qualquer ressalva ou discriminação a propósito, o sinal e reforços pagos têm que ter-se por feitos, por igual, para os dois lotes de terreno prometidos comprar.
11- Nada autorizava, pois, a Senhora Juiz da 1ª instância a entender que, o dinheiro entregue, a tal título, se destinava, em maior quantidade, ao lote 5
12- E, menos ainda na proporção e nos montantes que avançou
13- Devem, por isso, V. Exas Mmos Juizes Desembargadores, declarar, nesta parte e ao abrigo do disposto na al. b) do nº 1 do art. 668 do CPC, a nulidade, por falta de fundamentação da sentença aprecianda
14- De seguida devem condenar, a Ré, a entregar à A € 170.000,00 de sinal e reforços em dobro, por aqueles pagos, com referência ao lote n° 4
15- Devem ainda, e por fim, condenar a mesma Ré, a pagar à A juros de mora sobre esta quantia, à taxa que se achar legalmente em vigor e desde a data da citação, até efectiva entrega.
O MP apresentou contra-alegações, pugnando pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II- Fundamentação:
Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1- Autora e ré celebraram, em 30 de Setembro de 2003, um contrato a que deram a designação de “Contrato Promessa de Compra e Venda", junto sob o documento nº 1, cujo teor aqui se dá por reproduzido.
2. Por esse contrato, e conforme se extrai da sua cláusula primeira, a autora prometeu comprar à ré, e esta prometeu vender-lhe, livre de ónus ou encargos, dois lotes de terreno designados pelos nºs 4 e 5, ambos sitos no Calvário/Lagoa, e que fazem parte de um loteamento urbano cujo respectivo Alvará tem o nº 8/2002, e foi emitido pela Câmara
3. O preço total estabelecido para os dois lotes foi de € 269.350,90, custando cada um deles € 134.615,45.
4. No acto de subscrição do dito contrato-promessa, e conforme se extrai da sua cláusula 2a, foi logo entregue, pela autora à ré, a título de sinal e princípio de pagamento do preço dos dois lotes, a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros), de que esta deu quitação com a aposição da sua assinatura.
5. Tal sinal foi depois reforçado por duas vezes: em 8 de Dezembro de 2003, com € 50 000,00 (cinquenta mil euros) e em Fevereiro de 2004, com € 70.000,00 (setenta mil euros).
6. O remanescente do preço dos dois lotes, isto é, € 99 350,90, seria liquidado no acto da outorga da escritura de compra e venda dos mesmos.
7. Escritura essa que se queria única, para os dois lotes e que teria lugar até 30 de Abril de 2004, de acordo com a cláusula 3a da promessa aludida.
8. Tal como sucedeu com o sinal, também os reforços foram pontualmente pagos, conforme se extrai dos docs. 2 e 3 que aqui se dão por inteiramente reproduzidos.
9. Em 14 de Março de 2005, foi outorgada a escritura do lote nº 5.
10. A partir desse dia, a autora tentou por várias vezes contactar a ré ou os seus representantes a fim de marcar nova data para a escritura referente ao lote 4 e não conseguiu.
11. Por não ter conseguido contactar a ré, a autora decidiu interpelá-la através de notificação judicial avulsa, tendo para o efeito lançado mão de duas.
12. A primeira, datada de 13/2/06, foi dirigida ao domicílio fiscal do seu gerente, Sr. “C”, uma vez que a sua sede se achava permanentemente encerrada e o resultado foi uma certidão negativa, conforme Doc, nº 4 junto aos autos.
13. A segunda, foi enviada, em 11/5/06, para a sua sede e o resultado foi o mesmo, conforme doc. Nº 5 junto aos autos.
14. A autora perdeu o interesse que tinha na aquisição daquele lote de terreno cujo destino era ser transaccionado depois de construído, porque já está a construir noutro local.
15. Na escritura pública de venda celebrada entre a autora e a ré no dia 14 de Março de 2005, tendo por objecto o lote nº 5 foi declarado o preço de cento e vinte e dois mil e quinhentos euros que a ré declarou já ter recebido (escritura
Apreciando:
Conforme se constata das precedentes conclusões que, como se sabe delimitam o objecto de recurso ( arts. 684 nº 3 e 690 nº 1 do CPC) as questões a solucionar são as seguintes:
a) Nulidade da sentença prevista no art. 668 nº 1 al. b) do CPC por falta de fundamentação de facto e de direito;
b) E a questão principal a resolver que tem a ver a com o montante do sinal em dobro, face ao incumprimento definitivo.
