Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 2927/22.0T8FAR.E1 |  |
CADUCIDADE DO DIREITO À RESOLUÇÃO DO CONTRATO
MORA DO DEVEDOR
LOCATÁRIO
RENDA
- a situação tipificada na alínea e) insertas no n.º 2 do artigo 1083.º do CC constitui, por si só, incumprimento relevante para efeitos de resolução do contrato, já que não está em causa conduta cuja gravidade possa aferir-se pela reiteração, consubstanciando incumprimento contratual independentemente das consequências dai advenientes para o senhorio;
- o locatário, tendo-se constituído em mora que não fez cessar no prazo de oito dias, e não tendo, posteriormente, procedido ao pagamento, juntamente com as rendas em atraso, da indemnização igual a 20% do valor devido, resulta sujeito ao exercício do direito de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio.
(Sumário da Relatora)
I – As Partes e o Litígio
Recorrente / Ré: (…) – Actividades Turísticas, Lda.
Recorridos / Autores: (…), (…) e marido (...), e (…) e mulher (…)
Réus: (…) e (…)
Trata-se de uma ação declarativa de condenação intentada a 14/09/2022 no âmbito da qual os Autores formularam os seguintes pedidos:
i) que os Autores sejam declarados únicos donos e legítimos possuidores do prédio identificado em 1º da p.i.;
ii) que seja declarada a inexistência e, por maioria de razão, a invalidade e a ineficácia de qualquer contrato de arrendamento que, tendo por objeto o prédio situado na Rua (…), em Faro – nomeadamente em relação as suas unidades com entrada pelos n.os 31 e 33 da referida Rua –, haja sido estabelecido entre (…), ou algum dos seus antecessores ou herdeiros, e a ora 1ª Ré;
iii) que seja declarada a ilicitude, invalidade e ineficácia perante os Autores, de todos os contratos que a ora 1ª Ré tenha vindo a celebrar com os demais Réus; e
iv) que sejam todos os Réus obrigados a desocupar o referido imóvel e a entregarem-no, no seu todo, aos Autores, completamente livre e desimpedido de pessoas e bens.
Subsidiariamente peticionam os Autores que:
i) o contrato de arrendamento (ainda que verbal) alegadamente celebrado com a 1ª Ré ser declarado resolvido pela falta de pagamento pontual da renda e, ainda, pela cessão ilícita, inválida e ineficaz perante o senhorio, de partes do prédio a terceiros, ora a 2ª e 3os Réus, sem o conhecimento nem o consentimento dos seus legítimos proprietários;
ii) em consequência, sejam declarados resolvidos, por ilícitos, inválidos e ineficazes perante o senhorio, todos os contratos que a 1ª Ré tenha celebrado com os demais Réus, com respeito ao prédio sub judice;
iii) sejam todos os Réus condenados a entregar imediatamente o prédio aos Autores, completamente devoluto e desimpedido de pessoas e bens; e
iv) seja a 1ª Ré condenada a pagar aos Autores a quantia de € 345,44 referente à renda do mês de setembro de 2022, já vencida, e das que se vencerem na pendência da lide até à completa desocupação e entrega do prédio.
Caso não procedam nenhum dos anteriores pedidos, peticionam os Autores a notificação da 1ª Ré para que lhe seja dado conhecimento da sujeição do contrato de arrendamento para fins não habitacionais, que invoca haver celebrado com o anterior proprietário do prédio identificado em 1º da petição inicial, ao Novo Regime do Arrendamento Urbano instituído pela Lei n.º 06/2006, de 27 de fevereiro, e da sua convolação em contrato com prazo certo, de cinco anos, com início na data da citação da 1ª Ré.
Para tanto, invocaram os Autores que, tendo adquirido o imóvel por partilha da herança aberta por óbito de (…), desconhecem a existência de qualquer contrato de arrendamento. Não obstante, o cabeça de casal foi recebendo o valor que a Ré (…) lhes indicou como renda (€ 345,44/mês) e veio emitindo os recibos das importâncias recebidas relativamente a parte do prédio com entrada pelo n.º 33 da Rua (…), em Faro. Vieram os Autores a constatar que a Ré (…), que não dispõe de título para ocupação e exploração do n.º 31, subarrendou a parte do prédio com entrada pelo n.º 33 e pelo n.º 31 aos demais Réus, mas não informou os herdeiros de (…) de que ocupava também essa parte do prédio e que o dava de subarrendamento, ou em exploração, a terceiros. Nenhum dos Réus pagou qualquer quantia, como renda ou a outro título, sendo que a Ré (…) nunca pagou a renda de modo certo, mensal e pontual. Consideram, portanto, assistir-lhes direito de resolução do contrato de arrendamento, caso se entenda que o mesmo existe, quer por falta de pagamento de rendas (artigos 1038.º, alínea a) e 1083.º, n.º 3, do CC) quer por cessão a terceiros do locado de forma inválida ou ineficaz em relação ao senhorio (artigo 1038.º, alíneas f) a h) e 1083.º, n.º 2, alínea e), do CC).
A Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda. defendeu-se por impugnação, pugnando pela improcedência da ação, mais alegando que as anteriores proprietárias e seus representantes conheciam o arrendamento a favor da 1ª Ré do r/c do n.º 31 e 33 da Rua … (o contrato de arrendamento foi celebrado com …, … e … e estes, 4 anos depois, constituíram a sociedade … – Actividades Turísticas, Lda., sociedade que, na qualidade de arrendatária, realizou obras no n.º 33), que as cessões de exploração e subarrendamentos ocorridas antes do registo de aquisição dos Autores, em 30 de Novembro de 2021, ocorreram de forma pública e pacífica, sempre tendo procedido ao pagamento das rendas. Mais alegaram que, em 1998, as partes acordaram incluir no arrendamento o n.º 31 do mesmo prédio.
II – O Objeto do Recurso
Decorridos os trâmites processuais documentados nos autos, foi proferida sentença julgando a ação totalmente procedente, nos seguintes termos:
«i) Declaro a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre (…) e a Ré – Actividades Turísticas, Lda.;
ii) Declaro a caducidade do contrato de subarrendamento celebrado entre a Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda. e a Ré (…);
iii) Declaro a caducidade do contrato de locação de estabelecimento celebrado entre a Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda. e o Réu (…);
iv) Condeno os Réus (…) – Actividades Turísticas, Lda., (…) e (…), a entregarem aos Autores o prédio urbano sito na Rua (…), n.ºs 31 e 33, em Faro, completamente devoluto e desimpedido de pessoas e bens; e
v) Condeno a Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda., a pagar aos Autores a quantia de € 345,44, correspondente à renda vencida de setembro de 2022, bem como as rendas que se vencerem na pendência da presente ação até à completa desocupação e entrega do prédio referido em iv).»
Da sentença consta, designadamente, o seguinte:
«Todavia, o locatário pode pôr fim à mora oferecendo ao locador o pagamento das rendas em atraso (artigo 1042.º do Código Civil), tal como ocorreu in casu (cfr. pontos n.ºs 11, 12, 13 e 14 dos factos provados).
Ainda assim, em função do que se disse anteriormente quanto à falta de comunicação das transmissões da posição de arrendatário, cabe concluir que os Autor possuem fundamento legal para a resolução do contrato de arrendamento.»
