Acórdão do Tribunal da Relação de Évora | |||
Processo: |
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Relator: | TOMÉ RAMIÃO | ||
Descritores: | CONTRATO DE PERMUTA PROPRIEDADE DE IMÓVEL TRANSFERÊNCIA DA PROPRIEDADE HIPOTECA REGISTO DA HIPOTECA DIREITO DE SEQUELA ABUSO DO DIREITO TERCEIROS DE BOA-FÉ DIREITO REAL DE GARANTIA | ||
Data do Acordão: | 09/24/2020 | ||
Votação: | UNANIMIDADE | ||
Texto Integral: | S | ||
Sumário: | 1. Celebrado um contrato de permuta mediante o qual uma das partes se obrigou a entregar à outra, como contrapartida da aquisição de um lote de terreno para construção, três frações prediais e correspondentes às letras “H”, “L” e “O” do prédio a constituir em propriedade horizontal e a edificar nessa parcela de terreno, o direito de propriedade do terreno transfere-se imediatamente para o adquirente, por efeito do contrato de permuta, enquanto a aquisição da propriedade dessas frações só ocorre no momento da constituição da propriedade horizontal, porque é esse título que as autonomiza e lhes confere autonomia jurídica. 2. Tendo o adquirente do terreno constituído hipoteca para garantia do financiamento concedido para essa construção, face ao princípio da indivisibilidade (arts. 691.º, n.º 1, al. c), e 696.º, do C. Civil), essa hipoteca incide inicialmente sobre a parcela de terreno adquirida e estende-se posteriormente à implantação física do imóvel no terreno e às respetivas frações prediais aquando a sua constituição em propriedade horizontal. 3. A aquisição da propriedade das frações em data posterior à constituição da hipoteca e no momento da constituição da propriedade horizontal não paralisa os efeitos jurídicos desse direito real de garantia, o qual beneficia de registo anterior e prevalece sobre aquele direito de propriedade, ou seja, tendo sido registada em primeiro lugar a hipoteca, sendo validamente constituída a favor do credor hipotecário, este pode opor aos adquirentes das frações o direito de prioridade que lhe advém do registo (art. 6.º, n.º 1, do C. R. Predial). 4. Por força do direito de sequela que assiste ao credor hipotecário, a hipoteca mantém-se inerente, grudada ao imóvel e subsequentes frações prediais, apesar destas passarem para a esfera jurídica de terceiro que não é o devedor. A hipoteca garante a obrigação enquanto esta se não extinguir, quem quer que seja o devedor ou o titular do imóvel onerado. 5. Para que se verifique abuso de direito é necessário que o titular do direito, nas circunstâncias concretas do seu exercício, o exerça de forma clamorosamente ofensiva da justiça e dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social ou económico do direito – art.º 334.º do C. Civil. (sumário do relator) | ||
Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Évora I - Relatório. Os executados E… e M… deduziram os presentes embargos de executado, contra a exequente “Caixa …, S.A.” pedindo que seja julgada extinta a execução. Alegaram, em síntese, que a Exequente interpôs a presente execução com base em Título de Abertura de Crédito com Hipoteca celebrado entre a sociedade "J….Sociedade de Construções, Lda. ", sendo que a identificada garantia foi prestada no seguimento da aquisição, pela indicada sociedade aos ora Executados, do prédio urbano sito na Rua da Escola Superior de Desporto, n.º … e Rua Francisco Bergstron Barbosa, n.ºs …, em Rio Maior, para garantia de mútuo por aquela prestado. A aquisição do prédio dado em hipoteca à Exequente foi titulada por escritura de permuta, escrita essa por via da qual os Embargantes receberam, em troca, três frações autónomas, a integrar no referido prédio urbano a construir, e a identificar na futura propriedade horizontal. E aperceberam-se que a Exequente não fez constar da hipoteca que foi constituída a seu favor, que as frações autónomas por si adquiridas não se encontravam abrangidas pela hipoteca e nunca a hipoteca poderia abranger tais frações (que foram cedidas livres de ónus e encargos). Notificada para o efeito, respondeu a Exequente, sustentando que os