1- Nulidade da sentença :
No que concerne à nulidade da sentença da 1ª instância a mesma não carece de fundamento, porquanto a mesma é explícita nos fundamentos que levaram à decisão nomeadamente, quando depois de considerar que se verifica uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, considera para efeitos de determinar o montante indemnizatório que "não obstante a autora ter entregue à Ré a título de sinal no âmbito do contrato-promessa, a quantia global de e 170,000,00 apenas pode aqui ser considerada a quantia de e 47.500, já que as demais quantias entregues pela autora terão sido imputadas no preço referente ao lote n° 5, conforme resulta da escritura de fls. 188/187",
Sem, aqui, pretender tomar posição sobre o mérito desse segmento da sentença, temos de que reconhecer que a mesma não é desprovida de fundamentos, a ponto de incorrer na nulidade prevista no citado art. 668 nº 1 al. b) do CPC
Não se verifica, por isso, a arguida nulidade.
2- Cálculo do montante do sinal em dobro:
Como é sabido, só o incumprimento definitivo do contrato promessa confere ao contratante fiel o direito à resolução do contrato ( art. 801 do CC ) e desencadeia a aplicação das sanções previstas no art. 442 n° 2 do CC ( cfr. Galvão Telles, in " Direito das Obrigações" 7ª ed. ( revista e actualizada), pag. 129, Calvão da Silva in " Sinal e Contrato-Promessa" 11ª ed. Pag. 118 e Antunes Varela in RLJ Ano 119° 216.
A mora essa só se converte em incumprimento definitivo, a ocorrer a hipótese contemplada no art. 801 do CC.
Acontece que, no caso dos autos, chegou a haver interpelação admonitória consubstanciada na notificação judicial avulsa feita à Ré a intimá-la a comparecer na escritura.
Quanto à perda de interesse a apreciar objectivamente ( art. 808 n° 2 do CC) na celebração do contrato prometido, por parte da R vem provado que a "autora perdeu interesse que tinha na aquisição daquele lote de terreno ( n° 4) cujo destino era ser transaccionado depois de construído, porque já está a construir noutro local."
Assim, para melhor caracterizarmos a situação contratual em apreço temos de considerar os seguintes elementos que vêm provados, como sejam, o prazo para a realização da escritura, a interpelação admonitória consubstanciada na aludida notificação judicial avulsa, em que se intimava a Ré para comparecer à escritura no dia 20 de Abril de 2006 e a perda de interesse no negócio por parte da autora consubstanciado no facto de pretender o lote para transaccionar depois de construído, por já estar a construir noutro local
Todas estas circunstância fácticas configuram no caso em apreço, uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa, situação que nos termos do citado art. 442 nº 2 do CC implica que " se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro que prestou …".
E como se calcula, então, o sinal em dobro?
A autora considerando que aquelas entregas de dinheiro no montante total de € 170.000,00 devem ser distribuídas em € 85.000,00 para cada um dos lotes conclui que o montante indemnizatório deve ser fixado no valor de € 170,000,00 (85.000,00 x 2).
Será assim?
Vejamos, então:
Antes de mais, importa salientar que estamos perante um contrato -promessa que abrange dois lotes de terreno designados pelos Lotes nºs 4 e 5, cujo valor da venda dos mesmos foi ajustado no montante de € 269.350,9 (cfr. Clª 2a do contrato), custando cada um deles € 134.675,45 conforme, aliás, vem provado
Resulta, pois, que estamos perante dois lotes com preços idênticos (iguais).
E assim as entregas de dinheiro a título de sinal, em princípio e tendo seguramente em conta a vontade hipotética das partes neste contexto contratual, destinavam-se seguramente a ser em princípio a ser distribuídas também em partes iguais pelos dois lotes objecto do contrato-promessa.
A imputação que a sentença faz das entregas de dinheiro é abusiva e colide seguramente com essa vontade das partes.
É que sendo o preço igual para ambos os lotes, à luz dos princípios consagrados para a interpretação e integração dos negócios consagrados no art. 236 a 238 do CC em que releva essencialmente o princípio do sentido normal da declaração, com o limite relativo ao mínimo de correspondência no texto no caso de negócios formais, como ocorre no caso em análise, as entregas de dinheiro eram seguramente para serem consideradas também em partes iguais para cada um dos lotes.