Inconformada, a Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda. apresentou-se a recorrer, pugnando pela revogação da decisão recorrida, a substituir por outra que julgue a ação totalmente improcedente. As conclusões da alegação do recurso são as seguintes:
«a) A sentença recorrida padece de nulidade, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1, alínea d), do C.P.C. porque não se pronuncia, nos factos dados por provados, sobre o valor atual da renda, não obstante nos factos provados n.º 11 a 14, da página 9 da sentença mencionar vários pagamentos e, na parte final, condenar a aqui Recorrente ao pagamento da renda de Setembro de 2022, no valor de € 345,44, desconhecendo-se, no entanto, qual o fundamento fáctico que alicerça tal condenação, o que prejudica a sua inteligibilidade e a sua fundamentação lógica, verificando-se um hiato entre a parte condenatória e a respetiva fundamentação, violando-se desta forma o disposto no artigo 607.º, n.º 3 e n.º 4, do CP.
b) Destarte, por falta de fundamentação e falta de pronúncia relativa à condenação no pagamento da renda de € 345,44 relativa ao mês de Setembro de 2022, deve a respetiva condenação ser revogada porquanto a mesma diz respeito ao mês da data de entrada da ação em tribunal (Setembro de 2022), sendo que a mesma se encontra paga, como as Recorridas sabem.
c) O tribunal a quo não se pronunciou sobre a transição cronológica do contrato de arrendamento inicial, celebrado em 11/04/1989 em que são arrendatários (…), (…) e (…) para a atual sociedade comercial arrendatária, aqui Recorrente, colocando em causa não só a sequência lógica do encadeamento dos factos, mas também a eficácia futura da própria sentença que, apenas, vincula as partes nela intervenientes, violando-se desta forma o disposto nos artigos 608.º, n.º 2 e 619.º, n.º 1, do C.P.C..
d) O Tribunal a quo deveria ter ampliado a matéria de facto provada, considerando como provado o conhecimento tácito, ocorrido por intermédio da sua advogada, em 2020, Dra. (…), dos herdeiros de (…), da existência de uma cedência de estabelecimento feita pela aqui Recorrente em favor do sr. (…) nos “Factos Provados” n.º 8 e pág. 7 da sentença recorrida) e que foi celebrado em 01/07/2020, motivo pelo qual deverá ser considerado como provado que: “Em 2020, a propósito da queda de um teto no n.º 33 da Rua (…), os herdeiros ficaram a saber da existência de um arrendatário da 1ª Ré, que lá desenvolvia a atividade de pastelaria”.
e) A motivação do facto referido na parte final da conclusão anterior, resulta do depoimento da advogada Dra. (…) que depôs, no dia 21/12/2023 das 10h07 às 10h31 “de forma séria, desprendida, objetiva e convincente” (cfr. pág. 10 da sentença recorrida) e referiu (15.21s) “Eu acho que estava outro senhor que eu não me recordo o nome, com quem também falei por causa de um teto que caiu” (15,34s) “durante a pandemia, acho que 2020” – e, de novo, a instâncias do mandatário dos Recorrentes, ao minuto 18.41s acrescentou “o subarrendamento que tomei conhecimento foi da pastelaria única e exclusivamente por causa desta situação do teto, que foi o outro inquilino que estava lá que até, de início, eu pensei que era um funcionário da (…), depois é que o senhor me disse que não e, nessa altura depois comunicámos com os demais herdeiros para saber se alguém tinha algum conhecimento (…)” e ainda, ao minuto 19.42s “Mas o que eu tenho conhecimento da (…) é que a (…) tinha arrendado uma loja, se era um número, se a loja tinha 2 números de porta isso já não me lembro, não sei”. E, por fim, ao minuto 21.5 s, a instâncias do Mmo. Juiz, clarificou ainda, relativamente ao estabelecimento comercial da pastelaria, que “tenho a certeza que era da pastelaria. Esse senhor mandou-me uma fotografia de um balcão de, das bebidas, dos frios. Disso mandou-me uma fotografia (…). Mandou-me uma fotografia do teto e outra fotografia onde se via o balcão da pastelaria, disso eu tenho a certeza”.
f) Em resultado do referido nas conclusões d) e e), ocorrida em 2020, tem aplicação o disposto no artigo 1049º do Código Civil ), uma vez que o ocupante da Rua (…), n.º 33, sr. (…), na sequência de contrato de locação de estabelecimento celebrado em 01/07/2020 (cfr. Facto provado nº 8, págs. 7 e 8 da sentença recorrida) ser já reconhecidos como tal pelos representantes da herança indivisa, não impendendo por isso, sobre a aqui Recorrente qualquer obrigação adicional de fazer nova comunicação relativamente ao Contrato celebrado, sendo certo que tão pouco poderia a presente ação peticionar a resolução do contrato de arrendamento inicial por, à data da sua entrada em juízo (14/09/2022), ter decorrido mais 1 ano desde aquele conhecimento tácito de 2020.
g) O Tribunal a quo deveria ter ampliado a matéria de facto provada, considerando como provado que “Os sócios da 1ª Ré (…) desconheciam a identificação dos vários herdeiros, na pendência do processo judicial mencionado em 9) dos factos dados por provados, e após, o trânsito em julgado da sua sentença final não foram informados da identificação dos novos proprietários, tendo deixado de receber recibos destes desde Julho de 2022”.
h) O facto vertido na conclusão anterior que deve ser considerado por provado, na sequência do alegado nos artigos 11, 12, 13 e 42 da sua contestação, resulta de múltiplos depoimentos, tais como, no dia 21/12/2023 das 10h07 às 10h31, a testemunha (…), ao minuto 6.15s, a instâncias da ilustre mandatária dos Autores referiu “Eram muitos, eram muitos herdeiros. De vez enquanto falecia um velhote, fica mais 2 ou 3. Eram muitos, eram” e ainda, a testemunha Dra. (…), inquirida também no dia 21/12/2023, das 10h45 às 11h11, ao minuto 1.24s, a instâncias da ilustre mandatária dos Autores, a propósito dos senhorios, esclareceu que “salvo erro, eram 8 herdeiros, penso eu,(…) foram falecendo porque já eram pessoas com alguma idade e, então, foram falecendo e sucederam-lhes os respetivos herdeiros” e o Legal Representante da Recorrente (…) no dia 09/11/2023, das 11h42 às 12h19, ao minuto 8.10s, questionado, a instâncias do Mmo. Juiz, se “Alguma vez foi abordado ou a Ré (…) foi abordada no sentido de lhe dizerem a quem é que pertencia o prédio a seguir ao falecimento da sra. (…)” respondeu (8.25s) “a mim não” e ainda do depoimento da outra Legal Representante da Recorrente, (…) que, citada na pág. 12 da douta sentença “declarou não ter efetuado qualquer comunicação por desconhecer quem eram os herdeiros”.
i) De igual forma, os recibos antes emitidos não continham a morada ou a identificação dos herdeiros ou do Cabeça de Casal (cfr., entre outros, os docs. n.º 18 a 20 juntos com a contestação), sendo que o Legal Representante da Recorrente (…), responsável pelo pagamento das rendas, acrescentou que desde Julho de 2022 (cfr. depoimento do dia 09/11/2023, das 11h42 às 12h19, ao minuto 19.38s) “desde essa altura é pago nesta conta, mas sem serem emitidos recibos, deixaram de emitir recibos, portanto nunca mais tivemos emissão de recibos” pelo que a Recorrente, até à data da entrada em juízo da presente ação, continuava sem saber quem eram ou qual a residência dos novos senhorios.