embargantes não impugnaram a legitimidade e validade do negócio jurídico celebrado com a mutuária “J. … Sociedade de Construções. Lda.” e que, em momento algum, defendeu que os Embargantes fossem pessoalmente devedores da quantia peticionada nos autos, mas os Embargantes são proprietários de bens onerados com hipoteca para garantia do crédito concedido à referida sociedade e sabiam que, para garantia do crédito da Sociedade, seria constituída hipoteca sobre o prédio objeto de permuta e que, assim sendo, não só não escudaram as frações autónomas futuras, como expressamente autorizaram a constituição de quaisquer hipotecas. E concluiu pela improcedência dos embargos. Saneado o processo, com identificação do objeto do litígio e fixação dos temas da prova, procedeu-se a julgamento após o que foi proferida sentença em cujo dispositivo se consignou: “Em face do exposto julgo procedente a oposição mediante embargos de executado deduzida por E… e M… e, em consequência, determino a extinção da execução e o levantamento de todas as penhoras realizadas no processo de execução” Desta sentença veio a exequente interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões: A) O tribunal aplicou o Direito de forma inadequada em função dos factos dados como provados; B) A inclusão nos factos não provados da matéria alegada nos artigos 34.º, 36.º, 37.º, 38.º e 55.º da contestação da recorrente, que não se incluíam em nenhum dos temas da prova, constitui o primeiro sinal do caminho percorrido na sentença, até porque se trata de matéria de natureza interpretativa e ou de matéria irrelevante para decisão de mérito; C) Com exceção do facto enunciado sobre o ponto 15 [“A embargada tinha conhecimento da permuta”], todos os demais factos dados como provados baseiam-se em prova documental razão pela qual a motivação do tribunal não se destina a suportar a resposta à matéria de facto antes traduzindo a verdadeira motivação quanto à decisão de mérito o que constitui um manifesto erro de julgamento; D) A decisão de mérito não está ancorada nos factos provados mas antes na sensibilidade do tribunal em função dos depoimentos testemunhais e das declarações de parte por força das quais, entre outros aspetos que aqui irrelevam, determinou que o tribunal tivesse ficado “convencido de que nunca foi intenção dos Embargantes autorizar qualquer penhora sobre as frações autónomas que recebiam em troca do terreno cedido, tanto que na escritura celebrada ficou a constar que as mesmas seriam entregues livres de ónus e encargos, o que fez com que nunca tivesse “desconfiado” que sobre as mesmas poderia ser constituída hipoteca, a expressão do Embargante é clara: “foram sempre minhas desde que assinei o documento”, tendo igualmente tido em consideração “o sentimento revelado de injustiça quanto à presente situação (“se a Caixa fez mal o negócio, a culpa não é nossa”) é igualmente revelador que nunca, em momento algum, recearam os Embargantes perder as suas frações para a instituição bancária, muito menos em virtude de um financiamento relativamente ao qual eram alheios.”, aspetos que não poderiam influenciar a elaboração da sentença”; E) Os estados de alma dos embargantes ou mesmo o propósito que esteve subjacente ao contrato de permuta são inoponíveis à recorrente tendo, aliás, uma das testemunhas referido que “pelo legal representante da sociedade J… foi tentada a salvaguarda das frações autónomas cedidas aos Embargantes (facto instrumental que, por esse motivo, aqui é referido e não levado à especificação supra), o que não foi aceite pela Embargada, já que não é admitida a constituição de hipotecas parciais.” [o sublinhado é nosso]. F) Para além de demonstrar alguma lucidez, o facto de o mapa de expurgos não indicar valor quanto às frações objeto da permute permite concluir, como fez o tribunal, que a recorrente sabia da “existência da permuta” mas não permite concluir que aceitou prescindir da hipoteca sobre tais frações; G) O tribunal confina a sua interpretação da vontade das partes à vontade dos embargantes