A consideração única do negócio pelas partes para ambos os lotes, esteve sempre subjacente ao negócio e confirma-se com o facto provado no sentido de que se "queria uma escritura única para os dois lotes a ter lugar até ao dia 30 de Abril de 2004 de acordo com a cláusula 3ª”
E sendo assim, tudo indica que não existe outro modo de interpretar a vontade das partes no contrato, que não seja o de que quando realizavam as entregas de dinheiro a título de sinal e princípio de pagamento o faziam e queriam na proporção de metade para cada um dos lotes.
E sendo assim a imputação das quantias entregues no preço do lote nº 5 , que foi objecto da escritura, que a sentença faz, não tem correspondência com essa vontade real das partes e não tem também qualquer suporte probatório a sustentá-la.
Acresce que esta interpretação da vontade das partes que vimos explanando, tem correspondência também com o princípio relativo à venda de coisa conjunta com outras estatuído no art. 417 nº 1 do CC e que consagra" Se o obrigado quiser vender a coisa conjuntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável”.
Como se refere no Ac. do STJ de de 24/4/73 , BMJ 226°- 214 a respeito do preço a considerar para efeitos do exercício do direito de preferência " O preço a depositar, quando se exercer o direito de preferência ao abrigo do art. 417 nº 1 é o que proporcionalmente ainda corresponder à coisa relativamente às quais exerce a preferência, se o preço destas não estiver concretamente determinado"
Também o Ac. RC de 7/2/79 in CJ, 1979, 1° 53 refere que "quando o art. 417 nº 1, permite que o preferente deposite o preço que proporcionalmente for atribuído à coisa que, juntamente com outras, foi vendida por um preço global, deixa aos preferentes a faculdade de estabelecer inicialmente a proporção entre o preço da coisa e o preço global embora reservando aos réus a possibilidade de discutir e averiguar no próprio processo o valor que, na realidade, cabe ao prédio em causa".
Ora, não repugna aplicar o princípio do art. 417 do CC ao caso em apreço, para se concluir como o recorrente no sentido de que as entregas de dinheiro a título de sinal devem ser consideradas na respectiva proporção de metade para cada um dos lotes.
E sendo assim, não vale a imputação daquelas entregas de dinheiro no preço do lote objecto da escritura, conforme se fez na sentença recorrida, que, assim, não pode subsistir.
E não se diga que a aplicar-se este critério, que como vimos é o mais conforme com a interpretação do negócio em causa e com o princípio do citado art. 417 do CC, se cai numa situação de enriquecimento sem causa enquadrável no art. 473 do CC, conforme refere a sentença recorrida e isto, porque simplesmente existe, aqui, uma causa justificativa desse enriquecimento, que é precisamente constituída pelas consequências legais do incumprimento definitivo do contrato-promessa
Podemos, então, concluir:
a) Num contrato de promessa de compra e venda relativo a lotes de terreno com um preço global de € 269.350,90 e sendo o preço de cada um desses lotes iguais (€ 139.675,45), as entregas de dinheiro a título de sinal devem ser imputadas na proporção de metade para cada um dos lotes, quer à luz dos critérios de interpretação consagrados nos arts. 236 a 238 do CC, quer à luz do critério estatuído no nº 1 do art. 417 do CC (venda de coisa conjuntamente com outras);
b) E realizando-se a escritura de compra e venda apenas relativamente a um desses lotes, essas entregas de dinheiro a título de sinal não podem ser imputadas no preço do lote objecto da escritura, por violar não só a vontade contratual das partes, como ofende também o critério do citado art. 417 n° 1.
c) E essa imputação proporcional das entregas de dinheiro nos temos referidos em a) não provoca uma situação de enriquecimento sem causa enquadrável no art. 473 do CC, porque existe causa justificativa desse enriquecimento que é precisamente constituída pelo referido contrato-promessa de compra e venda e o seu incumprimento definitivo e as consequências que daí advêm.
Procedem, deste modo, as conclusões da recorrente.
III - Decisão:
Nestes termos e considerando o exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação interposta e, revogando a sentença recorrida, condenam a Ré a pagar à A a quantia de € 170.000,00, acrescida dos juros às taxas legais em vigor, contados desde a citação até integral pagamento.
Custas pela Ré.
Évora, 2/7/09