j) Em face do contexto de facto, sem emissão de recibos com informação sobre a identificação e residência dos novos senhorios, perante o conhecimento tácito da cedência feita ao sr. … (cfr. factos provados n.º 8, da página 7 da sentença recorrida e conclusões d) a f) supra), o desconhecimento do nome dos herdeiros (cfr. Conclusões g) a i) supra), perante o decurso do tempo, superior a 10 anos e expetativas criadas pela utilização pública, pacífica e de boa fé do n.º 31 da Rua (…), em Faro, por parte da subarrendatária … (cfr. factos provados n.º 7, da página 6 da sentença recorrida) e passando por sucessivos cabeças de casal, na sequência de uma prática que já vinha na sequência de contratos de cessão de exploração e sublocações anteriores (cfr. Docs. n.º 8 a 11 da contestação), criando uma situação de consolidação da posição contratual no comércio jurídico, e evidenciando um consentimento tácito dos sucessivos senhorios que nunca se deram a conhecer à aqui Recorrente, não se pode considerar observado o artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil em termos de culpa da aqui Recorrente (cfr. artigo 799.º do Código Civil), incumprimento objetivamente grave e impacto sério das suas consequências (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 14/07/2010, 1451/09.0TJPRT.P1, in www.dgsi.pt).
k) Em suma, ainda que se verificasse in casu a ausência de comunicação por parte da aqui Recorrente (que, no caso do n.º 33 já se viu supra, não ter ocorrido), sem admitir, a sua omissão nunca seria de tal modo grave que tornasse inexigível ao senhorio a manutenção do arrendamento à luz do artigo 1083.º, n.º 2, do Código Civil, numa situação em que a aqui Recorrente não tinha obrigação de saber o desenlace do processo de inventário mencionado no ponto 8, da página 9 da sentença recorrida, transitada em julgado em 30/09/2021.
l) Como refere o Tribunal da Relação de Évora de 08/10/2020, a propósito da falta de comunicação da nova qualidade de senhorio ao inquilino, na sequência da cessão de posição contratual daquele, “não se pode confundir o momento da comunicação com o momento da transmissão da posição contratual” e ainda “a falta de comunicação pode ter consequências jurídicas” Proc. n.º 212/18.0T8GDL.E1, in www.dgsi.pt., motivo pelo qual ao ter propositadamente omitido a informação à Recorrente relativamente à sua identificação, moradas e suporte documental legitimador, os Recorridos incorreram em abuso de direito, nos termos do artigo 334.º do Código Civil, conjugada com a aplicação dos artigos 227.º (boa fé pré-contratual), 573.º (obrigação de informação), 762.º (boa fé contratual).
m) Em sentido análogo, veja-se, como como considerou o Tribunal da Relação do Porto, corresponde “a uma execução contratual de má fé a atuação das senhorias que, adquirindo a propriedade do imóvel, sem jamais contactarem a inquilina, deixaram decorrer quatro trimestres sem lhe assinalarem, ou que pretendia a satisfação do seu crédito às rendas por outra forma, o que não estavam a recebê-las, para assim conseguirem reunir os requisitos de resolução prescritos no artigo 1083.º, n.º 4, do C.Civil, que prontamente invocaram para esse efeito, mal se completaram quatro pagamentos em falta. Em tal circunstância o exercício desse direito seria abusivo e, portanto, não autorizado, nos termos do artigo 334.º do C.Civil”.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 10/12/2013 in Apelação n.º 1152/13.5YLPRT. P1-2ª seção. Relator Rui Moreira in Boletim de Circulação Interna n.º 46 Sumário n.º 2331 in www.trp.pt.
n) E a conduta dos Recorridos é tanto mais reprovável porquanto em face do teor da petição inicial e, em particular da certidão fiscal, emitida em 30/03/2022, com nela junta como Doc. n.º 3 da P.I., resulta que os Autores sabiam da existem da ocupação e cedência pela 1ª Ré, aqui Recorrente, do n.º 31 e 33 da Rua (…), em Faro, pois se assim não fosse não teriam realizado diligências e obtido essas certidões fiscais !!!.
o) O tribunal a quo violou o disposto no artigo 528.º do C.P.C. porquanto se, de todos os pedidos I e II formulados na petição inicial, o tribunal “a quo” deu provimento ao pedido formulado no ponto II do pedido final dos Recorridos, mas indeferiu o ponto I que era o pedido principal da sua petição inicial, a aqui Recorrente, a ser condenada em custas, deveria o ter sido na proporção do decaimento e não na sua totalidade, isto é, apenas em 50%.»
Os Recorridos apresentaram contra-alegações sustentando que o recurso deverá ser julgado improcedente, mantendo-se a decisão recorrida. A título subsidiário, os Recorridos apresentaram-se a ampliar o âmbito do recurso, pugnando pela resolução do contrato com fundamento na falta de pagamento pontual das rendas, já que não foi pago o acréscimo de 20% previsto nos artigos 1041.º/1 e 1042.º do CC. Formulam as seguintes conclusões:
«1.ª De acordo com o que alega a recorrente, ao presente recurso deve de ser atribuído o efeito meramente devolutivo — artigos 629.º, n.º 1, 631.º, n.º 1, 637.º, 638.º, n.º 1 e 7, 644.º, n.º 1, alínea a), 645.º, n.º 1, alínea a), 647.º, n.º 1 e 662.º, n.º 1, todos do Código de Processo Civil;
2.ª À matéria de factos provados, incluindo os referentes à ampliação do recurso, requerido nos termos do artigo 636.º do Código de Processo Civil, devem ser adjuntos, ou esclarecidos, os seguintes pontos:
a) Ficar discriminado que as quantias qualificadas de pagamento das rendas referentes a Julho de 2022 e seguintes foram depositadas em conta bancária do recorrido (…) e, em relação a elas, não foram emitidos recibos pelos recorridos, conforme consta dos artigos 15º e 19º da contestação;
b) O conhecimento da identificação do dono do arrendado, por parte da recorrente, abrangia, nessa data, os pormenores do número de conta e entidade bancária de que ele era titular;
c) Antes do período dos depósitos, a recorrente conhecia os titulares do prédio, ou, pelo menos, os sucessivos representantes destes, através dos quais efetuava o pagamento das rendas e recebia a respetiva quitação.
3.ª O secretismo vinha à recorrente do propósito de, evitando contactos potencialmente indiscretos, deixar de cumprir o seu dever de informação, ou pedido de autorização, ao senhorio.
4.ª No subarrendamento, à revelia do conhecimento da senhoria (herança indivisa), no ano de 2011, da parte espacial do arrendado correspondente ao n.º 31 de polícia, a inquilina, ora recorrente, além de afrontar os seus deveres consignados nas alíneas f) e g) do artigo 1038.º do Código Civil, que constituem fundamento de resolução do contrato de arrendamento, ajustou tal subarrendamento que enfermou dos seguintes acrescidos pecos:
a) O espaço, de pequena área, integrava o estabelecimento comercial da recorrente que, assim, do mesmo, foi expurgado para ser subarrendado;
b) A cobrança de uma sub-renda superior à renda de todo o arrendado à recorrente;
c) A abrangência total do fim do subarrendamento para comércio, sem a consignação da limitação constante do contrato de arrendamento: exceção de atividade de índole perigosa, como armazenamento de gás, ou explosivos;
d) Este subarrendamento, para fins comerciais, era impositivo que fosse, e não foi, titulado por escritura pública (artigo 37.º, n.º 1, alínea b), da Lei n.º 2030, de 22/6/1948), anomalia que implicou a sua nulidade (n.º 2 do mesmo artigo e artigo 79.º do mesmo diploma);
e) Além disso, constitui fundamento de resolução do arrendamento por parte do senhorio, pela quebra da obrigação da inquilina de não alhear o gozo do arrendado de acordo com o ordenado na alínea f) do artigo 1038.º do Código Civil;
f) Deveria, outrossim (mesmo que fosse legal) ter sido comunicado, por escrito, ao senhorio, nos termos do disposto na alínea g) do mesmo artigo, em termos de este poder optar pelo exercício do direito de preferência no trespasse – artigo 1112.º, n.º 3 e 4, do Código Civil.