e da J… sem curar se esta é oponível à recorrente e sem interpretar a vontade da recorrente; H) Se a declaração constante da escritura de permuta segundo a qual “O referido prédio urbano é cedido à sociedade “J…Sociedade de Construções, Lda.” em plena propriedade, pelo que a mesma poderá sobre ele constituir quaisquer hipotecas” é irrelevante deveria ter ponderado se essa declaração não se destinava justamente a não deixar dúvidas de que a J… estaria autorizada a constituir hipoteca sem quaisquer restrições que, se era essa a vontade das partes, não tem qualquer correspondência com o texto da escritura; I) O facto de os embargantes não terem tido qualquer intervenção no financiamento obtido junto da embargada e de o representante legal da Sociedade J... ter tentado excluir de forma expressa as frações permutadas da hipoteca nada têm a ver com a validade da hipoteca; J) O facto de o contrato de permuta referir expressamente que os bens permutados o eram livres de quaisquer ónus e encargos não é oponível à recorrente, já que “a hipoteca constituída por empresa construtora a favor de um banco, com vista a garantir o empréstimo concedido para a construção do prédio e fração permutada com o respetivo terreno, é válida e eficaz e prevalece sobre os registos posteriores a ela, não sendo oponível ao credor hipotecário, não interveniente no contrato de permuta, a cláusula determinante da cedência da fração predial no sentido de ser transmitida livre de quaisquer ónus ou encargos.”; K) Tendo a hipoteca sido constituída e registada antes da constituição da propriedade horizontal, a aquisição da propriedade pelos embargantes é inoponível à recorrente pois apenas o registo publicita a aquisição; L) A J. Reis não carecia de autorização dos embargantes para constituir hipoteca a favor de recorrente; M) Como se diz no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 11.03.2014, processo n.º 1483/11.9TBVIS.C1, “Constituída hipoteca sobre terreno destinado a construção, a extensão da hipoteca ao edifício nele construído ocorre ipso lege, por força do disposto no art. 691.º, n.º 1, al. c) do Código Civil. Mas essa hipoteca só produz efeitos em relação às frações autónomas do edifício, enquanto unidades prediais independentes, quando se opera a sua individualização e autonomização jurídica através da constituição do regime da propriedade horizontal. No caso, os proprietários das frações e o credor hipotecário são adquirentes do mesmo autor comum de direitos incompatíveis entre si (o direito de propriedade e a hipoteca), e, como tal, são entre si terceiros para efeitos de registo (art. 5.º, n.º 1, do Código do Registo Predial). Por isso, tendo sido registada em primeiro lugar a hipoteca validamente constituída a favor do credor hipotecário, este pode opor aos adquirentes das frações o direito de prioridade que lhe confere o registo (art. 6.º, n.º 1, do Código do Registo Predial). N) Em caso de permuta de um lote de terreno por partes do edifício a implantar que venham a ser suscetíveis de propriedade autónoma, o direito de propriedade sobre as futuras frações autónomas a favor do permutante alienante do terreno só produz efeitos quando o edifício for submetido ao regime da propriedade horizontal, o que decorre do princípio da atualidade ou da imediação; O) Apesar de o contrato de permuta ser um contrato real quoad effectum, resulta do n.º 2 do artigo 408.º do Código Civil que “Se a transferência respeitar a coisa futura ou indeterminada, o direito transfere-se quando a coisa for adquirida pelo alienante ou determinada com conhecimento de ambas as partes, sem prejuízo do disposto em matéria de obrigações genéricas e do contrato de empreitada; se, porém, respeitar a frutos naturais ou a partes componentes ou integrantes, a transferência só se verifica no momento da colheita ou separação”; P) A hipoteca constituída pela J… a favor da ora recorrente não enferma de qualquer invalidade ou nulidade; Q) A douta sentença recorrida violou o disposto nos artigos 211.º, 236.º, 342.º, 408.º, 691.º, 879.º e 939.º do Código Civil e nos artigos 5.º e 6.º do Código do Registo Predial. Nestes termos e nos mais de Direito que V. Exas. doutamente suprirão, deverá o presente recurso ser julgado procedente e a decisão recorrida ser revogada e substituída por outra tudo nos termos acima preconizados. *** Os embargantes contra-alegaram, defendendo a manutenção e bondade da sentença, invocaram ser abusivo o exercício do direito pela exequente/recorrente, concluindo pela improcedência do recurso.O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos próprios autos e efeito devolutivo. A apelação foi julgada procedente, por Acórdão prolatado em 10 de outubro de 2019, que revogou a sentença recorrida, julgando improcedente a oposição à execução e determinando o seu prosseguimento. Inconformados os embargantes/apelados interpuseram revista normal para o Supremo Tribunal de Justiça, que por Acórdão proferido em 16 de junho de 2020 concedeu a revista e anulou o acórdão recorrido, determinando o reenvio dos autos ao Tribunal da Relação de Évora para que se aprecie a questão do abuso de direito invocada pelos embargantes/apelados. Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir. *** II – Âmbito do Recurso.Perante o teor das conclusões formuladas pela recorrente – as quais (excetuando questões de conhecimento oficioso não obviado por ocorrido trânsito em julgado) definem o objeto e delimitam o âmbito do recurso - arts. 608.º, nº2, 609º, 620º, 635º, nº3, 639.º/1, todos do C. P. Civil em vigor, constata-se que as questões essenciais decidendas consistem em saber que deve ou não se manter a penhora dos imóveis pertencentes aos embargantes, o que pressupõe saber se a hipoteca registada a favor da exequente lhes é oponível; e se existe abuso de direito por banda da exequente. *** III – Fundamentação fáctico-jurídica.1. Matéria de facto. Na decisão recorrida foi considerada assente, que não vem impugnada, a seguinte factualidade: 1. A 27 de setembro de 2010, no Cartório Notarial Deolinda Carvalho Saturnino Pascoal, celebraram os Embargantes e a sociedade “J…Sociedade de Construções, Lda.” escritura pública de “Permuta”. 2. Da escritura aludida em 1) resulta: "os primeiros outorgantes (ora Executados) cedem à sociedade representada do segundo outorgante (J…), que aceita, no valor de trezentos e trinta mil euros o prédio urbano composto de lote de terreno para construção, designado por lote dezoito, com a área de trezentos e vinte vírgula cinquenta metros quadrados, denominado "P…", ( ... ) no qual irá ser edificado pela sociedade representada do segundo um prédio urbano suscetível de ser constituído em regime de propriedade horizontal, cuja construção foi licenciada ( ... ) ". 3. Mais resulta que, em troca, a J… "cede aos primeiros outorgantes, E… e mulher M…, que aceitam (…) as três seguintes frações autónomas, a integrar no referido prédio urbano a construir, e a identificar na futura propriedade horizontal, respetivamente, pelas letras "H", "L" e "O ", no valor atribuído a cada uma de cento e dez mil euros: a)Segundo Andar Frente, para habitação, tipo T-Três; b)Terceiro Andar Frente , para habitação, tipo T-Três; e c) Quarto Andar Frente, para habitação, tipo T-Três”. 5. Da escritura supra aludida em 1 consta, igualmente: “O referido prédio urbano é cedido à sociedade “J… Sociedade de Construções, Lda.” em plena propriedade, pelo que a mesma poderá sobre ele constituir quaisquer hipotecas”. 6. Encontra-se registada, a favor da “J… Sociedade de Construções, Lda.” pela AP.2853 de 2010/09/27, a aquisição por permuta, do prédio aludido em 2), que se encontra registado na Conservatória do Registo Predial de Rio Maior sob o n.º …. 7. Após a celebração da escritura supra aludida, a J…, a fim de aí promover a construção que veio efetivamente a erigir, celebrou com a Embargada escrito designado de “contrato de abertura de crédito com hipoteca, com a identificação interna n.º PT 00350696009249591”. 8. Para garantia do escrito designado em 7), a sociedade J… constituiu a favor da Embargada hipoteca sobre o imóvel aludido em 2). 