5.ª No respeitante ao espaço com o n.º 33 de polícia, ele seguiu integrando um estabelecimento comercial de restauração e bebidas, explorado pela recorrente até 01/07/2020, altura em que, por escrito particular intitulado “Contrato de Locação de Estabelecimento”, ela o cedeu temporariamente a terceiro. Esta transferência do gozo e utilidades do referido espaço, a) Tinha de ser, e não foi, comunicada à senhoria (herança indivisa), nos termos do disposto no artigo 1112.º, n.º 3, do N.R.A.U.;
b) Esta comunicação tinha de ser formal, com as especificações previstas no artigo 416.º do Código Civil, a fim de a senhoria ficar habilitada a poder exercer o direito de preferência conferido pelo n.º 4 do dito artigo 1112.º do N.R.A.U..
c) Tratando-se de norma especial para arrendamentos comerciais implica o afastamento da regra menos protocolar de comunicação prevista na parte final do artigo 1049.º do Código Civil.
6.ª No que toca aos espaços do arrendado que a recorrente desdobrou para poder receber a equivalência de duas rendas e só pagar uma, tal artifício implicou que, nesta matéria, ambos tenham de ser tratados em conjunto.
Assim:
a) Como flui do contrato de 11/04/1989, visando o espaço do n.º 33 de polícia mas que, ainda no mesmo ano, foi alargado ao n.º 31, a renda deveria ser paga, no primeiro dia de cada mês, na residência da senhoria, ou de quem esta indicasse (cláusula V);
b) Fazendo uso desta faculdade, a senhoria indicou como lugar de cumprimento o escritório do seu mandatário, Dr. (…), onde a inquilina passou a efetuar (embora, em regra, tardiamente) o pagamento das rendas e a receber os correspondentes recibos de quitação;
c) Na sequência do afastamento, por reforma, da vida profissional deste advogado, passou o lugar do cumprimento para o escritório da advogada do cabeça de casal, em Loulé e, com a aquisição da propriedade do prédio pelos recorridos, na residência destes, em Lisboa;
d) Por razões de comodidade da recorrente, foi esta informada do número e Banco da conta bancária do recorrido onde podia efetuar o depósito das rendas e, de facto, algumas depositou.
Assim a recorrente depositou:
) Em 11 de Janeiro de 2022, € 1.727,2 que imputou aos meses de Agosto a Dezembro do ano anterior;
) Em 14 de Março de 2022, € 690,88 que assacou aos meses de Fevereiro e Março de 2022;
) Em 20 de Maio de 2022, € 690,88 que atribuiu aos meses de Abril e Maio de 2022 e
) Em 4 de Agosto de 2022, € 1.036,32, que referenciou aos meses Junho, Julho e Agosto desse ano.
e) Como a renda se vencia no primeiro dia do mês a que respeitava, segue-se que a recorrente se constituiu, mora debitoris, pelo menos a partir de 1 de Fevereiro de 2022, data em que já não podia invocar desconhecimento sobre a identidade dos recorridos e o lugar do cumprimento.
f) Estes depósitos, desprovidos, do acréscimo da indemnização prevista no artigo 1041.º do Código Civil (na redação trazida pela Lei n.º 13/2019) que dissolve a mora nos termos do artigo seguinte, não são liberatórios;
g) Por via do referido, os recorridos não deram quitação, embora aceitem o facto da existência desses depósitos atribuídos à solvência de algumas das muitas rendas em dívida.
Cumpre conhecer das seguintes questões:
i. da nulidade da sentença;
ii. da impugnação da decisão relativa à matéria de facto;
iii. da caducidade da ação;
iv. da não verificação da situação versada no n.º 2 do artigo 1083.º do CC;
v. do abuso do direito de resolução por falta de comunicação dos acordos celebrados entre os Réus;
vi. da condenação em custas;
vii. do direito de resolução por falta de pagamento das rendas.
III – Fundamentos
A – Os factos provados em 1ª Instância:
1) Do escrito intitulado “Contrato de Arrendamento”, outorgado em 11/04/1989, consta, entre o mais, o seguinte:
«Primeira Outorgante: (…) […]
Segunda Outorgante: (…) […], (…) […] e (…) […].
Entre as partes acima identificados é estabelecido o presente contrato de arrendamento que se rege pelas cláusulas e condições seguintes:
I. A primeira outorgante é dona e legítima possuidor da fração autónoma que constitui o r/chão, do prédio, sito na Rua (…), 33, na freguesia de (…), em Faro.
II. Pelo presente contrato, a primeira outorgante dá de arrendamento aos segundos outorgantes a fração acima identificada.
III. O arrendamento é feito pelo prazo de um ano renovável por iguais períodos e tem início em 1 de maio de 1989.
IV. O local que a primeira outorgante dá de arrendamento aos segundos destina-se a qualquer atividade comercial ou industrial, permitida por Lei com exceção de atividade de índole perigosa como armazenamento de gás ou explosivos.
V. A renda mensal a pagar pelos segundos outorgantes à primeira outorgante é de 15.000$00 (quinze mil escudos), a pagar no primeiro dia útil de cada mês na residência da primeira outorgante ou no local que esta venha a indicar por escrito.
[…]
X. Os arrendatários poderão proceder à cedência ou trespasse se assim o entenderem do citado estabelecimento.»
2) Do escrito intitulado “Contrato-Promessa de trespasse de estabelecimento comercial”, outorgado em 11/04/1989, consta, entre o mais, o seguinte:
«Contraente Vendedor – (…) […]
Contraentes Compradores – (…) […], (…) […] e (…) […].
Pelo contraente vendedor foi dito: Que é dono e legítimo possuidor de um estabelecimento comercial, sito na Rua (…), n.º 33, em Faro.
Que pelo presente contrato promete trespassar o seu referido estabelecimento comercial aos contraentes compradores mediante as seguintes cláusulas:
Primeira: O preço do trespasse do estabelecimento comercial é de 3.000.000$00 (três milhões de escudos).
Segunda: Como sinal e princípio de pagamento do prelo, os contraentes compradores já entregaram aos contraentes vendedores a quantia de 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos).
Terceira: Em 30 de Abril de 1989 serão entregues 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), como liquidação total.
Pelos contraentes compradores foi dito: Que aceitam e se obrigam pelo presente contrato.»
3) Em 1989, (…) e (…), (…) e (…), acordaram em incluir no acordo referido em 1), a parcela do prédio sito na Rua (…), n.º 31, na freguesia de (…), em Faro.
4) (…) faleceu em 13 de fevereiro de 1999.
5) A (…) – Actividades Turísticas, Lda. é uma sociedade comercial de responsabilidade limitada que tem por objeto atividades turísticas, café, bar e similares, alojamento mobilado para turistas, outros locais de alojamento de curta duração; bares; cafés; e restaurantes tipo tradicional, constituída em 07.08.1989 por (…), (…) e (…).
6) Em 08/11/1993, (…) cedeu a sua quota a (…) e (…).
7) Do escrito intitulado “Contrato de subarrendamento comercial de duração efetiva”, outorgado em 15/07/2011, consta, entre o mais, o seguinte:
«Primeira Contratante: (…) – Actividades Turísticas, Lda. […]
Segundo Contratante: (…) […]
Considerando:
A) A primeira contratante é legítima possuidora do rés-do-chão, com o n.º 31, do prédio urbano sito na Rua (…), da freguesia da (…), concelho de Faro […]
C) A segunda contratante pretende arrendar aquela fracção autónoma correspondente ao r/c do já identificado prédio;
Pelo que,
As partes celebram o presente contrato de subarrendamento, de que o Preâmbulo supra faz parte integrante, e se regerá de acordo com as cláusulas seguintes:
Cláusula Primeira (Objeto)
A primeira dá de subarrendamento à segunda contratante, e esta toma de subarrendamento o espaço comercial melhor descrito nos considerandos A) e B) (adiante abreviadamente designados por “o Local Arrendando”).
Cláusula Segunda (Duração efetiva do contrato)
1 – O presente contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos e um dia, prorrogável por períodos sucessivos de três anos […], e tem início no dia 1 de agosto de 2011.
[…]
Cláusula Terceira (Fim do arrendamento)
1 – O local arrendando destina-se exclusivamente ao comércio.
2 – O subarrendatário não poderá dar outro fim ao arrendando, sob pena de resolução contratual.
Cláusula Quarta (Renda)
1 – No primeiro ano, a renda anual é de € 3.600,00 (três mil e seiscentos euros), que a segunda contratante deverá pagar em duo décimos de € 300,00.
[…]
4 – A renda será paga, sempre antecipadamente, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito […].
Cláusula Quinta (Ocupação efetiva do local arrendando)
1 – A segunda contratante ocupará o local arrendado a partir do dia 1 de Agosto de 2011, data em que terá inicio a vigência do arrendamento.»
8) Do escrito intitulado “Contrato de Locação de Estabelecimento”, outorgado em 01/07/2020, consta, entre o mais, o seguinte:
«Primeira Contratante: (…) – Actividades Turísticas, Lda. […]
Segundo Contratante: (…) […]
Considerando:
A primeira contratante é dona e legítima proprietária do estabelecimento de restauração e bebidas, instalado no rés-do-chão, com o n.º 33, do prédio urbano sito na Rua (…), da freguesia da (…), concelho de Faro […]
As partes celebram o presente Contrato de Locação de Estabelecimento, de que o considerando supra faz parte integrante, e se regerá de acordo com as cláusulas seguintes:
Cláusula Primeira – Objeto
1 – Pelo presente Contrato a primeira contratante cede ao segundo contratante, e este aceita, a exploração do estabelecimento de restauração e bebidas, descrito no considerando supra, incluindo os equipamentos, móveis, utensílios e demais elementos que o integram […] 2 – A cessão de exploração a que se refere o número anterior, tem início na data outorgada do presente contrato.
Cláusula Segunda – Prazo certo do contrato
O presente contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, prorrogável por períodos sucessivos de 1 ano […], e tem início no dia 1 de julho de 2020.
Cláusula Terceira – Fim
1 – O local objeto do presente contrato destina-se exclusivamente a Restauração e bebidas.
2 – O Segundo Contraente não poderá alterar em caso algum, o tipo de exploração do estabelecimento objeto do presente contrato promessa, sob pena de resolução.
Cláusula Quarta – Preço
1 – O preço total da cessão de exploração é de € 36.000,00 (trinta e seis mil euros), acrescido do IVA à taxa legal em vigor, e será pago pelo segundo contratante à primeira, em prestações mensais e sucessivas, de € 600,00 (seiscentos euros) a que acresce o IVA à taxa legal.
2 – Cada uma das prestações mensais referidas no número anterior vence-se e é devida no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito […].»
9) Por sentença proferida no processo de inventário n.º 846/14.2T8LLE, do Juízo Local Cível de Loulé-Juiz 1, do Tribunal Judicial da Comarca de Faro, e transitada em julgado em 30.09.2021, foi adjudicado a (…), a (…), a (…), a (…) e a (…), o prédio urbano sito na Rua (…), n.ºs 31, 33, 35 e 37, em Faro.
10) Entre o momento referido em 4) e o momento referido em 9), os cabeças de casal, no processo de inventário n.º 846/14.2T8LLE, receberam da (…) as prestações mensais devidas por conta dos acordos referidos em 1) e 3).
11) Por conta dos acordos referidos em 1) e 3), a (…) só entregou em 11.01.2022 aos Autores a quantia de € 1.727,20 referente aos meses de agosto a dezembro de 2021.
12) Por conta dos acordos referidos em 1) e 3), a (…) só entregou aos Autores em 14.03.2022 a quantia de € 690,88 referente aos meses de fevereiro e março de 2022.
13) Por conta dos acordos referidos em 1) e 3), a (…) só entregou aos Autores em 20.05.2022 a quantia de € 690,88 referente aos meses de abril e de maio de 2022.
14) Por conta dos escritos referidos em 1) e 3), a (…) só entregou aos Autores em 04.08.2022 a quantia de € 1.036,32 referente aos meses de junho, julho e agosto de 2022.
B – As Questões do Recurso
i. Da nulidade da sentença
Não constando dos factos provados o valor atual da renda e uma vez que, ainda assim, o valor de € 345,44 é considerado em sede de motivação jurídica, implicando na condenação no pagamento de renda mensal naquele valor, vem arguida a nulidade da sentença, por omissão de pronúncia.
Como decorre do artigo 607.º/3 e 4, do CPC, a sentença tem de contemplar o julgamento dos factos alegados essenciais em face do objeto do processo. Aos factos que tenham sido julgados provados é que hão de aplicar-se as normas jurídicas que sejam chamadas à colação relativamente ao referido objeto. A apreciação em sede de motivação jurídica não pode versar factos que não constem do rol dos factos julgados provados.
Ora, tendo sido peticionada a resolução do contrato de arrendamento por falta de pagamento de rendas, é manifesto que se impõe a aferição do valor mensal da renda. Tal como é manifesto que é destituída de fundamento de facto a apreciação do direito de resolução do contrato de arrendamento nesse enquadramento, assim como a consequente condenação no pagamento da renda mensal de € 345,44.
O que não acarreta, porém, a nulidade da sentença. Só enferma de nulidade, por omissão de pronúncia a sentença em que se verifique a falta absoluta de fundamentos, seja de facto, seja de direito, que justifiquem a decisão. Só a falta de concretização dos factos provados que servem de base à decisão, permite que seja deduzida a nulidade da sentença/acórdão.[1]
Por outro lado, o não atendimento de um facto que se encontre provado ou a consideração de algum facto que não devesse ser atendido não se traduzem em vícios formais da sentença, dado que tais factos não constituem, por si, uma questão a resolver nos termos do artigo 608.º, n.º 2, CPC. Reconduzem-se antes a erros de julgamento passíveis de ser superados nos termos do artigo 607.º, n.º 4, 2ª parte, do CPC.[2] Ou, não sendo viável a consideração do facto por esta via, o erro de julgamento implicará na anulação da sentença por deficiente decisão relativa à matéria de facto, conforme decorre do artigo 662.º/2, alínea c), do CPC.
Neste sentido, cfr. Ac. do TRL de 26/05/2025 (80/18.2T8OER.L2-7):
«1. Independentemente da natureza do facto relevante (não notório) e da via pela qual foi adquirido processualmente, tem sempre ele de constar do leque dos factos provados (fundamentação de facto), se vier a ser, e para que possa ser invocado na fundamentação de direito.
2. Quando o tribunal toma em consideração, no julgamento (fundamentação) de direito, factos sobre os quais não se pronunciou no julgamento (fundamentação) de facto, que considerou resultarem da instrução da causa, é a pronúncia sobre a matéria de facto deficiente.
3. Neste caso, se não constarem do processo todos os elementos necessários à segura prolação de uma decisão sobre tal factualidade pelo tribunal de recurso, a decisão apelada deve ser anulada, por deficiência, para que o tribunal a quo profira decisão regular sobre os referidos factos que (deslocadamente) considerou resultarem da instrução da causa (artigo 662.º, n.ºs 2, alínea c) e 3, alínea c), do Código Civil).»
Compulsados os articulados que instruem a presente ação, constata-se que os Autores alegaram que a renda mensal que a 1ª Ré foi pagando e que foi recebida desde 1 de janeiro de 2022, ascende a € 345,44, peticionando a condenação da 1ª Ré a pagar a referida quantia referente à renda vencida no mês da propositura da ação bem como as rendas subsequentes, assim como se constata a não impugnação, por parte dos Réus, de tal valor mensal de renda.