9. A referida hipoteca foi registada pela Ap. 577 de 2010/10/21. 10. Foi constituída e registada a propriedade horizontal relativa ao prédio urbano aludido em 2) pela AP. 945/ de 2011/12/15, com as seguintes frações: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q. 11. Os Executados procederam ao registo da propriedade das frações aludidas em 3) ( “H”, “L” e “O”), pela Ap.668 de 2012/01/20. 12. Aquando da inscrição da aquisição das frações penhoradas nos presentes autos, os Embargantes não procederam ao cancelamento das hipotecas que incidem sobre as frações autónomas aludidas em 3) e 11). 14. A Embargada reclamou créditos no âmbito do processo aludido em 10, tendo já recebido a quantia de € 398.050,00. 15. A embargada tinha conhecimento da permuta. *** 2. O direito.2.1. Validade e eficácia da hipoteca constituída pela exequente sobre as frações prediais adquiridas, mediante permuta, pelos embargantes. A situação retratada nos autos pode assim resumir-se: Os embargantes e a insolvente J… Sociedade de Construções, Lda., celebraram, em 27 de setembro de 2010, um contrato de permuta, mediante o qual esta se obrigou a entregar àqueles, como contrapartida da aquisição um lote de terreno para construção, as frações prediais correspondentes às letras “H”, “L” e “O” do prédio a constituir em propriedade horizontal e a edificar nessa parcela de terreno. Após a celebração desse negócio, a Sociedade “J…”, a fim de proceder à construção do imóvel, celebrou com a Embargada/recorrente um “contrato de abertura de crédito com hipoteca”, constituindo a seu favor uma hipoteca sobre o mencionado lote de terreno, que registou na C. R. Predial pela Ap. 577 de 2010/10/21. A Sociedade “J…” construiu o edifício e registou a propriedade horizontal pela AP. 945/ de 2011/12/15, com as seguintes frações: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, L, M, N, O, P, Q. Os embargantes procederam ao registo da propriedade das frações “H”, “L” e “O”, pela Ap.668 de 2012/01/20, as quais foram penhoradas na presente execução. Perante esta situação, o tribunal a quo deu razão à pretensão dos embargantes, sustentando: “Relativamente à extensão da hipoteca às frações autónomas, esta afigura-se-nos inequívoca perante o princípio da indivisibilidade da hipoteca aflorado no art. 696º do Cód. Civil (a hipoteca subsiste por inteiro sobre cada uma das partes que constituam ou em que se venha a dividir a coisa onerada), ainda que na escritura pública respetiva nenhuma menção tivesse sido feita a essa extensão. E estender-se-ia, também, por força do disposto no art. 691º nº 1 al. c) do Cód. Civil. E o facto de a exequente ter conhecimento da permuta não permite concluir, sem mais, exercer abusivamente o seu direito ao executar a hipoteca. A exequente/recorrente não interveio no contrato de permuta, e não está alegado, nem demonstrado, que deu o seu consentimento, conhecia e concordou com os termos da permuta ou que tenha tomado comportamento contrário ao exercício do direito de penhorar todas as frações do prédio em causa. A afirmação dos embargantes de que a exequente prescindiu da hipoteca sobre as três frações autónomas que lhes foram dadas em permuta do terreno e que veio, agora, acionar essa garantia sobre bens com os quais nunca contou para garantir o seu crédito, carece de correspondência com a factualidade provada e não questionada pelas partes. Improcede, pois, este fundamento. *** IV. DecisãoPelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação e revogar a sentença recorrida, julgando improcedente a oposição à execução, a qual deve prosseguir, salvo se outro fundamento o impedir. Custas da apelação e da ação a cargo dos embargantes/recorridos. Évora, 2020/09/24 Este Acórdão vai ser assinado digitalmente, pelos Juízes Desembargadores: Tomé Ramião (Relator) Francisco Xavier (1.º Adjunto) Maria João Sousa e Faro (2.º Adjunto) __________________________________________________ [1] ) Cf. Revista de Legislação e Jurisprudência 111ª, p. 296. |