Termos em que, ao abrigo do disposto no artigo 607.º/4, 2ª parte, do CPC, aplicável por força do disposto no artigo 666.º/1, do CPC, será tomado em consideração o seguinte facto admitido por acordo:
15) A renda mensal que foi paga pela 1ª Ré e, desde 1 de janeiro de 2022, recebida pelos Autores e antecessores, ascende a € 345,44.
Mais alegou a Recorrente que deve ser revogada a condenação no pagamento da renda relativa ao mês de setembro de 2022 (data da propositura da ação), quer por falta de fundamentação quer porque se encontra paga.
Estabelecido que resulta agora o valor mensal da renda, afigura-se não merecer censura a condenação nos termos em que foi exarada, uma vez que estão em causa as rendas vencidas na pendência da ação e as rendas subsequentes, as quais, em regra, escapam à atividade instrutória desenvolvida no processo.
A Recorrente considera ainda que ocorre omissão de pronúncia por falta de referência à transição subjetiva da posição de arrendatário no contrato celebrado a 11/04/1989.
Na verdade, o que se colhe dos factos provados é que o contrato foi celebrado entre (…) e (…), (…) e (…), assumindo estes a qualidade de arrendatários. Mais deles se colhe que, 4 meses mais tarde, pelos referidos arrendatários foi constituída a sociedade 1ª Ré que, arrogando-se legítima possuidora do r/c do n.º 31 e proprietária do estabelecimento comercial instalado no n.º 33, celebrou os contratos mencionados nos n.ºs 7 e 8 dos factos provados com os demais Réus.
A sociedade comercial constitui entidade jurídica distinta e autónoma dos seus sócios.
Daí que se acompanhe a perplexidade da Recorrente relativamente à reiterada afirmação, na sentença exarada em 1ª Instância, de que o contrato foi celebrado com a 1ª Ré, constando do segmento decisório a declaração de resolução do contrato de arrendamento celebrado entre (…) e a Ré (…) – Actividades Turísticas, Lda..
O que, no entanto, não releva para efeitos da nulidade da sentença, nem contende com a apontada eficácia do caso julgado, pois as partes que a ela resultam vinculadas são aquelas que assumiram tal qualidade processual, independentemente de serem outros os sujeitos que outorgaram o contrato de arrendamento. Trata-se, antes, de questão atinente a erro na apreciação jurídica, na aplicação do direito aos factos, que não implica na nulidade da sentença.
O que, desde já, se consigna é que se colhe dos elementos factuais apurados que a 1ª Ré se assumiu arrendatária, nessa qualidade pagando rendas que, ao serem recebidas pelos Autores e antecessores, a assumiu como arrendatária. Circunstância relevante, designadamente, para efeitos do disposto no artigo 1049.º do CC.
ii. Da impugnação da decisão relativa à matéria de facto
A Recorrente invoca que deve ser ampliada a matéria de facto provada de modo a passar a contemplar o seguinte:
- em 2020, a propósito da queda de um teto no n.º 33 da Rua (…), os herdeiros ficaram a saber da existência de um arrendatário da 1ª Ré, que lá desenvolvia a atividade de pastelaria;
- os sócios da 1ª Ré (…) desconheciam a identificação dos vários herdeiros, na pendência do processo judicial mencionado em 9) dos factos dados por provados, e após o trânsito em julgado da sua sentença final não foram informados da identificação dos novos proprietários, tendo deixado de receber recibos destes desde Julho de 2022.
Importa desde já salientar que a reapreciação do julgamento realizado em 1ª instância no que tange à matéria de facto visa apurar se os factos concretos submetidos à instrução foram incorretamente julgados, impondo-se decisão diversa – artigos 640.º e 662.º, n.º 1, do CPC.
Nos termos do disposto no artigo 607.º, n.º 3, do CPC, os fundamentos da sentença devem incluir o rol dos factos que são julgados provados e o dos que são julgados não provados. Os factos a enunciar como provados hão de ser colhidos entre os factos essenciais que as partes alegaram[3], conforme determinado pelo artigo 552.º, n.º 1, alínea d), do CPC. São esses os factos de que é lícito ao juiz conhecer (artigo 411.º do CPC), e é sobre esses que se impõe profira juízo de provado ou de não provado. O juiz atenderá ainda à prova tabelada produzida nos autos, atento o disposto na 2ª parte do n.º 4 do artigo 607.º do CPC, podendo lançar mão de algum facto demonstrado por documento que repute relevante para a matéria em discussão – sendo certo, porém, que a junção de documento não é apta a suprir a lacuna de alegação do facto.
Para além desses, cabe ao juiz conhecer de factos que não dependem de alegação pelas partes: são os factos que não carecem de alegação ou de prova, conforme estatui o artigo 412.º do CPC, e ainda aqueles que não carecem de alegação por via do artigo 5.º, n.º 2, alíneas a) e b), do CPC.
Na verdade, por via do Princípio do Dispositivo consagrado no artigo 5.º do CPC, só há que atender aos factos alegados pelas partes, a quem cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas, sem prejuízo dos factos enunciados no n.º 2 de tal normativo (factos instrumentais que resultem da instrução da causa e factos complementares ou concretizadores de factos essenciais alegados que resultem da instrução da causa desde que sobre eles as partes tenham tido a possibilidade de se pronunciar, factos notórios ou aqueles de que o tribunal tenha conhecimento por virtude das suas funções). O Princípio do Contraditório, por sua vez, determina que não é lícito decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem – cfr. artigo 3.º, n.º 3, do CPC.
O que determina que factos essenciais não alegados não possam ser incluídos no rol dos factos julgados provados, sob pena de excesso de pronúncia; tais factos não podem ser considerados, implicando, nessa parte, na nulidade da decisão[4] – artigos 195.º, n.º 1 e 615.º, n.º 1, alínea d), do CPC.
Por outro lado, por via do regime decorrente do artigo 640.º do CPC, no recurso de apelação em que seja impugnada a decisão da matéria de facto é exigido ao recorrente que concretize os pontos de facto que considera incorretamente julgados, especifique os concretos meios probatórios que imponham uma decisão diversa, relativamente a esses factos, e enuncie a decisão alternativa que propõe. Ora, se se trata de facto não alegado nos articulados apresentados pelas partes, não há como concretizar qual o facto que foi incorretamente julgado, pois nem sequer estava sujeito a instrução e julgamento.
É o que se verifica relativamente ao 1º facto pretendido aditar. Não foi alegado que, em 2020, a propósito da queda de um teto no n.º 33 da Rua (…), os herdeiros ficaram a saber da existência de um arrendatário da 1ª Ré, que lá desenvolvia a atividade de pastelaria, pelo que não incorreu o Tribunal de 1ª Instância em erro ao não julgar provada tal factualidade.
Relativamente ao desconhecimento da identidade dos herdeiros na pendência do processo de inventário, à falta de informação da identidade dos herdeiros novos proprietários e falta de emissão de recibos desde julho de 2022, cabe salientar que a Recorrente, 1ª Ré, alegou na contestação que sempre pagou as rendas, estando provado que desde o falecimento de (…) até ao trânsito em julgado da sentença proferida no processo de inventário, a 30/09/2021, foram pagas pela 1ª Ré e recebidas rendas mensais. Donde, bem sabendo a 1ª Ré a quem pagava as rendas, não colhe a alegação de que, à data da celebração dos contratos com os demais Réus (n.º 7 e 8 dos factos provados), desconhecia a quem dirigir as comunicações legais.
A falta de emissão de recibos desde julho de 2022 não foi alegada, sendo certo que a resolução do contrato de arrendamento tem por base a falta de pagamento pontual das rendas, pelo menos, desde agosto de 2021 (cfr. n.º 11 dos factos provados), pelo que em nada releva o facto de não terem sido emitidos recebidos desde julho de 2022.
Termos em que se conclui inexistir fundamento para atender à pretensão da Recorrente nesta matéria.
iii. Da caducidade da ação
A Recorrente sustenta que, à data da entrada da ação em juízo, tinha decorrido mais de 1 ano desde o conhecimento tácito, pelos Recorridos, de novo ocupante do locado.
A caducidade do direito de resolução do contrato de arrendamento vem prevista no artigo 1085.º do CC, o qual estabelece que tal direito deve ser efetivado dentro do prazo de um ano a contar do conhecimento do facto que lhe serve de base (cfr. n.º 1).
Ora, ainda que o facto alusivo ao referido conhecimento tácito fosse de considerar, que não é, certo é que se trata de questão nova, suscitada nesta instância de recurso, não o tendo sido na 1ª Instância.
Como é sabido, o recurso constitui o meio processual de modificar decisões e não de criar decisões sobre matéria nova, não submetida ao exame do tribunal de que se recorre. Tem em vista a reapreciação ou a reponderação das questões submetidas a litígio, já apreciadas e decididas pelo tribunal recorrido e não a pronúncia sobre questões diversas. Em regra, o tribunal não pode ser chamado a pronunciar-se sobre matéria que não foi alegada pelas partes na instância recorrida ou sobre pedidos que nela não foram formulados. Os recursos são meios de impugnação de decisões judiciais e não meios de julgamento de questões novas.[5]
Donde, não cabe invocar em sede de recurso questões que não tenham sido suscitadas perante o tribunal recorrido, conforme resulta do regime inserto nos artigos 627.º, n.º 1 e 635.º, n.º 3, do CPC, salvo se a lei expressamente determinar o contrário (artigo 665.º, n.º 2, do CPC) ou nas situações em que a matéria é de conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.º 2, do CPC, aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, do CPC).
Uma vez que “a caducidade do exercício do direito à resolução do contrato de arrendamento não é de conhecimento oficioso do tribunal – tem de ser invocada pelo arrendatário, na contestação, de acordo com as regras gerais, visto respeitar a matéria não excluída da disponibilidade das partes (artigos 303.º e 333.º, n.º 2, do CC e 573.º do CPC)”[6], não tem cabimento a apreciação da referida questão, suscitada que foi apenas em sede de alegação do presente recurso.
iv. Da não verificação da situação versada no n.º 2 do artigo 1083.º do CC
Na ótica da Recorrente, não resultou demonstrado que incorreu em culpa no incumprimento do dever de comunicar a cedência do locado, assim como não se trata de situação que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível a manutenção do arrendamento, tal como exige o normativo legal citado.
Ora, a doutrina e a jurisprudência dividem-se quanto à questão de saber se o quadro enunciativo das várias alíneas do n.º 2 exige, ainda assim, o preenchimento da cláusula geral inserta no corpo da norma. Assim:
Luís Menezes Leitão[7] considera que a tipificação de situações de resolução do contrato, havendo outras que podem enquadrar-se na clausula geral do n.º 2 do artigo 1083.º do CC, tem em vista a enumeração de casos em que se considera verificado o núcleo conceptual da norma, sob pena de resultar inútil a referida enunciação.
Já Maria Olinda Garcia[8], por seu turno, sustenta que os fundamentos tipificados no n.º 2 do artigo 1083.º têm ainda que preencher a cláusula geral.
Em sede jurisprudencial cfr., entre muitos outros, os seguintes arestos:
Ac. do TRL de 11/09/2025 (Adeodato Brotas):
O corpo do n.º 2 do artigo 1083.º do CC é auto-suficiente: abrange qualquer eventualidade que integre um incumprimento objectivo do contrato cuja gravidade ou consequências torne inexigível a manutenção do contrato.
Já as cinco alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º correspondem a situações típicas de incumprimento aptas a preencher o quantum necessário de gravidade e de consequências para ditar a inexigibilidade da manutenção do contrato.
Ac. do TRG de 22/02/2011 (Raquel Rego):
Os casos elencados no n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil constituem, por si só, causas de resolução, dispensando a demonstração que a gravidade ou consequências daí decorrentes tornam inexigível a manutenção do arrendamento.
Ac. do TRL de 27/01/2026 (José Capacete):
Tanto nas situações exemplificadas no n.º 2 do artigo 1083.º do CC, como noutras situações de incumprimento do contrato de arrendamento não previstas na lei, é sempre necessário o preenchimento da cláusula geral resolutiva contida no corpo daquele n.º 2.
Ac. do TRC de 12/03/2019 (Catarina Gonçalves):
A previsão das diversas alíneas do n.º 2 do artigo 1083.º do CC não pode ser dissociada do requisito geral que consta do corpo desse número (inexigibilidade, ao senhorio, de manutenção do contrato por força da gravidade ou das consequências do incumprimento do arrendatário), porque é este requisito que permite distinguir as situações de incumprimento cuja gravidade justifica a resolução do contrato das situações de incumprimento que, pelo seu carácter isolado ou pela sua irrelevância ou insignificância, não poderão ter idoneidade, em face dos princípios gerais de Direito e das regras de boa-fé, para determinar a cessação da relação contratual.
Daí que a mera constatação de uma situação enquadrável na previsão das referidas alíneas não baste para conferir ao senhorio o direito de resolver o contrato.
Ac. do TRC de 05/02/2013 (José Avelino Gonçalves):
1. À luz do NRAU são requisitos gerais da resolução do contrato: a) O incumprimento da outra parte, que se presume culposo, nos termos do artigo 799.º; b) Que tal incumprimento contratual seja grave e altere o equilíbrio da relação locatícia; c) E que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento.
2. Daí que, para a apreciação da relevância do fundamento da resolução do contrato de arrendamento, deva ponderar-se o acto em si – que pode ou não constar do elenco do n.º 2 do artigo 1083.º do Código Civil – caracterizador de incumprimento, inserindo-o na dinâmica de toda a relação contratual para, depois, apurar se pela sua gravidade ou consequências – e em certos casos reiteração – compromete irremediavelmente a manutenção do vínculo, não sendo exigível à outra parte que continue obrigada.
Ac. do TRE de 22/05/2025 (Maria Domingas Simões):
Dentre as obrigações que da celebração do contrato resultam para o locatário encontra-se a de não fazer do locado uma utilização imprudente (artigo 1038.º, alínea d), do Código Civil).
O incumprimento daquela obrigação, quando implique a violação de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio, constitui o fundamento resolutivo previsto na alínea a) do n.º 2 do artigo 1083.º desde que, para utilizar as palavras da lei, “pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”.
Tendemos a considerar que situações tipificadas nas alíneas insertas no n.º 2 do artigo 1083.º do CC constituem, por si só, incumprimentos relevantes para efeitos de resolução do contrato.
No caso da cessão do gozo do prédio que seja ilícita, inválida ou ineficaz perante o senhorio, por não estar em causa conduta cuja gravidade possa aferir-se pela reiteração e dado que ocorre o incumprimento contratual independentemente das consequências dai advenientes para o senhorio, afigura-se que a cessão não comunicada no prazo de 15 dias (artigo 1038.º, alínea g), do CC) constitui fundamento para a resolução do contrato.
De todo o modo, não resultaram afirmadas as circunstâncias factuais que a Recorrente invocou nesta matéria, designadamente que desconhecia a identidade e residência dos novos senhorios, que teve lugar o conhecimento tácito da cedência feita a (…), que sempre os senhorios e herdeiros se conformaram com a sequência de contratos de cessão de exploração e sublocações anteriores.
Inexiste, pois, fundamento para considerar que o incumprimento do dever consagrado no artigo 1038.º, alínea g), do CC não constitui causa de resolução do contrato de arrendamento.
v. Do abuso do direito de resolução por falta de comunicação dos acordos celebrados entre os Réus
O instituto do abuso do direito está consagrado no artigo 334.º do CC. Nos termos daquele preceito, é ilegítimo o exercício do direito quando exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Por via deste regime, “a lei procura obter um controlo ou uma moderação do poder, fazendo com que o exercício do direito subjetivo por parte do seu titular se efetue dentro do quadro resultante do fim para o qual foi atribuído. O instituto do abuso do direito representa o controlo institucional da ordem jurídica quanto ao exercício dos direitos subjetivos privados, garantindo a autenticidade das suas funções.”[9]
Estão em causa “os direitos exercidos em termos clamorosamente ofensivos da justiça, (…) as hipóteses em que a invocação e aplicação de um preceito da lei resultaria no caso concreto intoleravelmente ofensiva do nosso sentido ético-jurídico embora lealmente se aceitando como boa e valiosa para o comum dos casos a sua estatuição”[10]. “Há abuso de direito, segundo a conceção objetiva aceite no artigo 334.º, sempre que o titular o exerce com manifesto excesso dos limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim económico ou social desse direito. Não basta que o exercício do direito cause prejuízos a outrem. (…) Para que o exercício do direito seja abusivo, é preciso que o titular exceda manifestamente os limites que lhe cumpre observar. Se, para determinar os limites impostos pela boa fé e pelos bons costumes, há que atender de modo especial às conceções ético-jurídicas dominantes na coletividade, a consideração do fim económico ou social do direito apela de preferência para os juízos de valor positivamente consagrados na própria lei. Não pode em qualquer dos casos afirmar-se a exclusão dos fatores subjetivos nem o afastamento da intenção com que o titular tenha agido, visto este poder interessar, quer à boa fé ou aos bons costumes, quer ao próprio fim do direito.”[11]
Na jurisprudência deste Tribunal, “Existirá abuso de direito quando alguém, detentor embora de um determinando direito, válido em princípio, o exercita, todavia, no caso concreto, fora do seu objetivo natural e da razão justificativa da sua existência e em termos apodicticamente ofensivos da justiça e do sentimento jurídico dominante, designadamente com intenção de prejudicar ou de comprometer o gozo do direito de outrem ou de criar uma desproporção objetiva entre a utilidade do exercício do direito por parte do seu titular e as consequências a suportar por aquele contra qual é invocado.”[12]
No caso em apreço, vem invocado que os Recorridos incorreram na violação da boa-fé pré-contratual, do dever de informação e do dever de boa-fé contratual porquanto propositadamente omitiram a respetiva identidade e moradas com o intuito de inviabilizarem a comunicação e, por via disso, alcançarem fundamento para resolução do contrato.
Tais circunstâncias factuais não se colhem do rol dos factos provados. O que deles se colhe é que, quer em 2011, quer em 2020, a 1ª Ré pagava as rendas, que eram recebidas. Donde, não há como assumir que a 1ª Ré desconhecia, em absoluto, a identidade do senhorio e que não dispunha de qualquer contacto para onde pudesse dirigir as comunicações legalmente devidas das cessões operadas.
Não resulta, pois, afirmado o abuso do direito dos Recorridos à resolução do contrato.
vi. Da condenação em custas
Na ótica da Recorrente, apenas deve ser responsável por 50% das custas, uma vez que foi indeferido o pedido formulado no ponto I.
Não lhe assiste razão.
Os pedidos foram formulados no ponto II como pedidos subsidiários, apenas para serem tomados em consideração no caso de não serem atendidos os pedidos formulados sob o ponto I – cfr. artigo 554.º/1, do CPC.
Certo é que os Autores alcançaram, na totalidade, o efeito jurídico pretendido, a saber, a extinção do contrato de arrendamento, por resolução, a condenação dos Réus na devolução do locado e o pagamento das rendas/valor equivalente às rendas vencidas na pendência da ação e vincendas.
Então, por força do regime inserto no artigo 527.º, n.º 2, do CC, as custas são da responsabilidade dos Réus.
vii. Do direito de resolução por falta de pagamento das rendas
Em sede de ampliação do âmbito do recurso, ainda que a título subsidiário, os Recorridos alegaram que os depósitos efetuados na conta bancária de um deles não solveram a mora, já que nunca foi depositado o acréscimo de 20%. Daí que não tenham emitido os recibos.
Consideram, portanto, que a 1ª Instância errou ao considerar que, no presente caso, o locatário pôs fim à mora, oferecendo ao locador o pagamento das rendas em atraso.
Embora não tenha obtido merecimento o recurso interposto, afigura-se ser oportuno conhecer o objeto do recurso ampliado, o que poderá constituir fundamento reforçado da resolução do contrato de arrendamento.
Vejamos.
A renda de € 345,44 era devida no primeiro dia útil do mês a que respeitasse.
As rendas relativas aos meses de agosto a dezembro de 2021 e fevereiro a agosto de 2022 foram pagas fora de prazo.
Logo, o locatário, 1ª Ré, constitui-se em mora – cfr. artigo 805.º/2, alínea a), do CC.
O locatário, 1ª Ré, não fez cessar a mora no prazo de oito dias – cfr. artigo 1041.º/2, do CC.
E, decorrido esse prazo, o locatário, 1ª Ré, não pôs fim à mora, já que não procedeu ao pagamento, juntamente com as rendas em atraso, da indemnização igual a 20% do valor devido – cfr. artigos 1042.º/1 e 1041.º/1, do CC.
Termos em que é inexigível ao senhorio, os Autores, a manutenção do arrendamento (cfr. artigo 183.º/3, do CC), assistindo-lhe o direito de resolução do contrato de arrendamento.
Cumpre concluir no sentido da manutenção da decisão recorrida relativamente à resolução do contrato de arrendamento versado no n.º 1 dos factos provados bem como ao mais enunciado no respetivo dispositivo.
As custas recaem sobre a Recorrente – artigo 527.º, n.º 1, do CPC.
Sumário: (…)
IV – DECISÃO
Nestes termos, decide-se pela total improcedência do recurso, em consequência do que se confirma a decisão recorrida relativamente à resolução do contrato de arrendamento versado no n.º 1 dos factos provados bem como ao mais enunciado no respetivo dispositivo.
Custas pela Recorrente.
Évora, 23 de abril de 2026
Isabel de Matos Peixoto Imaginário
Maria Isabel Calheiros
Ana Margarida Pinheiro Leite
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[1] Ac. do STJ de 28/05/2015 (Granja da Fonseca).
[2] Ac. do STJ de 23/03/2017 (Tomé Gomes).
[3] V. Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, 2013, I vol. pág. 541.
[4] Cfr. Acs. do TRC de 19/06/2001 e de 14/01/2014.
[5] Miguel Teixeira de Sousa, Estudos Sobre o Novo Processo Civil, 2ª ed., LEX, Lisboa 1997, pág. 395.
[6] Ac. do TRC de 23/04/2024 (Fonte Ramos).
[7] Arrendamento Urbano, 10.ª Edição, págs. 143 e 144.
[8] Arrendamento Urbano Anotado, pág. 32.
[9] Heinrich Ewald Horster, A Parte Geral do Código Civil Português, Teoria Geral do Direito Civil, pág. 281.
[10] Manuel de Andrade, Teoria Geral das Obrigações, pág. 63.
[11] Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, vol. I, págs. 436 a 438.
[12] Ac. TRE de 05/11/2020 (Tomé de Carvalho).